回遷安置房項(xiàng)目分析前期策劃設(shè)計(jì)01020304回遷安置房與一般商品房的差異回遷安置房項(xiàng)目中老百姓的目標(biāo)和需求回遷安置房特點(diǎn)突出表現(xiàn)開發(fā)商應(yīng)注重采取措施化解風(fēng)險(xiǎn)05060708回遷安置房戶型設(shè)計(jì)補(bǔ)償款問題設(shè)計(jì)中其他注意事項(xiàng)必要的關(guān)懷與尊重01回遷安置房與一般商品房的差異對(duì)比分析回遷安置房與一般商品房的差異對(duì)比分析02回遷安置房項(xiàng)目中老百姓的目標(biāo)和需求在拆遷中使自己利益最大化戶型要舒適合理回遷安置房項(xiàng)目中老百姓的目標(biāo)和需求在拆遷中使自己利益最大化獲得更多舒適，合理的使用面積，并特別注重其中的公平一致性。補(bǔ)償款必要的關(guān)懷和尊重拆遷中使自己利益最大化回遷安置房項(xiàng)目中老百姓的目標(biāo)和需求戶型要舒適合理回遷安置房特點(diǎn)突出表現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)間明確約束目標(biāo)開發(fā)戶型有嚴(yán)格的約定品質(zhì)及配套要求更高入住時(shí)間具有批量、集中的特點(diǎn)銷售資金更加難以保證03回遷安置房特點(diǎn)突出表現(xiàn)開發(fā)建設(shè)時(shí)間明確約束目標(biāo)相對(duì)而言，普通商品房開發(fā)的銷售及交房時(shí)間，開發(fā)商有更多自我計(jì)劃?rùn)?quán)。拆遷安置等保障性住房卻有更嚴(yán)格的外部制約性。由于此類開發(fā)，相當(dāng)部分在拆遷原址建安置房回遷安置，原址從開始拆遷到凈地，加土地上市交易時(shí)間，通常在8個(gè)月至一年左右，留給開發(fā)商開發(fā)時(shí)間其實(shí)十分有限。一旦因交房時(shí)間延期，將導(dǎo)致較為嚴(yán)重的違約后果及社會(huì)問題，如群眾大規(guī)模集中上訪、按原騰倉(cāng)費(fèi)2倍補(bǔ)償，當(dāng)延期一年以上交付時(shí)，延期安置補(bǔ)償就高達(dá)所開發(fā)拆遷安置房政府回購(gòu)價(jià)的約十分之一到二十分之一。無論是拆遷定建安置房，還是廉租房、經(jīng)適房，都有嚴(yán)格的面積標(biāo)準(zhǔn)及樓型、房型標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商不可隨意變更。一般而言，各地拆遷管理部門均要求，拆遷定建房面積、樓型、房型在拆遷前均需向被拆遷人公示并供其選擇，政府及相關(guān)業(yè)主單位再根據(jù)預(yù)測(cè)結(jié)果或?qū)嶋H被拆遷戶選擇結(jié)果確定某種戶型建設(shè)套數(shù)，具有很強(qiáng)的預(yù)先設(shè)計(jì)條件的約束性，一旦變更，將存在被拆遷人合同選擇房型與供應(yīng)房型套數(shù)戶型不匹配的嚴(yán)重問題。因此，此類房屋開發(fā)在設(shè)計(jì)時(shí)存在既要用足規(guī)劃容積率指標(biāo)，又要滿足預(yù)定戶型套數(shù)要求的，所謂“拼戶型”的難題。開發(fā)戶型有嚴(yán)格的約定，具有一定設(shè)計(jì)難度對(duì)未從事過此類房屋開發(fā)的開發(fā)商而言，往往主觀上會(huì)認(rèn)為此類開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)要求并不高，其實(shí)不然。盡管此類住房的外部裝飾鋪裝，外立面效果可能不十分追求品質(zhì)，但內(nèi)部品質(zhì)要求往往更高。一方面，此類住房開發(fā)項(xiàng)目在執(zhí)行一般當(dāng)?shù)厣唐贩块_發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，會(huì)增加特殊要求，如通常的普通商品房開發(fā)可以是不帶內(nèi)部門、窗，不配灶臺(tái)、便池的所謂“裸房”，待客戶裝修時(shí)自行安裝，而拆遷安置等保障性住房，各地往往規(guī)定應(yīng)該配套齊全，但這些部位，正是房屋開發(fā)中質(zhì)量瑕疵出現(xiàn)頻率最高的部位。