年4月19日工作報(bào)告之關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告文檔僅供參考關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告【篇一：關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告】隨著中國(guó)這幾年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化也越來越明顯，而房地產(chǎn)行業(yè)也成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)行業(yè)，它不但影響到社會(huì)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系著人們的基本生活問題，因此分析房地產(chǎn)行業(yè)也是我們分析當(dāng)下以及預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的重要方面。今年1～5月，全國(guó)房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，同比增長(zhǎng)43.7%。房地產(chǎn)施工面積達(dá)到43112萬平方米，其中新開工面積14355.8萬平方米。房地產(chǎn)開發(fā)到位資金3105億元，同比增長(zhǎng)35%，比上年同期增幅高14個(gè)百分點(diǎn)。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，同比增長(zhǎng)39.5%；國(guó)內(nèi)銀行貸款790億元，同比增長(zhǎng)35.9%；利用外資50億元，同比增長(zhǎng)15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)累計(jì)竣工面積4076萬平方米，同比增長(zhǎng)18.7%，其中，商品住宅竣工面積達(dá)3392萬平方米，同比增長(zhǎng)17%；商業(yè)用房竣工面積同比增長(zhǎng)37%。另外，從銷售情況來看，今年1～5月份全國(guó)實(shí)現(xiàn)商品房銷售4564萬平方米，同比增長(zhǎng)20.3%。這一增長(zhǎng)速度是在和連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。面對(duì)如此暴利的行業(yè)，傳統(tǒng)的家電廠家“海爾”、“美的”、tcl、“康佳”正在大舉進(jìn)入房地產(chǎn)，飼料大王四川新希望集團(tuán)也斥資30億元進(jìn)軍地產(chǎn)。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團(tuán)”、“三九藥業(yè)”也爭(zhēng)相躋身房地產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不禁讓人產(chǎn)生了種種疑慮，各種猜測(cè)也充斥著這個(gè)行業(yè)。新中國(guó)成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。第一次高漲時(shí)期來自80年代初期，改革開放帶來了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和社會(huì)財(cái)富迅速增加，農(nóng)業(yè)及農(nóng)村經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越發(fā)展，國(guó)有企業(yè)在短缺經(jīng)濟(jì)中購(gòu)銷兩旺。在這種情況下，長(zhǎng)期以來人們夢(mèng)寐以求的住房問題開始得到關(guān)注，機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位開始興建職工住宅，并以福利形式分配給員工，這種解困式的住宅大多數(shù)建造于本單位周邊的空閑土地上，雖然沒有現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)模與環(huán)境，但總量相當(dāng)巨大。這些房產(chǎn)至今依然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。第二次高漲期起始于1988年《憲法》和《土地管理法》修改之后，土地使用權(quán)能夠有償轉(zhuǎn)讓，使房地產(chǎn)作為商品流通有了法律依據(jù)，這股蘊(yùn)藏的住房需求在鄧小平同志南巡講話后爆發(fā)出來。當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的南部沿海城市，例如，海南、廣州、珠海、北海等，而房地產(chǎn)類型也集中于寫字樓、賓館、酒店及別墅，其銷售對(duì)象主要是當(dāng)時(shí)如雨后春筍般出現(xiàn)的各類公司和旅游度假等社會(huì)需求。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價(jià)格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三個(gè)高漲期起始于1998年國(guó)家住房制度改革。停止福利分配住房實(shí)行貨幣化住房補(bǔ)貼，徹底改變了人們的住房消費(fèi)觀念，有效拉動(dòng)了社會(huì)需求。特別是東南亞金融危機(jī)以后，國(guó)家清醒地認(rèn)識(shí)了中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期低價(jià)運(yùn)行，市場(chǎng)尚未開發(fā)的現(xiàn)實(shí)，采取了啟動(dòng)和擴(kuò)大內(nèi)需，推進(jìn)住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費(fèi)，帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展。從西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而中國(guó)短短20幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場(chǎng)一般不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量、增長(zhǎng)速度、市場(chǎng)需求及購(gòu)買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進(jìn)入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。把握房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場(chǎng)供求矛盾，避免社會(huì)資源浪費(fèi)，優(yōu)化社會(huì)資源配置。同時(shí)，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營(yíng)策略，經(jīng)過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場(chǎng)行為，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)乃至金融風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)，住房金融的經(jīng)營(yíng)取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標(biāo)與長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)兩步運(yùn)行。