《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的規(guī)定

第19條。2007年10月1日正式實(shí)施的《法律法律》第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記證書的法律糾紛當(dāng)事人不同意更正，利益各方可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的,申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴,異議登記失效。異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！痹摽钜?guī)定的就是不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度,它是《物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)的一項(xiàng)新型法律制度。一、異議登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的有效方式不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度又稱異議抗辯登記制度,是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的正確性存有異議而向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出申請(qǐng),并將其異議在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中加以記載的制度。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,在物權(quán)變動(dòng)中,不動(dòng)產(chǎn)一般采用登記的方式進(jìn)行公示?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！庇纱丝梢?我國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示實(shí)行“登記生效主義”。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方法,它的公示作用在采登記生效主義立法模式的國(guó)家中顯得更為絕對(duì)。登記確定地起到公示物權(quán)的作用,并且因此具有了公信力,起到權(quán)利正確性推定的作用。也就是說,在事實(shí)上的物權(quán)與法律上的物權(quán)發(fā)生沖突時(shí),在司法上以及法律解釋上首先確定的正確權(quán)利是經(jīng)過公示手段確定的權(quán)利,即納入登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。如《物權(quán)法》就規(guī)定了:“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”在此情況下一旦登記錯(cuò)誤,登記簿所記載的物權(quán)并非真實(shí)的物權(quán)狀態(tài),如若第三人基于對(duì)登記的信賴而與登記權(quán)利人進(jìn)行交易并取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),則原權(quán)利人(真正權(quán)利人)的權(quán)利則受到損害。異議登記旨在對(duì)登記錯(cuò)誤狀態(tài)下的事實(shí)權(quán)利人或者利害關(guān)系人提供救濟(jì)的手段,通過在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的異議,排除登記的公信力,排斥第三人的信賴,從而達(dá)到維護(hù)和救濟(jì)己身權(quán)利的目的。異議登記并不是一種終局的對(duì)錯(cuò)誤登記的救濟(jì),但它可以及時(shí)或臨時(shí)性地對(duì)真正權(quán)利人提供一種保護(hù),并與更正登記結(jié)合形成了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人和利害關(guān)系人的制度體系,是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法中的重要制度。二、異議登記的排除風(fēng)險(xiǎn)《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的規(guī)定只限于第19條第2款的內(nèi)容,對(duì)該規(guī)定的理解與適用要注意以下幾點(diǎn):第一,異議登記提起的實(shí)質(zhì)要件是不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤,即登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利不一致。此處登記錯(cuò)誤的范圍應(yīng)僅限于權(quán)利錯(cuò)誤,不動(dòng)產(chǎn)的面積、形狀等事實(shí)狀況的登記錯(cuò)誤不包括在內(nèi)。還需要說明的是,所謂登記記載錯(cuò)誤強(qiáng)調(diào)的是異議登記申請(qǐng)人的主觀認(rèn)識(shí),這一主觀認(rèn)識(shí)可能與實(shí)際狀況不符,法律也不要求申請(qǐng)人的認(rèn)識(shí)一定是正確的。第二,異議登記提起的程序要件是申請(qǐng)人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。異議登記的申請(qǐng)人是利害關(guān)系人。所謂利害關(guān)系人,是指除權(quán)利人外因登記錯(cuò)誤而受到損害的人。筆者認(rèn)為《物權(quán)法》第19條第2款所說的利害關(guān)系人應(yīng)該解釋為包括真正權(quán)利人。第三,異議登記不當(dāng),造成權(quán)利人損害的,權(quán)利人可以向申請(qǐng)人要求賠償。