PART1——營銷目標(biāo)設(shè)定與思考前提探究營銷目標(biāo)設(shè)定1、定量目標(biāo)：年內(nèi)去化5萬8千方貨量，增加溢價(jià)價(jià)值。2、定性目標(biāo)：塑造品牌價(jià)值，奠定大盤江湖地位從“短期”的角度詮釋目標(biāo)：營造淡市旺銷的局面，實(shí)現(xiàn)首期羅馬園剩余8千方存量與新推5萬方貨量的年內(nèi)去化，增加項(xiàng)目的溢價(jià)價(jià)值。從“長期”的角度詮釋目標(biāo)：彰顯南國·威尼斯城80萬方大盤的氣質(zhì)，打造品高占位的品牌形象，塑造?？谠鷳B(tài)宜居水岸生活的范本。南國?威尼斯城目前可售的房源樓棟單元樓層面積（㎡）套數(shù)朝向單價(jià)(元/㎡)備注9號樓(7層）A180.441南北（一梯兩戶）4907

11號樓（7層）A/C1、2、3、7108.6~116.427南北（一梯兩戶）4751~59991~3層各二套，7層一套13號樓（9層）A/B/C2、6、7、954.888北（一梯四戶）4699~61032層兩套，6、7層各一套，9層四套14號樓（9層）A/B/C1~954.88~59.4547南:4/北:43（一梯四戶）4699~61031、6各層四套/2層七套/3、7層各六套/4、8層各五套/5層兩套/9層八套15號樓（9層）A/B2~953.53/54.8331南：3/北：28（一梯四戶）4699~61032、3、7、8層各四套/4、6層各三套/5層兩套/9層是七套16號樓（9層）A1~953.35~59.1719南:4/北:15（一梯四戶）4699~61031、4、9層各三套/2、3各一套/5、6、7、8各兩套17號樓（9層）A/B2~953.53~60.741南：11/北：30（一梯四戶）4699~6103

合計(jì)：總套數(shù)154目前南國·威尼斯城項(xiàng)目共計(jì)剩余154套、其中三房一廳7套、兩房一廳1套、一房一廳146套。存量房源盤點(diǎn)1、目前兩房一廳戶型去化情況較好，建議后期增加該戶型配比量。2、由于總價(jià)差距不大，使得一房較兩房而言功能使用性上略顯不足，因此存量較大，建議后期減配該戶型比例。3、目前一房存量計(jì)146套、其中朝南向房源22套、朝北向房源124套。差別原因主要是：前期未形成有效銷控、

同時(shí)未根據(jù)朝向景觀實(shí)行差別化定價(jià)。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)截止到11月25日思考前提1：項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境市場環(huán)境大勢宏觀市場中觀市場微觀市場分別從政策大勢、供求量與價(jià)格、區(qū)域競爭三個(gè)層面仔細(xì)剖析市場現(xiàn)狀。海南雙城限購：

海口2010年10月12日起至2010年12月31日，只能在本市新購買1套商品住房。而三亞一套限購中更無時(shí)間限制。堅(jiān)決嚴(yán)格執(zhí)行國家銀行信貸政策：

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；首次置業(yè)的首付比例調(diào)整30%以上，二套房首付不低于50%、利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。對不能提供1年以上本地納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款。3.緊縮政策落地，進(jìn)入十一月，連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。宏觀環(huán)境及大勢分析海南雙城限購，一城兩地引關(guān)注

政治色彩濃烈，典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的限購令，海南一出就兩起，表明了政

府打壓過熱房地產(chǎn)市場的堅(jiān)決態(tài)度。嚴(yán)重阻礙了投機(jī)客群的購買需求，同樣對高端地產(chǎn)物業(yè)的銷售形成了強(qiáng)

大的阻力。促使海南房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)改變，有可能轉(zhuǎn)向單套高總價(jià)房產(chǎn)(如豪宅別墅類

產(chǎn)品）；或非住宅類（商鋪、寫字樓等）或其他非限購城市購買。新政起到了強(qiáng)烈的心理暗示作用！三套、異地停貸，貸款杠杠再次發(fā)力，再

次申明政府打壓過熱地產(chǎn)市場決心。一定程度上打壓了刺激性剛性需求。開發(fā)商態(tài)度由樂觀觀望轉(zhuǎn)為理性對待。游資轉(zhuǎn)移，縱觀我國銀行調(diào)息期歷史，一般會(huì)持續(xù)三年以上，目前CPl指數(shù)

