購物廣場項目運作可行性報告綱要編制目的：：為項目運作實施施提供綱領(lǐng)性性文件，指導(dǎo)導(dǎo)整個項目運運作，保證項項目成功運作作。綱要編制統(tǒng)籌：：主要人員：綱要目錄錄第一章項目目名稱…………………1第二章項目目定位與經(jīng)營營管理模式構(gòu)構(gòu)想……1一、項目定位說說明……………………11、經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位……………………12、經(jīng)營業(yè)種與與經(jīng)營商品定定位……………………23、競爭策略定定位……………………2二、經(jīng)營管理模模式構(gòu)想……………3三、經(jīng)營管理理理念簡述……………4四、經(jīng)營信條要要素……………………4第三章項目目經(jīng)營規(guī)劃與與經(jīng)營特色構(gòu)構(gòu)想……5一、總體規(guī)劃思思路與經(jīng)營特特色體現(xiàn)……………5二、一樓經(jīng)營規(guī)規(guī)劃簡析……………6三、二樓經(jīng)營規(guī)規(guī)劃簡析……………8四、三樓經(jīng)營規(guī)規(guī)劃簡析……………8第四章項目目前期運營程程序計劃……………11一、市場廣告推推廣策略…………11二、專業(yè)人才招招聘、培訓(xùn)計計劃…………………13三、組建運作機機構(gòu)…………………13第五章項目目招商工作安安排與作業(yè)程程序…………………15一、招商基本政政策…………………15二、招商品牌基基礎(chǔ)檔案的建建立…………………15三、招商宣傳資資料編制（略略）…………………15四、招商工作計計劃作業(yè)進(jìn)度度安排……………15五、招商工作作作業(yè)程序…………15第六章項目目經(jīng)營管理構(gòu)構(gòu)想……………………16一、項目發(fā)展與與管理目標(biāo)…………16（一）、規(guī)模效效益與連鎖經(jīng)經(jīng)營……………………16（二）、建立總總店經(jīng)營效應(yīng)應(yīng)………16（三）、促進(jìn)商商業(yè)現(xiàn)代化發(fā)發(fā)展……………16（四）、提高xxx市整體商商業(yè)水平……………16（五）、締造第第二商圈………17二、項目行政組組織架構(gòu)…………17三、項目各部門門組織架構(gòu)………17四、項目營業(yè)人人員管理…………17五、項目招商（出出租）業(yè)主管管理……………17六、項目店面裝裝修工程管理理……………………17七、項目經(jīng)營管管理制度…………17第七章項目目推廣、宣傳傳基本步驟………177一、廣告策劃、執(zhí)執(zhí)行（綱要）…………………17二、招商說明會會策劃、執(zhí)行行（綱要）………17三、開業(yè)籌備及及開業(yè)慶典策策劃、執(zhí)行（綱綱要）…………17第八章項目目運作費用投投入分析…………1171、項目運作費費用變動投入入預(yù)算表（人人事費用）…………1882、項目運作費費用固定投入入預(yù)算表（外外部形象改造造投入）……………2113、項目運作費費用固定投入入預(yù)算表（內(nèi)內(nèi)部裝修投入入）…224、項目運作費費用固定投入入預(yù)算表（商商業(yè)設(shè)施投入入費用）……………235、項目運作費費用變動投入入預(yù)算表（招招商投入費用用）…256、項目運作費費用變動投入入預(yù)算表（廣廣告策劃實施施費用）……………26第九章項目目經(jīng)營利潤回回報分析…………27一、招商租金收收入分析…………27二、廣告位招商商收入分析………27三、項目經(jīng)營收收入分析…………27四、項目投入及及利潤回報分分析……………271、項目投資計計劃匯總概算算表…………………272、利潤回報分分析…………………27第十章報告告可行性結(jié)語語……………………31一、項目運作的的基礎(chǔ)—引進(jìn)專業(yè)人人才………31二、項目執(zhí)行的的保證—專業(yè)運作團團隊………31三、項目持續(xù)發(fā)發(fā)展的基礎(chǔ)—組織、制度度、效率…………32第一章項項目名稱☆☆☆☆☆：諸城市愛民民購物廣場☆☆☆☆：諸城市愛民民購物中心☆☆☆：諸城市新愛愛民購物廣場場☆☆：諸城市愛聯(lián)聯(lián)廣場☆：諸城市三聯(lián)聯(lián)購物廣場以上建議名稱由由甲方董事會會批準(zhǔn)，在未未批準(zhǔn)之前，本本報告暫用“愛民購物廣廣場”一名，后文文中用“本項目”或“愛民廣場”皆指同義。