2021-2022房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺試卷A卷含答案單選題（共80題）1、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C2、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置成本為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A3、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損【答案】C4、關(guān)于房地產(chǎn)估價合法原則及其運用的說法，正確的是（）。A.只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象B.估價對象狀況必須是實際情況C.以公益為目的的學(xué)校教學(xué)樓可以作為抵押評估對象D.估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格【答案】D5、房地產(chǎn)估價的要求是獨立、客觀、公正，體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價的()。A.根本準(zhǔn)則B.最高行為準(zhǔn)則C.基本行為準(zhǔn)則D.重要準(zhǔn)則【答案】B6、采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法確定報酬率的基本公式為（）。A.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率－投資帶來的優(yōu)惠率B.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋投資帶來的優(yōu)惠率C.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋通貨膨脹補償－投資帶來的優(yōu)惠率D.報酬率＝無風(fēng)險報酬率＋投資風(fēng)險補償率＋管理負(fù)擔(dān)補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率【答案】D7、由于土地具有（）的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二B.不可移動C.價值高大D.數(shù)量有限【答案】A8、與臟腑無直接絡(luò)屬、相互無表里關(guān)系的是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】B9、某房地產(chǎn)的建筑面積為2500m2，現(xiàn)狀價值為2000萬元，若現(xiàn)在將該房地產(chǎn)拆除重建，拆除費用為100萬元，殘值為45萬元，后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤為4000元/m2，重建后的房地產(chǎn)市場價格為15000元/m2。該房地產(chǎn)的市場價值為（）萬元。A.1945B.2000C.2695D.2750【答案】C10、面白，肢冷，胃脘冷痛，痛勢暴急，遇寒加劇，舌苔白潤，脈弦緊的病機是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽格拒【答案】A11、為評估出公平合理的價值，估價人員必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素，不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗，并遵循科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?)。A.估價細(xì)則B.估價原則C.估價準(zhǔn)則D.估價程序【答案】D12、根據(jù)房地產(chǎn)市場租金與租約租金差額的現(xiàn)值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產(chǎn)的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權(quán)益的價值【答案】D13、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果D.在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果【答案】D14、估價報告有效期應(yīng)從（）起計。A.價值時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日【答案】C15、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B16、在估價機構(gòu)多、競爭激烈的情況下，（）通常是估價業(yè)務(wù)的主要來源。A.主動爭取B.主動接受C.被動爭取D.被動接受【答案】A17、在一塊土地上投資建造寫字樓，當(dāng)樓高為5層時，預(yù)期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應(yīng)該是這座大樓的經(jīng)濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B18、一個估價項目中委托人對估價報告或估價結(jié)果的預(yù)期用途是指（）。A.估價假設(shè)B.估價原則C.估價依據(jù)D.估價目的【答案】D19、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D20、當(dāng)重新開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)有房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】D21、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)【答案】C22、馬克思的地租理論不包括（）。A.級差地租B.剩余地租C.壟斷地租D.絕對地租【答案】B23、長期趨勢法主要是用于推測、判斷房地產(chǎn)的（）。A.實際價格B.市場價格C.未來價格D.成本價格【答案】C24、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時，臨街宗地總價＝標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地總價×（）。A.單獨深度價格修正率B.累計深度價格修正率C.平均深度價格修正率D.混合深度價格修正率【答案】B25、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì)，這主要來源于（）的限制。A.房地產(chǎn)地役權(quán)B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)C.房地產(chǎn)使用管制D.相鄰關(guān)系【答案】D26、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類()。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值【答案】D27、胃熱的形成原因為A.邪熱犯胃B.嗜食辛辣C.肝膽之火，橫逆犯胃D.以上均是【答案】D28、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病【答案】B29、肢體麻木或運動不便，甚則不用；肌膚干燥、瘙癢、欠溫，甚則肌膚甲錯，是指A.氣不攝血B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣隨血脫【答案】C30、根據(jù)房地產(chǎn)估價要素估價當(dāng)事人的內(nèi)容，估價結(jié)果的合理與否直接影響其利益的單位和個人是指（）。A.估價報告使用人B.估價對象權(quán)利人C.估價利害關(guān)系人D.估價委托人【答案】C31、現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為3850m2，從當(dāng)前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調(diào)查分析，該項目建成時可出售50%，半年后和一年后分別售出其余的30%和20%，出售的平均單價為2850元/m2。若折現(xiàn)率為15%，則該項目開發(fā)完成后的總價值的當(dāng)前現(xiàn)值為（）萬元。A.766B.791C.913D.1046【答案】B32、關(guān)于估價目的的說法，錯誤的是（）。A.估價目的取決于委托人對估價的實際需要B.任何估價項目都有估價目的C.一個估價項目通常有多個估價目的D.估價目的限制了估價報告的用途【答案】C33、對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區(qū)位因素的是（）。