目錄TOC\o"1-3"\u第一章成都市宏宏觀環(huán)境及房房地產(chǎn)市場(chǎng)分分析4第一節(jié)、成都市市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境概述41、城市概況442、經(jīng)濟(jì)環(huán)境773、政策環(huán)境99第二節(jié)、成都市市市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析1101、市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整體概概況102、市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格特征1123、成都市房地地產(chǎn)市場(chǎng)特征征144、成都市消費(fèi)費(fèi)需求分析1145、發(fā)展趨勢(shì)分分析15第二章成都城東東房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析16第一節(jié)、城東房房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析1661、總體市場(chǎng)概概況162、2005年年前三季度供供銷走勢(shì)1663、住宅市場(chǎng)概概況174、非住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況175、城東發(fā)展規(guī)規(guī)劃18第二節(jié)、城東代代表性樓盤簡(jiǎn)簡(jiǎn)析191、城東代表性性電梯公寓簡(jiǎn)簡(jiǎn)析192、成都代表性性高檔電梯公公寓樓盤簡(jiǎn)析析22第三章成都市高高端住宅及商商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析25第一節(jié)、成都市市高檔住宅市市場(chǎng)分析2551、2005年年上半年成都都市高檔住宅宅（36000元/㎡以上）銷銷售情況2552、成都樓市步步入高檔階段段263、高檔住宅市市場(chǎng)價(jià)格提升升速度快2664、銷售速度加加快275、潛在高檔住住宅供應(yīng)量還還應(yīng)增加2776、未來(lái)高檔住住宅區(qū)域格局局將形成2777、高檔住宅市市場(chǎng)步入品牌牌競(jìng)爭(zhēng)28第二節(jié)、成都市市商業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)分析2881、2004年年成都商業(yè)地地產(chǎn)概述2882、2005年年前三季度商商業(yè)用房狀況況分析30第四章項(xiàng)目定位位分析32第一節(jié)、項(xiàng)目地地塊屬性分析析321、項(xiàng)目地理位位置322、項(xiàng)目地質(zhì)、水水文、氣候情情況333、項(xiàng)目地形、地地貌334、項(xiàng)目的市政政配套情況3345、項(xiàng)目周邊城城市配套情況況34第二節(jié)、項(xiàng)目地地塊SWOTT分析351、優(yōu)勢(shì)352、劣勢(shì)353、機(jī)會(huì)364、威脅36第三節(jié)、項(xiàng)目定定位361、總體定位3362、項(xiàng)目的形象象定位373、產(chǎn)品定位3384、建筑風(fēng)格定定位385、目標(biāo)客戶定定位396、物業(yè)管理定定位40第五章項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)計(jì)41第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件41第二節(jié)、項(xiàng)目技技術(shù)指標(biāo)411第三節(jié)、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)4221、規(guī)劃設(shè)計(jì)理理念422、規(guī)劃設(shè)計(jì)指指導(dǎo)思想4333、總平規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)布局要點(diǎn)點(diǎn)434、建筑風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)435、豎向空間設(shè)設(shè)計(jì)456、戶型設(shè)計(jì)4477、景觀設(shè)計(jì)4488、總平交通設(shè)設(shè)計(jì)509、供電設(shè)計(jì)55110、消防設(shè)計(jì)計(jì)5111、防排煙55212、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)5213、給排水設(shè)設(shè)計(jì)5214、空調(diào)與通通風(fēng)設(shè)計(jì)53315、防雷與接接地5316、報(bào)警與聯(lián)聯(lián)動(dòng)5417、天燃?xì)庠O(shè)設(shè)計(jì)5418、電話系統(tǒng)統(tǒng)、電纜電視視系統(tǒng)、廣播播系統(tǒng)、項(xiàng)目目防盜對(duì)講系系統(tǒng)、閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)54419、項(xiàng)目配套套設(shè)施54第六章項(xiàng)目?jī)r(jià)格格分析56第一節(jié)、住宅市市場(chǎng)定價(jià)分析析561、可類比住宅宅項(xiàng)目及參數(shù)數(shù)確定562、本地塊比較較價(jià)格計(jì)算值值57第二節(jié)、商業(yè)市市場(chǎng)定價(jià)分析析57第七章項(xiàng)目投資資估算與資金金籌措581、**成本估估算582、靜態(tài)總投資資603、動(dòng)態(tài)總投資資604、資本金6115、資金籌借661第八章項(xiàng)目銷銷售利潤(rùn)分析析621、初步產(chǎn)值利利潤(rùn)分析6222、盈虧平衡分分析623、敏感分析6634、項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)金流量表6645、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)結(jié)論65第九章項(xiàng)目開發(fā)發(fā)時(shí)間計(jì)劃與與資金使用計(jì)計(jì)劃66第一節(jié)、項(xiàng)目開開發(fā)時(shí)間計(jì)劃劃66第二節(jié)、資金使使用計(jì)劃666第十章項(xiàng)目組織織機(jī)構(gòu)與人員員配置67第一節(jié)、項(xiàng)目組組織機(jī)構(gòu)677第二節(jié)、人員配配置67第十一章項(xiàng)目開開發(fā)思路699第一節(jié)、項(xiàng)目開開發(fā)初步策略略691、開發(fā)分期6692、產(chǎn)品**的的先后順序6693、商業(yè)建筑的的開發(fā)思路770第二節(jié)、項(xiàng)目策策劃701、市場(chǎng)調(diào)查7702、項(xiàng)目定位策策劃70第三節(jié)、項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)71第四節(jié)、項(xiàng)目***71第五節(jié)、項(xiàng)目推推廣71第六節(jié)、項(xiàng)目銷銷售72第七節(jié)、項(xiàng)目招招商管理722第八節(jié)、項(xiàng)目物物業(yè)管理722第十二章項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析7331、宏觀經(jīng)濟(jì)與與政策變動(dòng)導(dǎo)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)分分析732、成都市房地地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析7443、成都市總體體規(guī)劃與區(qū)域域環(huán)境對(duì)項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)分析析744、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析7445、項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)74結(jié)論76第一章成都都市宏觀環(huán)境境及房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析第一節(jié)、成都市市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境概述1、城市概況成都，一座來(lái)了了就不想離開開的城市。1.1、城市地地位成都是四川省省省會(huì)、中國(guó)歷歷史文化名城城、首批中國(guó)國(guó)優(yōu)秀旅游城城市、國(guó)家衛(wèi)衛(wèi)生城市。是是西部大開發(fā)發(fā)的龍頭城市市，是西部重重要的科技、商商貿(mào)、金融中中心和交通、通通信樞紐，中中國(guó)的特大城城市之一，先后榮獲聯(lián)聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”和“最佳范例獎(jiǎng)獎(jiǎng)”兩項(xiàng)殊譽(yù)。新華社20033年12月16日刊發(fā)的調(diào)調(diào)查數(shù)據(jù)表明明：在中國(guó)最最適合居住的的城市中、成成都名列第三三（僅次于上上海、北京），在在最合適投資資城市中、成成都名列第四四（僅次于上上海、北京和和廣州）。隨著西部大開發(fā)發(fā)的進(jìn)程和發(fā)發(fā)展，成都城城市地位將進(jìn)進(jìn)一步提升，成成都在中國(guó)和和世界的重要要地位必將吸吸引更多的投投資商進(jìn)入，進(jìn)進(jìn)一步提升整整個(gè)城市的影影響離和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)水平。1.2、交通狀狀況成都是中國(guó)西南南地區(qū)的交通通樞紐，是西西部最大的航航空港、又是全國(guó)公公路最密集的的城市之一。雙雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)是全國(guó)四大大空港之一，已已開通國(guó)際國(guó)國(guó)內(nèi)航線240多條，年客客流量500萬(wàn)人次；鐵路有成渝渝、寶成、成成昆和達(dá)成鐵鐵路交匯于此此；公路除成渝渝、成綿、成成樂(lè)、成雅、成成灌高速公路路外，還有3條國(guó)道通過(guò)過(guò)，形成了以以川陜、川藏藏、川甘和成成渝、成阿等等23條省級(jí)以上上公路為骨干干的放射型公公路網(wǎng)絡(luò)。成都交通方便快快捷，“五路一橋”的修建形成成快捷的交通通通道。現(xiàn)有有公共汽車1202輛，營(yíng)運(yùn)線線路99條。1.3、通信狀狀況成都是西南地區(qū)區(qū)郵電通訊樞樞紐，已發(fā)展展成為全國(guó)8個(gè)郵政通信信一級(jí)處理中中心和全國(guó)6個(gè)通訊交換換中心之一，并并先后與160余個(gè)國(guó)家和和地區(qū)建立了了通信聯(lián)系。1.4、人口狀狀況2004年末，成成都市總?cè)丝诳诩s為1100萬(wàn)人，在全全國(guó)特大城市市中，人數(shù)僅僅次于重慶、北北京、上海，居居第四位。成成都市區(qū)的流流動(dòng)人口約有有150多萬(wàn)，在成都都市區(qū)，外地人購(gòu)買買的商品房總總量超過(guò)50%，流動(dòng)人口消消費(fèi)成為房地地產(chǎn)消費(fèi)的中中堅(jiān)力量。成都是西部大開開發(fā)的龍頭城城市，西部大大開發(fā)的“窗口”，隨著WTO和西部大開開發(fā)的進(jìn)程，其其重要的城市市地位必將吸吸引更多置業(yè)業(yè)、投資者的的青睞。