[長沙雙瑞月湖]市場定位報告謹呈：長沙雙瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司本報告的指導思想本報告旨在通過對長沙市場的深度把握和深刻調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合[長沙雙瑞月湖]所處的地段位置及產(chǎn)品規(guī)劃特點，為項目的定位及營銷提供準確的方向和行之有效的執(zhí)行計劃。匯報綱要確定項目整體開發(fā)目標方向解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應對項目解析同致行騰飛長沙迅速發(fā)展的長沙經(jīng)濟和逐步完善的城市配套！山水洲城，一山，一水，一洲，一名城本項目誕生于城市與生態(tài)自然最完美的結(jié)合歸屬地——金鷹城版塊從地理位置角度而言，金鷹城板塊是長沙市區(qū)的后花園，是星沙新城的前庭院，是城北片區(qū)的升級版。從發(fā)展角度而言，金鷹城板塊可依洪山、伴京珠、飛金鷹、托星沙，發(fā)展自身的影視文化、城市度假休閑產(chǎn)業(yè)，成為多元化產(chǎn)業(yè)鏈的聚集地。項目與城市位置的戰(zhàn)略關(guān)系本項目屬金鷹城板塊；

該版塊在廣電中心、長沙大學和圣爵菲斯的影響和帶動下，將成為長沙高尚居住區(qū)。

有望助成本項目高品物業(yè)的開發(fā)形象。項目戰(zhàn)略位置解析項目與城市交通動脈的關(guān)系三一九國道火星北路（在建）城市交通體系全面滲透，項目與城市交通動脈的銜接是城市價值的直接體現(xiàn)。工程兵大道項目四向現(xiàn)狀朝南是規(guī)劃擁有占地60多萬平方米的以自然、生態(tài)、水為主題的月湖公園。向西可看到瀏陽河，其兩側(cè)正按旅游規(guī)劃建設(shè)400米沿河風光帶。北面可看到擁有優(yōu)美的自然風光和豐富的人文景觀的洪山旅游區(qū)。東向是城市主要主干路——火星路，噪音影響較大。瀏陽河（西）洪山旅游區(qū)（北）月湖公園（南，規(guī)劃中）交通動脈（東）自然景觀資源豐富噪音影響較大地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔洋

房別墅豪宅中高檔洋房、別墅住宅說明項目與高檔住宅的符合情況對公共效能的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干擾的適應性強較強弱很弱不宜面臨交通主（快）干道、高壓線、工廠、鬧市區(qū)符合對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高一般一般不宜商場上加住宅符合小區(qū)的物業(yè)管理的要求一般一般高很高應有高水準專業(yè)物業(yè)管理公司符合建筑、質(zhì)量裝修要求高高一般一般精品設(shè)計符合容積率、覆蓋率要求低中高高低密度=豪宅符合對休閑空間、綠化要求低一般高很高具有品味的專用康樂、商務會所用小區(qū)符合景觀要求低一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合如左圖所示：不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同由項目地產(chǎn)因子所決定的物業(yè)開發(fā)方向項目地塊具備高檔住宅開發(fā)的必要條件解析結(jié)論確定項目整體開發(fā)目標方向解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應對項目解析同致行匯報綱要本案城東片區(qū)——體育新城，芙蓉區(qū)政府為輻射中心；初步形成“高尚生活片區(qū)”城南片區(qū)——新省政府，為輻射中心；形成人文、生態(tài)的行政生活圈河西片區(qū)——分布于岳麓區(qū)內(nèi)；為歷史人文，“文化生活圈”城北片區(qū)——沿芙蓉北路分布。改造片區(qū)，土地儲備充足，將形成“新城市生活圈”城中片區(qū)——地段價值，都心生活圈城市背景

雙瑞月湖水云間幸福里美林水郡麓山別墅岳麓山公館山水英倫白竹水鄉(xiāng)綠城·青竹園圣爵菲斯御景龍城金鷹城板塊——以文化傳媒產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的新城市高端物業(yè)板塊，具有良好的城市生態(tài)資源，同時與城市發(fā)展比較密切。價格與城市發(fā)展聯(lián)系緊密。星馬板塊——以新產(chǎn)業(yè)園區(qū)為基礎(chǔ)的高端物業(yè)板塊，立足區(qū)域產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和數(shù)量，政策支持和產(chǎn)業(yè)鏈完善是其發(fā)展的關(guān)鍵，因此目前價格存在瓶頸。岳麓山板塊——以教育產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以歷史文化為沉淀，形成的高端板塊，板塊遠景價值不容忽視，具備多元化的發(fā)展趨勢。望城板塊——郊居型別墅物業(yè)板塊，以物業(yè)類型競爭市場，缺乏規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)的支持，完全依靠城市擴張。同升湖板塊——以自然資源為核心的高端板塊，對配套服務和個性化的要求較高，發(fā)展空間良好。競爭格局長沙生態(tài)走廊

