18舊村改造可行性爭論報告義堂鎮(zhèn)位于臨沂城西10公里處，總面積52.7平方公里，轄近年來，我們充分發(fā)揮毗鄰臨沂城的區(qū)位優(yōu)勢和獨具特色的產業(yè)優(yōu)勢。依據“規(guī)劃科學、布局合理、便利群眾、美化生活”的要求，實施舊村改造，加快了農村城市化進程2023年被省政府批準為“中心鎮(zhèn)年被授予“中心鎮(zhèn)建設示范鎮(zhèn)”榮譽稱號，年被建設部等國家六部委確定“全國重點鎮(zhèn)，先后榮獲“省文明村鎮(zhèn)“平安山東建設先進基層單位“省信訪工作先進單位“省百鎮(zhèn)千村建設示范鎮(zhèn)“省平安鄉(xiāng)鎮(zhèn)“省婦聯系統(tǒng)先進集體“市民營經濟先進單位”等十多個國家、省、市級榮譽稱號。全省村鎮(zhèn)建設工作現場會、省節(jié)約集約用地現場會、省精神文明建設現場會先后把 義堂作為重點參觀點。一、總體思路我們義堂鎮(zhèn)村民17062戶,從現在居住狀況來看,村民住房有15％，25％，4020房和二層樓房現已掌握建設，公寓樓是我鎮(zhèn)當前及今后一個時期民房建設的主流，是舊村改造的主體。目前，全鎮(zhèn)已有4個村根本8個中心居住區(qū)規(guī)劃115棟，建小康住宅樓2900位，建筑面積達11235.8長期以來，由于我鎮(zhèn)村莊建設缺少科學的整體規(guī)劃，村內房屋穿插，道路曲折，環(huán)境較差，房屋建設陷入“拆了草房建瓦房、拆了瓦房建平房”的怪圈，造成資源的極大鋪張，影響了全鎮(zhèn)的總體形象，制約著招商引資乃至經濟建設的飛速進展。在局部村，18打造一流環(huán)境，已成為全鎮(zhèn)進展的重要內容，成為群眾關心的焦點。為此，自九九年來，我們嚴格掌握低檔次、無規(guī)劃建設，確立了“舊村改造就是優(yōu)化環(huán)境，就是提高生活質量，就是擴大招商引資，就是抓住優(yōu)勢推動經濟進展”的理念，制定了實施舊村改造的思路，即：即大膽引入社區(qū)理念，一步到位科學規(guī)劃，實行遷村并點，全面實施改造。除鎮(zhèn)駐地外，選擇8個經濟根底好、輻射力量強的中心村作為社區(qū)居住中心，全部村莊逐步向鎮(zhèn)83—5搬進樓房居住，成為真正意義上的市民。二、現實意義實施舊村改造是加快城鎮(zhèn)化進程的重大舉措，在近幾年來的實踐中，我們體會到：〔一〕實施舊村改造，加快了城鎮(zhèn)化進程。通過舊村改造，我鎮(zhèn)先后由集體出資9339萬元，硬化道路116萬平方米，實現村村通硬化路，形成以鎮(zhèn)區(qū)為中心、327國道為主干線、鎮(zhèn)村路、村村路網格式穿插為主體，四條環(huán)鎮(zhèn)路為紐帶的四通八達的交通19544227方米，使主干道路實現了綠化、亮化、美化。實施“自來水入戶”工程，讓全鎮(zhèn)278000率到達了85%。另外，通過政府協(xié)調，區(qū)電業(yè)局建成335千伏安變壓器，對全鎮(zhèn)35個村進展了電網改造，保證企業(yè)、群眾用電。電信局擴建改造程控設備，使裝機總量達20部/百人。播送89%。醫(yī)療衛(wèi)生部門在全鎮(zhèn)分片設立了12治理，提高了醫(yī)療保健效勞水平?！捕硨嵤┡f村改造，美化了群眾生活。我鎮(zhèn)舊村改造本著高起點規(guī)劃、高標準建設的要求，以“六通、三有、四配套”標準實施建設〔六通即通電、通路、通水、通訊、通暖、供氣；三有即有廣場、有消遣中心、有醫(yī)院；四配套即綠化、亮化、凈化、美化目前小戈莊苑朱里村和金都花園小區(qū)正著手安裝鍋爐，實施冬天統(tǒng)一供暖。化沂莊村、夏坡村、小戈莊村、孫朱里村等村都高標準建設了文化消遣廣 場，其中化沂莊村廣場占地面積27800平方米，其標志性建筑“奔向將來”申報了國家專利。通過實施舊村改造，使群眾住樓房、走大路、逛公園、過城市人生活的夢想成了現實?！