新政下的房地產(chǎn)企業(yè)行為與消費者行為研究——《消費者行為學》課程學習小組作業(yè)指導老師：胡禮文團隊名稱：好孩子小組成員：樊容容、徐莉、冷蓓蓓、黃雄彪、王紅、屈碧慧、徐鵬、陳曉文團隊口號：好好學習，天天向上！2010年06月一、房地產(chǎn)新政背景什么是房地產(chǎn)新政——

房地產(chǎn)新政是指國務(wù)院、國家稅收部門，中央銀行（中國人民銀行），以及各級國家土地管理部門出臺的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的各項經(jīng)濟政策、行政政策或條例規(guī)定的總稱。房地產(chǎn)新政出臺的原因——近年來，國家陸續(xù)出臺了一系列的房地產(chǎn)相關(guān)政策，其根本目的或者說根本原因就是為了解決一下幾大問題：（1）切實打壓房地產(chǎn)價格過高、過快增長的勢頭、著力解決我國中低收入者的住房問題；（2）嚴厲打擊懲治房地產(chǎn)行業(yè)的“投機倒把”現(xiàn)象，嚴防“泡沫經(jīng)濟”問題，防范金融危險；（3）預防經(jīng)濟過熱，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，使各大產(chǎn)業(yè)平衡發(fā)展；（4）抑制腐敗現(xiàn)象；（5）縮小貧富差距，緩和社會矛盾。房地產(chǎn)新政的內(nèi)容列舉——1、物業(yè)稅醞釀開征：物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作將推廣至全國；2、二手房營業(yè)稅優(yōu)惠取消：從今年1月1日起，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復到五年；3、明確首次購房標準：從2010年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定；4、存款準備金利率上調(diào)：今年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準備金率；5、嚴格二套房貸：國務(wù)院于1月10日下發(fā)了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知；6、2010年1月10國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確提出加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施；7、七折利率優(yōu)惠取消：2010年2月3日，中國銀行將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折；8、首付款比例和利率水平大幅度提高從4月16日開始實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規(guī)。細則要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平；9、今年3月29日，銀監(jiān)會加強房貸風險防控,對違規(guī)房企停止新增貸款。

房地產(chǎn)新政下的主要利益相關(guān)群體——政府群體一該不該出臺這樣的政策？政策實施多久？如何實施？如何保證房地產(chǎn)的穩(wěn)定或緩慢降溫？房地產(chǎn)企業(yè)群體二該不該繼續(xù)加大地產(chǎn)投資？是降價拋售還是待價而沽？購房者群體三是現(xiàn)在買房還是繼續(xù)觀望等待？進入第二部分……二、房地產(chǎn)新政下的房地產(chǎn)企業(yè)

國家近期出臺的各項房產(chǎn)新政無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商本身還是房產(chǎn)中間商而言都是有著重大的影響。房產(chǎn)新政對房地產(chǎn)業(yè)影響的主要方面——

(1)貨幣政策將越來越緊(2)土地政策將越來越嚴（3）樓盤總成交量的減少和萎縮，部分地區(qū)樓盤價格狂跌；（4）部分小房地產(chǎn)商資金斷鏈，企業(yè)瀕臨破產(chǎn)，企業(yè)面臨大洗牌；（5）樓市“綁架”股市，新政出臺，股價大跌；（6）投資開發(fā)轉(zhuǎn)向二手房、二三線樓市;

新政前后，部分一線城市樓價的成交量變化——

新政后，北京商品住宅成交量呈階梯狀下降趨勢。4月1日至17日，日均成交401套，4月18日至30日，降至240套，下跌40.1％，到了5月，１日－23日三周多的時間里，每日成交平均為163套，比新政前下跌59.35％，且低于2008年250套左右的平均水平。

上海、深圳、杭州、南京、蘇州五城樓市成交同樣縮水一半以上，4月1日－17日與4月18日－30日，五市商品住宅日均成交套數(shù)比分別為496套：365套、144套：58套、229套：70套、215套：185套、247套：135套；而在5月1日－23日，五市商品住宅仍然維持低位盤整態(tài)勢，分別成交了２２０套、４１套、３１套、６１套、４１套，相對與新政前半個月的日均成交套數(shù)，分別下滑了５５．６４％、７１．５２％、８６．４６％、７１．６２％、８３．４０％。