東西319國道整體開發(fā)方向領(lǐng)導者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢-以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標明確，挖掘客戶—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標準—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者定位戰(zhàn)略定位目標打造長沙城市高端住宅新標志

定義長沙城市豪宅新標準項目自身條件充分利用本項目具有明顯的自然、生態(tài)、景觀條件，這些條件是完成項目開發(fā)目標的基礎(chǔ)，充分挖掘諸多資源，可提高市場起點，與城區(qū)普通別墅項目拉開距離。區(qū)域規(guī)劃高度支持目標定位新世紀片區(qū)的規(guī)劃可有效提升片區(qū)市政功能，同時，近期金鷹城板塊的迅速發(fā)展，項目所在片區(qū)已經(jīng)形成了長沙城區(qū)高檔住宅集中區(qū)域，根據(jù)深圳香蜜湖板塊、深圳紅樹灣板塊的開發(fā)模式，該片區(qū)的城區(qū)高端別墅區(qū)雛形已具。長沙高端市場時機成熟據(jù)我司對長沙市場的調(diào)查，目前長沙市場的高端需求旺盛，04年全市成交高端別墅型住宅超過22萬㎡（其中獨立別墅約8萬㎡），總套數(shù)將近780套，占總體商品房銷售面積的近7%，而且高端客戶日益成熟，而中高端產(chǎn)品集中供應量大，城區(qū)真正的的高端產(chǎn)品供應量有限，金鷹城的開發(fā)已近尾聲，城區(qū)高端市場大有可為。定位依據(jù)確定項目整體開發(fā)目標方向解決項目產(chǎn)品開發(fā)市場步驟啟動區(qū)產(chǎn)品定位及市場應對項目解析同致行匯報綱要開發(fā)商：深圳華僑城項目位置：深圳南山華僑城歡樂谷北物業(yè)公司：深圳華僑城物業(yè)管理有限公司二期容積率3.75;綠化率50%;建筑面積22975平方米純水岸為449戶，其中多層363戶，主力戶型170-330平方米；TOWNHOUSE86戶，主力戶型260-310平方米三期綠化率50.00％

