房地產項目設計階段的成本優(yōu)化管控交流重點與目的

結合本人多年來從事設計成本優(yōu)化的點滴經驗并借鑒國內外其它優(yōu)秀房企設計成本優(yōu)化的思路，通過對經典案例分享，詳解建筑、結構、機電、景觀、裝修等各專業(yè)設計成本優(yōu)化的管控點，并從設計成本管控盲區(qū)及教訓中汲取經驗。一、成本管理的思維與理念

三、住宅產品關鍵環(huán)節(jié)的管控：實操案例與經驗分享

二、設計成本的管理思路及方法

????1.一、成本管理的思維與理念1、設計階段的成本對總投資的影響至關重要

房地產項目建設過程包括決策定位、設計和實施三大階段

控制成本的關鍵在于決策定位和設計階段（包括選材用料）

定位與設計階段影響整個房地產項目投資在80%以上工程階段（包括合約和實施階段）影響20%

而項目設計費只占到工程全部費用的2%-4%。設計成果（設計院）房地產設計師（溝通、協(xié)調、監(jiān)控）成功失敗好差初投資運營成本進度成本品質產品的質量營造的建筑空間的環(huán)境質量

之一：成本控制的平衡觀

2、樹立兩個正確的成本觀之二：積極的成本控制觀

成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產出比”的分析看待成本的必要性與合理性。3、兩種策略

針對不同的產品和不同的定位采取不同的策略。

不均衡使用成本，實現(xiàn)成本價值最大化4、兩點管控原則1、合理使用功能性成本；嚴控結構性成本；重點投入敏感性成本（不平衡使用成本）2、凡是控制成本：后果會帶來客戶抱怨，累計疊加導致品牌美譽度降低的，都是失敗的成本控制1、不重視設計階段的成本控制2、設計階段的時間控制結論：項目設計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的，而方案設計階段占據了整個設計階段的大部分時間。設計過程兩大階段方案設計擴初設計（個別項目并報批）施工圖設計報建文本（報批）施工圖（審查）

成本控制的目標是通過全過程的設計優(yōu)化實現(xiàn)的，設計優(yōu)化讓建筑價值最大化。3、房地產市場調整不斷深化，開發(fā)的微利時代已經到來，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。

名詞解釋

優(yōu)化設計（optimizationdesign）：從多種方案中擇

最佳方案，追求方案的進一步合理化，思維圍繞既定重心（品質與成本），通過一系列的方法和手段獲取最優(yōu)結果。

思維是一個分析、比較的過程

思維是一個處理問題的過程，一個發(fā)現(xiàn)問題和探索問題

的過程

思維是一種理解、溝通、分析、創(chuàng)新等系列活動的總稱。

優(yōu)化過程中將技術與經濟結合起來，通過對產品的功能分析達到產品適當?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產品的必要功能。

功能不變，成本下降。功能大幅提高，成本略有增加。

功能提高，成本降低。

功能略有降低，成本大幅降低。

功能提高，成本不變。

價值工程追求高性價比功能（或效用）（F）成本（或費用）（C）價值=

設計優(yōu)化強調的是產品的“優(yōu)生優(yōu)育”，盡量減少產品“怪胎”出現(xiàn)，就必須要將優(yōu)化環(huán)節(jié)置于項目的初始端，未雨綢繆才有意義。

二、設計成本的管理思路及方法（一）房地產設計管理體系下的成本管理

1、房地產開發(fā)運營的框架圖

從圖中可以看到影響成本管理的關鍵流程階段2、設計成本優(yōu)化涵蓋專業(yè)與內容界定

全過程：內容涉及前期策劃和設計階段（項目策劃、概

念規(guī)劃、方案設計、初步設計、施工圖設計）

全專業(yè)：涵蓋建筑、結構、機電、消防、景觀、裝飾等

多專業(yè)以及泛光照明、項目的標識及導視系統(tǒng)

（VisualIdentity）等。3、設計成本優(yōu)化職責劃分

地產公司：主導產品設計成本優(yōu)化

設計研發(fā)中心（設計部）制定優(yōu)化工作內容計劃及時

間節(jié)點，明確優(yōu)化工作流程。

成本部

配合材料含量（混泥土量、含鋼量）等指標的

搜集、統(tǒng)計、測算，并負責限額設計指標的執(zhí)行與落實。

開發(fā)部、工程部、商管部、營銷部、物業(yè)部等多部門參與。

設計院

：設計成本優(yōu)化的配角和執(zhí)行者。（二）設計優(yōu)化方法1、設計優(yōu)化的事前控制

（1）設計部配合開發(fā)部前期介入與政府博弈

設計部配合開發(fā)口外聯(lián)進行前期土地談判工作、對相關設計條件及有關配套設施的詳細技術條件仔細分析與研究、趨利避害，好的因素多多爭取，對那些不利的條件的因素盡可能規(guī)避。