短期目標(biāo)以調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求矛盾，約束房地產(chǎn)開發(fā)，拉動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求，提高市場(chǎng)購(gòu)買力，消化現(xiàn)有空置商品房為主。遠(yuǎn)期目標(biāo)則包括優(yōu)化信貸資源配置，提升國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力，提高住房金融服務(wù)質(zhì)量，推進(jìn)住房金融市場(chǎng)化，促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、高效運(yùn)行等內(nèi)容。這直接關(guān)系到住房金融的經(jīng)營(yíng)取向，同時(shí)也是優(yōu)化信貸資源配置，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)金融持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展的前提與基礎(chǔ)。對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)的分析方法，要建立在中國(guó)特色的基礎(chǔ)上，要基于人口特點(diǎn)，發(fā)展中國(guó)家特點(diǎn)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)所處的歷史時(shí)期特點(diǎn)。這些角度，能夠歸納為分析中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的四個(gè)維度。1、制度維度制度維度決定的是房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格形成機(jī)制，在中國(guó)特色的基礎(chǔ)下，價(jià)格形成的行政和制度成本很高，灰色地帶很廣，制度不確定性大。因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，在這樣的制度創(chuàng)造的市場(chǎng)環(huán)境中，成本具有很大的隨機(jī)性。不能用制度本身來看待成本，很多事情的人為隨意性決定了這個(gè)行業(yè)本身的暴利不但來自行業(yè)，還來自制度方向的選擇和制度缺失導(dǎo)致的人為影響。制度是決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素，是由房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定的。土地供給方式，稅收制度，制度成本構(gòu)成，這三個(gè)方面的制度選擇決定了房地產(chǎn)業(yè)的定價(jià)機(jī)制。要改變房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，從制度入手是治本的方法。制度維度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的影響，在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，所占的權(quán)重最大。如果制度采取支持地產(chǎn)價(jià)格向上的方向選擇，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)，任何房地產(chǎn)行業(yè)性的價(jià)格回落，從長(zhǎng)期看都是一種回調(diào)。制度性決定的地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，是主要的長(zhǎng)期趨勢(shì)。以地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要推動(dòng)力，將不可避免的經(jīng)過推動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格上漲的方式完成推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程。地產(chǎn)價(jià)格下跌，只會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速。當(dāng)前所采取的制度配置，正是以地產(chǎn)來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方式。經(jīng)過土地拍賣和稅收制度，不斷的推高房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格，為政府投資和社會(huì)投資融資，為與地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)制造景氣度，并經(jīng)過投資實(shí)現(xiàn)就業(yè)和社會(huì)收入的傳導(dǎo)。以地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是一種簡(jiǎn)單短期的政策選擇。其結(jié)果，就是象日本曾經(jīng)走過的道路那樣，最終導(dǎo)致社會(huì)成本高漲擠出其它行業(yè)，貨幣膨脹維持發(fā)展，直到經(jīng)濟(jì)崩潰重新開始。制度維度選擇支持地產(chǎn)價(jià)格向下的方向選擇，在《將房地產(chǎn)價(jià)格打壓到底》中已經(jīng)詳細(xì)論述過，在此不在重復(fù)。2、宏觀經(jīng)濟(jì)維度作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家而言，gdp和收入的增長(zhǎng)將是長(zhǎng)期的主要趨勢(shì)。人均收入達(dá)到怎樣的水平，就具備房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)的購(gòu)買力。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力不斷提高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求，在農(nóng)業(yè)，工業(yè)，公共領(lǐng)域，自然環(huán)境和商業(yè)用地，等方面都是持續(xù)增長(zhǎng)的局面。用地矛盾對(duì)于向中國(guó)這樣的國(guó)家而言，會(huì)越來越緊迫。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，城市不斷的擴(kuò)張，將導(dǎo)致城市中心區(qū)的地產(chǎn)價(jià)格始終保持強(qiáng)勢(shì)，逐步由民用向商用轉(zhuǎn)化。城市擴(kuò)張推動(dòng)中心區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)增長(zhǎng)，這些區(qū)域的商用價(jià)值將逐步擠出民用需求。