美國房地產金融機制的啟示2003-05-09：《中國房地產金融》2003年第2期美國的住宅金融機制是在政府干預和市場調節(jié)下發(fā)展成熟起來的，其成功的運作模式在弱化和規(guī)避住房金融風險等方面發(fā)揮了重要作用。因此，借鑒美國的經驗，對促進我國房地產金融業(yè)的發(fā)展，啟動我國的住房消費有著重要意義。一、美國的住房金融機制的構成20世紀60年代以來，美國居民的住房自有率大幅提高，跟它高度發(fā)達的住房抵押貸款機制是密切相關的。住房抵押貸款是購房人以所購住房為抵押，向金融機構申請貸款來支付該住房的購房款的一種住房金融類型，主要包括三個主體：放款人、購買人以及從事抵押貸款交易的機構。在這種機制下，相應地形成了美國住宅金融的一級市嘗二級市場和住房抵押保險市常自1965年美國家庭住房自有率就達到63．0％，至2001年達到67．8％(資料來源：美國國家統(tǒng)計局)。1．豐富的資金來源(一級市場)一級市場是直接發(fā)放貸款的市場，由集蓄貸款協會、商業(yè)銀行、互助儲蓄銀行、人壽保險公司、抵押銀行等構成。表1未清償抵押貸款來源(1960～1981年)單位：億美元幕查儲蓄傳互助洗商業(yè)厭人壽哥政府當縣柱年份并貸款穿儲蓄肢盛保險獨支持謀其他灌招總計蕉稱協會鍬銀行隨銀行繁公司煩機構中燦醬1960遍55.4煉20.6董19.2喜24.9熱7.1善14.7弦141.9寶1965戰(zhàn)94.2擁33.8挎30.4透29.6脖6.6釣25.9渴220.5企1970蓮124.5租42.1歌42.3驟26.8句24.7畏37薯297.4姥1975旅223.9竭50晉77對17.6乓66睬47.6鵝482.1托1978串356.1步63.3淡129.2筍14.4殘119.6黃70.9鐵753.5笨1981僵433.1燦68.2仇170組17.2催209.7貧140.3護1038.5資料來源：美國國家統(tǒng)計局儲蓄貸款協會大多是地方所有的私營機構，吸收個人存款，然后發(fā)放長期貸款，主要用于房屋建造、購買、修繕。商業(yè)銀行除了直接向消費者發(fā)放住房信貸外，還向有關的經銷商購買抵押貸款票據。人壽保險公司中向房地產公司提供貸款，把它作為一種投資形式，以適應經濟條件的變化，而更好地調節(jié)所持有的有價證券的價值。政府支持機構的貸款主要滿足消費信貸短缺的農村和小城市的退伍軍人的要求。抵押銀行通過向商業(yè)銀行借款來發(fā)放貸款，其借貸的利息差為倉儲利潤，用來維持其放貸服務。2．完備的二級市場二級市場是出售抵押貸款的市場，主要由抵押貸款的保險機構和從事二級抵押市場交易的機構組成。二級市場的運作使一級市場有了長期穩(wěn)定的資金來源?，F在，全美國的二級市場主要由這三家機構壟斷：政府全國抵押協會、聯邦全國抵押協會、聯邦住宅貸款抵押公司。聯邦全國抵押協會(FNMA)，它主要是依嚴格條件購買FHA和VA提供的貸款，也擔負為傳遞證券按期支付本息提供擔保的職責。政府全國抵押協會(GNMA)：它不購買抵押貸款，而是發(fā)行以抵押貸款為擔保的長期證券，提供擔保的機構主要是FHA和VA。聯邦住宅貸款抵押公司(FHLMA)，它主要從儲貸協會、儲蓄銀行、抵押銀行等購買抵押貸款，然后將貸款通過抵押參與證的辦法再次轉讓出售，聯邦住宅貸款抵押公司負責及時向投資者轉付收到的抵押貸款的利息和本金。3．健全的保險市場保險市場為一級市場和二級市場提供安全保證。在一級市場上，當貸款數額占所購房價的80％以上時，金融機構就必定要求借款人投保。保險不僅轉移了金融機構的風險，也有利于抵押證券在二市場上的發(fā)行。在一級市場上，聯邦住房管理局(FHA)、退伍軍人管理局(VA)等這樣的政府擔保機構，它們?yōu)樽》康盅嘿J款提供保證保險。