半島花園房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析案例報(bào)告TOC\o"1-3"\h\u24893一、緒論 一、緒論（一）選題的背景我國的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過了多年快速的增長，已經(jīng)取得了良好的重要建設(shè)成績，特別是房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中發(fā)揮了重要的作用，為經(jīng)濟(jì)的增長帶來了重要的推動力，另一方面國內(nèi)人民的生活狀況也產(chǎn)生了翻天覆地的變化，對于居住環(huán)境也有了更加嚴(yán)格的要求，在這種背景下，住宅項(xiàng)目的開發(fā)獲得了空前的發(fā)展，尤其是金融危機(jī)在2008年發(fā)生之后，住宅建設(shè)項(xiàng)目成為了國家重點(diǎn)支持的領(lǐng)域，迎來了快速增長的時(shí)期，很多企業(yè)開始關(guān)注到住宅項(xiàng)目的高利潤，因此將發(fā)展的重點(diǎn)放在了住宅項(xiàng)目開發(fā)領(lǐng)域，而住宅項(xiàng)目開發(fā)成為了眾多企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，這也導(dǎo)致高利潤收益成為了過去。行業(yè)內(nèi)部的競爭導(dǎo)致房地產(chǎn)庫存過剩，同時(shí)也大大地推動了房價(jià)水平，房產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也變得更加嚴(yán)峻，在這種背景下會影響房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，同時(shí)也影響了社會的穩(wěn)定，造成了社會的矛盾，會給經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的不安定因素。房地產(chǎn)企業(yè)面臨這種背景，想要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的增長，房地產(chǎn)企業(yè)必須要關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)的整體過程。房地產(chǎn)行業(yè)的壓力是普遍的，特別是在房產(chǎn)銷售領(lǐng)域，房價(jià)逐步上漲也影響了消費(fèi)者的剛性需求，銷售市場也受到了經(jīng)濟(jì)環(huán)境的干擾，導(dǎo)致銷售市場陷入低谷期，企業(yè)面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力也在逐漸增加，國家開始出臺政策抑制房價(jià)的無序上漲，給企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)帶來了成本壓力，從建筑市場的勞動力角度進(jìn)行分析，勞動力成本也在逐漸上升，并且存在著管理的問題，建筑材料和機(jī)械設(shè)備也都同步上漲這些成本因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤率開始下滑，成本的不斷增長也影響了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤成本不斷增高。利潤卻在不斷下降，在這種背景下投資方為了實(shí)現(xiàn)自身的經(jīng)營效益，必須要對項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)層面的分析，在項(xiàng)目建設(shè)初期就必須要進(jìn)行嚴(yán)格的審查。這樣才能夠避免決策的失誤，如果項(xiàng)目前期的收益通過合理的計(jì)算和分析，就能預(yù)估出投資的結(jié)果，才能夠避免決策的失誤。我國的建成市場也開始陷入了競爭白熱化的局面，投資方也開始重視技術(shù)設(shè)計(jì)分析的重要性，在項(xiàng)目決策期間會影響項(xiàng)目的最終收益，因此對項(xiàng)目展開技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析，在項(xiàng)目投資決策期間發(fā)揮著重要的作用，也是后期項(xiàng)目成本控制的重要基礎(chǔ)。（二）研究意義1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析是投資控制的前提建設(shè)工程期間需要對投資進(jìn)行把控，特別是投資前期在設(shè)計(jì)時(shí)就需要進(jìn)行考慮的問題，發(fā)包階段，施工階段和竣工階段，都需要花費(fèi)一定的資金將這些資金控制在合理的范圍之內(nèi)，并且進(jìn)行及時(shí)的管理，才能確保資金能夠正常使用。將現(xiàn)有的資源通過規(guī)劃，合理的發(fā)揮出最佳的效果。從技術(shù)經(jīng)濟(jì)角度展開分析，有利于對工程項(xiàng)目的各項(xiàng)分工展開有效的管理，特別是在投資目標(biāo)和限額方面才能夠制定出正確的方案。2.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析是投資決策的依據(jù)投資期間需要針對各項(xiàng)元素展開有效的分析，特別是投資者的意愿、目標(biāo)等，在此基礎(chǔ)的前提下，研究項(xiàng)目的大小、時(shí)間和分配方式，每一個環(huán)節(jié)要展開分析和論證，才能對項(xiàng)目是否可行作出合理的判斷，這種行為叫做投資決策。本次文章將會參考全國房地產(chǎn)的環(huán)境進(jìn)行分析，在這種背景下，廣州市天域半島花園的開發(fā)項(xiàng)目，在技術(shù)要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)識別投資策略等方面，還需要進(jìn)行深入的研究，對該項(xiàng)目的優(yōu)勢和劣勢展開深入的探討，面對當(dāng)前不利的大環(huán)境需要在項(xiàng)目開發(fā)施工銷售的環(huán)節(jié)給予嚴(yán)格的把控，才能夠獲取項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)的利潤。通過研究的內(nèi)容，為同行業(yè)房地產(chǎn)的公司發(fā)展給予相關(guān)的指導(dǎo)和建議。二、相關(guān)概念界定及理論基礎(chǔ)（一）技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析特點(diǎn)及原則1.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析特點(diǎn)對技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析展開研究時(shí)，具體需要結(jié)合技術(shù)研究和經(jīng)濟(jì)分析，這屬于混合的學(xué)科類型，通過分析之后，可以得到綜合的評價(jià)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)能夠融合到一起，讓雙方形成完美的融合。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理環(huán)節(jié)，同樣需要重視技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)容，企業(yè)在選址、確定生產(chǎn)規(guī)模和生產(chǎn)的產(chǎn)品類型時(shí)，都需要使用到這種方式，通過效果的論證和評價(jià)，最終選擇適合的工藝或者技術(shù)。從項(xiàng)目建設(shè)周期的角度進(jìn)行分析，經(jīng)濟(jì)技術(shù)和項(xiàng)目的整個周期環(huán)節(jié)都有密切的聯(lián)系，在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)、施工和生產(chǎn)管理期間每一個階段都有對應(yīng)的問題。