也就是說異議登記通常伴有一定風(fēng)險(xiǎn),異議登記申請(qǐng)人理應(yīng)承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn),否則會(huì)造成異議登記申請(qǐng)人濫用權(quán)利,惡意利用異議登記制度來損害權(quán)利人的權(quán)益。第四,異議登記的效力?，F(xiàn)行《物權(quán)法》并沒有明確規(guī)定異議登記的效力,那么我們應(yīng)該如何理解異議登記的效力呢?學(xué)界較一致地認(rèn)為,異議登記的基礎(chǔ)效力在于阻斷登記公信力,即如果異議登記正確,與登記物權(quán)人進(jìn)行交易的第三人不能憑借其對(duì)物權(quán)登記公信力的信賴而取得物權(quán)。異議登記阻斷登記公信力的實(shí)現(xiàn)方式有兩種:一是事后阻斷式,二是事前防止式。比較上述兩種方式,筆者以為我國(guó)《物權(quán)法》上異議登記效力的實(shí)現(xiàn)方式應(yīng)理解為事前防止式,并作適當(dāng)改進(jìn),理由如下:第一,事前防止式可以切實(shí)有效地保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益。按照傳統(tǒng)的事前防止式,異議抗辯一旦記載在登記簿上,登記權(quán)利人就失去了繼續(xù)處分登記物權(quán)的權(quán)利。但筆者以為可以允許登記權(quán)利人實(shí)施法律行為以處分物權(quán),但登記機(jī)關(guān)依法暫不予辦理相應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)登記,如果將來異議登記成立,物權(quán)歸真實(shí)權(quán)利人所有;如果異議登記不成立,則登記機(jī)構(gòu)重新啟動(dòng)物權(quán)變動(dòng)登記,第三人依法取得物權(quán),這樣做既有效地保護(hù)了真實(shí)權(quán)利人的利益,也兼顧了登記權(quán)利人和第三人的利益。第二,事前防止式已為我國(guó)有關(guān)登記實(shí)踐所支持。按照有關(guān)行政規(guī)章和地方性法規(guī)的規(guī)定,如果存在民事權(quán)利糾紛,則登記機(jī)構(gòu)有權(quán)不予登記。異議登記的本質(zhì)就是對(duì)物權(quán)權(quán)屬存在紛爭(zhēng)的一種具體表現(xiàn),顯然,在存在異議登記的情況下,登記機(jī)構(gòu)也同樣有權(quán)拒絕為登記權(quán)利人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分辦理登記。第三,《物權(quán)法》的現(xiàn)行規(guī)定基本上克服了事前防止式可能存在的弊端,較好地平衡了登記權(quán)利人、真實(shí)權(quán)利人以及第三人的利益關(guān)系。其中異議登記不當(dāng)賠償制度有效地防止異議登記申請(qǐng)人濫用權(quán)利,從而保護(hù)登記權(quán)利人的利益;異議登記15天除斥期間的規(guī)定也促使異議登記申請(qǐng)人盡快通過訴訟途徑徹底解決問題,防止久拖不決,這對(duì)各方都有好處。與事前防止式相比,事后阻斷式雖然有利于登記物權(quán)的流通,但不利于保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的利益。如現(xiàn)實(shí)中可能出現(xiàn)這樣的情況:甲是一處房產(chǎn)的事實(shí)權(quán)利人,但該房產(chǎn)被錯(cuò)誤地登記在乙的名下。為了維護(hù)自己的權(quán)利,乙首先依法申請(qǐng)更正登記,但遭到甲的拒絕,于是乙便提出了異議登記,登記機(jī)關(guān)接受乙的申請(qǐng)并在登記簿上作了記載。在異議登記有效期間,甲把該房產(chǎn)賣給了丙,丙又把該房產(chǎn)賣給了丁,丁又把該房產(chǎn)賣給了戊,每次買賣都辦理了相應(yīng)的登記手續(xù)。經(jīng)過訴訟,乙申請(qǐng)的異議登記被證明是成立的,但乙能否將已經(jīng)過多次處分的物權(quán)追回呢?答案是否定的,因?yàn)槿绻试S乙追回物權(quán)的話,那交易安全就不復(fù)存在了。結(jié)果只能是為維護(hù)交易安全,讓乙喪失物權(quán),但這樣的結(jié)果顯然損害了乙的合法權(quán)益,也導(dǎo)致異議登記制度失去其主要作用。三、反對(duì)中國(guó)法律部門登記制度的缺陷和完善(一)依職權(quán)進(jìn)行異議登記,具有以下方面我國(guó)的異議登記制度總體來說是不錯(cuò)的,但也存在不足之處,第一,缺乏異議登記的具體程序性規(guī)定,從而導(dǎo)致異議登記制度至今不具備可操作性;第二,對(duì)異議登記的效力缺乏明確規(guī)定,從而導(dǎo)致理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)異議登記的效力內(nèi)容理解不一,導(dǎo)致法律適用的不統(tǒng)一,極易產(chǎn)生不公正的結(jié)果。第三,只規(guī)定了依申請(qǐng)的異議登記,而沒有規(guī)定依職權(quán)的異議登記。實(shí)際上,依職權(quán)的異議登記確有規(guī)定的必要。登記機(jī)關(guān)為了糾正登記錯(cuò)誤,有權(quán)辦理異議登記。因異議登記錯(cuò)誤給現(xiàn)行登記權(quán)利人造成損害的,由登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。(二)異議登記的效力首先,盡快制定《不動(dòng)產(chǎn)登記法》,統(tǒng)一規(guī)定異議登記的程序及具體情形,明確不同情形下異議登記的具體條件,使該制度盡快在現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)揮作用。其次,在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中明確規(guī)定異議登記的效力。筆者以為立法應(yīng)肯定異議登記的基礎(chǔ)效力在于阻斷登記的公信力,其實(shí)現(xiàn)方式宜采用事前防止式并加以適