屢創(chuàng)新高，緊縮政策已成必然！未來一年寬松的市場環(huán)境可能性不大。貸款杠桿發(fā)力，停的不僅僅貸款，更是信心！

帶動(dòng)整個(gè)文明社會(huì)得提高帶動(dòng)海南對外開放，提升海南國際化程度推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國際對接直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步落實(shí)免簽證政策全面落實(shí)航權(quán)開放政策加大國際旅游市場的開發(fā)力度加快引進(jìn)海外知名國際旅行社創(chuàng)建與國際旅游島相適應(yīng)的投融資體制2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》。2010年6月8日，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式獲批。至此，國際旅游島建設(shè)正式步入正軌。規(guī)劃2020年，初步建成世界一流的海島休閑度假旅游勝地。發(fā)展規(guī)劃回顧：落地政策回顧：落地政策影響預(yù)期：國際旅游島從概念到具體政策落地實(shí)施；中央政策、資金雙重支持，未來看漲加持。?？谧鳛槭⌒姓行?，隨著城市發(fā)展和外來人口的增加，城市外延成為必然。國際旅游島建設(shè)，如火如荼群雄逐鹿，海南地產(chǎn)進(jìn)入品牌時(shí)代編號企業(yè)項(xiàng)目名稱占地規(guī)模1新世界美麗沙項(xiàng)目3307畝2天津優(yōu)聯(lián)新埠島項(xiàng)目6平方公里3北京恩祥銅鼓嶺項(xiàng)目5平方公里4合景泰富銅鼓嶺項(xiàng)目5000畝5億隆集團(tuán)銅鼓嶺項(xiàng)目86.64平方公里6中信泰富神州半島項(xiàng)目27000畝7華潤集團(tuán)石梅灣12平方公里8富力集團(tuán)富力灣2500畝9富力集團(tuán)紅樹灣8205畝10碧桂園澄邁項(xiàng)目6000畝11國瑞地產(chǎn)烏場灣17平方公里編號企業(yè)項(xiàng)目名稱占地規(guī)模12雅居樂清水灣15000畝13雅居樂金江舊改項(xiàng)目2195畝14綠城清水灣項(xiàng)目4800畝15萬通奧林匹克國際村2000畝16中糧公主郡18.6平方公里17魯能地產(chǎn)盈濱半島福源11平方公里18萬科地產(chǎn)落筆洞高知園2000畝19中南濱海新城約10000畝20恒盛元棋子灣項(xiàng)目6379畝21國信龍沐灣項(xiàng)目5000畝22雨潤棋子灣項(xiàng)目10050畝百強(qiáng)開發(fā)商同步登場，之前未曾有過，中國絕無僅有；動(dòng)力＞壓力海南市場持續(xù)上升引擎——得海南者，得未來！項(xiàng)目競爭必然升級至品牌競爭！且沒有準(zhǔn)備時(shí)間！“無邊界”市場，營銷理念面臨重構(gòu)無城市邊界，無內(nèi)容邊界1強(qiáng)調(diào)環(huán)境資源，弱化屬地性，完全項(xiàng)目導(dǎo)向，忽視企業(yè)特征——海南地產(chǎn)營銷之殤營銷必然導(dǎo)向細(xì)分市場的資源占有，表現(xiàn)為：規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷語言的獨(dú)特性氣質(zhì)——突破路徑2資源依賴性強(qiáng)，資源同質(zhì)性更強(qiáng)；都在賣海南，有品牌，無識別截止2010年9月底，海南重點(diǎn)城市未來開發(fā)量城市未來3-5年可開發(fā)量（萬平方米）?？?47.62（截止08年之后成交土地）三亞146.50（截止08年之后成交土地）瓊海594.86陵水1249.35文昌301.44定安511.56萬寧709.85儋州374.59澄邁327.59合計(jì)4863.36數(shù)據(jù)來源：CRIC截止2010年9月30日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)受國際旅游島政策刺激，瓊海、萬寧、定安等海南的二線城市異軍突出，未來供應(yīng)量急速增加；09年海南市場較熱，成交面積為560萬平方米，按此推算，4863萬的可開發(fā)量可供市場消化8-10年，后市不缺供應(yīng)量，競爭力度還會(huì)加大。海南整體環(huán)境分析：未來3-5年開發(fā)量達(dá)4863萬平方米，市場壓力巨大，競爭激烈海口市場土地分析下圖1：?？谑?009年10月至2010年10月土地市場成交走勢下圖2：2009年10月至2010年10月?？谑型恋爻山痪鶅r(jià)走勢政策導(dǎo)向，相比去年同期土地供應(yīng)較低，容積率較高，但隨著城市住宅用地愈發(fā)稀缺，未來市場值得期待。下圖1：2009年10月至2010年10月?？谑猩唐纷≌┣笞邉莺？谏唐纷≌?yīng)市場分析再次人為推遲供量，庫存消耗緩慢9月新政出臺供應(yīng)明顯縮水；商品住宅成交量繼續(xù)上升，供求比1：2.87，扭轉(zhuǎn)8、9月供過于求的市場局面，市場開始消化庫存量。但是，自五月份以來，連續(xù)五個(gè)月供過于求，商品住宅存量壓力加劇，按目前的去化速度，半年內(nèi)商品住宅市場庫存依然很充足。截止2010年10月31日，海口市場商品住宅共23501套的存量房，總面積為324.17萬平方米。本月?？谏唐纷≌袌龉?yīng)量較少，市場消化量825套，銷量有所增加。連續(xù)五個(gè)月供過于求后，?？谑猩唐纷≌状蜗氖袌鰩齑?，但相對巨大的庫存壓力，月消化825套的去化力顯得微不足道。?？谏唐纷≌山皇袌龇治?0月，?？谏唐纷≌山涣吭俣然厣?，成交9.12萬平方米，環(huán)比上漲76.86%。成交量再次回升，兌現(xiàn)傳統(tǒng)市場旺季“金九銀十”回暖的到來，但“限購令”和“加息”調(diào)控政策將使持續(xù)回暖受到一定抑制作用，CPI不斷上升，進(jìn)入11月兩次上調(diào)準(zhǔn)備金率，市場回暖難于再度快速升溫。?？谏唐纷≌山粌r(jià)格分析8月后商品住宅均價(jià)呈現(xiàn)上升趨勢，價(jià)格堅(jiān)挺，創(chuàng)年內(nèi)新高。主要原因是在持續(xù)長時(shí)間的低迷市場觀望下，市場積累大批量的剛需客戶，加上優(yōu)質(zhì)大項(xiàng)目開盤刺激，部分需求客戶對市場走向不明開始出手。導(dǎo)致市場成交價(jià)格呈兩頭尖趨勢發(fā)展，高價(jià)位優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交量價(jià)齊升，低端小規(guī)模項(xiàng)目成交量比重較少，使市場總體價(jià)格持續(xù)升高。預(yù)計(jì)稀缺條件資源下，政府調(diào)控效果持續(xù)不明，區(qū)位優(yōu)越大盤優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品依然受剛需客戶看好，局部價(jià)格有上升空間。下圖1：2009年10月-2010年10月?？谑猩唐纷≌山痪鶅r(jià)走勢圖海口商品住宅成交面積分析從10月商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)上看，140平方米以上面積段產(chǎn)品市場去化量居首，但與其它面積段比例相差不大，70平方米以下面積占成交比例最少，各面積段需求客戶比較均勻。從戶型結(jié)構(gòu)分析，10月成交，三房是成交主力，占到總體量的33%，二房位居其次，占總量32%，其他各種房型皆有一定數(shù)量的成交。各房型分別成交，一房158套，二房268套，三房271套，四房57套，五房1套，躍層20套，別墅48套以剛性與改善型自住戶型為主平穩(wěn)期上升期調(diào)整期建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略4.17新政橫空出世火爆市場鄒然降溫深度調(diào)整期9.27新版限購令、停貸信心不足的市場再遭重創(chuàng)市場表象：

