物業(yè)管理合同中業(yè)主遲延履行的法律救濟(jì)對(duì)策摘要物業(yè)管理公司是整個(gè)小區(qū)的管理執(zhí)行者，也是對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的經(jīng)紀(jì)人，隨著物業(yè)管理商品化的發(fā)展進(jìn)程，物業(yè)管理公司在面向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的行為，正是整個(gè)物業(yè)公司的生存之道，并且對(duì)小區(qū)進(jìn)行有質(zhì)量、有服務(wù)的主要資金籌措渠道。關(guān)鍵詞：遲延履行;法律訴訟;追繳物業(yè)費(fèi)目錄1.緒論 11.1法院實(shí)習(xí)中了解到的物業(yè)管理中的遲延履行 11.1.1物業(yè)管理合同中業(yè)主遲延履行的法律規(guī)定 12.2.實(shí)習(xí)中遇到的案例 22.1關(guān)于物業(yè)合同系列案應(yīng)該思考的幾個(gè)問題 33.結(jié)論 3參考文獻(xiàn) 4致謝 5緒論在當(dāng)代社會(huì)中，隨著社會(huì)快速的發(fā)展，國(guó)民的生活質(zhì)量的提高，對(duì)住所條件觀點(diǎn)的改變，大家對(duì)居住環(huán)境的也在逐漸的改觀中，覺得不光要居住的環(huán)境好，還需要一個(gè)對(duì)居住環(huán)境的管理人員。物業(yè)管理公司同時(shí)也開始發(fā)展起來，現(xiàn)在，每個(gè)小區(qū)都是相應(yīng)的物業(yè)公司管理。物業(yè)管理公司是整個(gè)小區(qū)的管理執(zhí)行者，也是對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的經(jīng)紀(jì)人，隨著物業(yè)管理商品化的發(fā)展進(jìn)程，物業(yè)管理公司在面向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)的行為，正是整個(gè)物業(yè)公司的生存之道，并且對(duì)小區(qū)進(jìn)行有質(zhì)量、有服務(wù)的主要資金籌措渠道。但是，近年來在小區(qū)的物業(yè)管理中發(fā)生得最多的糾紛就是業(yè)主遲延履行管理費(fèi)而產(chǎn)生的法律問題。業(yè)主也并沒有意識(shí)到拖欠物業(yè)管理費(fèi)會(huì)影響到業(yè)主與物業(yè)管理公司的共同利益，物業(yè)管理費(fèi)是整個(gè)住宅小區(qū)正常開支和運(yùn)行的基本支撐。如果物業(yè)公司沒有收入的來源如何對(duì)小區(qū)進(jìn)行有質(zhì)量的管理，業(yè)主對(duì)小區(qū)設(shè)施不滿意時(shí)如何改建這都是需要經(jīng)費(fèi)的，而且小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)公司的管理質(zhì)量將會(huì)大打折扣，一環(huán)扣著一環(huán)，少了其中一環(huán)，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理都無法繼續(xù)進(jìn)行下去。1.1法院實(shí)習(xí)中了解到的物業(yè)管理中的遲延履行在實(shí)習(xí)中才真正了解到遲延履行的意思，關(guān)于物業(yè)合同中的遲延履行，就是指業(yè)主為履行物業(yè)合同中繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，而且經(jīng)過多次催繳都不能及時(shí)繳納，針對(duì)業(yè)主的遲延履行，物業(yè)公司想過很多辦法，可是都未能解決，于是來到了法院當(dāng)了被告。業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的期限違反了物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形，物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納期限是指業(yè)主與物業(yè)管理公司依照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定全面履行繳納義務(wù)的時(shí)間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納期限不僅直接關(guān)系到業(yè)主履行義務(wù)的完成時(shí)間，也是確定業(yè)主違約與否的重要因素。業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同中自己的繳納義務(wù)，部分業(yè)主之繳納了物業(yè)費(fèi)的一部分，并沒有全部繳納，這并不算完全履行合同中的繳納義務(wù)。也違反了合同的全面履行的原則。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)會(huì)引起不必要的司法訴訟。物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的核定和審批，物業(yè)公司都是按省物價(jià)局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。業(yè)主對(duì)物業(yè)公司有意見可以進(jìn)行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費(fèi)后仍履行繳納義務(wù)，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會(huì)的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費(fèi)和滯納金。