1.5、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃介紹紹、城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)總量目標(biāo)：：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值年均增長(zhǎng)長(zhǎng)10%以上，20005年人均國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值達(dá)到25000美元，財(cái)財(cái)政收入增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度高于國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值增長(zhǎng)幅度；；結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)：：逐步提高非非公有制經(jīng)濟(jì)濟(jì)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的比重，調(diào)調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，20005年一、二二、三產(chǎn)業(yè)增增加值比例調(diào)調(diào)整為7∶45.5∶47.5，高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值占國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值值的比重達(dá)到到15%以上，調(diào)調(diào)整優(yōu)化城鄉(xiāng)鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，加加快城市化進(jìn)進(jìn)程，20005年城市化化水平達(dá)到338％以上；；人口就業(yè)目標(biāo)：：人口自然增增長(zhǎng)率控制在在4‰以內(nèi)，20005年全市總總?cè)丝诳刂圃谠?070萬(wàn)人人，非農(nóng)業(yè)從從業(yè)人員比重重達(dá)到60%%，城鎮(zhèn)登記記失業(yè)率控制制在4%以內(nèi)；居民收入目標(biāo)：：城鄉(xiāng)人民收收入水平和生生活質(zhì)量穩(wěn)步步提高，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入年年均增長(zhǎng)8%%；農(nóng)民人均均可支配收入入年均增長(zhǎng)66%；社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：：2005年恩恩格爾系數(shù)加加權(quán)平均值降降到43%，其中中城市為377%，農(nóng)村為為47%，人均均期望壽命達(dá)達(dá)到74歲，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)社會(huì)保障體體系基本健全全，基本普及及高中階段教教育，各項(xiàng)社社會(huì)事業(yè)全面面發(fā)展。、城市**加快**城市中中央商務(wù)區(qū)和和城市副中心心，城市功能能分區(qū)總體合合理，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套完善善，城市管理理科學(xué)規(guī)范有有序，形成現(xiàn)現(xiàn)代化城市的的基本框架；；建成以中心心城區(qū)為核心心、衛(wèi)星城市市（鎮(zhèn)）為紐紐帶、遠(yuǎn)郊中中等城市為支支撐、小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和中心村為為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體系。20005年城市市生活污水處處理率達(dá)700%，城區(qū)生生活垃圾處理理率達(dá)1000%，城市綠綠地覆蓋率達(dá)達(dá)30%；生態(tài)態(tài)環(huán)境目標(biāo)：：基本實(shí)現(xiàn)城城市環(huán)境優(yōu)美美、生態(tài)良性性循環(huán)，城區(qū)區(qū)空氣質(zhì)量穩(wěn)穩(wěn)定在Ⅱ級(jí)，國(guó)家級(jí)級(jí)和省級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)穩(wěn)定定在Ⅰ級(jí)，工業(yè)廢廢水排放達(dá)標(biāo)標(biāo)率、工業(yè)煙煙塵排放達(dá)標(biāo)標(biāo)率和工業(yè)固固體廢物綜合合利用率分別別達(dá)到90%%、90%和85%。、城市規(guī)劃“扇葉綠楔，向向東向南，七七星拱月?！敝行某鞘胁疾季中螒B(tài)逐步步由現(xiàn)在的密密集“圈層式”發(fā)展為疏密密結(jié)合的“扇葉式”布局，優(yōu)化化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)和用地布布局，引導(dǎo)城城市向東、向向南發(fā)展。城市交通：“井井”字加環(huán)狀加加放射“井”字型道路。歷史文化：“三三片片一帶五十十五五個(gè)節(jié)點(diǎn)”。“三片”指浣花片區(qū)區(qū)、十陵片片區(qū)區(qū)和北郊風(fēng)風(fēng)景景片區(qū)，“一帶”指以府南河河為紐帶的的環(huán)環(huán)古城垣歷歷史史文化風(fēng)光光帶帶，全長(zhǎng)199公里?！拔迨藗€(gè)接接點(diǎn)”包括城市中中軸線道路路串串聯(lián)12個(gè)重要接接點(diǎn)，8個(gè)重要古城城接點(diǎn)，以以及及38個(gè)中心城城的文物保保護(hù)護(hù)單位。非城市**用地地規(guī)規(guī)劃：規(guī)劃非非城市**用地控制制分三級(jí)：：絕絕對(duì)控制區(qū)區(qū)、重重點(diǎn)控制區(qū)區(qū)、一一般控制區(qū)區(qū)，其其中絕對(duì)控控制制區(qū)主要包包含含以下區(qū)域域：：非城市建建成成區(qū)中的密密林林地，外環(huán)環(huán)路路內(nèi)外兩側(cè)側(cè)5500米區(qū)域域內(nèi)地，沿沿河兩岸2000米范圍內(nèi)內(nèi)用地地和東風(fēng)渠渠兩兩岸100米內(nèi)用用地，其其他中小河河流流兩岸50米，規(guī)劃劃區(qū)域域內(nèi)的沼澤澤用用地以及生生態(tài)態(tài)高敏感區(qū)區(qū)域域。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境2.1、成都220004年經(jīng)濟(jì)概況自2003年以以來(lái)，成成都市宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處處于于高速發(fā)展展的的上升階段段。2004年，成都市市社會(huì)固定定資資產(chǎn)投資額額為為1085..2億元，同比比增長(zhǎng)25.7%；其中房地地產(chǎn)開發(fā)投投資資額為291.4億元，同比比增長(zhǎng)18.8%。2005年1-4月，全市各各固定資產(chǎn)產(chǎn)投投資額為301.001億元，同比比增長(zhǎng)54.6%；其中房地地產(chǎn)業(yè)投資資為為111.9億元，同比比增長(zhǎng)60.1%。2004年，成成都都市社會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品零售總總額額為875.228億元，比上上年增長(zhǎng)13.5%；生活物價(jià)價(jià)方面，市市區(qū)區(qū)居民人均均可可支配收入入為為10394元，人均消消費(fèi)性支出出達(dá)達(dá)到了8997元，同比增增長(zhǎng)27.4%；2004年成都市城城市居民消消費(fèi)費(fèi)價(jià)格指數(shù)數(shù)達(dá)達(dá)到103.9，高于2003年水平。以上數(shù)據(jù)表明，成成都經(jīng)濟(jì)正處處于一個(gè)較高高速度的發(fā)展展階段。但是是，我們也應(yīng)應(yīng)注意到，隨隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)速度提高，也也出現(xiàn)了一些些不穩(wěn)定、不不和諧的因素素，特別是在在個(gè)別地區(qū)、個(gè)個(gè)別行業(yè)出現(xiàn)現(xiàn)的一些盲目目投資，低水水平重復(fù)***問(wèn)題嚴(yán)重，從從而導(dǎo)致宏觀觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)局局部過(guò)熱的現(xiàn)現(xiàn)象。對(duì)此，政政府采取了系系列宏觀調(diào)控控措施，并取取得較好的效效果。預(yù)計(jì)今今、明年成都都宏觀經(jīng)濟(jì)將將向著宏觀調(diào)調(diào)控的預(yù)定目目標(biāo)發(fā)展，繼繼續(xù)保持平穩(wěn)穩(wěn)、適度的增增速。2.2、成都220005年前三季度度經(jīng)濟(jì)概況成都是全國(guó)商商貿(mào)中中心改革試試點(diǎn)點(diǎn)城市，成都都前三個(gè)季季度度經(jīng)濟(jì)保持了了快速增長(zhǎng)長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了了速度與結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、質(zhì)量、效效效益的統(tǒng)一一。、經(jīng)濟(jì)總量不斷斷擴(kuò)擴(kuò)大今年前三季度全全市市實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)總值1783億元，同比比增長(zhǎng)13.0%。其中：第第一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)增加值136億元，增長(zhǎng)5.2%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值值855億元，增長(zhǎng)17.6%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加加值值792億元，增長(zhǎng)10.0%。一、二、三三三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的貢貢獻(xiàn)獻(xiàn)率分別為3.2%、60.9%和35.9%。、第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)一一步步發(fā)展前三季度，交通通運(yùn)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)及及郵電通信信業(yè)業(yè)增加值比比上上年同期增增長(zhǎng)長(zhǎng)10.9%，批發(fā)和零零售業(yè)增長(zhǎng)11.0%，金融業(yè)增增長(zhǎng)7.7%，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值增增長(zhǎng)長(zhǎng)1.7%。、消費(fèi)品市場(chǎng)持持續(xù)續(xù)旺盛，物物價(jià)價(jià)指數(shù)繼續(xù)續(xù)趨趨穩(wěn)前三季度，成都都市市實(shí)現(xiàn)社會(huì)會(huì)消消費(fèi)品零售售總總額739.8億元，增長(zhǎng)14.2%。、對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁前三季度，成都都市市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出出口口總額31.86億美元，增增長(zhǎng)34.8%，分別比一一季度和上上半半年增加11.2、6.1個(gè)百分點(diǎn)，其其其中出口19.03億美元，增增長(zhǎng)52.5%。、利用外資成效效顯顯著前三季度，全市市合合同外商直直接接投資金額10.34億美元，實(shí)實(shí)際利用外外商商直接投資3.54億美元，分分別增長(zhǎng)1.79倍和75.5%。、財(cái)政收入和居居民民收入穩(wěn)步步提提高前三季度，成都都市市完成財(cái)政政總總收入248.5億元，增長(zhǎng)30.1%，城市市區(qū)區(qū)居民人均均可可支配收入入達(dá)達(dá)8473元，比上年年同期增長(zhǎng)10.5%；城市市區(qū)區(qū)居民人均均消消費(fèi)性支出6643元，增長(zhǎng)10.0%。以上情況表明，前前三季度成都都市經(jīng)濟(jì)總體體運(yùn)行良好，呈呈現(xiàn)健康、良良好發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)，預(yù)計(jì)2005年成都市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增速在13%左右。3、政策環(huán)境近年來(lái)，隨著房房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的的貢貢獻(xiàn)越來(lái)越越大大、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的地位也也越越來(lái)越重要要。