容積率1.85占地面積：4.14萬平米

建筑面積：7.80萬平米主力戶型面積為170～250平方米鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗波托菲諾豪宅典范波托菲諾城市三山谷地理三位置三：深三圳南三山沙三河西三路開發(fā)三商：三深圳三百富三隆新三投資三股份物業(yè)三管理三公司三：金三地物三管建筑三公司三：江三蘇華三建股三份公三司總占三地1三22三65三5平三方米三，總?cè)?三61三00三0平三方米三，平三均容三積率三：1三.3三1。分三三期開三發(fā)，三一二三期是三純粹三的聯(lián)三排別三墅社三區(qū)，三均已三如伙三。二期三TO三WN三HO三US三E5三6套三；獨三立別三墅3三0棟三期三總體三建筑三面積三：1三06三39三5.三26三平三方米三三期三商業(yè)三建筑三面積三13三92三1.三4三平方三米。三To三wn三ho三us三e:三17三4套三行三政公三寓：三21三6套三空三中別三墅：三10三3套三總居三住戶三數(shù)：三49三3戶三停三車位三：5三00三個地三下車三位鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗城市山谷豪宅典范圣莫三麗斯開發(fā)三商：三深三圳市三華來三利實三業(yè)有三限公三司項目三位置三：三深圳三福田三二線三擴展三區(qū)內(nèi)三,三塘朗三山旁項目三概況三：三項目三占地三面積三2三7.三6萬三平方三米，三建筑三面積三33三.2三萬平三方米三。產(chǎn)品三概況三：三整個三住宅三基本三沿自三然水三體或三者原三始山三體布三置，三將自三然的三山水三融入三于現(xiàn)三代人三文社三會，三產(chǎn)品三設(shè)計三立足三養(yǎng)生三、生三態(tài)、三陽光三的理三念，三導入三一種三積極三、健三康，三高品三質(zhì)的三生活三方式三。一期三以獨三立別三墅、三To三wn三ho三us三e、三疊拼三洋房三為主三以及三少量三的小三高層三。別墅三單戶三面積三從6三35三--三-1三13三5平三米，三僅有三5棟三。T三ow三nh三ou三se三由2三70三--三--三50三0平三米之三間不三等，三有2三00三多套三。洋三房均三為復三式戶三型，三面積三由2三30三--三--三31三0平三米之三間，三有2三00三套。二期三以小三高層三及高三層為三主。深圳三“圣三·莫三麗斯三”的三項目三名源三自瑞三士小三鎮(zhèn)“三圣·三莫麗三斯”三（S三t.三M三or三it三z）三。鹽田福田南蓮花山羅湖CBD香蜜湖世界之窗蓮塘南山西麗圣莫麗斯豪宅典范①主題三開發(fā)城市三豪宅三一般三通過三建筑三規(guī)劃三、園三林設(shè)三計以三及其三它特三色建三筑、三景觀小品三的應三用，三樹立三項目三整體三的開三發(fā)主三題，三并以三主題三形象三出擊三市場三，以求三良好三市場三反應三。②分三期開三發(fā)城市三豪宅三由于三規(guī)模三因素三和市三場風三險防三范因三素，三均采三用分三期開三發(fā)策略三，通三過市三場檢三驗后三確定三整體三各期三開發(fā)三規(guī)模三和產(chǎn)三品類三型。開發(fā)規(guī)律③資三源整三合城市三豪宅三擁有三很好三的自三然資三源，三與城三市的三緊密三結(jié)合三，使三其成三為城三市內(nèi)不三可多三得的三優(yōu)質(zhì)三產(chǎn)品三，因三此其三開發(fā)三通常三是城三市資三源與三自然三資源的有三機結(jié)三合，三從而三使項三目價三值得三以完三全挖三掘。④產(chǎn)三品領(lǐng)三先城市三豪宅三在基三本資三源保三障下三，對三于自三身產(chǎn)三品的三也非三常注三重，三一方面是三做適三合于三市場三需求三的產(chǎn)三品，三另一三方面三也通三過市三場創(chuàng)三新也三形成三市場亮三點。分期三開發(fā)三戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品三領(lǐng)先三戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)三戰(zhàn)略我們?nèi)拈_發(fā)三戰(zhàn)略同致三行觀三點資源三占位三可節(jié)三省3三0％三的廣三告費三！主題開發(fā)戰(zhàn)略對項三目整三體資三源主三題化三包裝主題三化、三差異三化形三象定三位有效三攻擊三市場三的利三器主題三形象三整合三方向三1—三—主三題風三情主題三形象三整合三方向三2—三—城三市資三源主題三形象三整合三方向三3—三—城三市生三態(tài)主題三形象三整合三方向三4—三—文三化品三位城三市自三然主三題雙瑞三·城三市豪三宅品三位城市三：位三于長三沙第三一城三市圈自然三：月三湖公三園/三瀏陽三河主題三：”三澳洲三風情三”品位三：尊三貴、三從容三的高三端品三位半城三山水三、水三印長三灘、三水榭三花都國際三公館三、城三市灣三畔、三國際三港維多三利亞三灣、三閱讀三歐洲主題定位主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品三領(lǐng)先三戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)三戰(zhàn)略我們?nèi)拈_發(fā)三戰(zhàn)略分期三開發(fā)三戰(zhàn)略專業(yè)三+服三務一期三：一三期以三最佳三生態(tài)三資源三及最三佳產(chǎn)三品形三態(tài)兩三輪啟三動，三形成三本項三目城三區(qū)別三墅新三標標三，迅三速占三領(lǐng)市三場。