1.1.1 物業(yè)管理合同中業(yè)主遲延履行的法律規(guī)定業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，是指業(yè)主不履行與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定的繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。根據(jù)合同法，業(yè)主必須按照合同的約定，認(rèn)真履行合同義務(wù)，按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。根據(jù)合同雙方權(quán)利一致的原則，業(yè)主履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，就有權(quán)利要求物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定，提供保證質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)《合同法》第六十六條規(guī)定，第六十七條規(guī)定中明確說出對(duì)合同的履行義務(wù)，當(dāng)事人之間互相有債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。然后物業(yè)合同中履行義務(wù)是分先后的，業(yè)主交錢，物業(yè)公司履行管理小區(qū)的義務(wù)，如果中間斷了鏈條，那也就違反了物業(yè)合同的先后履行義務(wù)了，根據(jù)法律的要求，業(yè)主與物業(yè)管理公司都應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)?！逗贤ā返诹鶙l規(guī)定，第六十七條的規(guī)定無論是業(yè)主還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該審慎對(duì)待，避免去承擔(dān)因此類問題而產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)。 實(shí)習(xí)中遇到的案例在法院民庭里面，物業(yè)糾紛案是出現(xiàn)頻率最多的案情之一，我所選取的唯佳物業(yè)管理有限公司與格藍(lán)康都小區(qū)業(yè)主的物業(yè)糾紛是比較典型的一個(gè)系列案。大概說一下案情，長(zhǎng)沙唯佳物業(yè)管理有限公司作為原告，業(yè)主周某，王某，張某，李某等20位業(yè)主因拖欠物業(yè)費(fèi)而成為了被告。長(zhǎng)沙唯佳物業(yè)管理有限公司受湖南新族房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘對(duì)格藍(lán)康都小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)，在管理的過程中，這20名業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)都是遲延履行，物業(yè)多次催繳未果，于是將他們20人告上了法庭。20名業(yè)主拖欠的程度也不一樣，少則幾個(gè)月，多則幾年都有。物業(yè)管理公司稱他們嚴(yán)格依約履行他們物業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)，但這20名業(yè)主以各種理由拒不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有打電話，上門貼通知物業(yè)多次催繳，業(yè)主都是置之不理，于是物業(yè)公司將他們20人告上法庭，訴求是繳納應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)和遲延履行的違約金。這個(gè)案子也拖了很久，主要是因?yàn)槭沁@被告過多的系列案，一個(gè)一個(gè)的通知，等他們?nèi)客ㄖ轿?，時(shí)間已經(jīng)拖了幾個(gè)月了。我問過案子的承辦法官，法官告訴我案子拖這么久就是有的被告一直聯(lián)系不到，還有的通知到了的不拿傳票，導(dǎo)致這個(gè)案子一直往后拖，辦法用盡了，實(shí)在聯(lián)系不到的業(yè)主就只能通知原告公告送達(dá)了。我來實(shí)習(xí)的時(shí)候這個(gè)案子已經(jīng)拖了三個(gè)月了，但是幸運(yùn)的是我實(shí)習(xí)兩個(gè)月之后這個(gè)案子能開庭了，我也看到了這個(gè)案子的最終結(jié)果。法院做出如下判決：根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第六十條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條之規(guī)定，判決原告長(zhǎng)沙唯佳物業(yè)管理有限公司勝訴，被告應(yīng)于本判決生效后7日內(nèi)支付原告長(zhǎng)沙唯佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及滯納金。在審理的過程中這20個(gè)被告都說了為何遲延履行的理由，入房花園與客廳天花板、主臥室墻體滲漏水較嚴(yán)重，洗臉池下水管嚴(yán)重堵塞，且小區(qū)內(nèi)多次出現(xiàn)外來人員入室偷盜事件。