房地產(chǎn)評估（00122）一、單選題1、在以下選項中，為我們提供生活起居的建筑是(B)A.公共建筑B.居住建筑C.工業(yè)建筑D.商業(yè)建筑2、在以下選項中，哪項是專為人們提供各類公共活動的建筑？(B)A.居住建筑B.公共建筑C.商業(yè)建筑D.工業(yè)建筑3、在城市化發(fā)展初期，如果是以第一、二產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，則(D)A.房地產(chǎn)價格較高B.房地產(chǎn)價格不變C.房地產(chǎn)價格有變化D.房地產(chǎn)價格較低4、持續(xù)在同一地塊上不斷增加投資，由于每次投資的生產(chǎn)率不同而帶來超額利潤，以此轉(zhuǎn)化成的地租稱(B)A.級差地租ⅠB.級差地租ⅡC.壟斷地租D.礦山地租5、在房地產(chǎn)中，將地塊上的建筑面積與（B）稱為容積率。A.總面積之比B.地塊面積之比C.地下面積之比D.綠化面積之比6、如果實現(xiàn)土地使用年期越長、（A）的情況，必須以年地租不變?yōu)榍疤?。A.地價越高B.地價越低C.地價越固定D.地價越波動7、以下選項中，哪些因素構(gòu)成房屋的商品租金。(C)A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租8、在因素成對比較的情況下，給A賦值（C），則能實現(xiàn)A與B同等重要。A.10.00000B.50.00000C.0.50000D.5.000009、評估（C）價格所應(yīng)采用的資本化率稱為綜合資本化率A.建筑物B.構(gòu)筑物C.房地合一D.土地10、成本法是（C）以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，以實現(xiàn)求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格。A.扣除管理費B.扣除稅費C.扣除折舊D.扣除保險費11、成本法投資利潤的計算基數(shù)為(C)A.自有資金投資額B.貸款總額C.總投資額D.借款總額12、運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定(B)A.土地還原利率B.各有關(guān)修正系數(shù)C.如何計算容積率修正D.如何計算土地使用年期修正13、市場比較法的理論依據(jù)是(B)A.最佳使用原則B.替代原則C.區(qū)位理論原則D.市場原則14、房地產(chǎn)的客觀合理價格，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人在擁有該房地產(chǎn)期間內(nèi)，從中獲得的(C)A.各年凈收益的總和B.各年毛收益的現(xiàn)值之和C.各年凈收益的現(xiàn)值之和D.年平均收益之和15、通過使用年期修正，可以消除對不動產(chǎn)價格造成的影響因素是(B)A.土地的估價期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同時期的基準價不同D.土地在不同時期的路線價不同16、估價中的最高最佳使用中不包括(A)A.最佳位置B.最佳用途C.最佳規(guī)模D.最佳集約度17、剩余法在評估待開發(fā)土地中運用得(B)A.最少B.最為廣泛C.最難D.最一般18、剩余法估價中調(diào)查土地位置時，要掌握土地所在城市的(A)A.性質(zhì)B.工業(yè)狀況C.生活狀況D.設(shè)施狀況19、剩余法估價分析時，售價的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合(B)A.統(tǒng)一原則B.合法原則C.平衡原則D.同步原則20、用剩余法估價時，預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付地價款的(B)A.任意計算B.整個開發(fā)建設(shè)周期計算C.整個開發(fā)建設(shè)周期的一半計算D.取得土地使用權(quán)至開始動工建設(shè)的這段周期計算21、房屋的商品租金構(gòu)成因素是(C)A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤22、路線價估價法是一種評估大量土地的(A)A.迅速估價方法B.較慢估價法C.簡易法D.延遲法23、路線價法的難點和關(guān)鍵是(A)A.深度百分率表制作B.深度的確定C.寬度的確定D.