三期三：仍三以產(chǎn)三品創(chuàng)三新為三切入三點，三主要三利用三項目三優(yōu)越三品質(zhì)三，以三及一三二期三積累三起來三的項三目資三源，三并借三助本三項目三及金三鷹城三成熟三的片三區(qū)形三象，三最終三實現(xiàn)三項目三總體三開發(fā)三目標三及利三潤最三大化三。分期三開發(fā)一期三啟動二期三聯(lián)動三期三拉動分期開發(fā)戰(zhàn)略二期三：利三用一三期良三好的三市場三形象三積累三和熱三銷態(tài)三勢，三利用三創(chuàng)新三型產(chǎn)三品趁三機入三市，三并逐三步完三善社三區(qū)生三活配三套，三達到三聯(lián)動三目的三。分期三開發(fā)三戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品三領(lǐng)先三戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)三戰(zhàn)略我們?nèi)拈_發(fā)三戰(zhàn)略專業(yè)三+服三務整合三市政三資源三—本項三目與三城市三的關(guān)三系在長三沙市三城市三總體三規(guī)劃三（2三00三1~三20三20三）中三，本三項目三所在三片區(qū)三介于三星沙三新城三與市三中心三之間三，也三占據(jù)三著第三一生三態(tài)圈三里核三心的三生態(tài)三資源三，優(yōu)三勢的三規(guī)劃三及市三政資三源勢三必為三本項三目帶三來可三共享三的城三市資三源。三同時三，本三項目三與市三中心三的位三置關(guān)三系符三合城三區(qū)大三盤開三發(fā)的三市政三資源三要求三，亦三符合三作為三第一三居所三的適三宜位三置。整合三生態(tài)三資源三—本項三目與三月湖三的關(guān)三系本項三目的三開發(fā)三核心三點在三于月三湖這三一巨三大的三生態(tài)三資源三庫，三能否三整合三月湖三的生三態(tài)資三源及三景觀三資源三，合三理為三項目三所用三，是三項目三開發(fā)三的關(guān)三鍵所三在，三整合三的要三點在三于：三以最三大化三有利三于項三目開三發(fā)為三前提三，開三展月三湖公三園規(guī)三劃建三設(shè)。&資源整合戰(zhàn)略分期三開發(fā)三戰(zhàn)略主題開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)品三領(lǐng)先三戰(zhàn)略資源整合戰(zhàn)略開發(fā)三戰(zhàn)略我們?nèi)拈_發(fā)三戰(zhàn)略專業(yè)三+服三務高端三住宅三產(chǎn)品三現(xiàn)狀非別三墅型三產(chǎn)品三：多層三、洋三房、三小高三層、三高層三住宅別墅三型產(chǎn)三品：聯(lián)排三別墅三、小三獨棟三、獨三棟長沙三高端三住宅三產(chǎn)品三標準現(xiàn)狀價格三：單三價在三30三00三元以三上或三總價三在6三0萬三以上容積三率：三基本三在3三以下戶型三：以三大三三房、三四房三為主三，以三TO三WN三HO三US三E、三別墅三為輔景觀三：大三都占三有一三定景三觀資三源專業(yè)三+服三務高尚高尚三住宅三非別三墅產(chǎn)三品供三應格三局機會◎目三前長三沙單三價在三30三00三元以三上的三中高檔住三宅產(chǎn)三品占三整個三商品三房市三場的三32三%；◎單三價在三20三00三-3三00三0元三之間三的中三檔住三宅占商三品住三宅市三場的三45三%；◎單三價在三15三00三-2三00三0元三之間三的大三眾型三住宅占三15三%；◎高三端T三OW三NH三OU三SE三、聯(lián)三排、三別墅三占比三重的三8%三；（不三計經(jīng)三濟適三用房三和政三府安三置房三因素三，）由此三可見三，中三檔供三應非三常集三中，三而高三尚住三宅供應三總體三較大三，但三高端三的住三宅產(chǎn)三品供三應量三有限三。結(jié)論三：中檔三供應三非常三集中三，高尚三住宅三供應三總體三較大但高三端的三住宅三產(chǎn)品三供應三量有三限專業(yè)三+服三務高端三住宅三非別三墅產(chǎn)三品建三筑形三態(tài)供三給大部三分以小高三層、三高層為主，體三現(xiàn)了三長沙三目前三市場三對帶三電梯三物業(yè)三的青三睞，三同時也是三受城三區(qū)土三地規(guī)三劃所三限。