...wd......wd......wd...關(guān)于成立物業(yè)責(zé)任的可行性分析報(bào)告分析人：2015年11月04日

目錄TOC\o"1-3"\h\u12949一、工程市場(chǎng)背景1555二、企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析111897三、工程建設(shè)的必要性2296463.1成立物業(yè)責(zé)任的必要性2129933.2成立物業(yè)責(zé)任對(duì)明晰股權(quán)的重要意義3163893.3成立物業(yè)責(zé)任的前景展望55393四、物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式6199234.1物業(yè)責(zé)任的組建模式6124304.2工程的基本概況78444.3公司投資方案729807五、物業(yè)責(zé)任的管理方式757255.1董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任的管理7318075.2物業(yè)責(zé)任的日常管理89354六、投資估算和資金籌措1199916.1本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍11209656.2投資估算范圍1233236.3資金籌措1228821七、風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策12285147.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策12321547.2財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策13237507.3宏觀層面防范建議：從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光追求工程未來(lái)升值。1325783八、結(jié)論14工程市場(chǎng)背景商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，每一個(gè)環(huán)節(jié)之間都有著嚴(yán)密的聯(lián)系。隨著商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，工程經(jīng)營(yíng)難度的逐步加大，我們?cè)絹?lái)越認(rèn)識(shí)到通過(guò)物業(yè)責(zé)任這一平臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)展統(tǒng)一的商業(yè)籌劃、運(yùn)營(yíng)規(guī)劃〔包括市場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售推廣、商鋪銷(xiāo)售到招商、運(yùn)營(yíng)管理〕的重要性。局部商業(yè)地產(chǎn)商依托現(xiàn)有資源紛紛自建物業(yè)責(zé)任，負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)發(fā)商業(yè)工程的市場(chǎng)研判、規(guī)劃、開(kāi)展物業(yè)銷(xiāo)售、前期及中期招商、租賃及后期營(yíng)運(yùn)推廣、經(jīng)營(yíng)管理及物業(yè)管理工作，確保工程成功招商、順利開(kāi)業(yè)、正常運(yùn)營(yíng)，完成公司下達(dá)的銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)任務(wù)。企業(yè)創(chuàng)辦的行業(yè)分析近幾年樓市在新政的影響下，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)觀望的階段，而越來(lái)越多的消費(fèi)者，放棄了以前價(jià)格低就好的舊觀念，開(kāi)場(chǎng)注重后期的物業(yè)服務(wù)。現(xiàn)行市場(chǎng)讓許多本來(lái)要選擇進(jìn)駐的商戶(hù)選擇了觀望，但也有許多經(jīng)營(yíng)者，特別是第二、第三次置業(yè)的，對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可度非同一般。他們會(huì)覺(jué)得后續(xù)的服務(wù)能使得他們的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)更加貼心和完美，與此同時(shí)，品質(zhì)服務(wù)也逐漸成為眾多商戶(hù)關(guān)注的一局部，成為商戶(hù)選擇進(jìn)駐的重要因素。近幾年，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出生機(jī)勃勃的開(kāi)展趨勢(shì)，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的公布實(shí)施，物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了開(kāi)展的機(jī)遇，同時(shí)使物業(yè)管理企業(yè)面臨著開(kāi)展的挑戰(zhàn)。并且隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)的迅速開(kāi)展，人們對(duì)居住質(zhì)量的要求越來(lái)越高，物業(yè)管理被提到了越來(lái)越重要的地位。杭州下沙作為一個(gè)宜學(xué)、宜業(yè)、宜居的城市，各類(lèi)商業(yè)綜合體近幾年開(kāi)展非常快，對(duì)物業(yè)服務(wù)給物業(yè)管理提出了更高的要求，這也給物業(yè)公司的開(kāi)展提供了很大的空間。