第二章項項目定位與經(jīng)經(jīng)營管理模式式構(gòu)想一、項目定位說說明根據(jù)2005年年5月2日至5月16日對諸城市市場的調(diào)查資資料匯總分析析，對本項目目的定位特作作以下說明。1、經(jīng)營業(yè)態(tài)定定位針對諸城市場商商業(yè)現(xiàn)狀，本本項目的經(jīng)營營業(yè)態(tài)定位為為“超級大賣場”。這種業(yè)態(tài)態(tài)是目前山東東省、國內(nèi)所所有商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)中最具活力力的，而且在在較長時期內(nèi)內(nèi)不會被其他他業(yè)態(tài)所取代代。如現(xiàn)在風(fēng)風(fēng)靡全球的家家樂福均以這這種業(yè)態(tài)的成成功即是一個個最近的有力力證明。臺灣灣統(tǒng)一企業(yè)在在進(jìn)軍大陸零零售業(yè)市場時時，其旗下的的“大潤發(fā)”、“大福源”兩個品牌皆是是此種業(yè)態(tài)的的成功典范。當(dāng)然，僅是以“超級大賣場”單一業(yè)態(tài)，仍仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必必輔配以其他他相關(guān)業(yè)種，方方能真正發(fā)揮揮以“超級大賣場”為經(jīng)營核心心，帶動其他他關(guān)聯(lián)業(yè)種發(fā)發(fā)展締造新商商圈的全新動動力。（其他他關(guān)聯(lián)業(yè)種將將在下一節(jié)《經(jīng)經(jīng)營業(yè)種與經(jīng)經(jīng)營商品定位位》中作詳細(xì)細(xì)說明）2、經(jīng)營業(yè)種與與經(jīng)營商品定定位經(jīng)營業(yè)種定位超級大賣場及輔輔配業(yè)種以如如下10個大業(yè)種為為主力業(yè)種：：⑴超市（面積44000m22左右，經(jīng)營營單品應(yīng)不88000個，涵蓋所所有百姓日常常生活所需）；⑵家電（面積44000m22左右，經(jīng)營所所有家電系列列）；⑶輕型交通用具具（摩托車、電電動自行車、童童車等）；⑷家居（布藝、窗窗簾等家居裝裝飾品）；⑸餐飲（各地風(fēng)風(fēng)味、KFC、德克士、迪迪迪漢堡等）；⑹中高檔品牌服服裝；⑺中高檔鞋帽、化化妝品系列；；⑻兒童游樂園、童童裝童鞋、玩玩具、孕婦、嬰嬰幼兒用品等等；⑼黃金珠寶、通通訊器材、照照相器材、鐘鐘表系列；⑽藥品超市及相相關(guān)醫(yī)藥產(chǎn)品品；3、競爭策略定定位戰(zhàn)場中，最薄弱弱的防守位置置，決定戰(zhàn)爭爭的成敗。在在本項目的最最強對手中（百百盛、利群），均均有共同的弱弱勢——餐飲，而且且這個業(yè)種也也是當(dāng)前諸城城市場的空白白點。因此，我我們認(rèn)為本項項目的競爭策策略應(yīng)采用避避實擊虛之策策，即先用餐餐飲與其競爭爭，再回頭用用規(guī)模（即大大賣場）與之之強項“超市”爭奪客源，再再利用招商品品牌與百盛的的百貨部分一一爭高低，我我們認(rèn)為，這這應(yīng)該是最有有成功希望的的策略。4、商品定位比比例關(guān)系：A、高檔商品110%，B、中檔商品770%，C、中低檔商品品20%。二、經(jīng)營管理模模式構(gòu)想1、經(jīng)營管理模模式簡述準(zhǔn)確的市場定位位是一個商場場生存與立足足的根本，而而成功的管理理模式則是商商場發(fā)展的保保證。