專業(yè)三+服三務高端三住宅三非別三墅產(chǎn)三品戶三型面三積供三給產(chǎn)品三缺乏三亮點三及創(chuàng)三新◎非別三墅高三端住三宅主三力戶三型以三三房三、四三房為三主；主力三戶型三面積三跨度三較大三，從三12三0~三18三0㎡三；戶型三結(jié)構(gòu)三單一三，以三平層三為主三，較三少見三復式三，在城三東的三星城三世家三有少三量代三表作三品；戶型三偏大三，主三力戶三型三三房、三四房三的面三積較三大，這是三長沙三目前三消費三的現(xiàn)三狀。專業(yè)三+服三務200250300350400450500160280400據(jù)我三司調(diào)三查，三目前三長沙三別墅三產(chǎn)品三按其三產(chǎn)品三素質(zhì)三共分三為三三類產(chǎn)三品：三經(jīng)濟三型別三墅、三高級三別墅三、豪三宅別三墅，三這三三類產(chǎn)三品線三，每三類產(chǎn)三品線三的客三戶群三特征三和產(chǎn)三品價三值體三系存三在很三大的三差異三。經(jīng)濟三型別墅建筑三面積16三0-三28三0㎡高級別墅建筑三面積28三0-三36三0㎡豪宅別墅建筑三面積37三0-三40三0㎡高端三住宅三別墅三產(chǎn)品三分類單價三60三00三元/㎡以上三或總?cè)齼r2三00三-4三00三萬元三的獨三棟別三墅單價三40三00三-6三00三0元三/㎡或總?cè)齼r在三10三0-三20三0萬三的獨三棟、三聯(lián)排單價三在4三00三0元三/㎡以內(nèi)三或總?cè)齼r在三10三0萬三以內(nèi)三的獨三棟、三聯(lián)排專業(yè)三+服三務高端三住宅三別墅三產(chǎn)品三——三經(jīng)濟三型別三墅◎經(jīng)濟三型別三墅單三價集三中在30三00三元/三㎡左三右，該三價格三在長三沙只是三中高三檔住三宅的三均價三，故三該類產(chǎn)品三在市三場上三的集三中供三應，三使長沙別三墅型三產(chǎn)品三形象三大減三；◎長沙三經(jīng)濟三型別三墅體三量約85三萬㎡，沖淡三了長三沙別三墅市三場，三由此三可見三，長沙三別墅三產(chǎn)品三魚目三混雜三；◎長沙三經(jīng)濟三型別三墅總?cè)齼r集三中在50三~8三0萬之間三，從三該類三產(chǎn)品三的銷三售速度三上來三看，三長沙三人接三受度三較高三。專業(yè)三+服三務高端三住宅三別墅三產(chǎn)品三——三高級三別墅◎長沙三高級三別墅三單價三集中三在50三00三元/三㎡左三右，該三類產(chǎn)三品往三往以三占據(jù)三較多三社區(qū)三資源三為背三景，三在同一三住宅三區(qū)內(nèi)三屬于三拔高三型產(chǎn)三品，三單價三區(qū)間三較為三合理三；◎長沙三高級三別墅三體量三約7萬三㎡，供三應量三不足三，這三也說三明在三由經(jīng)三濟型三別墅三往更三高檔三次遞三進的三過程中三，開三發(fā)商三比較三慎重三，但三從銷三售上三看，三該類三產(chǎn)品三受歡三迎度三較高三；◎長沙三高級三別墅三面積三集中三在30三0~三40三0㎡，較三經(jīng)濟三型別三墅面三積稍三大，三而且三從產(chǎn)三品類三型上三已為三獨棟別三墅，三但其三戶型三功能三并未三從經(jīng)三濟型三別墅三的基三礎(chǔ)上三有質(zhì)三的變?nèi)?，三功能三性一三般；◎長沙三高級三別墅三總價三集中三在13三0~三20三0萬之間三，1三00三萬以三上的三高級三別墅三銷售三量不三大，三但其三銷售速度三較快三。專業(yè)三+服三務高端三住宅三別墅三產(chǎn)品三——三豪宅三別墅◎長沙三豪宅三別墅三單價三集中三在7三00三0元三/㎡三以上三，該三類產(chǎn)三品是三在社三區(qū)中三占據(jù)三核心三景觀三資源三，為目前三長沙三豪宅三市場三上的三佼佼三者，三也是三長沙三上層三人士三尊貴三身份三的標三志；◎長沙三高級三別墅三體量三約2三萬㎡三，豪三宅別三墅的三供應三量龐三大，三主要三是岳三麓山三公館三項目三較集三中的市場三放量三造成三，故三在階三段內(nèi)三低中三高別三墅產(chǎn)三品市三場放三量不三均衡三；◎長沙三高級三別墅三面積三集中三在3三00三~4三00三㎡，三面積三較小三，與三高級三別墅三的最三大區(qū)三別在三于享三受核三心景觀三資源三不同三，分三析主三要為三在別三墅戶三型空三間尺三度上三的創(chuàng)三新意三識及三豪宅三空間三尺度三的把三握方三面思維三陳舊三造成三，面三積還三有擴三大空三間；◎長沙三高級三別墅三總價三集中三在2三00三~4三00三萬之三間，三30三0萬三左右三的豪三宅別三墅占三絕大三部分三，3三00三萬的總價三也是三許多三長沙三高端三客戶三接受三度最三高的三別墅三型產(chǎn)三品。專業(yè)三+服三務高端三產(chǎn)品三市場三現(xiàn)狀三總結(jié)別墅三類：1、三現(xiàn)有三別墅三產(chǎn)品三中，三經(jīng)濟三型別三墅供三應量三大，三競爭三比較三激烈三，不三宜大三規(guī)模三入市三；豪三宅別三墅量三少。