通過工程建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)論證與經(jīng)濟(jì)分析評價(jià)，可以對項(xiàng)目的未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)做出有效的評估，從而確保目標(biāo)的完成。2.技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的原則在應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析模式期間，需要參考對應(yīng)的方式和方法，通過這些原則和方式可以提升分析論證的精準(zhǔn)性，能夠更好的反映出項(xiàng)目的真實(shí)狀況，同時(shí)也能獲得更加精準(zhǔn)的決策。（1）獲得最佳效益社會效益與經(jīng)濟(jì)效益需要更好地協(xié)調(diào)起來，長期和短期的利益同樣要用這種方式進(jìn)行處理。（2）滿足可比的原則在需求、供應(yīng)、成本、收入、時(shí)間方面要實(shí)現(xiàn)可比。（3）實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)化的分析在技術(shù)分析環(huán)節(jié)可以使用系統(tǒng)化的指導(dǎo)思想作為支撐，通過系統(tǒng)的分析方式對技術(shù)經(jīng)濟(jì)展開應(yīng)用，可以實(shí)現(xiàn)互相的指導(dǎo)。（二）工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析在建設(shè)工程的應(yīng)用1.投資決策階段現(xiàn)階段在工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析領(lǐng)域重點(diǎn)偏重于施工階段，因此沒有將決策階段納入到分析的范圍，也有的項(xiàng)目甚至沒有對決策階段進(jìn)行研究，項(xiàng)目在前期造價(jià)成本方面會受到多種因素的影響，所以在決策階段就必須通過技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析手段完成對應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的評估，使用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方式，可以對擬建項(xiàng)目的多個階段展開評估，這樣有利于對項(xiàng)目的可行性展開研究，這樣可以提升投資的科學(xué)性，合理性，從而保證項(xiàng)目能夠更好的落地。2.設(shè)計(jì)階段的應(yīng)用在設(shè)計(jì)建造住宅項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)的最終目標(biāo)是為了獲取盈利，但是也要確保經(jīng)濟(jì)和安全性二者要平衡兼顧，經(jīng)過現(xiàn)有的研究表明，在工程設(shè)計(jì)階段最終投入的資金數(shù)額在總體投資當(dāng)中占據(jù)的比例較小，然而在設(shè)計(jì)階段會對后期的項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，所以要重視設(shè)計(jì)的內(nèi)容，在設(shè)計(jì)期間才能夠平衡好盈利和項(xiàng)目的安全經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，這也是技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時(shí)必須要考慮的因素。設(shè)計(jì)期間要重視多種設(shè)計(jì)因素，不能重點(diǎn)關(guān)注造型效果以及室內(nèi)的設(shè)計(jì)，而忽略安全以及經(jīng)濟(jì)適用。另外項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要考慮安全的內(nèi)容，項(xiàng)目的安全施工是最為主要的環(huán)節(jié)。最后設(shè)計(jì)人員必須要將施工的因素納入考慮范圍，如果缺少了施工的分析，會導(dǎo)致后期施工出現(xiàn)困難，無法按時(shí)完成，會影響項(xiàng)目的整體效益。分析工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)容，需要對技術(shù)參數(shù)和經(jīng)濟(jì)因素展開全方位的設(shè)計(jì)。只有使用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析模式才能獲得最終的結(jié)果。在設(shè)計(jì)方面可以將經(jīng)濟(jì)性和設(shè)計(jì)性合二為一，尋找良好的平衡點(diǎn)。3.發(fā)承包階段的應(yīng)用在項(xiàng)目進(jìn)行招標(biāo)設(shè)計(jì)時(shí)，就需要考慮到住宅項(xiàng)目的成本問題，同時(shí)也要對合同工價(jià)展開研究。所以承包階段時(shí)就需要使用技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行分析。對項(xiàng)目情況和可能出現(xiàn)的情況提出相應(yīng)的招標(biāo)方案是有利的，也有利于投標(biāo)方的招標(biāo)策略的制定，這樣會節(jié)省中間繁瑣環(huán)節(jié)非必要時(shí)間和不必要的麻煩，為項(xiàng)目造價(jià)控制帶來方便和保證。4.施工階段的應(yīng)用在項(xiàng)目投資資金當(dāng)中，施工階段所占用的比例最高，因此對于施工階段進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以對設(shè)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)查看是否滿足經(jīng)濟(jì)性的標(biāo)準(zhǔn)，所以圍繞著該階段進(jìn)行分析，具有非常重要的意義施工階段的分析，關(guān)系到施工的可行性，同時(shí)也會影響費(fèi)用的造價(jià)。這個階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析包含了施工安排的內(nèi)容，提升工程施工的質(zhì)量和效率。5.竣工驗(yàn)收階段在工程的竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)需要對項(xiàng)目的整體投資效果展開評價(jià)，同時(shí)也要關(guān)注工程質(zhì)量的內(nèi)容，針對該階段展開技術(shù)經(jīng)濟(jì)的分析，可以更好的評估投資效果以及費(fèi)用的使用狀況，這些內(nèi)容可以提供技術(shù)層面和經(jīng)濟(jì)層面上的理論依據(jù)。（三）項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的必要性在住宅項(xiàng)目方面想要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的落實(shí)，必須要配合較多的資金投入，在施工方面往往需要很長的周期才能完成，但是在資金的回收方面需要上10年才能夠收回資金的成本，可以看出這種影響對企業(yè)非常深遠(yuǎn)，在項(xiàng)目正式實(shí)施之前需要對項(xiàng)目的投資方案展開分析和評價(jià)項(xiàng)目實(shí)施，前期需要結(jié)合工程的價(jià)值對項(xiàng)目的消費(fèi)群體進(jìn)行評估，這樣才能夠設(shè)計(jì)出符合消費(fèi)者喜好的產(chǎn)品方案。