租賃合同風(fēng)險(xiǎn)防范講座

1、什么是租賃合同？2、為什么要簽租賃合同？3、怎樣簽訂租賃合同？4、如何防范租賃風(fēng)險(xiǎn)？5、如何解決租賃糾紛？—關(guān)于租賃合同的二三事

一、租賃合同的概念

租賃合同指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租金就是承租人為使用、收益租賃物而支付的報(bào)酬或者對(duì)價(jià)。租賃合同的標(biāo)的物稱為租賃物，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。二、為什么要簽訂租賃合同？

房屋租賃合同約定不明確，導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生后雙方各執(zhí)一詞。很多當(dāng)事人缺乏房屋租賃經(jīng)營(yíng)，沒有法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，對(duì)租賃合同理解過于簡(jiǎn)單，導(dǎo)致很多重要事項(xiàng)沒有約定或約定不明，不少當(dāng)事人在合同履行中不及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)，有的在很短時(shí)間內(nèi)“一房二租”，有的見對(duì)方經(jīng)營(yíng)有方，擅自要求增加費(fèi)用、租金等1、出租人與承租人需要在房屋租賃合同中詳細(xì)地約定雙方的權(quán)利與義務(wù)。

因雙方當(dāng)事人之間缺乏一定了解，在糾紛發(fā)生后乙方當(dāng)事人往往很難提供對(duì)方準(zhǔn)確的住址，甚至個(gè)別案件原告無法提供被告的真實(shí)姓名。有的承租人在經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)偷偷溜走，糾紛發(fā)生后難以找到承租人。2、租賃市場(chǎng)人員流動(dòng)頻繁，明確當(dāng)事人身份、住址等相關(guān)信息。

對(duì)于裝修，又涉及物權(quán)行為中的添附制度等等。因?yàn)闆]有就具體問題約定明細(xì)，一旦發(fā)生糾紛需要協(xié)商解決，協(xié)商不成的，在時(shí)間精力上給雙方當(dāng)事人都帶來很大的困擾。

3、多數(shù)糾紛不僅僅是單純拖欠租金，往往伴隨優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、財(cái)產(chǎn)損害賠償、擅自轉(zhuǎn)租、房屋裝修等問題。三、怎樣簽訂租賃合同？如果你是出租方，你該注意什么？如果你是租賃方，你要著重看那些條款？（一）交付出租物（二）維修出租物（三）排除妨礙（四）協(xié)助履約（五）通知義務(wù)（六）檢查義務(wù)（七）接收租賃物（一）接收租賃物（二）支付租金（三）合理使用租賃物（四）妥善保護(hù)保管租賃物（五）協(xié)助履約（六）通知義務(wù)（七）返還租賃物在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出現(xiàn)以下情形之一的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人：（1）裝修、修復(fù)租賃物；（2）租賃物發(fā)生或可能發(fā)生危險(xiǎn)；（3）第三人主張權(quán)利；（4）其他依誠(chéng)實(shí)信用原則應(yīng)該通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及時(shí)救濟(jì)而受到損害的，承租人應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。四、如何防范租賃風(fēng)險(xiǎn)《民法通則》規(guī)定：

訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護(hù)。自權(quán)利實(shí)際被侵害時(shí)起開始計(jì)算，在20年以內(nèi)，房屋租賃合同權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害的，適用2年的訴訟時(shí)效，若無中斷、中止的法定事由，也不得超過從權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算20年的時(shí)間。1、訴訟時(shí)效的問題房屋租賃合同糾紛中，承租人拒付、延付租金，出租人起訴請(qǐng)求人民法院予以保護(hù)的時(shí)效為1年。所以出租人一定要牢記其訴訟時(shí)效為1年，超過1年起訴的，法院若查明此前出租人明知自己的權(quán)利收到侵犯而不主張，那么，出租人就喪失了勝訴的權(quán)利。2、對(duì)承租人主體資格的審查

法律規(guī)定：《合同法》第9條規(guī)定，當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

《民法通則》第11條規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。

《民法通則》第12條規(guī)定，十周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人，可以進(jìn)行與他的年齡、智力相適應(yīng)的民事活動(dòng)；其他民事活動(dòng)由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不滿十周歲的未成年人是無民事行為能力人，由他的法定代理人代理民事活動(dòng)。

在核實(shí)承租人的身份信息后，簽訂租賃合同的時(shí)候要確定簽訂合同的主體必須是本人簽署，否則有可能出現(xiàn)承租人并非真正的“承租人”的情況。屆時(shí)，承租人違約，出租人難以主張權(quán)利。

