xx項目市場調查工作計劃此次項目調查工作將分為二個階段完成，第一階段明確項目是否進行開發(fā)并確定開發(fā)的時機，第二階段在確定項目可能的開發(fā)方向后進行深入研究。同時，以項目地塊條件為限制條件，逐漸剝離，為項目可能的定位方向提供依據(jù)。第一階段：一、宏觀層面調查時間：10-12天xx市、xx市、xx市等相關宏觀經(jīng)濟環(huán)境調查；綿陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀；項目所在區(qū)域未來的競爭環(huán)境（規(guī)劃方面）；地塊屬性研究（SWTO分析）；1）地塊的基本條件；2）地塊周邊的各類配套設施；3）區(qū)域人口分布狀況；4）區(qū)域內居住圈狀況；5）道路交通條件；6、項目所在區(qū)域周邊的居民結構及居住圈分析；1、）居住圈密度調查分析2）周邊人口狀況調查分析二、關于商業(yè)1、競爭環(huán)境：調查方法：實地走訪+相關人員訪談等調查樣本：5-10調查時間：5-7天調查范圍：xx市區(qū)范圍內調查對象：與項目有較強可比性、相似性的同類或類似不同業(yè)態(tài)的專業(yè)市場、賣場進行摸底，（如建材、燈具、家電、農(nóng)機、酒店用品、通訊、陶瓷及大賣場及其他市場）；調查內容：▲被調查專業(yè)市場或主要經(jīng)營區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）；▲被調查區(qū)域內的不同業(yè)態(tài)的特征及與項目所在地區(qū)域的組合可能性；▲可能的輻射區(qū)域；▲大概的經(jīng)營狀況等；2、項目內現(xiàn)實經(jīng)營者調查；調查方法：商家訪談調查樣本：70調查時間：7天調查范圍：項目所在地專業(yè)市場內調查對象：有一定規(guī)模、不同經(jīng)營類型、檔次的商家，按一定的業(yè)態(tài)分布調查內容：▲現(xiàn)有的經(jīng)營面積、商品類型、經(jīng)營狀況；▲現(xiàn)使用物業(yè)的使用性質、租金水平、相關費用；▲可能的經(jīng)營輻射區(qū)域（郊縣、城區(qū)等）；▲對目前這個專業(yè)市場滿意與不滿意的方面；▲在項目改造期間的經(jīng)營場所選擇及可接受的改造時間；▲未來項目改造后的理想物業(yè)形態(tài)及相關管理服務；▲對因為項目改造后帶來經(jīng)營成本增加的看法和接受程度；▲對未來經(jīng)營的樓層、面積、開間、形態(tài)等選擇；▲對凍庫/倉庫、停車場的相關需求；▲對酒店的需求及檔次、配套要求；▲對項目未來發(fā)展前景的預期；第二階段：一、關于住宅1、競爭環(huán)境：調查方法：實地走訪+相關人員訪談等調查樣本：視實際情況而定調查時間：5-7天調查范圍：xx市區(qū)范圍內調查對象：對項目有借鑒性、可比性或有一定代表性的樓盤調查內容：▲被調查項目的基本情況（開發(fā)規(guī)模、物業(yè)形態(tài)、綠化率、戶型區(qū)間等）▲項目內物業(yè)的銷售價及進度；▲項目的主力客戶群體；▲項目周邊的交通及配套條件等。2、住宅潛在消費者調查調查方法：攔截訪問調查范圍：xx市區(qū)調查樣本：100調查時間：10天調查對象：▲未來三年內在xx市買房的可能性大于0；▲在家庭消費中占主要地位；▲符合市場調查的其它常規(guī)甄別條件；調查內容：▲現(xiàn)居住物業(yè)的類型、屬性；▲未來3年內的購房計劃（置業(yè)目的、置業(yè)區(qū)域、時間等）；▲對產(chǎn)品細節(jié)的測試（建筑風格、戶型結構、面積、功能、景觀等）；▲對單位價格、總價和付款方式的接受能力；▲對計劃購房的區(qū)位、環(huán)境、交通及生活配套設施的要求；▲選擇物業(yè)的考慮因素及其影響程度；▲對項目所在地敵片區(qū)的優(yōu)劣勢評價；▲生活觀念/習慣及媒體接觸習慣、傳播訴求接受程度測試；▲背景觀念資料（性別、年齡、學歷、家庭收入等）；3、消費行為調查；調查方法：街頭隨機攔截訪問調查樣本：100調查時間：3天調查范圍：項目所在地專業(yè)市場內及周邊區(qū)域調查對象：普通消費者調查內容：▲對不同商品及服務的消費能力及選擇標準（商品種類、數(shù)量、金額、購物時間、購物頻次）；▲日常消費半徑；▲希望區(qū)內增加的商業(yè)類型及商品種類；▲對項目地塊現(xiàn)狀的評價；▲對項目地塊的接受程度及相關建議；4、市場內商戶主要客戶訪談；調查方法：深度訪談或座談；調查樣本：5-10個調查時間：7天調查范圍：市場內重點商家的主要客戶調查內容：▲對市場現(xiàn)有狀況的評價及要求；▲對未來項目發(fā)展的主要關注內容；▲對項目未來的發(fā)展前景預期；二、關于酒店、餐飲、休閑娛樂調查方法：實地走訪+相關人員走訪；調查樣本：每個行業(yè)在3-5個左右；調查時間：10天調查范圍：xx市區(qū)內有代表性的聚集區(qū)；調查內容：▲被調查專業(yè)市場或主要經(jīng)營區(qū)域的現(xiàn)狀（物業(yè)形態(tài)、租金水平、業(yè)態(tài)組合檔次）；▲被調查區(qū)域的不同業(yè)態(tài)的特征及項目所在地區(qū)域的組合可能性；▲可能的輻射區(qū)域；▲大概的經(jīng)營狀況等。