在技術(shù)設(shè)計(jì)方面需要提供多個方案，讓決策者可以進(jìn)行對比參考，在項(xiàng)目實(shí)施期間需要考慮到技術(shù)和安全的問題，盡可能的減少技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)因素，通過多種投資的組合選擇風(fēng)險(xiǎn)因素最少的方案，同時(shí)可以獲得最大的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的周期較長，比如在獲得用地資格到最終的銷售環(huán)節(jié)，其中涉及到的內(nèi)容復(fù)雜，在此期間投資和建設(shè)的方案會出現(xiàn)變動因素，面臨著內(nèi)容的變化，項(xiàng)目的進(jìn)展也會不斷產(chǎn)生更新，但是目標(biāo)必須要確保投資者可以將資金快速的收回，才能為公司創(chuàng)造更多的利息。住宅項(xiàng)目投資期間會涉及到眾多的利益主體和多個環(huán)節(jié)不同的階段，需要整體進(jìn)行考慮和規(guī)劃，不能單獨(dú)進(jìn)行分析對項(xiàng)目的整體運(yùn)行要構(gòu)建出良好的體系，特別是項(xiàng)目的實(shí)施過程，要通過系統(tǒng)化的監(jiān)測手段，對項(xiàng)目的進(jìn)度和資源展開合理的把控，才能夠帶動資金的使用效率，確保建設(shè)和施工按期完成。三、天譽(yù)半島花園項(xiàng)目情況介紹（一）項(xiàng)目概況天譽(yù)半島花園位于廣州市海珠工業(yè)大道北，于廣州市海珠區(qū)洲頭咀公園旁，地處羊城八景之一的白鵝潭。西、北兩面臨江，西側(cè)江邊為濱江綠化帶，北望白鵝潭、沙面，以現(xiàn)代前沿的曲面建筑藝術(shù)，將“絲路揚(yáng)帆”的意境融入立面設(shè)計(jì)。天譽(yù)半島項(xiàng)目主要由住宅、辦公及其配套設(shè)施等組成。其中A1棟為16層55米高公寓；A2、A3棟為兩座38層123.55米超高層住宅樓；A4棟為30層高113.4米高辦公樓；A5～A7棟為38層～52層超高層住宅樓，地下設(shè)置3層，總建筑面積約425524平方米。其中，住宅面積約為319089平方米，地上公建建筑面積約為：63526.00平方米，地下公建建筑面積約為24431平方米；人防面積為14955平方米。項(xiàng)目估算建設(shè)投資為422,062.4萬元，全部建設(shè)資金由建設(shè)單位自籌。具體的規(guī)劃如下，按照方案設(shè)計(jì)高層住宅數(shù)量為24棟，并且高度達(dá)到了22層。公共建筑的數(shù)量有22棟，配備了地下停車位820個。在主體工程建設(shè)方面使用的框架結(jié)構(gòu)以及剪力墻結(jié)構(gòu)，在公共主體的建設(shè)方面使用的是框架結(jié)構(gòu)。分析當(dāng)項(xiàng)目的地質(zhì)狀況，在高層建筑基礎(chǔ)階段使用的是樁筏方作為支撐，多層建筑領(lǐng)域基礎(chǔ)使用的是淺基礎(chǔ)支撐，地下室使用的是閥板基礎(chǔ)支撐。在居民戶數(shù)方面，項(xiàng)目設(shè)計(jì)滿足406戶的居住需求，最高可容納2842人。每一戶的平均面積達(dá)到了295平方米，平面的設(shè)計(jì)格調(diào)分為高端，使用布局較為合理，并且大多數(shù)為南北方向的戶型。在小區(qū)的內(nèi)部設(shè)計(jì)方面，配備了大量的綠化面積，選擇的植物滿足當(dāng)前建筑物的綠化需求。住宅建筑物設(shè)置的有綠化廣場，確保庭院能夠?qū)崿F(xiàn)24小時(shí)的通風(fēng)，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，小品設(shè)計(jì)和對比的尺度，在小區(qū)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)了空間的優(yōu)化，讓小區(qū)更加具備生活的氛圍。在區(qū)域位置上，當(dāng)前的小區(qū)屬于當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，而高層建筑周圍的配套設(shè)施相對完善，學(xué)校銀行等有著大量的分布，由于是高層建筑，所以能夠具備更好的視野，在樓盤風(fēng)格方面可以看作是現(xiàn)代化的風(fēng)格。城市的綠化環(huán)境隨著人們生活水平的不斷提升，開始關(guān)注環(huán)境的質(zhì)量，居民在居住舒適度方面也有了新的標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為小區(qū)內(nèi)的綠化面積必須要滿足生理和心理層面上的需求，為了針對這種狀況，小區(qū)內(nèi)部在綠化方面種植了大量的喬木灌木等，還會按季節(jié)選擇花卉和草坪配備給居民，讓小區(qū)呈現(xiàn)出更加豐富的氛圍。在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有商業(yè)步行街，可以極大的促進(jìn)購物的便利性，目前根據(jù)資料顯示小區(qū)的綠化面積達(dá)到了48%左右，具體的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可以參考下表3-1。序號名稱單位合計(jì)1總用地面積平方米865572總建筑面積平方米4255242.1住宅建筑平方米3190892.2公建建筑平方米1064353其他指標(biāo)3.1居住戶數(shù)戶4063.2居住人口人28423.3容積率平方米/平方米3.673.4停車位輛8233.5總建筑密度%29.483.6綠地率%48.73.7戶均建筑面積平方米/戶2953.8日照間距H1.7（二）項(xiàng)目建設(shè)必要性天譽(yù)半島花園項(xiàng)目的提出和建設(shè)符合總體規(guī)劃的要求。通過科學(xué)合理的規(guī)劃，為當(dāng)?shù)貛硇碌某鞘芯坝^，為我們展現(xiàn)出了現(xiàn)代化住宅小區(qū)的風(fēng)貌，因此在社會和經(jīng)濟(jì)效益方面具備以下優(yōu)勢：（1）通過建設(shè)現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，能夠?qū)Ξ?dāng)?shù)氐沫h(huán)境質(zhì)量作出有利的提升，改變了原有城市臟亂差的環(huán)境，形成新的城市風(fēng)貌，在城市建設(shè)方面可以增加美麗的景色，同時(shí)也可以促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜涡袠I(yè)的發(fā)展，帶來經(jīng)濟(jì)的增長。（2）項(xiàng)目落成之后，當(dāng)?shù)氐木用褚部梢杂辛诵碌娜ヌ?，在住宅小區(qū)環(huán)境當(dāng)中享受到更好的居住氛圍，讓小區(qū)的居民生活品質(zhì)得到提升。（3）科學(xué)合理的規(guī)劃，可以將土地資源充分利用起來，發(fā)揮出土地的重要價(jià)值。市政府的總體規(guī)劃當(dāng)中，也對土地的安排作出了規(guī)劃，有利于完成城市總體布局的目標(biāo)。（4）通過項(xiàng)目的建設(shè)可以為當(dāng)?shù)氐母餍懈鳂I(yè)提供經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，比如房地產(chǎn)、建筑、建材、運(yùn)輸、裝修等行業(yè)。（5）城市發(fā)展會考慮到地區(qū)的優(yōu)勢，項(xiàng)目的落成可以提升當(dāng)?shù)氐母偁幜?。住房需求關(guān)系到人們的生活內(nèi)容，也是人們普遍關(guān)心的社會問題。所以黨和政府始終關(guān)心民生問題，涉及到人民的利益和住房需求政府都全力給予解決。該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)之初就已經(jīng)向民眾提出承諾，在項(xiàng)目建設(shè)期間為大家?guī)砀咂焚|(zhì)的住宅產(chǎn)品，提升施工的效率，爭取早日完成項(xiàng)目施工。從以上方面可以看出項(xiàng)目實(shí)施之后，在社會、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益方面都會存在巨大的優(yōu)勢，所以項(xiàng)目的建設(shè)具備必要性特點(diǎn)。（三）公用配套工程1.供水方案（1）水量參考小區(qū)內(nèi)部的居住人數(shù)達(dá)到了2840人，因此必須要參考我國的供水標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出平均每一個人每天的用水量。