陌生城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與分析——以北海為例第一頁(yè)，共三十九頁(yè)。[關(guān)鍵字]：關(guān)注點(diǎn)、投資機(jī)會(huì)、進(jìn)入時(shí)機(jī)[簡(jiǎn)介]：本案例通過(guò)對(duì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)的考察總結(jié)，利用一系列的評(píng)價(jià)方式，給出了在進(jìn)入一個(gè)相對(duì)陌生的城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)如何抉擇的評(píng)判方法。第二頁(yè)，共三十九頁(yè)。城市進(jìn)入城市：進(jìn)不進(jìn)？時(shí)機(jī)：什么時(shí)候進(jìn)？區(qū)位：進(jìn)哪個(gè)區(qū)域？產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？項(xiàng)目：能不能介入?客戶：在哪里?產(chǎn)品：開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？操作：如何開(kāi)發(fā)？客戶：定位那些客戶？?jī)r(jià)格：什么價(jià)格出售？操作：如何進(jìn)行開(kāi)發(fā)？研究整體脈絡(luò)項(xiàng)目介入第三頁(yè)，共三十九頁(yè)。一、開(kāi)發(fā)商關(guān)注點(diǎn)分析

五大關(guān)注點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)？市場(chǎng)需求是否有滿足？?jī)r(jià)格增長(zhǎng)是否有空間？產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)？解決城市是否進(jìn)入問(wèn)題解決進(jìn)哪個(gè)區(qū)位的問(wèn)題解決進(jìn)入時(shí)機(jī)問(wèn)題解決進(jìn)入時(shí)機(jī)問(wèn)題解決產(chǎn)品開(kāi)發(fā)問(wèn)題第四頁(yè)，共三十九頁(yè)。關(guān)注點(diǎn)一：宏觀經(jīng)濟(jì)是否有支撐？宏觀經(jīng)濟(jì)考察指標(biāo)GDP水平居民可支配收入城市規(guī)劃總量：是否較大增幅：是否夠快結(jié)構(gòu)：是否合理排名：是否靠前總量：是否較大增幅：是否夠快排名：是否靠前負(fù)荷：是否合理城市規(guī)劃：是否有強(qiáng)勢(shì)“概念”產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：是否能導(dǎo)入人口用地規(guī)劃：是否有較大發(fā)展第五頁(yè)，共三十九頁(yè)。關(guān)注點(diǎn)二：區(qū)位地理是否有優(yōu)勢(shì)？區(qū)位環(huán)境考察指標(biāo)空間環(huán)境配套設(shè)施規(guī)劃利好地理位置：相鄰輻射關(guān)系歷史人文：有無(wú)悠久的歷史文化自然景觀：有無(wú)優(yōu)越的自然景觀交通環(huán)境：內(nèi)、外交通是否便捷教育環(huán)境：有無(wú)知名的教育支撐醫(yī)療環(huán)境：有無(wú)知名的醫(yī)療設(shè)施生活環(huán)境：有無(wú)完善的生活設(shè)施功能定位：有無(wú)強(qiáng)勢(shì)“概念”引入基建規(guī)劃：有無(wú)大型基建規(guī)劃生活配套規(guī)劃：有無(wú)大型商業(yè)規(guī)劃第六頁(yè)，共三十九頁(yè)。市場(chǎng)需求考察指標(biāo)供應(yīng)成交綜合總量：有無(wú)達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無(wú)達(dá)到一定比例總量：有無(wú)達(dá)到一定規(guī)模增幅：有無(wú)達(dá)到一定比例供求關(guān)系：是否合理區(qū)位排名：是否靠前人均面積：是否有空間關(guān)注點(diǎn)三：市場(chǎng)需求是否有滿足？第七頁(yè)，共三十九頁(yè)。價(jià)格增長(zhǎng)考察指標(biāo)均價(jià)其他房產(chǎn)價(jià)格：有無(wú)持續(xù)增長(zhǎng)增長(zhǎng)幅度：有無(wú)達(dá)到一定比例區(qū)位排名：與周邊其他城市相比價(jià)格區(qū)間：客戶普遍接受的價(jià)格購(gòu)買壓力：房?jī)r(jià)與家庭收入比關(guān)注點(diǎn)四：價(jià)格增長(zhǎng)是否有空間？地產(chǎn)成本價(jià)格：有無(wú)增長(zhǎng)空間第八頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)品投放考察指標(biāo)各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)比重各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)成交比重關(guān)注點(diǎn)五：產(chǎn)品投放是否有機(jī)會(huì)？各類型產(chǎn)品的供求關(guān)系各類型產(chǎn)品的價(jià)格水平第九頁(yè)，共三十九頁(yè)。二、如何回答開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題？——尋找解決問(wèn)題的途徑答案的實(shí)現(xiàn)途徑宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境城市地理環(huán)境市場(chǎng)需求環(huán)境城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市規(guī)劃網(wǎng)國(guó)土資源網(wǎng)城市政府網(wǎng)站城市規(guī)劃網(wǎng)城市地圖網(wǎng)城市歷年統(tǒng)計(jì)年鑒城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告城市國(guó)土資源網(wǎng)實(shí)地調(diào)查第十頁(yè)，共三十九頁(yè)。價(jià)格空間環(huán)境產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)境實(shí)地調(diào)查房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告房地產(chǎn)交易網(wǎng)當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告實(shí)地調(diào)查城市房地產(chǎn)網(wǎng)房地交易中心統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)?shù)胤科笫袌?chǎng)研究報(bào)告接上頁(yè)答案的實(shí)現(xiàn)途徑第十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。三、城市進(jìn)入機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)模型分析說(shuō)明：模型包括城市整體投資環(huán)境模型、土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型和住宅需求分析模型第十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分衡量標(biāo)準(zhǔn)基本面GDP