發(fā)展中國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著國(guó)家的發(fā)展和收入水平的提高而不斷發(fā)展，盡管價(jià)格也會(huì)逐步提高，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不是同一個(gè)概念。房地產(chǎn)業(yè)可能更加繁榮，而房地產(chǎn)的價(jià)格與收入的比值差距反而可能隨著收入的增長(zhǎng)而降低。宏觀經(jīng)濟(jì)維度看待房地產(chǎn)業(yè)，是宏觀政策是否將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)來定位。如果中國(guó)的經(jīng)濟(jì)依賴房地產(chǎn)業(yè)為發(fā)展的動(dòng)力，很多行業(yè)都會(huì)被擠出經(jīng)濟(jì)體系，難以生存。由房地產(chǎn)帶動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，將只能以不斷推動(dòng)價(jià)格上漲為發(fā)展模式，社會(huì)實(shí)際收入將呈現(xiàn)嚴(yán)重的兩級(jí)分化。投資性需求將成為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量，社會(huì)住房消費(fèi)，將只能被迫接投資性房產(chǎn)需求的盤，不但價(jià)格會(huì)大幅漲升，而且會(huì)大幅波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將因此扭曲，社會(huì)福利會(huì)大幅下降。適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)宏觀定位，是將房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果來看待。經(jīng)過向下的政策打壓，保持政策的適度緊縮，為其它行業(yè)的發(fā)展提供空間，社會(huì)的購(gòu)房需求提供價(jià)格保障，以擠出投資需求或者將之轉(zhuǎn)化為租賃供應(yīng)為原則，以提高利用率為原則，使房地產(chǎn)業(yè)成為社會(huì)收入增長(zhǎng)后的一種發(fā)展結(jié)果，而不是領(lǐng)導(dǎo)發(fā)展的龍頭。3、人口維度人口維度與土地構(gòu)成影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各方面的用地需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。人口與土地構(gòu)成的結(jié)構(gòu)，在人均比例，人口結(jié)構(gòu)，區(qū)域配置，功能化三個(gè)方面發(fā)揮作用。農(nóng)村人口向城市人口的轉(zhuǎn)移，大城市對(duì)中小城市人口的新引力，中心區(qū)與周邊區(qū)域的差異，人口年齡結(jié)構(gòu)和購(gòu)買力結(jié)構(gòu)因素等問題，都構(gòu)成了推動(dòng)地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素。隨著社會(huì)收入的增長(zhǎng)，人均占有商業(yè)土地的比例會(huì)不斷下降，會(huì)有更多的土地用于農(nóng)產(chǎn)品[17.28-1.82%股吧]和工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)，公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，自然環(huán)境的恢復(fù)等方面。因此房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域特點(diǎn)和功能特點(diǎn)。商用住房需要的是環(huán)境和社會(huì)功能配置的方便程度，從投資角度看，是獲取商業(yè)價(jià)值的能力。在中國(guó)這樣具有龐大人口基數(shù)的國(guó)家中，對(duì)環(huán)境和社會(huì)功能配置的共同偏好，會(huì)導(dǎo)致這類地產(chǎn)具備超值的溢價(jià)能力。人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是住房需求人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響程度是很大的。人口因素是個(gè)剛性問題，全球人口的不斷增長(zhǎng)導(dǎo)致這種趨勢(shì)的強(qiáng)化。住房本身就是人口因素中的一個(gè)概念，因此也是剛性問題。住房不經(jīng)過購(gòu)房解決，也要經(jīng)過租房解決，對(duì)房屋的需求只會(huì)轉(zhuǎn)移或者暫時(shí)抑制，不會(huì)出現(xiàn)消失的情況。實(shí)際上住房剛性是由人口導(dǎo)致的問題。4、供需維度供需維度在中國(guó)是最受關(guān)注的維度，但也是最不重要的維度。因?yàn)楣?yīng)具有彈性，需求增長(zhǎng)了，能夠經(jīng)過供應(yīng)滿足需求，只是需要時(shí)間。需求也是可調(diào)節(jié)的，能夠經(jīng)過制度和政策將部分需求押后，以緩解供應(yīng)壓力，或者將需求提前，以消化庫存，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)也需要時(shí)間，如果能夠處理好制度問題，配合相關(guān)的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)節(jié)性就能夠發(fā)揮出來。只是制度因素的難度最大，因此才在供需的角度上反應(yīng)出來，房地產(chǎn)商利用供應(yīng)上的時(shí)間缺口，產(chǎn)品位置特點(diǎn)等的優(yōu)勢(shì)，宏觀環(huán)境的條件，制造了部分的泡沫假象，這是所有市場(chǎng)制度缺陷下都會(huì)發(fā)生的現(xiàn)象，不但中國(guó)如此，美國(guó)也會(huì)如此。環(huán)境和制度提供了這種可能，參與者利用了這種機(jī)會(huì)，因此相關(guān)的問題還要回到市場(chǎng)制度建設(shè)上來，經(jīng)過制度來營(yíng)造一個(gè)有利于供需雙方的市場(chǎng)環(huán)境。以上四種維度中，只有人口維度是剛性不可逆的維度。即使人口出生率下降，在中國(guó)也只是會(huì)緩解居住人均面積的壓力，人口維度不具備對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)向下的壓力能力。其它三個(gè)維度本質(zhì)上是政策選擇和配置的問題。因此日本人口眾多，土地更稀缺，一樣能夠解決環(huán)境和居住問題，中國(guó)只是要找到適合自身方式的政策配置，這個(gè)問題也不難解決。對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的判斷，應(yīng)該是個(gè)具體現(xiàn)象。比如地腳位置，當(dāng)前收入。需求緊迫程度等。對(duì)于有迫切需求的消費(fèi)者而言，價(jià)格可能是其次的考慮。對(duì)于購(gòu)買力不足的消費(fèi)者而言，價(jià)格下跌的空間還很大。對(duì)于優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)而言，現(xiàn)在可能是個(gè)機(jī)遇或者可能依然要等待。價(jià)格本身就有預(yù)期的成分，還有能力的問題。