每一人需要消耗220L的水資源人口按照120人進(jìn)行計(jì)算，一個人每天就要消耗50l的水量，在小時(shí)系數(shù)方面設(shè)定為2.5，同時(shí)還有配套的輔助用水設(shè)施，比如綠化面積停車場等，這些用水也達(dá)到了222立方米，可以將這些用水量提前預(yù)留出來，可以按照10%的比例預(yù)留?？梢缘贸鲎≌瑓^(qū)的用水量達(dá)到了625立方米，通過城市的供水管網(wǎng)即可完成供水。（2）水源通過市政供水管線可以將水資源引入到本小區(qū)內(nèi)部，分析項(xiàng)目內(nèi)部的供水狀況，可以使用直埋方式進(jìn)行預(yù)設(shè)室外的預(yù)埋，深度設(shè)置為1.6米，小區(qū)外部有低壓供水，除此之外還要將中壓和高壓的生活供水管線提前預(yù)設(shè)好，低壓供水管線滿足6層以下的使用需求，中壓管線滿足16~7層的供水需求，17~25層以上可以使用高壓供水管線。在不同的供水管線可以由多個部門負(fù)責(zé)，低壓供水管線可以通過市政生活水管進(jìn)行供給，而中、高壓供水管線可以通過無負(fù)壓供水設(shè)備進(jìn)行加壓之后才能完成供水。2.排水方案排水方面需要將生活污水經(jīng)過小區(qū)內(nèi)部的排水管網(wǎng)進(jìn)行統(tǒng)一收集，再匯入到市政排污管道，每天的最高排放標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)為894.6立方米。建筑物內(nèi)部會提前設(shè)置排污管道，小區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一收集匯聚到北側(cè)的污水檢查井。室外污水管線會將污水排放到室外的化糞池，化糞池經(jīng)過無害化處理之后才能流入到市政排污水管線。雨水和污水實(shí)行的是分流制度，建筑內(nèi)部的雨水斗和雨水管網(wǎng)收集是單獨(dú)運(yùn)行的，最終會和市政的雨水排水管網(wǎng)融合。3.供電方案（1）電源本項(xiàng)目擬從城市現(xiàn)有的供配電設(shè)施引雙路10KV供配線路進(jìn)入該小區(qū)內(nèi)，經(jīng)環(huán)網(wǎng)柜配電給小區(qū)各箱變室。根據(jù)《建筑電氣設(shè)計(jì)手冊》及撫順市的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)內(nèi)住宅用電量按6kW/戶，公建按面積指標(biāo)50W/m2估算。據(jù)估算本項(xiàng)目設(shè)備總?cè)萘繛?3963KW，總計(jì)算容量8387KW，計(jì)算視在功率為9319KVA。（2）配電設(shè)施及電網(wǎng)根據(jù)小區(qū)人數(shù)狀況和用電需求，在項(xiàng)目內(nèi)部安置的有箱變是電箱，12座下面室內(nèi)還要配備500KVA的變壓器兩臺和對應(yīng)的配套設(shè)施，線路長度達(dá)到了2100米。但建筑供配線路方面使用的是雙回路敷設(shè)，通過直埋方式敷設(shè)電力，具體的變電所位置，需要由電力部門進(jìn)行現(xiàn)場勘查之后再確認(rèn)。4.燃?xì)夥桨副敬雾?xiàng)目預(yù)計(jì)居民406戶。根據(jù)這些數(shù)據(jù)，對每月的煤氣使用量進(jìn)行計(jì)算。平均每月用戶50立方米，因此需要滿足20300立方米的煤氣使用量煤氣，公司主要負(fù)責(zé)供應(yīng)煤氣。城市內(nèi)部的煤氣管線可以連接到小區(qū)內(nèi)部，通過小區(qū)內(nèi)部的調(diào)壓站調(diào)節(jié)壓力之后再通向每一位用戶家里。（四）安全、消防及招投標(biāo)1.安全施工的安全性，在施工過程當(dāng)中需要得到重視，嚴(yán)格遵守勞動安全法律的規(guī)定，施工現(xiàn)場的人員需要嚴(yán)格遵守勞動安全標(biāo)準(zhǔn)，必須要佩戴勞動安全防護(hù)器具。2.消防（1）消防設(shè)計(jì)依據(jù)嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ16-87))(2001年修訂版)和各專業(yè)提供的有關(guān)設(shè)計(jì)資料要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。依據(jù)規(guī)劃要求新街由原紅線20.0m拓寬為25.0m，建筑物退新街紅線10.0米，其它道路退紅線S.Om以上，退用地界限3.0米以上。本工程總平面布置主要依據(jù)地形特點(diǎn)布置，與各建筑間距均大于20米，設(shè)環(huán)形消防通道，車道凈寬大于4m，通道盡頭均15m·15m回車場，小區(qū)設(shè)置4個出入口直接接入市區(qū)干道。小區(qū)內(nèi)還要單獨(dú)設(shè)置消防控制室以及水泵房，并且要配備出口。（2）消防措施在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，就必須要提前預(yù)留好消防間距，滿足防火規(guī)范的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建筑物內(nèi)部要間隔8米確保消防通道可以讓消防車快速駛?cè)?，耐火等級的?biāo)準(zhǔn)要符合二級設(shè)計(jì)耐火結(jié)構(gòu)的極限值，必須要超出三個小時(shí)。高層建筑在附近還要提前預(yù)留消防車的登高作業(yè)區(qū)域。（3）消防供水防供水方面必須要滿足一類高層商業(yè)住宅的消防積水要求，最大值為室內(nèi)消火栓用水量40L/s，室外消火栓用水量30L/s，自動噴水滅火用水量為30L/s。在規(guī)范性設(shè)置方面，需要確保消防栓可以滿足三小時(shí)的使用，自動滅水裝置必須要滿足一小時(shí)的使用，滅水的最大數(shù)量必須要符合864立方米的標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)部的地下室可以提供消防池的建設(shè)區(qū)域，設(shè)置好消防池才能在危急時(shí)刻滿足滅火需求，消防池的容量必須要大于500立方米，用水可以通過市政供水管線解決。（4）室外消防給水系統(tǒng)。在消防水源的供給方面，需要由城市供水管網(wǎng)提供建議，鋪設(shè)標(biāo)準(zhǔn)供水管網(wǎng)為消防水池提供充足的供水。沿園區(qū)內(nèi)主要道路設(shè)置10個地面式消火栓，消火栓間距不超過120米，保護(hù)半徑不超過150米。每個消火栓設(shè)直徑為100毫米和65毫米的栓口各一個。（5）室內(nèi)消防給水系統(tǒng)在室內(nèi)消防給水系統(tǒng)方面需要設(shè)置自動滅火噴水裝置和室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)。建筑物內(nèi)部的消火栓必須要配備室外的環(huán)狀消火栓，供水管網(wǎng)設(shè)置單獨(dú)的供水管線和室內(nèi)的消防火栓供水管網(wǎng)連接到一起。室內(nèi)的自動噴水滅火系統(tǒng)和室外的環(huán)狀自動噴水滅火系統(tǒng)進(jìn)行連接。供水的壓力通過消防水泵房的專用水泵以及自動噴水滅火系統(tǒng)的水泵進(jìn)行推動。水泵的數(shù)量設(shè)置為兩臺，同時(shí)還要安排一臺備用。室內(nèi)每個防火分區(qū)均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓。室內(nèi)消火栓的栓口直徑DN65，水槍口直徑φ19，水龍帶長25米，并選用配帶專用啟動消防按鈕的消火栓。（6）防排煙系統(tǒng)工程同樣配備了防煙樓梯，樓梯間可以設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)，特別是地下室必須要按照規(guī)定提前做好開窗設(shè)置。前室加壓送風(fēng)口使用加壓送風(fēng)，通過手動或者消防控制室具備開啟的權(quán)限加壓送風(fēng)機(jī)，同步啟動之后在每一層都能將新鮮的風(fēng)送入樓層。一旦出現(xiàn)火災(zāi)相連的風(fēng)口可以使用百葉風(fēng)口，建議每兩個樓層安置一個，地下車庫可以設(shè)置機(jī)械排煙系統(tǒng)。