合同中應(yīng)寫明承租人的名稱、姓名、聯(lián)系人、約定送達(dá)地址、聯(lián)系電話等情況。這些承租人的基本信息，特別是送達(dá)地址、聯(lián)系電話的信息。這關(guān)系到在日后的訴訟中利于法院進(jìn)行送達(dá)，訴訟過程不會(huì)因聯(lián)系不上被告而導(dǎo)致訴訟過程被延長(zhǎng)。

甲與乙簽訂租賃合同，約定甲將自有房屋租給乙使用，簽訂合同時(shí)，未將乙的身份證復(fù)印件作為合同的附件。合同履行過程中，乙在拖欠10個(gè)月租金后突然人去樓空。甲欲向乙方追收租金，但不知道乙的戶口登記信息，無法確定被告身份，因此無法通過法律手段維護(hù)自己的權(quán)益。作為自然人承租人簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的材料為身份證、暫住證、駕駛證等身份證明。作為法人、其他組織簽訂合同時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的材料為營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證等身份證明材料。案例3、關(guān)于租賃物信息的約定（一）租賃合同當(dāng)中應(yīng)當(dāng)詳細(xì)寫明租賃房屋的證號(hào)、面積、位置

舉例：甲與乙簽訂租賃合同，約定甲將場(chǎng)地租給乙使用，該場(chǎng)地上有房屋若干間，空地若干平方米，當(dāng)時(shí)口頭約定場(chǎng)地上部分樓房出租，部分空地出租，但未在合同當(dāng)中注明租賃范圍。另外，乙向甲交付定金25萬元，約定如果甲方違約需雙倍返還定金。甲將部分場(chǎng)地交付乙。但乙認(rèn)為甲未將約定的全部租賃場(chǎng)地交付，要求甲方雙倍返還定金。（二）其他情況

對(duì)于租賃房屋的其他情況，如裝修情況，住房的墻壁、門窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備情況，如住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等這些具體情況可以在交付租賃房屋的時(shí)候雙方進(jìn)行書面確認(rèn)。4、關(guān)于租賃期限、交付及其他費(fèi)用的約定

（一）租賃期限《合同法》第214條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！逗贤ā返?15條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)明確租賃期限。（二）租賃物交付方式對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的交付，除房產(chǎn)鑰匙的交付外，還應(yīng)考慮相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的是否能夠達(dá)到使用的條件。如在房屋租賃中，除了要求出租人交付鑰匙，還應(yīng)考慮場(chǎng)地是否被占用、原有設(shè)施的狀況

（三）租金（含物管水電等費(fèi)用）的支付方式支付方式：1、現(xiàn)金。2、轉(zhuǎn)賬或者匯款：清楚列出收款人及銀行賬戶信息。3、支票。是否需要出租方出具租金發(fā)票？稅費(fèi)負(fù)擔(dān)？5、關(guān)于租賃物使用的約定（一）對(duì)于租賃物的使用，需要考慮租賃物的用途（二）租賃期間證照的辦理，租賃期間管理責(zé)任的分配：消防，治安，衛(wèi)生，防疫、用電、水、氣安全，防水防澇（三）租賃期間租賃物毀損的責(zé)任分擔(dān)

《合同法》第222條規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此交付和交換的時(shí)間界定很重要。因不可抗力原因造成的租賃物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)是歸于所有權(quán)人（出租人）（四）租賃使用期間租賃物裝修工程的批準(zhǔn)（五）租賃期間優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

《合同法》第230條規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。但可以約定承租人放棄優(yōu)先承租權(quán)。（六）出租人的監(jiān)督權(quán)利6、關(guān)于租賃物維修的約定

《合同法》第220條規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

《合同法》第221條規(guī)定，承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。7、租賃合同的解約條件（一）拖欠租金或或其他費(fèi)用超過十五天（二）擅自更改承租場(chǎng)所的建筑結(jié)構(gòu)或者造成破壞性作用的（三）在消防、安全生產(chǎn)、衛(wèi)生、環(huán)保等方面不采取防范措施或者防范不力存在事故隱患或?qū)е率鹿拾l(fā)生的（四）違法經(jīng)營(yíng)的（五）未經(jīng)出租方書面同意擅自轉(zhuǎn)租的（六）未經(jīng)甲方書面同意擅自修建建筑物（七）承租人有其他任何違協(xié)議的行為五、如何解決租賃糾紛——租賃糾紛的表現(xiàn)形式（1）因承租人拖欠租金而發(fā)生糾紛。這類糾紛占房屋租賃糾紛70%左右，是主要變現(xiàn)形式。拖欠的原因多為經(jīng)營(yíng)困難、資金周轉(zhuǎn)不靈、無故拖欠或者借口房屋有瑕疵或不符合約定用途，主張形式抗辯權(quán)。（2）因承租人擅自轉(zhuǎn)租或改變房屋結(jié)構(gòu)、使用功能而引起的糾紛。在近年的租賃糾紛案件占了相當(dāng)比例，有的承租人為了謀求更大利益，擅自改變房屋結(jié)構(gòu)或者轉(zhuǎn)租，有的合同約定該房屋使用功能是住宅，而承租人實(shí)際上改變?yōu)樯虡I(yè)用途，用來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。（3）因舊城、舊村改造拆遷而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行而引起的糾紛。主要集中在違約責(zé)任的承擔(dān)和經(jīng)營(yíng)性補(bǔ)償?shù)臍w屬等