A.朝向B.樓層C.交通條件D.樓前綠化【答案】B34、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為（）。A.乙土地價值低于甲土地價值B.該建筑物價值小于其重置成本C.該建筑物價值小于其拆除費用D.該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值【答案】C35、路線價法主要適用于（）的估價。A.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地B.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)居住用地C.鄉(xiāng)村街道兩側(cè)商業(yè)用地D.城鎮(zhèn)街道兩側(cè)各類用地【答案】A36、有甲、乙兩宗面積、形狀都相同的相鄰地塊，價值各為50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后的價值為110萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人欲購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為（）。A.50萬元B.55萬元C.50～60萬元D.60萬元以上【答案】B37、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當(dāng)前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B38、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%，該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C39、當(dāng)房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，稱為（）。A.房地產(chǎn)的需求價格B.房地產(chǎn)的供給價格C.房地產(chǎn)的均衡價格D.房地產(chǎn)的市場價格【答案】C40、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是A.熱B.寒C.風(fēng)D.火【答案】C41、癥狀和體征的總稱是A.病B.證C.癥D.主訴【答案】C42、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D(zhuǎn).房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B43、明確估價基本事項是實施估價的重要前提，實際估價中不能明確估價事項的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價委托人B.估價利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價項目的估價師D.估價對象的權(quán)利人【答案】C44、在評估房地產(chǎn)的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產(chǎn)市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數(shù)房地產(chǎn)市場參與者的思維為分析判斷的基礎(chǔ)D.從某個特定房地產(chǎn)投資者的角度進行分析判斷【答案】D45、循行到達巔頂?shù)慕?jīng)脈有A.足太陽經(jīng)B.足陽明經(jīng)C.足厥陰經(jīng)D.足太陰經(jīng)【答案】A46、資本化率構(gòu)成中，流動性補償?shù)牧鲃有允侵福ǎ?。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度【答案】B47、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。A.價格是價值的外在表現(xiàn)B.價值是物的真實所值C.價格是價值波動的“中心”D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易【答案】C48、“……筋骨堅，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七【答案】D49、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干個小商鋪出租，某估價機構(gòu)接受委托以實際用途為估價前提對該房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)滿足條件中的（）。A.技術(shù)上可能B.財務(wù)上可行C.價值最大化D.法律上允許【答案】D50、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊，一旦建設(shè)了可靠的防洪工程，其土地價格會（）。A.上漲B.下降C.很難說D.沒有影響【答案】A51、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B52、關(guān)于建筑物經(jīng)濟壽命說法，正確的是（）。A.經(jīng)濟壽命主要是由建筑物的質(zhì)量及地基穩(wěn)定性決定B.正常情況下，經(jīng)濟壽命長于自然壽命C.經(jīng)濟壽命與周圍環(huán)境，房地產(chǎn)市場狀況有關(guān)D.建筑物更新改造后，自然壽命可以延長而經(jīng)濟壽命不變【答案】C53、一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年【答案】C54、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點為（）。A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點B.房屋征收決定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完畢之日【答案】B55、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計利息的項目為（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值B.管理費用C.銷售稅費D.購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費【答案】C56、氣血關(guān)系失調(diào)的病機是A.氣和血互根互用的功能失調(diào)B.氣的運行郁滯不暢，血行障礙C.氣的不足，固攝血液的生理功能減弱D.大量出血的同時，氣隨血的突然流失而脫散【答案】A57、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】B58、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的市場價值，則應(yīng)按（）進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D59、估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見（）。A.應(yīng)作為估價資料歸檔B.不應(yīng)作為估價資料歸檔C.由估價機構(gòu)決定是否歸檔D.依委托人的意見決定是否歸檔【答案】A60、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用（）進行評估。A.比較法B.收益法C.成本法D.推測法【答案】A61、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費B.從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤C.投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費用.銷售費用和銷售稅費D.投資利息計算時一般采用價值時點的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率【答案】D62、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V＝A/Y＋b/Y2表示（）。A.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B.房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D.房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減【答案】A63、評估某宗房地產(chǎn)2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B64、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B65、關(guān)于房地產(chǎn)估價的特點或本質(zhì)的說法，正確的是（）。