（7）建筑滅火器配置在小區(qū)內(nèi)部要考慮到小區(qū)的實(shí)際狀況，設(shè)置火災(zāi)危險(xiǎn)等級，然后按照等級的標(biāo)準(zhǔn)安放滅火器，可以使用手提式碳酸磷鹽干粉滅火器。3.衛(wèi)生措施在衛(wèi)生防護(hù)方面遵照以人為本的觀念，確保建筑人員的健康，通過合理的施工規(guī)避職業(yè)病和施工危險(xiǎn)因素，具體有以下幾個方面。（1）施工期間制定出安全衛(wèi)生制度，所有的安全生產(chǎn)活動必須經(jīng)過監(jiān)督。（2）人流和物流要實(shí)行分類管理，不能混雜到一起。（3）機(jī)械設(shè)備的危險(xiǎn)區(qū)域要設(shè)立防護(hù)裝置。（4）用電設(shè)備必須要做接地處理。（5）消防、救護(hù)設(shè)施在現(xiàn)場要同步安置。4.招投標(biāo)依據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，使用招投標(biāo)方式可以維護(hù)國家公共利益，同時(shí)也能夠確保當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，在施工環(huán)節(jié)施工的設(shè)備和材料采購等都可以通過招標(biāo)方式進(jìn)行。招投標(biāo)的內(nèi)容涉及了小區(qū)內(nèi)部的公共配套設(shè)施建設(shè)、道路綠化工程、建筑施工、設(shè)備材料采購等領(lǐng)域。業(yè)主以及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)可以具體負(fù)責(zé)招標(biāo)工作。代理機(jī)構(gòu)必須要遵守相應(yīng)的規(guī)定與委托人進(jìn)行溝通，但是最終的決策權(quán)依然掌握在業(yè)主方手里。代理公司在招投標(biāo)工程信息網(wǎng)上可以公開發(fā)布招標(biāo)公告，投標(biāo)單位根據(jù)公告的信息內(nèi)容，按照規(guī)定在指定日期參與網(wǎng)上的報(bào)名。依照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等關(guān)于評標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，可以使用綜合評標(biāo)法，同時(shí)也要參考招標(biāo)的內(nèi)容對評標(biāo)原則進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容如下。（1）評標(biāo)環(huán)節(jié)的原則①遵循公平、公正、公開的理念。②通過競爭可以讓對方展現(xiàn)出實(shí)力，使用綜合評估的方法進(jìn)行評估，先評估綜合技術(shù)標(biāo)，然后再評估商務(wù)標(biāo)。（2）組建評標(biāo)委員會委員會的主要任務(wù)是監(jiān)督投標(biāo)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管理，屬于臨時(shí)性的機(jī)構(gòu)。（3）委員會的人員構(gòu)成委員會的人員必須要涉及到技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家人員，設(shè)置建議必須在5人左右，可以從評標(biāo)專家?guī)飚?dāng)中任意挑選。（4）委員會的人員職責(zé)評標(biāo)委員會的人員主要負(fù)責(zé)到投標(biāo)環(huán)節(jié)的評定，結(jié)合項(xiàng)目工程的特征，針對投標(biāo)方案展開評選，要考慮到投標(biāo)人的文件標(biāo)書規(guī)范性、企業(yè)的資質(zhì)、報(bào)價(jià)、工程質(zhì)量管理措施、施工、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目經(jīng)理的業(yè)績等這些都是考慮的因素，一方面要滿足招標(biāo)文件的規(guī)定，同時(shí)也要進(jìn)行打分和匯總，最后計(jì)算出的平均數(shù)值才能確定好投標(biāo)人的分?jǐn)?shù)。（5）定標(biāo)招標(biāo)人根據(jù)評標(biāo)委員會的評審意見確定中標(biāo)人，須在廣東建設(shè)工程信息網(wǎng)及廣東省招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管網(wǎng)上發(fā)布中標(biāo)公示三天，若沒有單位提出反對意見，既確定排序第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。中標(biāo)人確定后，公示期內(nèi)沒有任何投訴，向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)簽訂承包合同。四、天譽(yù)半島花園項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析與評價(jià)（一）地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.消費(fèi)環(huán)境分析該項(xiàng)目屬于珠江旁，屬于市區(qū)中心地帶，附近有廣百新一城、樂峰廣場、置地廣場、海珠廣場、海印繽紛廣場，超市百貨如百佳超市、金四聯(lián)超市、鼎盛超市、西亞新安超市等，消費(fèi)能力較高。2.銷售環(huán)境分析綜合分析小區(qū)的外部環(huán)境，當(dāng)前位置綠化，環(huán)境良好，周圍有大量的公園，因此環(huán)境具有明顯的優(yōu)勢。周邊區(qū)域并沒有大型的新建小區(qū)，所以項(xiàng)目數(shù)量較少，滿足了居民的迫切需求，很多居民希望改善現(xiàn)有的居住環(huán)境，小區(qū)落成之后周圍的居民都會存在購買意愿，因此銷售比較容易。（二）環(huán)境和生態(tài)影響分析1.項(xiàng)目主要污染源和污染物分析分析項(xiàng)目的特點(diǎn)，具體涉及到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要目的是向居民提供住房產(chǎn)品，所以在施工期和運(yùn)營期間才會產(chǎn)生污染源。（1）施工期a.廢水:要是清洗機(jī)械、設(shè)備排放的含泥漿廢水，及施工人員生活污水，其中施工期廢水量相對較多，含泥量高，主要污染物為固體懸浮物，預(yù)測在施工期間施工用水量為30.15萬立方米，生活用水量為12.33萬立方米，施工污水排放量為24.11萬立方米，生活污水排放量為9.05萬立方米。施工污水中含固體懸浮物約260mg/1;生活污水中含固體懸浮物290mg/1，化學(xué)需氧量390mg/1，含氨氮25mg/l。b.空氣污染建筑項(xiàng)目的施工主要會產(chǎn)生空氣的污染，比如灰塵和機(jī)動車尾氣的排放，現(xiàn)場有大量的土方裝卸挖土等操作，會產(chǎn)生大量的塵土，土方結(jié)構(gòu)施工環(huán)節(jié)同樣如此，污染數(shù)量和當(dāng)時(shí)的氣象條件、施工管理狀況有關(guān)。施工時(shí)有眾多運(yùn)輸車輛和機(jī)械在現(xiàn)場運(yùn)轉(zhuǎn)，排放出大量的尾氣，其中的污染物有氮氧化合物、一氧化碳等在施工線隨處可見。施工機(jī)械的維修保養(yǎng)狀況以及作業(yè)的時(shí)長影響尾氣的產(chǎn)生量。c.噪聲施工過程當(dāng)中會產(chǎn)生噪音污染，但是分析周邊的區(qū)域環(huán)境并沒有居民，所以設(shè)備的運(yùn)行并不會產(chǎn)生不良影響。d.固體廢棄物建筑垃圾、廢棄的生活垃圾等是固體廢棄物的主要來源，但是項(xiàng)目所處的位置相對平整，不會產(chǎn)生大量的建筑垃圾，同時(shí)可以使用回填處理的方式，可以避免產(chǎn)生過多的垃圾。（2）運(yùn)營期a.空氣污染居民入住后，家居生活使用城市煤氣作為燃料，小區(qū)規(guī)劃居民406戶，按每月每戶使用煤氣10kg計(jì)算，用氣量為4060kg/a，含硫量0.13mg/kg。廢氣量4.01萬立方米/a，排放S030.64kg/a。b.