單位價格的確定24、新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(B)A.不包含整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本B.應(yīng)當把整個開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分攤到可出售土地面積上C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費25、在正常和完善的市場條件下，相同使用價值的土地，在什么情況下應(yīng)具有同樣的地價標準。(D)A.任何區(qū)域內(nèi)B.一個城市內(nèi)C.全國范圍內(nèi)D.同一市場供需圈內(nèi)26、運用成本法，在計算建筑物的耐用年限時，一般采用(C)A.主觀耐用年限B.自然耐用年限C.經(jīng)濟耐用年限D(zhuǎn).客觀耐用年限27、標準深度是指標準宗地的(B)A.街道寬度B.臨街深度C..街道長度D.街道曲度28、估價機構(gòu)從正式接受估價委托到完成評估報告的日期是(B)A.評估報告的有效期B.估價作業(yè)日期C.估價工作結(jié)束日期D.評估報告的時效期29、“三通一平”是指(D)A.通道路、供水、供氣和土地平整B.通道路、供水、排水和土地平整C.通道路、供水、供熱和土地平整D.通道路、供水、供電和土地平整30、不屬于土地自然屬性的是哪項(B)A.土地資源的有限性B.土地資源的可替代性C.土地使用的可持續(xù)性D.土地自然性狀的地域差異性31、房地產(chǎn)價格的實質(zhì)是房地產(chǎn)(B)A.市場價格B.權(quán)益價格C.土地價格D.理論價格32、建筑地段地租的基礎(chǔ)是由真正的(B)A.生產(chǎn)成本規(guī)定的B.農(nóng)業(yè)地租規(guī)定的C.生產(chǎn)價格決定的D.壟斷利潤決定的33、韋勃的區(qū)位因素體系是(B)A.交通、質(zhì)量、勞力B.運費、勞力、集聚C.運費、銷售、成本D.自然技術(shù)、社會文化、人口34、商業(yè)中心往往位于地價高昂的(A)A.黃金地段B.邊緣地段C.落后地段D.一般地段35、通過宗地自身的條件和特征對該地塊價格產(chǎn)生影響的是(A)A.土地個別因素B.建筑物個別因素C.城市區(qū)域因素D.政策因素36、商業(yè)標準宗地的位置應(yīng)是(C)A.街角地B.多面臨街地C.一面臨街地D.畸零地37、城鎮(zhèn)土地定級的主要任務(wù)就是測算(D)A.級差收益B.中房指數(shù)C.價格指數(shù)D.基準地價38、從理論上講，效用相等的房地產(chǎn)經(jīng)過市場的競爭，其價格(A)A.最終會基本趨于一致B.最終會擴大差別C.由有關(guān)部門確定39、因素成對比較法中，若A與B同等重要，則給B因素賦值(B)A.1.00000B.0.50000C.10.00000D.5.0000040、市場比較法中，如果可比實例交易時的價格低于正常情況下的交易價格，則在將可比實例價格修正為正常交易情況下的價格的公式中(A)A.其中分母小于100B.其中分母大于100C.其中分母等于100D.不成立41、歸屬于房地產(chǎn)的凈收益是由(C)A.有效毛收入扣除利潤，稅金后B.潛在毛收入扣除合理運營費用后C.有效毛收入扣除合理運營費用后D.潛在毛收入扣除利潤，稅金后42、以下屬于按照補助費的有(B)A.農(nóng)民工安置補助費B.超轉(zhuǎn)人負安置補助費C.拆遷安置費D.征地管理費43、利用成本法估價時，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價格是以(D)A.建造時間為基準時點B.開始使用的時間為基準時點C.購買土地使用權(quán)的時間為基準時點D.估價時點為基準時點44、以下哪些選項屬于房屋重新建造成本(B)A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費C.利潤、稅費D.利息、稅費45、用剩余法估價時，預(yù)付地價款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的價款按(B)A.任意計算B.整個開發(fā)建設(shè)周期計算C.整個開發(fā)建設(shè)周期的一半計算D.取得土地使用權(quán)至開始動工建設(shè)的這段周期計算46、剩余法確定項目最高開發(fā)費用是為了使開發(fā)利潤保持在(C)A.區(qū)域范圍B.規(guī)定范圍C.合理范圍D.