設計優(yōu)化的事前控制

設計優(yōu)化的事前控制核實基礎資料的準確性、可實用性、否則會產生無數(shù)后患。

地形圖、紅線圖

水文地質氣象資質

如山地等復雜地形的通過地質災害報告

擬建工程周邊的建筑物、道路及管線現(xiàn)狀資料

周邊有無規(guī)劃建筑物、市政道路的接點關系及市政給排水管線、能源管線、電力及通訊等管線與小區(qū)接點關系的資料

場地靠城市主干道一側是否有排洪溝

場地的初步或詳細地勘報告等設計優(yōu)先化的事開前控制案例1：廣州弦機場拒路萬算科園儀高層狹住宅逆：由拿于地志勘報琴告不鞋準確，在侮基礎施命工時，愧遭遇溶感洞，順榨著基樁烈灌下去近百噸妙混凝地斤“泥牛羅入海怠”后來樓采用基玻樁穿過豆溶洞一須直打欠到基嗚巖才筒得以洽補救搏。案例2：南京棲伴霞區(qū)，良開發(fā)商踢接手的壇地塊之勞前是某荒鐵合金廠，兄開發(fā)候前不診得不濁挖1-差5米進尋行“啟消毒競”處止理，傻更換土壤酒費用近50立00萬。設計雕優(yōu)化柿的事葛前控梨制設計參優(yōu)化隨的事母前控妙制選擇設計仍院——易于管封理、態(tài)粱度重視拒、水準掠上乘、哈市場口材碑好選擇專業(yè)家負責不人——業(yè)績、餅經驗、甘負責意而識、成倆本意識骨、服務絨意識強合作窮單位的管理——建立棵設計瘡資源艙的考氣察、找選免擇、找評價齒管理棒標準安，對暑資源轉動態(tài)度管理綱。流程濁：選擇考察寫→入職庫→哄招投吸標→范評標狼→定沙標→評價（完銅成項晃目后牙）→初進入謙設計餃合作緩伙伴資源心庫（2）選擇四一個嚷優(yōu)秀喜的設城計團（3）標準合倒同的效顆用在國偵標的伸基礎閱上，烤增加冒了對兼設計用單位遵的一谷些約乳束性品條款券（補紛充合螞同《施工曲圖設系計承奏諾》），辱著重激強調熄設計借公司捎應承祝擔的嫂風險香，避粉免無困效成抱本產員生。案例：設計警優(yōu)化皇的事庫前控翼制標準沾合同供兩個昨版本斯的意賭義《方案標毯準合同》意義踏在于疤方案由可以咽委托感跨地遣域或牌境外公司完貴成，追去求品質船最佳?！妒┕にD設來計標喂準合航同》側重強脫調鋼筋病混凝土艘的限額蛋設計及林設計屈院承釣擔的優(yōu)設計炒風險體。施方工圖委托項批目當?shù)胤η扒?甲設計朗院完成討報批報建工吳作，確艷保施工極期間現(xiàn)割場配合禮與服務師。設計怠優(yōu)化可的事臭前控誦制設計閣優(yōu)化扯的事災前控柴制合同企獎罰界分明束要有布利于喊甲方米意圖六的達滑成限額蛇節(jié)省司部分償按10-敬20%作為獎謊勵，變要我陸做為我要瀉做，實現(xiàn)想雙贏財。2、設計制優(yōu)化的倡事中控援制2.1概念敞及規(guī)展劃方瓶案階惜段的三原則之一：刑非銷售械物業(yè)配蹄套低效云資產配痛置最小繼化原則設計優(yōu)從化的事浮中控制之二：禿場地規(guī)旱劃合理泡化的原則管理制度設計優(yōu)化成果實施管控流程設計標準場地規(guī)劃設計成本控制設計細優(yōu)化籮的事溜中控瞧制案例1：XX世紀勿旅游器城場地原著為山地蹤蝶，平均瞇高差30始-5寸0m，通示過“呼削峰淘填谷際”改尖造成污建設宜用地雨?！白鹬貓鼍Φ氐脑羰嫉匦翁恋孛?，改建筑布醉局隨山舍就勢，拒力求建炕筑與環(huán)叉境融為像一體”案例2：寧丟波象息山項葛目項目當位于姿海邊,幾個組思團位于找山坳。之三：川場地土廈方平衡少的原則平地—處理農好場送地排習水坡地—關注深土方怕量經凍濟合比理土方量標高成蛙本工粘期設計淘優(yōu)化除的事童中控刊制案例1：重院慶照莫母山灶項目場地錯高差示近10堆0M的山引地，加利用笨場地蛋高差叔塑造踢多個宏臺地托做成迎地下扮室或牽半地墾下室核，避桶免了吉大量慰填方蹈出現(xiàn)濱。案例2：廣州佛百山世紀昌蓮體育關中心(德GMP）項目由3.7萬人蹤蝶體育癢場與280販0人游泳優(yōu)館組成老。2.2（擴悔）初披步設患計階吧段建筑專業(yè)饅優(yōu)化橡控制簡點：優(yōu)化脂單體賊的布永局關鑒注使晌用效姿率戶型的我實用率地下室奸的停車飲效率減少金無效禮空間設計循優(yōu)化掠的事典中控馳制結構專業(yè)優(yōu)凈化控制兵點：優(yōu)化地錄基處理基礎的宗選型及吧設計圖結構霉體系抱的確因定及掌主要濃平面刪布置裹圖結構皂模型椅及計險算系尼數(shù)的妥取值標準層蘿的布置地下室煉的布置結構愧轉換超層的需布置深基坑拴支護地勘軟報告況等設計唉優(yōu)化晚的事魚中控童制機電專業(yè)優(yōu)癢化控制猶點：水、電設、暖通駕、空調訂的系統(tǒng)背方案及遮負荷容渠量計算紋書配套設斃備用房束及相關疼技術參豎數(shù)供電角方案囑選擇高壓尖器容陪量的臥控制香等暖通空祥調冷熱稻源的選貓擇等設計優(yōu)剪化的事朝中控制小結令：各專業(yè)斧應提供纖多方案裹做技術嘩性、經濟型檢、時間確性比選后隙擇優(yōu)。設計優(yōu)玩化的事徑中控制2.3施工緊圖設謠計階蒸段圖紙煤自審炒、審征核、幣復審站三位同一體屢（制租度化懇）在很插多房兇地產包公司街常將燦施工解圖的別設計瓣管理榴工作塊授權臣給項葛目公司完貢成的，卡所以要蠶將產品埋的質量標、成本誘管理管尺控到位狗，建立健全的哥圖紙審悲核制度鎖尤為重嗽要。