FHA的保險對象主要是購房債務支出占家庭收入29％～41％的中低收入居民的住房貸款。FHA為抵押貸款提供100％的擔保，但其擔保對象必須經過嚴格的審核。VA只對住房抵押貸款的部分實行擔保，擔保的比率視抵押貸款金額的大小而定。在二級市場上，政府全國抵押協會(GNMA)、聯邦全國抵押協會(FNMA)、聯邦住宅貸款抵押公司(FHLMC)等提供擔保，目的是加強FHA、VA保險的抵押貸款在二級市場的流動。壓此外，還有一蕩些私營保險機瞞構，成為保險結市場的有力補錢充。私營保險霸不只是局限于抹中低收入者，時可以是任何具網有支付能力的令購房者。其理素賠方式有兩種凳：一種是向貸險款機構支付全敞部款額，擁有椅房屋所有權；蔽另一種是支付餐貸款額鼠的虧2挽0衰％險～唐3樸0賊％，讓貸款機勵構擁有房屋產交權催。快俯表厘2199尚3沙～翻199悅6乳年美國新增抵順押貸款保險金熱額培(蘭單位：百萬夠元學)仙男年份速FHA沿VA水私營保險幼私營保險啟喇釣綁耳聲的份額旁1993男79131驅41581兵136767桌53.10%蝕1994揀91622圖49474鈔131402倍48.20%扮1995睜45311腥23940大109625觀61.30%歷1996等71617駝33358恨126972課54.70%請二、美國住房漿金融機制的具染體運作圖1涌一級市場的運驕作：一級市場百住房抵押貸款放的核心是抵押宜貸款的發(fā)行銀劑行和購房人。她在抵押貸款生濫效前，購房人登到保險公司投投保，抵押貸款建生效后，購房池人有投保并交爭保費的義務，兇保險的受益人狼為抵押權人、次購房人。其中趕銀行為第一受倉益人，發(fā)生投鹽保標的事故后虛，保險公司有粱優(yōu)先賠償損失親的義務。銀行廚首先受償，在撲賠償超過債務語后，購房人才梢能受償負。沸飲在抵押貸款中劉，購房人以購連房合同和房屋岸產權證換取抵思押權人的貸款筒，購房者得到革的是房屋產權萬證及抵押貸款鞠的合同承她諾形(脆還本付未息碧)但，付出的是資肺金。正常情況異下，抵押人按松約還本付息，堆到期取得房產略權，銀行收回洞本金和利息留。拒謠二級市場的運傻作：債券投資臥者，抵押貸款毛的發(fā)行銀行以甘及作為中介的黃擔保保險機構賴，它們同一級花市場的主體抵竭押貸款的發(fā)行蟲銀行、購房者況成為一個完整葛統(tǒng)一的市常發(fā)運行銀行是聯系斑一、二級市場廚的紐帶青。如住由于房地產市耽場與資金市場管緊密相連，房準地產依賴長期僚貸款。一級市議場上如果因為潛銀行長期缺乏模信貸資金，就狠會造成資金緊奔縮，資金利率卷上升，相應導西致借款成本上琴升，取得貸款激變得困難，房鉛產需求就會下蹈降。因此，發(fā)捐行銀行將已抵慈押的房地產債飼權讓渡給抵押茄貸款的交易機明構，這些機構日在二級市場上誠將成千上萬的陰債權，打包推潤向金融市核場遵(忽即抵押貸款證折券爽化資)原，從金融市場昌吸收資金投到庫房地產抵押貸榜款的發(fā)行銀行窄。春斜三、從美國住謙房金融機制得躁到的啟示傷美國在住房金低融體系中樹立買了蒜“煌市場機制與政侄府干預相結搏合紅”懇的良好典范，護使住房金融體警系穩(wěn)步發(fā)展并勝日趨成熟。目惕前，我國的住剝房抵押貸款以拜成倍的速度增鳴長，截裁至寒200角2習年寬3墓月，我國的住弦房抵押貸款市張場大概江有訴650安0把億左右。但由將于我國住房金精融機制的不成方熟，形成住房薦市場上強大的腸消費需求和有鞭支付能力的需增要相對不足的啦矛盾，造成我鏟國住房消費發(fā)浪展緩慢。因此挖，我們總結了區(qū)美國房地產金庫融機制的經驗驕，提出一些促紙進我國住房金腫融和住房消費鷹發(fā)展的建議打：團嘩1撥．政府介入住叛房金融市場是貴必要的，但必圖須符合市場機歉制的原則挑政府介入有兩環(huán)種形式：一種遇是直接干預，浴一種是間接干鴿預。美國政府票對房地產金融仰的干預則是建處立在高度發(fā)達苦的市場體制下刻的，是間接干焦預。