踩硨嵤┡f村改造，節(jié)約了土地，提高土地利用率。通過實施公寓樓建設，為我鎮(zhèn)節(jié)約了大量土地。舊村改造前，我鎮(zhèn)民房用地平均每年要向外擴張占用糧田360我鎮(zhèn)平均每年撤除舊房1200間，退耕還田220畝，削減建房130350全鎮(zhèn)共可節(jié)約土地7000畝，將為我鎮(zhèn)進展營造一個更為寬闊的空間。幾年來，我們邊改造、邊規(guī)劃、邊建設，充分利用舊村改造節(jié)約的土地，建工業(yè)工程、建農貿商場、建高品位、高檔次的消遣廣場，促進了經濟進展，便利了群眾生活。大義堂村、南327400節(jié)約土地80600402〔四〕實施舊村改造，形成“凹地”效應，帶動招商引資，促進經濟增長。舊村改造優(yōu)化了生活環(huán)境，同時，也為經濟建設營造了寬松的進展環(huán)境，國內外客商紛紛云集，來義堂投資興業(yè)。20235.3523ISO9000373440〔五〕實施舊村改造，使建筑、建材、裝飾、家具和交通運輸各業(yè)空前活潑，快速進展。大拆遷、大改造、大建設的局面，帶動了我鎮(zhèn)建筑業(yè)和交通業(yè)的進展。全鎮(zhèn)建筑公司已進展到5個，從業(yè)人員1250人，裝飾裝修、交通運輸業(yè)戶已進展到150420的良好局面。三、根本條件〔一〕具備了肯定的經濟根底和條件。義堂鎮(zhèn)是以加工業(yè)為主的工貿型城鎮(zhèn)。近年來，在市場經濟的帶動下，義堂鎮(zhèn)經濟建設在形成自己特色的根底上不斷進展壯大，全鎮(zhèn)已進展民營企業(yè)達1800家，形成了板材、肉雞、建材、機械、化工五大主導產業(yè)，其中支柱產業(yè)—板材加工業(yè)已進展到1600多家，年加工木材800萬立方米，年產各類板材3.2億張，創(chuàng)產值42億元。主要以三合板、木工板、多層板、貼面板生產為主，產品銷往上海、廣州、深圳、江蘇、浙江、四川、疆、內蒙、寧夏、東北等十幾個省、市、自治區(qū)。有180家企業(yè)銷售收入達1000400家企業(yè)銷售收入達500萬元，有23家企業(yè)取得了自由進出2023年，全鎮(zhèn)地方財政收入實現2600萬元，農民人均純收入達3946元。35個村集體資金達3100萬元，大義堂、南樓、孫朱里、化沂莊等村成為無糧村，集體收入突破了300萬元，人均純收入達55003807006.2〔二〕得到了寬闊群眾的認可和支持。實際上，95已開頭實施舊村改造，當時以小康屋和二層住宅樓建設為主。夏坡村按這一模式完成了改造任務。通過改造，該村共建小康屋和3203.2130在村內高品嘗、高標準建設一處占地5000場，優(yōu)化了群眾的居住環(huán)境，提高了生活質量。同時，舊村改造還節(jié)約80多畝，利用節(jié)約的土地，他們加大招商引資力度，進展民營企業(yè)23家，年增加經濟收入110萬元，促進了經濟進展。舊村改造給夏坡村帶來了良好的社會效益和豐厚的經濟效益，在各村也紛紛向鎮(zhèn)政府申請，要求實施舊村改造，截止目前，有1850〔三〕區(qū)位優(yōu)勢明顯。黨的“十六大”要求全面建設小康社會，我們實施公寓樓建設，實施舊村改造，完全符合國家進展的要求。義堂鎮(zhèn)處在臨沂城西，是臨沂西大門，隨著臨沂城逐年的擴張，已與臨沂城毗鄰，市委、市政府要求我們義堂鎮(zhèn)要承接臨沂城總體規(guī)劃建設，區(qū)委、區(qū)政府要求我們要以一個縣城的標準建設，這為義堂鎮(zhèn)舊村改造供給了寬松的環(huán)境。通過逐年進展，進展空間也越來越小，我鎮(zhèn)急需通過舊村改造，節(jié)約土地，擴大進展空間，保持良好的進展勢頭。