工程建設(shè)的必要性3.1成立物業(yè)責(zé)任的必要性商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的價(jià)值提升要靠?jī)?yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，成立物業(yè)責(zé)任的主要目的在于打造企業(yè)自己的專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍，同時(shí)優(yōu)化資源配置，培育和提升投資公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)可持續(xù)開(kāi)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，提高商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)工程而言，就該工程，現(xiàn)存在較大缺陷，利潤(rùn)空間有限。而如果只是把商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)簡(jiǎn)單理解為把物業(yè)管理，期望能盡早退出工程另謀開(kāi)展。往往會(huì)導(dǎo)致工程操作難度加大、風(fēng)險(xiǎn)增加，甚至出現(xiàn)了爛尾樓、空置和死盤(pán)。目前商業(yè)地產(chǎn)如萬(wàn)科等大品牌商業(yè)綜合體普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任，通過(guò)專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的開(kāi)展，完成商業(yè)招商和經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，設(shè)立物業(yè)責(zé)任，在商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，單一的為企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為企業(yè)旗下商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展進(jìn)展功能及市場(chǎng)定位建議、執(zhí)行租售、運(yùn)營(yíng)管理、日常管理等工作，可以有效整合商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)專(zhuān)業(yè)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)工程籌劃、運(yùn)營(yíng)的完整性和專(zhuān)業(yè)性，提升企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程進(jìn)展全案把控的能力，有效降低企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)工程在招商、營(yíng)銷(xiāo)籌劃、資本運(yùn)營(yíng)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)的顧慮，有利于提升企業(yè)的工程運(yùn)作實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，獲得長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)收益和品牌價(jià)值提升。２、有利于提升品牌價(jià)值，提高企業(yè)工程物業(yè)價(jià)值物業(yè)責(zé)任的設(shè)立，符合現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)工程運(yùn)作規(guī)律，將使工程商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更加專(zhuān)業(yè)化，從而提升工程的經(jīng)營(yíng)效益及品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)工程的經(jīng)濟(jì)收益和物業(yè)價(jià)值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價(jià)值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)展的需要服務(wù)。3、專(zhuān)職處理商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)問(wèn)題，主動(dòng)為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在銷(xiāo)售、招商、營(yíng)運(yùn)、管理過(guò)程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)物業(yè)責(zé)任對(duì)物業(yè)進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系，處理可能發(fā)生的各種問(wèn)題，防止企業(yè)直接面對(duì)工程物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)中存在的各種風(fēng)險(xiǎn)和不良影響的情況下。4、有利于打造專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，為企業(yè)儲(chǔ)藏相關(guān)專(zhuān)業(yè)人才資源和運(yùn)作經(jīng)歷?，F(xiàn)階段市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)工程，除了“引進(jìn)人才〞之外，培養(yǎng)自己的商業(yè)地產(chǎn)人才勢(shì)在必行。通過(guò)物業(yè)責(zé)任的組建，不斷通過(guò)工程實(shí)操積累經(jīng)歷，才更鍛煉員工在商業(yè)地產(chǎn)工程招商、運(yùn)營(yíng)、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。