但也有一些地區(qū)如成都、重慶、青島等地樓市的成交量變動幅度不大，這主要是由于一些剛性需求決定的。

以重慶為例，新政出臺前３周，周成交價格平均上漲約９％，而在新政后３周，其均價平均下跌約６％。另外，在價格方面，２０１０年年初以來，天津商品住宅周成交均價高達９０００元／平方米，新政后３周成交均價連續(xù)回落，平均周降幅約２．５％；長沙近５０００元／平方米的均價也在新政出臺前３周新政后３周以平均１％的速度緩慢降低。盡管價格降幅不大且有一定結(jié)構(gòu)性因素，但至少反映出這些城市樓價升勢已經(jīng)得到根本掣肘。需要注意的是：盡管成交快速減少，但價格的松動仍然需要時間來實現(xiàn)。根據(jù)愛房網(wǎng)提供的信息上，截至５月１６日，在統(tǒng)計的北京及燕郊的３４１個在售項目中，除９６個待售樓盤價格仍然未定之外，新政后１個月，已有１１３個樓盤停止?jié)q價，２７個項目在新政之后降價或推出了全新的折扣。不過即使在新政的嚴厲調(diào)控之下，依然有１０５個樓盤逆勢漲價。*新政前后部分樓市價格的變化——新政下的地產(chǎn)股市——

2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺實行嚴格的差別化信貸政策等調(diào)控措施的“新國四條”后，第二天股市便出現(xiàn)了明顯的反應(yīng)，漢唐證券地產(chǎn)指數(shù)(以下簡稱“地產(chǎn)指數(shù)”)大幅下跌2.26%，并且拖累上證綜指從上漲變?yōu)橄碌?.04%。4月16日，地產(chǎn)指數(shù)再次下跌，拖累上證綜指下跌1.10%。4月19日地產(chǎn)股出現(xiàn)了雪崩式下跌，至當天地產(chǎn)指數(shù)下跌幅度達到8.32%，創(chuàng)下今年以來的最大跌幅，地產(chǎn)股全線下跌，20多只地產(chǎn)股跌停。地產(chǎn)龍頭股份萬科、保利、金地、招商跌幅也分別達到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上證綜指最大跌幅達4.79%，創(chuàng)下年內(nèi)最大跌幅和年內(nèi)新低。同時，上證綜指也從近期高點3181下跌至5月21日的2481近期低點，下跌近700點，跌幅超過21%房產(chǎn)新政下各房地產(chǎn)企業(yè)的心理狀態(tài)——

（1）盡管有新政出臺，但對于急需住房的潛在購房者來說，這些政策對他們影響不大；（2）房地產(chǎn)行業(yè)存在明顯的信息不對稱現(xiàn)象，老百姓對于新政的后繼效應(yīng)的敏感會滯后；（3）人們普遍存在“買張不買跌”的怪異心理，30%的投資和投機者綁架了70%的自住者，體制的不完善使投機行為有了可能；（4）誰能有更雄厚的實力，誰就能挺到最后——對于，資金雄厚的房地產(chǎn)商而言，與購房者博弈有可能成為最后的贏家。（5）認為新政的的主要目的是調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)，去除一些樓市“泡沫”，新政對二線樓市不構(gòu)成威脅。新政下各房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略——一、房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對策略（1）敵動我不動，房價繼續(xù)堅挺；（2）降價促銷；（3）快速回籠資金，保持充足的現(xiàn)金流，拓寬融資渠道，增強融資能力；（4）適應(yīng)消費者對產(chǎn)品的需求，加強產(chǎn)品的創(chuàng)新能力。二、房地產(chǎn)中間商的應(yīng)對策略房地產(chǎn)新政出臺以來，買賣雙方的僵持對房產(chǎn)中介的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。在巨大的壓力面前，中介關(guān)門停業(yè)風潮再現(xiàn)端倪，不同大小的地產(chǎn)中介迥異選擇，預示著中介行業(yè)的大洗牌將不可避免。（1）中小中介公司選擇理性退市或聯(lián)合加盟的方式來抵御打擊；（2）大型中介機構(gòu)開始謀求擴張。案例——武漢萬科（接下頁）案例——武漢萬科（一生一次，唯選萬科）

