下載后可任意編輯，修改下載后可任意編輯，修改-PAGE13-精細(xì)化工廠地塊開發(fā)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目背景與建設(shè)必要性：（一）項(xiàng)目背景湘潭市是一個(gè)歷史悠久的中等城市，在城市建設(shè)飛速發(fā)展的今天，人們所需求的住宅朝著質(zhì)量高、環(huán)境美、管理好的方向發(fā)展。特別是近幾年的以經(jīng)營城市為主題，通過一化三清，加強(qiáng)城市的規(guī)范建設(shè)，嚴(yán)加控制零星散亂開發(fā)，住宅小區(qū)化成了湘潭房地產(chǎn)發(fā)展的主流，也為市民所鐘愛。隨著市政中心的東遷，河?xùn)|成為了城市建設(shè)的重點(diǎn)，河?xùn)|的市民不愿住河西，河西的人期望遷往河?xùn)|。在這樣一種宏觀規(guī)劃和市場背景下，大同世界實(shí)業(yè)股份有限公司瞅準(zhǔn)機(jī)會，在嵐園路口這塊黃金地段穩(wěn)重而果斷地選定該項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。湘潭大同世界實(shí)業(yè)股份有限公司資金實(shí)力雄厚，擁有1.5億的固定資產(chǎn)，6800多萬元的注冊資金，技術(shù)力量全面，全公司職工98人，平均年齡34歲，從開發(fā)、工程到物業(yè)管理一條龍的開發(fā)體系，是湖南省二十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有湖南的明星樓盤：大同花苑，近三年累計(jì)開發(fā)面積達(dá)20多萬平方米，是湘潭市的名牌企業(yè)，因此該項(xiàng)目無論是從規(guī)劃前景，地理位置還是開發(fā)單位都占有最有利的優(yōu)勢。（二）項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、該項(xiàng)目建設(shè)符合湘潭市城市總體規(guī)劃要求。2、在東泗路沿線及與嵐園路相交的大片范圍內(nèi)，有菊花塘公園、體育中心、步步高廣場，故里居酒家，嵐園賓館、市三中等優(yōu)良的居家環(huán)境，卻無一舒適、寫意、上規(guī)模的住宅。因此，該項(xiàng)目的建設(shè)符合城市建設(shè)的需要，更響應(yīng)廣大市民的呼聲。3、該項(xiàng)目建設(shè)符合“改制企業(yè)”的發(fā)展方針，盤活資產(chǎn)，解決改制企業(yè)職工生活收入，把有城市污染化工企業(yè)遷出城市，美化城市環(huán)境，凈化城市居民呼吸的空氣。綜上所述，在該地域開發(fā)建設(shè)高檔住宅小區(qū)，加快改制企業(yè)的發(fā)展，提升嵐園路這一黃金地段的品位是十分必要的。（三）項(xiàng)目建設(shè)的有利條件1、該項(xiàng)目地處建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)的黃金地段，商業(yè)、交通十分發(fā)達(dá)，緊鄰菊花塘公園、體育中心，附近還有市三中、菜市場、步步高超市、嵐園賓館、醫(yī)院等完善的公共服務(wù)設(shè)施。2、該項(xiàng)目地塊為改制企業(yè)地塊，地勢平坦，水電路、氣、通訊等市政配套設(shè)施齊全，除凈地價(jià)，其余費(fèi)用將相對降低，并加快建設(shè)的進(jìn)度，同時(shí)，因位置的優(yōu)越性和項(xiàng)目的唯一性，市場的可需求性，可大大縮短開發(fā)的時(shí)間，而且銷售的風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)?shù)?。二、市場預(yù)測湘潭市精細(xì)化工廠地塊項(xiàng)目地處嵐園路與東泗路相交的黃金地段，該地段內(nèi)人口稠密，經(jīng)濟(jì)活躍，沿嵐園路一線人流、車流量相當(dāng)大，沿線所有門面全部營業(yè)，而且租金、售價(jià)相當(dāng)高、整個(gè)河?xùn)|地區(qū)、沿芙蓉路、河?xùn)|大道，絲綢路屬于開發(fā)區(qū)，而且新開發(fā)區(qū)所建小區(qū)，上規(guī)模上檔次僅兩三家。而嵐園路屬于河?xùn)|地區(qū)最繁榮的商業(yè)板塊，許多市民希望能把精細(xì)化工遷走，在該地段興建一個(gè)高檔住宅區(qū)，與毗鄰的菊花塘公園相配套。