萬達集團管理規(guī)定第5章物業(yè)管理作由集團項目管理中心負責指導、監(jiān)督。項責總體經(jīng)營管理工作的指括公司組建、機構設置、人員項目公司分開核算，物業(yè)公司的經(jīng)營不應出現(xiàn)虧損，如屬政策性虧損的(如物業(yè)費定價低于成本、項目推遲入伙等)，在項目公司編制《項目經(jīng)營策劃書》時，應將虧損額列入開發(fā)成本；屬物公司自行解決收支平衡問題。新開發(fā)項目的物業(yè)管本導向的原則進行測算，物業(yè)公司不能產生經(jīng)營性；項目經(jīng)營期結束后物業(yè)公司應不斷提高各項經(jīng)營積累、自我發(fā)展的經(jīng)營管理之路。建物業(yè)公司、項目管理中心成物業(yè)管理招投標的法定程序和相關工作。項目開。理負責提出物業(yè)公司(管理處、管理中心)組建計劃，報項目公司、項目管理中副總裁審批。物業(yè)管理公司(管理處、管理中心)的機構設置可根據(jù)項目的特點由各項置、部門名稱、職位名稱等必須符合規(guī)范統(tǒng)一的要求：行政部、品質部、物業(yè)部、財務部、工程部、管理處(管理中心)及總經(jīng)主管/隊長/工程師、班長/組長、員工7個職位級別。(需要設立其他部門的必須在公司組建方案中特別說明)。照集團人力資源管理、集團行政管理的 (分期開發(fā)的還須編制《分期項目物業(yè)管理方案》)。物業(yè)管理費價格在開盤前總裁審批。綜合體的住宅部分物業(yè)管審、商業(yè)管理公司分管副總裁、項目目公司、物業(yè)公司應對項目所在地物。析。分布、物業(yè)維修基金落實情況。7)物業(yè)管理服務費標準和管理成本測算(含停車費用標準)、定價。成本，內容主要包括：在執(zhí)行過程中，如項目條件發(fā)生變化項目開發(fā)實際情況對《項目物業(yè)管理方的必須經(jīng)項目公司審核、集團項目管理中項目公司、集團項目管理中心物管部備規(guī)、項目發(fā)展定位、市場現(xiàn)狀和質價相符的原則測算應實現(xiàn)收支平衡或盈利；新建設開發(fā)項目不能產生物管理合同》里約定的項目，項目公司應另行委托物業(yè)年編制下一年度的《物業(yè)管理目標責任書》，在同年目標管理責任書，將指標進行分解細化到各部門、施。目標責任書》后，物業(yè)公司每月應對各項指標的運行評估。每季度形成《XX公司X季度目標運行分析報告》報整對各部門目標完成情況每月評估一次，報項目管理中管部對物業(yè)公司目標的完成情況每季度評估一次。并中，當資源、環(huán)境、政策等因素發(fā)生重大變化或項目進行重大調整時，可對各級目標進行相應調整。涉及物業(yè)公司《物業(yè)管理目標責任書》的目標調整，須項目管理中心批準(如因項目推遲入伙、銷售計劃調整等項目公司的因素引起，還需項目公司確認)。1日前項目管理中心組織對物業(yè)公司的專業(yè)管理狀況進行年行確認后同物業(yè)公司獎金分配方案一并報集的考核結果加相應的權重作為總的考獎金發(fā)放政策發(fā)放獎金。90%(含)—99%的,員工按照獎金總額的90%發(fā)放，總經(jīng)理按照80%發(fā)放；考核結果為指標的80%(含)—90%(不含)的，員工按照獎0%發(fā)放；考核結果為低于指標80%的，不發(fā)放年按超額部分的10%—20%提取超額獎心、分管副總裁、集團審計部、集團人力資源員工的獎金具體分配比例。但須經(jīng)公物業(yè)管理前期介入的內容包括(但不限于)：其他項目中曾出現(xiàn)過的問題進行統(tǒng)計、分訴的問題。。