岳陽市進入研究目錄一、核心結(jié)論二、城市宏觀分析三、城市房地產(chǎn)市場分析3一、核心結(jié)論1、基本概況：岳陽市是湖南省省內(nèi)第二大經(jīng)濟體，省域副中心城市，中國著名的港口城市，2019年GDP全省第二（3780億元，人均6.5萬元），是全省政治、經(jīng)濟、文化中心；2、規(guī)劃方向：以中心城區(qū)（岳陽樓區(qū)）為核心圈，以經(jīng)開區(qū)、南湖新區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)為內(nèi)圈，以臨湘市和岳陽縣為外圈的“1+4+2”格局；3、核心配套：高鐵、城陵磯碼頭、機場、京港澳高速及復(fù)線。岳陽是湖南“3+5”城市群規(guī)劃重要的交通樞紐；4、人口：2019年末岳陽市全市常住人口577萬人，增速-0.3%，總?cè)丝诜€(wěn)定，城鎮(zhèn)化率59.2%，小學生在校人數(shù)35.8萬人，增速0.8%，連續(xù)五年保持增長；高校畢業(yè)生5萬人，增速-0.6%；2019年末岳陽樓區(qū)常住人口105萬人，增速8.18%；5、經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)：以石油化工為優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)，年產(chǎn)值1025億元（2018年）；城市共有2個國家級新區(qū)，年產(chǎn)值2600億元；當前重點培育現(xiàn)代物流、電子信息、智能制造、生物醫(yī)藥等新興產(chǎn)業(yè)；1、樓市政策：土拍規(guī)則為價高者得；不限購，限貸，取得產(chǎn)權(quán)證后滿兩年可售；2、競爭格局：前三名（恒大/碧桂園/融創(chuàng)）市占率共29.83%，頭部陣列差距有所縮短，房企間競爭加劇；3、市場存量：岳陽市主城區(qū)①在售存量257萬㎡；去化周期9個月；總存量705萬㎡，去化周期24.7個月；

岳陽樓區(qū)在售存量215萬㎡；去化周期8.7個月，總存量505萬㎡，去化周期20.4個月。4、土地市場：岳陽市主城區(qū)②供應(yīng)565萬㎡，成交475萬㎡，成交樓面均價1702元/㎡，平均溢價率1.08%；

岳陽樓區(qū)供應(yīng)356萬㎡，成交256萬㎡，成交樓面均價2478元/㎡，平均溢價率0.25%；5、住宅市場：2019年岳陽樓區(qū)供應(yīng)168萬㎡，成交109萬㎡，供求比1.54，成交均價7593元/㎡（同比+0.2%）；6、成交結(jié)構(gòu)：近一年岳陽樓區(qū)的成交明細表明，90-140㎡成交占比迅速上升至84.7%，120-130㎡為成交主流，占總成交量的31.2%，80㎡以下迅速萎縮；總價段集中在60-110萬元。一、城市分析結(jié)論二、市場分析結(jié)論注：①截至日期：2020.9.30;岳陽市主城區(qū)：岳陽樓區(qū)、經(jīng)開區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)、南湖風景區(qū)、岳陽縣（預(yù)計2025年納入岳陽市都市區(qū)）；②數(shù)據(jù)日期范圍：2019.1.1-2020.9.304一、核心結(jié)論三、投資策略與建議進入策略地段/板塊：重點關(guān)注老城區(qū)（岳陽樓區(qū)）及經(jīng)開區(qū)項目；產(chǎn)品類型：以我司剛需和剛改住宅產(chǎn)品滿足市場剛改和改善性需求；項目類型：首進重點跟進快速開發(fā)回正高周轉(zhuǎn)項目和具有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟊P項目；機會分析城市：湖南省副中心城市，經(jīng)濟全省第二，主城區(qū)岳陽樓區(qū)人口聚集效應(yīng)明顯；開發(fā)：岳陽樓區(qū)老舊自建房多，房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚；近期土地供應(yīng)較少且基本全部為棚改地塊，棚改停止后存在短期拿地機會。