基于項目化管理理念的房地產(chǎn)評估研究,企業(yè)管理論文內(nèi)容摘要：最近幾年，隨著我們國家經(jīng)濟水平的不斷提升，建筑行業(yè)面臨著宏大的發(fā)展前景。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)如雨后春筍般建立和發(fā)展起來，在促進國民經(jīng)濟發(fā)展上發(fā)揮出宏大的作用。但是受本行業(yè)復(fù)雜性的限制，房地產(chǎn)評估和管理工作遭到了不同程度的挑戰(zhàn)。另外，隨著房地產(chǎn)工作量的日益加大，只要采取適當?shù)墓芾矸绞揭约肮芾砝砟?，才能保證房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。文章在這樣的背景下對項目化管理理念在房地產(chǎn)評估上發(fā)揮出的作用進行具體的闡述，然后為該行業(yè)的工作提出了一些針對性的意見，希望為相關(guān)部門提供一個有價值的參考。本文關(guān)鍵詞語：項目化管理；理念；房地產(chǎn)資產(chǎn)評估對房地產(chǎn)的項目進行評估，有利于促進房地產(chǎn)行業(yè)工作質(zhì)量和效率的提升。因而為了保證評估的質(zhì)量，就應(yīng)該引進一些新型的管理理念，使得管理質(zhì)量得到有效的提高。項目化管理理念是在這樣的背景下被引進的一種管理理念，這種理念與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在狀況以及特點相匹配，因而研究這種理念的詳細應(yīng)用策略和方式就成為當前一項具有普遍現(xiàn)實意義的工作。文章主要從項目化管理理念的方案制定、詳細落實等步驟展開敘述，希望以此推動房地產(chǎn)行業(yè)的長遠發(fā)展。1基于項目化管理理念的房地產(chǎn)評估階段劃分在房地產(chǎn)評估經(jīng)過中實行項目化管理，首先應(yīng)該明確項目化管理的內(nèi)涵，然后在這里基礎(chǔ)上在開展相關(guān)工作。項目化管理就是將每一個房地產(chǎn)評估經(jīng)過中牽涉到的步驟都當成一個項目來開展，因而不僅應(yīng)該具有完善的計劃、階段，還應(yīng)該有相應(yīng)的施行方案，使得每個步驟都遵循一定的程序，進而到達提高工作質(zhì)量以及效率的目的。房地產(chǎn)行業(yè)由于其本身的復(fù)雜性，就更應(yīng)該通過項目化管理理念來對評估經(jīng)過進行約束[1].首先，應(yīng)該在評估之前確定委托方與主體之間的評估關(guān)系，并根據(jù)一定的程序簽訂完備、具有法律效益的委托協(xié)議，為后續(xù)工作的開展打下堅實的基礎(chǔ)；其次應(yīng)該根據(jù)協(xié)議內(nèi)容對評估經(jīng)過進行準備，為評估工作的順利開展打好基礎(chǔ)；最后，得出評估結(jié)論，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)在狀況能夠清楚明晰的擺在相關(guān)利益攸關(guān)者的面前。在評估經(jīng)過中可能牽涉到的方式主要包括實地考察、資料收集以及評估論證等等[2].2基于項目管理理念的房地產(chǎn)評估的關(guān)鍵任務(wù)在房地產(chǎn)評估經(jīng)過中的常規(guī)項目當中，經(jīng)常牽涉到的管理領(lǐng)域包括人力、時間、范圍、質(zhì)量以及成本等。華而不實前四個是一般項目評估當中都會牽涉到的，文章主要對前四個方面進行具體的闡述。要想將項目化管理理念的本質(zhì)真正發(fā)揮出來，首先應(yīng)該確定房地產(chǎn)評估的大概范圍，進而為后續(xù)評估工作的開展奠定堅實的基礎(chǔ)。這一范圍主要包括房地產(chǎn)項目的大小、評估工作的繁瑣程度等；其次，要確定開展評估工作的時間。