經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，成交量月均20萬方，購房者到處找房買市場表象：

成交量、成交均價(jià)迅猛攀升，出現(xiàn)搶房現(xiàn)象市場表象：

成交量大幅跳水，價(jià)格起伏不定，市場信息明顯不足市場表象：

有價(jià)無市，島外市場受重創(chuàng)，剛性需求陸續(xù)爆發(fā)，購房需求需要引導(dǎo)?？谏唐纷≌袌鲞M(jìn)入深度調(diào)整期，受政策導(dǎo)向驅(qū)使，明顯轉(zhuǎn)向買方市場老城定安文昌云龍海口本案半小時(shí)內(nèi)經(jīng)濟(jì)圈澄邁、定安及?？谥苓厼閰^(qū)域，形成半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈繞城高速開通、東環(huán)鐵路貫通，大大縮短澄邁、定安、云龍、至?？谑袇^(qū)的時(shí)間，帶動(dòng)遠(yuǎn)郊及鄰縣等衛(wèi)星城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展本案位于?？诎胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)本案位于云龍鎮(zhèn)于定安縣之間，屬于半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。在競爭市場選擇時(shí)，我們會(huì)將?？诎胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)熱度較高的區(qū)域?yàn)楦偁巺^(qū)域。海南省以區(qū)位、規(guī)模、產(chǎn)品和客戶相似度為導(dǎo)向，我們將競爭市場確定為?？诎胄r(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)熱度較高的區(qū)域競品區(qū)域圈定日期成交面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）2008年209.20235.572009年230.66345.742010年1-8月27.8774.77海口市2008-2010年8月土地成交統(tǒng)計(jì)三亞市2008-2010年上半年土地成交統(tǒng)計(jì)日期成交面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）2008年181.50145.022009年49.8842.392010年1-8月18.246.84未來供應(yīng)：競爭區(qū)域未來開發(fā)量占整體49%，競爭區(qū)域內(nèi)普通住宅開發(fā)量占較高比重，未來普通住宅市場競爭將異常激烈截止2010年8月底，海南重點(diǎn)城市未來開發(fā)量城市可開發(fā)量（萬平方米）?？?47.62（截止08年之后成交土地）澄邁327.59定安511.56文昌301.44三亞146.50（截止08年之后成交土地）瓊海594.86儋州374.59萬寧709.85合計(jì)3614.01數(shù)據(jù)來源：CRIC截止2010年8月30日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)競爭區(qū)域未來可開發(fā)體量較大，市場競爭愈演愈烈競爭區(qū)域仁邑翡翠水城項(xiàng)目地址：位于海口市瓊山區(qū)濱江西路南段（南渡江海瑞大橋以南400米段）?？傉嫉?00畝左右，分三期開發(fā)。一期總占地面積：92225㎡（合140畝）一期總建筑面積：160875.58m2(含地下面積)容積率：1.48建筑密度：17.9%綠化率：40%住宅總戶數(shù)：預(yù)計(jì)1000戶建筑形態(tài)：12棟多層，七棟18~32層物業(yè)形態(tài)：多層花園洋房、聯(lián)排別墅、高層市場定位：品質(zhì)標(biāo)桿，江居生活典范聚焦競品之仁邑翡翠水城項(xiàng)目地址：定安縣塔嶺新區(qū)弘誨路與塔南路交匯處（原消防大隊(duì)處）?？傉嫉?00畝左右，分三期開發(fā)。規(guī)劃建筑面積約22萬平米，建筑密度24.88%，容積率1.78，綠化率40%。建筑密度：24.88%住宅總戶數(shù)：預(yù)計(jì)1000戶;主推戶型有一居室45-55，二居室63-73，三居室96.64(平方米）首批建筑形態(tài)：共9棟多層及小高層價(jià)值亮點(diǎn)：中國老年保健協(xié)會(huì)企業(yè)家理事會(huì)海南養(yǎng)生示范基地市場定位：江畔古城人居福地聚焦競品之天長椰風(fēng)水韻項(xiàng)目地址：澄邁縣金江鎮(zhèn)金馬大道旁?？傉嫉?80畝，總建筑面積30萬方，分三期開發(fā)，是南亞四季春城的一期的升級版。綠化率45%。住宅總戶數(shù)：預(yù)計(jì)1418戶主推戶型面積范圍:57.23㎡~113.52㎡；首批建筑形態(tài)：7棟小高層公寓（16層）和3棟多層住宅，及1棟酒店式公寓價(jià)值亮點(diǎn)：依托澄邁城市配套而聚集的15萬平方米商業(yè)中心市場定位：?？谖鞒撬稖厝顓^(qū)聚焦競品之泉傾天下項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位所在區(qū)域規(guī)模（萬方）產(chǎn)品類型主力戶型主力面積段（平方米）銷售狀態(tài)營銷賣點(diǎn)銷售均價(jià)（元/平方米）客戶群聯(lián)華翡翠水城品質(zhì)標(biāo)桿，江居生活典范?？诃偵絽^(qū)濱江板塊55小高層、高層、聯(lián)排別墅二房、三房90~130形象濱江新城大盤，社區(qū)配套齊全預(yù)計(jì)開盤均價(jià)6500南亞·四季春城項(xiàng)目二期—“泉傾天下”海口西城水岸溫泉生活區(qū)澄邁金江30小高層、多層、酒店式公寓一房、二房59—89預(yù)售海口后花園，半小時(shí)生活圈內(nèi)首席宜居生態(tài)大盤內(nèi)部認(rèn)購3900元/平方米天長椰風(fēng)水韻江畔古城人居福地定安塔嶺開發(fā)區(qū)30小高層一房、二房、三房39-96形象衛(wèi)星城大型居住社區(qū)，緊鄰東線高速路口未定本案?？谀隙山?，80萬平方米運(yùn)動(dòng)小鎮(zhèn)?？谠讫堟?zhèn)78小高層、聯(lián)排一房、二房54-89預(yù)售臨近美蘭機(jī)場，超大規(guī)模社區(qū)4700島外客戶和?？谌藶橹鞲偲穼Ρ确治鏊伎记疤?：項(xiàng)目本體分析基本技術(shù)指標(biāo)總占地：1348.5畝左右建筑面積：近80萬方容積率：0.78綠地率：60%總規(guī)劃：5387戶，一萬人左右的社區(qū)承載量。物業(yè)類型：小高層公寓，花園洋房，聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅。位于海南省海口市南郊——瓊山區(qū)云龍鎮(zhèn)（距?？谑?0公里）中部，南臨南渡江支流三十六曲溪。西側(cè)與省道公路云定公路貼鄰，其余兩側(cè)均為種植林地，整個(gè)地塊南北寬約990米，東西長約1200米，地形規(guī)整。承接瓊山區(qū)交通主干道的東線高速公路、海文高速公路，以及海榆東線等左側(cè)與云定公路貼鄰，交通便捷，距離?？谑袇^(qū)僅20分鐘車程，到美蘭機(jī)場僅需15分鐘。云定公路為雙向省道，途中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)往返市區(qū)小巴不斷往返。26?？谏钊?xiàng)目所在地40公里機(jī)場區(qū)位、交通項(xiàng)目資源基本情況項(xiàng)目地塊內(nèi)地勢北高南低，北側(cè)約有近半用地較為平坦，逐漸向南側(cè)及東南側(cè)坡向至水邊，屬于較好開發(fā)的丘陵地帶。周圍環(huán)境靜逸，坐北朝南，南臨南渡江支流三十六曲溪，蜿蜒岸線長達(dá)12公里，河岸對面青山蔥郁，視野寬闊。海南島的亞熱帶度假氣候環(huán)境交通周邊東線高速公路、海文高速公路，以及海榆東線等主要道路構(gòu)成了瓊山區(qū)陸路交通的主干路網(wǎng)，地處瓊山區(qū)云龍鎮(zhèn)中部，用地西側(cè)約有990m的長邊與云定公路貼鄰，交通便捷，距離海口市區(qū)僅20分鐘車程，到美蘭機(jī)場僅需15分鐘。云龍鎮(zhèn)的生活配套、金馬度假休閑山莊、嶺腳熱帶植物園、亞洲休閑養(yǎng)生健康中心、臺達(dá)高爾夫等運(yùn)動(dòng)休閑中心、云龍改編舊址、馮白駒故居等紅色愛國教育基地外江內(nèi)湖，在三十六曲溪建吸水性風(fēng)車群，將活水引入社區(qū)內(nèi)建1.2萬平米人工湖，整體熱帶雨林式園林風(fēng)格環(huán)繞其間。景觀建筑法國城堡式的白領(lǐng)公寓、南加州風(fēng)格的親水別墅，意在打造高仿真歐美風(fēng)情小鎮(zhèn)。適用合理的戶型設(shè)計(jì)，一房一廳50多平米，兩房一廳60-70平米，兩房兩廳85平米左右，三房兩廳兩衛(wèi)105平米，花園洋房140-150平米，聯(lián)排別墅180平米，雙拼別墅200平米，獨(dú)棟別墅250-350平米。所有戶型均緊湊合理，加上實(shí)惠的單價(jià)，使每一種戶型的總價(jià)均具有很強(qiáng)的市場競爭力。戶型配套超大會(huì)所會(huì)：有商務(wù)中心、酒吧、閱覽室、書畫室、會(huì)議中心、中西餐廳、歌舞廳等；此外健身房、羽毛球館、乒乓球館、網(wǎng)球場、高爾夫用品展示中心、游泳池等健身設(shè)施；僅對內(nèi)營業(yè)的健康會(huì)所：有體驗(yàn)中心、中醫(yī)理療中心、水療SPA、足浴、按摩等；規(guī)劃一家擁有20個(gè)班級的國際雙語幼兒園、一家四星級酒店等；規(guī)劃有兩條風(fēng)情商業(yè)街：有餐飲、超市、郵局、銀行、診所、美容美發(fā)、咖啡廳等，（招商或自助經(jīng)營）在三十六曲溪項(xiàng)目所在地岸邊規(guī)劃建立區(qū)，與岸邊的10萬平米的水上運(yùn)動(dòng)帶。項(xiàng)目每天小區(qū)多部直達(dá)輕軌站、市中心的國貿(mào)、南方廣場和明珠廣場的穿梭巴士，并有項(xiàng)目巴士負(fù)責(zé)接送客戶到市區(qū)。項(xiàng)目基本資源情況29大盤體量80萬方超大開發(fā)體量項(xiàng)目配套齊全完善水岸生活外江、內(nèi)湖音樂噴泉，海南唯一的活水景觀歐陸風(fēng)情原汁原味水系歐陸異域風(fēng)情建筑風(fēng)格原生林海簇?fù)砣f畝原生態(tài)林海資源，養(yǎng)生度假勝地超低價(jià)格4700元均價(jià)，競爭優(yōu)勢明顯，升值前景可觀項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)解讀項(xiàng)目SWOT分析地處大?？谡行模？谑心辖迹统芜~、定安等地