各各級(jí)政府相相關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)規(guī)及政策的的逐逐漸出臺(tái)和和完完善，加強(qiáng)強(qiáng)了了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)的管理理和和服務(wù)，使使房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)展更加加規(guī)規(guī)范。近期國(guó)國(guó)家和地方方對(duì)對(duì)房地產(chǎn)實(shí)實(shí)施施宏觀調(diào)控控的的主要政策策有有：3.1、貨幣政政策策：擴(kuò)大貸款款浮息制度度、利率調(diào)整整（加息）、人人民銀行2003年121號(hào)文件等等。3.2、土地政政策策：實(shí)行土地地垂直管理理、嚴(yán)嚴(yán)格土地保保護(hù)護(hù)制度、加加強(qiáng)強(qiáng)土地保護(hù)護(hù)執(zhí)執(zhí)法力度，土土地出讓采采用用“招、拍、掛”形式；等等。3.3、行政措措施施：禁止拍賣基基本住房、七七七部委關(guān)于于穩(wěn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的的通通知等等。其中，20055年年4月30日**部、發(fā)展改革委委、財(cái)政部、國(guó)土資源部部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)發(fā)布的《關(guān)于于做好住房房?jī)r(jià)價(jià)格穩(wěn)定的的意意見》，對(duì)房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)局局部地區(qū)存在在的房地產(chǎn)投資資規(guī)模過(guò)大大、商品住房?jī)r(jià)價(jià)格上漲過(guò)過(guò)快快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不合理、市場(chǎng)秩序比比較混亂等等突突出問(wèn)題進(jìn)行行強(qiáng)有力的的行行政調(diào)控?！蛾P(guān)于做好住房房?jī)r(jià)價(jià)格穩(wěn)定的的意意見》及以上政策策措施的出出臺(tái)臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的引導(dǎo)導(dǎo)和和調(diào)控，及時(shí)解解決商品住住房房市場(chǎng)運(yùn)行行中中的矛盾和和問(wèn)問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商商品住房供供求求基本平衡衡，切切實(shí)穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格，促促促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的健康發(fā)發(fā)展展。成都市的房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)一直保保持持著平穩(wěn)發(fā)發(fā)展展的趨勢(shì)，供供供求基本平平衡衡、健康有有序序，沒(méi)有明明顯顯的炒作和和泡泡沫成分，現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)階段房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的消消費(fèi)費(fèi)者持幣觀觀望望情緒不再再繼繼續(xù)，購(gòu)買買力力得到了進(jìn)進(jìn)一一步釋放，十十十分有利于于房房地產(chǎn)的開開發(fā)發(fā)。第二節(jié)、成都市市市市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)分析1、市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)整整體概況1.1、商品房房供供應(yīng)持續(xù)增增長(zhǎng)長(zhǎng)，供求趨趨于于平衡2005年前三三季季度市區(qū)（六六六城區(qū)）累累計(jì)計(jì)商品房供供應(yīng)應(yīng)量655.224萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)42.033%；累計(jì)銷售售商品房568.993萬(wàn)㎡，同比下降7.74%。其中商品品住宅累計(jì)計(jì)銷銷售面積為445.007萬(wàn)㎡，同比下降14.088%。從近3年的新增增商品住宅宅供求總量量觀觀察，2003年、2004年新增商品品住宅面積積均均小于實(shí)際際銷銷售面積，供供供應(yīng)略顯不不足足。而到了2005年前三季度度，新增商商品品住宅面積積與與實(shí)際銷售售面面積基本相相當(dāng)當(dāng)，在供銷銷總總量上商品品住住宅逐漸趨趨向向平衡狀態(tài)態(tài)。1.2、城東供供銷銷兩旺、城城南南商業(yè)發(fā)力力、城城西住宅供供應(yīng)應(yīng)增長(zhǎng)迅速速，城城北商業(yè)回回落落2005年前三三季度度，城東商商品品房供應(yīng)和和銷銷售均保持持快快速增長(zhǎng)，新新新增供應(yīng)面面積積為191.665萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)85.199%，銷售面積積為143.335萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)48.811%；城南商商業(yè)用房供供銷銷大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，供供應(yīng)和銷售售增增幅分別達(dá)達(dá)到到138.335%和91.211%；城西住宅宅新增供應(yīng)應(yīng)較較大，但銷銷售售面積卻同同比比回落29.855%；城北住宅宅有所起色色，供供應(yīng)有所加加強(qiáng)強(qiáng)，但商業(yè)業(yè)較較去年有較較大大幅度的下下降降。詳情見見下下表：2005年前三三季季度市區(qū)各各方方位商品房房供供求狀況單位：萬(wàn)㎡項(xiàng)目城東城南城西城北面積同比面積同比面積同比面積同比總體供給191.0985.19%173.263.5%224.270.4%50.19-28.2%銷售143.3548.81%146.11.58%167.2-29.9%50.49-21.4%住宅供給149.6774.28%115.451.2%153.370.8%31.818.28%銷售127.9848.0%112.7-9.8%132.4-37.1%31.1-22.5%商業(yè)用房供給14.91107.3%31.3138.4%37.7948.8%10.89-61.9%銷售7.344.47%20.0691.2%16.48-1.23%12.71-22.3%辦公用房供給6.09368.6%5.291.8%4.71125.1%2.88-21.8%銷售4.34675.6%1.99-2.2%7.56132%4.350.9%1.3、一環(huán)路路內(nèi)內(nèi)商品住宅宅供供應(yīng)增加，銷銷銷售回落；；商商業(yè)用房和和辦辦公用房供供應(yīng)應(yīng)同比下降降，而而銷售趨旺旺2005年前三三季季度一環(huán)以以內(nèi)內(nèi)區(qū)域商品品住住宅供應(yīng)面面積積為51.39萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)26.055%，而住宅銷銷售面積為56.89萬(wàn)㎡，同比比下降52.011%；商業(yè)物業(yè)業(yè)的供應(yīng)面面積積為8.94萬(wàn)㎡，同比比下降52.822%，銷售面積積為18.94萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)29.299%。1.4、一環(huán)至至二二環(huán)區(qū)域商商品品房供銷均均回回落，辦公公物物業(yè)市場(chǎng)旺旺盛盛2005年前三三季季度一環(huán)至至二二環(huán)區(qū)域的的商商品住宅新新增增供應(yīng)面積積為為67.19萬(wàn)㎡，同比比下降40.844%；銷售面積積為108.331萬(wàn)㎡，同比比下降18.999%；供應(yīng)和銷銷售均表現(xiàn)現(xiàn)不不足；辦公公物物業(yè)呈現(xiàn)供供銷銷兩旺的行行情情，且銷售售大大幅增長(zhǎng)達(dá)287.008%。1.5、二環(huán)至至三三環(huán)區(qū)域商商品品住宅供應(yīng)應(yīng)大大幅增長(zhǎng)，銷銷銷售小幅回回落落2005年前三三季季度一環(huán)至至二二環(huán)區(qū)域的的商商品住宅供供應(yīng)應(yīng)大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，新新增供應(yīng)面面積積為276.667萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)58.566%，銷售面積積為251.778萬(wàn)平方，同同比下降7.33%，該區(qū)域是是目前商品品住住宅的主要要供供應(yīng)和銷售售區(qū)區(qū)域，約占占總總供應(yīng)（銷銷售售）的六成成左左右。1.6、三環(huán)外外商商品房市場(chǎng)場(chǎng)蓬蓬勃發(fā)展隨著城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的逐漸外外推推，三環(huán)外外已已逐漸成為為一一個(gè)重要的的區(qū)區(qū)域。2005年前三季度度新增供應(yīng)應(yīng)面面積為135.555萬(wàn)㎡，同比比增幅達(dá)到573.004%；銷售面積積達(dá)到69.74萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)218.886%。1.7、供應(yīng)住住宅宅的面積主主要要集中在90—180㎡區(qū)間，且且供應(yīng)量大大幅幅增長(zhǎng)2005年前三三季季度，90—120和120—180㎡的住宅供供應(yīng)面積分分別別為112.996萬(wàn)㎡和184.881萬(wàn)㎡，分別別同比增長(zhǎng)62.677%和67.311%，以上兩戶戶型區(qū)間的的供供應(yīng)面積占占比比分別為24.499%和40.077%。2、市區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格特征2.1、整體房房?jī)r(jià)價(jià)上漲得到到一一定抑制2005年前三三季季度，成都都市市區(qū)商品房房總總體銷售均均價(jià)價(jià)為4036元/㎡，同比增增長(zhǎng)10.799%，市區(qū)住宅宅均價(jià)3699元/㎡，同比增增長(zhǎng)17.177%。從季度價(jià)價(jià)格看，今今年年第三季度度的的價(jià)格相比比于于第二季度度有有所回落。2005年前三三季季度成都市市區(qū)區(qū)商品房及及商商品住宅房房?jī)r(jià)價(jià)情況單位：元/㎡2005年1--99月第一季度第二季度第三季度同比同比同比同比商品房403610.79%401514.32%41076.78%39919.28%商品住宅369917.17%355315.36%376817.68%374317.08%2.2、200055年前三季度度單月商品品房房?jī)r(jià)格變化化情情況數(shù)據(jù)來(lái)源：成都都市市房產(chǎn)管理理局局2.3、高質(zhì)樓樓盤盤和普通樓樓盤盤價(jià)格上升升明明顯，中質(zhì)質(zhì)樓樓盤價(jià)格下下降降2005年前三三季季度這些樓樓盤盤成交價(jià)格格的的月平均環(huán)環(huán)比比為0.23%，但不同檔檔次、不同同區(qū)區(qū)域的住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格走走勢(shì)勢(shì)也存在著著較較明顯的差差異異。高質(zhì)樓樓盤盤、中質(zhì)樓樓盤盤和普通樓樓盤盤月平均環(huán)環(huán)比比上漲速度度分分別為0.79%、-0.544%和1.04%。注：成都市房產(chǎn)產(chǎn)管管理局對(duì)高高質(zhì)質(zhì)樓盤、中中質(zhì)質(zhì)樓盤和普普通通樓盤的定定向向界定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)如如下：高質(zhì)樓盤：二環(huán)環(huán)路路以內(nèi)銷售售均均價(jià)在4500元/㎡以上，二二環(huán)路外銷銷售售均價(jià)在4000元/㎡以上。