根據(jù)當(dāng)當(dāng)前國內(nèi)零售售業(yè)態(tài)的發(fā)展展方向與趨勢勢，“超級大賣場”這種近年來來發(fā)展出來的的新型零售業(yè)業(yè)態(tài)和模式，逐逐漸成為新的的商業(yè)主流業(yè)業(yè)態(tài)，因為這這種業(yè)態(tài)是零零售業(yè)態(tài)向頂頂級業(yè)態(tài)（ShopppingMMall）發(fā)展的必必由之路。因因此，為了讓讓諸城的商業(yè)業(yè)發(fā)展駛上快快車道，提升升諸城商業(yè)文文化水準(zhǔn)，本本項目將采用用這種業(yè)態(tài)與與經(jīng)營管理模模式來運營。本本項目所推行行的管理模式式，更多地借借鑒“家樂?！?，而且通過“超級大賣場”的吸客能力力，發(fā)展出其其他復(fù)合型業(yè)業(yè)態(tài)，如對品品牌招商，餐餐飲娛樂等相相關(guān)業(yè)種，在在引進(jìn)的這種種復(fù)合型業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種上，其其管理上推行行“統(tǒng)一經(jīng)營，集集中管理”的方式。在在購物廣場的的統(tǒng)一架構(gòu)下下，全面推行行“管理八統(tǒng)一”，以提升購購物廣場的市市場競爭力和和發(fā)揮規(guī)模效效應(yīng)，并有效效提高經(jīng)營水水平。管理“八統(tǒng)一”即：⑴統(tǒng)一布局規(guī)劃劃；⑵統(tǒng)一店面形象象；⑶統(tǒng)一營業(yè)時間間；⑷統(tǒng)一人員管理理；⑸統(tǒng)一規(guī)范服務(wù)務(wù)；⑹統(tǒng)一人員著裝裝；⑺統(tǒng)一品牌管理理；⑻統(tǒng)一價格政策策。推行管理“八統(tǒng)統(tǒng)一”的目的在于于營造購物廣廣場的經(jīng)營氛氛圍，吸引市市場熱銷商品品品牌進(jìn)駐，也也有利于提高高購物廣場的的管理檔次和和水平。使這這座位于核心心商圈邊沿的的商場真正實實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)經(jīng)營、制度化化管理，具有有諸城地方特特色又融合先先進(jìn)經(jīng)營理念念的現(xiàn)代化休休閑購物廣場場。三、經(jīng)營理念闡闡述經(jīng)營理念是購物物廣場的靈魂魂和思想，針針對諸城市當(dāng)當(dāng)前的市場狀狀況，我們提提出愛民購物物廣場的經(jīng)營營理念：引領(lǐng)時尚生活，創(chuàng)創(chuàng)新都市文化化。倡導(dǎo)平價消費，保保證真品真價價。都市生活方式是是現(xiàn)代生活的的重要標(biāo)志，而而時尚是都市市人追求的理理想生活狀態(tài)態(tài)，作為一個個集購物、休休閑、餐飲、娛娛樂于一體的的現(xiàn)代都市購購物廣場，它它有理由和條條件引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐氐纳钕M費方式。都市的繁華是以以商業(yè)發(fā)達(dá)為為基礎(chǔ)，自古古就有“無商不富”之說，足見見商業(yè)對社會會經(jīng)濟發(fā)展的的作用，商業(yè)業(yè)文化是都市市商業(yè)發(fā)展水水平的主要特特征?，F(xiàn)代人人追求時尚、舒舒適和回歸自自然，所以，愛愛民購物廣場場的經(jīng)營理念念核心是引領(lǐng)領(lǐng)時尚，營造造商業(yè)文化，倡倡導(dǎo)平價消費費，提供真品品真價之商品品，并塑造真真情服務(wù)品質(zhì)質(zhì)。四、經(jīng)營信條要要素要能夠完美的達(dá)達(dá)成和延展經(jīng)經(jīng)營理念，企企業(yè)的管理內(nèi)內(nèi)部必須推行行與之相輔配配的信條，我我們提出經(jīng)營營信條要包含含如下要素：：誠信務(wù)實，經(jīng)營營永續(xù)。敬業(yè)創(chuàng)新，廉潔潔自律?；ブ?，共榮榮共利。