名目一、商鋪的概念二、商鋪的分類四、商鋪價(jià)值收益影響因素五、商鋪收益原理分析六、商鋪的投資特點(diǎn)八、商鋪投資比較九、商鋪投資方式十、商鋪投資與住宅投資的對(duì)比分析十一、產(chǎn)權(quán)式商鋪的概念——商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)學(xué)問從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對(duì)它進(jìn)行有效分類是無法深化進(jìn)行相關(guān)爭(zhēng)辯，更不要說對(duì)商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪，商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很明顯，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)顯著不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，有助于大家對(duì)商鋪的共性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行3、依據(jù)商鋪的位置形式分類依據(jù)商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)分進(jìn)行介紹。鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位(產(chǎn)權(quán)式),一般只是指大型綜合百貨百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。4、按用途分類零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育、消遣業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)5、按面積規(guī)格分類小型商鋪：店鋪面積在100平方米以下中型商鋪：店鋪面積在100—1000平方米大型商鋪：店鋪面積在1000平方米以上7、按權(quán)利主體(或按全部制形式)分類三、商鋪投資價(jià)值投資是投資人為了獲得預(yù)期的效益，投入肯定量的貨幣資金而不斷轉(zhuǎn)化為資產(chǎn)的全部活動(dòng)。投資的目的在于取得投資回報(bào)。投資的抱負(fù)狀態(tài)是風(fēng)險(xiǎn)小、收益高，而商鋪(購(gòu)置)投資就是具備了這個(gè)特征。房地產(chǎn)的價(jià)值主要在于土地價(jià)值，土地的永存和不會(huì)損失的屬性，使得商鋪的房地產(chǎn)價(jià)值具有穩(wěn)定性。商鋪因土地資源的稀缺性，尤其是適合商業(yè)的土地的緊缺，市場(chǎng)總是處于有限供應(yīng)的狀態(tài)，從而使商鋪具有保值和升值的功能。3、商鋪具有良好通用性。商鋪在直接投資時(shí)，能生成新的價(jià)值——商業(yè)利潤(rùn)商鋪在間接投資的租賃經(jīng)營(yíng)時(shí)，能夠獲得租金收益，商鋪具有良好通用性。4、商鋪具有很強(qiáng)的變現(xiàn)力量由于商鋪的總量供應(yīng)不夠，市場(chǎng)需求量大，使商鋪具有很強(qiáng)的變現(xiàn)力量。5、商鋪還具有很強(qiáng)的融資功能商鋪因其房地產(chǎn)屬性的固定性、稀缺性以及保值升值的功能，是銀行歡迎的抵押品。理由是：商鋪是不動(dòng)產(chǎn)，借款人無法轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)實(shí)物，且保管便利。商鋪具有良好的保值性，貸款人不用擔(dān)憂資不抵債。對(duì)借款人而言，在使用商鋪實(shí)物的同時(shí)，還可以用權(quán)證作抵押從而獲得融資。由于商鋪具備了上述投資價(jià)值，擁有旺鋪已成為很多投資人夢(mèng)寐以求的憧憬。1、商情因子指商鋪所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)及所吸引的主要客戶群的規(guī)模及掩蓋范圍等。2、客流量客流量對(duì)于商鋪的價(jià)值至關(guān)重要。商情因子闡釋的是商鋪所在地區(qū)的“宏觀”商業(yè)狀況，但客流量是針對(duì)商鋪價(jià)值的“微觀”量化。商鋪的“可視性”指經(jīng)過建筑師制造性的設(shè)計(jì)，最大限度使得盡可能多的商鋪在平面、立面范圍內(nèi)極簡(jiǎn)潔被消費(fèi)者看到。4、樓層商鋪所在的樓層對(duì)商鋪價(jià)值的影響力不小一層的商鋪無論是租金還是售價(jià)都要比二層、三層的商鋪高出很多。5、交通條件交通條件往往意味著可能到訪客流量的潛力。6、停車條件具體講就是轎車停車場(chǎng)。強(qiáng)調(diào)停車條件的重要性，是出于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)的勢(shì)頭。7、規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性規(guī)劃設(shè)計(jì)必需體現(xiàn)市場(chǎng)功能的需要。通常，開發(fā)商需要從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行調(diào)整。8、硬件條件商鋪的硬件條件具體指商鋪的設(shè)計(jì)和能源狀況等，包括面寬、進(jìn)深、層高及對(duì)消費(fèi)者的有效引導(dǎo)，還有商鋪的水、電、煤氣、污水排放等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商鋪的功能影響很大。