衡量城市發(fā)展水平人口規(guī)模

衡量房地產(chǎn)的需求量是否充足人均可支配收入

衡量居民消費(fèi)力高低重大基礎(chǔ)設(shè)施

衡量未來(lái)城市房地產(chǎn)的輻射半徑發(fā)展面城市發(fā)展方向

衡量城市發(fā)展方向是否適合發(fā)展城市規(guī)劃定位

衡量城市規(guī)劃是否有利于房地產(chǎn)發(fā)展政策面政策金融環(huán)境

衡量是否對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)有推動(dòng)作用行業(yè)面供應(yīng)量

衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量成交量

衡量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量?jī)r(jià)格

衡量市場(chǎng)上升空間產(chǎn)品衡量產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)

合計(jì)

城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型一）第十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型二）城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力AB1城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力C1GDPC2人均GDPC3利稅總額C4社會(huì)消費(fèi)品零售總額C5規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)總額C6人均可支配收入B2城市資金實(shí)力C7全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額C8人均年末儲(chǔ)蓄額C9人均地方財(cái)政收入C10人均地方財(cái)政支出B3城市科技實(shí)力C11科研綜合技術(shù)服務(wù)業(yè)人員數(shù)C12每萬(wàn)人擁有高校在校學(xué)生數(shù)C13人均教育事業(yè)費(fèi)支出C14高等學(xué)校數(shù)C15高等學(xué)校教師數(shù)B4城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與效益C16第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重C17第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)C18工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)C19工業(yè)利潤(rùn)總額第十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。城市房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)總體評(píng)價(jià)模型（模型二）城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力AB5城市開(kāi)放程度C20進(jìn)口總額C21出口總額C22進(jìn)出口總額占GDP比例C23吸收外資金額C24國(guó)際旅游收入B6城市基礎(chǔ)設(shè)施C25基礎(chǔ)設(shè)施投資額C26人均生活用水量C27人均鋪裝道路面積C28每萬(wàn)人擁有公交車C29每十萬(wàn)人擁有醫(yī)生數(shù)C30每十萬(wàn)人擁有醫(yī)院床位數(shù)C31人均生活用電量C32人均郵電業(yè)務(wù)總量C33每百萬(wàn)人擁有影劇院數(shù)C34每百人擁有公共圖書(shū)館藏?cái)?shù)B7城市政府管理水平C35城市化水平C36市區(qū)土地面積C37市區(qū)人口密度C38就業(yè)率C39人均住房使用面積C40工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率C41人均蔬菜產(chǎn)量C42人均肉產(chǎn)量C43建成區(qū)綠化覆蓋率C44環(huán)境噪聲達(dá)標(biāo)面積接上表第十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型

