二〇〇九年度全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題（本試題包含客觀題和主觀題兩部分）人力資源與社會保障部人力資源與社會保障部人事考試中心中華人民共和國監(jiān)制二〇〇九年四月客觀試題部分重要提示：要求用2B鉛筆在答題卡中按題號順序填涂答題，否則按無效答題處理。 （1）單項選擇題的答案填涂在答題卡中題號1至35信息點； （2）多項選擇題的答案填涂在答題卡中題號36至50信息點； （3）判斷題的答案填涂在答題卡中題號71至85信息點；一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號)1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)貸款的表述中，錯誤的是（）。A．債權(quán)人通常是商業(yè)銀行B．不能用于償還土地購置貸款C．主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)D．還款資金來源通常是銷售收入2.下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A．發(fā)行公司債券B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C．發(fā)行股票D．商業(yè)銀行貸款3.新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（）。A．政府政策性資金B(yǎng)．國內(nèi)外企業(yè)入股的資金C．個人入股的資金D．資產(chǎn)變現(xiàn)的資金4.進行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。A．債務(wù)融資成本分析B．資金占用費分析C．資本金與債務(wù)資金的比例分析D．擔(dān)保費分析5.下列關(guān)于寫字樓租金的表述中，正確的是（）。A．基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金B(yǎng)．基礎(chǔ)租金低于市場租金時，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場租金水平C．寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎(chǔ)租金D．寫字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異6.寫字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營費用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。A．全租金方式B．毛租金方式C．凈租金方式D．基本租金方式7.不應(yīng)計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。A．抵押貸款利息B．公共設(shè)施維修費C．房產(chǎn)稅D．物業(yè)保險費8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達式中，正確的是（）。A．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－經(jīng)營費用B．稅前現(xiàn)金流=有效毛收入－抵押貸款還本付息C．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－所得稅D．稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅9.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。A．92500m2B．88800m2C．80000m2D．76800m210.動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。A．經(jīng)營收入抵償全部投資B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出C．凈收益抵償全部投資D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資11.通常承租人入住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項目的費用由（）支付。A．承租人B．業(yè)主C．承租人和業(yè)主共同D．物業(yè)管理公司12.房地產(chǎn)市場營銷工作中進行廣告與宣傳的主要目的，是通過該項工作讓（）的客戶認(rèn)識所營銷的物業(yè)。A．潛在B．過去C．現(xiàn)在D．未來13.某市2008年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2007年末完工轉(zhuǎn)入2008年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2008年竣工的房屋建筑面積為60m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。A．1.2B．1.5C．2D．314.某開發(fā)商以500萬元的價格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬元，預(yù)計項目建設(shè)投資總額為1800萬元，則該項目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。A．還需投入50萬元建設(shè)資金B(yǎng)．還需投入450萬元建設(shè)資金C．還需投入800萬元建設(shè)資金D．在此情況下15.（）是判斷項目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。A．投資利潤率B．銷售利潤率C．資本金利潤率D．投資回報率16.經(jīng)營性房地產(chǎn)項目的成本利潤率等于（）乘以100%。A．開發(fā)利潤/總開發(fā)成本B．正常經(jīng)營年份的凈經(jīng)營收入/總開發(fā)成本C．開發(fā)商利潤/總開發(fā)價值D．正常經(jīng)營年份的經(jīng)營收入/總開發(fā)成本17.房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過的時間。A．房地產(chǎn)開發(fā)全過程B．獲得土地后到全部工程竣工驗收C．從工程開工到全部工程竣工驗收D．從工程開工到項目租售完畢18.對于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場合可能采取也可能不采取行動，并且無法預(yù)料它們將會采取什么行動。A．從容不迫型競爭者B．選擇型競爭者C．兇猛型競爭者D．隨機型競爭者19.假設(shè)某項目的資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元，則該項目的速動比率為（）。A．60%B．80%C．100%D．200%20.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A．區(qū)位選擇異常重要B．投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C．需要適時的更新改造投資D．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移21.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是（）。A．土地的稀缺性B．金融機構(gòu)過度放貸C．投機需求膨脹D．開發(fā)資金的易得性22.（）是指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。A．銷售量B．吸納量C．出租量D．預(yù)售面積23.以下選項適于在新區(qū)開發(fā)的建筑是（）。A．娛樂用房B．寫字樓C．高級住宅和公寓D．餐飲用房24.在整個開發(fā)過程中最為重要的一個環(huán)節(jié)是（）。A．投資機會選擇B．投資機會決策分析C．投資機會選擇與決策分析D．市場分析和項目財務(wù)評價25.房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑工程招標(biāo)的一般程序為（）。A．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同B．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同C．申請招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同D．申請招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同26.（）認(rèn)為利率不是由儲蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。A．古典學(xué)派的理論B．流動性偏好理論C．IS-LM曲線模型的理論D．馬克思的利率決定理論27.房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為（）。A．30%B．32%C．33%D．25%28.申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的（）。A．20%B．30%C．40%D．50%29.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤４,預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元／m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元／m2．A．2350.00B．2937.50C．