中質(zhì)樓盤：二環(huán)環(huán)路路以內(nèi)銷售售均均價(jià)在3500—4500元/㎡，二環(huán)路路外銷售均均價(jià)價(jià)在3000—4000元/㎡。普通樓盤：二環(huán)環(huán)路路內(nèi)銷售均均價(jià)價(jià)在3500元/㎡以下，二二環(huán)路外銷銷售售均價(jià)在3000元/㎡以下。3、成都市房地地產(chǎn)市市場(chǎng)特征3.1、房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)由幾年年前前的集中在在二二環(huán)開發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向向三環(huán)及以以外外和城郊以以及及更遠(yuǎn)郊的的郊郊區(qū)樓市并并舉舉的局面。3.2、房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)的重心心由由原來(lái)的城城西西向城南和和城城東轉(zhuǎn)移，城城城北也將是是下下一個(gè)開發(fā)發(fā)的的熱點(diǎn)區(qū)域域。3.3、市中區(qū)區(qū)（二二環(huán)以內(nèi)）由由由于可供開開發(fā)發(fā)土地越來(lái)來(lái)越越少，加之之地地價(jià)高昂，所所所開發(fā)項(xiàng)目目主主要以商業(yè)業(yè)、商商務(wù)和中高高檔檔住宅為主主。3.4、成都的的住住房消費(fèi)市市場(chǎng)場(chǎng)為增量市市場(chǎng)場(chǎng)，過(guò)去的的存存量市場(chǎng)到到目目前為止已已基基本被完全全消消化。目前前，住住宅產(chǎn)品在在內(nèi)內(nèi)、在品質(zhì)質(zhì)方方面越來(lái)越越趨趨向市場(chǎng)細(xì)細(xì)分分的多元化化發(fā)發(fā)展，品牌牌、環(huán)環(huán)境、企業(yè)業(yè)形形象、服務(wù)務(wù)等等日益成為為重重要的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)指指標(biāo)。高品品質(zhì)質(zhì)、高檔次次的的精品住房房越越來(lái)越引得得消消費(fèi)者認(rèn)同同，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加劇促促使使開發(fā)商更更加加注重產(chǎn)品品內(nèi)內(nèi)涵、質(zhì)量量和和外在形象象。4、成都市消費(fèi)費(fèi)需求求分析4.1、外地購(gòu)購(gòu)房房者購(gòu)買比比重重逐年上升升，平平均一年提提高高5%，現(xiàn)全市各各類商品房房有有近半數(shù)為為外外地人購(gòu)買買。4.2、消費(fèi)者者對(duì)對(duì)成都房地地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信心心度度較高，買買房房需求強(qiáng)烈烈；；持幣觀望望的的消費(fèi)心理理已已經(jīng)逐步得得到到釋放。4.3、受房?jī)r(jià)價(jià)、環(huán)環(huán)境、配套套可可選擇范圍圍等等條件影響響，城城西、城南南仍仍為購(gòu)房的的主主要選擇方方位位；但近期期城城東購(gòu)買意意向向漸濃。4.4、房者購(gòu)購(gòu)買買住宅期望望價(jià)價(jià)格在3000元/㎡以下，但但是縱觀目目前前在售樓盤盤價(jià)價(jià)格普遍遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)消費(fèi)費(fèi)者者的期望價(jià)價(jià)格格。4.5、普通住住宅宅需求為當(dāng)當(dāng)前前主流，但但高高檔住宅需需求求也較大，且且且是逐漸上上升升趨勢(shì)。目目前前，在90—120㎡及121㎡—140㎡之間的戶戶型供應(yīng)上上還還存在較大大缺缺口。5、發(fā)展趨勢(shì)分分析5.1、中國(guó)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)還還將將持續(xù)發(fā)展10—20年。1）、我國(guó)已經(jīng)經(jīng)確定定了全面***小康社會(huì)的的奮斗目標(biāo)標(biāo)和和城市化戰(zhàn)戰(zhàn)略略。根據(jù)聯(lián)聯(lián)合合國(guó)人居委委制制定的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，小小康目標(biāo)的的人人均住房面面積積是35㎡，而現(xiàn)在在我國(guó)的住住房房面積是人人均均23㎡，離這個(gè)個(gè)目標(biāo)還非非常常遠(yuǎn)?，F(xiàn)在在的的**數(shù)量是，每每人每年可可以以增加1㎡，按照這這個(gè)**速度，我我國(guó)12年后才能達(dá)達(dá)到預(yù)定的的小小康目標(biāo)。2）、城市化***是是動(dòng)態(tài)的。不不不算城市人人口口的自然增增長(zhǎng)長(zhǎng)，每年農(nóng)農(nóng)村村進(jìn)城人口口就就是1100萬(wàn)人。今后20年內(nèi)我國(guó)的的城鎮(zhèn)化水水平平將從現(xiàn)在在的的30%提高到50%，每年增加加一個(gè)百分分點(diǎn)點(diǎn)，城市人人口口的增長(zhǎng)每每年年是500萬(wàn)，加起來(lái)來(lái)就是1600萬(wàn)。3）、拉動(dòng)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的需需要要。中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)離不不開開房地產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展。房地地產(chǎn)產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增增長(zhǎng)每年是15個(gè)百分點(diǎn)，如如如果加上建建材材，大概能能達(dá)達(dá)到30%。5.2、商品房房市市場(chǎng)需求潛潛力力巨大，市市場(chǎng)場(chǎng)需求斷層層短短期內(nèi)不會(huì)會(huì)出出現(xiàn)。5.3、200066年成都市房房?jī)r(jià)仍將保保持持持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定定地增長(zhǎng)，但但但房?jī)r(jià)的漲漲幅幅不大。5.4、供應(yīng)加加大大，需求回回落落，供求總總量量回到平衡衡面面上。5.5、城南三三環(huán)環(huán)外和城東東南南的開發(fā)將將急急速升溫。第二章成都都城城東房地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)分析第一節(jié)、城東房房地地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀分析1、總體市場(chǎng)概概況2005年前三三季季度城東共共批批準(zhǔn)銷售項(xiàng)項(xiàng)目目64個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積191.665萬(wàn)㎡，與2004年同期相比比，預(yù)售項(xiàng)項(xiàng)目目增加了26個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積則則同同比增加85.188%，相比于其其他方位，城城城東供應(yīng)面面積積同比增速速最最快。銷售方面面，22005年前三季度城城東共銷售售商商品房面積143.335萬(wàn)㎡，銷售售面積同比比增增加48.811%，銷售金額52.75億元，平均均價(jià)格3680元/㎡，平均價(jià)價(jià)格同比增增加加14.2%；從供銷比比來(lái)來(lái)看，去年年為為1.22333，今年為1.33669。供應(yīng)和銷銷售面積均均同同比增加供供銷銷比穩(wěn)中有有升升，反映開開發(fā)發(fā)商和市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)對(duì)城東的普普遍遍看好。城東房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)保保持供銷兩兩旺旺的態(tài)勢(shì)。2、2005年年前三季季度供銷走走勢(shì)勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：成都都市市房產(chǎn)管理理局局3、住宅市場(chǎng)概概況2005年前三三季季度城東共共批批準(zhǔn)預(yù)售住住宅宅14393套，共149.667萬(wàn)㎡，套均均面積103.999㎡。與去年年同期相比比，供供應(yīng)套數(shù)和和面面積分別同同比比增加79.911%和74.288%。銷售售方方面，城東東同同期交易住住宅宅14393套共127.998萬(wàn)㎡，套數(shù)數(shù)和面積分分別別同比增加50.366%和48.011%。住宅宅22005年前三季度交交易面積占占城城東商品房房總總交易面積積的的89.288%，交易金額45.7億元，平均3571元/㎡，平均價(jià)價(jià)格同比增增加加24.2%。2005年前三三季季度城東住住宅宅價(jià)格的具具體體走勢(shì)情況況詳詳見下圖：：數(shù)據(jù)來(lái)源：：成都市房房產(chǎn)產(chǎn)管理局4、非住宅市場(chǎng)場(chǎng)概況況2005年前三三季季度城東共共批批準(zhǔn)預(yù)售非非住住宅41.98萬(wàn)㎡，同比比增加138.552%。銷售方面面。2005年前三季度城城東交易非非住住宅15.37萬(wàn)㎡，同比比增加55.888%。去年同期期的供銷比比為為1.785，今年則為2.73113，供銷比偏偏大。具體情況詳見下下表表：2005年前三三季季度城東非非住住宅供銷情情況況（單位：：萬(wàn)萬(wàn)㎡）非住宅辦公用房商業(yè)用房其他供應(yīng)面積41.986.0914.9120.98比重100%14.51%35.52%49.98%同比138.52%%368.46%%107.37%%130.04%%銷售面積15.374.347.343.69比重100%28.24%47.76%24.015同比55.88%675%4.41%61.845供銷比2.731.402.035.69數(shù)據(jù)來(lái)源：成都都市市房產(chǎn)管理理局局2005年前三三季季度城東非非住住宅價(jià)格情情況況（單位：元/㎡）總體均價(jià)辦公用房商業(yè)用房2005年前三三季季度36800372267112004年前三三季季度322225007639同比增長(zhǎng)12.45%48.88%—12.15%%數(shù)據(jù)來(lái)源：：成都市房房產(chǎn)產(chǎn)管理局城東商品房總體體均均價(jià)3680元/㎡，同比增增長(zhǎng)12.455%，低于市區(qū)區(qū)商品房總總體體漲幅；商商業(yè)業(yè)均價(jià)同比比下下降12.155%，降幅最大大。5、城東發(fā)展規(guī)規(guī)劃5.1、成都市市“向東發(fā)展”規(guī)劃概況成都市向東發(fā)展展規(guī)規(guī)劃區(qū)范圍圍一一共226平方公里，其其其中外環(huán)路路以以內(nèi)為76平方公里，外外外環(huán)路以外外為為150平方公里，范范范圍是西至至沙沙河成仁公公路路，南至三三環(huán)環(huán)路成龍路路南南側(cè)控制界界，東東至龍泉驛驛東東側(cè)成環(huán)路路，北北至成南高高速速公路。規(guī)劃面積76平方公公里，規(guī)劃人口73..55萬(wàn)人定位以生活居住、休休閑閑旅游、教教育育科研等功功能能為主的生生態(tài)態(tài)型城市新新區(qū)區(qū)分區(qū)總體結(jié)構(gòu)包括一一個(gè)個(gè)副中心、一個(gè)片片區(qū)中心、六六六個(gè)片區(qū)、十十十五個(gè)居住住區(qū)區(qū)，五縱五五橫橫的干道系系統(tǒng)統(tǒng)核心核心區(qū)規(guī)劃面積積11.38平方公里，是是是集辦公、綜綜綜合性商業(yè)業(yè)服服務(wù)、大型型金金融設(shè)施等等為為一體的綜綜合合性服務(wù)中中心心5.2、交通狀狀況況城市向東發(fā)展，依依托“四橫三縱”的干線系統(tǒng)統(tǒng)。四條放射射線分別為成成渝高速路、益益州大道（老老成渝路）、萬(wàn)萬(wàn)方大道（成成都——洛帶公路）及及規(guī)劃的龍興興大道（成都都—龍泉驛交通通主干道）。通通過(guò)四條放射射線的**使東部片片區(qū)與中心城城市緊密聯(lián)系系起來(lái)。而三三環(huán)路、外環(huán)環(huán)路、環(huán)城路路（成環(huán)路）“三縱”的**又使得東東部片區(qū)與我我市的各公路路干線、航空空港、火車站站有便捷的聯(lián)聯(lián)系。