審策核自雙審復籃審成本部設計追公司設計部設計優(yōu)棗化的事霉中控制實現(xiàn)文后期撿現(xiàn)場曾設計壞變更塊最少冰化的出幾個春行之短有效草的辦法：做好詠產品含前期愉研究噴工作安排墊合理真的設齡計周隔期設計費柜合理取揪值設計梅優(yōu)化掘的事頂中控辨制主要材娃料定板診、設備呀選型的悼成本策獵略設計科優(yōu)化挖的事風中控底制主要材郊料——外立面覺材料、驚裝修（附軟裝硬堵裝）材鍬料、景觀苗屬木選叔型設備選阻型——電梯寫、空葵調中俘央機罩組、瘡冷卻覽塔、盤鍋爐餐、水泵、癥變壓器評審比淺選決定恐高性價詞比建立長記期戰(zhàn)略紅合作伙劑伴實現(xiàn)增雙贏設計優(yōu)翻化的事噴中控制策略小結：1、概念再及方案臭階段成去本優(yōu)化擴重在定乖性。2、施笨工圖蠻階段陵成本漢優(yōu)化耍定性腥與定鬧量并戲重。3、項磨目竣陶工后遼回訪突、總彼結、細反省航，評潮估設柄計優(yōu)化俗效果悼。（醒設計遇成本渡優(yōu)化挖的事后控制閥）設計丸優(yōu)化裂的事圍后控音制附：1）研塵發(fā)中雕心架慣構及孤各專業(yè)的喊崗位職辰責一覽欺表2）集團濟總部與酒項目公奔司產品剪研發(fā)職鏡能的劃寶分與界貫定3）產品兄研發(fā)中般心和項甜目公司次工作授爛權表設計優(yōu)阻化的事雨后控制（三）傳設計優(yōu)聲化成果壞的落地講與實施管理制度管棉事設計標準管控流程設計優(yōu)化成果實施管產品管故人健全的丈流程管認理責任撒制度是嘩基礎2、完善年的甲方斜設計標訴準3、強有群力的管蹲控流程適是保障3.哥1流程初的意紗義與招作用流程街管理許是企先業(yè)從湖粗放也型管竹理過溫渡到低規(guī)范灘化管弄理直懇至精細化劇管理胖的重舒要手坊段。流程縮慧是任扔何企禿業(yè)運飼作的典基礎豬。流程為嶄中心的鄰管理方隔式，可孫極大地眉提高事余務的受蜜控程度。流程枕中的每抗個人并懷負起各張自的職遙責，促奏進團隊落合作。具有法潛律效力雹的文件箏下達給畢相關部崖門。3.責2流程表拖（某地細產公司軋研發(fā)中社心工作本流程）4、落實演責任人削，綱舉沿目張常見璃房企松二級烤與三俊級管圈理體服系：項目壩公司技術害總部A、如恒背大區(qū)域貿公司戰(zhàn)略總索部B、如萬魄科項目公蜻司（執(zhí)行磨）（技術屆）（執(zhí)行各）案例1：萬手科——對項目違老總采閉取考制臥，包括故安全考攤核、營討銷考核計、施工造圖質量掙考核（膛限額設朵計），濁年終評財比按制豆度獎懲益，所以騾領導的冊成本意撞識強會專帶動全丸員成本臺意識的絹提高，隨限額指趣標的完機成即是吐設計成淚本優(yōu)化掩的結果粘。案例2：一接般公輝司——將設蓮計優(yōu)籌化成趕果落瘡實的澤執(zhí)行煌人定血為項固目公濁司設桂計部商經理正（總雪工室愉主任拼），鳴負責辭按開給發(fā)計嗽劃制瞎定各盜設計鴨階段盆的報塊建時誰間節(jié)械點提賽交總琴部，罰總部續(xù)將各距階段隔優(yōu)化榜意見舍返回變項目蠢公司用落實泛。對篩設計某部經沸理（取總工低室主辰任）寄年終德考核衡，總付部占60%權重，唯以此督諒促或強遙制其執(zhí)惹行。1、工作拒分工研發(fā)陰中心胞：(1伶)對集團年設計業(yè)舊務進行蛇全面管體理和資攏源調配煩。(2)負責束對集破團下懶屬各綱項目緊的設巨計進乒行后段評估水。(3荒)負責揀集團所各公峰司的喉規(guī)劃窩建筑幼、室飲內方千案、烏景觀富方案廟、概念及添擴初馳階段銜的設高計業(yè)姻務，烏及全得過程村管控睜和指業(yè)導。(4澆)制定設量計管理板流程制澇度和設糧計標準協(xié)。(5緣瑞)負責集旁團各項牛目設計舟業(yè)務合趕同經審短批。(6仙)定期瞇抽查概各公場司設售計制湯度執(zhí)棚行和鄰設計磁管理奮情況伸。(7)負責審快查各公瞇司報送勻的各階批段設計范成果。(8寫)負責對與設計管綿理人員伍進行制程度、流云程、及貸專業(yè)知馳識的業(yè)務指毛導和過培訓趨。（四）蘆研發(fā)中蠻心與成藏本中心栽的工作漢關系（似如何分弱工，銜耀接，互素動？）2、工膚作銜后接一般公嗽司——成本罵中心攪以宏心觀（曉★）前控制捏為主喘，微揉觀（旅▲）執(zhí)行穩(wěn)在研有發(fā)中亭心。恒大——成本碧中心罵宏觀戒、微嘉觀兼灘顧；嬌研發(fā)舌中心適負責號成本照中心方案躬把控之批外的成輔本控制頁。鏈接侍：1.設計則成本柿質量請控制賽中心警審核炸流程臘規(guī)定2.主要讀方案愧報審匪流程原圖解3、工探作互注動待項目章目標成礎本編制水后，研溝發(fā)中心呀與成本鵝中心，促主要針合對建安剝工程中漏的分部完工程成腫本進行遺論證與嫂優(yōu)化，繩同時對書室外總降平、公披共設施顫配套工償程，發(fā)拜掘優(yōu)化財空間。療當施工拜圖概算并出來后竊如超目磨標成本桃，兩個頃部門重誦復上述表工作，頌直至目鉤標實現(xiàn)。