北京社科院提供的保障性住房數(shù)據(jù)是個(gè)信號(hào)，可是是否能夠?qū)χ行膮^(qū)，對(duì)功能區(qū)的價(jià)格產(chǎn)生影響，要視具體情況而定。在《三點(diǎn)疑問，質(zhì)疑北京社科院房地產(chǎn)報(bào)告》中一再?gòu)?qiáng)調(diào)的是，要獨(dú)立分析，依據(jù)自身情況做出判斷。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，具有很大的制度和政策不確定性。制度和政策在不斷的進(jìn)步中，因此對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的未來影響也難以預(yù)料。從中國(guó)的現(xiàn)狀來看，最終采用方向向下的房地產(chǎn)政策的可能性極大，這種結(jié)果對(duì)于無論是房產(chǎn)商還是消費(fèi)者都是有利的。當(dāng)前的宏觀環(huán)境，決定了房地產(chǎn)業(yè)只能處于下降趨勢(shì)。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種結(jié)果?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)還談不上發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就談不上復(fù)蘇。短期的房地產(chǎn)趨勢(shì)，將以消化庫存為主。中期的房地產(chǎn)趨勢(shì)，要看消費(fèi)者或者地產(chǎn)商誰能夠撐得更久。庫存是一個(gè)非常積極有效的數(shù)據(jù)。要買房的朋友，關(guān)注你所要購(gòu)買住房條件的庫存程度和當(dāng)前的住房生產(chǎn)成本是個(gè)有效的辦法。經(jīng)濟(jì)危機(jī)前過高成本下建成的住房，注定要在危機(jī)后受損。當(dāng)前原材料價(jià)格的大幅下降，也導(dǎo)致新建住房?jī)r(jià)格的降低。新建住房的售價(jià)和成本，是當(dāng)前房?jī)r(jià)下降的一個(gè)支撐點(diǎn)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前是以自住為主，投資只占很小的比例，因此不會(huì)出現(xiàn)大范圍的清倉式價(jià)格下降現(xiàn)象。對(duì)于具體價(jià)格走勢(shì)的拐點(diǎn)位置判斷，在現(xiàn)象出現(xiàn)之前，還為時(shí)過早房地產(chǎn)領(lǐng)域的革新，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路，與她相關(guān)聯(lián)的各個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈都會(huì)受到影響，因此，需要謹(jǐn)慎，也需要有其它的產(chǎn)業(yè)來維持經(jīng)濟(jì)的一個(gè)發(fā)展速度，這需要很長(zhǎng)的時(shí)間，也需要我們對(duì)其有準(zhǔn)確的把握和預(yù)測(cè)。【篇二：關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告】暑期調(diào)查實(shí)踐報(bào)告姓名：董飛班級(jí)：建筑一班學(xué)號(hào)：n關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報(bào)告姓名：董飛班級(jí)：建筑一班學(xué)號(hào)：n前言：這個(gè)暑假我去了我們市的房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行為期一周的實(shí)習(xí)，我在公司是進(jìn)行資料整理的。我在這里借這個(gè)機(jī)會(huì)看到了許多我以前從來沒有接觸過的東西，在這里讓我初步了解了房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，也見識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，每天來看房買房的人絡(luò)繹不絕，也為我的工作帶來了一些挑戰(zhàn)，讓我不得不認(rèn)真對(duì)待，在這一周的時(shí)間里讓我學(xué)到了很多東西，讓我變得比以前成熟了。在這一周的實(shí)習(xí)里，經(jīng)過我整理的資料我了解到了我們市近些年房?jī)r(jià)的變動(dòng)，從多一路走到4000多，而這樣的房?jī)r(jià)對(duì)大多數(shù)人來說是可望而不可及的，她們用一輩子的積累才能購(gòu)買一套屬于自己的房子，因此我就利用這個(gè)機(jī)會(huì)調(diào)查了下中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因。摘要：近幾年中國(guó)的房地產(chǎn)得到了快速發(fā)展，但房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也引起的人們的普遍關(guān)注，當(dāng)前中國(guó)房?jī)r(jià)上漲主要是由于土地成本的大幅上漲，居民收入水平的不斷提高，投資途徑的相對(duì)單一等原因造成的。關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)上漲正文：中國(guó)住房制度改革20多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改進(jìn)，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到當(dāng)前的超過30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來住房市場(chǎng)的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房?jī)r(jià)上漲過快。中央從開始出臺(tái)土地、稅收、信貸、市場(chǎng)規(guī)范等方面的系列措施對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)以來實(shí)施了更加密集的、直接針對(duì)房?jī)r(jià)的組合調(diào)控。貫徹落實(shí)好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作和住房?jī)r(jià)格的調(diào)控措施，需要深入分析住房?jī)r(jià)格上漲的原因?！巴恋刎?cái)政”是房?jī)r(jià)上漲的重要原因——在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。在土地財(cái)政的激勵(lì)下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房?jī)r(jià)拉高地價(jià)，那么，現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房?jī)r(jià)了。居民收入增加是房?jī)r(jià)上漲的首要原因——改革開放以來，中國(guó)居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動(dòng)下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房?jī)r(jià)保持上漲態(tài)勢(shì)最顯而易見的原因。