5.3、投資潛潛力力目前城東各個(gè)片片區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)差距距較較大。一環(huán)環(huán)至至二環(huán)間九九眼眼橋片區(qū)樓樓盤盤售價(jià)在3600—4500..00元/㎡之間。少少數(shù)高品質(zhì)質(zhì)樓樓盤售價(jià)達(dá)達(dá)到到5500元/㎡以上；二二環(huán)至三環(huán)環(huán)目目前售價(jià)在3200..00—3800..00元/㎡之間。三三環(huán)外十陵陵片片區(qū)房?jī)r(jià)在1800—2800..00元/㎡之間，雖雖然房?jī)r(jià)穩(wěn)穩(wěn)中中有升，但但比比起其它同同級(jí)級(jí)區(qū)域，差差距距十分明顯顯。城城東部分地地區(qū)區(qū)與城西房房?jī)r(jià)價(jià)相差已不不大大，部分地地區(qū)區(qū)房?jī)r(jià)還有有很很大的上升升空空間。城東作為成都市市政政府著力打打造造的生活居居住住、旅游休休閑閑、教育科科研研等功能為為主主的區(qū)域，城城城東樓市具具有有較好的投投資資潛力。第二節(jié)、城東代代表表性樓盤簡(jiǎn)簡(jiǎn)析析1、城東代表性性電梯梯公寓簡(jiǎn)析析1.1、東方新新城城項(xiàng)目地址：海椒椒市市街蓮花北北路路1號(hào)總戶數(shù)：8633戶戶（住宅591戶，商業(yè)272戶）總占地面積：近近440畝總建筑面積：約約777000余㎡車位：380個(gè)個(gè)容積率：3綠化率：26..55%樓盤形態(tài)：3幢幢小小高層戶型區(qū)間：項(xiàng)目定位：項(xiàng)目?jī)r(jià)格：均價(jià)價(jià)33700元/㎡銷售電話：簡(jiǎn)述：該項(xiàng)目臨近蓮花花社社區(qū)，位于于海海椒市街，東東東大街口，交交交通方便，居居居住環(huán)境成成熟熟，東大街街的的商業(yè)氛圍圍也也在積極改改善善中，整個(gè)個(gè)樓樓盤集住宅宅、商商業(yè)、辦公公于于一體，多多種種形態(tài)并存存難難免會(huì)影響響形形成良好的的居居住氛圍。1.2、康郡項(xiàng)目地址：二環(huán)環(huán)路路側(cè)新沙河河?xùn)|東籬翠湖景景點(diǎn)點(diǎn)旁開發(fā)商：成都東東方方名園房地地產(chǎn)產(chǎn)有限公司司總戶數(shù)：約111550戶總占地面積：約約2200畝總建筑面積：約約221萬(wàn)余㎡車位：380個(gè)個(gè)容積率：2.0066綠化率：32%%樓盤形態(tài)：聯(lián)排排別別墅、疊拼拼別別墅、板式式小小高層戶型區(qū)間：小高高層層75—225㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格：：小小高高層均價(jià)3700元/㎡簡(jiǎn)述：整個(gè)小區(qū)由別墅墅和和小高層公公寓寓組成，緊緊臨臨整治完成成的的沙河，外外部部環(huán)境不錯(cuò)錯(cuò)，小小區(qū)內(nèi)部景景觀觀分為幾大大組組團(tuán)，樓盤盤的的整體品質(zhì)質(zhì)不不錯(cuò)，目前前的的生活配套套還還需依托金金象象社區(qū)的成成熟熟配套。1.3、青房··云云上項(xiàng)目地址：二環(huán)環(huán)路路外，錦華路路開發(fā)商：成都青青年年房產(chǎn)總戶數(shù)：4255戶戶總占地面積：約約1130畝總建筑面積：約約661000㎡車位：1：0..77容積率：不詳綠化率：30%%樓盤形態(tài)：高層層項(xiàng)目均價(jià)：388000元/㎡簡(jiǎn)述：由高層電梯公寓寓組組成，建筑筑密密度僅為20%左右，戶型型建筑設(shè)計(jì)計(jì)采采用兩梯四四戶戶式一梯三三戶戶。戶型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)緊湊、實(shí)實(shí)用用。項(xiàng)目附附近近就是成仁仁路路公交站，交交交通比較方便，配配套相對(duì)成熟。

1.4、海棠名名居居3期項(xiàng)目地址：二環(huán)環(huán)路路東三段沙板橋路開發(fā)商：成都寶寶泰泰實(shí)業(yè)有限公公司

總戶數(shù)：4300戶戶總建筑面積：4477000㎡車位：380個(gè)個(gè)容積率：2.22綠化率：35%%樓盤形態(tài)：多層層、小小高層戶型區(qū)間：㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格：322000—3700元/㎡簡(jiǎn)述：地處二環(huán)路外，沙沙板橋路，位位于沙河改造造風(fēng)景區(qū)內(nèi)，整整個(gè)項(xiàng)目分三三期開發(fā)，前前兩期已交房房入住，小區(qū)區(qū)的物業(yè)管理理和環(huán)境都不不錯(cuò)，樓盤周周邊分布有紅紅旗超市、銀銀行、各式餐餐飲，生活比比較方便。1.5、蜀都花花園園5期項(xiàng)目地址：水碾碾河河路14號(hào)開發(fā)商：成都華華盛盛實(shí)業(yè)有限公公司

總戶數(shù)：約233770戶，五期420戶總占地面積：約約1156畝總建筑面積：約約330萬(wàn)㎡左右車位：12000個(gè)個(gè)容積率：2.9922綠化率：53..55％樓盤形態(tài)：多層層、小小高層戶型區(qū)間：300--222㎡項(xiàng)目?jī)r(jià)格：均價(jià)價(jià)44200元/㎡簡(jiǎn)述：小區(qū)內(nèi)建有300000㎡豪華會(huì)所所、3000㎡幼兒園、中中中心音樂(lè)廣廣場(chǎng)場(chǎng)、室內(nèi)恒恒溫溫游泳池、網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)設(shè)施施；擁有大型水水景、坡式式綠綠地；配套套商商業(yè)560000㎡，其中引引入著名超超市市家樂(lè)福，并并并有銀行、證證證券、商務(wù)務(wù)中中心、郵政政電電信、電臺(tái)臺(tái)、電電視臺(tái)等多多家家機(jī)構(gòu)入駐駐。2、成都代表性性高檔檔電梯公寓寓樓樓盤簡(jiǎn)析36%66500元城0㎡萬(wàn)宅45400元路產(chǎn)39803850元萬(wàn)6994800元心有；095500元發(fā)展司5960元9號(hào)㎡4.25000元4底094680元034500元((一一期)路04100元業(yè)技北側(cè)33800元大道23700元環(huán)西152㎡5%43500元八局1770%1個(gè)精裝5200.000清水4800.000產(chǎn)404000%0.94680.000外產(chǎn)42751.700個(gè)精裝水晶國(guó)際公公寓寓：7500..00精裝酒店式公寓寓：：5500..00第三章成都都市市高端住宅宅及及商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)分析第一節(jié)、成都市市高高檔住宅市市場(chǎng)場(chǎng)分析1、2005年年上半年年成都市高高檔檔住宅（3600元/㎡以上）銷銷售情況以上數(shù)據(jù)來(lái)源于于成成都市房管管局局從上圖可以看出出，2005年上半年市市區(qū)價(jià)格在3600元/㎡以下的住住宅銷售面面積積同比大幅幅下下降；而價(jià)價(jià)格格在3600元/㎡以上住宅宅銷售面積積呈呈高速增長(zhǎng)長(zhǎng)之之勢(shì)。銷售售額額住宅中，價(jià)價(jià)價(jià)格主要分分布布在2700—3600元/㎡及3600—5000元/㎡，二者分分別占住宅宅總總銷售面積積的的39.8%和37%。價(jià)格在3600元—5000元的高檔住住宅共銷售73.58萬(wàn)平方米，同同同比增長(zhǎng)73.788%；價(jià)格在5000元/平方米以上上的高檔住住宅宅銷售14.43萬(wàn)平方米，同同同比增長(zhǎng)64.744%，占2005年上半年住住宅銷售總總量量的7.25%，其中銷售售價(jià)格在5000元/㎡以上的別別墅銷售面面積積為1.86萬(wàn)平方米（累累累計(jì)56套），占該該價(jià)格區(qū)間間銷銷售住宅面面積積的12.9%。2、成都樓市步步入高高檔階段近幾年來(lái)，成都都房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上上高價(jià)房的的市市場(chǎng)份額明明顯顯增加，房房地地產(chǎn)市場(chǎng)呈呈現(xiàn)現(xiàn)明顯地向向高高檔住宅市市場(chǎng)場(chǎng)過(guò)渡的形形態(tài)態(tài)。據(jù)成都都市市房產(chǎn)管理理局局統(tǒng)計(jì)，2003年高價(jià)位住住宅僅占所所有有住宅銷售售的的2.9%，而2005年一季度就就達(dá)到了43.8%，比重上升升了30.9個(gè)百分點(diǎn)。雖雖雖然高價(jià)房房并并不代表就就是是高檔房，但但但通過(guò)近幾幾年年的住宅產(chǎn)產(chǎn)品品變化趨勢(shì)勢(shì)發(fā)發(fā)現(xiàn)：高價(jià)價(jià)同同時(shí)帶來(lái)了了更更多相應(yīng)的的高高檔住宅特特征征。3、高檔住宅市市場(chǎng)價(jià)價(jià)格提升速速度度快前兩年，300000—4000元/㎡已是成都都高檔住宅宅的的高價(jià)。但但經(jīng)經(jīng)過(guò)2003年、2004年，高檔住住宅的價(jià)格格已已經(jīng)有了普普遍遍的大范圍圍拉拉升，這反反映映在三個(gè)方方面面：一是區(qū)域價(jià)格格升值效應(yīng)應(yīng)明明顯，各高高檔檔住宅板塊塊在在近一年來(lái)來(lái)普普遍經(jīng)歷了了較較大幅度的的價(jià)價(jià)格提升，如如如城南副中中心心、神仙樹樹、金金沙、望江江片片區(qū)、塔子子山山、城東副副中中心等等，有有有的區(qū)域升升幅幅超過(guò)兩千千元元；二是成都高檔檔住宅的頂頂價(jià)價(jià)不斷被打打破破：中海格格林林威治城的的均均價(jià)5400元/㎡、優(yōu)品道道售價(jià)5600元/㎡、嶙江峰峰閣均價(jià)6000元/㎡、而鷺島島國(guó)際社區(qū)區(qū)的的水晶國(guó)際際公公寓價(jià)格達(dá)達(dá)到到7500元/㎡；三是超大規(guī)模模高檔住宅宅社社區(qū)的出現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)整個(gè)住宅宅市市場(chǎng)價(jià)格的的快快速拉升帶帶來(lái)來(lái)較大影響響。城城南副中心心的的世紀(jì)城占占地地1500畝，總建筑筑面積約150萬(wàn)㎡，其中中住宅約100萬(wàn)㎡。其推推出一期的的住住宅約1300套，卻引來(lái)來(lái)超過(guò)3000多人的熱烈烈追捧（排排號(hào)號(hào)），價(jià)格格由由最初的約4600元/㎡快速攀升升到現(xiàn)在約5200元/㎡，且還有有進(jìn)一步上上漲漲的可能；；同同處城南的和和記黃埔“南地王”項(xiàng)目占地約1036畝，計(jì)劃明明年推出，據(jù)據(jù)據(jù)相關(guān)因素素估估算，估計(jì)計(jì)總總體均價(jià)不不會(huì)會(huì)低于5500元/㎡；城西中中海國(guó)際社社區(qū)區(qū)（1811畝）今年下下半年時(shí)價(jià)價(jià)格格已突破5000元/㎡，鷺島國(guó)國(guó)際社區(qū)為4500元/㎡，最高價(jià)價(jià)突破了7700元/㎡。成都高檔住宅的的高高價(jià)不斷被被突突破、實(shí)際際上上是在不斷斷嘗嘗試考驗(yàn)著著市市場(chǎng)潛能，但但但通過(guò)各個(gè)個(gè)樓樓盤不俗的的銷銷售業(yè)績(jī)來(lái)來(lái)看看，高檔房在在成都市場(chǎng)場(chǎng)的的接受能力力很很強(qiáng)。2005年前三三季季度不同檔檔次次住宅不同同戶戶型區(qū)間上上的的價(jià)格平均均環(huán)環(huán)比漲幅60㎡以下60—90㎡90—120㎡㎡120—1444㎡㎡144㎡以上總體高質(zhì)樓盤0.95%0.65%2.60%1.25%1.39%0.79%中質(zhì)樓盤0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54%普通樓盤1.18%-0.02%1.71%-0.03%0.30%1.04%4、銷售速度加加快雖然高價(jià)房的價(jià)價(jià)格格不斷提升升，但但其總體的的銷銷售速度卻卻非非?？?，首首先先是上市周周期期很短，有有些些盤開盤不不到到一周就清清盤盤的現(xiàn)象都都有有，排隊(duì)現(xiàn)現(xiàn)象象普遍。通通過(guò)過(guò)對(duì)二十多多個(gè)個(gè)高檔房的的銷銷售速度進(jìn)進(jìn)行行考察發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，與與前幾年比比，高價(jià)房的的銷售速度在在加快。