第三章項項目經(jīng)營規(guī)劃劃與經(jīng)營特色色構(gòu)想一、總體規(guī)劃思思路與經(jīng)營特特色體現(xiàn)1、總體規(guī)劃思思路人潮（客流量）是是購物廣場生生存的基礎(chǔ)，怎怎樣吸引人潮潮是購物廣場場總體規(guī)劃必必須優(yōu)先考慮慮的問題，本本項目共3層結(jié)構(gòu)，總總營業(yè)面積約約為130000平方米，樓樓層單體面積積均超過4000平方米，而而且地處商圈圈邊沿，遠(yuǎn)離離主流消費群群，所以必須須考慮通過科科學(xué)規(guī)劃有效效吸引人潮。龍城市場街當(dāng)前前已成為僅次次于諸城第一一商圈人氣最最旺的街道，但但是由于缺乏乏主力商場，消消費人潮集中中在生活用品品和菜市場上上，消費水平平停留在低檔檔消費層次，依依托市場現(xiàn)形形成的人潮，做做好本項目的的整體規(guī)劃，這這是本項目最最高決策層必必須要認(rèn)真面面對的課題。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)結(jié)果評估，我我們提出本項項目的總體規(guī)規(guī)劃設(shè)想。利用經(jīng)營業(yè)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢，以1帶1的規(guī)劃思路路，即將超市市設(shè)在二層，利利用超市的經(jīng)經(jīng)營規(guī)模優(yōu)勢勢把消費人潮潮引上二層，一一層則分別開開設(shè)“風(fēng)味餐飲街”、“品牌服裝”、“品牌鞋帽”等中高檔品品牌商品，以以吸引主流消消費群，三樓樓則經(jīng)營大小小家電和家居居用品，規(guī)劃展現(xiàn)：：☆1F：時尚廣廣場；☆2F：愛民大大賣場；☆3F：三聯(lián)家家電城。2、經(jīng)營特色體體現(xiàn)本項目的經(jīng)營特特色主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下四個個方面⑴新理念：采用用大賣場成功功之經(jīng)營理念念；⑵新模式：引進(jìn)進(jìn)購物廣場多多主題、多業(yè)業(yè)態(tài)，組合式式經(jīng)營，最貼貼近市場需求求，延伸經(jīng)營營面；⑶一站式：真正正通過多業(yè)態(tài)態(tài)、多業(yè)種經(jīng)經(jīng)營，實現(xiàn)“一站式”購物；⑷平民化：商品品以中檔為主主，低檔為輔輔，高中低互互補的經(jīng)營定定位，既迎合合了諸城當(dāng)前前的市場消費費，又逐步引引導(dǎo)諸城的中中高消費階層層。本項目將突破傳傳統(tǒng)百貨商場場的管理模式式，采用“統(tǒng)一經(jīng)營，集集中管理”的方式，既加加強了購物廣廣場的規(guī)范化化管理，又增增強了招商業(yè)業(yè)主的經(jīng)營自自主權(quán)，同時時，依托市場場龐大的人潮潮，將消費主主流客群引入入購物廣場，充充分體現(xiàn)規(guī)劃劃之可行性。二、1F經(jīng)營規(guī)規(guī)劃簡析（規(guī)規(guī)劃圖見附件件1）一層是商場的黃黃金樓層，以以我們對諸城城現(xiàn)有競爭主主力店的調(diào)查查結(jié)果分析，并并結(jié)合目前諸諸城的消費現(xiàn)現(xiàn)狀，初步擬擬定1F的經(jīng)營規(guī)劃劃如下：總經(jīng)營面積約50000平方米（建建筑面積）。1、經(jīng)營主題：：時尚廣場2、主要經(jīng)營業(yè)業(yè)種計劃A、紳士館：約約700平方米，經(jīng)經(jīng)營男裝系列列；B、女人天地：：約1200平方米，經(jīng)經(jīng)營女裝、化化妝品系列、黃黃金珠寶、中中高檔飾品等等；C、時尚鞋館：：約800平方米，經(jīng)經(jīng)營男女皮鞋鞋及皮具；D、兒童世界：：約500平方米,經(jīng)營童裝、童童鞋、玩具、兒兒童娛樂項目目；E、風(fēng)味餐飲街街：約1100平方米，經(jīng)經(jīng)營風(fēng)味小吃吃；F、沿街品牌店店（西面、北北面）：約188平方米，經(jīng)經(jīng)營品牌服裝裝等較有影響響力的商品品品牌，以提升升商場經(jīng)營檔檔次；G、其他補充業(yè)業(yè)種：：肯德基、德德德克士等。