日后物業(yè)管理成本的角度，向項位的材料選擇和施工質量，及時向項目持銷售現(xiàn)場秩序，以及對銷售將開發(fā)計劃以書面的形式提前通出相應的前期介入工作安排，并形成詳細的工作計工作計劃后，于一周內向物業(yè)公個月，前提是保證項目符合原設計意圖和質1)水、電、煤氣(天然氣)、有線電視、電話、互聯(lián)網(wǎng)等是否已開通，具；及業(yè)主資料是否已準備完畢；目公司應提前15日書面通知物業(yè)公司準備接管驗人員(項目前期介入的工程技術人員必須參加接管驗收)、相關配合人員等。準后實施。合格項，物業(yè)公司應一周內將《物業(yè)接管題清單》交項目公司，項目公司應將所存在的問題物業(yè)公司發(fā)出復驗通知單。物業(yè)公司復驗合格后編發(fā)現(xiàn)的任何可能影響項目入伙、后續(xù)物業(yè)作日內書面報項目公司、項目管理中心物管管驗收過程中有異議的事項，由項目管理個項目有關質量保修的合同副本移是影響到大多數(shù)業(yè)主生活的質量問知施工單位到現(xiàn)場解決。施工單位怠于維修公司簽字確認施工單位已經(jīng)項目公司授權委托物業(yè)公司目所在地關于物業(yè)維修基金公司應根據(jù)項目所在地維修用維修基金。地政府的規(guī)定，設置、興建置按照計劃銷售面積指標的相應比例設項目公司負責成立入伙工作入伙方案，報項目管理中心物管1)入伙通知(時間、地點、需業(yè)主攜帶的資料)；伙辦理情況進行匯總統(tǒng)計，在當天送項總經(jīng)理應組織相關人員對入伙過程中反務、物業(yè)服務等方面問題進行總結，將入伙總結報告作規(guī)程，嚴格控制業(yè)主裝修過程，杜絕裝修工作時間，不能因為裝修，避免因裝修檔案的缺失而引起的質量程，定期或不定期對空置房進行必要的空置房的各項質量標準時時處于合日常服務包括(但不限于)：；設施設備管理、消防管理、車輛管況，擬定有償和無償服務項目，有償服。置工作程序，包括投訴事項、處置方心物管部要求建立符合ISO9001：2000標準的質理費用。分期開發(fā)的按照開發(fā)周期測算物業(yè)啟動成本。具體指自物業(yè)公司籌備成立到項目入伙之和物業(yè)公司進行結算或從項目公司剝離部分自有經(jīng)慮到品牌影響、服務深度、產品結的物業(yè)公司傭金取值范圍應考慮在8%—15%之車場(位)的所有權和使用，停車位物業(yè)服務費用作為物的收支應該單獨列帳，收益取一定的傭金，具體比例由物業(yè)公司與項目應加強成本控制以提高經(jīng)濟效益，包括模式、理成本的優(yōu)化，但不能因此影響物業(yè)管理服務質量。降元的必須實施招投標，招投標工作由項目公織實施。由項目公司、物業(yè)公司組織的招投公司審核、項目管理中心批準；由項目管理中心，每年進行合格供方評審，評審報告報應充分利用各種有效資源進行多種經(jīng)營要是法律風險、經(jīng)營風險、盈利能前制定下一年度多種經(jīng)營計劃，每季度末進行率調查。顧客滿意率調查的方案須報項分析報告需報項目管理中心物調查中發(fā)現(xiàn)的問題應及時采取糾正預防措施,調信息之一，以及評審、修訂物業(yè)管理方案的物管部組織對物業(yè)公司進行物業(yè)管理目標考會同其他物業(yè)公司專業(yè)人員組成?？己瞬幌抻冢?)質量控制體系的有效性(檢查、統(tǒng)計分析等)；8)與顧客溝通、協(xié)作(含成立業(yè)主委員會)；一周發(fā)放給接受審核的物業(yè)知的第三個工作日內改要求，物業(yè)公司應在接到審核報告和整改：向項目管理中心上報《XX公司X季度目《物業(yè)管理目標責任書》(范本)衡為重點；以過程控制為手段，實現(xiàn)經(jīng)營管3.