3.2成立物業(yè)責(zé)任對(duì)明晰股權(quán)的重要意義1、成立物業(yè)責(zé)任可使得該工程股權(quán)清晰化，改善股東互相依賴(lài)，在位而不作為，企業(yè)內(nèi)部人浮于事的現(xiàn)狀，防止企業(yè)資產(chǎn)縮水；2、成立的物業(yè)責(zé)任可定義嚴(yán)格的制度，使企業(yè)上下統(tǒng)一思想，提高職工執(zhí)行力，最大限度地防止物料浪費(fèi)，維修、維保費(fèi)用逐年增加的可能性；3、成立的物業(yè)責(zé)任可以從基本上影響企業(yè)收益增減，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量獲得大幅度提高，防止物產(chǎn)價(jià)值縮水的嚴(yán)重后果。一個(gè)好的物業(yè)責(zé)任能夠提高商業(yè)地產(chǎn)工程整體價(jià)值，明確股權(quán)歸屬不僅可有效挽回收益流失，也可防止物產(chǎn)進(jìn)一步縮水。綜上所述，具體到本工程：①工程現(xiàn)狀本工程物業(yè)條件較陳舊，各方面都需要修繕，設(shè)施、設(shè)備及消防系統(tǒng)均到了疲勞期，有些局部已經(jīng)在“帶病〞工作，如不能進(jìn)展科學(xué)的管理，該工程的價(jià)值將大幅度下降，后期投入也將大幅攀升。因此，建立股權(quán)清晰的物業(yè)責(zé)任，適時(shí)地進(jìn)展股權(quán)析產(chǎn)是該工程的唯一出路。成立物業(yè)責(zé)任可有效防止現(xiàn)有運(yùn)作模式造成的人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)、收益消失等危害。另外，物業(yè)公司成立初期可對(duì)工程進(jìn)展詳細(xì)深入的析產(chǎn)。但是，析產(chǎn)只能是將現(xiàn)有面積〔除公共局部以外〕進(jìn)展析產(chǎn)。在析產(chǎn)過(guò)程中，中央空調(diào)、客梯、手扶梯、配電、水、公共通道及法律要求不能分割的局部不能析產(chǎn)。②經(jīng)營(yíng)難度以現(xiàn)有模式運(yùn)作必然造成人力浪費(fèi)、物力浪費(fèi)和收益消失這三大浪費(fèi)。①人力浪費(fèi)最突出的情況是，沒(méi)有將適宜的人放在適宜的崗位上，管理的各個(gè)模塊沒(méi)有有效整合，員工的崗位職責(zé)不明確，工作量不飽和，造成人浮于事，達(dá)不到人崗匹配的最基本要求；②企業(yè)關(guān)鍵物資被挪用或閑置，沒(méi)有被利用在關(guān)鍵事項(xiàng)中，造成物力資源被浪費(fèi)；③企業(yè)各項(xiàng)浪費(fèi)嚴(yán)重，導(dǎo)致企業(yè)正常收益縮水甚至消失，企業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)。3.3成立物業(yè)責(zé)任的前景展望從市場(chǎng)角度看，中國(guó)現(xiàn)代商業(yè)開(kāi)展面臨全所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，設(shè)立物業(yè)責(zé)任具有良好的經(jīng)濟(jì)效益，前景看好在經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的推動(dòng)下，現(xiàn)代商業(yè)的核心是以現(xiàn)代科技、管理和信息技術(shù)為支撐的綜合商業(yè)服務(wù)。而以服務(wù)業(yè)為核心的現(xiàn)代商業(yè)已開(kāi)展成為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成局部。中國(guó)憑借其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和自身經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展基礎(chǔ)，較早地制定了區(qū)域中心城市的開(kāi)展戰(zhàn)略，率先將開(kāi)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)幾年的快速開(kāi)展，我國(guó)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)已駛上了高速開(kāi)展的快車(chē)道。隨著城市商業(yè)的開(kāi)展，必將帶來(lái)對(duì)集中式商場(chǎng)、國(guó)際級(jí)寫(xiě)字間、高端酒店等商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模需求，工程的建立將改善周邊區(qū)域的現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施較為落后的局面，有著巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。企業(yè)成立專(zhuān)業(yè)的物業(yè)責(zé)任，通過(guò)工程招商、運(yùn)營(yíng)和管理過(guò)程嚴(yán)密銜接，立足于運(yùn)營(yíng)管理優(yōu)質(zhì)的商業(yè)資產(chǎn)，在為企業(yè)公司帶來(lái)一定經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也將打造一支專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理精英團(tuán)隊(duì)。物業(yè)責(zé)任的組建模式及投資方式4.1物業(yè)責(zé)任的組建模式由原股東出資組建物業(yè)管理有限責(zé)任公司，出資具體數(shù)額由董事會(huì)決定，但出資總資本以不超過(guò)500萬(wàn)為宜。建議物業(yè)責(zé)任組織架構(gòu)為其中物業(yè)安保部負(fù)責(zé)保潔和警衛(wèi)的管理，但建議保潔和警衛(wèi)采取外包形式，以降低管理難度和法律風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)稽核部由董事會(huì)直接任命，配合物業(yè)責(zé)任各項(xiàng)工作，向總經(jīng)理提供必要財(cái)務(wù)報(bào)表和數(shù)據(jù)。4.2工程的基本概況工程經(jīng)營(yíng)面積為1.8萬(wàn)平方米，每年預(yù)算600萬(wàn)的費(fèi)用支出為宜〔人力本錢(qián)、維修、維保等費(fèi)用〕。4.3公司投資方案三位股東按48%、32%和20%比例出資，成立董事會(huì)。