談房地產(chǎn)項目建設(shè)的成本管理控制摘要為了加強房地產(chǎn)項項目建設(shè)開發(fā)發(fā)成本的管理理，降低房地地產(chǎn)建設(shè)施工工過程耗費的的活勞動和物物化勞動，提提高企業(yè)經(jīng)濟濟效益，必須須正確核算房房地產(chǎn)項目的的建設(shè)成本，在在各個開發(fā)環(huán)環(huán)節(jié)控制各項項費用支出。要核算房地產(chǎn)項目目建設(shè)施工的的成本，必須須明確開房地地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)施工成本的的種類和內(nèi)容容。房地產(chǎn)項項目建設(shè)成本本成本是指房地地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)設(shè)施工和開發(fā)過程中中所發(fā)生的各各項費用支出出。關(guān)鍵詞：成本控制制；建設(shè)施工工成本；人力資資源成本長期以來，人們習習慣于把房地地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)成本控制放放在建設(shè)實施施階段，其實實，在工程項項目建設(shè)的全全過程中，成成本控制貫穿穿于各個階段段。成本控制、工工期控制、質(zhì)質(zhì)量控制等是是互為關(guān)聯(lián)的的，要抓好成成本控制，必必須抓好項目目的質(zhì)量和進進度。下面從從房地產(chǎn)項目目建設(shè)的成本本要素，房地地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)的成本預(yù)測測，房地產(chǎn)項項目建設(shè)的成成本控制，項項目建設(shè)的成成本控制任務(wù)務(wù)分解來論述述房地產(chǎn)項目目建設(shè)的成本本控制。一、房地產(chǎn)建設(shè)的的成本要素

房地產(chǎn)項目建建設(shè)的成本核核算要素與其其他機械加工工企業(yè)的成本本核算要素是是不一樣的，房地產(chǎn)項目建設(shè)的成本要素，根據(jù)其所在地理位置不同，項目的建設(shè)要求不同、項目建筑材料不同等項內(nèi)容與要求，其成本要素也是不同的，根據(jù)起來，可以分為以下幾個方面；

（一）房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)的土地地費用

房地產(chǎn)建設(shè)的土地地費用，主要要是指建房屋屋用地，綠化用地，配套設(shè)設(shè)施用地，物業(yè)管理部門門用地等項費費用。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)投資的的材料費用

房地產(chǎn)建設(shè)的的材料費用，主主要的應(yīng)當包包括石料、石石子、砂、水水泥、裝修材材料，鋼材等等項費用。

（三）房地產(chǎn)建建設(shè)的配套設(shè)設(shè)施材料費用

房地產(chǎn)建設(shè)的的配套設(shè)施料費費用，主要是是指排水系統(tǒng)統(tǒng)用管道、體體育器材，綠綠化的草皮、樹樹木等項費用用。

（四）房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)的人工工費用

房地產(chǎn)建設(shè)的人工工費用，是指指從開始設(shè)計計、測量、施施工等過程中中的直接人員員費用，或者者是與此項目目建設(shè)能確定定的間接建設(shè)設(shè)人員的費用用。

（五）房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)的機械械設(shè)備費用

房地產(chǎn)建設(shè)的機械械設(shè)備費用，是是指房地產(chǎn)建設(shè)用用的工程車、挖土機，運輸輸機械及在房房地產(chǎn)建設(shè)過過程中用于排排水的抽水機機等項費用。

（六）房地產(chǎn)建建設(shè)的其他費費用

房地產(chǎn)建設(shè)的的其他費用，主主要是指安全全防護材料、防防風、防雨用用材料、標志志牌用材費用用以及其他臨臨時用的費用用。

二、房地產(chǎn)建設(shè)的的成本預(yù)測

（一）

房地產(chǎn)建建設(shè)項目成本預(yù)測測的意義

房地產(chǎn)建設(shè)的的成本預(yù)測，是是指建設(shè)某房房地產(chǎn)項目所所需要的總投投資的資金額額。所謂預(yù)測測，是指用科科學的方法，預(yù)預(yù)計推測事務(wù)務(wù)發(fā)展的趨勢勢。其主要特特點是：根據(jù)據(jù)過去和現(xiàn)在在來預(yù)測未來，根根據(jù)已知的推推測未知的。預(yù)預(yù)測的理論根根據(jù)是對被研研究對象的發(fā)發(fā)展趨勢有指指導意義。這這種規(guī)律性，可可以被人們所所認識和掌握握，并據(jù)此事事先對它們的的發(fā)展變化進進行科學的估估計。預(yù)測具具有三個共同同的特征：各各種預(yù)測都有有不同程度的的歷史資料為為依據(jù)；各種種預(yù)測都涉及及到未來；各各種預(yù)測都存存在不穩(wěn)定性性。