2、三根據(jù)三目前三市場三銷售三狀況三，高三端別三墅類三產(chǎn)品三總價三應控三制在三40三0萬三元/三套以三內(nèi)；非別三墅類三：1、三目前三市場三上暢三銷型三產(chǎn)品三以小三高層三、高三層為三主流三，市三場競?cè)隣幈热^激三烈；2、三主力三需求三戶型三為三三房、三四房三，主三要需三求戶三型面三積為三13三0-三15三0㎡三；3、三洋房三是市三場稀三缺產(chǎn)三品，三小高三層創(chuàng)三新戶三型市三場接三受度三較高市場總結(jié)打造城市高端市場新標準擁有城市資源：擁有城市資源和城市配套設(shè)施。交通：社區(qū)周邊有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，鄰近高速公路或城市快速路。擁有景觀資源：強調(diào)社區(qū)環(huán)境、更強調(diào)項目周邊的自然景觀。規(guī)模：建筑面積在20萬平方米以上。規(guī)劃：要有規(guī)劃亮點，還需同自然環(huán)境有機結(jié)合。配套：有相對齊全的教育、商業(yè)、休閑配套。價格：單價在3500元以上或總價在100萬以上，物業(yè)具有保值增值價值。服務：品牌物管，相對優(yōu)化的服務措施和設(shè)施。社區(qū)文化：營造高雅的文化氛圍和充滿親情的新型鄰里關(guān)系。存在的？只停留在建筑形態(tài)表面功能沒達到高端產(chǎn)品的要求空間尺度把握上過于粗糙服務性配套設(shè)施不健全城市配套資源不完善破立創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸三TO三WN三HO三US三E萬科三城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸三TO三WN三HO三US三E創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸三會所創(chuàng)新產(chǎn)品推薦疊加三HO三US三E創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新產(chǎn)品推薦疊加三HO三US三E寬景三洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦寬景三洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新產(chǎn)品推薦水岸三情景三洋房創(chuàng)新產(chǎn)品推薦情景三洋房萬科三城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦情景三洋房萬科三城創(chuàng)新產(chǎn)品推薦創(chuàng)新三小高三層確定三項目三整體三開發(fā)三目標三方向解決三項目三產(chǎn)品三開發(fā)三市場三步驟啟動三區(qū)產(chǎn)三品定三位及三市場三應對項目三解析同致行匯報三綱要專業(yè)+服務目標一-迅速啟動項目，快速消化、快速回款，為后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)；作用二-一舉樹立項目整體形象；作用三-在啟動區(qū)中試探市場對產(chǎn)品的接受能力，為深度開發(fā)提供提供依據(jù)多產(chǎn)品線、暢銷產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合，擴大客戶深度與廣度，降低風險；選擇經(jīng)過市場驗證的、市場主流、暢銷的別墅產(chǎn)品，保證快速銷售、回款，降低風險。一舉展示項目精華充分展示項目的規(guī)模資源、大盤形象和項目精華產(chǎn)品的精準定位找準每類產(chǎn)品目標客戶的核心價值點，形成產(chǎn)品發(fā)力點。打造長沙城市高端住宅新標志定義長沙城市豪宅新標準開發(fā)目標專業(yè)三+服三務項目三啟動三區(qū)的三產(chǎn)品三定位三組合三策略項目三啟動三期別三墅類三產(chǎn)品三以市三場三成熟三型、三暢銷三型TO三WN三HO三US三E和非三別墅三類產(chǎn)三品以存在三巨大三市場三機會三的多三層洋三房為主三力產(chǎn)三品，三同時三以少三量創(chuàng)三新型三小高三層和三獨棟三別墅三產(chǎn)品三為輔三助產(chǎn)三品。同時三，經(jīng)三過我三司初三步調(diào)三查，三20三06三-2三00三7年三長沙三房地三產(chǎn)供三應量三比較三集中三，預三計推三出量三將達三到3三45三萬平三方米三，而三且產(chǎn)三品類三型集三中在三小高三層、三高層三，低三密度三物業(yè)三城區(qū)三內(nèi)供三應稀三缺，三故本三項目三應充三分考三慮利三用市三場機三會三，規(guī)三避市三場風三險的三產(chǎn)品三定位三策略三。物業(yè)三形態(tài)三的市三場需三求類別比例權(quán)重因素1獨立別墅13.30%50%6.65%聯(lián)排別墅30.00%50%15.00%花園洋房33.30%50%16.65%小高層23.32%50%11.66%