期望范圍47、路線價是標準宗地的(C)A.每平方米價格B.每平方英尺價格C.單位價格D.每米寬度的價格48、成本估價時，土地開發(fā)費用為100萬元，開發(fā)期二年，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為(C)A.21萬B.19萬C.10萬D.15萬49、按不動產(chǎn)總價（售價）的一定比例計算利潤，該比例常稱作(A)A.銷售回報率B.預(yù)期回報率C.投資回報率D.最低回報率50、下列不屬于房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德是(B)A.職業(yè)品德B.職業(yè)責任C.職業(yè)情感D.職業(yè)行為習(xí)慣51、以下哪項不能影響收益性房地產(chǎn)的價值高低(A)A.已經(jīng)獲得凈收益的大小B.未來獲得凈收益的風險C.未來獲得凈收益的大小D.目前總收益的大小52、測算出的基準地價修正系數(shù)一般用于(B)A.基準地價確定B.標定地價評估C.地產(chǎn)稅的確定D.地租的確定53、基準地價的估算中，通過資料的收集、整理、修正，數(shù)據(jù)應(yīng)具有(A)A.可比性B.可替性C.可分性D.可換性54、房屋租金的種類(B)A.商業(yè)租金B(yǎng).成本租金C.準商業(yè)租金D.計劃租金55、估價中既沒有收益又很少發(fā)生交易的公共建筑、公益設(shè)施包括如下(A)A.政府辦公樓B.寺院C.庫房D.教堂56、下列因素中，會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是(A)A.使用磨損B.設(shè)計變化C.風和日麗D.工藝改進57、成本法的基本原理，從買方來說，理論依據(jù)是(A)A.替代原理B.生產(chǎn)費用價值論C.隨機原理D.成本原理58、我國規(guī)定交易實例的交易日期在幾年以上的不宜采用(B)A.1.00000B.2.00000C.3.00000D.4.0000059、房地產(chǎn)評估的基本方法(B)A.市場法B.收益法C.比較法D.指數(shù)法60、房地產(chǎn)的價格一般取決于(A)A.效用B.所在片區(qū)的基準地價C.成本D.所在區(qū)域的區(qū)域因素61、激勵人們利用土地走集約化道路的是土地的以下哪一個特點(B)A.利用方式的多變性B.土地趣味的引變性C.地域差異性D.不可替代性62、特爾菲法最重要的程序是(A)A.專家選擇B.專家征詢C.征詢表設(shè)計D.信息反饋?63、進入高度城市化的國家及地區(qū)，第三產(chǎn)業(yè)的比重超過了第二產(chǎn)業(yè)，地價相應(yīng)(D)A.不變B.下降C.不一定D.上升64、運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，為了更好地進行評估，同行之間(D)A.不要互相通報自己所掌握的交易實例和估價案例資料B..可從提供少量交易實例和估價案例作為參考C.都應(yīng)按照有關(guān)部門確定的價格統(tǒng)一評估D.相互提供交易實例和估價案例資料65、在我國，土地定級是在城市內(nèi)部進行的，而土地分等級是在(C)A.城市與農(nóng)村之間B.各省際之間C.城市與城市之間D.城區(qū)與郊區(qū)之間66、對交易實例進行區(qū)域因素修正是因為(B)A.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)是處于同一地區(qū)，區(qū)位條件相似B.交易實例房地產(chǎn)與待評估房地產(chǎn)不是處于同一地區(qū)，區(qū)位因素存在差別C.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格上漲D.交易實例房地產(chǎn)交易之后該類房地產(chǎn)價格下降67、比準價格是指按照（B）估算出來的價格。A.收益法B.市場比較法C.成本法D.路線價法68、房屋重新建造成本中應(yīng)包括(B)A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費C.利潤、稅費D.利息、稅費69、房屋的成本租金構(gòu)成因素是(D)A.折舊費、維修費、管理費、稅金B(yǎng).折舊費、維修費、利息C.折舊費、維修費、利息、稅金D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金70、以下不能使用成本法進行估價的房產(chǎn)為(D)A.