問卷編號：商鋪經(jīng)營者調查問卷先生/女士：您好！我是xx市場調查有限公司的訪問員，我們公司正在進行一項有關商業(yè)方面的市場研究，想聽聽您的寶貴意見和建議，可以耽誤您一點時間和您談談嗎？非常感謝您對我們工作的支持和幫助！謝謝！訪問員保證：本人所作問卷均按按照項目操作作規(guī)范完成，全全部真實有效效；若有發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一份問卷作作弊，扣除全全部勞務費。訪問員簽名：以下內容在訪問結束后填寫被訪者姓名：聯(lián)系電話：商鋪名稱：商鋪地址：訪問員姓名：訪問日期：訪問開始時間：時分訪問結束時間：時分訪問長度：分鐘訪問地點：以下由調查公司人員填寫一審審卷結果：□合格□補問□作廢□作弊一審簽名：二審審卷結果：□合格□補問□作廢一審簽名：質控復核結果：□合格□補問□作廢復核（F、T）：甄別問卷S1、請問您是這個商鋪負責人/主要經(jīng)營者？是-------------------1否-------------------2→終止訪問S2、市況您在這里經(jīng)營年時間了？不到半年------------1→終止訪問半年及以上---------2S3、請問您的商鋪/攤位有平方米。S4、請問您在其它地方是否經(jīng)營了其化商鋪？有------------------1→（具體位置）沒有---------------2主體問卷Q01、觀察并記錄其經(jīng)營的商業(yè)類型。蔬菜---------------------------1禽蛋--------------------------4干雜---------------------------2水果--------------------------5水產(chǎn)---------------------------3其它（請注明：）Q02、請問您目前所經(jīng)營的新產(chǎn)品的客戶主要來源于哪些地方？市場周邊小區(qū)的消費者---1路過的行人------------------2各郊縣/區(qū)鄉(xiāng)的商家--------3→其中前來批發(fā)的占%，一般是來自哪些區(qū)域呢？酒店餐飲業(yè)商家------------4周圍學校/廠礦食堂--------5其它（請注明：）Q03請問您目前前的經(jīng)營狀況況如何？是什什么原因導致致了這種結果果呢？好------------------------------------1一般---------------------------------2不好---------------------------------3Q04請問您通常常是采取什么么的服務方式式？它們分別別占到什么樣樣的比例？（復復選）客戶直接到攤位上上取貨-------------1→所占比例%為客戶送上門----------------------------2→所占比例%通過中介為大商家家服務-------------3→所占比例%Q05請問您現(xiàn)在在經(jīng)營的商鋪鋪/攤位是通過過哪種方式租租賃的？市場管理辦公室---------------------1其它（請注注明：）托朋友租賃----------------------------2租金水平：元/平平方米Q06請問您在經(jīng)經(jīng)營的商鋪//攤位除租金金外還有哪些些費用？市場管理費----------------------------1地稅--------------------------------------------4水電費----------------------------------22其它（請注注明：）國稅--------------------------------------3Q07請問您對您您目前現(xiàn)在經(jīng)經(jīng)營的商鋪//攤位有哪些些滿意和不滿滿意的方面？？若被訪者提提到配套設施施、收費及經(jīng)經(jīng)營環(huán)境方面面的滿意與不不滿意（即選選1、2、3），則需要要追問。