另一方面，此類住房的入住對(duì)象往往具有利益相關(guān)性，如入住人原先可能都來自同一拆遷區(qū)域甚至同在一個(gè)村民小組或工作單位，任何一套住房中出現(xiàn)的問題，會(huì)迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人為擴(kuò)大化。此外，房屋的配件、飾件也應(yīng)一致，不宜多品種混雜，以防引起入伙人對(duì)房屋品質(zhì)差異產(chǎn)生的歧義。品質(zhì)及配套要求更高回遷安置房特點(diǎn)突出表現(xiàn)入住時(shí)間具有批量、集中的特點(diǎn)此類住房，往往存在在某一指定時(shí)間內(nèi)集中批量交付的問題，對(duì)前期物管單位的素質(zhì)要求很高，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商、物管企業(yè)、建設(shè)施工單位，甚至連同地方政府部門之間，都要高度協(xié)調(diào)、高效運(yùn)作、及時(shí)、高效、靈活的處理相關(guān)突發(fā)問題，不得發(fā)生發(fā)錯(cuò)鑰匙、結(jié)錯(cuò)款項(xiàng)等嚴(yán)重差錯(cuò)。在中國(guó)內(nèi)地從事房地產(chǎn)開發(fā)，最大風(fēng)險(xiǎn)來自于政策層面和政府，這種風(fēng)險(xiǎn)在此類房屋開發(fā)中往往更加突出，因?yàn)殚_發(fā)商拿地時(shí)面對(duì)的是市場(chǎng)，售房時(shí)面對(duì)的是政府。透支地方財(cái)力搞城市建設(shè)是中國(guó)內(nèi)地各級(jí)地方政府普遍存在的現(xiàn)象。此間最大的風(fēng)險(xiǎn)在于，房屋交付時(shí)開發(fā)商已完成所有工作和投資，門口集中著大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融資平臺(tái)的資金還遲遲不能提供到位。其次，后期物業(yè)費(fèi)收取也有一定風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槿胱∪巳簹v史上往往居住在無物管的住宅內(nèi)，短期內(nèi)難以形成配合物管工作的理念。銷售資金更加難于保證04開發(fā)商應(yīng)注重采取措施化解風(fēng)險(xiǎn)與政府多溝通提前介入，早做項(xiàng)目跟蹤及調(diào)研明確安置房回購(gòu)的資金保障渠道約定待開發(fā)項(xiàng)目戶型及桃樹的提供時(shí)間及凈地時(shí)間注重品質(zhì)一致性注重公共建筑設(shè)的位置布局選擇有當(dāng)?shù)匕仓梅课锕芙?jīng)驗(yàn)的物管公司介入注重信息公開注重建設(shè)進(jìn)度與安置計(jì)劃的對(duì)接勇于承擔(dān)自身責(zé)任，顧全大局地方政府的此類項(xiàng)目，一般在項(xiàng)目確立后即開始尋求“托盤”單位（即確保參與舉牌拿地開發(fā)商），此時(shí)介入，對(duì)項(xiàng)目的真實(shí)情況了解更準(zhǔn)，掌握更透，也能同時(shí)享受到更優(yōu)惠的土地價(jià)格，壓縮項(xiàng)目前期時(shí)間，提早開展規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，使拿地后的實(shí)際有效工作時(shí)間得以保證。開發(fā)商應(yīng)注重采取措施化解風(fēng)險(xiǎn)與政府多溝通不能以簡(jiǎn)單的商品房市場(chǎng)調(diào)研模式作為主要決策依據(jù)。一是對(duì)地方政府或項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商（地方政府投融資平臺(tái)）支付信譽(yù)有充分了解，二是對(duì)回遷入住人群對(duì)象有所了解，選擇回遷或入住人群素質(zhì)較高項(xiàng)目介入，三是對(duì)實(shí)際回遷交付時(shí)間有準(zhǔn)確掌握，四是對(duì)當(dāng)?shù)卣畬?duì)類似項(xiàng)目的運(yùn)作模式有充分了解，包括規(guī)費(fèi)稅的收取標(biāo)準(zhǔn)及減免退繳標(biāo)準(zhǔn)及審批方式，類似項(xiàng)目開發(fā)商的運(yùn)作困難，同類型目物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及方法等。