學(xué)校B.軍隊營房C.紀念館D.有特殊價值的文物71、用剩余法正確分析房地產(chǎn)市場行情，預(yù)測售價和開發(fā)成本時，應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場中有關(guān)(A)A.數(shù)據(jù)信息B.資源狀況C.原料狀況D.材料狀況72、基準地價系數(shù)修正法的基本原理是(C)A.比較原理B.預(yù)期原理C.替代原理D.重置原理73、路線價估價法適宜于同時對(A)A.大量土地估價B.小部分土地估價C.小面積土地估價D.小塊土地估價74、某房地產(chǎn)預(yù)計未來月租金純收益為每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積為5000m2，出租率為80%，根據(jù)剩余法，預(yù)測該不動產(chǎn)的總價為(C)A.16000萬元B.168000萬元C.18000萬元D.21000萬元75、剩余法估算待估不動產(chǎn)價格利息時，只考慮建筑開發(fā)費等三項，而暫不計利息的是(D)A.專業(yè)費B.不可預(yù)見費C.地價D..租售費76、剩余法在舊房地產(chǎn)中地價單獨評估時，地價是房地產(chǎn)價格與房屋價格之(B)A.和B.差C.積D.商77、土地交易資料不包括(B)A.城市土地使用權(quán)出讓價格資料B.城市土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價格資C.征地費資料D.安置補助費資料78、商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)表中不包含(D)A.進深修正B.寬度修正C.使用年限修正D.公用設(shè)施完備79、在基準地價修正系數(shù)法估價程序中，下列哪種系數(shù)不用確定(A)A.待估宗地修正系數(shù)B.待估宗地使用年期修正系數(shù)C.期日修正系數(shù)D.容積修正系數(shù)80、下列案件適用定型式評估報告書的是(B)A.特別估價案件B.綜合評估案件C.特殊估價案件D.一般的例行估價案件81、宗地價格評估報告的組成不包括(D)A.送文函B.宗地估價技術(shù)報告C.附件和補充說明D.基準地價分析82、按預(yù)付總資本的一定比例計算利潤，該比例常稱作(C)A.銷售回報率B.預(yù)期回報率C.投資回報率D.最低回報率83、房地產(chǎn)利用成本法估價時，積算價格的基準時點是(D)A.使用的時間B.建造時間C.購買的時間D.估價時點84、如果確定比較案例宗地、地價每m2為800元，容積率為2.1,待估宗地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正結(jié)果為(C)A.750.28元／m2B.780.2元／m2C.715.8元／m2D.823.28元／m285、影響房地產(chǎn)價格的因素通常有(D)A..普通因素B.鄉(xiāng)鎮(zhèn)因素C.特殊因素D.個別因素86、如果房地產(chǎn)市場條件正常和完善的情況下，在（）的使用價值相同的土地，應(yīng)具有同樣的地價標準。(D)A.任何區(qū)域內(nèi)B.相同城市內(nèi)C.全國范圍內(nèi)D.同一市場供需圈內(nèi)87、以下不屬于影響房地產(chǎn)價格的建筑物個別因素有(B)A.面積B.氣候條件C.施工質(zhì)量D.設(shè)備狀況88、不屬于德爾菲法特點的是(B)A.匿名性B.一致性C.穩(wěn)定性D.公開性89、用比較法選擇對比實例進行估價時，以下哪項不符合要求(B)A.地點的類似性B.交易情況反常性C.物質(zhì)的類似性D.時間的接近性90、以下哪項屬于房地產(chǎn)的收入(C)A.經(jīng)營收入B.毛收入C.潛在毛收入D.潛在經(jīng)營收入二、多選題91、土地收益性的利用方式包括工業(yè)用地方式和(AB)A:商業(yè)用地方式B:商品住宅用地方式C:機關(guān)用地方式D:宗教用地方式92、區(qū)位理論除成本學(xué)派外，還有(AC)A:市場學(xué)派B:價格學(xué)C:行為學(xué)派D:競爭學(xué)派93、直接影響土地級別界線位置的是(AD)A:單元劃分B:定級單C:面積單元D:指標取樣94、估價報告應(yīng)用具有法律效力的條件。