目的成狀況，將作為集團項目管理中心、集團人力資，履行物業(yè)公司的責任義務，行使管理權環(huán)境維護，協(xié)助當?shù)卣嘘P部門建立治安管理監(jiān)控和巡視；，主動配合消防部門，對本物業(yè)區(qū)域清運、蟲控消殺、建筑小8.物業(yè)區(qū)域的停車場(庫、位)的交通管理、車輛停放及收費；9.本物業(yè)專項維修基金的代管和使用(政府有規(guī)定的從其規(guī)定)；；(一)主要經(jīng)濟指標(二)管理指標(三)07年度重點工作。為進一步明確安全管理責任，雙方將同時簽訂《安全管理責任書》(附件二)。安全責任事故的界定和處罰將依據(jù)《經(jīng)營管理目標責任制考核及獎懲辦法》(附件三)執(zhí)行。經(jīng)營狀況有權對指標進行適當調整，物業(yè)。?？偨?jīng)理(簽字)：____年__月__日責任人(簽字)：____年__月__日物業(yè)管理現(xiàn)場考核量化標準考核部門項目管理中心物業(yè)部序號考核標準1基礎管理方規(guī)定；物業(yè)管理費收費標準，按規(guī)定配備所需專業(yè)技術人統(tǒng)一、佩帶明顯標志、持業(yè)管理合同，明確及業(yè)主公約等各項公眾制度、問詢、質疑、投訴等各類信對合理的建分類成冊、管理完善，查閱準、并制2房屋管理與維修養(yǎng)護主要路口設有路標、組團及指標項目物業(yè)管理分值評分細則2一項不符合扣2一項不符合扣2一項不符合扣2一項不符合扣2一項不符合扣3一項不符合扣34管理中心物業(yè)部涂料等裝飾材料無脫持整潔、統(tǒng)一致，不超出外墻面；除建筑設及戶外防盜網(wǎng)、涼曬架、遮陽危及房屋結構安全及拆改意改變用途現(xiàn)象。及維護按規(guī)定要求有記錄，無事架空管線，無礙。好、無滲漏、無污染；二次生全事確的審批權限并按規(guī)定時、認真負2222222111111122245678管理中心物業(yè)部防通道暢通；制定完善，管理責任明確，車輛進出有登貼亂畫，無擅自占用或堆放雜璃窗等保持潔凈。設攤點、廣告牌和營。2322211111111332253264落實到位，根據(jù)國家有關法律法方應本著“安全第一，預、治安管理、設備設施管任，改。工作宣傳教育和培訓任務。指標對乙方實施考核。相應的獎懲。和糾正存在的問題，確保各項員會，協(xié)調與政府相關部門作及所屬人員違法、違規(guī)的領導責任及連帶責1.組織領導：總經(jīng)理(或副總經(jīng)理)對安全工作負全面責任。各部門承擔處理要堅持“三不放過原則。2.隊伍建設：設立消防主管(兼職)，建立義務消防組織，公司人員全員訓。程并嚴格遵守，按工作區(qū)域故報警制度。戶中開展消防安全知識的宣傳教育，重點是消防到年度有計劃、每月有安排；隨機教育，結消防安全條件，完善消防設。及時發(fā)現(xiàn)并正確處理出現(xiàn)的各種隱患并記入消防司審批后，在物業(yè)公司專業(yè)人員的監(jiān)護下，由持有器材和裝置處于良好狀備操作的人員持證上崗。消防通道和出口必須得占用或封堵。嚴禁在通道上停放車輛和堆放的安全疏散導指示系統(tǒng)和事故照明等設施。當系統(tǒng)管于正常的運行狀態(tài)。