20202020年4月19日安溪房地產(chǎn)市場調(diào)研報告第一部分：市場分析一、當(dāng)前安溪整體市場概況1、國六條及其它新政后的安溪房地產(chǎn)：安溪由于民間資本雄厚，購買力強(qiáng)，被各個房地產(chǎn)商看好。大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，未來市場競爭將極其激烈；原本空白的高端住宅市場也不斷有項(xiàng)目進(jìn)入，性價比成為房產(chǎn)項(xiàng)目取勝的關(guān)鍵。自留土地及自建房叫停，商品房買賣成為房產(chǎn)獲取及交易的絕對主流；特別是別墅類產(chǎn)品，在未來一段時期內(nèi)將成為房地產(chǎn)類的絕版產(chǎn)品。廈門房價進(jìn)入一個相正確高位，投資成本加大，利潤空間縮小，部分安溪籍炒家及投資者回歸安溪市場，投機(jī)市場再度活躍，同時也拉動安溪整體房價上漲。二、安溪房地產(chǎn)的發(fā)展特征：＞房價提升過快，存在一定的虛高現(xiàn)象：隨著地價的上漲，今年安溪縣房地產(chǎn)價格上漲迅速，特別是城區(qū)邊緣中端區(qū)域的房價提升幅度較大，可是銷售狀況和去化速度較低，市場認(rèn)可程度低，有價無市，背離了目標(biāo)客群的認(rèn)知，銷售速度緩慢。這個現(xiàn)象我們應(yīng)該從三個方面來看待：其一，今年國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的原因的影響，國家今年加文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。20202020年4月19日大了針對房地產(chǎn)的調(diào)控力度，客觀講，當(dāng)前的調(diào)控主要針對少數(shù)大城市的房地產(chǎn)投機(jī)炒作，對于主要針對購房使用需求安溪房產(chǎn)不會產(chǎn)生過多的影響，但由于媒體的惡意渲染，消費(fèi)者都認(rèn)為房價會產(chǎn)生較大的降幅，這在各個城市房地產(chǎn)銷售都產(chǎn)生了一定的影響。其二，安溪縣的整體房價架構(gòu)不合理，安溪當(dāng)前中心地段和邊緣地段的房價價差高出1000元/近以上的價格，象龍鳳都城三期以及茶都三期的價格也就在2500元/面左右，而城區(qū)中的如新景商業(yè)中心住宅、鴻業(yè)華庭以及原來的三遠(yuǎn)商城住宅最高賣到5000元/近，這在其它中小縣級城市中是極為罕見的，這種情況不利于房地產(chǎn)的繼續(xù)發(fā)展。其三，安溪某些項(xiàng)目的價格確實(shí)存在虛高現(xiàn)象，我們認(rèn)為，讓市場接受的價格就是合理的價格，而安溪縣市場上一些項(xiàng)目價格比去年有了大幅度的提升，但銷售形勢卻極不理想，這種情況，認(rèn)為就屬于價格虛高，這也是三遠(yuǎn)江濱花園和世紀(jì)毫庭一期銷售情況良好，而二期產(chǎn)品卻出現(xiàn)滯銷的原因了。＞個人成為商品房購買主體，需求主體向中、高端靠攏：安溪自住房制度改革實(shí)行以來，個人購買商品房比例逐年增加，安溪房地產(chǎn)市場在發(fā)展初期需求市場的主體為一批先富裕起來的人，比如一些私營業(yè)主或個體老板，比如灰色黑色收入群體等。她們喜歡、而且有能力、有實(shí)力購買大面積、高總價的產(chǎn)品。在金字塔的需求理論中，她們屬于最頂端的消費(fèi)階級，數(shù)量相對較少,有人需要，就有人供應(yīng)，這就是市場規(guī)律。可是安溪市場上由于缺乏高端產(chǎn)品，這一類人群基本都在廈門都等購房；而新的消費(fèi)群體，也是此時市場的消費(fèi)主體轉(zhuǎn)向了鄉(xiāng)鎮(zhèn)中產(chǎn)階級：如長期生產(chǎn)積累了相當(dāng)財富的茶農(nóng)，剛剛到城市創(chuàng)業(yè)的中小私營業(yè)主、機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作的普通職員或企業(yè)中層級管理人員以及和在經(jīng)濟(jì)效益較好的企業(yè)單位的普通員工等等。