5、潛在高檔住住宅供供應(yīng)量還應(yīng)應(yīng)增增加隨著成都市政府府對(duì)對(duì)大塊土地地的的包裝整體體出出售，帶來(lái)來(lái)了了成都目前前的的東南西地地王王爭(zhēng)奪市場(chǎng)場(chǎng)的的情況，各各個(gè)個(gè)重量級(jí)品品牌牌開發(fā)商通通過(guò)過(guò)大塊土地地帶帶來(lái)巨大的的高高檔住宅供供應(yīng)應(yīng)量。并且且，由由于政府對(duì)對(duì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房的的放量供應(yīng)應(yīng)以以及對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)前前景的樂(lè)觀觀預(yù)預(yù)期，也會(huì)會(huì)帶帶來(lái)一批開開發(fā)發(fā)企業(yè)被追追走走高段路線線，從從而使高檔檔住住宅的供應(yīng)應(yīng)量量增加。6、未來(lái)高檔住住宅區(qū)區(qū)域格局將將形形成在進(jìn)行土地規(guī)劃劃及及城市規(guī)劃劃的的同時(shí)，事事實(shí)實(shí)上已經(jīng)對(duì)對(duì)高高檔住宅區(qū)區(qū)域域進(jìn)行了基基本本的劃分。高高高檔住宅實(shí)實(shí)際際上，依托托的的就是區(qū)位位價(jià)價(jià)值，未來(lái)來(lái)在在成都市的的各各個(gè)高區(qū)位位價(jià)價(jià)值區(qū)域都都會(huì)會(huì)產(chǎn)生一個(gè)個(gè)高高檔住宅的的供供應(yīng)板塊，而而而這些板塊塊都都有屬于自自己己的獨(dú)特標(biāo)標(biāo)識(shí)識(shí)，各個(gè)板板塊塊之間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也更多地地表表現(xiàn)為區(qū)位位價(jià)價(jià)值之間的的比比較。在城城南南副中心（世世世紀(jì)城項(xiàng)目目和和和記黃埔“南地王”項(xiàng)目）及其其周邊區(qū)域域，東東部副中心心及及其周邊區(qū)區(qū)域域、城西中中海海國(guó)際社區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域?qū)⒅饾u漸形形成高檔住住宅宅區(qū)。7、高檔住宅市市場(chǎng)步步入品牌競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)目前成都市區(qū)高高檔檔住宅基本本形形成幾家大大型型開發(fā)企業(yè)業(yè)占占據(jù)著較大大的的市場(chǎng)份額額的的格局，萬(wàn)萬(wàn)科科、中海、置置置信、上海海綠綠地、和記記黃黃埔、華潤(rùn)潤(rùn)置置地、融創(chuàng)創(chuàng)、新新加坡吉寶寶、騰騰王閣、博博瑞瑞這10家開發(fā)商占占據(jù)了高檔檔住住宅市場(chǎng)的的大大部分版圖圖。第二節(jié)、成都市市商商業(yè)地產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)分析1、2004年年成都商商業(yè)地產(chǎn)概概述述1.1.供應(yīng)應(yīng)增增長(zhǎng)較快，需求相對(duì)疲疲軟2004年成都都市市區(qū)累計(jì)供供應(yīng)應(yīng)商業(yè)用房房面面積127.444萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)32.633%，銷售面積81.38萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)6.34%，這說(shuō)明2004年成都商業(yè)業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)供供應(yīng)增長(zhǎng)較較快快而需求相相對(duì)對(duì)疲軟。相對(duì)過(guò)剩的直接接后后果便是商商業(yè)業(yè)用房的空空置置面積不斷斷上上漲。2002年商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)房的空置置面面積就達(dá)到到歷歷史新高41.18萬(wàn)㎡，接近近當(dāng)年商業(yè)業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)房的銷銷售售面積。2003年商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)房在建規(guī)規(guī)模模達(dá)到323.5萬(wàn)㎡，其空空置更攀高高到到43.06萬(wàn)㎡。2004年空置面積積更大幅增增長(zhǎng)長(zhǎng)了26.5%，達(dá)到了54.92萬(wàn)㎡。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的的主主要原因是是商商業(yè)用房的的投投資開發(fā)增增長(zhǎng)長(zhǎng)過(guò)快造成成的的供應(yīng)相對(duì)對(duì)過(guò)過(guò)剩。另外外產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單單一一、同質(zhì)化化問(wèn)問(wèn)題突出、市市市場(chǎng)定位不不盡盡合理等也也是是造成市場(chǎng)場(chǎng)疲疲軟、開發(fā)發(fā)資資金積壓等等現(xiàn)現(xiàn)象的因素素，再再加上政府府的的宏觀調(diào)控控和和規(guī)劃都不不到到位，導(dǎo)致致低低層次重復(fù)復(fù)***嚴(yán)重，惡惡性競(jìng)爭(zhēng)影影響響到整個(gè)商商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)展。1.2、市區(qū)各各方方位商業(yè)樓樓盤盤狀況2251269024681012系列251269東西南北中城南的項(xiàng)目數(shù)量量最最多，其次次才才是城中，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目數(shù)量最最少少的是城東東方方位。城南南商商業(yè)項(xiàng)目最最多多也可以看看出出城市向南南發(fā)發(fā)展以及市市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)城南的的認(rèn)認(rèn)可已使城城南南方位變?yōu)闉槌沙墒於容^高高的的區(qū)域。1.3、市區(qū)各各環(huán)環(huán)域商業(yè)樓盤盤狀況2004年合同同交交易數(shù)據(jù)顯顯示示，各物業(yè)業(yè)的的均價(jià)隨著著環(huán)環(huán)域不同呈呈現(xiàn)現(xiàn)出三個(gè)梯梯度度的價(jià)格。內(nèi)內(nèi)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的的房房地產(chǎn)價(jià)格格為為“第一梯度價(jià)價(jià)格”，也是各物物業(yè)銷售均均價(jià)價(jià)最高的區(qū)區(qū)域域；在內(nèi)環(huán)環(huán)至至一環(huán)及一一環(huán)環(huán)至二環(huán)間間，同同一類型物物業(yè)業(yè)的銷售均均價(jià)價(jià)差在去年年大大大縮小，并并并已經(jīng)相當(dāng)當(dāng)接接近，因此此為為內(nèi)環(huán)至二二環(huán)環(huán)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格格為“第二梯度價(jià)價(jià)格”，與“第一梯度價(jià)價(jià)格”相比有一定定幅度落差差；；同理，二二環(huán)環(huán)以外區(qū)域域房房地產(chǎn)價(jià)格格為為“第三梯度價(jià)價(jià)格”，價(jià)格與“第二梯度價(jià)價(jià)格”相差一定幅幅度。(見下表)

物業(yè)類型

第一梯度價(jià)格第二梯度價(jià)格第三梯度價(jià)格各梯度價(jià)格比商業(yè)營(yíng)業(yè)用房13132

93815822

100：71：：444辦公用房

532539772691100：75：：551注：第一梯度價(jià)價(jià)格格設(shè)為100在商業(yè)項(xiàng)目的環(huán)環(huán)域域分布上也也可可以看出，在在在二環(huán)外的的區(qū)區(qū)域，北、西西西、南面均均有有商業(yè)項(xiàng)目目，而而東面沒(méi)有有。北北面二環(huán)外外則則以專業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)為主，西西面面以純商業(yè)業(yè)獨(dú)獨(dú)棟建筑為為主主，南面以以綜綜合商業(yè)建建筑筑和專業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)為主。說(shuō)說(shuō)明明成都多中心的的商業(yè)格局局漸漸漸有了雛雛形形。2、2005年年前三季季度商業(yè)用用房房狀況分析析2.1、供銷情情況況分析2005年前三三季季度，市區(qū)區(qū)商商業(yè)用房供供應(yīng)應(yīng)面積為97.63萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)12.266%；銷售面積積為64.98萬(wàn)㎡，同比比增長(zhǎng)7.65%，供銷比為1.502。2.2、商業(yè)用用房房?jī)r(jià)格分析析城東5—9月商商業(yè)物業(yè)價(jià)格格走走勢(shì)類別5月6月7月8月9月辦公用房40744175321740254647商業(yè)營(yíng)業(yè)房59474342790560286610城東商業(yè)營(yíng)業(yè)房房、辦辦公用房交交易易均價(jià)分別別為為6610..00元/㎡和4647.000元/㎡，分別環(huán)比比增長(zhǎng)9.65%和15.466%。2.3、投資大大幅幅增加，空置置率增加2005年前三三季季度商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房完成成投投資56.59億元，增長(zhǎng)73.5%，高于全省50%的增速，也也比成都市區(qū)住宅投資增增速高了近近一一倍。商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的高增增速速帶來(lái)了商商業(yè)業(yè)營(yíng)業(yè)用房房空空置率的大大增增加，商業(yè)業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房供供應(yīng)應(yīng)明顯大于于需需求，空置55.13萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)29.0%，其中空置置期在一年年以以上的“滯銷房”和“積壓房”為23.95萬(wàn)㎡，增長(zhǎng)33.9%%；空置率增加加，投資額額同同時(shí)也在增加，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)既既面面臨著一定定的的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，隨隨著經(jīng)濟(jì)的的整整體發(fā)展又又有有一定的市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。第四章項(xiàng)目定位位分分析第一節(jié)、項(xiàng)目地地塊塊屬性分析析1、項(xiàng)目地理位位置項(xiàng)目位于成都市市***區(qū)**路**，東面臨臨二環(huán)路東東二二段，南臨臨***路，西臨臨**置業(yè)公司司開發(fā)的“**水岸”住宅項(xiàng)目和和沙河，北北面面臨工廠。