滿意的方面不滿意意的方面配套設施較齊全---------------------1配套設施不不齊全--------------------------11各種收費比較合理理----------------22各種收費不不合理--------------------------22有良好的經(jīng)營環(huán)境境----------------33經(jīng)營環(huán)境較較差------------------------------3在消費者心目中有有較大影響——4在消費者沒沒有什么影響響力-------------4經(jīng)營分區(qū)合理------------------------5經(jīng)營分區(qū)不不合理----------------------------5停車位充足便于裝裝卸貨物------6停車位不夠夠----------------------------------66倉庫容量大----------------------------7倉庫容量小小----------------------------------77其它（請注明：）其其它（請注明明：）Q08請問您當初初選擇目前的的商鋪/攤位時，您您的第一考慮慮因素是什么么？（單選）商鋪/攤位的位置置------------------1相關配套設設施齊全-------------------------55商鋪/攤位的面積積------------------2交通條件便便利--------------------------------6市場的整體經(jīng)營氛氛圍------------3市場的影響響力較大-------------------------77對未來經(jīng)營的預期期---------------4其它（請注注明：）Q09您覺得現(xiàn)在在的經(jīng)營場所所是否能滿足足您的經(jīng)營需需求？能--------------------------11→續(xù)問Q10題不能-----------------------2→續(xù)問Q11題Q10請問您是否否覺得這個市市場是否需要要改造？需要----------------------1→跳問Q12題不需要--------------------2無所謂/不知道---------3Q11您愿意搬遷遷到哪里去呢呢？為什么會會選擇這個市市場/區(qū)域呢？訪問員注意：以下下的問題均為為假設性的問問題，請務必必向被訪者解解釋清楚。Q12如果現(xiàn)在的的市場進行改改造，在此期期間，您最可可能選擇的經(jīng)經(jīng)營場所是哪哪里？該市場A區(qū)(陶瓷瓷市場背后)------1新的類似的的市場------3具體區(qū)域：：原有市場旁邊的場場所-----------------2其它(請注明：)Q13如果市場進進行改造，您您覺得在什么么時間范圍內內您還會回來來經(jīng)營？如果果選擇“1”，具注明體體時間半年以內-----------------------------------1一年到二年年----------------------33半年到一年內----------------------------2Q14您希望該市市場未來改造造成什么樣的的物業(yè)類型呢呢？臨街商鋪---------------------------------11內街式商業(yè)業(yè)廣場-----------------3二層或三層的綜合合建筑------------2其它（請注注明：）Q15就您好所經(jīng)經(jīng)營的商品而而言，您希望望改造后的商商鋪面積在平平方米，層高高米，開間米，進進深米。Q16如果改造后后的市場修建建為二層以上上的物業(yè)，您您會選擇第幾幾層的商鋪/攤位呢？您您會選擇租還還是買？合理理的價格呢？？一層---------------------------1→1.租賃2.購買→單價元/平方米二層---------------------------2→1.租賃2.購買→單價元/平方米三層以上--------------------3→1.租賃2.購買→單價元/平方米Q17a。您認為項目改造后后是否會增加加未來的經(jīng)營營成本？b。是否會影響響未來的經(jīng)營營呢？ab會11不會22不確定/不知道33Q18請問您希望望改造后的市市場采取什么么樣的管理方方式？自主經(jīng)營，統(tǒng)一管管理--------1其它（請注注明：）統(tǒng)一招租--------------------------2Q19請問您希望望改造后的市市場提供哪些些方面的服務務？公平稱------------------------------1集中裝卸貨貨物------------------------6價格公告欄-----------------------2貨車停車專專場------------------------7供求信息服務-------------------33建立統(tǒng)一配配送中心-----------------8統(tǒng)一開具發(fā)票-------------------44市場的整體體對外宣傳--------------9統(tǒng)一納稅--------------------------5其它（請注注明：）Q20請問市場附近是否否有凍庫/倉庫？有---------------------------