樓市新政下，武漢樓市得到理性回落，供需兩方都開始徘徊、觀望、博奕、試探：購房者面對從以此后可能只有一次的買房機會，到底該關(guān)注什么，到底選擇什么樣的住房？開發(fā)商面對謹慎、珍惜購房機會的客戶，到底應(yīng)該降低眼前的銷售價格，還是通過更深的行動，滿足購房者一輩子對住房的期望？而在新的調(diào)控下，武漢市場在探尋萬科在思考什么？到底會采取什么應(yīng)對策略？如何再次扮演“帶頭大哥”呢？————近期新政出臺背景下，武漢萬科響應(yīng)政府號召，詮釋住宅的長續(xù)價值，倡導購房人從“一生”的角度謹慎選擇，推出的“一生一次，唯選萬科”活動。五一期間，武漢萬科推出“第一次”選擇萬科活動，呼吁購房人謹慎選擇。對萬科本已優(yōu)秀的住宅開發(fā)、服務(wù)品質(zhì)進行全面提升；開展豐富多彩、消費者喜聞樂見的體驗式營銷活動，幫助消費者真正走進、感受萬科產(chǎn)品與服務(wù)的優(yōu)質(zhì)。理性降價新政下房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測——

從2010年5月起開始的半年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會進入觀望期，房地產(chǎn)交易數(shù)量將會在短暫的下降；

在度過短暫的觀望期以后，重新恢復上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場將會在新的均衡價格下繼續(xù)快速健康發(fā)展。

新政對房地產(chǎn)行業(yè)的影響在短期內(nèi)可能不太明顯，但從長遠來看，這一系列新政的頒布必將促進房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，使中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加理性和規(guī)范。給房地產(chǎn)企業(yè)的建議————

1、扎實把握本輪政策調(diào)控的影響周期

2、延緩開發(fā)節(jié)奏，縮小開發(fā)戰(zhàn)線

3、拓展商業(yè)地產(chǎn)，延后住宅地產(chǎn)

4、實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市開發(fā)

5、增加產(chǎn)品的競爭力，快速去化

進入第三部分……三、房地產(chǎn)新政下的消費者（購房者）

諸多新政的出臺不僅對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了重大影響，對于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈終端的購房者而言，新政更是關(guān)系到他們切身的利益。然而，要分析房產(chǎn)新政下的購房者行為必須先對房地產(chǎn)消費者的群體特征、以及房產(chǎn)消費者的購買目的、購買心理、影響購買的關(guān)鍵因素作必要的分析。房地產(chǎn)市場的主要消費群體及其群體特征——消費群體消費群體的基本特征1.工薪階層最大的房產(chǎn)消費人群、有著一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)、強烈的購房欲望、首次購房、2.外來工流動頻繁、有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)但較低、首次購房、有租房行為3.單身貴族單身男女、強烈的購房欲望、對房屋設(shè)計與建筑水平的要求不是很高4.小商人個體戶經(jīng)濟基礎(chǔ)不太雄厚、看好地段好但價格優(yōu)的小型商鋪、會拿空余資金購買一輛套商品房、用來出租收取租金5.啃老族同父母一起生活，靠父母購房，群體眼光極高，專選大戶型6.白領(lǐng)精英階層經(jīng)濟能力比較強，注重生活的質(zhì)量，購房的欲望也比較強，對住房的各種細節(jié)及周圍環(huán)境要求較高。對別墅、公寓比較青睞。7.炒房者有雄厚的資金，對價格不是很敏感，強烈的投機心理8.高級知識分子收入高，對房子的各種細節(jié)要求較高，對環(huán)境提出較高的要求，大戶型購房近年來房產(chǎn)市場消費者特征呈現(xiàn)的新趨勢——1、購房者年輕化2、高學歷購房者比重增加3、單身購房者期待受到重視4、付款方式隨年齡變化5、投資性購房者比例下降6、對房地產(chǎn)市場的預期走低7、對價格過度敏感消費者的主要購房動機——1、傳承基業(yè)2、改善居住條件3、安居樂業(yè)4、迫于動遷剛性5、籌備結(jié)婚6、二次買房改善生活7、長線出租投資8、投機炒房新政后購房者心理反應(yīng)——心態(tài)一：觀望