（模型三）指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0區(qū)位環(huán)境地理位置

歷史人文

自然景觀

交通條件公共交通

軌道交通

道路建設(shè)

生活配套醫(yī)療環(huán)境

教育環(huán)境

大型超市

其他

商業(yè)環(huán)境商業(yè)密集性

商業(yè)繁華度

商業(yè)規(guī)模

第十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。指標(biāo)項(xiàng)因素指標(biāo)評(píng)價(jià)因素權(quán)重指標(biāo)權(quán)重優(yōu)/100良/80中/60差/0經(jīng)濟(jì)環(huán)境產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)

GDP在全市的排名

人均可支配收入

房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量

土地價(jià)格走勢(shì)

房屋價(jià)格走勢(shì)

企業(yè)同行競(jìng)爭(zhēng)

行業(yè)平均利潤(rùn)

未來(lái)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域功能定位

基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

生活配套設(shè)施發(fā)展規(guī)劃

改造工程規(guī)劃

接上表土地價(jià)值評(píng)價(jià)模型

（模型三）第十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明影響因素發(fā)展趨勢(shì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展人均GDP

居民收入

消費(fèi)結(jié)構(gòu)

內(nèi)需對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

城市人口城市化水平

戶籍人口

機(jī)械增長(zhǎng)

境外和外省士人的增加

城市規(guī)劃城市相關(guān)規(guī)劃

舊城改造

軌道交通的建設(shè)

住宅市場(chǎng)需求分析模型

（模型四）第十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。住宅市場(chǎng)需求分析模型

（模型四）指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明未來(lái)五年住宅需求總量總?cè)丝?萬(wàn)人)

城市化水平

城市人口（萬(wàn)人）

本市居民改善居住需求（萬(wàn)M2）

動(dòng)拆遷居民需求（萬(wàn)M2）

農(nóng)民進(jìn)鎮(zhèn)需求（萬(wàn)M2）

外籍人士需求（萬(wàn)M2）

城市人口機(jī)械化增長(zhǎng)需求（萬(wàn)M2）

投資需求（萬(wàn)M2）

外省市人口需求（萬(wàn)M2）

住宅需求量（萬(wàn)M2）

接上表第十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。住宅市場(chǎng)需求分析模型

（模型四）接上表指標(biāo)低方案中方案高方案說(shuō)明未來(lái)住宅需求空間分布中心城區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

次中心城區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

城市邊緣區(qū)城市人口(萬(wàn)人）

供應(yīng)

需求

第二十頁(yè)，共三十九頁(yè)。案例：北海市城市研究說(shuō)明：東莞某知名開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)進(jìn)入北海房地產(chǎn)市場(chǎng)，故委托我們對(duì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行考察，研究目前北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，判斷開(kāi)發(fā)商可否進(jìn)入該市場(chǎng)、進(jìn)入時(shí)機(jī)、客戶是誰(shuí)以及做什么樣的產(chǎn)品？第二十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。北海位于廣西南部，是具有海濱特色的地級(jí)市。