競品有著無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。大盤規(guī)劃，配套齊全，景觀規(guī)劃好，適宜養(yǎng)生度假。依山面水，靜謐離塵。市場主流建筑產(chǎn)品--歐美小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格。優(yōu)勢價(jià)格入市，升值空間明顯。所在地有豐富的文化歷史淵源（馮白駒故舊、瓊崖

縱隊(duì)云龍改編舊址等）swoT優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅島內(nèi)人對該區(qū)域認(rèn)同度低，周邊配套不足。開發(fā)商知名度較低。區(qū)域不開發(fā)成熟，周邊配套不足。項(xiàng)目周邊零散分布村莊。整體形象偏差?，F(xiàn)場體驗(yàn)感不足；（無樣板間和景觀段體驗(yàn)）項(xiàng)目形象宣偏弱，前期市場推廣口徑混亂。就目前大市而言，項(xiàng)目不具備價(jià)值堅(jiān)挺的要素（如強(qiáng)

勢資源--海景、地段等）swoT優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅項(xiàng)目SWOT分析?？谑?010年出臺的市政規(guī)劃中明確“大力發(fā)展?？跂|部、

中部生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)，作為?？诟呖萍籍a(chǎn)業(yè)儲備基地，將逐

步發(fā)展生態(tài)旅游和農(nóng)林產(chǎn)業(yè)園區(qū)結(jié)合低碳型稅源經(jīng)濟(jì)。從云龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府處得知，鎮(zhèn)政府與和國內(nèi)一所全日制大學(xué)

達(dá)成分校校址建設(shè)協(xié)議產(chǎn)品物業(yè)類型齊全，超級樓盤市場供應(yīng)存在空缺。國際旅游島后，房價(jià)的整體上漲擠壓候鳥型剛需向遠(yuǎn)郊或

三、四線轉(zhuǎn)移。swoT優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅項(xiàng)目SWOT分析宏觀背景下，海南地產(chǎn)大勢并不明朗，面對同樣外向型市場的

項(xiàng)目困難重重。海南新政，異地停貸、提高首付、?？谙拶彽葎?dòng)作，項(xiàng)目受傷

嚴(yán)重！生態(tài)、養(yǎng)生型同質(zhì)品競爭激烈。swoT優(yōu)勢劣勢機(jī)遇威脅項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前項(xiàng)目的客戶主要以40-60歲之間有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群。以35-40歲之間有一定購買能力的人群為輔。少數(shù)25-35歲之間補(bǔ)充。CBA

A：核心客戶，以40-60歲之間B：重點(diǎn)客戶，以35-40歲之間C:邊緣客戶，25-35歲之間客戶年齡特征思考前提3：現(xiàn)有客戶帶給我們的啟示客戶區(qū)域特征據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有客戶中以東北、西北、華北地區(qū)為主。部分島內(nèi)客戶為輔。少量華中華南地區(qū)客戶補(bǔ)充?，F(xiàn)有客戶來源分析客戶置業(yè)偏好既追求舒適的生活環(huán)境，又想兼顧較低的總價(jià)，客戶看重項(xiàng)目健康的生活方式，對兩房及一房的戶型情有獨(dú)鐘，面積50-90平米之間小戶型最受歡迎。比較認(rèn)可小區(qū)生態(tài)園林及歐陸風(fēng)情?？蛻絷P(guān)注價(jià)值點(diǎn)現(xiàn)有客戶的置業(yè)觀念，在海南屬于非主流型。他們不以海景資源的占有為第一選擇，完全背離了“海景——區(qū)域——產(chǎn)品”的選擇規(guī)律；他們更多看重項(xiàng)目的養(yǎng)生環(huán)境以及原生態(tài)資源，80萬方的大盤生活配套也使得他們對項(xiàng)目增加了不少信心，同時(shí)相對便利的交通狀況以及項(xiàng)目較強(qiáng)升值潛力，都是他們選擇項(xiàng)目的重要原因。交通配套物業(yè)環(huán)境升值潛力戶型區(qū)位養(yǎng)生資源客戶購房用途市場大勢正在改變消費(fèi)者的心態(tài)，消費(fèi)者對于住宅的功能認(rèn)識已經(jīng)不僅僅局限于居住?？蛻舻男枨笫嵌嘣?，他們關(guān)注的是對原有生活的一種替代，不同的居住體驗(yàn)。同時(shí)期待房產(chǎn)兼具投資升值潛力。目前購買本項(xiàng)目的客戶大部份為有強(qiáng)烈養(yǎng)生，休閑度假、投資需求的人群?？蛻粜畔碓辞缊?bào)紙媒體4%網(wǎng)絡(luò)媒體53%朋友介紹23%房展會(huì)8%其它12%根據(jù)對來電及來訪以及已有客戶統(tǒng)計(jì)，網(wǎng)絡(luò)媒體占主導(dǎo)，老客戶口碑推薦為輔，同時(shí)通過傳統(tǒng)紙媒、道旗、以及小型推介活動(dòng)帶來的客戶也占有一定份額。PART2——核心問題梳理與解決之道核心問題1：形象層面基于薄弱的外部資源環(huán)境下，如何通過自身體系的打造構(gòu)筑項(xiàng)目的核心競爭力？項(xiàng)目原有定位語：八十萬方原生態(tài)歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)八十萬平米運(yùn)動(dòng)度假小鎮(zhèn)1、兩種說辭，傳播信息混淆，容易造成信息傳播的阻礙。2、和項(xiàng)目案名的直觀聯(lián)系相差勝遠(yuǎn)，很難形成購買沖擊力。項(xiàng)目價(jià)值體系梳理項(xiàng)目外部資源盤點(diǎn)原生態(tài)林海三十六曲溪半小時(shí)海口生活圈15分鐘機(jī)場較之海南其他大盤項(xiàng)目，本案外部資源相對匱乏。區(qū)域認(rèn)知度較低，板塊發(fā)展不成熟，項(xiàng)目周邊幾乎無任何生活配套。同時(shí)目前項(xiàng)目周邊形象相對較差，很難對項(xiàng)目銷售形成有效的支撐。項(xiàng)目價(jià)值體系梳理因此，內(nèi)部資源的挖掘和提煉將成為本案核心賣點(diǎn)的關(guān)鍵所在！項(xiàng)目內(nèi)部資源盤點(diǎn)80萬方超級大盤海南唯一的活水景觀4700元超高性價(jià)比齊全的配套設(shè)施原生態(tài)歐陸風(fēng)情小鎮(zhèn)大型音樂彩色噴泉在梳理項(xiàng)目內(nèi)部資源的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)眾多賣點(diǎn)之中有著些許共性的元素，那就是水！水能否成為本案的核心賣點(diǎn)？能否承載項(xiàng)目的差異化優(yōu)勢？讓我追尋著這條線索繼續(xù)。。。孕育生命，