分析：A、本項(xiàng)目用地地在成都都市中心區(qū)區(qū)域域的東北方方向向，區(qū)域?qū)賹儆谟诔啥际袀鱾鹘y(tǒng)統(tǒng)的工業(yè)區(qū)區(qū)，該該區(qū)域在成成都都市歷史上上特特別是計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代曾曾經(jīng)經(jīng)十分輝煌煌，該該區(qū)域?qū)Τ沙啥级际械某鞘惺邪l(fā)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展和社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展都曾經(jīng)經(jīng)起起到過(guò)十分分重重要的作用用，大大量的工業(yè)業(yè)企企業(yè)，培養(yǎng)養(yǎng)了了大量的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)工人和技技術(shù)術(shù)人才，形形成成了區(qū)域特特有有的生活文文化化，同時(shí)奠奠定定了成都市市與與歷史文化化不不同的現(xiàn)代代工工業(yè)文化，該該該區(qū)域是成成都都市現(xiàn)代工工業(yè)業(yè)文明和技技術(shù)術(shù)文明的代代表表區(qū)域；B、與項(xiàng)目緊鄰鄰的電子子科技大學(xué)學(xué)，是是中國(guó)知名名的的重點(diǎn)高等等學(xué)學(xué)府，是成成都都市現(xiàn)代科科學(xué)學(xué)技術(shù)和現(xiàn)現(xiàn)代代文明的重重要要代表，所所以以，在該區(qū)區(qū)域域不僅有濃濃郁郁的現(xiàn)代工工業(yè)業(yè)科技文明明，也也形成了濃濃郁郁的人文環(huán)環(huán)境境；C、項(xiàng)目所在的的沙河段段，是最早早進(jìn)進(jìn)行整治改改造造的沙河段段，其其整治改造造種種植的樹木木已已經(jīng)是參天天巨巨樹，該段段沙沙河已經(jīng)形形成成了良好的的自自然環(huán)境。項(xiàng)目旁沙河環(huán)境境實(shí)實(shí)景照片2、項(xiàng)目地質(zhì)、水水文文、氣候情情況況項(xiàng)目土地的地質(zhì)質(zhì)情情況，從實(shí)實(shí)地地觀察來(lái)看看，地地表是原有建筑拆拆除后的建建渣渣，原有建建筑筑的基礎(chǔ)大大部部分還沒(méi)有有拆拆除。從成成都都市的整個(gè)個(gè)地地質(zhì)情況分分析析和判斷，項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目土地深度在1米以下，是是沖沖積砂石層層。成都市本身為沖沖積積平原，正正常常情況下地地下下水位較高高，加加之項(xiàng)目緊緊臨臨沙河，估估計(jì)計(jì)地下水位位在在地表下1米左右。本項(xiàng)項(xiàng)目目水文地質(zhì)質(zhì)情情況簡(jiǎn)單，地地地下水主要要由由地表水補(bǔ)補(bǔ)給給。項(xiàng)目地處北溫帶帶，氣氣候溫和，全全全年無(wú)霜期期長(zhǎng)長(zhǎng)，基本無(wú)無(wú)封封凍期。分析：項(xiàng)目土地的地質(zhì)質(zhì)情情況總體比比較較良好，沒(méi)沒(méi)有有潛在的嚴(yán)嚴(yán)重重地質(zhì)災(zāi)害害，適適合修建房房屋屋，但不同同區(qū)區(qū)域的地質(zhì)質(zhì)情情況可能變變化化較大（項(xiàng)項(xiàng)目目靠近沙河河，可可能有歷史史上上的河道或或者者沙河支流流河河道），在在地地質(zhì)勘察時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)引起重視視，適適當(dāng)增加鉆鉆孔孔點(diǎn)，進(jìn)行行勘勘察內(nèi)業(yè)分分析析時(shí)，應(yīng)分分析析準(zhǔn)確。在施工圖設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)根據(jù)地質(zhì)質(zhì)情情況對(duì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的的形式進(jìn)行行專專題研究和和經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分析析，選選用即滿足安安全要求又又造造價(jià)經(jīng)濟(jì)的的基基礎(chǔ)形式。項(xiàng)目地下水位高高，對(duì)對(duì)高層建筑筑的的基礎(chǔ)施工工和和地下室施施工工影響較大大，在在設(shè)計(jì)和施施工工時(shí)應(yīng)于考考慮慮。項(xiàng)目地處北溫帶帶，氣氣候溫和，全全全年無(wú)霜期期長(zhǎng)長(zhǎng)，基本無(wú)無(wú)封封凍期，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的冬季季施施工、特別別是是對(duì)建筑主主體體施工有利利，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的施施工工工期不會(huì)會(huì)帶帶來(lái)不利影影響響。項(xiàng)目?jī)?nèi)原有建筑筑的的基礎(chǔ)、水水、電電、氣、通通訊訊、排污等等市市政配套的的埋埋地部分，對(duì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中中的地質(zhì)勘勘探探和基礎(chǔ)施施工工，都有不不利利影響。3、項(xiàng)目地形、地地貌貌項(xiàng)目地形相對(duì)比比較較規(guī)整，臨臨街街面長(zhǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目目臨**路一側(cè)長(zhǎng)長(zhǎng)約153米，臨二環(huán)環(huán)路路東二段一一側(cè)側(cè)長(zhǎng)約340米，臨沙河河長(zhǎng)長(zhǎng)約90米。項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)有有地貌平坦坦，場(chǎng)場(chǎng)地平整量量較較小。分析：項(xiàng)目的地形、地地貌貌比較規(guī)整整，對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)和和開發(fā)**都沒(méi)有不不利影響，適適適合規(guī)劃***。項(xiàng)目的臨街面長(zhǎng)長(zhǎng)，在在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)充分利利用用，規(guī)劃***適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)建筑，以以提提高項(xiàng)目的的開開發(fā)價(jià)值。4、項(xiàng)目的市政政配套套情況項(xiàng)目地處成都市市中中心城區(qū)，具具具有水、電電、氣氣、通訊、排排排污等市政政配配套。項(xiàng)目東面臨二環(huán)環(huán)路路東二段，南南南臨**路，西臨臨沙河，有6、25、71、76、85、114、333、402等十多路公公交車，交交通通十分便捷捷。分析：A、據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有有的周周邊市政配配套套情況，項(xiàng)項(xiàng)目目的水、電電、氣氣、通訊、排排排污可從二二環(huán)環(huán)路東二段段，**路，沙河河幾個(gè)方向來(lái)來(lái)，建議本項(xiàng)項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，比較較項(xiàng)目三面臨臨路的情況，選選擇最經(jīng)濟(jì)、合合適的市政配配套方案。B、二環(huán)路東二二段，**路是項(xiàng)目目通往市中心心和繁華區(qū)域域的主要交通通要道，也是是項(xiàng)目輻射區(qū)區(qū)域到項(xiàng)目的的主要交通要要道，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)，項(xiàng)目目的主入口應(yīng)應(yīng)選擇在二環(huán)環(huán)路東二段或或**路上，同同時(shí)，在沙河河一側(cè)設(shè)次入入口。5、項(xiàng)目周邊城城市配配套情況由于本項(xiàng)目位于于成成都市傳統(tǒng)統(tǒng)的的工業(yè)區(qū)域域，周周邊大學(xué)、中中中學(xué)、小學(xué)學(xué)、幼幼兒園、醫(yī)醫(yī)院院、農(nóng)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)等設(shè)施齊齊全全。但生活活配配套、休閑閑配配套、餐飲飲配配套、娛樂(lè)樂(lè)配配套數(shù)量少，還不不能滿足現(xiàn)有有社區(qū)及新新開開發(fā)社區(qū)的的消消費(fèi)需求，且且且檔次較低低，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不適應(yīng)該該區(qū)區(qū)域的發(fā)展展要要求；同時(shí)時(shí)該該區(qū)域缺乏乏上上檔次的大大型型購(gòu)物中心心。第二節(jié)、項(xiàng)目地地塊塊SWOT分析析1、優(yōu)勢(shì)1.1、地段優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：地塊位于于處于城東***路與二環(huán)路路東二段的的交交叉路口上上，具具有城中區(qū)區(qū)的的優(yōu)勢(shì)地位位口口岸，是二環(huán)路內(nèi)罕見見的成規(guī)模模地地塊；1.2、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：超過(guò)100畝的占地，是是是城中區(qū)地段段的絕對(duì)大盤盤規(guī)模，易于于營(yíng)造高檔檔次次的規(guī)模社社區(qū)區(qū)，在開發(fā)發(fā)、銷銷售中也能能以以規(guī)模上的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，贏得得成成本的降低低和和銷售的規(guī)規(guī)模模效應(yīng)；1.3、城市配配套套優(yōu)勢(shì)：位于于城中區(qū)，能享受到城城市中心區(qū)區(qū)域域高度成熟、完完完善的城市配套；；1.4、交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：正臨城市主干干道——二環(huán)路及***路；鄰近新新鴻路、***北路等城市市干道，交通通十分便利利；；附近有十十幾幾路公交車車網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，出行行方方便、快捷捷；；1.5、景觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目臨近近的沙河景景觀觀良好；1.6、人文環(huán)環(huán)境境：緊靠全國(guó)國(guó)知名的重重點(diǎn)點(diǎn)高校——成都電子科科技大學(xué)，濃濃濃郁的人文文底底蘊(yùn)為項(xiàng)目形形象借勢(shì)奠奠定定了一定的的先先天基礎(chǔ)；；1.7、地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：項(xiàng)目地塊方正正平整，臨街街面長(zhǎng)達(dá)5000米左右，有有利利于商業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)及后期期經(jīng)經(jīng)營(yíng)。2、劣勢(shì)2.1、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域域是傳統(tǒng)的的工工業(yè)區(qū)，消消費(fèi)費(fèi)者對(duì)本區(qū)區(qū)域域的居家認(rèn)認(rèn)同同度有待提提高高；2.2、地塊周周邊邊環(huán)境有待待提提高，空氣氣質(zhì)質(zhì)量不是很很高高（二環(huán)路路的的噪音、灰灰塵塵影響、項(xiàng)項(xiàng)目目一側(cè)的工工廠廠、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域域內(nèi)的其他他工工廠等對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目環(huán)境造成成影影響）；2.3、項(xiàng)目臨臨二二環(huán)路一側(cè)側(cè)的的周邊建筑筑物物普遍比較較陳陳舊、有許許多多建筑待拆拆遷遷，項(xiàng)目周周圍圍現(xiàn)狀整體體品品質(zhì)感不是是很很高。3、機(jī)會(huì)3.1、城中區(qū)區(qū)可可供開發(fā)的土土地十分稀缺，如如此項(xiàng)目地塊已經(jīng)是罕有的“黃金寶地”；3.2、“向東東、向向南發(fā)展”規(guī)劃發(fā)展方方向及城東東工工廠“騰籠換鳥”的實(shí)施，以及及項(xiàng)目區(qū)域域房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境的日益益成成熟，城東片片區(qū)已經(jīng)是是成成都市房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的熱熱點(diǎn)點(diǎn)，結(jié)合成都房?jī)r(jià)穩(wěn)定定上升的趨勢(shì)，為項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)提提供供了較好的的市市場(chǎng)切入時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)；3.3、項(xiàng)目區(qū)區(qū)域域樓盤的整整體體開發(fā)品質(zhì)質(zhì)不不高，高品品質(zhì)質(zhì)樓盤的市場(chǎng)定位為為本項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)提供了較較好好的市場(chǎng)空白白機(jī)會(huì)。