北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國(guó)，背靠大西南云貴川諸省，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置。地理位置優(yōu)越，是西部地區(qū)最便捷的出?？冢彩俏鞑康貐^(qū)唯一的沿海開(kāi)放城市?？偯娣e3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里。戶籍人口152.06萬(wàn)人；全市轄海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有27個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個(gè)街道辦事處。案例：北海市第二十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境評(píng)價(jià)解決進(jìn)與不進(jìn)的問(wèn)題類別影響因素指標(biāo)闡述權(quán)重單項(xiàng)得分最終得分基本面GDP216億元8%50.4人口數(shù)量150萬(wàn)8%60.48可支配收入1038015%81.2重大基礎(chǔ)設(shè)施四通八達(dá)，融貫廣西等周邊其他城市，海上交通發(fā)達(dá)10%90.9發(fā)展面城市發(fā)展方向北抑南移、東進(jìn)西拓5%70.35城市規(guī)劃定位北部灣核心城市，與東盟交流的窗口5%80.4政策面政策金融環(huán)境房地產(chǎn)發(fā)展政策相對(duì)寬松8%90.72行業(yè)面供應(yīng)量08年約160萬(wàn)8%70.56成交量約100萬(wàn)15%71.05價(jià)格3100元/平方米8%80.64競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)以本地和區(qū)域開(kāi)發(fā)上為主5%80.4項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)不高，存在較大提升空間5%100.5

合計(jì)/100%/7.6能不能進(jìn)？第二十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。資料來(lái)源：根據(jù)北海統(tǒng)計(jì)綜合年報(bào)整理（單位：萬(wàn)元）

北海市的經(jīng)濟(jì)總體保持快速增長(zhǎng)，GDP年增長(zhǎng)率在12％以上，社會(huì)商品零售總額年均遞增率為10％以上，社會(huì)購(gòu)買力逐步提高；

2006年人均GDP約為14325元（按戶藉總?cè)丝谟?jì)）。近年來(lái)，北海全社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，固定資產(chǎn)投資額主要側(cè)重于城市基礎(chǔ)建設(shè)、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。固定資產(chǎn)投資額的增長(zhǎng)標(biāo)示著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程開(kāi)始加速。自2000年起，北海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展期，城市化進(jìn)程以及工業(yè)產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)為房地產(chǎn)發(fā)展提供進(jìn)一步的支撐第二十四頁(yè)，共三十九頁(yè)。市場(chǎng)需求環(huán)境評(píng)價(jià)解決進(jìn)入哪個(gè)區(qū)域問(wèn)題區(qū)域/權(quán)重15%10%15%10%10%25%15%綜合評(píng)分區(qū)位配套客戶購(gòu)買力產(chǎn)品檔次價(jià)格未來(lái)土地供應(yīng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿＝锹?343422

得分0.450.30.60.30.40.50.32.95銀灘一帶4353444

得分0.60.30.750.30.410.63.95市中心區(qū)5544512

得分0.750.50.60.40.50.250.33.3云南路4444435

得分0.60.40.60.40.40.750.753.9進(jìn)哪個(gè)區(qū)域？第二十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。從樓盤(pán)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域來(lái)看，北海房地產(chǎn)可分為如下主要四個(gè)區(qū)域蔚藍(lán)海岸碧海云天藍(lán)色海岸國(guó)際家園森海豪庭大益花園北?；▓@海角路一帶銀灘一帶棕櫚泉銀灣花園碧雅苑貴都花園云南路一帶明月苑天賜花園北部灣公寓海洋購(gòu)物公園中房春華園華杰春秋源桂成大廈逢勝大廈潤(rùn)發(fā)大廈怡景港灣凱旋國(guó)際酒店海尚巴黎公寓金域陽(yáng)光市中心區(qū)第二十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。近3年來(lái)北海市的土地市場(chǎng)成交日漸活躍，土地價(jià)格大幅攀升，地價(jià)的上升必然會(huì)助推房?jī)r(jià)的上漲。北海市國(guó)土局的數(shù)據(jù)顯示：自2004年起至2007年9月4日，北海市土地市場(chǎng)共成交土地40宗（工業(yè)用地不計(jì)其中），共3028．95畝，總成交金額84859．78萬(wàn)元，平均價(jià)格為28萬(wàn)/畝。