生命，對水總有一種莫名向往；

人，在潛意識里，

總有一種歸隱母體的莫名沖動(dòng)。

——西格蒙德·弗洛伊德（奧）水老子曰：“上善若水，水善利萬物而不爭......江河所以能為百谷王者，以其善下之，故能為百谷王”；

莊子曰：“且夫積水也不厚，則其負(fù)大舟也無力”；

荀子曰：“君者，舟也，庶人者，水也；水能載舟，水能覆舟.......”；

孔子曰：“逝者如斯，不舍晝夜”；“仁者樂山，智者樂水”；

孫子曰：“夫兵形象水，水之形，避高而趨下，兵之形，避實(shí)而虛擊......故兵常勢，水無常形”；

中國先秦的哲人們給我們后人留下的關(guān)于水的無數(shù)贊歌一些關(guān)于水的情思。。。。。水在中國文化的成熟之初，啟迪了先秦的哲人，同時(shí)又成為人們情感心緒的寄托物。人們已是那樣離不開水，不僅在物質(zhì)層面，更表現(xiàn)在精神層面。中國古人講究“天人合一”，所謂“天”，當(dāng)包括水在內(nèi)的一切自然環(huán)境，那時(shí)這塊土地也容易讓人們獲取容身其間的態(tài)度，這在我們已被城市水泥森林包圍的當(dāng)代，顯得詩意得幾近“奢華”。有水便有樂趣，有水便有詩情，有水便有智慧一些關(guān)于水的情思。。。。。無論哪座城市，自古至今都力求建于河畔、江邊，這在“風(fēng)水”中稱為得其“水脈”，為吉利之地望，在合理意義上則水為生命，生活之源。建造城市、住宅倘不解決水源問題，則談何建造?水是生命之源。遠(yuǎn)古時(shí)期人類的逐水而遷、傍水而居，造就了后來一座座生機(jī)勃勃的城市。自古，人就擇水而居水，以其溫雅細(xì)膩、滋柔養(yǎng)和，被譽(yù)為最適合修養(yǎng)身心的載體。凡有水的地方，幾乎都是修養(yǎng)身心的絕佳場所。依山伴水，天宜人居，古今中外，概莫能外。因此，一座城池或建筑，只要有了水，便分外生色?！帮L(fēng)水之法，得水為上”氣遇風(fēng)而散，遇水而止。。。。。。棲身水畔，身心得到最大的舒緩，思緒不禁隨著泉涌而活躍起來，滴滴感悟、片片溫存，傾訴于筆端。一泓清水，一灣鏡湖。一個(gè)多世紀(jì)前種下的樹苗，在水岸漸漸滋生，100年后依舊碩果累累，漸成一種思想，一份情懷，一種皈依，一份眷戀。積淀于水，綻放于心。