四、總體規(guī)劃我們請武漢規(guī)劃設計院專家，逐村實地考察，現場論證，在認真分析村莊地形地貌、村風民情的根底上，本著美觀、大方、有用和功能齊全、群眾滿足的原則，依據向鎮(zhèn)區(qū)集中，向中心村集中的要求，對村莊及住戶單體布局進展了設計，依據設計規(guī)劃，全鎮(zhèn)被分為9個居住區(qū)：中心鎮(zhèn)區(qū) 現狀人口22668人，規(guī)劃55300186.451447400東部組團包括化沂莊、小義堂、丈卜屯村，現狀人口5002人，規(guī)劃1500人，用地規(guī)模31.35344900平方米。南部組團包括南樓、埠北頭、尤村、孟莊、大塢埠湖、小塢埠湖65801030049.6建筑面積335000平方米。中部組團大義堂村，現狀人口6256人，規(guī)劃人口15000人，用地規(guī)模51.3382200平方米。西部組團代莊村，現狀人口4830人，規(guī)劃人口15000人，用地規(guī)模54.2公頃，建筑面積385300平方米。埝上社區(qū)包35426650用地規(guī)模44.5公頃，建筑面積215400平方米。朱里社區(qū)包括王朱里、劉朱里、孫朱里、苑朱里村，現狀人口4689人，規(guī)劃人1100050332023戈莊社區(qū)27606000人，用地規(guī)模25公頃，建筑面積192023夏坡社區(qū)包括周井鋪、夏坡村，現狀人口2676人，規(guī)劃人口5000人，用地規(guī)25公頃，建筑面積168000城子社區(qū)包括前城子、后47835626用地規(guī)模28.4公頃，建筑面積210950平方米。后鄉(xiāng)社區(qū)包括后鄉(xiāng)、吳屯、沂洪莊村，現狀人口3820人，規(guī)劃人口9000人，用地45312023枋河社區(qū)包括南土蘇、營563010000人，用地規(guī)模50公頃，建筑面積3253002400600025專家們確定了我們以中心村為根底建設社區(qū)的規(guī)劃。五、存在困難舊村改造怎么搞？如何搞？沒有一個固定的模式，這幾年，我們邊摸索、邊總結、邊論證、邊實施，認為：集中連片滾動式開發(fā)改造比較附合義堂鎮(zhèn)實際。在開發(fā)中，我們覺得資金籌措和治理是舊村改造實施工作的保證，也是我鎮(zhèn)舊村改造中面臨的最大困難，他直接影響著舊村改造實施的速度和質量。前期，我們在資金籌措上想了一些方法：一是利用土地“磁場效應”吸引資金。我們本著誰投資，誰開發(fā)、誰受益的原則，堅持走以地生財，滾動進展的路子，政府出臺土地優(yōu)待政策，吸引大批投資者進展開發(fā)建設。983000施建設了華蒙小區(qū)。20231200開發(fā)了金都花園，高標準建設了420231000502眾資金。隨著我鎮(zhèn)民營企業(yè)和商貿效勞業(yè)的快速進展，群眾富有了，除局部資金用于擴大再生產外，大局部資金閑置。為將這部分資金引到舊村改造上來，我們突出抓了兩個字，一個是“控”字，一個是“誘”字?？丶凑雠_了土地建設治理暫行規(guī)定，嚴格掌握建設土地一級市場，對低檔次、不按規(guī)劃的建筑進展掌握，一律不再批準建，全部進小區(qū)實施公寓樓建設。誘即利益誘導，經濟好的村利用對改造戶賜予補助的形式，誘導群眾投資976000元的補助，從而調動了村民的樂觀性，紛紛出資建房，現夏坡村舊村改造已經完成，全村共聚攏群眾資金3000余萬元，建320墊付資金開發(fā)公寓樓，讓群眾居住，再向群眾分期收回資金的建房形式。另外，化沂莊、代莊等村，實行集體統(tǒng)一辦理用地手續(xù)、免費供給設計圖紙、免收局部土地補償費和根底設施配套費等優(yōu)待政策，吸引群眾自發(fā)集資建房。以上我鎮(zhèn)實施的資金籌措方式在舊村改造建設初期起到了重要作用，收到了顯著成效。但義堂鎮(zhèn)現在正處于大拆遷、大建設、大改造的黃金時期，僅靠集體投入、土地變現和吸納群眾閑散資金的籌資方式遠遠不能滿足當前舊村改造快速進展的需要。期望資金上賜予大力支持。六、開發(fā)打算全鎮(zhèn)現有住戶1.3萬戶，全鎮(zhèn)完成舊村改造，需建設公寓樓4001003000投資估算〔一〕投資估算依據1、實行綜合單價修正法，計算工程投資。