無設施設備運行責任事破壞、人身財產傷害、媒體負面報導等突強的預防措施和應急處理預案，定期組織演練并進當處理，全年無刑事案件、無治安完成；提升各物業(yè)公司經(jīng)營管理水平，達到物業(yè)保機制，增強各物業(yè)公司總經(jīng)理(領導班子)的經(jīng)營意識及在全面管理工作上的高度責任感和事業(yè)心；創(chuàng)新精神的精英團隊，適應萬達集團的長遠和獎懲辦法，上報集團項目管成立經(jīng)營管理目標責任制考核工作組(以下簡稱考核組)和監(jiān)督審查組(以下簡稱監(jiān)查組)。人力資源部等相關部門。組織和實施機構；對各物業(yè)公司指標評效性)，以及有關責任識別(重大責任事故、重大投分析、界定。司年度目標責任制執(zhí)行情況進行考總裁會審批。濟指標、管理指標、各物業(yè)公司用何種方式，經(jīng)濟指標考核將依據(jù)各項經(jīng)濟指標實理指標考核將主要依據(jù)《物業(yè)管理現(xiàn)場考核量化標作考核以具體規(guī)定的工作節(jié)點評定。上述三項指標采取按照權重系數(shù)進行加權(單項抽查除外)。員自行檢查，自查時間為每季度的經(jīng)營管理狀況實施考核，年度供相關數(shù)據(jù)和書面報告實施考被考核公司總經(jīng)理及相關責任人權重系數(shù)經(jīng)濟指標(A)權重：60%；管理指標(B)權重20%；公司年度重點工作(C)權重：20%。WAB×20%+C×20%A其中經(jīng)營性收入60分，經(jīng)營性支出40分，經(jīng)營2分，經(jīng)營性支出每增加5萬元，扣減2分；管理指標(B)滿分100分，具體扣減分數(shù)值詳見《物業(yè)管理現(xiàn)場考核量化標準》；公司年度重點工作(C)滿分100分。團當年的獎金發(fā)放政策發(fā)放獎金項目管理中心核定，報集團人力資源部、審計總經(jīng)理按照80%發(fā)放；考核結果為指標的80%(含)—90%(不含)的，員工按照按照30%發(fā)放；考核結果為低于指標80%的，不發(fā)放標的，按超額部分的10%—20%提取超額中心、分管副總裁、集團人力資源：未經(jīng)批準而產生的節(jié)余；而出現(xiàn)的節(jié)余；指標節(jié)余。的人員，按照集團相關規(guī)定執(zhí)的人員，按月份享受所在公司年A一般責任事故因失職或操作失誤，導致政府罰款、客戶索賠(投訴)、設備故障等，造成經(jīng)濟損失在2萬元(不含)以下的事故。B任事故廢、人員群傷，以及造成不良社會影響等，造成經(jīng)濟損失在2萬元(含)以上的-100%年度獎金；無獎金的以當月工資為基數(shù)按比例扣除。更為嚴重的相關人員給予降職(級)或撤職、辭退處理。公司負責人因故變動，由考核組對前任進行定，標，在物業(yè)維護保養(yǎng)及專業(yè)服務中，弄虛6.2.2利用職務(崗位)之便謀取私利的。的。6.2.4為應付考核弄虛作假的(作假帳、虛報數(shù)字)。。。的《整體物業(yè)管理方案》、《分期物編制應依據(jù)具體委托內容和要求，并參照本定期物業(yè)管理方案評審和修訂應參照本指引的目全過程；2.1.3物業(yè)管理支持資源的調查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調查、資薪水平)；2.1.4主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務費用標準、服務模式、服務狀況)；想，和主要的管理模式及服務特點策組織機構、崗位具體人員配備(附圖說明位置人數(shù)班次)和人員工資標項目物業(yè)管理日常服務成本測算(提出物業(yè)服務費和停車場管理費定價標準)。