積淀于水，綻放于心人類的發(fā)展需要一種返復(fù)。兩千多年前的老子早就告誡過后人：人與自然要和諧發(fā)展，要回歸自然，道法自然，達(dá)于天人合一的境界。天平山上白云泉，云自無心水自閑——白居易（唐）今天，南國·威尼斯城坐落于長壽島海南，在萬畝林海的簇?fù)響驯е?，在熱帶園林水系風(fēng)情畔，在先秦哲人感悟世間萬象，在曾經(jīng)引得無數(shù)文人墨客寄情報(bào)抒懷的流水澗，擁海南唯一的外江內(nèi)湖活水景觀，構(gòu)筑歐陸風(fēng)情水岸生活。以天人合一的親水養(yǎng)生理念，占據(jù)了未來的核心風(fēng)水寶地。這項(xiàng)目必將是南國·威尼斯城帶給海南乃至全國的一個(gè)傳奇！為什么這么說。。。。。。威尼斯城不由讓人直觀聯(lián)想到水城目前海南唯一的活水園林景觀體系外江、內(nèi)湖噴泉多樣水岸生活方式自古擇水而據(jù)的天人合一人居理念風(fēng)水之法得水為上的絕佳養(yǎng)生寶地養(yǎng)生水系每一點(diǎn)都印證了南國·威尼斯城與水密不可分關(guān)聯(lián)，我們更是兼具江、湖、泉這三種最溫和宜居住的水系。與海南大多數(shù)盤賣“?！毙纬闪缩r明的區(qū)隔，將南國·威尼斯城的水上升到一個(gè)具有豐富含義的新高度。那么，我們可以很自然推導(dǎo)出項(xiàng)目定位：八十萬方原生態(tài)養(yǎng)生水系小鎮(zhèn)將項(xiàng)目超級大盤的信息直觀呈現(xiàn)，并彰顯其可觀的升值前景與齊全配套設(shè)施將項(xiàng)目江、湖、泉的濱水養(yǎng)生生活方式進(jìn)行凝練與升華對項(xiàng)目法國南加州等建筑風(fēng)格的形象概括彰顯項(xiàng)目林海環(huán)繞、上水上水的原生態(tài)的環(huán)境資源與生態(tài)型建筑的天人合一項(xiàng)目定位提煉LOGO形態(tài)優(yōu)化LOGO質(zhì)感優(yōu)化板式說明意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿意向稿戶外延展報(bào)廣延展戶外延展電梯廣告延展電梯廣告延展核心問題2：渠道層面基于打壓過熱地產(chǎn)的嚴(yán)峻大勢下，如何以集約型的推廣方式精準(zhǔn)鎖定目標(biāo)客群？目標(biāo)客戶定位從購房需求角度進(jìn)行劃分：目標(biāo)客戶可以進(jìn)行如下劃分：自住型需求為主投資型需求為主島內(nèi)客戶島外客戶島內(nèi)海口周邊2-3線城市人口轉(zhuǎn)移到?？诠ぷ魃?，有置業(yè)需求，但?？谑兄行姆績r(jià)普遍較高新海南人，特別是80后面臨買房結(jié)婚的剛性需求，性價(jià)比高、生活配套全的大盤成為首選原云龍區(qū)域的周邊客戶，對區(qū)域有較深情節(jié)，渴望改善現(xiàn)有居住環(huán)境，同時(shí)面臨解決基本住房需求原?？谑袇^(qū)的拆遷戶，市中心高額的房價(jià)迫使他們選擇城郊區(qū)域。自住型島內(nèi)需求：高房價(jià)所引發(fā)的城市外溢型客戶目標(biāo)客戶定位島外隨著海南房價(jià)近兩年來的飆升。提升了海南度假養(yǎng)老的門檻。大部分東北、華北、西北的普通候鳥型消費(fèi)者已經(jīng)很難承受均價(jià)上萬的季節(jié)性避寒房。但養(yǎng)老過冬的需求依舊存在，像南國·威尼斯城這樣的市場補(bǔ)充型產(chǎn)品，成為他們的首選。?？谒募救绱?，空氣沒有污染，陽光、空氣等都近乎一流，對東北、西北、華北地區(qū)的人來說是度假養(yǎng)生的最佳勝地，他們并非頂峰高端人群，更多是一些家境殷實(shí)的小康之家，他們注重的是海南整體的大環(huán)境，相對于海景房的昂貴，他們更愿意選擇性價(jià)比高的項(xiàng)目。自住型島外需求：高寒地區(qū)養(yǎng)老度假型客戶目標(biāo)客戶定位投資型需求：高額房價(jià)所抑制的島內(nèi)外中低端投資客戶目標(biāo)客戶定位隨著國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略，海南房價(jià)急劇飆升。這無形之中也提升了海南投資置業(yè)的門檻。使得原本想在海南投資置業(yè)的大部分島內(nèi)外客戶面臨無奈，高額的房價(jià)抑制了島內(nèi)外中低端投資置業(yè)的需求。

80萬方的南國·威尼斯城以4700元的均價(jià)起勢，顯示了巨大的升值前景，正好迎合了這部分投資需求，也無疑成為了中低端投資置業(yè)人群的首選目標(biāo)。目標(biāo)客戶深度訪談趙翔沈陽電信中層管理人員男40歲早就想在海南購置一套小戶型，既能投資又可以全家去海南過冬，但海南成了國際旅游島之后房價(jià)瘋漲，以前才3-4千元一平米，現(xiàn)在都1-2萬。在新浪上了解到南國·威尼斯城項(xiàng)目，覺得不錯(cuò)，價(jià)格很實(shí)惠，而且是大盤，升值空間很大，準(zhǔn)備近期出手購置一套兩房的戶型。王小羽?？诤４笥⒄Z教師女32歲親身經(jīng)歷了海南國際旅游島的瘋漲狂潮，十多年前來到?？谧x書，留校教書，?？诘姆績r(jià)就像坐在火箭一樣往上竄，這個(gè)變化太驚人了。單位分了套房，手上也有點(diǎn)積蓄，想投資個(gè)小戶型，順便也能接?xùn)|北的爸媽來過冬。朋友推薦了南國·威尼斯城，去看過，覺得還不錯(cuò)。最主要是性價(jià)比很高，肯定能升值。周邊的環(huán)節(jié)也很原生態(tài)，適合爸媽養(yǎng)老過冬的需求。目標(biāo)客戶深度訪談王思躍

長春某國企中層管理人員男45歲身邊的朋友幾年前都在海南買了房，一套兩居室才三十多萬。每年11月份就讓父母住到溫暖的海南來，一直到來年的三月份?？粗笥褌兊母改改苡袦嘏亩煳乙矂?dòng)了這個(gè)念頭，想買一套房給父母養(yǎng)老?？墒亲詮暮Ｄ铣闪藝H旅游島之后房價(jià)瘋漲，現(xiàn)在海南的房子我買不起了。真后悔沒有早點(diǎn)出手。現(xiàn)在要有5000左右/平米的房我一定要買。目標(biāo)客戶深度訪談陳松雨文昌審計(jì)局職員男38歲07年在文昌買了一套二居室，那時(shí)候才2000多一平米，現(xiàn)在工作調(diào)動(dòng)到了?？?，弟弟也來海口發(fā)展。想在海口換一套大點(diǎn)的房，遠(yuǎn)點(diǎn)沒關(guān)系自己有車，主要是環(huán)境好、價(jià)格便宜、小區(qū)配齊全。周末我們回去也方便。目標(biāo)客戶深度訪談劉海潔海口紅旗鎮(zhèn)自由經(jīng)營者女45歲我們家祖祖輩輩都是在瓊山生長的，一直住的自建的房子?，F(xiàn)在越來越多的親戚朋友搬到附近的小區(qū)生活了，那里離老家不遠(yuǎn)，周圍環(huán)境都很熟悉，小區(qū)里的環(huán)境也好。我也很想住到這樣的小區(qū)里去，讓父母享受一下好的環(huán)境。最近鎮(zhèn)里也流傳即將被開發(fā)的言論。很想早點(diǎn)買一套價(jià)格、環(huán)境合適的房子，到拆遷時(shí)就有房可以住了，不會(huì)手忙腳亂的。目標(biāo)客戶深度訪談李建國太原退休男62歲太原的冬天很冷，老伴身體也不好，想在海南買房子，80平米左右。冬天可以去養(yǎng)老，避寒。自己有風(fēng)濕怕潮，所以想買不靠?；蛘卟怀钡姆孔樱@點(diǎn)最重要；其次希望環(huán)境好點(diǎn)，配套齊全便利些；房價(jià)5000/m以下比較能夠接受。

目標(biāo)客戶深度訪談目標(biāo)客戶來源預(yù)判島內(nèi)客戶來源島內(nèi)中低端投資置業(yè)者島內(nèi)?？谑袇^(qū)的拆遷戶新海南人剛性首次置業(yè)島內(nèi)2-3線城市高收入人群認(rèn)可區(qū)域的改善性需求人群年齡在35-40歲之間，認(rèn)可云龍區(qū)域并在?？谟泄潭ㄊ杖耄乙阎脴I(yè)人群海南省內(nèi)2-3線城市自主經(jīng)營者、電信行業(yè)職員、銀行職員、醫(yī)生。自主經(jīng)營者、政府工作人員、大型企事業(yè)單位高層人員、醫(yī)生、教師。海口市區(qū)和項(xiàng)目周邊正在或近期將要拆遷人群。25-35歲之間到海南島工作和生活的外地人，大型企業(yè)外資企業(yè)員工目標(biāo)客戶來源預(yù)判島外客戶來源有養(yǎng)老度假需求中低端意向客戶重慶北京山西西北東北上海江浙有中低端投資需求島外意向客戶旺市路演短信覆蓋線上線下島內(nèi)營銷推廣市區(qū)燈旗戶外高炮軟文炒作酒店媒體參與展會(huì)增設(shè)分銷點(diǎn)島內(nèi)營銷推廣時(shí)間排布島內(nèi)推廣時(shí)間排布表推廣方式12月1月1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日31日1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日線上戶外高炮