經(jīng)營(yíng)商品的類型與商鋪的租金收益及價(jià)值升值收益有親密關(guān)系。不同的商品，其利潤(rùn)空間顯著不同。商鋪多數(shù)隸屬于某個(gè)項(xiàng)目，所隸屬項(xiàng)目的類型、運(yùn)營(yíng)方式、運(yùn)營(yíng)狀態(tài)、管理水公平對(duì)該商鋪?zhàn)饨?、價(jià)值的影響是無法避開的。商鋪初始售價(jià)的凹凸將影響商鋪投資的收益。商鋪初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)越商鋪價(jià)值提升是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，商鋪周邊房地產(chǎn)進(jìn)展的狀況及趨勢(shì)將對(duì)商鋪的價(jià)值起到核心作用。商鋪投資收益(Pr)包括租金收益(R)和價(jià)值升值收益(V)租金收益(R)的水平主要取決于商鋪所在位置的商情因子(E)、客流量(Po)、“可視性”(Vi)、樓層(F)、交通條件(T)、停車設(shè)施(P)、商鋪硬件條件(C)、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性(D)、經(jīng)營(yíng)商品的類型(G)、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)(M)等因素；價(jià)值升值收益的水平主要取決于商鋪所在地區(qū)的商情因子(E)、原始買入價(jià)格(Pc)、整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性(D)、樓層(F)、經(jīng)營(yíng)商品的類型(G)、隸屬項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)(M)及將來周邊居住、辦公類、房地產(chǎn)及旅游房地產(chǎn)等的進(jìn)展趨勢(shì)(Re),即：假如投資者持有商鋪的時(shí)間為N年，那么靜態(tài)投資回報(bào)率為：租金收益與各因素的函數(shù)F,表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價(jià)值升值收益與各因素的函數(shù)F,表述了價(jià)值升值收益與商情、商鋪初始售價(jià)，及商鋪周邊房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)等之間的關(guān)系。上述兩個(gè)函數(shù)從量化的角度對(duì)租金收益和價(jià)值升值進(jìn)行了解釋，期望大家能夠建立初步的概念六、商鋪投資特點(diǎn)俗話說：“家有萬貫，不如有個(gè)店面"、"一鋪養(yǎng)三代”。而經(jīng)營(yíng)收入的多少會(huì)直接影響到商鋪的租金多少可以說，商鋪的交易行情是消費(fèi)市場(chǎng)的晴雨表。據(jù)來自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息顯示，其商鋪價(jià)格正在不斷上漲。作為房地產(chǎn)的重要組成部分，商鋪和住宅產(chǎn)業(yè)相比，總量雖然不大，但由于其進(jìn)展?jié)摿春茫貓?bào)率高，所以受到投資者的關(guān)注。其進(jìn)展勢(shì)頭之迅猛，連業(yè)內(nèi)人士都始料未及。達(dá)10%～15%,有的甚至達(dá)到20%以上。轉(zhuǎn)租八、商鋪投資比較投資項(xiàng)目商鋪國(guó)債無法猜測(cè)出租抵押出租自用出讓抵押轉(zhuǎn)讓抵押很低無法猜測(cè)商鋪價(jià)值取向目標(biāo)客戶自用者居多其次部分商鋪銷售基礎(chǔ)學(xué)問培訓(xùn)1、投資者③大型公司；(做資產(chǎn))2、經(jīng)營(yíng)者①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營(yíng)者；②大型商戶(包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶);③大型消遣、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營(yíng)者(以合作形式或租鋪為主)類型投資模式經(jīng)營(yíng)管理模式自買自營(yíng)者自買產(chǎn)權(quán)鋪位。自己長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)商。從而避開了高額及持續(xù)升價(jià)房租的擔(dān)憂，自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)也將獲得資產(chǎn)的升值保值。無須承諾任何返租或是保障利潤(rùn)多少。自買自營(yíng)者，充當(dāng)了供貨商。與管理公司簽署托付經(jīng)營(yíng)管理合同，管理公司統(tǒng)一組織整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，避開自個(gè)散體經(jīng)營(yíng)。對(duì)外銷售時(shí)，投資者可以實(shí)行投資購(gòu)買鋪位類型投資模式經(jīng)營(yíng)管理模式自買自營(yíng)者自買產(chǎn)權(quán)鋪位。自己長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)商。從而避開了高額及持續(xù)升價(jià)房租的擔(dān)憂，自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)也將獲得資產(chǎn)的升值保值。