國家目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策很多，如果落到實處的話對樓市肯定會產(chǎn)生很大的影響，有很多現(xiàn)象已經(jīng)顯現(xiàn)從保護來了，很多一線城市的房價都有不小幅度的下降。但是走勢究竟如何，大家各有各的說法，也許會繼續(xù)下跌，但也可能出現(xiàn)掉頭出現(xiàn)小幅上揚的狀況，這容易讓購房迷糊。很多消費者都提出“價格究竟會怎么走，沒有把握，害怕做了決定后房價會下跌，所以打算再看看。”心態(tài)二：懷疑心態(tài)三：理性（接下頁）

一些買房投資者對樓市信心不強，不知將來發(fā)你是會是一個怎么樣的狀況，于是產(chǎn)生懷疑。而這種懷疑導致他們停止投資房產(chǎn)，把手里的資金轉(zhuǎn)到其他比如證券，基金等方面。新政對購房者購房行為的影響度

心態(tài)三：理性

加息和第二套首付提高后，樓市已經(jīng)有所“感應(yīng)”。有些有房子甚至不知一套房子的人來說他們不希望樓價下跌，也不希望它漲得太高，因為這都不正常對有房子、沒房子的人都不是一件好事。他們認為，如果房價下跌，那么首當其沖受影響的就是他們這種人群，因為房子的價值一下就縮水了。

在房價可能走低的猜想中，各地民眾從搶購轉(zhuǎn)向毀約或者推遲購買。消費者也開始與房產(chǎn)商進行博弈，全都在觀望，都是“先看看再說”。

但是對于一些剛性需求并且收錄有足夠資金者或投機者來說，他們也在乘著目前房價有所下降的時候出手購買，他們怕等這陣風過后，房市又出現(xiàn)反彈的現(xiàn)象。購房者心理狀態(tài)的歸結(jié)——新政后購房者心理變化——1、置業(yè)目的的變化2、置業(yè)周期的變化3、置業(yè)面積的影響當“購買90平米以上住房貸款首付比例提高至30%”等政策出臺后，購房者的影響并不嚴重，仍有44.4%的人維持原計劃四、課題分析啟示政府———房地產(chǎn)企業(yè)整合潮真正來臨，要形成價格機制，政策調(diào)控的目的絕不是簡單地干預一下價格走勢，如果不能影響目前的價格形成機制，那么政策一旦松下來，房地產(chǎn)價格非理性上漲的亂象依然會出現(xiàn)企業(yè)———部分企業(yè)將帶頭降價，誰對形勢認識得最清楚、最透徹，誰降價就會最堅決。在政府與企業(yè)博弈的關(guān)鍵時期，或者是價格僵持時期，率先降價被認為是識時務(wù)的表現(xiàn)，往往能夠收到奇效。消費者——在觀望的同時，要理性的做出抉擇。密切關(guān)注市場變化，根據(jù)自身需求、資金實力、風險承受能力合理安排購房計劃。Thankyou！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH最易遭老板“炒”的15種員工廣東韋邦集團李雙華有人在工作中出了問題，于是首先想到的是換一家企業(yè)去工作，考慮的只是換一個環(huán)境而已，根本沒有反思自身的問題?？墒?，換了工作環(huán)境問題卻依然存在??！老板雖然換了，但他們考慮“炒魷魚”的因素是一致的。那么，老板眼中什么樣的人會被炒掉呢？這類對象一般是剛剛參加工作不久的職場新鮮人，對突發(fā)事件往往措手不及，結(jié)果行動常過分急躁，更甚者每次遇事每次如此，給老板留下不可調(diào)教的印象。01：不夠穩(wěn)重沉著喜歡夸夸其談，一旦需要實際操作時，往往發(fā)生許多困難，卻又找不出原因何在。02：理論與實際不能配合不能具體地評斷工作價值，往往分不清工作的目的是什么，是為了賺錢？還是為了立名？或是為了樂趣。給老板一種整個人渾渾噩噩的感覺。03：不夠成熟一旦出現(xiàn)失誤就無法釋懷，更無法從中領(lǐng)悟出正確的方法。04：對所犯的錯誤耿耿于懷只看重眼前區(qū)區(qū)小事