投放期市區(qū)燈旗投放期

網(wǎng)絡(luò)炒作

報(bào)紙軟文

酒店媒體

線下旺市路演

短信覆蓋

參與展會(huì)

上邦百匯城房展14屆房展上邦百匯城房展

增設(shè)分銷點(diǎn)

三亞灣

?？跈C(jī)場

戶外高炮目前項(xiàng)目需要在島內(nèi)圈占一定的形象占地，一方面影響部分島內(nèi)影響客戶，另一方面對島外客戶形成有效的落地截殺。建議選擇：以?？谑小⑷齺喪袇^(qū)為主，機(jī)場、東線高速、以及三亞西線高速路口等區(qū)域?yàn)檩o助；酌情覆蓋定安、文昌、瓊海市區(qū)。市區(qū)燈旗?？谑新范谓ㄗh：海秀路、國興大道、新大洲大道、海府路、龍昆南（北）路、濱海大道等六條市區(qū)及機(jī)場至市區(qū)的車流量主要干道。投放時(shí)間段建議：12月期間軟文炒作利用新浪、搜房、和天涯社區(qū)等海南當(dāng)?shù)刂搲约昂Ｄ先請?bào)等權(quán)威媒體對項(xiàng)目進(jìn)行軟性的新聞炒作。酒店媒體結(jié)合旅游旺季的到來，在全島部分四星、五星級酒店媒體上進(jìn)行項(xiàng)目廣告投放。吸引意向客戶。旺市路演在?？谌藲庾钔膬纱笊倘Γ好髦閺V場和上邦百匯城同時(shí)進(jìn)行為期1個(gè)月的路演活動(dòng)，傳播項(xiàng)目信息，擴(kuò)大項(xiàng)目蓄客面，梳理客戶資料并輸送意向客戶。建議時(shí)間：利用周六周日以及元旦、圣誕等節(jié)假日。短信覆蓋高端客戶數(shù)據(jù)交換、購買島內(nèi)高端客戶的數(shù)據(jù)庫，以及對島內(nèi)高端社區(qū)、政府、事業(yè)單位的小區(qū)進(jìn)行全面短信的覆蓋，精準(zhǔn)傳達(dá)項(xiàng)目信息。建議時(shí)間：以12月中旬開始，進(jìn)行為期一周的短信覆蓋。參與展會(huì)建議參與上邦百匯城房展以及海南第14屆房展會(huì)。建議時(shí)間：上邦百匯城房展可從12月中旬開始持續(xù)1個(gè)月的時(shí)間。海南第14屆房展會(huì)在元旦

期間召開。增設(shè)分銷點(diǎn)利用中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)在三亞灣和海口美蘭機(jī)場的分銷點(diǎn)，為項(xiàng)目擴(kuò)展蓄客渠道。建議時(shí)間：三亞灣預(yù)見在12月上旬準(zhǔn)備完畢，?？诿捞m機(jī)場預(yù)計(jì)在12月中旬準(zhǔn)備完畢。線中南國·威尼斯城整合立體營銷模式線上線中線下突破旅游地產(chǎn)營銷瓶頸資源整合創(chuàng)造價(jià)值針對目標(biāo)意向客戶的策略思考與戰(zhàn)略布局深耕重點(diǎn)城市深挖渠道圈層島外營銷推廣全面助力南國·威尼斯城以最優(yōu)的資源組合最低的推廣成本開展全國整合營銷實(shí)現(xiàn)形象建立、客源圈定、銷售目標(biāo)中國第一的房地產(chǎn)服務(wù)流通商中國第一的全球華人互聯(lián)網(wǎng)門戶中國第一的房地產(chǎn)信息與咨詢平臺中國第一的旅游服務(wù)平臺中國第一的連鎖酒店管理服務(wù)體系

售樓處售樓處項(xiàng)目現(xiàn)場三線合一強(qiáng)勢出擊一切營銷傳播手段直指項(xiàng)目成交現(xiàn)場Step1：線上－全國品牌造勢Step2：線中－精準(zhǔn)客戶召集Step3：線下－決勝項(xiàng)目現(xiàn)場400專線全國輿論保護(hù)全國路演新聞炒作廣告投放媒體造勢各類媒體組合微博、BBS線上|全國品牌造勢新浪、百度、重點(diǎn)城市主流媒體第一網(wǎng)絡(luò)整合平臺新聞炒作+廣告包圍全面掌握媒體制空權(quán)媒體公信力置換客戶關(guān)注度線下|決勝項(xiàng)目現(xiàn)場中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)島外客戶輸送至島內(nèi)島內(nèi)意向客戶挖掘確保項(xiàng)目熱銷線中|目標(biāo)客戶召集樂居、太立德仁互聯(lián)網(wǎng)精準(zhǔn)營銷重點(diǎn)城市推介活動(dòng)強(qiáng)勢執(zhí)行力技術(shù)支持圈定意向客戶關(guān)鍵字搜索營銷推廣核心思路網(wǎng)上售樓處新浪網(wǎng)中國第一門戶網(wǎng)站新浪樂居中國第一地產(chǎn)平臺百度樂居中國第一房產(chǎn)搜索引擎媒體組合全國主流媒體聯(lián)盟線上全國品牌造勢島內(nèi)外互動(dòng)，全國織網(wǎng)，強(qiáng)勢新聞宣傳，精準(zhǔn)廣告投放，第一時(shí)間、第一現(xiàn)場向全球用戶發(fā)布和傳播島內(nèi)新聞資訊、項(xiàng)目信息等內(nèi)容，構(gòu)建南國·威尼斯城線上傳播平臺，迅速地在全國聚集人氣，打造南國·威尼斯城成為全國旅游地產(chǎn)中最具投資價(jià)值新標(biāo)桿。新浪樂居400專屬呼叫系統(tǒng)百度樂居CPA營銷模式搜索引擎的精準(zhǔn)營銷模式網(wǎng)上售樓處遠(yuǎn)程看房通過視頻、在線交流、電子沙盤等先進(jìn)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)異地看房銷售重點(diǎn)城市專場推薦會(huì)精選重點(diǎn)城市開展專場推介活動(dòng)，蓄積客源，促成簽約購買承接線上品牌推廣之力，在大眾宣傳積累品牌印象之后，通過四重手段、進(jìn)一步以圈層活動(dòng)、小眾渠道層層鎖定目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)對目標(biāo)客群的渠道圈層滲透和精準(zhǔn)召集，為線下銷售蓄積客戶。線中精準(zhǔn)客戶召集線下決勝項(xiàng)目現(xiàn)場現(xiàn)場殺定通過專業(yè)的銷售技巧，提升意向客戶的現(xiàn)場成交率口碑相傳利用現(xiàn)場的感知體驗(yàn)和優(yōu)惠政策促進(jìn)項(xiàng)目口碑傳播客戶輸送通過攜程看房團(tuán)或包機(jī)形式，組織散客和團(tuán)隊(duì)客戶上島體驗(yàn)項(xiàng)目體驗(yàn)營銷通過現(xiàn)場原生態(tài)外部資源與樣板房、樣板段的直觀體驗(yàn)促進(jìn)銷售承接線中活動(dòng)所輸送的意向客戶，通過現(xiàn)場體驗(yàn)營銷和銷售技巧，使意向客戶和下定客戶順利轉(zhuǎn)簽，大大提升客戶成交率。立體營銷城市選擇重點(diǎn)城市：沈陽、長春、哈爾濱、太原、北京、上海、烏魯木齊一般城市：杭州、寧波、成都、鄭州、蘇州、西安、武漢、南京中旅服全國客戶服務(wù)中心梳理小型圈層活動(dòng)項(xiàng)目專場推薦會(huì)中旅服全國客戶服務(wù)中心梳理小型圈層活動(dòng)操作模式：操作模式：立體營銷時(shí)間排布島外推廣時(shí)間排布表推薦城市12月1月25日26日27日28日29日30日31日1日2日3日4日5日6日7日8日9日10日11日12日13日14日15日16日17日18日19日20日21日22日23日24日25日26日27日28日29日30日沈陽

