萬科房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)分析報(bào)告一.企業(yè)簡介

(一)企業(yè)概況

萬科集團(tuán)股份有限公司成立于1984年5月,以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù),是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。至2003年6月30日止,公司總資產(chǎn)94.73億元,凈資產(chǎn)42.85億元。

1988年12月,公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股,集資人民幣2,800萬元,資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)?？焖贁U(kuò)大。1991年1月29日本公司之A股在深圳證券交易所掛牌交易。

1991年6月,公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股,集資人民幣1.27億元,公司起先跨地域發(fā)展。

1992年底,上海萬科城市花園項(xiàng)目正式啟動(dòng),大眾住宅項(xiàng)目的開發(fā)被確定為萬科的核心業(yè)務(wù),萬科起先進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。

1993年3月,本公司發(fā)行4,500萬股B股,該等股份于1993年5月28日在深圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元,主要投資于房地產(chǎn)開發(fā),房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月,公司增資配股募集資金人民幣3.83億元,主要投資于深圳住宅開發(fā),推動(dòng)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個(gè)臺階。2000年初,公司增資配股募集資金人民幣6.25億元,公司實(shí)力進(jìn)一步增加。

公司于2001年將干脆及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司,成為專一的房地產(chǎn)公司。

2002年6月,萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券,募集資金15億,進(jìn)一步增加了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實(shí)力。

公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域,1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù),截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā),2003年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州,目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴(kuò)展到15個(gè)大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢,公司樹立了住宅品牌,并獲得良好的投資回報(bào)。

二.企業(yè)財(cái)務(wù)分析

(一)償債實(shí)力分析

能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題,償債實(shí)力是確定企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的重要因素之一。下面從短期和長期兩個(gè)方面來分析萬科的償債實(shí)力。

1.流淌比率是一個(gè)重要指標(biāo),近年來該指標(biāo)呈波浪式變動(dòng)趨勢,07年流淌比率降低源于短期借款的增加,08年的回款狀況良好使其上升,09年降低0.58,但仍舊高于同年行業(yè)0.539的平均水平。由于存貨存在銷售及壓價(jià)的風(fēng)險(xiǎn),且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點(diǎn),因此速動(dòng)比率比流淌比率更具有參考價(jià)值。07年萬科經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大、項(xiàng)目儲(chǔ)備增加的同時(shí)也使短期借款、應(yīng)付賬款等流淌負(fù)債增加,因此指標(biāo)在07年降低了0.28,08年銷售狀況向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行業(yè)平均值。究其緣由,房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時(shí)只能計(jì)入流淌負(fù)債中的預(yù)收賬款,相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn),由于預(yù)售樓宇增加,09年流淌負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長3倍,萬科實(shí)際的償債實(shí)力因而得以提高,但反映在財(cái)務(wù)指標(biāo)上,則流淌負(fù)債增加,速動(dòng)比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關(guān)注反映經(jīng)營成果償還短期債務(wù)的實(shí)力的現(xiàn)金流淌比率,其現(xiàn)金償債實(shí)力較弱,但近年來呈上升趨勢。07年房地產(chǎn)項(xiàng)目支出增多,比率為負(fù),09年有所下降,但該年流淌負(fù)債結(jié)構(gòu)有所改變,流淌負(fù)債中預(yù)收賬款增長較多,但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說,萬科短期償債實(shí)力較好,且逐步提高,但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則,加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理。

2.長期償債實(shí)力

(1)資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長期債務(wù)的平安性,企業(yè)必需由有較為合理的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2來看,資產(chǎn)中流淌資產(chǎn)比重大,且大致呈上升趨勢,高于行業(yè)平均比重;大部分流淌資產(chǎn)由長期籌資而得,風(fēng)險(xiǎn)較小,屬穩(wěn)健型資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

資產(chǎn)分析:資產(chǎn)中長期投資,無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)比重較小,波動(dòng)幅度不大。在流淌資產(chǎn)中,存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增長而有所增長,同時(shí)貨幣資金量有所上升。緣由是房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn):首先,企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營業(yè)務(wù)成本,只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí),才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本,因此,房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額;其次,對于寫字樓項(xiàng)目,付款方式多為分期付款,所以寫字樓的銷售會(huì)給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬款。詳細(xì)到萬科,除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)以外,這也是其在近3年的戰(zhàn)略擴(kuò)張中不斷增加儲(chǔ)備的結(jié)果。近3年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高,但應(yīng)持續(xù)留意做好存貨的管理和銷售工作,提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款,由于其核心業(yè)務(wù)是商業(yè)住宅,所以應(yīng)收賬款在流淌資產(chǎn)中比重不大且近兩年來有所下降,可能是收款工作開展順當(dāng)。