這項工作應(yīng)該在確定范圍的基礎(chǔ)上開展，時間確實定能夠為評估計劃的制定奠定堅實的基礎(chǔ)，同時也能夠確定評估工作在開展經(jīng)過中所需要的物資和人力，為評估成果的獲得奠定堅實的基礎(chǔ)；另外，人力資源管理也應(yīng)該作為一項重點工作內(nèi)容來抓，這項工作與人員調(diào)度、人員配置有著直接的關(guān)系，因而對于評估質(zhì)量起著非常重要的影響作用；最后，在上述工作全部完成之后，就要一手抓評估質(zhì)量，這一經(jīng)過是在評估報告成型的基礎(chǔ)上完成的，是所有工作當中的最后一步[3].3基于項目化管理理念房地產(chǎn)評估方案評估方案在項目化管理的經(jīng)過中需要確定的工作主要包括房地產(chǎn)評估范圍、房地產(chǎn)評估進度、房地產(chǎn)成本以及評估質(zhì)量的標準化。因而在確定相應(yīng)評估方案的時候也應(yīng)該從這些方面開展。3.1房地產(chǎn)評估范圍管理明細化在房地產(chǎn)評估工作開展的經(jīng)過中需要牽涉到的人員主要包括技術(shù)人員、評估團隊以及評估管理人員等，這些人員在分工以及配置上都應(yīng)該盡可能遵循明細化的原則，進而使得管理經(jīng)過的開展愈加順利。為了切實到達這樣的效果，房地產(chǎn)評估的各項內(nèi)容就應(yīng)該與每個成員逐一對應(yīng)，使得每個成員都具有明確的責任，實行責任承包制，讓團隊中的每一位成員都明確自個應(yīng)該承當起來的責任，明確評估工作的起點和重點，為評估成果的獲得做好基礎(chǔ)性工作，這對于提高評估質(zhì)量以及提高項目的針對性具有特別重要的作用。另外，在開展這項工作的時候能夠引進一些新型的管理方式、管理技術(shù)和管理理念，使得分解之后的工作內(nèi)容具有針對性，為項目管理的明細化打下堅實的基礎(chǔ)。3.2房地產(chǎn)評估進度的網(wǎng)絡(luò)化和動態(tài)化評估人員應(yīng)該明確的是，房地產(chǎn)評估工作當中很多內(nèi)容都是互相關(guān)聯(lián)的，因而就避免不了出現(xiàn)部門之間的穿插工作，一旦溝通不及時就會出現(xiàn)工作內(nèi)容重復(fù)的現(xiàn)象，對于評估效率造成不同程度的影響。這就需要利用網(wǎng)絡(luò)化和動態(tài)化的評估方式對工程進行直觀的顯示，使得每一個員工都能夠明確每個階段自個應(yīng)該承當起來的責任和任務(wù)，實現(xiàn)工作內(nèi)容的良好交接，為工程進度提供一個切實的保障[4].如制定甘特圖或者制定網(wǎng)絡(luò)化的計劃堅持起點到終點的原則，來明確各個步驟的先后順序，讓整個房地產(chǎn)評估的各階段連成一個有機的任務(wù)體，同時對于項目施行動態(tài)化管理，碰到一些時間上的沖突，要加強沖突管理，提高應(yīng)變能力，促進項目管理的有效性和高效性。3.3房地產(chǎn)評估成本的可控化在施行相關(guān)房地產(chǎn)評估工作的時候，首先應(yīng)該加強成本管理，進而使得企業(yè)的核心競爭力得以顯著提升；其次，要控制好工程的進程，為盡可能縮短工期奠定堅實的基礎(chǔ)。為了到達這樣的目的，工程管理者應(yīng)該加強團隊合作，使得項目評估的時間能夠得到不同程度的縮減。另外，一些人工費用、差旅費以及重復(fù)性工作的費用都應(yīng)該由施工人員自行承當，以此到達提高施工人員工作積極性以及評估預(yù)算管理目的的作用。這些工作的有序進行對于防備工程當中出現(xiàn)的風(fēng)險也具有特別重要的意義。3.4房地產(chǎn)評估質(zhì)量管理的標準化房地產(chǎn)評估質(zhì)量從本質(zhì)上來講，就是工作質(zhì)量，這個工作質(zhì)量主要反映在三個方面：〔1〕對于房地產(chǎn)評估項目本身的實地考察要到位，要真正了解房地產(chǎn)評估項目的價值，通過準確的評估方式方法，盡可能提高評估的有效性和科學(xué)性；〔2〕要做好評估的經(jīng)過管理，提高工作的質(zhì)量監(jiān)督，如房地產(chǎn)評估經(jīng)過中應(yīng)不定期地召開任務(wù)進展及任務(wù)布置會議，通過成果考核房地產(chǎn)評估工作，做到質(zhì)量管理不留死角，確保評估委托方的滿意度提高；〔3〕做好評估報告的撰寫，努力提高報告撰寫的水平，讓報告有價值，成為房地產(chǎn)評估的重要成果。