費是指為配合項目開發(fā)建設、銷售，自1目的解，確保相關責任人員能熟知其崗位的量化工作責任書》責任人，相關部門經(jīng)理或負責人為主要情況，將經(jīng)濟指標在公司內部進行分分解應根據(jù)物業(yè)管理合同約定的繳費周期和時間節(jié)點分解到空置房物業(yè)管理費應與項目公司及時溝通，確定付訂目標責任書前，應組織相關人員對上一年度的多種經(jīng)營項目的挖掘和調研，并擬經(jīng)營合同的，要建立合同臺帳，保證及時足額的收取應標總額扣除已簽訂合同的金額，按照不同項目的經(jīng)營季入分解到每月，將具體指標落實到停車場的主要管理部1能源費分為電費、水費、燃氣費、煤炭等，電費則分為照明水泵、日常維修耗電等，分解措施是通過對上一年理。營性支出中占比較大的項目，應進行重點分解和控制。行維保關鍵在于耗材的控制，應建立耗材統(tǒng)計清單。常實行外包和自做，外包主要通過對市場比價、招投標標分為員工工資、保安用具損耗、服裝更換、對講機檢利出的分解主要是公司各部門人員的編制、薪酬，結合公公費主要包括辦公設備維護費、車輛運行費、食堂開支、通時應將上述費用與上年度各部門的消1目的接管驗收工作需要，確保擬交付，成員包括：分管工程副總業(yè)公司，物業(yè)公司5日內反饋接收總經(jīng)理擔任組長，成員包括：副總經(jīng)體結構水口、檐溝、落水管安裝牢固、接共樓面地面不空鼓。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一.2.3天臺、扶手戶房屋廚房內的排污管應分設，地漏，排污管接足夠的截面積，無堵塞物?？p，3)墻面塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損、無脫皮和起砂現(xiàn)象，面層窗。4電氣系統(tǒng)值不得小于IMΩ/KV。共設施設備裂、溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。和地漏的排水管，不應與上部排水管通風、采光良好、設備表面油漆完好、無損態(tài)良好、配件齊全、標識清楚，設房隔音、防護設置完好，通風、采光有足夠的接觸面積，無過熱合規(guī)范。電要走各自的豎井，過線孔應封閉，豎電梯均設置能切斷該電梯最應和故障信號檢驗，功能國家有關設計規(guī)范，在消防控制室內操作防煙排煙風機；報警聯(lián)動停、消防控制室開啟、現(xiàn)場手動開、標識清楚、安全防護和排水設施無大面積雜草；綠化水管布不同的驗收項目設計驗收項目清單，對合格項目由物中存在的不合格項，物業(yè)公司應一周內將《物業(yè)接管題清單》交項目公司，項目公司應將所存在的問題業(yè)公司發(fā)出復驗通知單。物業(yè)公司復驗合格后編制驗收過程中發(fā)現(xiàn)的任何可能影響項目入伙、后續(xù)物業(yè)作日內書面報項目公司、項目管理中心物業(yè)目公司在接管驗收過程中有異議的事項，由項目管理中入伙期內不發(fā)生業(yè)主集體投訴或被任主均能及時得到處理，避免因處理不及序號計劃完成時間工作內容負責人支持部門備注1234567序號序號內容培訓部門參加培訓人員完成時間123456曝光的事件。為種糾紛，特制定物業(yè)費用標準和日常成本測算指引序號一123456789二1234項目數(shù)量單價金額用(油料、保養(yǎng)、維用用攤銷說明(計算公式、標準)序號項目數(shù)量單價金額說明(計算公式、標準)5員工工裝號6789三123456789項目數(shù)量單價金額警用車輛費用(油耗(油料、保養(yǎng)、維費用說明(計算公式、標準)序號項目數(shù)量單價金額說明(計算公式、標準)14低值易耗品攤銷15其它序號四123456789五1234項目