建筑成本分析一、“建筑成本信息服務(wù)”背景介紹

建筑成本信息服務(wù)（BuildingCostInformationService,BCIS）是在英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）的控制下經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)事業(yè)，它是英國(guó)建筑業(yè)最權(quán)威的信息中心，它專門收集已完工程的資料，存入數(shù)據(jù)庫(kù)，面向參與設(shè)計(jì)和施工的用戶提供關(guān)于建筑經(jīng)濟(jì)方面的廣泛數(shù)據(jù)，交換建筑成本信息。

自1962年以來(lái)開始持續(xù)運(yùn)營(yíng)，在前十年內(nèi)僅向注冊(cè)工料測(cè)量師專業(yè)的會(huì)員傳播數(shù)據(jù)單。自1972年以來(lái)，該服務(wù)的會(huì)員資格就向任何學(xué)科的原意并能按照服務(wù)原則作出貢獻(xiàn)的那些人開放了。1990年，有了大約1300名接受主要服務(wù)的訂戶和240名接受在線服務(wù)的訂戶（BCIS，1992a）。

用戶提交的工程數(shù)據(jù)都通過(guò)在線服務(wù)的方式，最終存放于BCIS提供的建筑行業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)中。BCIS數(shù)據(jù)庫(kù)涵蓋了將近15，000個(gè)工程以及這些工程的實(shí)際成本。用戶可以搜尋相關(guān)的分析，更新工程的成本數(shù)據(jù)，選擇平均價(jià)格等。數(shù)據(jù)庫(kù)中的所有信息都可以根據(jù)不同的時(shí)間和地域進(jìn)行很容易的調(diào)整并以大量的表格、文字處理的格式下載，進(jìn)而顯示工程的成本和費(fèi)用估計(jì)。其建筑數(shù)據(jù)由顧問(wèn)，客戶及承包商進(jìn)行評(píng)估，應(yīng)用于早期造價(jià)咨詢，具體的估計(jì)成本計(jì)劃和基準(zhǔn)，歷史數(shù)據(jù)可追溯到45年前，并且將有幫于預(yù)測(cè)在未來(lái)五年的發(fā)展計(jì)劃。

該服務(wù)機(jī)構(gòu)將其精力集中在對(duì)所有訂戶提交的信息進(jìn)行加工和放大，對(duì)來(lái)自所有相關(guān)來(lái)源的數(shù)據(jù)進(jìn)行編寫和選擇，并持續(xù)向訂戶分發(fā)。所有的信息都存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)里，形成了BCIS在線服務(wù)的基礎(chǔ)、也便于提供制作硬拷貝（原始底圖）服務(wù)。分發(fā)采用正規(guī)信息單郵寄的形式，供會(huì)員以活頁(yè)夾存檔。

由BCIS提供的建筑成本信息范圍很廣泛，包括：全面的簡(jiǎn)要情況；建筑價(jià)格的季度報(bào)告；指數(shù)；勞動(dòng)力；工時(shí)和工資；材料和設(shè)備；工藝、系統(tǒng)和運(yùn)營(yíng)；法規(guī)立法；統(tǒng)計(jì)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；地區(qū)的趨勢(shì)；成本指南；出版物文摘和復(fù)印服務(wù)；成本研究；詳細(xì)的成本分析；簡(jiǎn)明的成本分析；建筑價(jià)格表，包括三百多種建筑形式的平均建筑價(jià)格；其他參考指數(shù)。二、成本分析

什么叫建筑物的成本分析？主要指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)體系的分類，以標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的成本分析格式進(jìn)行分析，從而得以簡(jiǎn)化成本的審核和同比。比如它能夠在不同的建設(shè)項(xiàng)目之間作出詳細(xì)的比較并且可以區(qū)分出這些差異的原因，比如建筑形式的差異；基礎(chǔ)形式的差異；裝修等級(jí)的差異；地區(qū)定價(jià)的差異等等。

成本分析的結(jié)果報(bào)告可以清晰的體現(xiàn)一棟建筑物的成本是如何在建筑物的組成構(gòu)件之間分配的。當(dāng)進(jìn)行建筑物的成本比較時(shí)，往往會(huì)將項(xiàng)目成本比較建立在工程相似基礎(chǔ)上，將那些工程差異較大，沒(méi)有可比性的項(xiàng)目分開。成本分析是成本控制的基礎(chǔ)，它的主要目的是：