(AD)A:注冊房地產(chǎn)估價師蓋章B:注冊造價工程師蓋章C:注冊經(jīng)濟師蓋章D:估價機構(gòu)公章95、出租型房地產(chǎn)的客觀運營費用應(yīng)包括(CD)A:利息B:生產(chǎn)費用C:管理費D:稅費和保險費96、成本法評估新建房地產(chǎn)價格時，新建房地產(chǎn)價格構(gòu)成包括(BD)A:基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B:開發(fā)成本C:折舊費D:取得土地費用97、路線價法特別適宜于對哪些類土地進行估價。(BD)A:標準地價確定B:土地課稅C:土地使用權(quán)出讓D:土地重劃98、用成本法的實際觀察法計算建筑物的現(xiàn)值，其前提是(AB)A:要求估價人員具有充分的鑒定技術(shù)B:.要求估價人員具有實際操作經(jīng)驗C:要求被估對象為新建筑物D:要求被估對象為舊建筑物99、房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括(AD)A:土地重新取得費用B:建筑物折舊費C:維修費D:建筑物重新建造成本100、下列會導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是(AC)A:使用磨損B:設(shè)計變化C:風吹日曬D:現(xiàn)行政策重大改變101、按權(quán)屬房地產(chǎn)價格可劃分為(AD)A:所有權(quán)價格B:基準地價C:協(xié)議價格D:使用權(quán)價格102、區(qū)位理論除市場學(xué)派外，還有(AC)A:成本學(xué)派B:價格學(xué)派C:行為學(xué)派D:評估學(xué)派103、商業(yè)用地特別注重(BC)A:交通運輸條件B:收益狀況C:人流量D:居住環(huán)境舒適度104、影響房地產(chǎn)價格的社會因素有(AD)A:人口、家庭規(guī)模B:經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)C:稅收制度、地價政策D:治安狀況、社會福利105、利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是(AB)A:舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細B:舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實際建設(shè)的各種費用的數(shù)據(jù)及明細C:根據(jù)舊建筑物特點計算間接工程費D:根據(jù)舊建筑物特點計算直接工程費106、剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對該土地規(guī)定了(AB)A:地塊限制條件B:法律法規(guī)限制C:資源條件D:社會條件107、房地產(chǎn)評估的特點主要有(AB)A:科學(xué)性B:實踐和公正性C:個別性D:嚴肅性108、在房地產(chǎn)估價實踐中，應(yīng)用預(yù)期收益原則的評估法有(AB)A:剩余法B:收益還原法C:開發(fā)法D:價值法109、房地產(chǎn)的收入分為(CD)A:經(jīng)營收入B:毛收入C:潛在毛收入D:有效毛收入110、土地評估報告根據(jù)評估對象可分為(BC)A:估價結(jié)果報告B:基準地價評估報告C:宗地價格評估報告D:估價技術(shù)報告111、以下屬于房地產(chǎn)特征的是(ABC)A:位置的固定性B:大量投資性C:保值、增值性D:有限性112、城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價款，其根據(jù)主要是(AD)A:用途、土地級別B:土地上附著物的質(zhì)量C:土地上附著物修建的日期D:土地具體位置及生熟程度、地價區(qū)段113、路線價法在美國由來已久，主要的路線價法則有(ABC)A:四三二一法則B:蘇慕斯法則C:霍夫曼法則D:哈伯法則114、因素成對比較法應(yīng)用需遵循原則(AD)A:因素間必須可以成對比較B:因素間必須權(quán)重相等C:因素間必須多樣復(fù)雜D:因素比較必須符合邏輯性115、市場比較法又可以稱為(BD)A:投資法B:現(xiàn)行市價法C:原價法D:交易實例比較法116、在目前廉租房的政策實施中，其租金水平低于準成本租金，組成費用是(BD)A:折舊費B:維修費C:稅金D:管理費117、以下屬于折舊的求取方法的有(CD)A:單位比較法B:工科測量法C:耐用年限法D:成新折扣法118、投資回報率利潤的計算基數(shù)包括開發(fā)費和(BC)A:規(guī)劃設(shè)計費B:地價C:專業(yè)費D:稅費119、路線價法計算特殊宗地條件如三角形地、街角地等的計算公式，宗地總價是路線價乘以深度百分率和(BD)A:臨街深度B:臨街長度C:臨街高度D:臨街寬度120、根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況，可用于基準地價評估的資料主要有(AD)A:土地交易資料B:土地拍賣資料C:建造成本資料D:企業(yè)利潤效益資料三、論述題138、論述房地產(chǎn)評估報告的含義以及編制房地產(chǎn)評估報告的的目的。