A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是代替市場定價C.房地產(chǎn)估價是一種價格保證而不是僅提供參考意見D.房地產(chǎn)估價有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi)【答案】B66、某房屋的建筑面積為100m2，單位建筑面積的重置成本為1000元/m2，建筑物自然壽命為45年，殘值率為2.5%。經(jīng)測算，至價值時點該建筑物有效年齡為10年，建筑物市場價格為7.5萬元。假設(shè)該建筑物在經(jīng)濟壽命內(nèi)每年折舊率相等。該建筑物的經(jīng)濟壽命為（）年。A.29B.39C.40D.45【答案】B67、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%；若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D68、當(dāng)供給增加量小于需求減少量時，則（）。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少【答案】B69、替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果沒有不合理偏離（）在同等條件下的正常價格。A.同一城市房地產(chǎn)B.同樣用途房地產(chǎn)C.相同房地產(chǎn)D.類似房地產(chǎn)【答案】D70、評估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實例在2005年9月末的價格為()元／m2。A.2938B.2982C.3329D.3379【答案】A71、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽明胃經(jīng)B.足少陽膽經(jīng)C.足太陽膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)【答案】A72、某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A.188.92B.194.62C.196.25D.198.18【答案】A73、對于位于十字路口的房地產(chǎn)來說，如果不考慮周圍的情況，其價格高低通常依次為（）。A.東北角、西南角、東南角、西北角B.西北角、西南角、東北角、東南角C.西北角、西南角、東南角、東北角D.西北角、東北角、西南角、東南角【答案】D74、神不守舍，精神不集中，甚則失神狂亂，屬于A.喜則氣緩B.驚則氣亂C.悲則氣消D.恐則氣下【答案】A75、當(dāng)新用途下的房地產(chǎn)價值減去改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤大于現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)以（）為前提進行估價。A.維持現(xiàn)狀B.更新改造C.改變用途D.重新開發(fā)【答案】C76、關(guān)于合同租金低于市場租金時的已出租房地產(chǎn)估價的說法，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值B.續(xù)貸抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值C.房屋征收估價應(yīng)評估完全產(chǎn)權(quán)價值D.房地產(chǎn)司法拍賣估價應(yīng)評估無租約限制價值【答案】D77、回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去【答案】C78、在成本法估價中，關(guān)于合理確定開發(fā)用地取得途徑的說法，正確的是（）。A.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價對象土地的原始取得途徑B.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點估價對象所在區(qū)域類似土地的主要取得途徑C.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發(fā)用地取得途徑應(yīng)為估價委托人提供的土地取得途徑【答案】B79、某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積價格為3000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。A.2400B.2580C.2607D.2760【答案】A80、高熱后，皮膚干燥，或肌膚甲錯并有皮膚瘙癢的病機是A.津停氣阻B.氣隨液脫C.津枯血燥D.津虧血瘀【答案】C多選題（共35題）1、對帶租約的房地產(chǎn)進行估價，應(yīng)考慮租約對價值產(chǎn)生影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房地產(chǎn)司法拍賣估價C.房屋征收補償估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)火災(zāi)險投保估價【答案】ABD2、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有（）A.試錯法B.移動平均法C.曲線擬合法D.線性內(nèi)插法E.指數(shù)修勻法【答案】AD3、在求取凈收益中，運營費用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費C.房屋保險費D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費【答案】AC4、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。A.開發(fā)成本B.運營費用C.納稅狀況D.對未來的信心E.市場利率【答案】ABCD5、關(guān)于報酬率的說法，正確的有（）。A.市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風(fēng)險B.累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的C.報酬率不包含通貨膨脹因素的影響D.報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率E.報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系【答案】D6、在房地產(chǎn)估價中，移動平均法能夠顯現(xiàn)出價格變動的基本發(fā)展趨勢。移動平均法有（）兩種方法。A.簡單移動平均法B.多維移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.平均發(fā)展速度法E.長期趨勢法【答案】AC7、根據(jù)房地產(chǎn)獲取收益的方式不同，收益法中的凈收益測算包括（）。A.直接資本化法B.基于租賃收入測算C.收益乘數(shù)法D.基于營業(yè)收入測算E.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法【答案】BD8、一份完整的房地產(chǎn)估價報告通常包括封面、致估價委托人函、目錄及（）。A.估價師聲明B.估價假設(shè)和限制條件C.估價特殊說明D.估價技術(shù)報告E.估價結(jié)果報告【答案】ABD9、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD10、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現(xiàn)價值D.現(xiàn)狀價值E.殘余價值【答案】BC11、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響E.房地產(chǎn)價值量大【答案】ABCD12、關(guān)于房地產(chǎn)估價誤差的說法錯誤的有（）。A.判斷評估價值誤差大小或者準(zhǔn)確性，是將其與估價對象的重置價格進行比較B.估價會有誤差，可用一般物理測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價誤差標(biāo)準(zhǔn)C.所有評估價值都有誤差，可以說所有評估價值都是近似值D.估價誤差應(yīng)有一定限度，因此需要確定合理誤差范圍E.判斷評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性的是合格估價師的重新估價結(jié)果【答案】AB13、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法，正確的有（）。A.靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值B.