（1）

使業(yè)主和設(shè)計(jì)師能夠明確在一座建筑物的各個(gè)元素上已經(jīng)花費(fèi)了多少成本

（2）

判斷一下項(xiàng)目成本是否已經(jīng)被平衡分配

（3）

對(duì)不同建筑物中相同元素的成本可以進(jìn)行同比分析

（4）

其他建筑物可參照使用的成本數(shù)據(jù)

在設(shè)計(jì)階段，我們往往發(fā)現(xiàn)建筑物很大部分的成本有時(shí)被用在對(duì)建筑物質(zhì)量和效率的貢獻(xiàn)不大或看不見的元素和服務(wù)上，而真正提供給客戶關(guān)心的比如裝修/園建的資金卻很少?；诔杀痉治觯诮ㄖ锏母鱾€(gè)元素之間進(jìn)行合理的成本配置優(yōu)化，往往會(huì)提高建筑物的支出回報(bào)。三、成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格

針對(duì)各類建筑物的成本分析需要明確成本分析體系及其相應(yīng)的格式，否則，成本無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效的同比和控制。建筑成本信息服務(wù)部（BCIS）于1969年末首次發(fā)布成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格TheStandardFormofCostAnalysis(SFCA),并于2008年秋天，被聯(lián)合國(guó)批準(zhǔn)成為國(guó)際數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn)。其標(biāo)準(zhǔn)表格得到了使用者的大力支持，并在應(yīng)用中不斷完善其元素劃分、定義原則等等。

一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)的建筑工程成本分析往往跟隨企業(yè)的個(gè)性要求而定，一家企業(yè)一個(gè)模式，往往是建立在按照企業(yè)的管理模式和施工要求等劃分的分項(xiàng)一覽表基礎(chǔ)之上的，這些一覽表在企業(yè)內(nèi)部能夠?qū)崿F(xiàn)不同物業(yè)類型的工程成本分析和成本比較（比較理想的情況下）。但是，一旦超出企業(yè)的應(yīng)用范圍，就大大的降低了在行業(yè)中進(jìn)行成本分析對(duì)于成本比較目的而言的價(jià)值。

而在英國(guó)目前的做法中，因?yàn)橛辛讼嚓P(guān)的元素分類標(biāo)準(zhǔn)和成本分析標(biāo)準(zhǔn)表格，所以無(wú)論其成本信息是什么來(lái)源，工料測(cè)量師均都能依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)表格進(jìn)行編制建筑成本的分析和記錄，并以相同的原則進(jìn)行同比。這樣，我們可以清楚的看到成本配置對(duì)成本效益的影響。比如大到不同類型建筑的比例、裝修的等級(jí)、綠化硬化比例，小到外墻材料選擇、欄桿樣式、門窗配件選用等等，這些搭配和選擇操作對(duì)項(xiàng)目成本起著決定性作用.從這些成本分析中獲得的信息、就能有效的形成成本配置建議，作為業(yè)主（設(shè)計(jì)人員）能夠在設(shè)計(jì)的早期階段，有更多的成本控制主動(dòng)權(quán)；有目標(biāo)、有側(cè)重、有策略地進(jìn)行成本配置，以滿足客戶需求為目標(biāo)、在成本框架內(nèi)配置產(chǎn)品、部品部件、材料和技術(shù)，強(qiáng)調(diào)其性價(jià)比。同時(shí)作為購(gòu)買者也能根據(jù)自身需求與建筑物的空間利用、建筑形式、后期運(yùn)營(yíng)成本等進(jìn)行比較，從而做出判斷，該項(xiàng)成本支出是否出值得。