（4）因出租屋存在質(zhì)量問題不符合約定的用途而引起的糾紛。

有的房屋漏雨、潮濕、出租人不及時(shí)修繕，承租人要求解除。有的承租人承租房屋用來開辦酒店、賓館、因房屋無專用煙道或消防設(shè)施而不能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租人為此要求解除合同。

（5）因出租人單方原因提前終止合同履行而引起的糾紛。

如有的出租人在房租不斷上升的情況下違背誠(chéng)信原則，以出租房屋未辦理規(guī)劃手續(xù)為由要求確認(rèn)租賃合同無效，并要求承租人滕讓房屋。由于該類合同大都簽訂時(shí)間較早，租期較長(zhǎng)，租金較低，承租人往往投入了很多資金用來裝修或購(gòu)買設(shè)備。

（6）因租賃期內(nèi)房屋所有權(quán)變動(dòng)而引起的糾紛。

有的承租人在未通知出租人的情況下將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，有的承租人因欠債不還導(dǎo)致出租房屋被依法拍賣、折價(jià)、變賣，有的承租人在租賃期內(nèi)死亡，新產(chǎn)權(quán)人不愿繼續(xù)履行合同，或者承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，由此發(fā)生糾紛。

——房屋租賃當(dāng)中的常見問題（相關(guān)案例）。1、出租未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋，租賃合同是否有效？

出租未經(jīng)消防驗(yàn)收合格的房屋違反了《消防法》關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定，依照最高人民法院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第8條第3款的規(guī)定，在該種情形導(dǎo)致租賃房屋無法使用時(shí)，承租人請(qǐng)求解除租賃合同的，法院應(yīng)予支持。房屋是否經(jīng)過消防驗(yàn)收合格與租賃合同的效力沒有必然聯(lián)系，除非租賃合同的雙方當(dāng)事人明確約定其為租賃合同的生效要件。

合同法規(guī)定，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。最高院司法解釋規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定的情況，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。關(guān)于合同解除日，因原告無證據(jù)證明其于訴訟之前以通知方式行使解除權(quán)，故以起訴狀副本送達(dá)之日作為合同解除日。2、出租沒有產(chǎn)權(quán)證的房屋租賃合同是否有效？

一般認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)，故實(shí)踐中，因出租房屋沒有產(chǎn)權(quán)證而主張房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。

如果因?yàn)槲慈〉媒ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)而不能取得產(chǎn)權(quán)證的，由于該類房屋違反國(guó)家關(guān)于建筑、規(guī)劃等方面法律規(guī)定，屬于違法建筑，法律不予保護(hù)，出租該類房屋，租賃合同無效3、沒有辦理登記備案或沒有辦理《房屋租賃許可證》的房屋租賃合同是否有效？

辦理登記備案和《房屋租賃許可證》是房地產(chǎn)行政管理部門加強(qiáng)對(duì)房屋租賃市場(chǎng)管理的一種行政手段與方式，不是租賃合同有效與否的法定條件，除非當(dāng)事人對(duì)此進(jìn)行了明確約定。4、承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋行為是否有效？承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋損害了出租人的利益，租賃各方的法律關(guān)系亦處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，不利于交易的安全，轉(zhuǎn)租合同原則上認(rèn)定為無效合同，但出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。5、部分共有人出租共有房屋是否有效？

認(rèn)定部分共有人出租共有房屋的租賃合同是否有效，不應(yīng)僅因出租人未經(jīng)其他共有人同意為由，認(rèn)定租賃合同無效；如果承租人為惡意，即其指定或應(yīng)當(dāng)知道承租房屋存在其他共有人，出租人未經(jīng)其他共有人同意而擅自出租，構(gòu)成惡意串通，如果損害了他人利益，則租賃合同為無效合同。6、房屋在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修？承租人因此受到的損失應(yīng)當(dāng)如何處理？對(duì)于租賃房屋的修繕義務(wù)，首先應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人在租賃合同中約定，并作為主要合同條款。