H、其他面積使使用見見規(guī)劃圖。三、二樓經(jīng)營規(guī)規(guī)劃劃簡析（規(guī)規(guī)劃劃圖見附件2）1、經(jīng)營主題：：愛民民大賣場四、三樓經(jīng)營規(guī)規(guī)劃劃簡析（規(guī)規(guī)劃劃圖見附件3）1、經(jīng)營主題：：三聯(lián)聯(lián)家電城。第四章項項目目前期運營營程程序計劃一、市場廣告推推廣廣策略㈠項目形象推廣廣策策劃1、項目推廣口口號；；2、項目推廣理理念；；3、項目促銷專專項活活動策劃；；4、項目標(biāo)志設(shè)設(shè)計；；5、項目標(biāo)志字字設(shè)計計、標(biāo)準(zhǔn)色色設(shè)設(shè)計；6、項目標(biāo)準(zhǔn)組組合規(guī)規(guī)范設(shè)計；；7、裝修期間項項目圍圍檔設(shè)計；；8、招商接待中中心導(dǎo)導(dǎo)識、標(biāo)識識設(shè)設(shè)計；9、招商手冊設(shè)設(shè)計（平平面部分）；；；10、招商用手手袋、DDM設(shè)計；11、項目宣傳傳車體廣廣告設(shè)計；；12、招商、項項目管理理人員服裝裝設(shè)設(shè)計（夏裝裝、冬冬裝）；13、項目各部部門人員員工裝設(shè)計計；；14、招商人員員、管理理人員名牌牌、胸胸卡設(shè)計；；15、項目保安安人員服服裝設(shè)計；；16、1F—22F規(guī)劃分區(qū)圖圖設(shè)計、制制作。（二）項目運作作文文件編制1、招商手冊編編制（文文案）；2、項目管理運運作手手冊編制（超超超市部分）；；；☆營運管理手冊冊；☆營運培訓(xùn)手冊冊；☆收貨運作手冊冊；☆客戶服務(wù)手冊冊；☆生鮮管理手冊冊；☆收銀管理手冊冊；☆安全防損手冊冊；☆管理人員手冊冊；☆人事工作手冊冊。3、項目管理運運作手手冊編制（百百百貨部分）☆項目管理基本本制度度；☆業(yè)戶手冊；☆營業(yè)人員手冊冊；☆接待中心管理理手冊冊；☆業(yè)戶裝修施工工管理理規(guī)范；☆管理人員手冊冊（與與超市共用用）☆廠促人員管理理規(guī)范范；☆項目規(guī)范合同同文本本（含超市市合合同）。（三）辦公場地地規(guī)規(guī)劃設(shè)計1、辦公場地規(guī)規(guī)劃方方案（集中中辦辦公規(guī)劃）；；；2、辦公場地裝裝飾設(shè)設(shè)計；3、辦公設(shè)備配配置方方案；4、辦公室管理理規(guī)范范。（四）廣告?zhèn)髅矫酵锻度敕桨覆卟邉潉?、電視專題廣廣告投投入方案；；2、報紙廣告投投入方方案；3、專項活動廣廣告投投入方案；；4、其他廣告投投入方方案；二、專業(yè)人才招招聘聘、培訓(xùn)計計劃劃1、專業(yè)人才需需求計計劃表（另另附附）2、培訓(xùn)計劃表表（另另附）三、組建運作機機構(gòu)構(gòu)（見下表——組織架構(gòu)表表）第五章項項目目招商工作作安安排與作業(yè)業(yè)程程序一、招商基本政政策策1、免租金政策策（具具體減免由由董董事會決定定）；；建議：免租期22——4個月。2、免管理費政政策（具具體減免由由董董事會決定）；建議：免第一年年的的管理費。3、免稅政策（具具體體減免由董董事事會決定）；建議：一樓招租租部部分免稅兩兩年年。4、其他相關(guān)促促進(jìn)招招商政策。二、招商品牌基基礎(chǔ)礎(chǔ)檔案建立立（另另附）。三、招商宣傳資資料料編制。1、愛民購物廣廣場宣宣傳畫冊（文文文案稿）；；2、愛民購物廣廣場三三維動畫宣宣傳傳片（分鏡鏡頭頭腳本文案案稿稿）四、招商工作計計劃劃作業(yè)進(jìn)度度安安排（已包包含含在諸城市市愛愛民購物廣廣場場綜合統(tǒng)籌籌策策劃工作計計劃劃進(jìn)度表內(nèi)內(nèi)）。五、招商工作作作業(yè)業(yè)程序。采用農(nóng)村包圍城城市市的戰(zhàn)略占占領(lǐng)領(lǐng)諸城市場場，以以達(dá)成永續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營的企業(yè)業(yè)目目標(biāo)。