本文格式為Word版，下載可任意編輯——土地瓶頸破解土地瓶頸從龍灣機(jī)場(chǎng)到溫州市區(qū)，道路兩旁曾有多達(dá)兩萬(wàn)畝的大片房屋廢墟，當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為“地震過(guò)的片區(qū)”，直到2022年刮起“拆違風(fēng)暴”，方不斷被拆掉。

在“七山一水二分田”的溫州，900多萬(wàn)常住人口主要集中于沿海沿江2000多平方公里的區(qū)域內(nèi)，城市規(guī)劃創(chuàng)辦又主要集中在200多平方公里的狹小區(qū)域，局部區(qū)域人口、產(chǎn)業(yè)過(guò)度集中，空間承載壓力巨大。

受制于土地瓶頸，前幾年大量溫州企業(yè)大舉外遷，資金亦隨之外流。

溫州市祭出的破解法門，為開(kāi)創(chuàng)新空間并提高使用率，即整理城市中低效利用的土地，用拆違、灘涂圍墾、土地挖潛等多項(xiàng)措施向城中村、海洋、山地要資源。

拆違陣痛

溫州市區(qū)中散落著數(shù)百個(gè)城中村，巷道狹窄，商販密集，人群熙攘。違章搭建鴿籠式的小屋和簡(jiǎn)易廠房出租，是大量村民的主要收入來(lái)源。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在溫州將近400萬(wàn)外來(lái)人口中，大多居住在城中村里，以小工廠做工、廉價(jià)餐飲店和其他較低層次的服務(wù)業(yè)為營(yíng)生。其居住區(qū)水電亂接、隱患嚴(yán)重，使得溫州的火災(zāi)發(fā)生率常年高居浙江省前列。

“過(guò)去從未有過(guò)產(chǎn)業(yè)布局，也少有城區(qū)整體規(guī)劃，溫州民營(yíng)經(jīng)濟(jì)最突出的表現(xiàn)便是散亂無(wú)章。一些制革、電鍍、造紙等高污染的家庭作坊成為了城市的傷疤。”溫州市副市長(zhǎng)胡綱高說(shuō)。

為改善城市環(huán)境，2022年下半年開(kāi)頭，溫州推進(jìn)拆違工程。截至2022年年底，市區(qū)共拆違近2000萬(wàn)平米，其中樂(lè)清、甌海等縣市全年拆違均達(dá)數(shù)百萬(wàn)平米。今年，按照浙江省“三改一拆”規(guī)劃，溫州將確保完成1500萬(wàn)平方米拆違。

胡綱高介紹，執(zhí)行拆違政策以來(lái)，今年一季度工業(yè)用電量同比下降約10%，整體產(chǎn)值卻上升2%，成效顯著。

溫州市國(guó)土資源局局長(zhǎng)陳景寶表示，拆違后，土地騰空率對(duì)比高，再利用時(shí)并非全部用于工業(yè)或商業(yè)，很大片面將成為公共設(shè)施。

拆違三年后，溫州市區(qū)的綠化面積大為改善，各種公園隨處可見(jiàn)。

不過(guò)陣痛難免。一位鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員報(bào)告記者，拆違過(guò)程中，一些原本可能成長(zhǎng)為優(yōu)質(zhì)企業(yè)的個(gè)體戶消散了，一些尚處進(jìn)展初期的小微企業(yè)也因此本金驟升。

在龍灣區(qū)，記者在一個(gè)產(chǎn)值規(guī)模位列全國(guó)前列的不銹鋼產(chǎn)業(yè)基地看到，大片倉(cāng)庫(kù)被去除之后，數(shù)千平米的不銹鋼產(chǎn)品散落在道旁，用鐵鏈簡(jiǎn)樸圍住。

此外，前述鄉(xiāng)鎮(zhèn)官員還介紹，早年由于籌劃生育工作導(dǎo)致干群關(guān)系惡化，如今又難以制止拆違所引發(fā)的爭(zhēng)端。

“這是必經(jīng)之路，也是淘汰落后產(chǎn)能的速效針劑，讓溫州最終能有空間來(lái)伸張筋骨?！标惥皩毐硎?，“即便是痛，也是務(wù)必承受的成長(zhǎng)陣痛。”

解決爭(zhēng)議的關(guān)鍵，在于政府能否盡快合理安置居民和企業(yè)。

胡綱高向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者表示，溫州市政府今年更加重視拆建結(jié)合、拆轉(zhuǎn)結(jié)合和拆改結(jié)合，將拆違與綠化、農(nóng)房改造、工程創(chuàng)辦和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)相融合，以綜合施策來(lái)穩(wěn)定拆違成果。