提前介入，早作項(xiàng)目跟蹤及調(diào)研一是選擇有信譽(yù)的政府投融資平臺(tái)介入，明確回購(gòu)資金不能準(zhǔn)時(shí)到位的處理?xiàng)l款及方案，二是爭(zhēng)取明確資金不能按時(shí)到位的補(bǔ)救措施，如以本公司其他開發(fā)項(xiàng)目土地出讓金、規(guī)費(fèi)抵補(bǔ)，或以地方政府已完成農(nóng)轉(zhuǎn)用的待開發(fā)土地作擔(dān)保及抵補(bǔ)等。明確政府安置房回購(gòu)的資金保障渠道為最終延期交付開發(fā)房屋的責(zé)任承擔(dān)做好準(zhǔn)備。對(duì)凈地交付時(shí)間、戶型套數(shù)明確時(shí)間，一方面開發(fā)商要明確告知土地出讓方（一般為地方國(guó)土部門），并書面明確責(zé)任，另一方面，一旦地方上正式交付凈地或回復(fù)戶型套數(shù)時(shí)，要有書面交接備忘錄。約定待開發(fā)項(xiàng)目戶型及桃樹的提供時(shí)間及凈地時(shí)間例如門窗型材廠家、公共部位瓷磚品質(zhì)甚至色彩，盡可能在一個(gè)項(xiàng)目中保持統(tǒng)一，不宜隨便變更。注意品質(zhì)一致性這對(duì)以當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目處理本項(xiàng)目中存在的問題，化解集中安置矛盾具有非常大的幫助，對(duì)入伙人也有很大說服力。同時(shí)物管企業(yè)要有短期內(nèi)集中較多人員參與物管接管、幫助開展集中批量安置工作的人力、物力和財(cái)力。開發(fā)商應(yīng)注重采取措施化解風(fēng)險(xiǎn)注重公共建筑設(shè)的位置布局對(duì)易造成對(duì)具體位置的房屋品質(zhì)可能產(chǎn)生影響的公共建筑設(shè)施，如垃圾集中站、配電房、綠化、地下車庫(kù)進(jìn)出口等可能對(duì)某一具體位置房屋居住質(zhì)量產(chǎn)生影響的項(xiàng)目，合理、均勻布局，不宜集中，避免由于過度集中導(dǎo)致某幢或某一區(qū)域居住質(zhì)量明顯受到影響的情況，造成被安置戶集體拒絕回遷入戶的事件，其中，自行車庫(kù)與住房套數(shù)的匹配情況尤其重要。選擇有當(dāng)?shù)匕仓梅课锕芙?jīng)驗(yàn)的物管公司介入將施工進(jìn)度、施工單位、開發(fā)項(xiàng)目效果圖等盡早公開公示，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際情況的信息公開化，產(chǎn)生先入為主、讓被安置人盡早接受和認(rèn)可方案的效果，同時(shí)也利于項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的改進(jìn)。注重信息公開一個(gè)保障性住房樓盤，往往須集中安置若干個(gè)不同時(shí)期到期的安置項(xiàng)目，而每個(gè)項(xiàng)目對(duì)都有對(duì)具體戶型套數(shù)的需求計(jì)劃，要盡可能避免樓盤開發(fā)總量進(jìn)度完成很好，但已完工交付的戶型套數(shù)與到期安置所需的戶型套數(shù)不符的現(xiàn)象，防止出現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目所建各類戶型總套數(shù)與安置的各類戶型總套數(shù)相匹配，而每期完工交房的戶型套數(shù)與到期安置所需戶型套數(shù)不匹配情況，既可節(jié)約開發(fā)商資金占用，又可保證安置計(jì)劃的順利實(shí)施。注重建設(shè)進(jìn)度與安置計(jì)劃的對(duì)接對(duì)由于自身質(zhì)量瑕疵造成的矛盾，必須有專人負(fù)責(zé)跟蹤處理，在最短時(shí)間內(nèi)解決，不掩蓋，不擴(kuò)大，將矛盾努力消滅在萌芽狀態(tài)，以誠(chéng)懇的態(tài)度取得對(duì)方諒解，避免因小失大，影響全局。這不僅是此類房屋開發(fā)中要高度重視的問題，也是一個(gè)成熟合格的開發(fā)企業(yè)必須做到的。勇于承擔(dān)自身責(zé)任，顧全大局05回遷安置房戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)的一致性與均好性公攤面積的合理性戶型設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)考慮戶戶陽臺(tái)戶型的一致性和均好性，同一種戶型一定要完全一致，保證每戶有效日照時(shí)間；（不同于商品房的重要一點(diǎn)，商品房為了面對(duì)不同客戶群，獲得跟多的市場(chǎng)空間，需要提供多個(gè)層次的產(chǎn)品。