因此，該地段本身的吸引力相當(dāng)強(qiáng)，銷售對象可輻射整個(gè)河?xùn)|。從九九年六月一日起，再次降低貸款利率，實(shí)施住房按揭以來，廣大市民積極向房地產(chǎn)的置業(yè)投資。尤其是對地段好、環(huán)境佳、物業(yè)管理齊備、升值潛力強(qiáng)的品牌房產(chǎn)，是廣大市民投資置業(yè)的熱點(diǎn)。特別是我市一化三清以來，廣大市民的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了一個(gè)極大的轉(zhuǎn)變，由原來的要價(jià)格便宜轉(zhuǎn)化到寧可貴，也要環(huán)境好、物業(yè)管理全，當(dāng)然有優(yōu)越的地段更是錦上添花了。以我市房地產(chǎn)開發(fā)情況來看，成片建設(shè)且實(shí)行物業(yè)管理的住宅深受用戶的青睞。經(jīng)市場調(diào)查，有85%以上的購房者（無論是個(gè)體戶，還是工薪族，無論是一次性付款的，還是按揭貸款購房的）愿花錢買環(huán)境好、規(guī)范化物業(yè)管理的住宅。形成了品牌的房產(chǎn)更是住戶的首選。下面我們可以從表中明顯地看出這一情況：2003年河?xùn)|地區(qū)房地產(chǎn)租售情況調(diào)查表開發(fā)單位項(xiàng)目名稱位置平均租售價(jià)城郊霞光山莊霞光東路（未建）住宅：980元/㎡金僑金僑世紀(jì)苑絲綢路住宅：1050元/㎡昌潤昌潤大廈河?xùn)|大道住宅：880元/㎡門面：3000元/㎡匯豐匯豐房產(chǎn)霞光西路住宅：880元/㎡門面：3000元/㎡河?xùn)|開發(fā)公司芙蓉小區(qū)芙蓉路口住宅：980元/㎡鑫泰大廈嵐園路住宅：820元/㎡門面：5500元/㎡單位廠礦房產(chǎn)嵐園路40㎡左右門面租金：1800元/月分村臨街房產(chǎn)東泗路20㎡左右門面租金：260元/月通過上表格數(shù)據(jù)看出：1、單棟房屋住宅價(jià)格比小區(qū)型住宅價(jià)格低100~200元/㎡；2、嵐園路一線門面價(jià)格遠(yuǎn)高于開發(fā)區(qū)門面價(jià)格，說明嵐園路的區(qū)位價(jià)值較高；3、東泗路因門面較小，未形成商業(yè)帶，租金較低，但是臨近菜場，潛在商業(yè)氣氛較濃。因此，嵐園路沿線商鋪定價(jià)4000元/㎡，東泗路商鋪1800元/㎡，住宅950~1000元/㎡，是比較保守的。三、項(xiàng)目選址、規(guī)模和工程技術(shù)方案（一）項(xiàng)目選址該項(xiàng)目選址于嵐園路以西，東泗路以北，嵐園賓館以南的黃金地段，是湘潭市“改制企業(yè)”精細(xì)化工廠地塊。（二）項(xiàng)目擬建規(guī)模1、規(guī)劃用地面積：40畝2、總建筑面積：44180㎡其中：住宅：36960㎡門面：a.臨嵐園路：3390㎡b.臨東泗路：3480㎡3、綠地率：35%4、小區(qū)道路面積：3800㎡5、容積率：1.65（三）工程技術(shù)方案1、該項(xiàng)目屬于建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)標(biāo)志性的住宅小區(qū)，遵循新一輪湘潭市城市總體規(guī)劃和經(jīng)市政府批準(zhǔn)的改制企業(yè)項(xiàng)目用地；同時(shí)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的需求，配置小區(qū)級、組團(tuán)級公共服務(wù)設(shè)施、幼兒園、商業(yè)中心、物業(yè)管理大樓、業(yè)主會所、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共場所綠地等設(shè)施。2、土建工程：該項(xiàng)目建筑面積為44180㎡，以磚混結(jié)構(gòu)為主。3、交通運(yùn)輸及公用設(shè)施。該小區(qū)東臨嵐園路，南臨東泗路，同時(shí)小區(qū)內(nèi)將擬建小區(qū)道路，公用設(shè)施350㎡，小區(qū)綠化率35%，齊全的配套設(shè)施，完美的住宅與景觀協(xié)調(diào)組合，知名的品牌單位使現(xiàn)代都市住宅充滿了心曠神怡的寧靜、悠閑和榮譽(yù)。4、基礎(chǔ)配套A.給水：人均綜合生活用水量100T/d，小區(qū)生活用水量為300T/d，市政用水量為40T/d，共計(jì)為340T/d，該小區(qū)接水可以接原精細(xì)化工廠的進(jìn)水接管引水，小區(qū)內(nèi)水管連接成環(huán)，能滿足小區(qū)供水要求。