2、臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃及分期實施打算。3、建筑面積依據每棟樓3950m2計，每棟樓按30戶計，每戶建筑面積131.67m2。4、中心居住區(qū)包括南部組團〔南樓村、埠北頭村、尤村、孟莊村、大塢埠湖村、小塢埠湖村〕、東部組團〔化沂莊、小義堂、丈卜屯、中部組團〔大義堂〕；祊河社區(qū)包括南土蘇村、營子村、趙莊村、姜嶺村、乾沂莊村；朱里社區(qū)包括王朱里、100395000m2。5、計算依據依據山東省建筑工程綜合預算定額，考慮材料價格上漲，計算基準年為2023年。〔二〕建筑工程投資估算內容投資估算內容包括建筑及安裝工程費、工程建設其他費用、根本預備費及建設期貸款利息。其中工程建設其他費用包括建設單位治理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費等工程。其中建設其利率承受貸款年限 3—5年的年數值5.58%，按貸款一年計入。根本預備率為 1%?！踩惩顿Y估算表格見以下附表包括：工程投資估算總表及分區(qū)分項估算表。資金籌措方式及來源工程總投資估算數值為39170萬元。工程流淌資金按總投資的51959588萬元，工程投入總資金為39758萬元。1、依據工程實際狀況，每個村公共積存數量滿足流淌資金要求，由村委負責籌措。2、依據本錢測算，居住戶個人集款按 738.48元/m2，計籌資24170萬元。3、銀行貸款15000萬元。財務評價一、財務評價根底數據〔一〕舊村改造節(jié)約土地測算依據總體規(guī)劃居住樓分布，逐村測算舊村改造成住宅樓后節(jié)約的土地。經計算每戶實際騰出可商用土地 0.6畝，3000戶共計節(jié)約可開發(fā)利用土地1800畝?！捕池攧諆r格測算1、建成后住宅樓，綜合單 位價格目前，舊村改造已經實施，從實施的狀況看，以本錢價賣給居住戶，實際上免除了居住戶的土地使用費，相當于還建不收土地費。居住戶的購置力量和購置意愿均能到達，不存在銷售不暢的問題。從建設期限看，當年設計，當年建成投入使用是完全能實現的，跨年限使用的可能性很小，故從材料價格上漲等潛在風險不大。選定2023年底測算價格與2023年初價格不會有大的出入。則建成后多層住宅樓，每 m2價格〔本錢〕在720—760之間是可能的。也是舊村改造住戶可以承受的價格。2、節(jié)約的可利用土地價格由于舊村改造節(jié)約出來的土地，大都具有良好的交通條件和完善的根底設施條件。因此，其土地的潛在價值大。從目前2023年土地轉讓價在8萬元/畝，2023年測算土地轉讓價格在10萬元/畝。二、收入支出推測1、節(jié)約土地效益本次舊村改造后，建 100棟多層住宅樓，可節(jié)約土地1800畝，2023年每畝轉讓效益8萬元，轉讓土地600畝，可實現轉讓收益4800萬元，2023年每畝101200畝，可實現轉讓土地收益12023萬元。2、出售樓效益共建設100棟，建筑面積359000m2，每m2本錢平均價出售，可在2023年初實現收益29170萬元。3、帶動第三產業(yè)收入效益〔財務分析暫不計入〕依據我國建筑業(yè)帶動第三 產業(yè)的統(tǒng)計數據資料，每投入1萬元，帶動第三產業(yè)增加收入 200元計，則本次工程帶動第三產業(yè)收入達1000萬元，影響期限按3〔不含土地影響?！捕彻こ讨С鐾茰y1、工程投資估算說明，工程費用不含土地占用費，該局部屬于農村集體全部，不存在對土地使用的轉讓支出問題。2、由于工程分散，地質條件良好，又考慮了根本預備費，而且工期不超過一年，故工程除投資估算工程外，不存在增加支出的費用問題。而且有鎮(zhèn)政府公務員的技術效勞和政策指導，能夠保證其工程費用不超預算。3、村村通大路、通電、通水、通郵以及其他根底設施工程完善，為工程的順當開展奠定了良好的“四通一平”條件。