市場：2019年以來市場下行，商品房、土地市場量價齊低，可抓住市場低位機會；客戶：岳陽樓區(qū)改善需求較大，品質(zhì)樓盤較少，品質(zhì)盤去化較快；難點/風險岳陽市近兩年房地產(chǎn)市場供大于求，需警惕市場繼續(xù)下行風險；岳陽樓區(qū)品牌房企大盤多（恒大、融創(chuàng)、金茂），后期未開發(fā)存量較大；株洲湘潭岳陽益陽常德張家界湘西土家族苗族自治州懷化邵陽婁底衡陽永州郴州長沙5二、城市宏觀分析|基本情況城市概況：岳陽，長江中游城市群核心成員之一，湖南首位門戶城市，湖南省域副中心城市；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)：2019年度指標數(shù)據(jù)增速（%）省內(nèi)排名GDP3780億元82常住人口577萬人-0.35人均GDP6.5萬元7.74商品住宅成交面積244萬㎡12.65商品住宅成交金額179億元13.64商品住宅成交均價7345元/㎡0.82長株潭城市群駕車1.5h高鐵30min環(huán)長株潭城市群岳陽樓區(qū)自然資源旅游資源聚集且能級高：岳陽樓、汴河街、南湖廣場，部分自然資源年代久遠，具有規(guī)模效應(yīng)，聚集了大量人口。岳陽市下轄區(qū)域面積：全域面積15019平方公里;市轄區(qū)：岳陽樓區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū);下轄縣：岳陽縣、湘陰縣、平江縣、華容縣；縣級市：汨羅市、臨湘市；注：除此之外，在行政區(qū)中設(shè)立行政管理區(qū)（管理委員會），其中包括：岳陽經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)（岳陽樓區(qū)）、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)（云溪區(qū)）、南湖新區(qū)（岳陽樓區(qū)）和屈原管理區(qū)（汨羅市）；二、城市宏觀分析|基本情況7二、城市宏觀分析|發(fā)展歷程城市建設(shè)主要發(fā)展階段2003年以前：一江兩岸，沿著洞庭湖江兩安，中心城區(qū)單核發(fā)展；2003年-2010年：一江兩岸、城西（君山區(qū)）、城北（云溪區(qū)）與城東（經(jīng)開區(qū)）片區(qū)推進；2010年以后：城市發(fā)展重心東拓南移，高鐵時代加速城市繼續(xù)向東，近期岳陽重心北移，岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)三區(qū)向心融合。一個核心：岳陽樓區(qū)東拓-經(jīng)開區(qū)、北進-城陵磯、南延-湖濱片區(qū)、西連-君山區(qū)、中提-岳陽樓區(qū)君山區(qū)云溪區(qū)岳陽樓區(qū)8二、城市宏觀分析|規(guī)劃方向城市價值由雙軸線向南北擴張，南向老城外延區(qū)往湖濱版塊發(fā)展，北向新城外延區(qū)往城陵磯發(fā)展，未來為產(chǎn)業(yè)新城-城市副中心，東向高鐵新城（經(jīng)開區(qū)）打造，配套短期難以落地，區(qū)域發(fā)展尚處初期。老城核心區(qū)：城市老城區(qū)、生活配套完善、舊城改造及棚戶改造推進、人口密集較大、老市政府所在地（中心城區(qū)板塊）；老城核心外延區(qū)：老城區(qū)外延、城市近郊區(qū)、能夠通過道路/公共交通快速與老城核心區(qū)互通、承載老城區(qū)人口外溢（奇家?guī)X板塊、君山板塊）；新城核心區(qū)：城市發(fā)展方向、新市政府所在地、市政配套遷移地（南湖板塊、經(jīng)開區(qū)板塊）；新城核心外延區(qū)：新城區(qū)外延、城市近郊區(qū)、能夠通過道路/公共交通快速與新城核心區(qū)互通（東風湖板塊、洞庭新城板塊、高鐵-金鳳橋板塊、湖濱板塊）；產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：市級、省級、國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)/高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、城市第二產(chǎn)業(yè)聚集地、產(chǎn)城融合區(qū)（城陵磯板塊、七里山板塊、云溪板塊）；君山區(qū)岳陽樓區(qū)云溪區(qū)城陵磯經(jīng)開區(qū)中心城區(qū)南湖七里山東風湖洞庭新城湖濱奇家?guī)X老城核心區(qū)老城核心外延區(qū)新城核心區(qū)新城核心外延區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)高鐵-金鳳橋二、城市宏觀分析|核心配套對內(nèi)：中心城區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)呈“三縱八橫”，城區(qū)交通便捷；