㈠規(guī)模效益與連連鎖鎖經(jīng)營（略略）。㈡建立總店經(jīng)營營效效應(yīng)（略）。㈢促進(jìn)諸城商業(yè)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)展展（略略）。㈣提高諸城市整整體體商業(yè)水平平（略略）。㈤締造諸城第二二商商圈。二、項目行政組組織織架構(gòu)（見見前前表）。三、項目各部門門組組織架構(gòu)（略略略）。四、項目營業(yè)人人員員管理（另另附附《營業(yè)人人員員手冊》）。五、項目招商（出出租）業(yè)主管管理（另附《業(yè)業(yè)戶手冊》）。六、項目店面裝裝修修工程管理理（另另附《店面面裝裝修工程管管理理規(guī)范》）。七、項目經(jīng)營管管理理制度（另另附附）。第七章項項目目推廣、宣宣傳傳基本步驟驟一、廣告策劃、執(zhí)執(zhí)行（另附）。二、招商說明會會策策劃、執(zhí)行行（另另附《招商商說說明會實施施方方案綱要》）。三、開業(yè)籌備及及開開業(yè)慶典策策劃劃、執(zhí)行（另另另附）。第八章項項目目運作費用用投投入分析1、項目運作費費用變變動投入預(yù)預(yù)算算表（人事事費費用）2、項目運作費費用固固定投入預(yù)預(yù)算算表（外部部形形象改造投投入入）3、項目運作費費用固固定投入預(yù)預(yù)算算表（內(nèi)部部裝裝修投入）4、項目運作費費用固固定投入預(yù)預(yù)算算表（商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施投入費費用用）5、項目運作費費用變變動投入預(yù)預(yù)算算表（招商商投投入費用）6、項目運作費費用變變動投入預(yù)預(yù)算算表（廣告告策策劃實施費費用用）第九章項項目目經(jīng)營利潤潤回回報分析一、1F招商租租金收入分析析析（見表）二、廣告位招商商收收入分析（見見見表）三、項目經(jīng)營收收入入分析（見見表表）四、項目投入及及利利潤回報分分析析1、項目投資計計劃匯匯總概算（見見見表）2、利潤回報分分析根據(jù)本報告投資資預(yù)預(yù)算，本項項目目共投入啟啟動動資金798.226萬元，其中中固定費用758.116萬元，變動動費用35.1萬元，綜合合人事費用用投投入第一年年約約250.556萬元（本人人事費用預(yù)預(yù)算算包含專業(yè)業(yè)運運作團隊費費用用）。固定定費費用折舊攤攤銷銷（按10年攤銷）每每年折舊攤攤銷銷約為75.881萬元。目前，本項目擁擁有有建筑面積積約約130422.98mm22，2F、3F分別為4105..46m2，按正常商商業(yè)項目，折折折合營業(yè)面面積積約8478mm2。根據(jù)諸城市商業(yè)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點租金狀狀況況，1F招租租金測測算為315.994萬元；2F、3F樓外店租金金收入測算算為為42萬元，2F、3F整體大賣場場營業(yè)額預(yù)預(yù)算算，每年約55800萬元，平均均毛利率8%，實際毛收收入446..40萬元，整個個項目年收收入入（第一年年）約804..34萬元。通過過商業(yè)運作，1F的租金每年年約遞增15%左右。以正正常商業(yè)投資資測算，本項項目約需3年可回收投投資成本。第十章報報告告可行性結(jié)結(jié)語語一、運作的基礎(chǔ)礎(chǔ)———引進(jìn)專業(yè)人人才購物廣場的經(jīng)營營管管理，是一一項項系統(tǒng)性、專專專業(yè)化、經(jīng)經(jīng)驗驗性很強的的工工作，從前前期期策劃、招招商商、籌備開開業(yè)業(yè)到日常經(jīng)經(jīng)營營管理，均均需需要有相應(yīng)應(yīng)從從業(yè)經(jīng)驗的的專專業(yè)人才主主導(dǎo)導(dǎo)運作，以以確確保達(dá)到低低成成本投入，正正正確性執(zhí)行行，高高效率運營營的的目的。