動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值C.評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值D.可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后的價值E.被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值要低于自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下開發(fā)完成后的價值【答案】ABC14、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A15、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】AB16、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。A.獨一無二B.壽命長久C.供給有限D(zhuǎn).價值量大E.保值增值【答案】AD17、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)使用管制的內(nèi)容，主要包括（）。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC18、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價格會上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC19、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)B.單獨所有的房地產(chǎn)C.共同所有的房地產(chǎn)D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)【答案】BD20、房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的開發(fā)成本包括（）。A.土地成本B.建設(shè)成本C.管理費用D.銷售稅費E.開發(fā)利潤【答案】ABCD21、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析時，是站在特定投資者的立場上B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項目的最高價格.預(yù)期利潤和最高費用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價值可以用成本法測算E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC22、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。A.農(nóng)用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD23、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權(quán)益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權(quán)的設(shè)立C.建筑結(jié)構(gòu)D.維護情況E.物業(yè)管理【答案】AB24、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確C.根據(jù)價值時點的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進行比較調(diào)整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進行減價調(diào)整E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC25、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。A.估價對象B.估價師對估價方法的熟悉程度C.委托人D.估價機構(gòu)資料庫中可用資料情況E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況【答案】A26、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。A.房地產(chǎn)估價報告使用期限B.經(jīng)實地查勘，無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定【答案】ABCD27、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設(shè)計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環(huán)境條件惡化【答案】CD28、【2012年真題】下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC29、根據(jù)求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數(shù)調(diào)整法【答案】AD30、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD31、下列屬于杜能地租理論的有（）。A.研究了距離城市不同位置的地租問題B.區(qū)分了“田莊的收入”和“土地的收益”C.田莊提供的收入并不完全來自土地D.肯定了亞當(dāng)·斯密關(guān)于地租的計算E.地租等于剩余勞動借以體現(xiàn)的剩余產(chǎn)品【答案】ABC32、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)注意的內(nèi)容包括（）。A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本B.應(yīng)采用實際成本而不是客觀成本C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD33、下列估價目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E.房地產(chǎn)投資信托基金估價【答案】BC34、估價所需資料主要包括下列（）。A.反映估價對象狀況的資料B.估價對象及同類房地產(chǎn)的交易.收益.成本等資料C.對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料D.對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料E.建筑物建造階段工程監(jiān)理資料【答案】ABCD35、下列房地產(chǎn)狀況中屬于區(qū)位狀況的有（）。A.位置B.房地產(chǎn)規(guī)模C.環(huán)境景觀D.外部基礎(chǔ)設(shè)施完備程度E.朝向、樓層【答案】ACD大題（共18題）一、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元三、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）四、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】五、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費），專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為8%。請計算該建筑物的現(xiàn)時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費用：3600×8%=288（萬元）；七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）八、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元九、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費用以及營銷費用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十一、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進行修復(fù)需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經(jīng)濟壽命5年；設(shè)備的重置價格50萬元，經(jīng)濟壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十三、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的