對外：以火車、高速、飛機、港口多種交通方式連接外部；機場、高鐵與港口（均在岳陽樓區(qū)）機場：岳陽市三荷機場（年吞吐量60萬人次）火車站：岳陽站（京廣鐵路）高鐵：岳陽東站（高鐵：通北京、廣州、深圳等）港口：城陵磯港口（湖南省唯一國家一類口岸）高速：京港澳高速、許廣高速（京珠復(fù)線）9君山區(qū)云溪區(qū)岳陽樓區(qū)洞庭大道趕山路岳陽大道巴陵路建設(shè)路長江大道胥家橋路松陽湖路臨湖路岳陽站東站三荷機場城陵磯港口岳陽站城陵磯港口東站京港澳高速許廣高速三荷大道10二、城市宏觀分析|人口行政區(qū)常住人口（萬人）增速（%）占比（%）城鎮(zhèn)化率（%）岳陽樓區(qū)1058.1818.292.1平江縣95-4.1416.545.3華容縣72-2.0512.549.5湘陰市710.0712.351.1岳陽縣71-4.5312.350.7汨羅市680.4911.857.0臨湘市52-1.079.052.5君山區(qū)250.084.358.8云溪區(qū)18-7.233.166.2總計577-0.310059.22019年末岳陽市各區(qū)域常住人口情況（排序）整體人口特征：截至2019年末岳陽市常住人口577萬人，較2018年末岳陽市常住人口579萬人，整體數(shù)量基本維穩(wěn)，增速-0.3%；各區(qū)人口情況：截至2019年末岳陽樓區(qū)常住人口105萬人，增速15.3%，岳陽樓區(qū)基本全部實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，常住人口增速遠高其他地區(qū)，人口集中度高，人口吸引力強；數(shù)據(jù)來源：歷年統(tǒng)計公報0%11二、城市宏觀分析|人口高校畢業(yè)生情況：繼2018年岳陽市下發(fā)《岳陽高層次創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才新政》，2020年8月岳陽市下發(fā)《巴陵人才新政20條》，人才引進政策力度較大，人才爭奪優(yōu)勢明顯，可為后期市場帶來一定增量；小學生人數(shù)情況：從省內(nèi)主要城市小學生人數(shù)、增速來看，長沙對于周邊城市年輕群體保持了強大的吸附力，地級市中岳陽市的吸附能力也相對靠前，小學生人數(shù)保持連續(xù)五年正增長。GDP排名城市小學生在校人數(shù)增速（%）1長沙66.77.22岳陽35.80.83常德29.8-2.24衡陽57.10.95株洲27.7-4.42019年湖南省GDP前五城市小學生人數(shù)數(shù)據(jù)來源：岳陽市2019年統(tǒng)計公報人口發(fā)展?jié)摿Υ螅涸狸柶崭呱?、大學生較少，但小學生數(shù)量靠前，小學生數(shù)量連續(xù)5年保持正增長;人才引進效果好：岳陽人才引進政策力度較大，人才爭奪優(yōu)勢明顯；12二、城市宏觀分析|經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)排名（GDP）行政區(qū)GDP（億元）增速（%）人均GDP（萬元）地方一般公共預(yù)算收入（億元）增速（%）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1岳陽樓區(qū)（含南湖新區(qū)）840.38.610.328.23-13.3387152汨羅市505.77.57.4519.082.2344463云溪區(qū)359.56.320.1510.593.3406784華容縣358.77.54.9710.717.3319885岳陽縣353.798.04.9812.2217311176