B.排水：小區(qū)內(nèi)采用合流制排水，集中排放于精細(xì)化工廠排水主管。C.供電：小區(qū)總用電量不高，選用2臺630KVA的箱式變壓器，便可滿足所有住戶的用電要求。D.電視：接有線電視線路網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。E.電訊：電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)通達(dá)每戶設(shè)計(jì)。F.供氣：按天然氣管道設(shè)計(jì)供氣網(wǎng)絡(luò)。5、智能化管理系統(tǒng)為保證入住者的舒適、安全、方便并符合現(xiàn)代生活的需求，特再該小區(qū)內(nèi)安裝智能化管理系統(tǒng)。包括如下內(nèi)容：A.樓宇對講系統(tǒng)。B.保安與紅外線監(jiān)控系統(tǒng)。C.背景音樂系統(tǒng)。D.盜警、火警、水、電氣漏等的自動報(bào)警系統(tǒng)。E.市政設(shè)施如路燈、水泵等自動開閉系統(tǒng)。四、投資估算及資金籌措（一）投資估算1、估算范圍：本項(xiàng)目所占40畝用地內(nèi)的所有住宅、商業(yè)建筑、公共設(shè)施、道路及綠化工程。2、估算依據(jù)：①地價(jià)按55萬元/畝計(jì)算；②報(bào)建費(fèi)60元/㎡；③建安工程費(fèi)按市場承包價(jià)計(jì)算，此項(xiàng)目按400元/㎡計(jì)取。④其它數(shù)據(jù)按已操作的百姓家園的經(jīng)驗(yàn)值進(jìn)行計(jì)算。3、估算結(jié)果：本項(xiàng)總投資為：4692萬元（詳細(xì)見附表一）投資構(gòu)成比例見下表：總投資構(gòu)成比例表序號項(xiàng)目名稱估算金額構(gòu)成比例一土地款2200萬元46.3%二前期費(fèi)用25.10萬元0.5%三報(bào)建費(fèi)265萬元5.6%四建安工程費(fèi)1890.9萬元41%五配套工程費(fèi)132.54萬元2.8%六管理費(fèi)132.54萬元2.8%七其它費(fèi)用46萬元1%八合計(jì)4692.08萬元100%（二）資金籌措：本項(xiàng)目總投資：4692萬元，銀行貸款2000萬元，自籌1500萬元，其余資金通過預(yù)售解決。五、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃：該項(xiàng)目總開發(fā)周期2年，分三階段進(jìn)行：第一階段：2003年9月~2003年10月完成三通一平、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作；第二階段：2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工驗(yàn)收；第三階段：2005年2月~2005年8月配套工程、道路、綠化、小區(qū)竣工；六、財(cái)務(wù)評價(jià)：（一）評價(jià)方法：1、按《建筑項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估方法與參考》有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行投資回收期，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的測算，基準(zhǔn)收益率取12%。2、各年的建設(shè)開發(fā)量及房屋銷售量安排，各階段開發(fā)項(xiàng)目單價(jià)和銷售單價(jià)如附表二所示。（二）財(cái)務(wù)分析：1、靜態(tài)分析A.本項(xiàng)目總投資：4692萬元項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息：2000萬×1.5×5.76×（1+10%）=190萬合計(jì)：4882萬元B.本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)收入：門面：3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4萬住宅：36960㎡×1000元/㎡=3696萬車庫：3000㎡×700元/㎡=210萬營業(yè)稅：（1982+3696）×5.5%=312.3萬所以實(shí)際收入=5576.1萬元C.