她們屬于中間的消費(fèi)層，數(shù)量最大，總體消費(fèi)力最強(qiáng)，是當(dāng)前正在滿足和尚未滿足的f占11，&■」■.占If..?」■.占If..?」■.占If..?」■.占If..?」■.占IfIf..?」■.占If..?」?回?1，“?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”?當(dāng)F”1當(dāng)FM■當(dāng)FM1當(dāng)FM1當(dāng)FM1當(dāng)FM1當(dāng)FMM1當(dāng)FM1當(dāng)FM1當(dāng)FM■口■」，*”f1?I金K消費(fèi)群體，也是現(xiàn)在和一定時期內(nèi)安溪房地產(chǎn)市場的消費(fèi)中堅(jiān)。，，，，，，，，，，，，h，i，，＞中低端產(chǎn)品激烈，中高端市場需求尚未有效釋放：放眼當(dāng)前的安溪房地產(chǎn)市場，我們能夠發(fā)現(xiàn)市場上的項(xiàng)目都是以中低端為主，而今年準(zhǔn)備面世的幾個大項(xiàng)目都又將矛頭指向了安溪的中端市場，中端市場不同區(qū)域的競爭，區(qū)域內(nèi)彼此的競爭，都極為激烈。反觀高端市場，除我們正在運(yùn)作的鳳冠天下項(xiàng)目外，市場上并無同質(zhì)項(xiàng)目競爭。我們認(rèn)為上漲過快的房價，使得許多消費(fèi)者存在較大的心理上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上上』n'4上』n\4上』n\4上』n\4上』n'4上』障礙，阻礙了高端市場需求的有效釋放。F*U*上*U*上*U*上*U*上*U*上*U*上*U*上*U*上4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4*4JTB4＞品牌效應(yīng)漸露鋒芒：隨著安溪房地產(chǎn)市場的逐漸成熟與規(guī)范，消費(fèi)者對樓盤品牌的關(guān)注程度越來越高，其實(shí)質(zhì)是對支撐品牌的開發(fā)商的信任與認(rèn)4可。例如三遠(yuǎn)集團(tuán)經(jīng)過多年的市場培育與引導(dǎo)，已經(jīng)形成了一定的品牌價值優(yōu)勢，該司近年來所開發(fā)的項(xiàng)目雖然均略高于所處區(qū)域的正常行情，但銷售表現(xiàn)一直較為理想。因此在開發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該在對樓盤進(jìn)行定位、銷售理念定位的基礎(chǔ)上，注入品牌理念，進(jìn)行品牌的塑造，形成品牌優(yōu)勢，產(chǎn)生連鎖效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價值提升。三、市場發(fā)展趨勢：＞房產(chǎn)市場供給量持續(xù)增大，住房空置率也將增大；安溪縣土地實(shí)行招拍掛政策之后，土地價格急劇上升，從而使房產(chǎn)成本上升，隨之而出現(xiàn)的一系列問題，直接關(guān)系到國計民生，政府也將會增大對房產(chǎn)市場的調(diào)控力度，使之逐步正規(guī)化。據(jù)安溪縣國土資源局資料顯示，到間安溪城區(qū)共出讓土地近20宗，大部分為居住用地，未來樓盤之間的競爭也必將演變?yōu)槭袌龇蓊~的競爭，這也促使開發(fā)商不斷要提高自己的業(yè)務(wù)水平和開發(fā)能力，那些水平低、理念差的樓盤市場壓力將大增，