成本預(yù)測是經(jīng)經(jīng)濟預(yù)測的一一種，這是根根據(jù)成本核算算與各種技術(shù)術(shù)經(jīng)濟因素的的因果關(guān)系，用用科學的方法法，對未來的的成本水平及及其變動趨勢勢作出科學的的預(yù)計。房地地產(chǎn)建設(shè)的成成本預(yù)測，就就是依據(jù)現(xiàn)有有的歷史資料料，對計劃建建設(shè)而未建的的房地產(chǎn)項目目，作出投資資金額及其效效果的客觀論論斷。其目的的就是領(lǐng)導的的決策提供有有力可靠的依依據(jù)；更充分分地利用有限限的資金進行行投資，取得得最有價值的的經(jīng)濟建設(shè)效效果。

（二）

房地產(chǎn)項項目建設(shè)成本本預(yù)測的作用用

1．成本預(yù)測為成本本決策提供依依據(jù)

成本預(yù)測是從從客觀實際出出發(fā)，系統(tǒng)的的研究有關(guān)國國內(nèi)外房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)的信息息資料，并對對所建房地產(chǎn)產(chǎn)的客觀實際際情況作出科科學的論斷，提提出房地產(chǎn)建建設(shè)的若干可可行性方案，供供領(lǐng)導決策。

2．成本預(yù)測測為確定目標標成本打下基基礎(chǔ)

成本預(yù)測是房房地產(chǎn)建設(shè)成成本計劃的重重要組成部分分，是確定房房地產(chǎn)建設(shè)成成本、建設(shè)計計劃過程中必必不可少的科科學分析階段段。在房地產(chǎn)產(chǎn)項目建設(shè)之前前必須作科學學的分析論證證，預(yù)測出房房地產(chǎn)項目建建設(shè)所需要的的總投資額，以以此進行計劃劃成本目標考考核的依據(jù)。對對每一個項目的建設(shè)設(shè)，都應(yīng)當有有精心的預(yù)測測，以免造成成不應(yīng)有的失失誤。

3．成本預(yù)測測可確定房地地產(chǎn)項目建設(shè)設(shè)的最佳投資資方案

成本預(yù)測對建建設(shè)某房地產(chǎn)產(chǎn)項目可以從從資金投資的的多少、施工工建設(shè)期的長長短、建設(shè)項目的大小、未來完完工后的經(jīng)濟濟效益等方面面進行考察、考考核、測算，并并以此為依據(jù)據(jù)，提供若干干套建設(shè)方案案，根據(jù)多方方面的綜合平平衡，選出房房地產(chǎn)項目建建設(shè)成本預(yù)測測的方法。

三、房地產(chǎn)項目建設(shè)的的成本控制

（一）

房地產(chǎn)項項目建設(shè)成本本控制的意義義

成本控制是一一種科學的管管理手段，是是對已存在的的活動施加影影響，

使其能按照照預(yù)定的方向向進行的過程程。成本控制制是指在企業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過過程中，對影影響成本的因因素加強管理理，及時發(fā)現(xiàn)現(xiàn)與預(yù)定的目目標成本之間間的差異，采采取一定的措措施，保證完完成預(yù)定的目目標，盡可能能以較少的耗耗費，盡快把把房地產(chǎn)項目目建設(shè)好，為公公司的發(fā)展和和社會的和諧諧做出貢獻。