????1.三、誦產品蚊關鍵油環(huán)節(jié)濱的管逆控：實操特案例誘與經加驗分蟻享（一撓）規(guī)噴劃總巴圖成秀本優(yōu)鞭化1、總圖潔概念規(guī)國劃設計糧創(chuàng)造價逆值最大暗化結論：在控喘制成煌本低釋的階賞段進亭行控儀制，賞加強添預控坐。結論：若產品芝研發(fā)階倍段將成漿本控制吼了70見%，那么塵總圖就擦將成本墳控制了50姜%?？偩緢D景觀查構架墾與格役局產品庫形態(tài)澆和空掌間品艦質物業(yè)牙管理浸成本侍的基棉礎決定決定決定總圖的括作用2、多臺業(yè)態(tài)秤組合鄭拉升脾土地鋸價值叉實現(xiàn)笑高溢兩價在容積歪率一定喇的情況眼下，采件用多種債產品組美合，提紫升溢價浩空間，校進而拉驚升了土體地價值舞。業(yè)態(tài)按符含金量屈劃分：殼商鋪＞碧獨聯(lián)別北墅＞聯(lián)食排別墅術＞花園鄭洋房＞瘡接地底片躍＞電編梯頂躍檢＞電梯皂洋房＞梳高層洋感房容積率街分布及都產品組費合容積謙率0.糾5-鏡1.擦5高層、樸小高層枝、花園樸洋房、眾別墅容積率2.5麗-3.豬5高層容積率1.悼5-縫2.怎5高層鼓、別僅墅、盞花園捧洋房容積釘率3.5貞-4.搏5高層圍、超便高層3、外聯(lián)離攻關利榴用調規(guī)碧化不利梨為有利3.1突破榨限高建筑限革高是土慕地出讓圾時的規(guī)尿劃條件剃之一，滴限高分纏為航空蛋限高和義規(guī)劃限鄉(xiāng)豐高兩種炕。前者姻常常是助強制性殿規(guī)定，和無法改灘變，而俱后者在潮項目總議容積率察保持不節(jié)變的情幫況下通馬過外聯(lián)蠢攻關有父突破的造可能性3.幸2住改榨商商住地弊塊如無漠明確的端商與住柿比規(guī)定右，可通圾過協(xié)商懷達到住室改商的些目的，體這也暗在合了一問些地方警政府的勒想法，延屬雙贏騙。案例：議廣州恒臟大御景駱灣該項宵目是逆恒大示旗艦嶄樓盤鹿御景黎半島須的最堵后開罰發(fā)的岡一個手組團抵，以效剛需名小戶孟型為吹主，戲土地夸通過胸掛牌抖所得明，樓漠面價祥很高碧，按奮正常嚴限高100先m布局，猴很難完淋成3.8賭0容積都率。后經和壯政府協(xié)于商，在唉容積率獸不變的怠前提下擾，在靠乒近江邊極側建筑棕突破限肥高按47層，150港m控制，轎戶型面繳積定位謙重新調設整為大逃三房、倦四房。哀由于是袖一線江攏景將溢恢價30%以上杠。經共整體猶側算歇，實齊現(xiàn)贏丸利。4、用企足容剪積率拉與建窮筑密驅度保舉證效浙益最喂大化劫。容積僵率是范土地友開發(fā)悔中的日最重篩要的御指標機，建恨筑密泳度也減與容碧積率減息息糾相關蒼。所刑以用滑足容舟積率味是房桐企的謹紅線村。方法繩之一揀：利餡用陰簽影區(qū)遲完成偶商業(yè)倆指標商住械用地逮中的仆商場毒（商寇鋪）攻等商貫業(yè)內扒容可掘不考局慮日鑼照、如利用露這一影特點橋在規(guī)意劃中秘可利勾用住酬宅的沉陰影踐區(qū)完晴成商川業(yè)指概標，姨以利刮于容耕積率挎最大可化方法之悠二：提酷高容積藥率三招增加商谷業(yè)部分介面積采用騎小面千寬大融進深愈住宅巡壽戶型撫，加桶大戶院面積如無喚限高梯要求通可采棒用超龍高層孩，雖膊然土鞋建成毫本偏提高，逼但鑒趁于土地拳價值蚊年年怨增長天的現(xiàn)揭實，羞可作溉為儲般備留驅待未鍋來開彎發(fā)。方法廊之三猛：不乒平衡瓜使用幼容積史率如果一攜個項目婚分為幾定個地塊周，容積栗率總體佩控制，趟那么不顏平衡使湖容積率寺是提高習貨值的灶有效辦亂法。方法薪之四蓋：盡匙可能炸發(fā)掘距不占沙容積蛛率的可地上救和地疤下空府間換言之個：利用藍好政策滔“偷面槽積”。復對于地格下空間籌，是否菌計容各悅地政策蕩不一，約凡不管辜是否做邪商業(yè)均閉不計容輛的地區(qū)闊，應盡寫可能多獻發(fā)掘地或下空間剃。5C項目是管江南水恒都總體280諷0畝項目鴉的最后內一期收下關工作茄。是十炸幾年的逝獲得的撥土地，毛樓面價愿僅500元/m2，（現(xiàn)旅在售價3萬元/m2），儀公司佩為了繁在此惡稀缺罵地塊透給自姓己留像下寶糠貴的且物業(yè)系，決使定將交原地霜塊15萬m2純住宅雞項目通琴過調規(guī)臟：改成嘩商住一查體樓。該項葛目滿盤鋪地喉下室般（不鏡計容乓）兩扇層，錯一部超分用痰于經休營超寒市，褲其余僵部門誼暫以框住宅芒地下兼車庫薪名義援設計目，待來未來垂地面贊商業(yè)仿做旺陜以后塌，可灰將其面中一現(xiàn)部分哥改為毫商業(yè)需用途灘，以巾擴大舒出租律收益畢?？偨Y一聞下目前葉尚可操燒作的手脾法如下輕：(1)路對層高愁沒有規(guī)厲定的地巾區(qū)，首宏層可做釘成4.營5m高鞭，頂層險帶閣樓可通過辟改造成懇為復式壤。(2)場利用當貝地對陽同臺入戶銷花園的邁寬度和舞進深的算限制，纏用好用足較規(guī)劃冷，“藥偷一枝半面猶積”嘉。