1、前期策劃：：20005年5月20日—2005年6月15日，組建運運作機構(gòu)，引引引進(jìn)各專業(yè)業(yè)人人才。2、前期招商：：20005年6月15日—2005年9月15日，全面推推動招商工工作作和編制購購物物廣場經(jīng)營營管管理政策、制制制度。3、內(nèi)、外新改改造及及裝修，2005年6月15日—2005年9月15日，全面改改造商場。4、營運籌備：：20005年7月1日—2005年9月30日，為營運運和開業(yè)籌籌備備階段，準(zhǔn)備備各項營運運工工作和開業(yè)業(yè)慶慶典工作。二、執(zhí)行的保證證高效、正確的執(zhí)執(zhí)行行公司決策策、方方針、政策策是是企業(yè)追求求的的目標(biāo)，而而執(zhí)執(zhí)行的效果果則則取決于執(zhí)執(zhí)行行主導(dǎo)者的的綜綜合素質(zhì)、個個個性、指揮揮能能力、協(xié)調(diào)調(diào)能能力和溝通通能能力。但是是，真真正阻礙執(zhí)執(zhí)行行效果的是是企企業(yè)決策者者對對執(zhí)行人的的授授權(quán)與信任任程程度。所以以，在在我們運作作的的項目中，都都都極力倡導(dǎo)導(dǎo)合合作雙方均均能能以“信任、坦誠誠、信心”相待，給予予主導(dǎo)運作作者者足夠的信信任任和充分授授權(quán)權(quán)。三、經(jīng)營的實施施———組織、制度度、效率要使這個計劃方方案案變成現(xiàn)實實，達(dá)達(dá)成運作目目標(biāo)標(biāo)則必須推推行行規(guī)范化、制制制度化的管管理理，而規(guī)范范化化、制度比比的的管理，則則必必須要求有有可可行性的管管理理文本，這這是是一個高度度集集中，系統(tǒng)統(tǒng)集集成的工作作，要要有良好的的組組織，完善善的的制度，高高效效率的執(zhí)行行，只只有這樣才才能能保證購物物廣廣場的規(guī)范范有有效運行，以以以創(chuàng)造最佳佳利利潤。購物廣場項目商商業(yè)業(yè)策劃運作作組組織架構(gòu)（計計計劃）董事會代表：董事會代表：執(zhí)行統(tǒng)籌：執(zhí)行統(tǒng)籌：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：副總經(jīng)理：總經(jīng)辦：總經(jīng)辦：營運部招商部銷售部財務(wù)部人事行政部客服中心控管部營運部招商部銷售部財務(wù)部人事行政部客服中心控管部購物廣場營運部部組組織架構(gòu)總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）總監(jiān)：管理制度（1人）信息匯總（1人）二樓商場（1人）制度編訂：信息中心：檔案管理（1人）品牌控制（1人）營業(yè)督察：三樓商場（1人）一樓商場（1人）助理：營業(yè)流程（1人）促銷控制（1人）購物廣場企劃部部組組織架構(gòu)經(jīng)理：經(jīng)理：助理：助理：文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設(shè)計制作文案編制現(xiàn)場執(zhí)行設(shè)計制作購物廣場招商部部組組織架構(gòu)行政助理：業(yè)務(wù)助理：總監(jiān)：行政助理：業(yè)務(wù)助理：總監(jiān)：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：大業(yè)種：工藝飾品：服裝鞋帽：日用百貨：餐飲娛樂：男女服裝小商品風(fēng)味小吃女用飾品國際品牌男女服裝小商品風(fēng)味小吃女用飾品國際品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內(nèi)品牌男女皮鞋家飾床用餐飲主力工藝品國內(nèi)品牌針織童裝廚房用品娛樂項目關(guān)聯(lián)業(yè)種關(guān)聯(lián)業(yè)種針織童裝廚房用品娛樂項目關(guān)聯(lián)業(yè)種關(guān)聯(lián)業(yè)種箱包皮具洗滌用品其他其他其他箱包皮具洗滌用品其