我國正處例于經濟轉軌時紡期，我國市場佛經濟體制的特焰征是參與市場柄交易主體地位綠的平等。因此旱，從經濟體制況改革的目標看攻，我們對住房虎金融的干預也稠應該是間接調鐵控為主。政府屠應該通過完善作市場的基礎設滾施和體制的建蕩設來促進住房僵金融體制改革萄的深化，并盡罪可能避免扭曲緣市場的行為測。俱作2忌．政府可以成脂立專門機構為溜居民貸款提供列但保和保險，鑒促進二級市場罪的發(fā)展壟政府成立專門哄擔保機構為居垮民住房貸款提證供擔保和保險黎，可以使貸款錢者遇到拖欠和冰違約風險時，敢免受直接經濟蜓損失。我們應烈當建立類既似帶FH符A足和眾V玉A夢這樣的政府擔豐保機構，專門恩對中低收入庭梢的住房抵押貸稠款提供但保，父使它在二級市摸場的發(fā)展中擔蹄當重任，并推憂動住房金融體傾系的形成和發(fā)烈展際。抓民二級市場的流指動性強弱與否斗，直接關系到腿住房抵押貸款偷資金來源大小盤以及住房金融綠的宏觀風險。丑目前，我國的陷商業(yè)銀行發(fā)放關的住房抵押貸嬌款已經積累了同一定的規(guī)模，嫩由于這幾年利堆率處在不斷下歐調的過程中，諷再加上宏觀經刺濟不景氣，可哀貸項目偏少，鴉因此住房抵押件貸款短存長貸已的不匹配風險執(zhí)目前還沒有體碰現出來。但是戰(zhàn)，隨著抵押貸尚款規(guī)模的不斷淹增長，在利率盛上漲的情況下爬，這些金融機洽構將面臨很大耀的風險，因此悄，提高抵押貸穗款的流動性就耳成為了化解金磚融風險的一個咸很重要方面。唯要解決流動性目的問題，從國巷際金融發(fā)展的錄趨勢來看，無徐非就是抵押貸唯款證券化。抵金押貸款的證券倍化，要求對抵散押貸款進行集烏合，增強信用匹等級，以便在答二級市場上出糾售。政府機構郵或者準政府的暢機構在信用增記強的過程中可如以發(fā)揮獨特的朝作用，并且還億可以通過設立分證券發(fā)行標準捏，從而擴大抵丟押貸款的證券而化事。至憲3掌．培育多層次稠、多種類的消校費信貸主體色我們看到，美飯國提供消費信融貸的主體非常削多，包括金融鑒結近構虹(季如商業(yè)銀行、蒼儲蓄銀行默等娘)凍和非金融機細構丸(隸如保險公司憐等厘)專。而我國提供雕消費信貸的主借體則過于集中趴，基本限于四拘大國有專業(yè)銀冒行，其他金融織機構介入少。辯以建設銀行為親例，它的個人葡抵押貸款業(yè)務凱只占全行貸款像業(yè)務訊的辟1乒％，更不用說晝涉及這一行業(yè)販比較晚的中國保銀行和中國農墻業(yè)銀行。因此桐，我們應該鼓桑勵更多的金融可機構和非金融衫機構提供消費霧信貸臘。召掛我國住房抵押嫁貸款的發(fā)展給玩我國保險業(yè)提版供了很大的發(fā)垂展空間。我們理認為，當前除刺了開展財產保足險及信用保證域保險以外，保扶險公司可以積澤極嘗試開辦壽炕險抵押貸款。椅在歐洲一些國因家，尤其是荷防蘭，普遍將住要房抵押貸款與脈人壽保險相結浙合，借款人獲急得住房抵押貸催款后，每月支度付的費用由兩錦部分組成：本敲金和利息。其哈中利息付給銀刪行，本金則交辣給保險公司，骨貸款到期，保鋼險公司將本金企全部交還銀行扯。這種做法，乏對貸款方來講撓，它避免了借崗款人健康狀況妻帶來的風險，雅到期由保險公扔司交還全部本呢金；對借款方福來講，它在轉末移貸款風險時茄，給借款人送甲上了一份人壽會保險；對保險森公司來說，每答月收到的本金素可能帶來盈利找。夢那就目前國內的濤情況來看，人滾保、太保、平辭保等幾家大保由險公司涉足房賽地產領域還屬續(xù)于起步階段，黃所以這些保險雁公司可以嘗試賭借鑒荷蘭的經私驗，開辦類似腔業(yè)務，促進住猴房消費發(fā)展卻。元輸4滾．構造完善的廟金融市場環(huán)境怪，加快住房金艇融市場的發(fā)展慕隨著居民收入長的提高，居民尋住房消費由集鋸團購買逐步向競個人購買轉移錫，住房抵押貸盒款大幅增長，瞧客觀上存在著遇銀行減少金融的風險