可實(shí)現(xiàn)利潤：凈利潤（稅后利潤）=5576.1萬—4882萬=694.1萬元D.投資收益率=694.1/4692×100%=14.8%＞12%因此該項(xiàng)目可行，回報(bào)比較高，風(fēng)險(xiǎn)比較小。2、動態(tài)分析：（2003）2200萬（2003）2200萬（2004）（2005）01231133萬21萬396萬1992萬3396萬1644萬1644萬B.財(cái)務(wù)評價(jià)匯總表：指標(biāo)名稱指標(biāo)值項(xiàng)目總投資4692萬元項(xiàng)目總收入5784.5萬元財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值316萬元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76%（LC=12%）動態(tài)投資回報(bào)1.93年（三）財(cái)務(wù)評價(jià)小結(jié)：綜上所述，可以硬性的數(shù)據(jù)指標(biāo)看出財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率22.76%遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)收益12%，投資回收期為1.93年，小于建設(shè)周期，說明該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)小、資金回籠快，利潤比較明顯，項(xiàng)目是可行的。七、社會效益分析：精細(xì)化工廠地塊開發(fā)建設(shè)高品位住宅小區(qū)，這對整個(gè)建設(shè)路口板塊范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人文環(huán)境、居住環(huán)境起著積極的作用，使得該板塊內(nèi)的城市規(guī)劃功能配套更為完善，同時(shí)也美化了該區(qū)域的自然環(huán)境，從而滿足了人們對高品質(zhì)生活追求的熱望，因此該項(xiàng)目的建設(shè)有著積極的社會意義和明顯的社會效益。八、結(jié)論：從上述分析來看，該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)有如下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn)：（一）再商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成熟，商業(yè)氣氛濃厚的黃金地段遷走有污染的精細(xì)化工廠建住宅小區(qū)，既改善了環(huán)境，又完善了城市規(guī)劃。（二）鬧中取靜、商住結(jié)合是居住和經(jīng)商的黃金寶地，地段、品牌的競爭性比較強(qiáng)，銷售的風(fēng)險(xiǎn)比較低。（三）投資回報(bào)高、周期短、升值潛力大。因此該項(xiàng)目可行?！裢踅ū?文●附表一：項(xiàng)目投資估算表序號項(xiàng)目名稱數(shù)量單價(jià)金額一土地款40畝55萬元/畝2200萬元二前期費(fèi)用44180㎡5.68元/㎡25.10萬元三報(bào)建費(fèi)44180㎡60元/㎡265萬元四建安工程費(fèi)44180㎡428元/㎡1890.90萬元五配套工程費(fèi)44180㎡30元/㎡132.54萬元六管理費(fèi)44180㎡30元/㎡132.54萬元七其它費(fèi)用46萬元八合計(jì)4692萬元附表二：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)表項(xiàng)目單位年限數(shù)量單位（元/㎡）金額（萬元）0123一、銷售收入萬元33961992.53965784.51、住宅㎡2000014960200036960950/980/98035622、門面㎡3390248010004000/1800/20002002.53、車庫㎡700/800220二、營業(yè)稅萬、開發(fā)成本萬元22001464102846921、土地款萬元22002、建安成本㎡2739016440441804582023.443、綜合費(fèi)用萬元210259469四、凈現(xiàn)金流量萬元-22001752859375786.51、折現(