長春

哈爾濱

太原

北京

上海

烏魯木齊

其他城市視蓄客情況另行安排專場推薦會(huì)時(shí)間項(xiàng)目中心第1周第2周第3周第4周線上網(wǎng)推與軟文籌劃網(wǎng)推軟文炒作短信+DM網(wǎng)推軟文+硬廣1版短信+DM軟文炒作短信線中活動(dòng)內(nèi)容策劃活動(dòng)配套確認(rèn)活動(dòng)籌備周末路演一周路演周末推介會(huì)線下目標(biāo)城市客戶梳理現(xiàn)有渠道梳理目標(biāo)客戶跟進(jìn)、洽談、排摸目標(biāo)客戶跟進(jìn)、洽淡、排摸客戶召集客戶回訪客戶輸送立體營銷模式具體城市推廣計(jì)劃客戶邀約旺市路演推薦會(huì)看房團(tuán)DM覆蓋短信覆蓋全國網(wǎng)絡(luò)覆蓋，建立項(xiàng)目品牌傳播力當(dāng)?shù)孛襟w覆蓋，擴(kuò)大推薦活動(dòng)影響力線上線下立體營銷的具體執(zhí)行——以沈陽站為例客戶邀約渠道：樂居會(huì)高端客戶資源易居會(huì)高端客戶資源易居臣信高端客戶資源易居中國所代理沈陽中、高端項(xiàng)目客戶數(shù)據(jù)南國·威尼斯城目前已成交客戶推薦CRIC沈陽機(jī)構(gòu)關(guān)系客戶資源沈陽路演所邀約的客戶資源易居中國高層關(guān)系客戶推薦客戶邀約方式及流程各渠道客戶資源梳理排摸短信和DM直投覆蓋置業(yè)顧問電話邀約圈層活動(dòng)、熟人推薦接聽來電咨詢、告知活動(dòng)信息并邀約客戶邀約名單最終確認(rèn)線下路演所獲客戶線上宣傳所獲客戶南京西路一周路演活動(dòng)安排活動(dòng)開始前一周，在沈陽人氣旺區(qū)的中街舉行為期一周（12月17日——12月25日）的南國·威尼斯城現(xiàn)場路演活動(dòng)，為12月26日即將舉行的項(xiàng)目推介會(huì)積累人氣和邀約意向客戶?；顒?dòng)以現(xiàn)場設(shè)置咨詢展示的形式為主，可以在人流量高峰時(shí)期的舉行一些小節(jié)目，吸引人氣。南國·威尼斯城項(xiàng)目推薦會(huì)概述活動(dòng)時(shí)間：12月26日活動(dòng)地點(diǎn)：待定活動(dòng)主題：外江內(nèi)湖、水岸生活——南國·威尼斯城項(xiàng)目推薦會(huì)活動(dòng)目的：邀約人群150組活動(dòng)原則：易操作、可復(fù)制性——操作靈活，形式主題化，兼顧目標(biāo)客群五地的可復(fù)制操作價(jià)值感、圈層體驗(yàn)——項(xiàng)目原生態(tài)全水系度假生活方式及投資價(jià)值體系展示、客戶身份價(jià)

值契合、銷售促動(dòng)。1、海南旅游地產(chǎn)投資價(jià)值報(bào)告發(fā)布

嘉賓演講，行業(yè)權(quán)威樹立活動(dòng)學(xué)術(shù)高度及社會(huì)公信度。推薦會(huì)亮點(diǎn)2、投資者說

海南個(gè)人投資者經(jīng)驗(yàn)交流，視頻分享，建立市場期待；本環(huán)節(jié)嘉賓遴選已在海南多次成功投資置業(yè)的投資者，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流視頻分享3、南國·威尼斯城項(xiàng)目推介

認(rèn)籌、抽獎(jiǎng)（南國·威尼斯城海南體驗(yàn)游家庭套票）：嘉賓互動(dòng)，生動(dòng)闡釋項(xiàng)目市場稀缺性與原生態(tài)，夯實(shí)地位，促動(dòng)銷售。推薦會(huì)場地□規(guī)模及硬件設(shè)施：人員規(guī)模

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與會(huì)人數(shù)約150-200位。硬件要求

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國際白金五星級標(biāo)準(zhǔn)，劇院式會(huì)場，交通便利；宴會(huì)廳具備自有舞臺空間及簡易燈光設(shè)備；視頻播放設(shè)備空間

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高清流明或LED（布場方提供）；□活動(dòng)區(qū)域劃分——四區(qū)（主廳加序廳結(jié)構(gòu)）：主廳

-會(huì)議區(qū)

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活動(dòng)主會(huì)場；主廳

-認(rèn)籌區(qū)

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營銷認(rèn)籌功能區(qū)域。序廳

-茶歇區(qū)

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貫穿整體流程開放茶歇；序廳

-展示區(qū)

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項(xiàng)目環(huán)境、項(xiàng)目信息及認(rèn)籌方式等三版塊的展示功能；推薦會(huì)流程14：30來賓簽到14：30地緣風(fēng)情節(jié)目開場（動(dòng)感小提琴）14：40主持人開場，介紹來賓14：45南國·威尼斯城宣傳片欣賞14：48開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)致詞14：53海南旅游地產(chǎn)投資價(jià)值報(bào)告發(fā)布解讀嘉賓：中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)總經(jīng)理丁祖昱15：05投資者說——視頻訪談15：10