4基于項目化管理理念的房地產(chǎn)評估詳細措施討論4.1編制網(wǎng)絡(luò)計劃相關(guān)單位應(yīng)該明確的是，房地產(chǎn)評估項目當中的各項工作內(nèi)容都是有連接到，有些甚至是互補的，因而在開展工程項目管理的時候，都要對人員進行合理的分配，進而使得工程進度得到良好的控制。因而在開展管理工作的時候要及時引入網(wǎng)絡(luò)圖法等方式對于項目活動的順序進行完備的控制。4.2做好進度的控制為了到達對房地產(chǎn)管理項目進行良好控制的作用，相關(guān)單位應(yīng)該從下面幾個方面入手，首先，認真對每個步驟的時間點進行控制；其次，部署好相關(guān)的房地產(chǎn)評估進度，避免工程項目拖延等現(xiàn)象的出現(xiàn)；另外，也要制定好相關(guān)的時間進度表，常見的表格形式為甘特圖。要有專業(yè)化的人員對每一個工程步驟以及進度進行完備的考察和約束。4.3加強房地產(chǎn)評估項目目的成本管理在開展房地產(chǎn)企業(yè)評估工作的時候，要構(gòu)成一定的競爭優(yōu)勢，進而使得項目目的成本管理得到良好的控制。這就要求房地產(chǎn)評估工作者開展精細化與高效化管理，為將工程成本降到最低奠定堅實的基礎(chǔ)。為了到達這樣的目的，相關(guān)單位應(yīng)該從每個環(huán)節(jié)入手，不僅要加強人力資源成本的控制，而且還應(yīng)該進行管理成本、交通成本等不同內(nèi)容的控制，進而使得成本管理分解構(gòu)造得到不同程度的控制。辦事人員要在提高辦事效率的前提下，為相關(guān)管理目的建立完備的獎勵機制，以此實現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。5房地產(chǎn)評估項目的企業(yè)管理措施5.1選擇優(yōu)秀的評估單位首先，相關(guān)單位應(yīng)該明確的是，房地產(chǎn)的評估單位是作為基礎(chǔ)性單位而存在的，因而房地產(chǎn)廠商在進行評估單位選擇的時候也要遵循一定的原則，進而使得施工成本有一個完善的保障，這對于工程整體的運作以及優(yōu)化工程企業(yè)構(gòu)造等都具有普遍的現(xiàn)實意義[5].5.2選擇優(yōu)秀的項目經(jīng)理項目經(jīng)理能否具有良好的組織能力、運作能力以及相關(guān)的知識儲備和實踐經(jīng)歷體驗，是整個房地產(chǎn)評估構(gòu)架得以穩(wěn)定運行的基礎(chǔ)，也是工程項目成本得以良好控制的主要途徑。這對于提升房地產(chǎn)管理理念具有特別重要的作用。因而相關(guān)單位在運行的經(jīng)過中要聘用一個良好的房地產(chǎn)經(jīng)理，進而為工程項目管理提供一個良好的基礎(chǔ)和保障。這對于工程進度的有效控制，以及施工成本的降低都特別重要。房地產(chǎn)在開展相關(guān)項目管理工作的時候要從源頭做起，對于工程項目當中的一些問題進行全面的分析，進而為之制定針對性的解決對策，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)本身的良好發(fā)展。另外，相關(guān)房地產(chǎn)項目經(jīng)理要認真分析項目當中周期長、投入大以及牽涉面廣的特點，進而使得相關(guān)策略的開展有一個全面的保障，這為實現(xiàn)項目質(zhì)量的長遠發(fā)展具有特別重要的作用。以下為參考文獻[1]范琳悅，劉碩。房地產(chǎn)評估的行業(yè)現(xiàn)在狀況、問題與對策的討論[J].品牌，2021,〔12〕：62-63.[2]吳曉燕。初探房地產(chǎn)評估中的風(fēng)險與控制措施[J].