(3)車控制飄舌窗高度澡、深度肝，寬度萌主臥景惑觀好的驅可做轉鞠角飄窗舌，面積全她“偷”銷。(4)辰有些戶減型的疏窯散通道距可以改咽造為廚填房服務醉陽臺。(5較)雙東層層鍋高：絕LO暖FT磨支持音商住露兩用狡。(6)旨露臺面雁積全贈極送。5、利用恩公寓充磚商業(yè)指槐標現(xiàn)在開壇發(fā)商拿療地常有途附加條棉件，即賴“地產+X”模式唯“X”即為馳附加誘的酒靈店，郊商業(yè)萍，學孕校，湖地標仿，主舞題樂恩園，第醫(yī)院……以商管業(yè)為掏例如萌果是Ma必ll，開性發(fā)商拾以持叮有為侍主，揉靠租歇金回縫收，之財務蘭成本萬高，等資金摟壓力親大，忙風險府隨之泥而來匹，不層是每兵個地叢產商桌都像把萬達樸一樣景對Mal療l之類尖物業(yè)彼操作熄的那焰樣駕龜輕就風熟，四如果面對大蓬商業(yè)貍不專并業(yè)或眨沒信周心，趙不妨家采用動化整木為零文的手酒法利艷用公栗寓加垃底商集的方床法完刪成商甲業(yè)指峽標。6、住越宅配鉗套商恥業(yè)以悄街鋪困代替Mal婦l減少秋持有置壓力7、人原防工扁程自斤建與御繳費籍另建稅的決的策眾所周增知，人窩防工程沙是為保借障人民毫防空指撿揮、通朝信、掩嫌蔽等需輕要具有兆防護功連能的地趕下室，竊因其特稀殊性成展本又高鑼于普通鐮地下室殲。對于租開發(fā)商絹而言，陜首選異軋地建設煎的方案榮（繳異慈地建設戴費），伐其次必糧須建則烈控制人浩防地下念室面積方最小化道。案例醫(yī)：淮安某競項目為慚例：一去個總建墳筑面積38萬m2的小抽區(qū)（昂四個組組團恒），鄉(xiāng)豐按國暑標計冠算人穗防面鑼積僅3萬m2，按地茶方規(guī)定崗需5.包4萬m2。地方敗規(guī)定無盾明文（映僅口頭垃告知）耳，這就揭給外聯(lián)耕提供了脫攻關機碎會。如越果一定武要執(zhí)行貨，可分汁組團報量審，且稱調整單擱個地塊霜總建筑們面積小聾于10萬m2（面儉積總僅體平蜂衡）儉，可聾以省懸去一執(zhí)些名卷目的污“部株”或庫“庫廳”。8、通喇過規(guī)農劃布懂局規(guī)電避周氧邊不銷利因峰素當用覆地周曾邊出悟現(xiàn)了答影響宿樓盤畜的不厘利因旅素，燈如高庭速路刻、鐵伐道、棄高壓豆線走枯廊等詳不利稠景觀炕，可碑通過酒調整寺規(guī)劃猜布局廉等設忠計手醒法加寸以處徑理，狹實現(xiàn)荒降噪荷及屏這蔽視誘線。8.1限利用商侍業(yè)體量木屏蔽。8.2秘增加建笨筑退距紋，利用酒退距堆嶼坡、密市植多層莊次大樹取并設置防劍音墻穗。8.3混有時為繭了保全吩小區(qū)的仍品質，鞏舍卒保滔車也是艇一種常談用的辦法。9.然1通殘過戶大型分步布圖框研究9.直2景鹿觀視殼線分品析表9.3享首先對恥總圖景遙觀價值斜進行一朽個判斷應，由劣倡至優(yōu)來捎匹配各扔類樓型：一紐奉梯六、督一梯四鉗、一梯側三、一危梯二。9.4渾評判因綁素有：俯樓間距護、朝向漆、單側攜花園景鑄觀、雙膀側花園咬景觀9.姐5樓吵王應抬坐北單朝南昆，超斧大樓及間距搶，南諷向無菜敵景燭觀（調兼有庭北向制花園景觀恒最佳）9.份6貼瞇臨路暗邊，亭無南胖向景徑觀或齡接近徒噪音擺源的猶樓幢鋒，可林適當愿減少躁層數(shù)，景鄰觀價值踢高樓幢規(guī)用足限并高，在密滿足容就積率的錦前提下象，體量高低乓錯落形旦成豐富余的天際巾線，規(guī)牽劃部門芳很關注嚇這點，扣報建易通次過。某項目借戶型分偏布圖（往定位表肺、戶型蹄指標配坑比表）案例：亞景觀視天線分析汽表（龍武湖）10、流規(guī)劃中拒首期開第發(fā)的技蠢巧項目首牲期開發(fā)聾的核心斥是“快厲”，快吼速開發(fā)制、品牌策快速落攔地、市損場快速江引爆、址營造熱靜銷效應金，為后位續(xù)各期坐銷售打丟好基礎器。11、離地下室賀（地庫柱）是設胖計成本熟優(yōu)化的月“重點袍地帶”11.乒1地下懂室面積衡最小化遷原則地下室體（地庫處）的建撤造成本街占項目霧總建造排成本的誕20%鉛左右，我所以在疫做地下辮室方案讓時應對捷地下室迎布置作撐合理的獸優(yōu)化，擴盡可能忌避免除恰設備房繁與車位觸之外的廁無效面會積的產育生，基肯于成本廚與開發(fā)備速度考兆慮，在撐滿足功透能要求疼的前提代下，地申下室面陷積應按劣最小化鑼原則控撤制。小型夸車單惹車位胡面積改約：35-辭38平方授米/個最經濟邊柱網微型潛車面盲積約麻：25-即28平方俊米/個最經當濟柱港網(注：貼柱大公小按600質X60趣0計)11.暮2優(yōu)化五追步曲車位面罩積優(yōu)化車位五類型園及配劣比優(yōu)條化：夕車位惕類型莊組合取：小區(qū)型車亮位+鑰微型際車位戒+子莫母車怖位（漲利用撓好各浪種柱廚網與總邊角鐵空間稿適應炮多種槍柱網遭尺寸善）微車障尺寸道表微型車片位車庫志層高戒優(yōu)化設備冶用房部布置啄優(yōu)化無效空咸間的優(yōu)政化案例他：福嘩建某皇剛需址住宅哭項目（1）柱網完優(yōu)化（2）層高角優(yōu)化（3）無效?？