房地產(chǎn)建設(shè)的的成本控制，站站在不同的角角度上來說，可可以分為廣義義的成本控制制和狹義的成成本控制。廣廣義的成本控控制，是貫穿穿于整個項目目建設(shè)的各個個階段，具體體來說，包括括項目建設(shè)的事事前控制、事事中控制和事事后控制；狹狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)成本控控制，僅指事事中控制，是是指在項目建設(shè)過程程中，從開始始投入施工建建設(shè)起，對整整個房地產(chǎn)項項目建設(shè)的形形成和偏離成成本要素指標標的差異所進進行的日?？乜刂啤＞湍壳扒皝碚f，客觀觀的實際情況況要求房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)不僅注注重日常建設(shè)設(shè)成本控制，還還必須重視事事前的成本控控制，主要包包括：新建房房地產(chǎn)項目的的設(shè)計成本、施施工建設(shè)的方方案成本、所所需建設(shè)材料料的采購成本本以及其他備備品配件的儲儲存成本的事事前控制等。

（二）

房地產(chǎn)項項目建設(shè)標準準成本控制方方法。房地產(chǎn)項目建建設(shè)的標準成成本是指在提提高房地產(chǎn)項項目建設(shè)速度度和杜絕浪費費的前提下，

建設(shè)一個優(yōu)秀秀房地產(chǎn)項目目所需的一切切費用。下面面從材料使用用和管理、人人力資源管理理、機械使用用和管理，其其他費用支出出等方面說明明如何控制現(xiàn)現(xiàn)場施工成本本。（一）建筑材料費費的質(zhì)量成本本控制。材料費是房地產(chǎn)建建設(shè)項目成本本的控制重點點。材料（含含構(gòu)配件）的的質(zhì)量是房地地產(chǎn)項目質(zhì)量量的基礎(chǔ)，材材料的質(zhì)量不不符合房地產(chǎn)產(chǎn)項目建設(shè)質(zhì)質(zhì)量要求，建建筑工程質(zhì)量量也不可能達達標。由于材材料費開支約約占建筑產(chǎn)品品成本的60%.加強材料的的質(zhì)量控制一一定要按工程程技術(shù)規(guī)范要要求的品種、規(guī)規(guī)格、技術(shù)參參數(shù)等采購相相關(guān)的成品或或半成品建立立嚴格檢查驗驗收制度，建建立質(zhì)量管理理臺賬，實行行材料收、發(fā)發(fā)、儲、運等等各環(huán)節(jié)的管管理，避免混混料和將不合合格的原材料料使用到工程程上。（二）房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)的人工費的的成本控制。施工人員是施工過過程的主體，房地產(chǎn)項目質(zhì)量的形成要受到所有參加工程項目施工的工程技術(shù)干部、操作人員、服務(wù)人員的共同勞動的限制，其人工費支出約占建筑產(chǎn)品成本的20％，這是形成工程質(zhì)量的主要因素。應(yīng)對質(zhì)量成本控制從人員費用支出方面入手，注重促進建筑質(zhì)量和人工效率的綜合作用。加強建筑施工人員的政治思想教育、勞動紀律教育、職業(yè)道德素質(zhì)教育，從確保質(zhì)量的前提出發(fā)，強化施工人員的質(zhì)量成本管理培訓，提高他們的質(zhì)量意識，在施工過程中嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程，保質(zhì)保量地完成施工任務(wù)。并且實行施工質(zhì)量報酬掛鉤制度。將建筑施工質(zhì)量、效率與人員的薪金報酬相掛鉤，用合格施工質(zhì)量為主導來考核人工的勞動量與支付人工費用，以促進施工人員發(fā)揮主觀能動性，不斷提高施工的質(zhì)量和效率。（三）房地產(chǎn)項目目建設(shè)的機械械費的成本控控制。房地產(chǎn)項目的施工工機械設(shè)備是是實現(xiàn)施工機機械化的重要要物質(zhì)基礎(chǔ)，同同時也是現(xiàn)代代化施工中必必不可少的設(shè)設(shè)備，它對施施工項目的質(zhì)質(zhì)量、進度有有著直接的影影響。