同時(shí)，在缺乏“儲(chǔ)蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購(gòu)置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動(dòng)，房?jī)r(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房?jī)r(jià)超出與居住需求相符的水平時(shí)，投機(jī)就會(huì)出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房?jī)r(jià)收入比超過國(guó)際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房?jī)r(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動(dòng)下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的選擇。寬松的信貸政策是房?jī)r(jià)上漲的重要支撐——中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對(duì)銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時(shí)，中國(guó)住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其它類型貸款的利率水平發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款。能夠說，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺、房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房?jī)r(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不但沒有動(dòng)力落實(shí)央行的調(diào)控政策，而且會(huì)采取各種對(duì)策來消化“不利”的調(diào)控政策。1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾這是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。當(dāng)前中國(guó)的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來一段時(shí)期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢(shì)。按當(dāng)前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴(kuò)大的購(gòu)房隊(duì)伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，這是由價(jià)值規(guī)律決定的必然趨勢(shì)，也是房?jī)r(jià)上漲的根本原因。2、投資性需求旺盛助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)不斷上漲中國(guó)居民儲(chǔ)蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的是人們對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂和房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，經(jīng)過買房實(shí)現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報(bào)道，在京、滬、深三地各取樣名購(gòu)房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購(gòu)房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房?jī)r(jià)飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。3、地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)這是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。據(jù)國(guó)土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)比平均為23.2%，有的大城市地價(jià)已占到房?jī)r(jià)的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價(jià)的不斷攀升導(dǎo)致了樓價(jià)的瘋長(zhǎng)。據(jù)國(guó)土資源部2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，，中國(guó)城市土地出讓總價(jià)款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費(fèi)，政府收益實(shí)際上占房?jī)r(jià)的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財(cái)源。而且房地產(chǎn)還能夠拉動(dòng)建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)情有獨(dú)鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高gdp的一個(gè)法寶，同時(shí)也使地方政府成為高房?jī)r(jià)的受益者和推手。4、保障性住房“門檻過高”住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國(guó)家加大了保障性住房建設(shè)的力度，特別是國(guó)際金融危機(jī)以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國(guó)將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟(jì)適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。可是，由于保障性住房的“零地價(jià)、低稅費(fèi)”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對(duì)緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實(shí)物配租比例過低等問題。當(dāng)前大多數(shù)城市出臺(tái)的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，保障的對(duì)象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。因此為了使中國(guó)的房?jī)r(jià)避免快速上漲，平衡中國(guó)房?jī)r(jià)，是中國(guó)的房?jī)r(jià)合理化，是中國(guó)人民都能買得起自己的房子，我們的政府必須要認(rèn)真對(duì)待，出臺(tái)各種政策來控制中國(guó)的房?jī)r(jià)，為中國(guó)百姓謀福利。