湘陰縣333.327.44.6917.4311334987平江縣322.498.13.3816.9219.2255168臨湘市299.38.05.811.7917.7310769經(jīng)濟開發(fā)區(qū)248.298.3-45.39-8-10君山區(qū)159.38.06.455.21.334279備注GDP/常住人口岳陽樓區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，GDP及增速位于全市行政區(qū)首位，人口密集、產(chǎn)業(yè)成熟，商業(yè)活躍；云溪區(qū)作為全市重點發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年來著重發(fā)展總部經(jīng)濟及高新行業(yè)，人均GDP較高。數(shù)據(jù)來源：岳陽市2019年統(tǒng)計公報13二、城市宏觀分析|經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)2019年岳陽九大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)各區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及發(fā)展方向產(chǎn)業(yè)園名稱所屬行政區(qū)產(chǎn)業(yè)類型岳陽綠色化工產(chǎn)業(yè)園云溪區(qū)丙烯、碳四、芳烴、煤化工華琨智能裝備產(chǎn)業(yè)園南昌縣產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃君山工業(yè)園高新區(qū)新材料、電子機械、印刷包裝、家俱物流岳陽信息科技產(chǎn)業(yè)園新建區(qū)整車制造及汽車零部件、食品醫(yī)藥岳陽現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)園經(jīng)開區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息岳陽市產(chǎn)業(yè)園分布及主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)示意圖2015年開始三產(chǎn)進入快速發(fā)展期，三產(chǎn)占比提升明顯，2017年三產(chǎn)首次超越二產(chǎn)，2019年岳陽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為10.0:40.4:49.6，三產(chǎn)占比進一步領(lǐng)先一產(chǎn)與二產(chǎn)，對人口及社會資本的吸引力較強。石油化工、電力能源、造紙印刷、紡織工業(yè)及電磁設(shè)備為岳陽傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，其中以石化業(yè)市占規(guī)模較大。同時生物醫(yī)藥、機械制造、航運物流業(yè)等為岳陽戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)層次位于中下游，產(chǎn)業(yè)鏈不長，全市工業(yè)對于石化業(yè)依賴度較高。數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上查閱岳陽現(xiàn)代裝備產(chǎn)業(yè)園岳陽綠色化工產(chǎn)業(yè)園君山工業(yè)園岳陽信息科技產(chǎn)業(yè)園華琨智能裝備產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)增長率代表企業(yè)從業(yè)人數(shù)平均年收入石化業(yè)4%長嶺煉化95610萬醫(yī)藥業(yè)10%岳陽銀華藥業(yè)有限公司58312萬造紙業(yè)19.4%岳陽紙業(yè)集團14266萬食品業(yè)9.9%湖南華文6186萬機械業(yè)10.9%岳陽精工機械788萬建材業(yè)9.7%南方水泥5889萬有色及循環(huán)業(yè)5.5%湖南銀聯(lián)湘北銅業(yè)1327萬紡織業(yè)9.6%岳陽棉麻總公司5366萬電力行業(yè)7.5%華能岳陽電廠6229萬14今年至今主要政策調(diào)整一覽（含未明文規(guī)定但實際有執(zhí)行）：出臺時間政策新聞要點政策影響評述2017年11月3日在本市城區(qū)購買的商品住房（含二手房）需取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿兩年后方可上市交易。