負(fù)債結(jié)構(gòu)分析:①流淌負(fù)債結(jié)構(gòu):在借款中,短期借款占很大部分,但近年在資產(chǎn)中所占比重有所降低,說明其融資結(jié)構(gòu)改變,對短期借款有所限制,且短期借款一般采納抵押或擔(dān)保的方式取得,這是短期融資門檻提高的一個(gè)必定反應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大,也可能是商業(yè)信譽(yù)增加使其可以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題,應(yīng)引起重視。②長期負(fù)債結(jié)構(gòu):長期借款近年急劇上升,說明企業(yè)起先留意長期負(fù)債的融資方式,同時(shí)也可以看出近階段萬科對于資金需求的迫切。整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資漸漸轉(zhuǎn)向長期負(fù)債融資改變趨勢。在長期償債實(shí)力的分析中,資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受愛護(hù)的程度,是一項(xiàng)重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融資,但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率,為更大程度地利用財(cái)務(wù)杠桿供應(yīng)了空間,這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。

(2)資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率。萬科的融資成本呈上升趨勢。主要緣由是國家政策的改變,這將是將來行業(yè)發(fā)展的整體趨勢。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息實(shí)力,只要能按時(shí)付息就能借新債換舊債,維持債務(wù)實(shí)力。但萬科用經(jīng)營現(xiàn)金來償還債務(wù)的實(shí)力不穩(wěn)定。

綜上所述,金融政策的改變,對融資渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的改變,也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求,信貸門檻上升、信貸空間收緊是必定趨勢。企業(yè)面臨資金驚慌的壓力和過度依靠銀行信貸即以短期貸款為主的不確定風(fēng)險(xiǎn),有效解決多渠道融資,改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。

(二)營運(yùn)實(shí)力分析

營運(yùn)實(shí)力體現(xiàn)了企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)的實(shí)力,資產(chǎn)運(yùn)用效率高,則可以用較少的投入獲得較高的收益。下面從長期和短期兩方面來分析萬科的營運(yùn)實(shí)力:

1.短期資產(chǎn)營運(yùn)實(shí)力

(1)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)改變具有特別的敏感性,限制失敗會(huì)導(dǎo)致成本過度,作為萬科的主要資產(chǎn),存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大,存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速度,因此存貨的周轉(zhuǎn)率逐年下降若該指標(biāo)過小,則發(fā)生跌價(jià)損失的風(fēng)險(xiǎn)較大,但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快的增長,在業(yè)務(wù)量擴(kuò)大時(shí),存貨量是足夠貨源的必要保證,且存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品和已完工產(chǎn)品比重下降,在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升,存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因此,存貨周轉(zhuǎn)率的波動(dòng)幅度在正常范圍,但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用效率,留意獲得優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,加快項(xiàng)目的開發(fā)速度,提高資金利用效率,充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng),保持適度的增長速度。

(2)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7年來萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升(見表),緣由是主營業(yè)務(wù)的大幅上升,較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實(shí)施。

3.長期資產(chǎn)營運(yùn)實(shí)力

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來主營業(yè)務(wù)量的大幅增長所致,說明萬科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率,同時(shí)也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項(xiàng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的凹凸,該指標(biāo)(見下表)近年的下降趨勢主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降,但其毛利率,應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小,萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,必需改善存貨的管理。

總的來說,萬科的資產(chǎn)營運(yùn)實(shí)力較強(qiáng),尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營運(yùn)實(shí)力特別優(yōu)秀,堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲(chǔ)備和在建工程的增多,存貨管理效率下降較為明顯,因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低,管理層應(yīng)關(guān)注存貨的管理。

(三)盈利實(shí)力分析

盈利實(shí)力關(guān)系投資者的回報(bào),是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障,是企業(yè)至關(guān)重要的實(shí)力。

1.營業(yè)收入分析

營業(yè)收入是企業(yè)營銷實(shí)力的綜合反映,是獲利實(shí)力的基礎(chǔ),也是企業(yè)發(fā)展的根本。從下表可見,珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè)初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域?yàn)橹?以其他區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市為輔的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及不斷推動(dòng)的二線城市擴(kuò)張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。

2.期間費(fèi)用分析

期間費(fèi)用是企業(yè)降低成本的實(shí)力,與技術(shù)水平,產(chǎn)品設(shè)計(jì),規(guī)模經(jīng)濟(jì)和對成本的管理水平親密相關(guān)。在營業(yè)費(fèi)用增長率有所降低的3年間,銷售增速仍保持上升態(tài)勢,除市場銷售向好外,還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下表可見,管理費(fèi)用的增長幅度不小,良好的管理關(guān)當(dāng)然是企業(yè)發(fā)展的核心,但也應(yīng)進(jìn)行適度的限制。由于房地產(chǎn)業(yè)須要大量資金作后盾,銀行借款利息大量資本化的同時(shí)也存在大量的銀行存款。因此,萬科在存在大量借款的狀況下,其財(cái)務(wù)費(fèi)用卻為負(fù)數(shù),管理層應(yīng)留意提高資金利用效率。