4、威脅4.1、城中區(qū)區(qū)大大盤的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是是來(lái)自于整整個(gè)個(gè)成都上規(guī)規(guī)模模、有檔次次的的大盤的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，項(xiàng)目有一定的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓壓力；4.2、已在營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)的第五大大道道和在建的SM廣場(chǎng)（現(xiàn)已已建到地面面主主體4層）對(duì)項(xiàng)目目的商業(yè)部部分分會(huì)造成一定的市市場(chǎng)銷售和和經(jīng)經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)壓壓力。第三節(jié)、項(xiàng)目定定位位1、總體定位項(xiàng)目總體定位城東生活中心住宅城東標(biāo)志性的高高品品質(zhì)人文生活活社區(qū)商業(yè)城東標(biāo)志性的生生活活商業(yè)中心心總體定位說(shuō)明迎合城市的發(fā)展展節(jié)節(jié)奏，提供供與與城市發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程相匹配配的的高檔次住住宅宅產(chǎn)品和生生活活商業(yè)中心心。隨著成都市東部部片片區(qū)工廠的的搬搬遷，成都都市市東部片區(qū)區(qū)形形成了成都都市市中心區(qū)域域最最大的、唯唯一一的新開發(fā)發(fā)片片區(qū)。政府對(duì)對(duì)該區(qū)域規(guī)規(guī)劃劃為新的高高尚尚住宅區(qū)?，F(xiàn)現(xiàn)階段成都都市市東部片區(qū)區(qū)沒(méi)沒(méi)有一個(gè)具有號(hào)召召力的生活商業(yè)中心，因此，隨隨著著城市的發(fā)發(fā)展展、該區(qū)域需要要大型的集餐飲、娛娛樂(lè)、休閑閑、購(gòu)購(gòu)物于一體體的的綜合型購(gòu)物中心，本本本地塊項(xiàng)目定定位為成都都市市城東標(biāo)志性性的高品質(zhì)人文生活活社區(qū)和標(biāo)標(biāo)志志性的生活活商商業(yè)中心具有有較好的市市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)和發(fā)發(fā)展展前景。2、項(xiàng)目的形象象定位位項(xiàng)目形象定位成都市知名樓盤盤，城城東名片項(xiàng)目形象定位說(shuō)說(shuō)明明成都市的房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入大盤時(shí)代代、品品牌時(shí)代和和品品質(zhì)時(shí)代。消消消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)心心理和消費(fèi)費(fèi)理理念已經(jīng)成成熟熟，對(duì)有品品牌牌和高品質(zhì)質(zhì)的的樓盤認(rèn)同同度度高。城東是成都市中中心心區(qū)域最后后的的成片開發(fā)發(fā)片片區(qū)，且多多以以大盤形式式開開發(fā)，其未未來(lái)來(lái)必定是高高品品質(zhì)樓盤的的城城市典范區(qū)區(qū)域域。所以，本本本地塊項(xiàng)目目的的形象定位位和和產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)定定位應(yīng)該立立足足于較高的的起起點(diǎn)才能順順應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展展趨勢(shì)?，F(xiàn)階段，城東片片區(qū)區(qū)的開發(fā)處處于于發(fā)展階段段，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)具具有有市場(chǎng)先機(jī)機(jī)和和優(yōu)勢(shì)規(guī)模模，具具備打造成都都市知名樓樓盤盤，城東名名片片的充分條條件件。3、產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位大型購(gòu)物中心大型標(biāo)志性商商業(yè)建筑生活、休閑商業(yè)業(yè)中中心--院落式景觀觀生活、休閑閑商業(yè)建筑高層住宅—純德德國(guó)國(guó)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)風(fēng)格的高品質(zhì)質(zhì)電梯住宅產(chǎn)品定位說(shuō)明大型購(gòu)物中心：：伊伊藤洋花堂堂公公司準(zhǔn)備在在此此開城東旗旗艦艦店，面積積約約4—5萬(wàn)㎡；城東生活、休閑閑中中心：面積2—3萬(wàn)㎡；高品質(zhì)高層住宅宅：：約12—15棟，面積約20—22萬(wàn)㎡；對(duì)項(xiàng)目地塊而言言，充充分發(fā)揮地地塊塊的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、地形優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，爭(zhēng)取項(xiàng)項(xiàng)目目開發(fā)的效效益益最大化，同同同時(shí)，與項(xiàng)項(xiàng)目目的總體定定位位和形象定定位位相匹配，因因因此項(xiàng)目定定位位為大型綜合合型購(gòu)物中中心心和餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休閑于于一一體的生活商商業(yè)中心及及高高品質(zhì)高層層住住宅。4、建筑風(fēng)格定定位項(xiàng)目建筑風(fēng)格定定位位純德國(guó)現(xiàn)代建筑筑風(fēng)風(fēng)格建筑風(fēng)格定位說(shuō)說(shuō)明明德國(guó)是現(xiàn)代工業(yè)業(yè)文文明的代表表國(guó)國(guó)家，其現(xiàn)現(xiàn)代代建筑風(fēng)格格吸吸收和傳承承了了豐富的現(xiàn)現(xiàn)代代工業(yè)文明明，其其建筑風(fēng)格格與與本項(xiàng)目所所在在的區(qū)域——成都市傳統(tǒng)統(tǒng)的工業(yè)區(qū)區(qū)相相吻合，同同時(shí)時(shí)，成都現(xiàn)現(xiàn)有有房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目，缺缺缺乏具有純純德德國(guó)建筑風(fēng)風(fēng)格格的項(xiàng)目，項(xiàng)項(xiàng)目的建筑筑風(fēng)風(fēng)格定位具具有有市場(chǎng)空白性性機(jī)會(huì)。項(xiàng)目采用純純德國(guó)現(xiàn)代代建建筑風(fēng)格，不不不僅可以做做到到項(xiàng)目產(chǎn)品品的的差異化，同同同時(shí)也與項(xiàng)目目所在的城城市市地段區(qū)域域?qū)賹傩院涂傮w體定定位、形象象定定位匹配。5、目標(biāo)客戶定定位5.1、住宅客客戶定位都市精英、城市市新新貴住宅客戶來(lái)源：：以以喜歡城市市生生活、在城城市市中心工作作、生生活的私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主、自由由職職業(yè)者、企業(yè)中高層層及及外資單位位的的高級(jí)員工工、企企事業(yè)單位位的的中高層管管理理人員等高高收入人群；住宅客戶背景特特征征：以28歲以上的高高收入人員員為為主要客戶戶，家家庭月收入入在在6000元以上（未含隱隱性性收入）為為主主；住宅客戶心理特特征征：喜歡城市市生活、以以城城市中心地地段段來(lái)體現(xiàn)其其自自我價(jià)值與與身身份的人群。住宅客戶消費(fèi)特特征征：以二次置置業(yè)為主，一一一次置業(yè)為為輔輔。5.2、大型商商業(yè)客戶定定位知名品牌的大型型百百貨銷售企企業(yè)業(yè)。5.3、休閑生生活商業(yè)客客戶定位經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)樂(lè)、休休閑業(yè)、零零售售業(yè)的商家家和和具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的投投資者休閑生活商業(yè)客客戶戶來(lái)源：成都都本地或長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)時(shí)間在成都都的的生意人、企企企事業(yè)單位位及及私營(yíng)企業(yè)的高層管管理者者、政府官官員員等以投資資為為主的投資資型型客戶群體體；；休閑生活商業(yè)客客戶戶心理特征征：：講究“市場(chǎng)空白和和填補(bǔ)性商商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)”的高投資回回報(bào)性，注注重重現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)與與未來(lái)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的的平衡性和和投投資回報(bào)周周期期，理性購(gòu)購(gòu)買買為主；休閑生活商業(yè)客客戶戶消費(fèi)特征征：：以投資為主主，自用或或租租賃用途為為輔輔。6、物業(yè)管理定定位根據(jù)項(xiàng)目形象、產(chǎn)產(chǎn)品、客戶定定位，需要與與之匹配高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理理，其定位為為：人性化、酒酒店式的物業(yè)業(yè)管理。第五章項(xiàng)目規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)第一節(jié)、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件件1、用地面積規(guī)劃**凈用地地面面積約：682700.2㎡；代征地面積：1199112..885㎡（路面積145788.36㎡，綠地代代征地4534..49㎡）2、用地性質(zhì)：：二類類住宅用地地。3、容積率：不不小于于4.2。4、建筑密度：：建筑筑密度不大大于于30%。5、綠化率：不不小于于25%。6、建筑高度和和樓間間距：按成都都市規(guī)劃局局對(duì)對(duì)該項(xiàng)目的的規(guī)規(guī)劃要求，結(jié)結(jié)結(jié)合國(guó)家和和成成都市規(guī)劃劃和和建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范進(jìn)行。7、建筑退讓紅紅線：：按成都市規(guī)規(guī)劃局對(duì)該該項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃劃要要求，結(jié)合合成成都市規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范和和建建筑設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范范進(jìn)行。8、社區(qū)配套：：公廁廁：2個(gè)，每個(gè)建建筑面積不不小小于50㎡；社區(qū)居委會(huì)1個(gè)個(gè)：：建筑面積積不不小于115㎡。第二節(jié)、項(xiàng)目技技術(shù)術(shù)指標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目的地形形條條件和項(xiàng)目目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)指指標(biāo)，經(jīng)分分析析，建議項(xiàng)項(xiàng)目目的技術(shù)指指標(biāo)標(biāo)如下：總用地面積87383.0055代征地面積19112.8855凈用地面積68270.2200容積率4.20容積率建筑面積積286734..884總建筑面積350483商業(yè)建筑面積70000.0000