兩年限售2017年12月25日中心城區(qū)嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價，房企報價格監(jiān)制，并嚴格按照申報價對外銷售中心城區(qū)限價10000元2018年3月14日任何地區(qū)、部門和單位不得以招商引資、舊城改造、國企改制等名義減免土地出讓收入杜絕勾地2020年2月6日已領(lǐng)施工證樓棟，投入開發(fā)建設(shè)資金25%，高層進度1/4，多層進度1/3可辦理預(yù)售證放寬至?預(yù)售2020年2月6日暫停辦理中心城區(qū)定向限價商品住房新項目立項和開發(fā)。暫停住宅價格監(jiān)制，實行備案制度。放松限價城市限購限貸限售限價其他限制

說明家庭狀況本市非本市社醫(yī)保套數(shù)無貸結(jié)清未結(jié)清公積金1套≥2套1套2套岳陽單身///020%////首付與商貸一致，貸款不超過40萬取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年價格備案/120%20%/30%/家庭//≥220%20%20%30%停貸停貸區(qū)域限制/非限區(qū)/////中心城區(qū)面積限制/非住宅//////限購限貸執(zhí)行政策對照表三、房地產(chǎn)市場分析|樓市政策數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)研現(xiàn)行土拍政策：限房價、競地價、價高者得三、房地產(chǎn)市場分析|競爭格局數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，全口徑排名企業(yè)銷售金額（億元）市占率（%）排名變化1中國恒大27.0615.75%+22碧桂園14.808.62%-3融創(chuàng)中國9.385.46%新入房企4中國金茂8.825.14%新入房企5美的置業(yè)7.104.13%-16江河地產(chǎn)6.623.85%-57富興地產(chǎn)6.353.69%-18岳陽星浩5.273.07%新入房企9北控集團5.163.01%新入房企10金科集團5.002.92%+2岳陽市2020年（2019.10-2020.09）商品房銷售排行榜恒大深耕岳陽10年，碧桂園深耕岳陽4年，此兩個深耕房企憑借多盤優(yōu)勢坐穩(wěn)前二，市占率24%；融創(chuàng)和金茂2019年首入岳陽，均憑借單盤即沖入TOP5，兩盤市占率都達到了5%以上；排名企業(yè)拿地金額（億元）規(guī)劃建面（萬㎡）排名變化1中國恒大15.11111.44-2中國金茂14.8660.7319年新入3融創(chuàng)中國8.9931.7019年新入4碧桂園5.4346.13-25澳海集團5.0420.8618年未取地6金科集團4.8438.22-37大唐地產(chǎn)3.7165.4418年未取地8保利發(fā)展2.1017.4618年未取地9榮盛發(fā)展0.943.1318年未取地15岳陽市2020年（2019.1-2020.09）企業(yè)拿地排行榜三、房地產(chǎn)市場分析|競爭格局數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，現(xiàn)場調(diào)研，標紅為在售項目；首進時間與取地方式：2011年-收并購-恒大名都（位于南湖板塊）；主要取地方式為勾地、收并購現(xiàn)有貨量及去化速度：在售21萬㎡，待售28萬㎡；近一年全年去化38萬㎡，總貨量預(yù)計1.3年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競爭力：深耕政府關(guān)系、產(chǎn)業(yè)勾地地價低、快周轉(zhuǎn)、成本控制、性價