3250.00D．4062.5030.對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。A．地價B．建造成本C．貸款利率D．資本化率31.某房地產(chǎn)開發(fā)項目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元。經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項目凈現(xiàn)值期望值為（）萬元。A．2677.5B．3680.60C．4003.50D．5356.8032.房屋開發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2M以外和項目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。A．黃線B．紫線C．藍線D．紅線33.房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金來源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（）。A．資本金、借貸資金、預(yù)租售收入B．預(yù)租售收入、資本金、借貸資金C．借貸資金、預(yù)租售收入、資本金D．資本金、預(yù)租售收入、借貸資金34.某房地產(chǎn)投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經(jīng)營期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12％，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元．對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬元。A．39.51B．49.96C．49.39D．52.4535.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（）。A．凈現(xiàn)值法B．差額內(nèi)部收益率法C．費用現(xiàn)值法D．內(nèi)部收益率法二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)36.從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A．土地B．勞動力C．資本D．經(jīng)驗E．環(huán)境37.制定物業(yè)管理計劃的租金方案和出租策略時,正確的有（）。A．從總體上說，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實施C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報率D．市場經(jīng)濟條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場供求關(guān)系E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時，應(yīng)進行相應(yīng)的修正38.房地產(chǎn)開發(fā)項目市場定位的主要工作包括（）。A．預(yù)測開發(fā)成本B．選定目標(biāo)市場C．確定消費群體D．明確項目檔次E．設(shè)計建造標(biāo)準(zhǔn)39.可貸資金利率理論認(rèn)為（）。A．可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成．B．可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業(yè)儲蓄和政府儲蓄構(gòu)成C．利率是由貨幣的供給與需求決定的D．可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)E．可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)40.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有（）。A．銷售稅費B．租金收益C．物業(yè)增值D．股權(quán)增值E．抵押貸款規(guī)模41.公開招標(biāo)通常適用于工程項目（）的開發(fā)項目建設(shè)。A．建設(shè)周期較長B．工程性質(zhì)比較特殊C．規(guī)模較大D．技術(shù)復(fù)雜E．工期緊迫42.舊城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的特點是（）。A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂、餐飲等類型的開發(fā)B．開發(fā)費用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻43.政府對房地產(chǎn)市場政策干預(yù)的原則是（）。A．目標(biāo)的確定性B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性C．政策的針對性D．政策的導(dǎo)向性E．政策的公平性和效率44.土地費用估算主要包括（）。A．劃撥或征收土地的征地拆遷費B．出讓土地的土地出讓地價款C．轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費D．租用土地的土地租用費E．轉(zhuǎn)讓土地應(yīng)繳納的手續(xù)費45.目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（）。A．銷售稅金B(yǎng)．土地使用稅金C．房產(chǎn)稅金D．企業(yè)所得稅E．城市規(guī)劃稅46.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。A．資金來源B．資金成本C．項目風(fēng)險D．預(yù)期利潤E．機會成本47.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行工作有（）。A．客戶評價B．項目評估C．擔(dān)保方式評價D．貸款綜合評價E．貸款金額48.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時，通常要考慮的因素有（）。A．可能面積的組合B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃D．每平方米的租金E．室內(nèi)的裝修49.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。A．能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流B．分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式C．適合于長期投資D．常在機構(gòu)投資者之間進行交易E．位置對其有著特殊的重要性50.“某城市別墅銷售市場”這一市場細(xì)分的方式包含有（）。A．按地域范圍細(xì)分B．按房地產(chǎn)用途細(xì)分C．按增量存量細(xì)分D．按交易形式細(xì)分E．按目標(biāo)市場細(xì)分三、判斷題（共15題，每題0.5分。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣0.5分，本題總分最多扣至零分）71.房地產(chǎn)投資相對于股票投資，往往具有較低的收益水平。 （）72.某投資項目的預(yù)期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為1。 （）73.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。 （）74.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。 （）75.政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。 （）76.進行房地產(chǎn)市場調(diào)研需要收集大量的資料，市場調(diào)查人員在收集資料時通?？偸窍仁占诙仲Y料。 （）77.當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用費用現(xiàn)值法進行比選。 （）78.由于蒙特卡洛風(fēng)險分析主要依靠計算機模擬，因此對市場資料的完整程度要求不高。（）79.初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%。 （）80.商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務(wù)者出據(jù)的書面?zhèn)鶛?quán)憑證，分為期票和匯票兩種。 （）81.金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、市場評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。 （）82.寫字樓的基礎(chǔ)租金是指達到投資收益率目標(biāo)或其可接受的能夠抵償?shù)盅嘿J款還本付息、經(jīng)營費用和空置損失的最低租金。 （）83.收取百分比租金時，一般不同的地區(qū)百分比標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標(biāo)準(zhǔn)會相對統(tǒng)一。 （）84.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、風(fēng)險高、回收期長，故金融業(yè)一般不愿向房地產(chǎn)開發(fā)融資。（）85.物業(yè)管理和設(shè)施管理以策略性管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以運營管理為主。 （）