作為物業(yè)公司的出資方，董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任具有決策權(quán)。物業(yè)責(zé)任的管理方式由三位股東按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)展出資成立的物業(yè)管理有限責(zé)任公司，公司將在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)開(kāi)展工作。董事會(huì)對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)方向性決策具有絕對(duì)的權(quán)力，但物業(yè)公司也具有其日常管理權(quán)力。由于三股東同時(shí)又是業(yè)主，在日常管理中，股東作為業(yè)主單位，必須服從物業(yè)公司的管理。5.1董事會(huì)對(duì)物業(yè)責(zé)任的管理董事會(huì)不能參與物業(yè)責(zé)任的日常管理，但對(duì)其重大決策享有決定權(quán)。物業(yè)責(zé)任及董事會(huì)各自的權(quán)限可參照以下圖所示：類(lèi)別序號(hào)授權(quán)事項(xiàng)下屬公司職能部門(mén)總經(jīng)理董事會(huì)備注方案管理1年度、季度經(jīng)營(yíng)方案編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核經(jīng)營(yíng)方案由下屬公司負(fù)責(zé)歸納管理，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后正式下發(fā)執(zhí)行員工聘免2下屬公司總經(jīng)理的聘免審核公司總經(jīng)理提名，董事會(huì)審批確定3總監(jiān)、副總經(jīng)理職位聘免負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)下屬公司提名，經(jīng)公司批準(zhǔn)后，由下屬公司下文任命4總監(jiān)〔不含〕以下人員聘免負(fù)責(zé)備案、審核批準(zhǔn)5公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人委派總部委派，董事會(huì)批準(zhǔn)6財(cái)務(wù)管理人員聘免負(fù)責(zé)審核董事會(huì)批準(zhǔn)薪資福利7薪酬方案及福利制度的制定負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)8員工獎(jiǎng)勵(lì)方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)9節(jié)日促銷(xiāo)、日常采購(gòu)負(fù)責(zé)審核3萬(wàn)以上，批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批準(zhǔn)組織管理10組織架構(gòu)負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)11定崗定編方案負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)超出總經(jīng)理權(quán)限的，董事會(huì)批準(zhǔn)財(cái)務(wù)管理12財(cái)務(wù)預(yù)算負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)13資金方案編制及調(diào)整負(fù)責(zé)審核審核年度、季度資金方案需董事會(huì)批準(zhǔn)14融資配合負(fù)責(zé)審核董事會(huì)批準(zhǔn)15財(cái)務(wù)管理制度負(fù)責(zé)審核審核董事會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)工程16改進(jìn)維修、維保、裝修負(fù)責(zé)審核3萬(wàn)以下，批準(zhǔn)3萬(wàn)以上需董事會(huì)批準(zhǔn)5.2物業(yè)責(zé)任的日常管理物業(yè)責(zé)任建議設(shè)立總經(jīng)辦、物業(yè)安保部、現(xiàn)管部、招商部和人力資源部幾個(gè)部門(mén)，其中總經(jīng)辦分管采購(gòu)和企劃，物業(yè)安保部包含保潔、警衛(wèi)、中控、維修、配電、工程，人力資源局部管行政，具體的組織構(gòu)造圖如下：其中，保潔和警衛(wèi)建議外包，僅保存一個(gè)主管人員。根據(jù)以上組織構(gòu)造圖，建議成立共61人的物業(yè)責(zé)任。投資估算和資金籌措6.1本次經(jīng)濟(jì)測(cè)算范圍本工程主要為成立商業(yè)管理公司，不涉及建設(shè)內(nèi)容，前期主要投資為人員投資。參考當(dāng)前絕大多數(shù)商業(yè)公司注冊(cè)資本金在200-1000萬(wàn)區(qū)間，根據(jù)工程投資估算，建議本物業(yè)責(zé)任的注冊(cè)資本金取上限為人民幣500萬(wàn)元。6.2投資估算范圍工程投資估算范圍主要包括以下內(nèi)容：1.成立公司的人員工資及社保福利費(fèi)用；2.公司開(kāi)辦費(fèi)用；3.管理費(fèi)用；4.購(gòu)置商務(wù)車(chē)5.購(gòu)置電腦、復(fù)印機(jī)、打印機(jī)；6.推廣費(fèi)用；7.稅費(fèi)6.3資金籌措物業(yè)責(zé)任由董事會(huì)以自有資金注資的方式設(shè)立。風(fēng)險(xiǎn)初評(píng)分析及對(duì)策7.1經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策1、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)不擅長(zhǎng)，管理不善的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)責(zé)任的建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)模式屬于企業(yè)內(nèi)部首次，缺乏相應(yīng)管理經(jīng)歷，因此在團(tuán)隊(duì)組建