比精裝、園林展示區(qū)其他：恒大養(yǎng)生谷拿地至達售10個月，暫無合作盤TOP1恒大近一年銷售金額27億元，市占率16%16項目名拿地時間拿地方式拿地金額樓面地價銷售均價月均流速恒大名都2011二手地7900二手價恒大南湖半島2015招拍掛7.911411885070套恒大綠洲2016二手地8250110套恒大御景灣2016二手地880050套恒大未來城2017招拍掛15.413124850065套恒大養(yǎng)生谷2019招拍掛11.8216046550440套三、房地產(chǎn)市場分析|競爭格局數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，現(xiàn)場調(diào)研，標紅為在售項目；首進時間與取地方式：2015年-招拍掛獲取岳陽碧桂園項目（位于城陵磯板塊）；主要取地方式為招拍掛現(xiàn)有貨量及去化速度：在售13萬㎡，待售26萬㎡；近一年全年去化21萬㎡，總貨量預(yù)計1.8年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競爭力：快周轉(zhuǎn)、成本控制、戶型、性價比精裝其他：拿地至達售8個月；對合作持開放態(tài)度（在岳陽暫無合作房企，但在其他地州市較多）TOP2碧桂園近一年銷售金額15億元，市占率9%16項目名拿地時間拿地方式拿地金額樓面地價銷售均價月均流速岳陽碧桂園2015招拍掛2.131519675038套碧桂園時代城2017招拍掛4.383818765033套碧桂園鳳凰城2017招拍掛6.602204780065套碧桂園奧體華府2017招拍掛5.732538830026套三、房地產(chǎn)市場分析|競爭格局數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，現(xiàn)場調(diào)研，標紅為在售項目；首進時間與取地方式：2019年-通過產(chǎn)業(yè)勾地方式獲取融創(chuàng)環(huán)球中心項目；主要取地方式為收并購?，F(xiàn)有貨量及去化速度：在售3萬㎡，待售13萬㎡；近一年全年去化12萬㎡，后續(xù)貨量預(yù)計2.9年可去化完畢；產(chǎn)品及企業(yè)核心競爭力：品牌房企、物業(yè)、南向湖景、教育資源、低地價、優(yōu)質(zhì)配套及地段其他：拿地至達售4個月，暫無合作項目TOP3融創(chuàng)近一年銷售9.38億元，市占率5.5%16項目名拿地時間拿地方式拿地金額樓面地價銷售均價月均流速岳陽融創(chuàng)環(huán)球中心2019收并購8.9928328100100套岳陽融創(chuàng)環(huán)球中心三、房地產(chǎn)市場分析|競爭格局數(shù)據(jù)來源：克爾瑞，現(xiàn)場調(diào)研，標紅為在售項目；首進時間與取地方式：2019年-通過產(chǎn)業(yè)勾地方式獲取金茂洞庭生態(tài)創(chuàng)新城項目；主要取地方式為城市運營勾地?，F(xiàn)有貨量及去化速度：在售4萬㎡，待售39萬㎡；近一年全年去化11萬㎡，總貨量預(yù)計3.2年可去化完畢產(chǎn)品及企業(yè)核心競爭力：品牌房企、戶型、北向湖景、教育資源、物業(yè)、低地價、優(yōu)質(zhì)配套及地段其他：拿地至達售8個月；對合作持開放態(tài)度TOP4金茂近一年銷售金額8.82億元，市占率5%16項目名拿地時間拿地方式拿地金額樓面地價銷售均價月均流速金茂洞庭生態(tài)創(chuàng)新城2019城市運營14.862457800095套岳陽金茂生態(tài)創(chuàng)新城三、房地產(chǎn)市場分析|主流板塊板塊屬性分類定位板塊分析中心城區(qū)老城核心區(qū)行政中心、商業(yè)中心市府所在地，市政配套遷移地，可供出讓地塊較少，在售項目少，均價高南湖新區(qū)新城核心區(qū)核心居住區(qū)省級旅游度假區(qū)，城市南延發(fā)展的主陣地，中高端品質(zhì)聚集區(qū)，展示面好經(jīng)開區(qū)新城核心區(qū)核心居住區(qū)國家級經(jīng)開區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)聚集，人口較多，品牌房企進駐多，宅地供應(yīng)少東風湖新城核心外延區(qū)濱水生態(tài)區(qū)及創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)灣創(chuàng)業(yè)新區(qū)，中心城區(qū)主要外擴方向之一，在售盤較少，后期土地供應(yīng)較多高鐵金鳳橋新城核心外延區(qū)新城外延居住區(qū)依托高鐵軌道發(fā)展而來，品牌房企入駐較多，岳陽新房供應(yīng)主力板塊之一洞庭新城新城核心外延區(qū)文旅、現(xiàn)代商務(wù)、濱水宜居現(xiàn)代文旅產(chǎn)業(yè)集中地，臨南湖及洞庭湖，在售盤少但品質(zhì)高，宅地供應(yīng)少湖濱新城核心外延區(qū)市區(qū)與岳陽縣融城前沿配套逐漸完善，教育優(yōu)勢突出，大量未開發(fā)地塊，岳陽縣客戶占比較高奇家?guī)X老城核心外延區(qū)老城外延居住區(qū)城區(qū)東南郊，產(chǎn)業(yè)配套聚集地，改善需求大，在售樓盤少君山老城核心外延區(qū)老城外延待開發(fā)區(qū)域配套落后，大量未開發(fā)地塊，居住人口較少城陵磯港區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)港口居住區(qū)港口區(qū)域，可供宅地少，在售盤多為專業(yè)市場及老舊小區(qū)，有舊改可能七里山產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)多為產(chǎn)業(yè)配套住宅，品質(zhì)較低，改善空間大，當前僅一個別墅盤在售，后期土地供應(yīng)較多云溪產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)，存在大量換房需求，可供地較多，新盤少，房價較低岳陽縣近郊外延區(qū)近岳陽縣級居住區(qū)行政區(qū)劃屬岳陽縣但近岳陽，低價存量盤為主，剛需購買力外溢區(qū)域君山區(qū)3925城陵磯5994云溪4700七里山10100東風湖7493洞庭新城8434中心城區(qū)7852經(jīng)開區(qū)6885高鐵金鳳橋7795奇家?guī)X湖濱6831岳陽縣5500南湖9694金茂：樓面地價2459總建面：60萬㎡（住宅54萬㎡）均價：8000庫存：43萬㎡融創(chuàng)：樓面地價2835總建面：32萬㎡（住宅27萬㎡）均價：8100庫存：16萬㎡恒大：樓面地價1606總建面：74萬㎡（住宅57萬㎡）均價：6500精裝庫存：35萬㎡21行政區(qū)板塊在售存量(萬㎡）待售存量(萬㎡）總存量(萬㎡）月均去化（萬㎡）在售存量去化周期（月）總存量去化周期（月）岳陽樓區(qū)奇家?guī)X5.443.068.490.678.112.7七里山3.824.918.740.1328.464.9洞庭新城5.3915.7621.152.7627.7南湖新區(qū)10.3229.2639.580.861246.1中心城區(qū)31.3216.7248.043.169.915.2東風湖18.3242.4760.82.088.829.3高鐵-金鳳橋43.447.1790.573.951123經(jīng)開區(qū)43.2847.3690.646.736.413.5湖濱54.0783.29137.364.3912.331.3岳陽樓區(qū)合計215.4290505.424.78.720.4云溪區(qū)城陵磯16.7992.82109.611.789.461.5其他4.4910.2214.710.479.631.5君山區(qū)全區(qū)2.717.9310.640.299.437岳陽縣全縣17.247.1464.341.2813.450.3其他合計41.2158.1199.33.810.852.2主城區(qū)合計256.6448.1704.728.59.024.7截至2020年9月底，岳陽市全市在售存量256.6萬㎡，去化周期9個月，總存量704.7萬㎡，去化周期24.7個月，難去化庫存主要集中在城陵磯以及岳陽縣；岳陽市主城區(qū)庫存主要集中在岳陽樓區(qū)，但岳陽樓區(qū)總體去化速度較快，截至2020年9月底，岳陽樓區(qū)在售存量215.4萬㎡，去化周期8.7個月，總存量505.4萬㎡，去化周期20.4個月。