項(xiàng)目年份成交宗數(shù)成交面積（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)）均價(jià)（萬(wàn)/畝）增長(zhǎng)率2004年4996.481401114.12005年3479.792381.284.96-------2006年221297.2539283.530.28較04年53%2007年1-9月11255.4329184114.2573%合計(jì)403028.9584859.78282004-2007年9月北海土地市場(chǎng)成交情況簡(jiǎn)表土地供應(yīng)第二十七頁(yè)，共三十九頁(yè)。北海近年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅驚人——由于投資客蜂擁而至，北海07年房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度連續(xù)好幾個(gè)月全國(guó)第一。發(fā)改委通報(bào)07年上半年北海房?jī)r(jià)漲幅全國(guó)最高（漲幅列表）一月份：15.5%;二月份：16.2%;三月份：13.7%；四月份：23.6%；五月份：15.1%六月份：15.5%七月份：18.6%八月份：18.2%九月份：19.4%十月份：17.7%由于北海房產(chǎn)存在價(jià)格洼地，2006年下半年，受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大熱影響，江浙、北京、上海、福建、廣州、深圳等地的投資客蜂擁進(jìn)入北海房地產(chǎn)市場(chǎng)。2006年的八、九月份不到一年的時(shí)間內(nèi)，北海的房?jī)r(jià)就漲了500-900元/平方，達(dá)到2700元/平方。特別是北京路、北海大道以南、火車站以北這段路上，其樓盤(pán)明月苑、春秋源、城市麗景，和北海大道中段上四川路以東、廣東路以西這段路上，其樓盤(pán)逢勝大廈、南洋新都、城市購(gòu)物廣場(chǎng)等一下子將北海市的房?jī)r(jià)帶到了一個(gè)新的高度。上述幾個(gè)地方的多層均價(jià)目前基本達(dá)到了2700-3000元/平方，小高層、高層均價(jià)達(dá)到3180-3600元/平方，最高的房?jī)r(jià)已經(jīng)突破4000元/平方，價(jià)格直指5000元/平方。進(jìn)入時(shí)機(jī)？第二十八頁(yè)，共三十九頁(yè)。北海樓盤(pán)普遍銷售良好，即使新政嚴(yán)苛也有銷售量產(chǎn)生。北海目前在售樓盤(pán)有30多個(gè)，遍布各區(qū)域。大中小盤(pán)均有，洋房，公寓、別墅。每個(gè)樓盤(pán)銷售都不錯(cuò)，基本銷售達(dá)到60-70%。雖然新政后銷售量有所下滑，但仍有持續(xù)銷售。別墅和平價(jià)公寓、平價(jià)洋房暢銷。承諾回報(bào)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓慢銷。說(shuō)明北海房子價(jià)格基數(shù)低，仍有大量外來(lái)客認(rèn)為便宜、可投資。銷控板顯示銷售狀況良好。第二十九頁(yè)，共三十九頁(yè)。統(tǒng)計(jì)表明，07年上半年，北海市外地人購(gòu)房占個(gè)人購(gòu)房總量的57%，首次突破五成，目前保持在60%左右。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外地人到北海投資購(gòu)房，緣于北海房?jī)r(jià)的“洼地”效應(yīng)，尤其是隨著北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的概念被全國(guó)媒體廣為宣傳，對(duì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)敏感的浙江、福建商人將北海作為房產(chǎn)投資的重點(diǎn)。