**城大道項(xiàng)目地塊投資估算一、項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)及投資收益估算根據(jù)本地塊周邊樓盤(pán)價(jià)格走勢(shì)和市場(chǎng)承受能力，如本地塊從2008年下半年起開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍應(yīng)在2800—3200元/M2，在此以整體均價(jià)3000元/M2進(jìn)行初步投資估算：1、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：5048.28M2（合7.58畝）容積率：3.5綠化率：30%綠化面積：1514.48M2總建筑面積：17669M2建筑類型：高層，層數(shù)19層（限高60米）整體均價(jià)預(yù)估：3000元/M2總銷(xiāo)售額預(yù)估：5300萬(wàn)元2、成本估算注：首先將土地成本拋出，后在下一段進(jìn)行土地成本與總收益的敏感度分析。表1：初步成本估算表序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)量總量說(shuō)明1土地成本暫不計(jì)2前期成本174萬(wàn)2.1三通一平80元/M25048.28MM240萬(wàn)包含水、電、圍墻墻及其他通水5元/M2通電50元/M2圍墻12元/M2其他10元/M22.2勘測(cè)設(shè)計(jì)25元/M25048.28MM212.6萬(wàn)**市平均水平為為25元/M22.3監(jiān)理1.50％2.4人防40元/M217669M270.6萬(wàn)2.5初步綠化1元/M217669M21.7萬(wàn)2.6墻改基金8元/M217669M214.1萬(wàn)2.7樓房放線30萬(wàn)2.8檔案押金5萬(wàn)3建安成本2650萬(wàn)3.1高層1500元/M2217669M22650萬(wàn)4配套成本85萬(wàn)4.1區(qū)內(nèi)管網(wǎng)80元/M25048.28MM240萬(wàn)包含自來(lái)水、雨污污水、暖通等等自來(lái)水15元/M2雨污水15元/M2暖氣50元/M24.2庭院綠化100元/M21514.48M215萬(wàn)綠化率以35％計(jì)計(jì)（此單價(jià)包包含小區(qū)道路路）4.3電力箱變及管網(wǎng)60元/M25048.28MM230萬(wàn)5管理費(fèi)用140.4萬(wàn)5.1廣告費(fèi)用2.0％5300萬(wàn)106萬(wàn)5.2銷(xiāo)售費(fèi)用2.5％5300萬(wàn)132.5萬(wàn)6稅費(fèi)583萬(wàn)6.1稅費(fèi)合計(jì)11％5300萬(wàn)583萬(wàn)稅費(fèi)以總銷(xiāo)售額的的11％計(jì)（含企業(yè)所得稅、土土地增值稅、房房產(chǎn)稅、印花花稅、營(yíng)業(yè)稅稅及附加，不不含土地使用用稅）7利息71.5萬(wàn)1/3建安×9％8不可預(yù)見(jiàn)130萬(wàn)一按照總投資的33～5％計(jì)算總計(jì)3834萬(wàn)注：以上數(shù)據(jù)是按**的標(biāo)準(zhǔn)核算，結(jié)合許昌特定情況，實(shí)際成本會(huì)低于預(yù)估成本。3、土地成本建議由以上初步投資估算，得出以下關(guān)于土地費(fèi)用總額和預(yù)計(jì)總收益之間的敏感度分析表：表2：土地成本與預(yù)估收益敏感度分析表預(yù)期土地單價(jià)預(yù)期90萬(wàn)/畝100萬(wàn)/畝110萬(wàn)/畝120萬(wàn)/畝土地費(fèi)用總額682.2萬(wàn)758萬(wàn)833.8萬(wàn)910萬(wàn)成本預(yù)估（除地價(jià)外）3834萬(wàn)3834萬(wàn)3834萬(wàn)3834萬(wàn)總開(kāi)發(fā)成本4516萬(wàn)4592萬(wàn)4668萬(wàn)4744萬(wàn)總銷(xiāo)售額5300萬(wàn)5300萬(wàn)5300萬(wàn)5300萬(wàn)總收益784萬(wàn)708萬(wàn)632萬(wàn)556萬(wàn)收益率17％15.4％13.5％11.7％結(jié)論：由投資收益分析表可得出，本項(xiàng)目