但回遷安置房一定規(guī)避這一點(diǎn)，這是使村民順利選房簽約的基本條件。）回遷安置房戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)的一致性與均好性公攤面積在合理范圍內(nèi)盡量減少?；剡w安置房戶型設(shè)計(jì)公攤面積的合理性公攤面積較小公攤面積較大戶型細(xì)節(jié)要考慮周到，便于住戶使用方便；回遷安置房戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)考慮每戶應(yīng)設(shè)置陽臺(tái)，以尊重村民以前的生活習(xí)慣?；剡w安置房戶型設(shè)計(jì)戶戶陽臺(tái)陽臺(tái)示意06補(bǔ)償款問題銷售與現(xiàn)房面積一致售樓書編制需謹(jǐn)慎公攤面積需溝通銷售時(shí)所展示的戶型和面積要與現(xiàn)房一致，面積不可相差太多（3%以內(nèi)）；（因銷售簽約時(shí)的戶型還在方案階段，和最終的施工圖戶型必然存在差異，所以控制好這個(gè)面積的差異，就是這個(gè)拆遷工作的關(guān)鍵）補(bǔ)償款問題銷售與現(xiàn)房面積一致售樓書編制要謹(jǐn)慎，它是村民手中的唯一憑證，盡量避免敏感問題；（從我司以往經(jīng)驗(yàn)看，樓書一直都是村民和政府矛盾的導(dǎo)火索）補(bǔ)償款問題售樓書編制需謹(jǐn)慎關(guān)于公攤面積要在簽訂合約時(shí)，耐心和村民解釋清楚，以免收房時(shí)產(chǎn)生更大麻煩。補(bǔ)償款問題公攤面積需溝通07必要的關(guān)懷與尊重回遷項(xiàng)目的交通便利性完善的小區(qū)配套小區(qū)與戶型的無障礙設(shè)計(jì)優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境必要的關(guān)懷與尊重記得住鄉(xiāng)愁：對(duì)于這些即將離開自己世代生活家園的民眾，作為設(shè)計(jì)師我們應(yīng)更多的傾聽他們的心愿，為他們打造一個(gè)充滿人文關(guān)懷的精神家園。必要的關(guān)懷與尊重看得見美好未來：全方位替民眾考慮，為他們創(chuàng)造一個(gè)遵循自然生態(tài)法則，充滿情趣而舒適便捷的生活空間。必要的關(guān)懷與尊重回遷項(xiàng)目的交通便利性天安門5thRingRoad4thRingRoad3thRingRoad2thRingRoad藝術(shù)創(chuàng)意CBD學(xué)院南路62號(hào)院科研樓項(xiàng)目五環(huán)線項(xiàng)目規(guī)劃東壩路規(guī)劃東八間房路現(xiàn)狀鐵路地鐵14號(hào)線將臺(tái)路駱房營(yíng)路項(xiàng)目用地位于北京市朝陽區(qū)東部，結(jié)合規(guī)劃道路，居民們進(jìn)城具有非常便捷的交通。必要的關(guān)懷與尊重完善的小區(qū)配套居民行為的主要需求“動(dòng)態(tài)”流線需求自行車流線安全、便捷快速入戶流線安全、便捷慢跑道流線安全、趣味性其他（收郵件、倒垃圾等）“靜態(tài)”休息活動(dòng)需求兒童活動(dòng)場(chǎng)地風(fēng)、光、安全、趣味性老人活動(dòng)場(chǎng)地風(fēng)、光、安全、安靜成人健身活動(dòng)場(chǎng)地風(fēng)、光、便捷宅間活動(dòng)場(chǎng)地安靜、趣味性其他全方位的為居民的生活需求考慮，創(chuàng)造一個(gè)配套完善，生活便捷的家園。必要的關(guān)懷與尊重完善的小區(qū)配套必要的關(guān)懷與尊重小區(qū)與戶型的無障礙設(shè)計(jì)考慮到老人、孩子、行動(dòng)不便的居民出行的安全性及便捷性，我們的方案為這些人群提供無障礙通道。必要的關(guān)懷與尊重優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境針對(duì)每個(gè)細(xì)節(jié)，結(jié)合四時(shí)佳景，我們?yōu)樾^(qū)創(chuàng)造一個(gè)賞心悅目的環(huán)境，讓居民在這里