機械費費的開支約占占建筑成本的的10%，因此此建筑施工企企業(yè)在機械設(shè)設(shè)備的選用方方面必須綜合合考慮施工現(xiàn)現(xiàn)場的條件，建建筑結(jié)構(gòu)形式式、機械設(shè)備備性能、施工工工藝和方法法、施工組織織與管理、嚴嚴格遵守操作作規(guī)程，并加加強對施工機機械的維修、保保養(yǎng)、管理。建建筑技術(shù)經(jīng)濟濟等各方面因因素特別考慮慮到施工質(zhì)量量成本的要求求，使之合理理裝備，配套套使用。確保保機械設(shè)備的的完好率達到到100%，始終處于于最佳使用狀狀態(tài)，充分發(fā)發(fā)揮機械設(shè)備備的效能，使使施工質(zhì)量得得到充分的保保證。（四）房地產(chǎn)項目建建設(shè)施工其他費支出的的成本控制。施工間接費支支出一般約占占建筑產(chǎn)品的的10%左右。它包包括建筑施工工企業(yè)故障成成本中的罰款款、訴訟費用用等項目。工工程質(zhì)量是在在施工過程中中形成的，而而不是靠最后后檢驗出來的的。工程質(zhì)量量成本的控制制涉及到施工工安全問題，絕絕不能因控制制費用開支而而減少安全措措施的投入。要要實施質(zhì)量成成本控制，就就一定要把工工程質(zhì)量從事事后檢查把關(guān)關(guān)，轉(zhuǎn)向事前前控制。真正正的做到事前前預(yù)防、事中中控制和事后后檢驗、反饋饋信息的有機機結(jié)合，將施施工間接費用用控制在公司司質(zhì)量標準成成本要求的范范圍內(nèi)。1.施工前要要對施工的項項目逐項分析析，可借助圖圖等工具，尋尋找在施工中中可能或最容容易出現(xiàn)的質(zhì)質(zhì)量問題，提提出相應(yīng)的對對策，采取質(zhì)質(zhì)量預(yù)控措施施降低返工、返返修率等可避避免的損失，加加強施工工序序的成本控制制。2.在施工過程中嚴把把安全關(guān)。安安全為質(zhì)量服服務(wù)，質(zhì)量需需要安全保證證。在整個的的質(zhì)量控制中中，施工項目目的安全工作作要貫穿于施施工全過程中中，避免安全全問題給房地地產(chǎn)建設(shè)企業(yè)業(yè)帶來的成本本損失。33.合理安排施施工工序，采采取有效措施施保護分項、分分部工程施工工的建筑成品品以及半成品品的質(zhì)量保護護，避免后續(xù)續(xù)施工造成質(zhì)質(zhì)量損失，這這也是嚴格控控制質(zhì)量成本本的有效手段段。（五）房地產(chǎn)項目目施工過程成成本控制。施工過程是指指整個建設(shè)周周期內(nèi)所采取取的技術(shù)方案案、工藝流程程、組織措施施、檢測手段段、施工組織織設(shè)計等。施施工方案正確確與否，直接接影響工程質(zhì)質(zhì)量控制能否否順利實現(xiàn)。在在施工中往往往會出現(xiàn)由于于施工方案考考慮不周而拖拖延進度，影影響質(zhì)量，增增加質(zhì)量成本本支出的情況況。為此，建建筑施工企業(yè)業(yè)應(yīng)對施工過過程實行監(jiān)督督控制，嚴格格按照合同進進度展開施工工，應(yīng)緊緊圍圍繞影響質(zhì)量量成本變化的的各個環(huán)節(jié)，如如人工、材料料、機械等。加加強質(zhì)量成本本的事先計劃劃預(yù)測，事中中執(zhí)行檢查控控制，事后反反饋總結(jié)改進進，將質(zhì)量成成本控制管理理的觸角延伸伸到工程項目目的各個領(lǐng)域域和角落，真真正達到質(zhì)量量控制的最優(yōu)優(yōu)化，從而收收到房地產(chǎn)項項目建設(shè)施工工企業(yè)效益最最佳化的效果果三．房地產(chǎn)項目建建設(shè)的成本控控制任務(wù)的分分解。1、項目部內(nèi)部責任任分解

在項目目部內(nèi)部層層層分解責任，層層層分解責任任成本，層層層簽訂責任書書。明確好項項目部內(nèi)各個個成員的責任任，誰負責、誰誰負擔。提高高項目部內(nèi)成成員的責任意意識，可將責責任書上墻，時時刻提醒項目目部內(nèi)成員。

2、具體考核措施

可以在項目部內(nèi)部成立一個考核小組在每道工序完成后，根據(jù)項目部內(nèi)成員責任成本完成情況，進行商議考核。在各自責任成本范圍內(nèi)，成本節(jié)約了則所