噪聲項(xiàng)目運(yùn)營期間的造成來源主要是周圍的車輛，道路上來來往往的車輛會產(chǎn)生大量的噪音。c.固體廢物生活垃圾以及建筑物的垃圾是運(yùn)營期間主要的固體廢棄物類型，廢棄物的產(chǎn)生與所在小區(qū)的居民人數(shù)有關(guān)，根據(jù)當(dāng)前小區(qū)的居住狀況，可以在內(nèi)部設(shè)置固定容器將垃圾統(tǒng)一回收，環(huán)衛(wèi)處再將垃圾清運(yùn)到垃圾處理廠。建筑垃圾主要是由于居民在裝修期間會產(chǎn)生大量的廢棄物，可以將固體廢棄物送到垃圾填埋場，通過填埋無害化處理。2.建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)措施項(xiàng)目施工和運(yùn)營需要考慮到環(huán)保措施，比如生活污水可以并入城市的排污管網(wǎng)，生活垃圾必須要經(jīng)過垃圾處理廠進(jìn)行處理。（1）施工過程當(dāng)中a.改善大氣污染的方式對現(xiàn)場的路面進(jìn)行硬化處理，同時(shí)也要安排灑水車在固定的時(shí)間段內(nèi)灑水讓土層保持濕潤，才能避免灰塵污染商品水泥和混凝土預(yù)制件可以有效的避免環(huán)境的污染，施工期間可以多使用該類型的產(chǎn)品，施工現(xiàn)場通過封閉式的施工措施建設(shè)圍擋增加圍擋的高度，建筑材料必須要合理的堆放，可以使用防塵網(wǎng)進(jìn)行防護(hù)，如果是粉末型的材料，必須要安置在密閉容器當(dāng)中，土方建筑的垃圾清運(yùn)等出入場環(huán)節(jié)都需要經(jīng)過清洗運(yùn)輸期間遮蓋篷布。b.改善水污染的方式施工過程中，施工人員會產(chǎn)生大量的生活廢水以及建筑施工時(shí)的清洗設(shè)備廢水，在小區(qū)內(nèi)部可以建設(shè)污水沉淀池，將污水排放到沉淀池之后再排放到城市管網(wǎng)。c.固體廢棄物管理方式項(xiàng)目期間會出現(xiàn)大量的固體廢棄物，可以通過就地回填，避免出現(xiàn)環(huán)境污染的狀況。（2）運(yùn)營期a.應(yīng)對水污染的管理方式運(yùn)營期間產(chǎn)生的生活廢水可以通過化糞池進(jìn)行初步的凈化，然后排放到城市下水管網(wǎng)，最終通過污水處理廠進(jìn)行處理。b.大氣污染防治的管理方式在小區(qū)內(nèi)部要嚴(yán)格管理各種機(jī)動車輛避免尾氣污染，才能減少對居民區(qū)的環(huán)境污染。①對小區(qū)經(jīng)常出入的車輛展開尾氣檢測，如果發(fā)現(xiàn)不合格，需要督促車主及時(shí)檢修。②在小區(qū)內(nèi)部確保交通的暢通，避免出現(xiàn)怠速等待及加速的運(yùn)行狀況，避免產(chǎn)生大量的尾氣。③通過種植樹木可以有效的吸收尾氣。在綠化樹木的選擇上，可以使用生長速度較快有效吸收尾氣的類型，停車場以及居民區(qū)通過綠化帶進(jìn)行隔離。c.噪聲污染防治管理方式小區(qū)內(nèi)部的變電箱是當(dāng)前階段主要的噪聲來源可以使用噪音較低的變壓器，還可以增加隔音處理措施，確保小區(qū)的噪音符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。d.固體廢物管理的方式在當(dāng)前時(shí)期主要來源是居民的裝修活動，針對這些建筑垃圾要清理填埋。3.環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論和建議（1）得出的結(jié)論以上內(nèi)容能夠發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在建設(shè)階段和運(yùn)營階段，均不會產(chǎn)生大量的污染，并不會影響周圍的環(huán)境，同時(shí)還能帶動環(huán)境質(zhì)量的增長。（2）建議對策①遵照環(huán)境保護(hù)的法律法規(guī)管理項(xiàng)目。②小區(qū)內(nèi)部的生活垃圾要及時(shí)進(jìn)行回收，行業(yè)部門統(tǒng)一收集之后會送到垃圾處理廠進(jìn)行處理，物業(yè)管理部門也要制定出垃圾管理的制度，定期展開清理。③針對小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理，比如修理廠、加工廠、KTV.等，這些都嚴(yán)重影響了居民的生活，因此必須要進(jìn)行整改，通過環(huán)保審批來限制這些行業(yè)的發(fā)展，如果噪音設(shè)備不符合環(huán)保的要求，需要及時(shí)取締，避免對居民產(chǎn)生不良影響。④對小區(qū)內(nèi)部的車輛進(jìn)行管理，通過科學(xué)的方式在道路兩側(cè)完成綠化建設(shè)，避免噪音的產(chǎn)生。（三）節(jié)能評價(jià)1.評價(jià)的范圍和依據(jù)（1）評價(jià)的范圍建筑物的節(jié)能是指在滿足使用功能的前提下，通過采取一定的措施，使能源的消耗量減少，提高能源效率。本建設(shè)項(xiàng)目的耗能主要是體現(xiàn)在建筑物的維護(hù)結(jié)構(gòu)、采暖結(jié)構(gòu)、用水、用電等方面。（2）評價(jià)的依據(jù)針對本項(xiàng)目的節(jié)能評價(jià)要從以下幾個方面開展：1）居住建筑廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2）商業(yè)部分建筑執(zhí)行國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。3）施工驗(yàn)收執(zhí)行《建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》及廣東省地方標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能保溫工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》。4）節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)住宅部分節(jié)能率為65%，公建部分節(jié)能率為50%。2.節(jié)能措施（1）建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)1）在外形設(shè)計(jì)方面要符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，比如建筑層面的設(shè)計(jì)必須要符合節(jié)能系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，確保建筑物建成之后不占用土地節(jié)約能源。2）窗戶和外墻的比例也要進(jìn)行合理的把控，必須要考慮到建筑的造型和使用功能，可以減少窗墻比例滿足節(jié)能的要求。4）使用節(jié)能窗戶。5）對建筑的構(gòu)造實(shí)施合理的規(guī)劃，減少對生活品質(zhì)的影響。6）在建筑物材料的使用方面，必須要確保保溫防水性能。（2）用水系統(tǒng)1）在樓層低的部分，通過市政生活管網(wǎng)實(shí)現(xiàn)供水，高樓層必須要使用疊壓供水技術(shù)，這樣有利于節(jié)約水資源。2）坐便器也要符合環(huán)保節(jié)能的標(biāo)準(zhǔn)，出水量控制在6L以內(nèi)。3）使用陶瓷新材質(zhì)的水龍頭，確保密封性能。4）選擇具備變頻調(diào)速功能的水泵。3.用電系統(tǒng)1）電梯電梯的耗能大約占建筑物總能耗的3%-7%。拖動電機(jī)會產(chǎn)生大量的能源消耗，可以調(diào)整為變頻調(diào)速電機(jī)，能夠?qū)崿F(xiàn)合理的運(yùn)轉(zhuǎn)，特別是在啟動環(huán)節(jié)，能夠有效的節(jié)約電能。2）照明系統(tǒng)按照《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》要求合理的照度標(biāo)準(zhǔn)。充分利用太陽光，通過外窗自然采光。（四）綜合效益評價(jià)1.投資估算及資金籌措本項(xiàng)目投資估算范圍為:小區(qū)工程建設(shè)項(xiàng)目。