100%

49.96%類別比例權(quán)重因素2獨立別墅32.00%10%3.2%聯(lián)排別墅45.00%10%4.5%花園洋房5.00%10%0.5%公寓18.00%10%1.8%

100.00%40%10.0%依據(jù)三一：三中高三端客三戶對三物業(yè)三形態(tài)三的需三求根據(jù)三因素三權(quán)重三法，三針對三中高三端客三戶的三需求三、高三端市三場供三應結(jié)三構(gòu)和三客戶三對廣三電片三區(qū)價三格承三受力三三者三綜合三，推三導市三場因三素下三的物三業(yè)類三型組三合方三案。依據(jù)三二：三高端三市場三供應三結(jié)構(gòu)依據(jù)三三：三價格三承受三能力價格初始比例(%)可發(fā)展方向需求比例權(quán)重因素37000以上3.44%獨立別墅3.44%40%1.38%4001-45006.89%聯(lián)排別墅24.09%40%9.64%3501-380017.20%聯(lián)排別墅3301-350010.30%花園洋房34.40%40%13.76%3001-330024.10%花園洋房2000-300037.90%小高層37.90%40%15.16%

100%

100%

39.93%+=類別加權(quán)后的需求比例修正后的占地比例獨立別墅11.23%11%±2%聯(lián)排別墅29.14%29%±2%花園洋房30.91%31%±2%小高層28.62%29%±2%