數(shù)據(jù)來源：克而瑞+自然資源規(guī)劃局數(shù)據(jù)范圍：岳陽樓區(qū)、經(jīng)開區(qū)、君山區(qū)、云溪區(qū)、南湖風景區(qū)、岳陽縣數(shù)據(jù)，截止2020年9月30日三、房地產(chǎn)市場分析|市場存量22三、房地產(chǎn)市場分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：2016年-2020年11月3日，純住宅、商住地塊岳陽市整體土地市場情況岳陽市2016-2018年商住用地成交面積呈井噴上漲；2019年因政府調(diào)控而出現(xiàn)土地供應(yīng)“腰斬”，同時偏遠區(qū)域土地成交較多，地價同比18年有所下降，但延續(xù)2018年樓市熱度成交量依然較大；2020年政府棚改推進放緩，可供應(yīng)地塊較少，成交量驟減，樓面價維穩(wěn)；岳陽樓區(qū)土地市場情況岳陽樓區(qū)2016年前土地市場成交量價保持小幅穩(wěn)定提升，2016年-2018年因整體市場較好，成交量價齊升，成交量上漲813%，成交價格上漲143.9%；2018年-2020年整體市場下行，政府整體調(diào)控，地塊供應(yīng)量較少，量價齊跌；截至2020年10月底，2020年岳陽樓區(qū)僅成交一塊土地。23三、房地產(chǎn)市場分析|土地市場數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：純住宅，商住用地，2019.1.1-2020.11.3分類行政區(qū)供應(yīng)建面（萬㎡）成交建面（萬㎡）成交樓面均價（元/㎡）平均溢價率（%）岳陽市主城區(qū)岳陽樓區(qū)355.7256.424780.25云溪區(qū)69.4113.17060.95君山區(qū)16.512.114921.7岳陽縣123.593.280117.5主城區(qū)合計565.1474.817021.08其他臨湘市109.364.810011.19華容縣157.3155.36198.78平江縣228.9166.715051.82汨羅市324.3201.911212.18湘陰縣582.8296.910820.68其他合計1432.4885.910832.132019年至今岳陽市住宅用地成交情況2019年至今岳陽市主城區(qū)成交474.8萬㎡，主要成交集中在岳陽樓區(qū)，占總成交建面的54%；2019年至今岳陽樓區(qū)成交樓面價2478元/㎡，雖處于各行政區(qū)首位，但近兩年連續(xù)下跌處于近年低位；岳陽市市轄區(qū)/縣地價分布圖數(shù)據(jù)來源：克而瑞，2019.1.1-2020.11.32478元/㎡256萬㎡706元/㎡113萬㎡1492元/㎡12萬㎡1001元/㎡65萬㎡801元/㎡93萬㎡619元/㎡155萬㎡1082元/㎡297萬㎡1121元/㎡202萬㎡1505元/㎡167萬㎡242015-2018年岳陽樓區(qū)價格穩(wěn)步上漲，2018年起市場容量大幅縮水，供大于求；2020年開始進入限制供應(yīng)低價清庫存的銷售階段，市場均價開始回歸理性，庫存情況得到了有效改善；供應(yīng)：近五年年均供應(yīng)152萬㎡，2019年供應(yīng)超過167萬方，供求比大于1.53，2020年供求比降至0.96成交：近五年年均成交144萬㎡，市場容量有大幅波動，2015-2017年市場容量不斷攀升，最高達到198萬㎡，2018-2020年穩(wěn)定在110萬㎡左右，2020年有所提升。均價：2017年開始政府限價，漲幅放緩，2020年起市場進入清庫存階段，實際成交價難達限價，限價放寬。三、房地產(chǎn)市場分析|住宅市場數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：岳陽樓區(qū)，截止2020年11月3日25近一年月均去化858套，10萬㎡，近四個月去化量高平于平均量；近一年均價7137，7月以來均價有所提升，10月已達到7318元/㎡；三、房地產(chǎn)市場分析|住宅市場數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)范圍：岳陽樓區(qū)，2019年10月1日-2020年10月30日岳陽樓區(qū)