無須承諾任何返租或是保障利潤(rùn)多少。自買自營(yíng)者，充當(dāng)了供貨商。與管理公司簽署托付經(jīng)營(yíng)管理合同，管理公司統(tǒng)一組織整個(gè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，避開自個(gè)散體經(jīng)營(yíng)。對(duì)外銷售時(shí)，投資者可以實(shí)行投資購(gòu)買鋪位由進(jìn)展商或是指定的經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一返租回米，交于管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，統(tǒng)一招商選商。承諾3-5年內(nèi)的投資回報(bào)率是多少；3-5年的回報(bào)率按銀行貸款利半稍高1-2點(diǎn)作為長(zhǎng)期的回報(bào)額對(duì)返租回來的面積，再由管理公司統(tǒng)一進(jìn)行招商、選商，進(jìn)行純商場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行出租、聯(lián)營(yíng)、扣點(diǎn)聯(lián)營(yíng)等形式，保證了商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。自買自租投資者可以自己買產(chǎn)權(quán)，自己再自行解決對(duì)外出租的問題。自己外合作者洽談?dòng)嘘P(guān)合作模式、回報(bào)率凹凸等問題。只承諾給其辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)法律手續(xù)。自買自租者，將要進(jìn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶必需符合商場(chǎng)的定位規(guī)劃要求，進(jìn)場(chǎng)時(shí)，必需與管理公司簽署“托付經(jīng)營(yíng)管理合同”書，經(jīng)營(yíng)戶充當(dāng)了供貨同的角色，從而保證了商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理。投機(jī)炒作者不論其是投資投機(jī)，只須限定時(shí)日，必需進(jìn)場(chǎng)達(dá)標(biāo)裝修，迎接開業(yè)。假如不能，則可選擇托付經(jīng)營(yíng)管理公司幫其中介招商、或是全托付管理公司進(jìn)行招商，招商的利潤(rùn)的凹凸不予保證，逾期不能招商進(jìn)場(chǎng)的，由管理公司強(qiáng)行收回其經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，由管理公司統(tǒng)一支配落實(shí)招商進(jìn)駐，招商洽淡的利潤(rùn)是多少就歸屬投機(jī)炒作者。不作任何保障，只須在買賣合同的附件中說明有關(guān)條款即可。無論是投資還是投機(jī)者，進(jìn)駐的商戶必需達(dá)標(biāo)要求，再簽“托付經(jīng)營(yíng)管理合同”?？偨Y(jié)可以對(duì)外承諾有多種銷售模式，如：可以自買自營(yíng)，無須擔(dān)當(dāng)高額持續(xù)升價(jià)的同險(xiǎn)；也可以選擇短時(shí)間的固定的穩(wěn)定回報(bào)返租；也可以選擇自買自轉(zhuǎn)租；也可以選擇到期回購(gòu)的政策；也可以全托管理公司招商、管理而獵取收益。1、引導(dǎo)角度從無風(fēng)險(xiǎn)角度去引導(dǎo)；從高回報(bào)角度去引導(dǎo)(銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國(guó)債、保險(xiǎn)等保守的投資方式作對(duì)比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的感覺)。2、促銷賣點(diǎn)：地理位置；功能配套；商業(yè)規(guī)劃；招商品牌；投資保障；管理方式；優(yōu)待政策；3、信念賣點(diǎn)：進(jìn)展商實(shí)力；承建商實(shí)力；設(shè)計(jì)公司實(shí)力；商業(yè)管理公司實(shí)力；物業(yè)管理實(shí)力；政府立項(xiàng)支持或政策4、策略促銷賣點(diǎn)先行→愛好→信念賣點(diǎn)加強(qiáng)信念→產(chǎn)生購(gòu)買欲5、整個(gè)推銷大致過程：√介紹項(xiàng)目功能規(guī)劃狀況；√介紹商鋪投資狀況；√對(duì)比其他樓盤去分析本項(xiàng)目賣點(diǎn)的獨(dú)特性、吸引力和人流競(jìng)爭(zhēng)力，讓客戶產(chǎn)生愛好；√再以投資顧問推價(jià)方式介紹商鋪；√最終介紹“有關(guān)投資方案”,(投資類型、付款方式、價(jià)款狀況)令客戶認(rèn)同無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)?！炭蛻舻漠愖h處理；√填表登記意向；6、客戶由于了解項(xiàng)目狀況而形成在心中的價(jià)值，再對(duì)比接著介紹的價(jià)格和促銷措施優(yōu)勢(shì)，分析投資本項(xiàng)目具備無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、低支出的優(yōu)點(diǎn)，最終令客戶深信該商鋪超值及回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)，則可達(dá)到成功銷售，讓客戶認(rèn)同超值作為銷售思路的方向。這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資