100%100%經(jīng)過三驗證三，加三權(quán)后三的比三例適三用于三占地三面積三，即三根據(jù)三市場三需求三，獨立三別墅三占總?cè)玫厝?三1%三±2三%，三聯(lián)排三占總?cè)玫厝?三9三%±三2%，花三園洋三房占三總用三地的三31三%三±2三%，小三高層三占總?cè)玫厝?三9三%±三2%，即30三%土三地用三于小三高層三，7三0%三土地三用于三低密三度住三宅。在樓三盤案三例借三鑒和三土地三資源三利用三狀況三來看三，獨三立別三墅套三數(shù)保三持在三20三套較三為合三適，三經(jīng)測三算（三20三*4三00三/0三.2三=4三00三00三）獨三立別三墅總?cè)玫厝s4三00三00三平方三米，三占總用三地面三積的三13三%。物業(yè)三形態(tài)三的市三場需三求市場三變化三下各三種物三業(yè)類三型土三地配三比最三優(yōu)方三案我司三認為三表2三方案三為最三優(yōu)方三案經(jīng)濟三測算三表項目三啟動三區(qū)的三七種三開發(fā)三方案三對比三（綜三合）容積率產(chǎn)品組合總戶數(shù)物業(yè)形象高度市場競爭銷售周期開發(fā)風險1.12別墅：20套TOWNHOUSE：420套洋房：0套小高層：1643套2083套極高，屬于純粹的豪宅TOWNHOUSE為高端主流產(chǎn)品，有一定品質(zhì)競爭產(chǎn)品線不夠豐富，無洋房預計4—5年一般1.16別墅：20套TOWNHOUSE：336套洋房：194套小高層：1643套2193套非常高，有望成為長沙高端物業(yè)的新標桿TOWNHOUSE為高端主流產(chǎn)品，有一定品質(zhì)競爭洋房為稀缺產(chǎn)品，競爭小預計4—5年較低1.19別墅：20套TOWNHOUSE：294套洋房：292套小高層：1643套2249套較高，屬于較為常規(guī)的做法TOWNHOUSE、洋房同為高端主流產(chǎn)品，洋房有一定的競爭壓力預計5年一般1.23別墅：20套TOWNHOUSE：210套洋房：486套小高層：1643套2359套特色突出，大量洋房單位能夠革新市場新的高端印象洋房為高端主流產(chǎn)品，有一定的競爭壓力預計5—6年較高1.25別墅：20套TOWNHOUSE：168套洋房：583套小高層：1643套2414套一般，物業(yè)檔次有所影響洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較大，有一定的競爭壓力TOWNHOUSE體量小競爭壓力不大預計5—6年較高1.28別墅：20套TOWNHOUSE：126套洋房：681套小高層：1643套2469套一般，不能稱的上真正意義上的豪宅洋房為高端主流產(chǎn)品，體量較大，有不小的競爭壓力TOWNHOUSE體量小競爭壓力小預計5—6年高1.30別墅：20套TOWNHOUSE：84套洋房：778套小高層：1643套2525套較低，洋房將成為市場的消化難點洋房為高端主流產(chǎn)品，體量十分大，有很大的競爭壓力TOWNHOUSE體量十分小無競爭壓力預計6年高表2三方案三為市三場最三優(yōu)方三案項目三啟動三區(qū)產(chǎn)三品物三業(yè)類三型及三面積三配比三定位建筑類型土地面積比例建筑面積建面比例套數(shù)容積率獨立別墅4000013%120003%300.3聯(lián)排別墅12000039%7200020%2280.6洋房5500018%5500015%3061小高層9200030%23000062%16432.5合計307000100%369000100%22661.20建筑形式獨立別墅聯(lián)排別墅洋房小高層合計/平均經(jīng)濟分析目標價格100005500400032003972總成本6809.226097.716244.561046.30109750.6毛利潤5190.813502.35755.512553.7037449.4單方土地收益1297.71125.191046.451364.531219.9單方建面收益4325.71875.311046.45545.811014.9市場分析市場優(yōu)勢長沙豪宅型別墅欠缺，容易形成市場亮點,進而奠定項目高端形象。是目前長沙主流的別墅類產(chǎn)品供應形式，主場接受度高。市場稀缺產(chǎn)品，可以形成新的市場亮點。市場主流產(chǎn)品，實現(xiàn)土地利潤的最佳形式。市場劣勢體量不宜過大，對用地規(guī)模及環(huán)境要求高。市場大量的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅供應市場接受程度和價格需要驗證。市場供應量大，價格預期不高，銷售壓力大。啟動期開發(fā)期策略以低量（30套）低密度（0.3）的絕對優(yōu)勢出先期出擊市場，形成項目高端市場形象。以每年76套以內(nèi)的供應量和豪景支持，配合獨立別墅樹立市場形象，同時盡量使項目收益最大化。部分洋房以類HOUSE的形式介入市場，使項目更具市場靈活性和可售物業(yè)多樣性，有效保證項目總體收益。后期利潤的貢獻者，但須防范可能的市場風險。占地比例13%57%30%聯(lián)排三55三00三元/三平方三米、三洋房三40三00三元/三平方三米，三即毛三利潤三3.三46三億元三可以三實現(xiàn)三。同致三行觀三點經(jīng)濟分析專業(yè)三+服三務項目三啟動三區(qū)的三產(chǎn)品三定位三依據(jù)高端三客戶三訪談三結(jié)論三：“三以大三戶型三為主三，面三積在三15三0-三30三0平三方米三之間三”。業(yè)內(nèi)三人士三訪談三結(jié)論三“聯(lián)三排別三墅的三面積三在1三80三-3三00三平方三米。三”根據(jù)三市場三銷售三或市三場關(guān)三注情三況，三目前三長沙三市場三高端三市場三可參三照別三墅及三非別三墅高三尚物三業(yè)案三例列三表：戶型面積定位小高三層三12三0-三16三0㎡多層三洋房三16三0-三20三0三㎡聯(lián)排三別墅三18三0-三35三0㎡獨棟三別墅三35三0-三80三0㎡專業(yè)三+服三務項目三啟動三區(qū)的三產(chǎn)品三定位三依據(jù)高端三客戶三訪談三結(jié)論三：“三聯(lián)排三別墅三價格三控制三在4三50三0元三每平三方米三左右三”三。本項三目座三談會三之結(jié)三論一三：“三別墅三價格三定在三每套三20三0萬三元以三上，三但不三要超三過8三00三萬元三。結(jié)論三二：三“5三00