“紅五月”樓市交投仍具韌勁觀點(diǎn)摘要房地產(chǎn)投資保持堅(jiān)挺，開竣工仍然較弱商品房銷售持續(xù)強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)增速持穩(wěn)房企資金面不緊，主要由銷售帶動(dòng)預(yù)計(jì)竣工與銷售缺口有望小幅收窄正文6月16-17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況、5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，以下為本期數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)。1、房地產(chǎn)投資保持堅(jiān)挺，開竣工仍然較弱1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資54318億元，同比增長(zhǎng)18.3%；比2019年1-5月份增長(zhǎng)17.9%，兩年平均增長(zhǎng)8.58%。房地產(chǎn)投資兩年復(fù)合增速保持堅(jiān)挺，且較上月繼續(xù)走高，主要源于持續(xù)較高的施工強(qiáng)度。1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積839962萬平方米，處于歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)10.1%；兩年復(fù)合增速6.16%，雖有所放緩，但連續(xù)五個(gè)月穩(wěn)定在6%的平臺(tái)以上。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)開發(fā)投資也有支撐。參考1-4月土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)14.2%、兩年平均增長(zhǎng)9%，主要受益于去年下半年高拿地的滯后效應(yīng)。不過從當(dāng)前拿地情況來看，1-5月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4396萬平方米，同比下降7.5%；土地成交價(jià)款1931億元，下降20.5%。5月當(dāng)月土地購(gòu)置面積和成交價(jià)款均不及去年，僅略好于2019年，可能對(duì)后續(xù)開發(fā)投資增速形成擾動(dòng)。房屋新開工和竣工情況仍然較弱。1-5月份房屋新開工面積74349萬平方米，增長(zhǎng)6.9%，兩年復(fù)合平均增速僅-3.47%；房屋竣工面積27583萬平方米，增長(zhǎng)16.4%，兩年平均增長(zhǎng)1.63%。作為施工的一頭一尾，開工和竣工情況持續(xù)較弱，對(duì)形成供給有負(fù)面影響。圖1：房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)與單月增速（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心2、商品房銷售持續(xù)強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)增速持穩(wěn)1-5月份，商品房銷售面積66383萬平方米，同比增長(zhǎng)36.3%；比2019年同期增長(zhǎng)19.6%，兩年平均增長(zhǎng)9.35%。商品房銷售額70534億元，增長(zhǎng)52.4%；比2019年同期增長(zhǎng)36.2%，兩年平均增長(zhǎng)16.72%。商品房銷售面積兩年復(fù)合增長(zhǎng)率沒有繼續(xù)下降，而是與上月相當(dāng)、有微幅上升，銷售額兩年平均增速也僅有稍許下降，表征房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售仍然較強(qiáng)。銷售較強(qiáng)與竣工偏弱相互交織，庫(kù)存水平自年初以來正在持續(xù)下降。5月末，商品房待售面積51026萬平方米，比4月末減少410萬平方米。5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格增速總體持穩(wěn)。其中，新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅0.5%，與上月持平；二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅0.3%，較上月收窄。新房和二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為4.5%和3.5%，均較上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)強(qiáng)勁，對(duì)比開竣工數(shù)據(jù)的不理想，房?jī)r(jià)面對(duì)供需兩端擠壓，仍有上行壓力。4月末政治局會(huì)議精神表明，中央已經(jīng)開始重視學(xué)區(qū)房炒作問題，相關(guān)調(diào)控和整頓將更有針對(duì)性，反映為二手房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨穩(wěn)趨緩。圖2：商品房銷售面積與銷售額增速（%）圖3：70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格指數(shù)增速（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心3、房企資金面不緊，主要由銷售帶動(dòng)1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金81380億元，同比增長(zhǎng)29.9%；比2019年同期增長(zhǎng)22.0%，兩年平均增長(zhǎng)10.5%。開發(fā)企業(yè)資金面依然“不緊”，這與房地產(chǎn)融資管控的“緊”并不矛盾。從開發(fā)企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)來看，國(guó)內(nèi)貸款共10873億元，僅增長(zhǎng)1.6%；而占比最大、增長(zhǎng)最快的部分是定金及預(yù)收款，共31738億元，增長(zhǎng)62.9%，與銷售火熱密不可分。房貸利率繼續(xù)走高也是樓市資金管控收緊的表現(xiàn)。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，5月首套房和二套房貸利率分別為5.33%和5.61%，均是從2月份起連續(xù)第四個(gè)月抬升。在房地產(chǎn)金融管控持續(xù)強(qiáng)化疊加之下，銀行普遍收緊住房信貸，上調(diào)房貸利率。

圖4：房地產(chǎn)開發(fā)資金來源占比（%）數(shù)據(jù)來源：WIND，交行金研中心4、預(yù)計(jì)竣工與銷售缺口有望小幅收窄預(yù)計(jì)后續(xù)施工力度保持較高水平，支撐開發(fā)投資韌勁不減；土地端對(duì)開發(fā)投資的貢獻(xiàn)作用則相對(duì)減弱，且由于集中供地等因素在個(gè)別月份有所擾動(dòng)。較快施工也將促進(jìn)后續(xù)竣工面積邊際修