xiàn)系數(shù)12%12、現(xiàn)金流量現(xiàn)值萬元-220015646852673、凈現(xiàn)值累計(jì)萬元-2200-63649316316五、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=22.765%六、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=316萬（LC=12%）五、投資回收期T=1.93年區(qū)位圖區(qū)位圖建設(shè)南路●芙蓉小區(qū)建設(shè)南路●芙蓉小區(qū)●霞光山莊河?xùn)|大道絲綢路芙蓉路●昌潤大廈匯豐房產(chǎn)霞光西路匯豐房產(chǎn)嵐園路●菊花塘公園湘潭一大橋建設(shè)中路★市政中心★精細(xì)化工廠☆金僑世紀(jì)苑☆職工大學(xué)☆體育中心●菜市場東泗路☆步步高超市●故里居●嵐園賓館●勝利電影院建設(shè)路口目錄●霞光山莊河?xùn)|大道絲綢路芙蓉路●昌潤大廈匯豐房產(chǎn)霞光西路匯豐房產(chǎn)嵐園路●菊花塘公園湘潭一大橋建設(shè)中路★市政中心★精細(xì)化工廠☆金僑世紀(jì)苑☆職工大學(xué)☆體育中心●菜市場東泗路☆步步高超市●故里居●嵐園賓館●勝利電影院建設(shè)路口TOC\o"1-2"\h\z\u1. 總論 11.1 項(xiàng)目概況 11.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3 可行性研究工作依據(jù) 61.4 可行性研究報(bào)告的編制原則 61.5 可行性研究報(bào)告內(nèi)容概要 71.6 建議引進(jìn)設(shè)備清單 151.7 結(jié)論及建議 151.8 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總 162. 市場需求預(yù)測與競爭能力分析 192.1 概述 192.2 廣西區(qū)內(nèi)市場 192.3 主要目標(biāo)市場分析 222.4 廣東省水泥市場分析 242.5 競爭能力分析 272.6 市場分析結(jié)論 283. 建設(shè)條件與廠址選擇 293.1 原、燃材料 293.2 交通運(yùn)輸 313.3 供電電源 313.4 水源 313.5 廠址條件 324. 工程技術(shù)方案 334.1 原燃料與配料設(shè)計(jì) 334.2 石灰石礦山 464.3 生產(chǎn)工藝 584.4 總圖運(yùn)輸 724.5 電氣及生產(chǎn)過程自動化 764.6 給水排水 854.7 通風(fēng)及空氣調(diào)節(jié) 874.8 建筑結(jié)構(gòu) 895. 節(jié)約與合理利用能源 925.1 主要能耗指標(biāo) 925.2 主要節(jié)能措施 926. 環(huán)境污染防治與治理 946.1 建設(shè)場地 946.2 工程概述、主要污染源和主要污染物 946.3 設(shè)計(jì)采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 956.4 控制污染的方案 966.5 環(huán)境管理機(jī)構(gòu)及監(jiān)測機(jī)構(gòu) 986.6 環(huán)境影響分析 986.7 環(huán)境保護(hù)投資估算 987. 勞動安全及工業(yè)衛(wèi)生 1017.1 設(shè)計(jì)依據(jù)與執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 1017.2 建筑及場地布置 1017.3 生產(chǎn)過程中職業(yè)危險(xiǎn)、危害因素分析 1027.4 對各種危害因素采取的主要防范措施及預(yù)期效果 1027.5 勞動安全衛(wèi)生機(jī)構(gòu)及人員配備情況 1048. 組織機(jī)構(gòu)與勞動定員 1058.1 組織機(jī)構(gòu) 1058.2 勞動定員 1058.3 勞動生產(chǎn)率 1058.4 職工培訓(xùn) 1059. 工程建設(shè)招標(biāo)安排 10810. 項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度的建議 11010.1 項(xiàng)目管理 11010.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度