據(jù)悉，近年來(lái)溫州各級(jí)政府已經(jīng)建成了800多萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房，用于安置小微企業(yè)。

土地饑渴

溫州重力度、高速率的拆違，源于對(duì)土地要素的饑渴。

溫州市國(guó)土資源局統(tǒng)計(jì)，全市土地總面積12064.77平方公里，其中平原面積僅2059平方公里，只有沿海沿江1000多平方公里適合城市化和工業(yè)化創(chuàng)辦。

2022年實(shí)施拆違之前，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地均價(jià)為645元/平米，比同省的寧波高出263.2元，更是嘉興、紹興、蘇州、無(wú)錫等市的2倍多。

與此同時(shí)，外地省市大多以極低甚至零地價(jià)來(lái)溫招商，大量溫州企業(yè)因擴(kuò)產(chǎn)需要而被迫外遷，資金也隨之外流。

對(duì)外遷企業(yè)的調(diào)查顯示，歸因于“用地慌張、土地資源缺乏”的比率達(dá)66.5%，高居各項(xiàng)因素之首。

“企業(yè)長(zhǎng)期無(wú)序進(jìn)展，并非缺乏擴(kuò)張意識(shí)和才能，而是溫州未能賦予其擴(kuò)張生長(zhǎng)的土壤和環(huán)境。”胡綱高表示，不少企業(yè)在溫州本地僅有二三十畝地，半城市化與經(jīng)濟(jì)低、小、散業(yè)態(tài)彼此強(qiáng)化，企業(yè)稍有規(guī)模就出走外地，溫州只能停留為“中小企業(yè)的孵化器”。

溫州本地的招商引資之難亦可想而知。工商銀行溫州分行一位人士稱：“一方面由于工程質(zhì)量或行業(yè)前景欠佳而擱置，造成土地濫用，一方面由于土地資源制約，大型央企、民企進(jìn)不來(lái)?！?/p>

既要彌補(bǔ)歷史欠賬，又要得志新進(jìn)展需求，土地資源和創(chuàng)辦需求的沖突日益加劇。

根據(jù)測(cè)算，到2022年溫州城鄉(xiāng)創(chuàng)辦用地規(guī)模缺口將達(dá)40萬(wàn)畝，即使存量土地能夠?qū)崿F(xiàn)夢(mèng)想化的全面更新利用，仍將有20萬(wàn)畝左右的缺口。

盤活存量，再造增量

清理和再造，是當(dāng)前溫州破解土地難題的左弓右劍。

多年來(lái)，因工程審批程序、城市規(guī)劃調(diào)整和資金不到位等理由，溫州“轉(zhuǎn)而未供”土地達(dá)9.3萬(wàn)畝，另還有1.2萬(wàn)畝“供而未用”的閑置土地，總量上足以創(chuàng)辦出兩個(gè)龍灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。

假設(shè)以2022年溫州龍灣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)115億元的GDP總量來(lái)計(jì)算，相當(dāng)于每年有近230億元的GDP“爛在地里”。

“若能徹底清理，足以保證未來(lái)三年的供地缺口?！标惥皩氄f(shuō)，目前的清理目標(biāo)是每年2萬(wàn)畝左右。

同時(shí)，溫州市政府推行舊村改造，用樓房取代農(nóng)村平房，以增減掛鉤方式變通地來(lái)為城市供給重新規(guī)劃的良機(jī)。

按照陳景寶計(jì)算，從2022年到2022年，存量土地共清理9.7萬(wàn)畝，三年時(shí)間根本清理了十年的遺留問(wèn)題。

此外，土地低效利用也長(zhǎng)期困擾著溫州。

溫州市國(guó)土資源局資料顯示，全市舊村莊、舊廠礦、舊城鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)低效用地約32.4萬(wàn)畝，占城鎮(zhèn)創(chuàng)辦用地總量的30%。全市創(chuàng)辦用地的二三產(chǎn)增加值產(chǎn)出僅2.8億元，相當(dāng)于寧波的80%和杭州的60%。

因此，盤活存量的難度和速度還無(wú)法完全得志需求，需要土地增量再造。

“灘涂圍墾是這兩年的重頭戲。開(kāi)發(fā)得當(dāng)，溫州可能成為浙江省乃至全國(guó)用地空間最大的城市之一。”胡綱高表示。

此外，溫州70%的國(guó)土面積是山地，僅去年一年，溫州就通過(guò)“上山”共墾再造出近1.37萬(wàn)畝耕地，