答：房地產(chǎn)評估報告的含義：房地產(chǎn)估價的最終結(jié)果，是估價師提供給委托估價方的“產(chǎn)品”，是具有一定法律效力的文件。編制房地產(chǎn)評估報告的的目的：①提供給委托方符合專業(yè)標準的評估結(jié)論，使委托方及估價相關(guān)的其他各方了解估價工作的過程、依據(jù)、測算方法，從而理解估價結(jié)果的確定是估價人員以科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度評估出來的，是有充分科學(xué)依據(jù)的，并且是在大量翔實資料的支持下得出的。②標志評估報告也是估價機構(gòu)自身工作的需要。③整理本案件所涉及的資料并分類，輸入計算機培訓(xùn)提高和交流的案例資料，也可作本機構(gòu)以后人員培訓(xùn)提高和交流的案例資料，是有關(guān)估價管理機關(guān)學(xué)會對估價機構(gòu)進行資質(zhì)審查、年檢及國土資源管理部門對評估成果確認備案是的必備材料。試述土地的個別因素對房地產(chǎn)價格的影響。答：（1）區(qū)位：市中心區(qū)位置適中，商業(yè)集中，通達度好，城市設(shè)施齊全故地價高；郊區(qū)情況相反，故地價很低（2）宗地面積必須適宜、規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價（3）形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價（4）地質(zhì)條件越優(yōu)地價越高；土地平坦，地價較高（5）容積率的高低取決于城市規(guī)劃，容積越大，地價越高（6）用途不同，地價不相等，一般來說，商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的地價是由高向低遞減的（7）土地使用年期在年地租不變的前提下，年期越長，地價越高。140、試述區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用。答：區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用表現(xiàn)在:（1）區(qū)位條件是房地產(chǎn)估價的首要考慮因素。（2）宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異。（3）區(qū)位理論是城市土地分等定級的依據(jù)。（4）區(qū)位論是市場比較法的理論依據(jù)。四、計算題136、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。答：（1）年租金收入2.5×12=30（萬元）（2）計算年經(jīng)營費用①房地產(chǎn)稅=30×12%=3.6（萬元）②管理費=30×5%=1.5（萬元）（1分）③房屋原值=1000×3000=300（萬元）④修繕費=300×2%=6（萬元）（1分）⑤保險費=300×3‰=0.9（萬元）⑥家具年折舊費=10×（1-2%）÷10=0.98（萬元）⑦年經(jīng)營費用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98（萬元）（3）年凈收益=30-12.98=17.02（萬元）（4）該寫字樓套間的價格=137.099（萬元）137、據(jù)調(diào)查，該建筑物的造價為2000元/平方米，家具設(shè)備原值4萬元，耐用年限設(shè)定為10年，殘值率為4%。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的3%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3%。計算總運營費用。