臻g優(yōu)乖化。地下室刃其他優(yōu)磁化控制俗點：（1）外楚形應渾規(guī)則探簡潔催，減覆少外公墻長惰度。（2）半魄地下院室部矛分可草用磚固墻替生代混閣凝土勁墻。（3）對匆于商民業(yè)建醫(yī)筑可支適當拳加大飯層高述，當錦需要搞時可浙將普葉通停逐車改讓為雙智層機餡械停露車。（4）地下志室頂板遺覆土在宗滿足綠腰地率規(guī)統(tǒng)則的前釀提下，芹最佳厚薄度為1.0淡m，局部雨堆高可值救大樹街。（5）非采昏暖地區(qū)叛宜結合引景觀綠沉化設計巴自然通引風采光異的半開洗放式生慣態(tài)地下揉車庫。（6）寒冷靠地區(qū)宜招結合景于觀綠化忠設計自蛙然采光臂的陽光典地下車秩庫。（7）根斧據快胳速開臥發(fā)的飼特點抗，原辟則上富小區(qū)朗首期畜不考己慮設孟置地始下車頌庫。（8）車庫渾必須做率管網綜蹦合避免灰出現(xiàn)最懸不利點回。①設每備管溫道高插度考掌慮通濤風管厲道和于消防煙噴淋懇，中緣瑞高端郵盤不墳大于55絨0昌mm（含計安裝且尺寸），想高端盤向不大于60便0嚇mm（含改安裝嚇尺寸粥），汪并盡閘量按數(shù)最小撫高度遙設計共。②設備袖管道應籠盡量避否開梁高減較大的棚位置。恒局部設勵備管道春交叉的癢位置，軌建議結耽構考慮爭扁寬催梁或校單向緞的反頂梁。③車庫滲內通風盤管道主霞要應布戀置在車秋位尾部嫁。（9）住螞宅兩誦部電綢梯中倦可選儲消防宇梯一我部至瓜地庫賽。（10）地面表采用結晨構找坡斬，省去隸建筑找醒坡層，譽坡度不勾大于0.5旋%。（11）住宅涉小區(qū)除蛛非無法肯滿足停嶄車數(shù)量掏要求才倆考慮多價車機械搏停車，才否則不慎予以考慮孤，因毫機械書車位登不可闊售。（12）車薦位（天車道歐）高刺度中高售端/中端織樓盤邀車庫條：車訪位處踢凈高2.烈0義m/車道款處凈擱高2.2集m高端盤會車庫：尺車道及吳大部分劉車位處炭凈高3.掛0乖m，局部巖車位尾誼部凈高2.5承m（13）地面箏不考慮等設置排廳水溝、監(jiān)集水井畝布置在掉車位尾碼部。（14）應根循據最優(yōu)兔化的車燦位布置漂結構柱注網，柱打網可不爭用完全趙對齊。（15）防火揪分區(qū)的構劃分應劇優(yōu)先考桿慮合用導塔樓樓普梯作為拌地下車畝庫疏散江，減少臣獨立的出斷地面被疏散刷樓梯肚，有欄利于挑地面皆景觀怪環(huán)境腰。（16）應鑒考慮幸合用挺防火方分區(qū)雕間獨騎立的禮出地蠻面疏姓散樓贊梯。（17）應考昌慮合用個防火分女區(qū)之間渣通風井榴。（18）人防乘區(qū)應首末先考慮沿設置在采塔樓下述方地下含室區(qū)域憲，人防驕區(qū)不宜多設計在兼獨立地車時庫內澇，人怎防專媽用的色疏散秒口部條樓梯惜地面炒盡量緊考慮既平時敗掩埋壩。（19）單肝車庫萄應考劃慮設賺置在黨地下芳室塔矩樓區(qū)產域且勉應盡森量考爽慮設華置在順塔樓表夾層向內。（20）在交有條秋件情梁況下個，提景高場桿地±0隔.0瓜00，將軟地下啟室優(yōu)競化為叛自然間通風摸采光似的半地下室逮。（21）在庫不占米用容喘積率搬的前疑提下沖，盡麗量將胖車庫王抬到袋地上冬一層訴。12、小腿區(qū)規(guī)豬劃設摔計指偵引12.蛋1街鋪設億計指引在有價聽值的沿繭街面遵遭循街鋪疼面積及果數(shù)量最濤大化原濃則街鋪購分底列商與較獨立血商鋪索兩種街鋪銷盯售單元岔在業(yè)態(tài)壓未明確陳的情況屢下，獨屯立商鋪影及底商護應初步壇規(guī)劃為南餐飲功科能商鋪首朵層設獨屬立的衛(wèi)謊生間。街鋪首潤層入口罰通常設鴿一級臺年階。沿街商特鋪應盡纏量避免拘向小區(qū)組內開窗商鋪應置考慮足貪夠的地拾面停車考慮窗塔樓哲對底沙商的草影響郊，并茫兼顧梁上部龍結構勢墻柱尊布置趣因素街鋪勤采用捐分體乳式空貴調12丈.2配套保設施綿設計悔指引案：居委器會、陵文化層站、臨衛(wèi)生報站。義。。唇。。軋。原盲則應蘇放在渾商業(yè)火價值包不高紗的位誰置。頑力求農配置磨面積據指標敘最小戚化位置痛首選扭：首散層外塊鋪內宗側大糟于12m的進熔深的毒部分尼及主懂體入煩戶大帳堂兩束側的暫位置晝及二總層有些配鮮套用房岔如有政潑府要求墓必須對掃外，選弟擇無商刺鋪位置召或占用拼最少的刺商鋪小區(qū)溝內景萄觀較扎好的喚單元掘首二倒層則伸不考尋慮設陸置配如套設核施用計房物業(yè)管飼理用房延應盡量烤不占用饑計容面辭積12.侍3地下館車庫齡出入秘口設納計指撇引：盡可能素布置在奏主出入文口附近車庫猛出入土洞口匙避免見正對送道路滿或重扶要公取建如受赴條件采所限欣，可如考慮哪由區(qū)澆外道赤路直局接進箭入控制地湖庫出入肯口數(shù)量12.包4垃圾（缸點）站東位置設奔計指引胖：垃圾孔站盡使可能下考慮糊布置完在小立區(qū)下癢風向垃圾納站嚴幕禁與廟住宅金貼建誓，宜喪獨立我設置應該居布置平在較忽隱蔽狐處12.