投資估算依據(jù)2015年《廣東省建筑工程計(jì)價(jià)依據(jù)建筑工程計(jì)價(jià)定額》2015年《廣東省裝飾工程計(jì)價(jià)依據(jù)裝飾工程計(jì)價(jià)定額》2015年《廣東省市政工程計(jì)價(jià)依據(jù)安裝工程計(jì)價(jià)定額》2015年《廣東省建設(shè)工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》2019年《廣東省工程造價(jià)信息》，同時(shí)參考近期同類項(xiàng)目估算。2.開發(fā)建設(shè)投資在項(xiàng)目建設(shè)期間需要涉及的各項(xiàng)費(fèi)用叫做建設(shè)投資，其中涵蓋了前期、安裝、管理、銷售、財(cái)務(wù)、開發(fā)、稅費(fèi)等其他隱含的費(fèi)用類型。（五）投資使用計(jì)劃及資金籌措根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)模，總投資會達(dá)到422062.4萬元，這些資金通過多個階段進(jìn)行運(yùn)用。項(xiàng)目的初始階段投入120000萬元，這些資金足夠支付前期的開發(fā)費(fèi)用和工程的預(yù)付款，其余的資金可以用于商品房的預(yù)售。具體內(nèi)容可以參考圖表4.1。表4.1建設(shè)投資估算總表(單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱總投資一、集中收費(fèi)項(xiàng)目418128.41土地出讓金0.002城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)261540.83新型材料發(fā)展基金14860.44散裝水泥發(fā)展基金1337.65城市排水設(shè)施有償使用費(fèi)3120.86河道維護(hù)費(fèi)4768.87價(jià)格調(diào)節(jié)基金4768.88占道費(fèi)891.69社會保障費(fèi)126840二、非集中收費(fèi)項(xiàng)目271541.61土地使用費(fèi)1188.82規(guī)劃、施土圖設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察、可研費(fèi)用44580.83土地測繪費(fèi)14864電力設(shè)施配套122998.85鉆探費(fèi)29726地質(zhì)災(zāi)害評估費(fèi)2229.27建筑面積測算費(fèi)2558.88圖紙審查費(fèi)2229.29樁基礎(chǔ)監(jiān)測費(fèi)297210框架結(jié)構(gòu)外檢費(fèi)297211環(huán)境檢測費(fèi)2229.212防雷設(shè)施檢測費(fèi)2229.213小區(qū)環(huán)衛(wèi)接段費(fèi)891614規(guī)劃定位放線費(fèi)、竣土測繪費(fèi)177615環(huán)境影響評價(jià)1114.416招投標(biāo)費(fèi)451417工程監(jiān)理費(fèi)13374.418銷售費(fèi)用(含廣告宣傳費(fèi))51201.2三工程建設(shè)費(fèi)3170995.6A1#B地塊2721430.81建筑安裝工程費(fèi)22522761.1高層住宅1305945.61.2多層住宅205891.21.3地上公建393842.81.4地下公建(含人防工程)346596.82道路工程115203環(huán)境、豎向及其它工程43964小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)配套工程289775.65場地土方平整及其他前期工程費(fèi)163463.2B5#A地塊449564.8四其他費(fèi)用345560.41建設(shè)單位管理費(fèi)317102財(cái)務(wù)費(fèi)用(含融資款)800003動遷安置費(fèi)(含貨幣安置)168196.44不可預(yù)見費(fèi)65654五項(xiàng)目總投資422062.4（六）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析1.項(xiàng)目成本費(fèi)用分析表4.2項(xiàng)目成本費(fèi)用表(單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱總投資一工程建設(shè)費(fèi)3170995.6二集中收費(fèi)418128.4三非集中收費(fèi)271141.6四建設(shè)單位管理費(fèi)31710五財(cái)務(wù)費(fèi)用(含融資款)800000六動遷安置費(fèi)(含貨幣安置)168196.4七不可預(yù)見費(fèi)65654八總投資額42062262.償債能力分析按融資貸款1450萬元計(jì)算，年利率8%，按貸款期限四年計(jì)算本息和：PD=1700*(1+8%)4=1972萬元利息PI=1972-1450=522萬元利息備付率：ICR=7450/522=14.27償債備付率：DSCR=(7450-1862)/1972=2.83由此可見，項(xiàng)目償債能力良好，融資風(fēng)險(xiǎn)較低。3.盈利能力分析（1）靜態(tài)投資收益率分析對投資收益率進(jìn)行分析，項(xiàng)目預(yù)計(jì)可以實(shí)現(xiàn)利潤7450.74萬元，稅后利潤達(dá)到了5588.05萬元。使用損益表對靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，投資的利潤率達(dá)到了7.09；投資利稅率達(dá)到了13.38。從指標(biāo)的角度進(jìn)行分析，投資利潤率以及利稅率指標(biāo)和同行業(yè)相比較低，但是總體而言可行性較高。（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值通過本項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算結(jié)果，計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)，根據(jù)現(xiàn)金流量表計(jì)算。(見表4.3)表4.3財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱計(jì)算期合計(jì)（萬元）12341現(xiàn)金流入0.0059611.6435766.9823844.66119223.281.1年經(jīng)營收入1.2房地產(chǎn)銷售收入0.0059611.6435766.9823844.661.3回收固定資產(chǎn)余值0.001.4回收流動資金0.002現(xiàn)金流出31546.7055886.2823016.203186.06113635.222.1開發(fā)成本31546.7052577.8321031.13105155.652.2年經(jīng)營成本0.002.3營業(yè)稅金及附加3308.451985.071323.386616.892.4所得稅1862.681862.683凈現(xiàn)金流量-31546.703725.3712750.7820658.605588.054累計(jì)凈現(xiàn)金流量-31546.70-27821.33-15070.555588.05按現(xiàn)行基本折現(xiàn)率1=8%計(jì)算。表4.4凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計(jì)算期1234合計(jì)年凈現(xiàn)金流量-31546.703725.3712750.7820658.605588.05折算現(xiàn)值（i=8%）-27046.213193.9010121.9815184.691454.36凈現(xiàn)值NPV=1454.36萬元經(jīng)試算法得出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=12.08%結(jié)論：收益能夠滿足要求。4.