（確定資本化率是10%）答：（1）房地產(chǎn)稅=年租金×12%=54000×12%=6480（元）（2）管理費=年租金×3%=1620（元）（3）房屋原值=110×2000=220000（元）（4）修繕費=房屋原值×2%=220000×2%=4400（元）（1分）（5）保險費=房屋原值×3%=220000×3%=660（元）（6）家具設(shè)備折舊額=4000×（1-4%）÷10=3840（元）（7）年總運營費用=6480+1620+4400+660+3840=17000（元）計算凈收益：年凈收益=年有效毛收入﹣年總運營費用=54225-17000=37225（元）確定資本化率：調(diào)查估價對象類似房地產(chǎn)的一般資本化率，參考銀行貸款利率和該類房地產(chǎn)的風險水平，確定評估對象的資本化率為10%。計算房地產(chǎn)價格：據(jù)查，該房地產(chǎn)的耐用年限為60年，在估價時點房地產(chǎn)已出租使用2年，未來可獲得凈收益的年限為60-2=58年，應(yīng)選用凈收益不變有限年限的公式計算：V=37225÷10%×[1-（1+10%）58]=370770.69（元）確定估價結(jié)果：根據(jù)估價對象的具體情況，最終確定其1999年10月初的正常交易價格為37萬元，約合每平方米建筑面積3364元。141、根據(jù)房地產(chǎn)市場資料不動產(chǎn)租金未來月租金純收益為350元/m2，該類不動產(chǎn)資本化率為9%，總建筑面積為3500m2，出租率為78%，求開發(fā)不動產(chǎn)的總價。答：總價=（月租收益×12月×總建筑面積×出租率)/資本化率=（350×12×3500×78%）/9%=11466000/9%=127400000（元）五、簡答題121、簡述影響房地產(chǎn)價格的因素。答：影響房地產(chǎn)價格的因素通常有：（1）一般因素。（2）城市區(qū)域因素。（3）個別因素。簡述替代原則在房地產(chǎn)評估中的作用答：（1）依據(jù)替代原則評估房地產(chǎn)價格時，在房地產(chǎn)同一供需圈內(nèi)，可以通過調(diào)查近期發(fā)生交易的、與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價格及條件，對待估房地產(chǎn)與已交易的房地產(chǎn)進行價格和條件的比較，從而確定待估房地產(chǎn)價格，因此替代原理是估價中比較法的理論基礎(chǔ)；（2）替代原則也是重置成本法可以成立的依據(jù)，由于替代原則的存在，對可能重置的不動產(chǎn)，重置原價就成為其價格上限；（3）替代原則與收益還原法也有密切的關(guān)系；（4）替代原則是房地產(chǎn)評估的重要原則之一，房地產(chǎn)價格是與有替代可能的其他房地產(chǎn)互相關(guān)聯(lián)而形成的。123、試寫出剩余法評估不動產(chǎn)價格的基本公式。答：剩余法評估不動產(chǎn)價格基本公式：V=A-（B+C+D+E）公式中：V—購置土地價格，A—開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值，B—整個項目的開發(fā)成本，C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費。124、簡述房地產(chǎn)估價師的基本素質(zhì)。答：房地產(chǎn)估價師的基本素質(zhì)：（1）必須具備創(chuàng)新能力；（2）要有良好的知識結(jié)構(gòu)；（3）要具備市場信息分析能力；（4）要具備較強的社交能力。125、簡述區(qū)位理論對房地產(chǎn)估價的指導(dǎo)作用。答：（1）區(qū)位條件成為房地產(chǎn)估價最首要考慮的因素；（2）宏觀區(qū)位的差異導(dǎo)致城市之間房地產(chǎn)價格的差異；（3）區(qū)位理論是城鎮(zhèn)土地分等定級工作的依據(jù)；（4）區(qū)位理論是市場比較法的理論依據(jù)；（5）城鎮(zhèn)土地分等定級成果進一步充實地租、地價分布模型完善了地租與區(qū)位理論126、簡述市場價格與評估價格之間的關(guān)系。答：（1）房地產(chǎn)的評估價格實質(zhì)上是對市場價做出的估計，旨在使評估結(jié)果盡量與市場價相吻合。為此，在評估時應(yīng)充分利用當?shù)鼐哂写硇缘氖袌鲑Y料；（2）在市場不健全或缺乏市場價格的情況下，評估價格可以代表市場價。（3）評估價與市場價的另一個區(qū)別是，后者是一個客觀存在的唯一的價格，評估價則因不同估價師在知識、經(jīng)驗等方面存在一定差異，評估的結(jié)果完全有可能