號5小區(qū)出恢入口數(shù)艇量設計可指引：交通分楊區(qū)單位礙的適宜殼的車行錘出入口熔個數(shù)為2個小于4公頃戲的項觸目可新考慮智設置1個車逮行出哨入口交通分撞區(qū)的車犁行出入秋口不得寬超過3個案例（煙成都）膏：在滿綠足住木戶需遠要的栗情況暴下，賞減少貝小區(qū)膊車行塞出數(shù)凱量，展可直業(yè)接降亡低物竿業(yè)管木理成撞本。（二）衛(wèi)住宅平叨立面設污計的成扛本優(yōu)化1、戶斥型優(yōu)拖化的止八大正要點（1）外型匹整齊，另體型系堂數(shù)小，鏟滿足國旺標（2）開樣窗滿證足國喉家窗失地比援要求案例：（3）烘關注實尾用率（心得房率硬）（4）貧陽臺設購計優(yōu)化（5復）對侮樓型羊面寬垂及進莖深的貪審查案例：違融僑悅纏城項目叔總平圖案例總：融糖僑悅嬌城二躲期樓患王戶供型（6港）住衡宅核繩心筒那的優(yōu)羞化（7籠）窗榜的優(yōu)惑化（8）夢端部戶才型優(yōu)化案例：國廣州恒勵大綠洲慶戶型樓著王靠近景廟觀或花派園的端悅部戶型杰，均具惑有雙向李景觀，呼如按?？嵋?guī)的標搶準戶型堵設計則蓄浪費了吳側向景秩觀資源辱，所以雅在標準策戶型的炸基礎上梁可根據祖景觀條孩件設計煙出非標嗚大戶型執(zhí)將景觀沉資源用除足。2、邪立面消的優(yōu)子化要娛點（1）呆立面風盒格的簡蓮化及優(yōu)鞏化建筑立練面的風虜格多種蜓多樣，樂例如現(xiàn)宜代建筑晚、新古絮典狀建賽筑、傳稅統(tǒng)古典填主義建儀筑….偏隨著建壇筑立面越風格從張簡到繁親，建造溪成本也探隨之增雅加，所容以立面裳風格優(yōu)?；倪^茂程也是扒對建筑鄙風格篩們選過程眾。三種途風格括外立仗面造要價比挨較：a、法汪式全閘干掛丹外立冤面：20某50元/m鉆2b、英顯式面薄磚外超立面慈：50迎0元/m2（GRC線條，疫若為石會材線條120硬0元/m摩2c、意式盟全干掛照外立面聰：18駁00元/m2多種俯立面炮材料恰造價決比較玻：a、石材必：價格垮高，施掛工周期松長，檔吼次高，常干掛費350北+石材大辭板150禁~80輔0=5氧00~石115嚼0（不含墻線條）擇（如果撫采用點通掛工藝化，施工孟費減為150元/m2）b、面磚忽：價格憤適中，辨對基層數(shù)外架要辜求高，鋼施工周選期長。c、涂料男價格低鬼、施工沒方便耐強久性差王、外觀禍品質感蝴較差。突施工費20推~3議0+材料30螺~1泛50你=5叼0~杰18溉0元/m2附：（2鍋）立選面線崗條及曾細部啞優(yōu)化（3）昂外門窗佳型材及陵玻璃選參型優(yōu)化（4鉗）欄演桿選息型（5革）空澇調外過機位浴及裝夸飾（6）例立面頂毯部造型附：3、好平面好細化（1炒）平俊面細舞化的語目的（2冊）平攔面細床化圖射的制造作規(guī)漁定（3倦）各僅專業(yè)糕審核降要點（4）雅審查回敢復圖例拉1：圖例2拒：圖例3游：（三稿）小殃區(qū)會腳所設指計的老成本砍優(yōu)化會所從反上世紀惡九十年肚代初從豬香港引拴入內地巴，逐漸續(xù)成為高湯檔住宅譜或大規(guī)園模社區(qū)蓋項目的建必要硬腰件之一冷。初期炮作為社粥區(qū)的售畢樓處展量出，后屢期更多業(yè)起到社憤會配套鏡、品牌塵延伸、趁產品附計加值提賴高的作保用。會所低投入蟻較大累，會遺所經惱營難帖維護閱成本魚過高陜，一絲式般而趙言：且一座姓20辰00皺m身2會德所如碌設有萬餐廳盒、健篩身房束、游轎樂室楚，每湖月維煙護費嫂至少指30暴萬4仁0萬立，如謝業(yè)主槽光顧幼得多蟻，尚巨可維暑持，宋可實柱際情壓況卻妻多半職是門天庭冷火落。（1）小描區(qū)是譜否設虜置遵筑循必碼要化唱原則（2）規(guī)模趟優(yōu)化案例地：恒框大早恢期項莫目，澤當住艇宅小另區(qū)達50萬m2，要求州設會所欄（400邀0m2）及一地運動中飲心（200巴00因m2），裝挨修標準肚同五星基級酒店混公共區(qū)堆域，經尊過一段勇時間運如營，因泰人少運次營費高拒（空調予費、人米工成本壞）不堪央重負，較逐漸取彩消運動雄中心，顏會所也遙由40柳00浮m2優(yōu)化述為200荒0m2。案例鞠：恒煉大案例：浸恒大（3蒸）功剛能優(yōu)喜化（4）哀位置優(yōu)娛化（5恨）泛聾會所屈概念住宅小味區(qū)可引突入泛會差所概念刃，即把艦會所里騰的內容蔬分散在恰社區(qū)的意各個角愧落。會討所與泛球會所可鏟以同時渣并存，傍把全面慚、私密旬、高端塊的項目把放在中義心會所且。（四跨）設條計標存準化招與設遺計成晃本控呢制通過岔設計襲標準傍化控猴制成霞本，棟是最渴為行領之有氏效的敲手段許，而救且是滴保障點產品叮品質勁最關偶鍵的投環(huán)節(jié)劉。通過設嘗計標準詳化，能罰夠實現(xiàn)療對項目碼70%膜以上成秧本鎖定徑和10罩%以上用的成本糊優(yōu)化。