建設(shè)期敏感性分析考慮到建設(shè)工程前期情況復(fù)雜，開工的可能滯后，假設(shè)銷售開始時(shí)間滯后一年，預(yù)估總投資支出比例按20%，30%，30%，20%計(jì)算，現(xiàn)金流量表為：表4.5現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱計(jì)算期123451現(xiàn)金流入59611.6435766.9823844.661.1年經(jīng)營收入59611.6435766.9823844.662現(xiàn)金流出21031.1331546.7034855.1523016.201323.382.1開發(fā)成本21031.1331546.7031546.7021031.132.2營業(yè)稅金及附加3308.451985.071323.382.3所得稅1826.683凈現(xiàn)金流量-21031.13-31546.7024756.5012750.7820659.284累計(jì)凈現(xiàn)金流量-21031.13-52577.83-27821.33-15070.555588.73表4.6凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計(jì)算期12345合計(jì)年凈現(xiàn)金流量-21031.13-31546.7024756.5012750.7822521.287450.73折算現(xiàn)值（i=8%）-18030.80-27046.2119652.519372.2015185.19-866.04凈現(xiàn)值差額?NPV=一866.04一1454.36=一2320.40萬元5.銷售單價(jià)敏感性分析若由于市場原因，假設(shè)銷售單價(jià)降低10%，則有銷售收入降低10%，按原項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算：表4.7現(xiàn)金流量表(單位:萬元)序號項(xiàng)目名稱計(jì)算期12341現(xiàn)金流入053650.4832190.2821460.191.1房地產(chǎn)銷售收入053650.4832190.2821460.192現(xiàn)金流出31546.755555.4322817.691191.042.1開發(fā)成本21031.1331546.7031546.7021031.132.2營業(yè)稅金及附加31546.752577.8321031.133凈現(xiàn)金流量-31546.7-1904.959372.5920269.154累計(jì)凈現(xiàn)金流量-31546.7-33451.65-24079.05-3809.9表4.8凈現(xiàn)值折算表(單位:萬元)計(jì)算期1234合計(jì)年凈現(xiàn)金流量-31546.70-1904.959372.5920269.15-3809.90折算現(xiàn)值（i=8%）-27046.211633.197440.2614898.43-6340.70凈現(xiàn)值差額?NPV=一6340.7一1454.36=一7795.06萬元6.敏感性分析結(jié)論由于房地產(chǎn)開發(fā)特性，規(guī)劃指標(biāo)已規(guī)定建設(shè)內(nèi)容及范疇。因此必須要考慮到成本、銷售價(jià)格和建設(shè)周期這些因素，通過對這些因素展開敏感性分析即可。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)過程當(dāng)中需要大量的資金，因此經(jīng)常會出現(xiàn)資金短缺的現(xiàn)象，同時(shí)需要花費(fèi)較久的時(shí)間，所以控制效果將會影響項(xiàng)目的最終收益。分析凈現(xiàn)值差額可以看出銷售價(jià)格是最為敏感的因素，開發(fā)成本其次而建設(shè)的周期影響程度較小。但是建設(shè)周期也會受到政策的影響，如果工期延長政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，也會導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)因素。（七）風(fēng)險(xiǎn)分析與對策1.風(fēng)險(xiǎn)分析（1）政策層面的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)市場在最近幾年有了快速的增長，然而房價(jià)不斷上升，國家針對這些現(xiàn)象出臺了，宏觀調(diào)控的政策，在部分區(qū)域房價(jià)開始趨于穩(wěn)定甚至出現(xiàn)下降，而供應(yīng)結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了不合理的問題，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)混亂。國家的宏觀政策可以有效的抑制了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，遏制了沖動消費(fèi)?？梢婍?xiàng)目實(shí)施期間必須要考慮政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場層面的風(fēng)險(xiǎn)國家在政策層面上，通過宏觀調(diào)控影響市場供求關(guān)系。在房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域工薪階層占據(jù)了主體地位，但是受到政策的影響會出現(xiàn)觀望的心態(tài)，這也會影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系，因此也具有風(fēng)險(xiǎn)因素。（3）資金層面的風(fēng)險(xiǎn)在銷售期間如果沒有按期的完成銷售計(jì)劃，企業(yè)內(nèi)部的資金壓力會增大，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)上升。2.風(fēng)險(xiǎn)對策（1）政策層面風(fēng)險(xiǎn)的對策在市場定位方面要制定出合理的定位，比如90平米的小戶型，這也符合當(dāng)前國家的政策主導(dǎo)，可以有效的減少政策層面的風(fēng)險(xiǎn)。（2）市場層面風(fēng)險(xiǎn)的對策在市場營銷方面進(jìn)一步的提升營銷的強(qiáng)度，通過多種方式將樓盤的知名度對外擴(kuò)展，在品牌建設(shè)方面也要遵循人性化的理念，滿足消費(fèi)者需求。嚴(yán)格按照施工標(biāo)準(zhǔn)，把控產(chǎn)品的質(zhì)量和細(xì)節(jié)。在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，通過完善的設(shè)計(jì)吸引更多的客戶。（3）資金層面風(fēng)險(xiǎn)的對策在資金的管理方面，需要選擇專業(yè)的營銷團(tuán)隊(duì)，將銷售業(yè)績提升起來。加快資金的回籠效率，確保資金的安全。五、總結(jié)與建議（一）總結(jié)總結(jié)以上內(nèi)容，最終的結(jié)論有以下幾點(diǎn)：1.項(xiàng)目施工花費(fèi)資金量巨大，必須在短期內(nèi)獲得投資回報(bào)。2.影響項(xiàng)目收益的因素主要有銷售價(jià)格以及施工成本。3.工程建設(shè)期間要做好內(nèi)部把控，特別是施工成本和銷售價(jià)格出現(xiàn)變動時(shí)，會影響預(yù)期的平均收益率。4.政策的發(fā)展對于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言具有較多的促進(jìn)作用，特別是海珠區(qū)當(dāng)前也迎來了新的發(fā)展機(jī)會。在這種時(shí)代背景下，投資項(xiàng)目建設(shè)可以有效地促進(jìn)當(dāng)?shù)厣钏降脑鲩L，同時(shí)也能帶動當(dāng)?shù)鼐G化環(huán)境的發(fā)展，將土地資源進(jìn)行合理的利用，具備良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益。（二）建議經(jīng)過本次研究，針對廣州市天譽(yù)半島花園的項(xiàng)目給出的建議有以下幾點(diǎn)1.項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)必須要確保合理實(shí)用和經(jīng)濟(jì)性，同時(shí)也要結(jié)合周圍的環(huán)境特色進(jìn)行設(shè)計(jì)，確保建筑物與環(huán)境能夠融合為一體。2.