此外，北海當(dāng)?shù)氐穆眯猩缃?jīng)理、律師、個(gè)體老板及一些薪酬較高行業(yè)的人士也加入了“炒房”行列。雖然房?jī)r(jià)漲幅很大，但是由于房?jī)r(jià)基數(shù)較低以及外地人的支撐，北海房?jī)r(jià)仍有上漲空間。第三十頁(yè)，共三十九頁(yè)。新政對(duì)北海房地產(chǎn)造成一定影響，外地投資客萎縮，本地富裕原住民不再購(gòu)買。但由于北海房?jī)r(jià)基數(shù)低，仍有部分投資客逢低買進(jìn)?！疤岣叩诙鬃》堪唇沂赘丁钡恼邔?duì)北海市影響較明顯，統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至１０月２０日，１０月份銷售的商品房?jī)H１７３套，"十一"期間的１０月３日到５日，成交為空白。從今年３月份起，北海市商品住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)一直位居全國(guó)首位，交易一直較為活躍，平均每月在６００套左右，其中最高的６月份達(dá)１５００套。由于當(dāng)?shù)厣唐纷》夸N售價(jià)格從每平方米２４００元到每平方米３０００元不等，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，交易量的萎縮反映出購(gòu)銷雙方對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期。隨著9月下旬提高第二套住房按揭首付比例等調(diào)控措施出臺(tái)，北海樓市初顯頹勢(shì)，“十一”黃金周銷售寥寥無(wú)幾，但11月出現(xiàn)反彈跡象，新購(gòu)住房成交量近6萬(wàn)平方米。而目前除偏遠(yuǎn)地段及尾樓，新房銷售價(jià)都在3000元左右，部分樓盤(pán)超過(guò)4000元。新政下北海成交量萎縮，但房?jī)r(jià)呈現(xiàn)剛性，并未明顯下跌。（一般區(qū)域3500元/平米。市中心區(qū)公寓4000元/平米。）進(jìn)入時(shí)機(jī)？第三十一頁(yè)，共三十九頁(yè)。北海樓盤(pán)客戶分為五類：一般來(lái)自東北、西北、貴州、四川。一般為退休或鄰近退休。一般早期購(gòu)買（2006年7月前），購(gòu)買大戶型兩房三房，對(duì)海景房有偏愛(ài)。一般不買房或只考慮買小戶型酒店式公寓。一般在北海逗留一周或半月，來(lái)時(shí)住賓館或托朋友找酒店式公寓。投資度假兩相宜，追求低總價(jià)，低首付。一般為江浙、福建、廣東、北京、上海、山西投資客。一般在2006-2007年快速漲價(jià)期購(gòu)買。購(gòu)買緊湊型兩房/一房/酒店式公寓/低價(jià)鄰海別墅。外地投資客追求低總價(jià)、低首付，要求精裝修、良好物管、代出租。本地原住民一般不買房，住自建小樓。但富裕原住民（生意人）除自建小樓外，一般購(gòu)買1-2套房產(chǎn)作投資。一般在2004-2006年復(fù)蘇期購(gòu)買。新政后購(gòu)買較少。外地來(lái)北海工作者、下面縣市生意人。這批人群因?yàn)楣ぷ餍枰毡橛匈I房安家落戶的需求。一般買在市中心繁華區(qū)。早期購(gòu)買者買大三房四房，后期購(gòu)買者因?yàn)榭們r(jià)原因買兩房三房。外地養(yǎng)老度假客戶外地度假客戶外地投資客戶本地富裕原住民外地來(lái)北海工作者賣給誰(shuí)？第三十二頁(yè)，共三十九頁(yè)。北海樓盤(pán)普遍產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平不高。