3.主營業(yè)務(wù)利潤及利潤構(gòu)成分析

主營業(yè)務(wù)利潤率分析:由下表可見,06-09年銷售毛利率漸漸增長。07年依據(jù)市場供需兩旺,房價(jià)穩(wěn)步上升的改變以及對將來市場土地資源稀缺性的預(yù)期,企業(yè)調(diào)高了部分項(xiàng)目的售價(jià),項(xiàng)目毛利率明顯增長。08年凈資產(chǎn)收益率為近年來最高點(diǎn),效益取得長足進(jìn)步。其項(xiàng)目階梯形的收入,具有穩(wěn)定性和較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力,抹平了行業(yè)波動(dòng)帶來的影響。

利潤構(gòu)成分析:萬科主營業(yè)務(wù)利潤呈上升趨勢,其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為其主要來源,毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢,而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利實(shí)力有待加強(qiáng)。2006年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長,同時(shí)投資收益的比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重漸漸削減。

4.盈利實(shí)力指標(biāo)

(1)資產(chǎn)酬勞率和凈資產(chǎn)酬勞率。這兩項(xiàng)指標(biāo)呈上升趨勢(見下表)。說明企業(yè)盈利實(shí)力不斷提高。

(2)經(jīng)營指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)收益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動(dòng)幅度較大,說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性,存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。這種不確定性主要是由于增加存貨所致,因此,萬科應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理,降低市場風(fēng)險(xiǎn),提高運(yùn)作效率,保證業(yè)務(wù)開展的敏捷度。例如,08年,加強(qiáng)對項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的管理,加快銷售,對不同的采納不同的租售策略,進(jìn)一步消化現(xiàn)房庫存,加快項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)速度;09年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工安排,以削減現(xiàn)金支出,都取得了不錯(cuò)的效果。

每股收益07年的大幅下降是由于06年實(shí)行了10增10的股票股利政策,因此,實(shí)際股東的收益還是增長了。該指標(biāo)始終保持較平穩(wěn)的態(tài)勢,在不斷增資的狀況下,仍能保持肯定的每股收益,說明萬科有較強(qiáng)的獲利實(shí)力。09年行業(yè)平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低,主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī)模擴(kuò)大,其次,反映了萬科獲得現(xiàn)金實(shí)力偏低。

通過以上分析可見,萬科擁有較強(qiáng)的獲利實(shí)力,且這種獲利實(shí)力有很好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田改變的十年,萬科始終保持了很高的盈利水平,除了市場強(qiáng)大需求外,說明其擁有很高的管理水平和決策實(shí)力,另外,規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長盛不衰的秘訣。

(四)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢分析

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過程中,既要考慮企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高企業(yè)市場地位,又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競爭領(lǐng)域和將來擴(kuò)張的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長和實(shí)力的提高,保證企業(yè)在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)長盛不衰。

企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對將來未知環(huán)境的適應(yīng),使企業(yè)得以進(jìn)一步運(yùn)行,實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的須要,又要考慮將來發(fā)展的須要;不能以犧牲后期的利益為代價(jià),來換取現(xiàn)在的發(fā)展,滿足現(xiàn)在利益。同時(shí)可持續(xù)發(fā)展也包括面對不行預(yù)期的環(huán)境震蕩,而持續(xù)保持發(fā)展趨勢的一種發(fā)展觀。

企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運(yùn)行的指導(dǎo)思想,它是對處于不斷改變的競爭環(huán)境之中的企業(yè)的過去運(yùn)行狀況及將來運(yùn)行狀況的一種總體表述。

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略特別繁雜,但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特性來論述的。依據(jù)國內(nèi)外探討者和實(shí)際工作者的總結(jié),可以把企業(yè)并購區(qū)分為以下幾種類型。

企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。

(1)創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問題是有效益,有效益不僅要有體制上的保證,而且必需不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新的企業(yè),才能保證其效益的持續(xù)性,也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購,是指生產(chǎn)或經(jīng)營同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購。

(2)文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對紛繁改變的內(nèi)外部環(huán)境,企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。

(3)制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。

(4)核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

企業(yè)核心競爭力是指企業(yè)區(qū)分與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對競爭實(shí)力。而企業(yè)核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競爭力。

(5)要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素:人力、學(xué)問、信息、技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營銷。

房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個(gè)根本特點(diǎn):首先,住宅兼有社會(huì)和投資屬性,是生活必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素,也投資獲利的載體。其次,中國正處于城市化進(jìn)程中,居民的購買力穩(wěn)步增長,住房貨幣化改革的進(jìn)一步深化和購房信貸業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動(dòng)住宅需求長期持續(xù)增長。鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位,政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不行忽視的一個(gè)重要因素,但它的動(dòng)身點(diǎn)是防范市場波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺、消費(fèi)者品牌意識的不斷強(qiáng)化,將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機(jī)制的運(yùn)行。因此,商品住宅市場在將來十年仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)之一。對于透亮度高、獲得投資者信任,擁有管理、團(tuán)隊(duì)、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢的萬科來說,國內(nèi)市場的發(fā)展前景是良好的。

而從金融市場和消費(fèi)者偏好兩個(gè)角度來看,行業(yè)發(fā)展的廣袤前景和集中化的必定趨勢供應(yīng)了廣袤的空間和巨大機(jī)會(huì)的同