進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會(huì)保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實(shí)現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡?！?。進(jìn)一步加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗(yàn)，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對(duì)不符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件，又無力購(gòu)買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是當(dāng)前國(guó)際上國(guó)家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國(guó)36%，英、美等國(guó)均在30%左右，瑞典、德國(guó)達(dá)50%，能夠享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不但是健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的需要，也是解決當(dāng)前中低收入家庭住房保障的有效途徑。強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管措施一是完善市場(chǎng)監(jiān)督制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格監(jiān)測(cè)體系?？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的監(jiān)測(cè)和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購(gòu)房，正確引導(dǎo)消費(fèi)。三是整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治力度，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場(chǎng)信息不對(duì)稱與不透明，經(jīng)過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報(bào)商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實(shí)價(jià)格信息、哄抬房?jī)r(jià)、誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價(jià)格行為。按照有關(guān)規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政策指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。嚴(yán)格審核成本費(fèi)用，控制利潤(rùn)水平。對(duì)商品房銷售實(shí)行一房一價(jià)明碼標(biāo)價(jià)制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場(chǎng)所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價(jià)表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價(jià)格及其它收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會(huì)監(jiān)督。在中國(guó)人的觀念中，房子是很重要的，有了房子才算有個(gè)完整的家。國(guó)家，顧名思義，有國(guó)才有家，有家才有國(guó)。只要政府能做到讓房?jī)r(jià)合理化就是對(duì)我們老百姓最大的恩惠，就會(huì)讓我們依然對(duì)政府有信心?！酒悍康禺a(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文】房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告范文“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、房產(chǎn)投資保持較高增速我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見圖二：從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高1雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改進(jìn)住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。當(dāng)前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要經(jīng)過以下幾方面來調(diào)控房市：中央:——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。——房貸利率調(diào)整。3月16日，央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策，規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū)，可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實(shí)行住房貸款下限管理，將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%?！康禺a(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定xx年6月1日后，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)規(guī)定凡在xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的，按3%全額征收契稅。——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。xx年市《政府工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則?！康禺a(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)?！康禺a(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。2從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。但從長(zhǎng)期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。經(jīng)過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分，顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，經(jīng)過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生?！?/p>