三、財務評價指標〔一〕歸還力量指標1、單位功能投資依據投資估算，工程投入資金總額為 39758萬元，總建筑面積395000m2，則估量每m2建筑投資1006.5元。2、單位功能本錢不含土地使用的建筑本身功能本錢，據測算為 738.48元/m23、貸款歸還期2023年貸款利息依據當年貸款 10000萬元，貸款利息按年利率5.58558萬元，本息合計10583萬元。節(jié)約土地后，土地轉讓變現8萬元/畝，該土地轉讓價已扣除各項稅金。按600畝計，則2023年末變現金額為4800萬元，可全用于還貸。2023年節(jié)約土地1200畝，土地轉讓變現按10萬元/畝，2023年末土地轉讓變現金額12023萬元，可全部用于還貸。則既使貸款期至202311174萬元。以上分析可以明顯看出，借款歸還期不超過 3年。4、資產負債率該工程自有資產總額達29758萬元，銀行貸款10000萬元，作為負債。則資產負債率為33.6負債率掌握范圍。5、利息保障倍數2023年獲得的利潤12023591萬元，則利息保障倍數為21.31、投資利潤率平均年利潤8100萬元，總投資39758萬元，則投資利潤率為20.42、資本金利潤率平均利潤×8100萬元，資本金29758萬元，則資本金利潤率為27.23、投資回收期∑Pt ∑

t=0式，計算Pt

為為2.43年。4t1凈現值〔V〕設定行業(yè)基收益率為82023現公式計算FNPV為1465萬元。遠大于零，說明工程的獲利力量大，財務可行。5、財務凈現值比率〔FNPVR〕經計算FNPVR=3.6%6、財務內部收益率FIRR經計算FIRR=13.5%>銀行貸款利率5.58務可行。綜合以上分析認為，義堂鎮(zhèn)舊村改造工程具有足夠財務盈利力量和足夠的清償力量。從財務上分析工程是完全可行的，工程風險較小。國民經濟評價一、效益和費用的調整效益調整剔除國民經濟內部轉移支付的款項。由于其財務收益可作為國民經濟效益。且將帶動的第三產業(yè)收入增加計入國民經濟效益?！捕彻潭ㄙY產投資1、建安工程費用調整依據影子價格核算系數，對財務評價的建安工程費用進展調整由28440萬元調為31284萬元。2、工程建設其他費用不作調整。3、根本預備費調整仍按1%。4、建設期間貸款利息調整。按影子匯率換算系數 1.08計算，建設期貸款利息由558萬元調為603萬元。5鋪底流淌資金不變仍按 588萬元。為村委自籌資金。6、總投資由39758萬元調整為42676萬元。二、國民經濟評價指標取定社會折現率為8%1、經濟凈現值ENPV經計算經濟凈現值ENPV=5464萬元。2、經濟內部收益率EIRR經計算經濟內部收益率EIRR=14%從以上兩項指標可以推斷工程存在符合社會折現率的較大盈余，而且工程對國民經濟的 EIRR大于社會折現率8%，對國民經濟的凈奉獻到達了要求。三、不確定性分析不確定性分析僅考慮敏感性分析。工程工程的敏感因素主要是工程投資及節(jié)約土地轉讓價格，對此兩項分別向不利方面調整 3%，再計算EIRR值。作出敏感性分析成果表：敏感性分析成果表變量因素工程名稱EIRR單位%根本方案14投資上升3%且土地轉讓降價變量因素工程名稱EIRR單位%根本方案14投資上升3%且土地轉讓降價3%8.1社會評價〔一〕工程對社會的影響由于工程建筑完全符合《山東省村鎮(zhèn)規(guī)劃編制方法》的要求和規(guī)定，而且符合“規(guī)劃科學、布局合理、便利群眾、美化生活”的要求，也是加快城鎮(zhèn)化進程，快速轉化農村勞動力的重要舉措，可以集中不行再生的國土資源的優(yōu)化配置，更好地提高土地利用效率，帶動招商引資，發(fā)揮根底設施健全的區(qū)位優(yōu)勢，帶動業(yè)已形成的強勁鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)進展，必將對社會和區(qū)域經濟的可持續(xù)進展起到重要的有益影響?！捕彻こ膛c所在地區(qū)的互適性分析由于義堂鎮(zhèn)近幾