在成本分析的標(biāo)準(zhǔn)表格中，建筑元素共被分為六個(gè)大組，前五組主要包括建筑物本身，第六組包括外部工程。具體包括為基礎(chǔ)工程、上層結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝飾、設(shè)備、服務(wù)設(shè)施、和外部工程共六組，其中下部結(jié)構(gòu)是獨(dú)立的元素組；上午結(jié)構(gòu)由框架、樓地面、屋頂、樓梯、外墻、窗戶和外門、內(nèi)墻和隔墻，以及內(nèi)門組成；內(nèi)部裝飾由墻體裝飾、地面裝飾和天棚裝飾組成；設(shè)備是一個(gè)單個(gè)元素的集合包含了衛(wèi)生器具、供水裝置、通風(fēng)裝置、電氣裝置等等；

成本分析標(biāo)準(zhǔn)表格有兩種形式：簡(jiǎn)明成本分析和詳細(xì)成本分析。其中簡(jiǎn)明成本分析只提供工程和六個(gè)組成元素成本的相關(guān)信息，以平米建筑面積的成本表示。

表1

簡(jiǎn)明成本分析格式

詳細(xì)成本分析則包含了大量信息：比如工程的建筑形式、建筑物的選址/現(xiàn)場(chǎng)情況、市場(chǎng)狀況包括招投標(biāo)水平、勞動(dòng)力和原材料的獲取情況、承包合同的詳細(xì)說(shuō)明、還有包括建筑物的設(shè)計(jì)特點(diǎn)例如建筑面積、屋頂面積、外墻面積、墻面/地面比和樓層高度。

通過(guò)匯總建設(shè)項(xiàng)目所有承包合同的成本信息、并轉(zhuǎn)換成建筑物的所有元素和元素組的成本信息。然后，將這些內(nèi)容用總元素成本造價(jià)和每平米建筑面積單方造價(jià)來(lái)表示。同時(shí)，也要列出每個(gè)元素的單位數(shù)量和元素單價(jià)，在進(jìn)行類似項(xiàng)目成本比較時(shí)，這些信息非常具有參考價(jià)值。除此以外，建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)元素的規(guī)格和設(shè)計(jì)記錄必須包括在其中，便于后期應(yīng)用于為擬建項(xiàng)目編制成本計(jì)劃時(shí)，能根據(jù)詳細(xì)的規(guī)格和設(shè)計(jì)記錄調(diào)整元素的價(jià)格；初期準(zhǔn)備工作、偶發(fā)性事件的成本同樣顯示出來(lái)，可以單獨(dú)列項(xiàng)顯示，也可以分?jǐn)偟礁鱾€(gè)元素中。

表2

詳細(xì)成本分析格式三、成本分析的應(yīng)用

針對(duì)建筑物的主要元素進(jìn)行成本分析的目的是為了能體現(xiàn)一棟建筑物的成本在其元素組和元素上的分布情況，并基于相同的成本分析口徑，使得2個(gè)或多個(gè)建筑物的成本能夠進(jìn)行同比。這對(duì)于業(yè)主進(jìn)行成本配置分析、和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)都有著積極的參考價(jià)值。

具體體現(xiàn)如下：

1.

成本分析和同比結(jié)果能讓業(yè)主和設(shè)計(jì)師明確一座建筑物的建筑成本在各個(gè)元素上面的分布情況；

2.

基于成本分布情況，能幫助業(yè)主和設(shè)計(jì)師思考，如何能在滿足客戶需求的前提下，使得成本能被合理有效的分?jǐn)?；設(shè)計(jì)該如何調(diào)整配置和進(jìn)行優(yōu)化。

3.

業(yè)主通過(guò)成本分析和成本比較，有助于對(duì)未來(lái)擬建項(xiàng)目的成本目標(biāo)進(jìn)行計(jì)劃和設(shè)計(jì)。

并且，在進(jìn)行不同建筑物的成本分析時(shí)，需要對(duì)不同工程的元素成本差異做出分析。比如，在一個(gè)住宅樓工程中，內(nèi)門的成本基于建筑面積是20.55英鎊/m2；而在另一個(gè)工程中，是34.78英鎊/m2；針對(duì)這兩者的差異，需要尋找到其成本差異的原因所在。

一般情況下，產(chǎn)生差異的可能原因有3種：第1種比如第后者工程有更多數(shù)量的內(nèi)門，導(dǎo)致相對(duì)總建筑面積單方造價(jià)偏高；第2種后者工程中門的質(zhì)量要好一些，主材單價(jià)高；第3種就是在價(jià)