通過設恢計標準刺化，不緊僅能夠銜發(fā)揮設沾計的建姜筑價值抱，更能相實現(xiàn)對疑設計缺茄陷的有士效規(guī)避傭。設計標垂準化的練實施將芹大大縮顆短項目舉開發(fā)周喚期，提訪升企業(yè)擴的開發(fā)桑效率，凈降低項該目開發(fā)柔周期內扒的分管紛成本。通過建洽筑設計全標準化點，實現(xiàn)偷材料部灰品及設去備規(guī)模核采購的深目標，悼通過規(guī)帥模化大稻幅降低項開發(fā)成賢本。集中采槍購——降低成午本的“鐮利器”案例：恒大覽采用福標準爹化策乎略，欄住宅評項目社除別茅墅均沃為精迅裝交科樓。精裝交匪樓的優(yōu)評點有：鑄首先，傾強調建霸筑與室抖內一體鋒化設計淡施工安懸裝，大閘幅度降悼低了二柿次裝修紀的浪費頃，低碳值環(huán)保。其次膊房屋惱整體貪設計誤集中寇采購柄量越崇大市釣場議來價能航力越世強。最后繭是開勵辟了滋“第猶二利問潤區(qū)物”實乏現(xiàn)了逝銷售舒高溢根價，慰提升幅了產聲品的篇美譽繞度。小結：標準化菊、集約依化管理鹿降低了寇運營成慎本統(tǒng)一采回購配送尸，降低脖了材料鞠成本集中招裕標，降摔低了建齊設成本（五）艘結構設狐計成本群優(yōu)化普通住吼宅結構晶成本占乎到建安盜成本的室70%客，普通經公建結構占建驗安成本墓的50蒼%。合理的美基礎設疫計可以堅節(jié)省基命礎造價喇的30猶%以上澡，在滿足同鍬樣功稠能的民條件王下，竹合理尊的設桿計可忘降低意整個菌工程造價懂的2閑%-隸8%壇。根據豈結構裂優(yōu)化觀的效牽果：敢一般做多層儉建筑郵的優(yōu)蝴化效梅果比較有限棗，每平粥方米可龍以節(jié)省禍幾十塊架錢，層瞧數(shù)越高起，可優(yōu)診化的培空間脾越大嫁，越慶高層雜建筑伏每平揚米可絮節(jié)省插幾百元，使隊用功能墾越復雜治，優(yōu)化籌的空間備越大。1、層市高控制的塊意義：梅減少結餡構成本查及其他禿土建成鬧本，設柳備及運營溉成本影響半凈高套的因幕素：然梁高煮及設拿備管拖道空臺間如何降補低層高曉：控制梁貸高——梁高通定常取值1/旱8-珠1/蟻12跨度優(yōu)化服設備鴨管道宣空間升，做斜管網敏綜合疾優(yōu)化2、高層藝高寬比挎控制在設兆計高城層尤廚其是答超高拔層戶中型平皺面時咬，高淹寬比裝控制暮是建臺筑師擦必須練予以槽高度丑重視預的因旬素。隆規(guī)范枯規(guī)定扔：在榆6度耽及7禮度抗桂震設弓防區(qū)統(tǒng)，剪碗力墻喚結構科高寬捆比不滲宜大蠶于6糾，框論剪結業(yè)構的突高寬權比不蔑宜大貢于5卡。高伍寬比序超限秤不屬脹于抗摩震超暴限審糧查范腐圍，相允許途但必輕須采遲用適獲當結省構措陳施，蓄由此域增加李結構際成本嘗，而斑建筑蜂成本吧也會亂增加。案例：企江南水拆鄉(xiāng)外灘5D超高層閘戶型7度灰抗震闖，基枕東風謊壓0佩.7肝，幕高度礎14四0m嫌，高閘度1工40奔m，讓高寬輛比7昨.5。該潔項目丹標準改層含句鋼量77圓kg嚴/m舞2和完同類圾建筑籃（滿次足高忌寬比責簡潔哀的板兆式住笨宅）節(jié)相比扔，含搏鋼量挺每平煉方米希增加的了1壺4k憐g。3.短避免廚結構哀轉換因為結朗構轉換友不但給海結構設友計帶來潑難度，奮也會大驢幅度增躬加建筑貍成本。避免撐結構叢轉換急方法鉛最簡矮便易蛙行方法之一：可以動通過今調整宏建筑糖布局燥實現(xiàn)。方法仆之二：通過調惜整結構肉布置形馬式實現(xiàn)謠。4葛、姻結構夢專業(yè)（及設舞備專業(yè)械）設計應遲該樹立姐一切為療了建筑阻服務觀鬧念。戶內壞梁結疏構設舅計原刺則：（1凍）戶忽內走雖道上愁方梁米高盡榮可能絮小，膜不得腫大于雄60喪0m桃m。（2）大標準層賠室內梁捧布置時個，梁不決應穿越犬客餐一夜體廳、長客廳、餐她廳、委房，骨以保林證各叔功能慎空間換完整稍及美愧觀；避獨立厚客廳與獨概立餐廳江間的梁儀，高度辨不得超漲過40疊0mm瞇；梁不勸宜穿越廚狡、廁、大陽臺；緊如有穿僑越的梁摩高不得燒超過4令50m兇m。（3賀）標車準層趁室內攻梁不肉露出晚梁角劈燕線的杜優(yōu)先竭順序同：客塞廳—訓餐廳－主臥紡室—次沸臥室—倡內走道幸—其它羨空間。案例1：某戶斷型結構典優(yōu)化優(yōu)化前優(yōu)化禍后（六）景筑觀設注計成良本優(yōu)毯化相對總肢造價而牲言，景治觀費用戶只占項技目開發(fā)液總成本漆的2%夕-3%拴，但效混應與附部加值頗要高，這婆導致越蠶來越多辜企業(yè)加孕大投入寺，但通恩過有限沉的投入山實現(xiàn)最曾佳的景思觀效果族，才是撤我們應訂追求的悲目標。1、而園林游景觀胞設計旱指引：（1）以人洞為本，闊追求“汽自然、矮舒適、宿大氣”象的園林踐風格。（2）盡量造遵循“東人車引含流”的古原則。（3）盡最統(tǒng)大可能呀保留原久始地貌廉及原生彎樹種。（4）并盡講量選用戀效果好給、價格幼低的天沾然材料評。（5）如有修室外綜錫合泳池僻可考慮喇兼做景汪觀水景（6）減數(shù)少硬煮