北海樓盤(pán)普遍設(shè)計(jì)水準(zhǔn)低，樓盤(pán)布局較死板，缺乏優(yōu)良的建筑規(guī)劃。園林只是種綠化而已，根本談不上設(shè)計(jì)，比較原始。戶型設(shè)計(jì)也比較單調(diào)，除了有入戶花園，缺少空中院館/挑空露臺(tái)/贈(zèng)送大露臺(tái)/主臥帶露臺(tái)/送夾層等創(chuàng)新設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)和建筑排布較死板開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？園林粗糙缺乏設(shè)計(jì)感戶型設(shè)計(jì)中規(guī)中矩第三十三頁(yè)，共三十九頁(yè)。產(chǎn)品開(kāi)發(fā)環(huán)境評(píng)價(jià)解決開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品問(wèn)題發(fā)現(xiàn)一：配套成熟度開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目銷售有較大影響

發(fā)現(xiàn)二：客戶對(duì)目前北海的產(chǎn)品檔次不太滿意

發(fā)現(xiàn)三：北海的海景資源為客戶所關(guān)注發(fā)現(xiàn)四：創(chuàng)新型產(chǎn)品的市場(chǎng)關(guān)注度較高發(fā)現(xiàn)五：戶型設(shè)計(jì)以二房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)為主發(fā)現(xiàn)六：北海本地人買房者少，主要為度假養(yǎng)老或投資的客戶購(gòu)買發(fā)現(xiàn)七：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格差異較大，不同區(qū)域位置的樓盤(pán)價(jià)格差異明顯開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品？第三十四頁(yè)，共三十九頁(yè)?？傮w供應(yīng)大總體供應(yīng)量大；單體規(guī)模??；戶型面積集中在120—160平米以前供應(yīng)以多層為主，現(xiàn)高層逐漸增多需求增長(zhǎng)總體需求增扎國(guó)內(nèi)；宏觀政策可能影響需求；新政前北海樓市需求比較旺盛，大多數(shù)樓盤(pán)不愁賣；新政后樓盤(pán)銷售放緩。投資者需求以2房/3房/公寓為主；自住客以3房為主。以投資客為主本地客成長(zhǎng)投資客占60%；大多數(shù)客戶為候鳥(niǎo)型，買房主要用來(lái)度假旅游居??；看中租金和售價(jià)比。雖然新政對(duì)市場(chǎng)有影響，但由于北海房?jī)r(jià)基數(shù)低，投資者仍認(rèn)為可升值。北海自住客開(kāi)始增長(zhǎng)。需求客戶供應(yīng)北海房地產(chǎn)總發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)：北海房地產(chǎn)長(zhǎng)久以來(lái)有獨(dú)特的三多現(xiàn)象一是小規(guī)模樓盤(pán)多，10畝、20畝的小盤(pán)比比皆是；二是宅基地自建房多；三是存量盤(pán)多。第三十五頁(yè)，共三十九頁(yè)。多個(gè)因素支撐北海房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)北海經(jīng)濟(jì)發(fā)展及外來(lái)投資增幅加大。一是北海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，各行業(yè)出現(xiàn)了共同發(fā)展、投資同時(shí)增長(zhǎng)的局面，如港口的建設(shè)加快，吞吐量加大，依托港口的物流、工業(yè)增長(zhǎng)快速，水產(chǎn)品的深加工業(yè)得到有效發(fā)展，旅游產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)也有了質(zhì)的提升等等；二是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)得到了加強(qiáng)，據(jù)測(cè)算，今年北海的GDP將超過(guò)200億元人民幣，市民購(gòu)買能力整體得到提高；三隨著幾大項(xiàng)目及配套項(xiàng)目等的陸續(xù)建成投產(chǎn)，兩年后北海的就業(yè)及市民的購(gòu)買能力將再次提高。出現(xiàn)前所未有的發(fā)展機(jī)遇。中國(guó)—東盟自由貿(mào)易區(qū)、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立已經(jīng)成為我國(guó)的一項(xiàng)外交策略，加快該地區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為勢(shì)所必然，將北部灣發(fā)展成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新一極是中央的定位。從目前來(lái)看，東盟自貿(mào)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)取得成效，泛北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)必將加快推進(jìn).第三十六頁(yè)，共三十九頁(yè)。多個(gè)因素支撐北海房地