根據(jù)意思自治原則，如果租賃合同中明確約定了出租房屋修繕義務(wù)的，應(yīng)按約定履行；如果合同中沒有約定或者約定不明確的，按法律規(guī)定應(yīng)由出租人承擔(dān)。7、承租人在那些情況下可以解除租賃合同，提前退租？（1）不可抗力；（2）出租人拒不交付租賃房屋；（3）租賃房屋部分或者全部毀損、滅失；（4）對(duì)于不定期租賃，承租人隨時(shí)可以解除合同；（5）租賃房屋危機(jī)承租人安全或者健康的，承租人隨時(shí)有權(quán)解除合同；（6）司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用而解除；（7）權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用房屋的，承租人有權(quán)解除；（8）租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況導(dǎo)致房屋無法使用的，承租人有權(quán)解除合同?！督ㄖā返?1條第2款規(guī)定，《消防法》第13條第2款規(guī)定，租賃房屋不符合上述兩個(gè)法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的，承租人可以解除合同。（9）一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行，承租人有權(quán)解除合同

承租人拒付或者延期支付租金，出租人不能直接選擇解除合同，必須經(jīng)過給承租人一個(gè)合理期限的催告期，否則，人民法院不能支持直接解除合同的請(qǐng)求。

租賃合同被解除后，租賃期間尚未屆滿的，合同終止履行，承租人應(yīng)返還租賃房屋，承租人欠付的租金以及對(duì)出租人造成的損害，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算。8、房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施維護(hù)自己的權(quán)益？9、產(chǎn)生房屋租賃糾紛，出租人擅自變動(dòng)承租房屋結(jié)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)如何處理？承租人不經(jīng)出租人同意，擅自改變房屋用途，如住宅用改為商用等，則出租方有權(quán)解除租賃合同，將出租房屋收回。承租人對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，也應(yīng)經(jīng)出租方同意，并報(bào)房管、規(guī)劃部門審批，否則即為違章建筑，同時(shí)也侵犯了出租房屋所有權(quán)。10、租賃期限屆滿后，對(duì)于承租人無法拆卸、帶走的裝飾裝修物如何處理？案例：2010年8月20日，某房地產(chǎn)公司與陳某簽訂一份《房地產(chǎn)租賃合同》，約定房地產(chǎn)公司將其所有的商鋪出租給陳某使用，租賃期限為2010年8月20日至2015年8月19日，陳某應(yīng)與每月5日前向房地產(chǎn)公司交付該月租金，對(duì)合同期滿裝修的處理沒有約定。合同簽訂后，某房地產(chǎn)公司將商鋪交付給陳某使用。陳某因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)商鋪進(jìn)行大規(guī)模墻體裝修，特將裝修方案遞交給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司同意陳某的裝修方案。2015年8月19日，房地產(chǎn)公司與陳某之間的《房地產(chǎn)租賃合同》到期，陳某因市場(chǎng)慘淡不再續(xù)租。陳某清繳所有租金以及將租賃商鋪歸還給房地產(chǎn)公司，但陳某認(rèn)為其為租賃商鋪內(nèi)的裝修花費(fèi)了大量的費(fèi)用，因而要求房地產(chǎn)公司對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。11、房屋租賃合同解除后，承租人對(duì)房屋的裝飾如何處理？

案例：2013年8月20日，某房地產(chǎn)公司與陳某簽訂一份《房地產(chǎn)租賃合同》，約定房地產(chǎn)公司將其所有的商鋪出租給陳某使用，租賃期限為2013年8月20日至2015年8月19日，陳某應(yīng)與每月5日前向房地產(chǎn)公司交付該月租金。合同簽訂后，某房地產(chǎn)公司將商鋪交付給陳某使用。此后，陳某因經(jīng)營(yíng)需要對(duì)商鋪進(jìn)行大規(guī)模墻體裝修，特將裝修方案遞交給房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司同意陳某的裝修方案。

2014年9月20日，房地產(chǎn)公司因陳某拖欠租金3個(gè)月而向陳某發(fā)出解除租賃合同的書面通知，并要求陳某將清繳所有租金以及將租賃商鋪歸還給房地產(chǎn)公司。陳某收到書面通知后，按房地產(chǎn)公司要求清繳了所有租金并將租賃商鋪返還給房地產(chǎn)公司，但陳某認(rèn)為其為租賃商鋪內(nèi)的裝修花費(fèi)了大量的費(fèi)用，因而要求房地產(chǎn)公司對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償。案例：假設(shè)前述案件當(dāng)中，陳某在使用中，未經(jīng)出租方同意，對(duì)租賃房屋進(jìn)行了擴(kuò)建，花費(fèi)500萬元。陳某在合同期限屆滿時(shí)要求出租方支付擴(kuò)建費(fèi)用500萬元，能否得到法院支持？處理原則：承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；（二）