綜上，房屋質(zhì)量差、物業(yè)維修保養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量差，均為被告拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因。然而我認(rèn)為，如果物業(yè)公司真的是差到業(yè)主無法接受的程度了，在他們的管理下小區(qū)的環(huán)境也十分惡劣了，大家不一定要用極端的方式來表達(dá)不滿，完全就可以采用法律的手段的維護(hù)自己的權(quán)利，物業(yè)公司因未收到物業(yè)費(fèi)而把業(yè)主告上法庭，最終，法庭會(huì)判業(yè)主履繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，如果業(yè)主對(duì)此不滿，那是另外一個(gè)案子的事情了，一案一說法。2.1關(guān)于物業(yè)合同系列案應(yīng)該思考的問題（1）這20名業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的行為是否合法？就上述案子的判決，業(yè)主的行為顯然是不合法的。業(yè)主不得無故拖欠物業(yè)費(fèi)。理由如下：第一按納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。如果業(yè)主沒有按照合同約定及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司不光可以追討物業(yè)費(fèi)，還可已按合同約定收繳滯納金；第二按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)決定的，業(yè)主欠費(fèi)的行為，侵害了交費(fèi)業(yè)主的合法權(quán)益，侵害了整個(gè)小區(qū)的利益。所以，業(yè)主遲延履行應(yīng)盡義務(wù)是違法的、不合理的。（2）如果物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)不到位，業(yè)主能否拖欠物業(yè)費(fèi)?對(duì)物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主不應(yīng)通過欠費(fèi)維權(quán)。物業(yè)公司的服務(wù)不符合物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，讓業(yè)主失望，業(yè)主可以要求物業(yè)公司按合同約定履行、對(duì)業(yè)主的不滿意采取一些措施。其次，業(yè)主也可向?qū)俚氐姆课菪姓鞴懿块T投訴，由政府機(jī)關(guān)督促物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)及政策法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。在上述案件中中，20名業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司簽署了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定了物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主本來應(yīng)該按照約定交費(fèi)，卻遲延履行，而且經(jīng)過物業(yè)服務(wù)公司催繳后，仍然拒不交費(fèi)這種行為顯然是不對(duì)的。業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位還有什么房屋質(zhì)量差、物業(yè)維修保養(yǎng)和服務(wù)質(zhì)量差都不能構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的合理理由。結(jié)論物業(yè)管理合同中業(yè)主遲延履行的法律救濟(jì)對(duì)策在物業(yè)費(fèi)繳納方面，我覺得可以成立一個(gè)第三方獨(dú)立機(jī)構(gòu)來維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。特別是針對(duì)部分惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)用的追繳問題。第三方機(jī)構(gòu)與物業(yè)公司及業(yè)主都沒有直接利害關(guān)系，因此能夠做到公平公正。這讓業(yè)主和物業(yè)公司之間的信任值加強(qiáng)。在收繳費(fèi)用的同時(shí)要注意掌握催繳物業(yè)費(fèi)的方式方法，上門催繳、總是不繳納的“老賴”面談、請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)幫忙是最常使用的方法，一部分“臉皮薄”的業(yè)主也能在幾次催繳或面談后交費(fèi)。物業(yè)服務(wù)公司在催繳費(fèi)用時(shí)對(duì)臉皮較“薄”業(yè)主應(yīng)該多采用種方法，所謂“先禮后兵”，這有利于維護(hù)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主之間的和諧關(guān)系。有關(guān)機(jī)構(gòu)須加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的管理力度、制定與法規(guī)相配套的規(guī)范的制度，讓業(yè)主和物業(yè)公司之間的信任值加強(qiáng)。物業(yè)管理公司在管理上應(yīng)該也在吸收國(guó)外優(yōu)秀的管理方案，完善服務(wù)管理。物業(yè)公司在管理的時(shí)候一定要加強(qiáng)跟業(yè)主的溝通，在解決與業(yè)主發(fā)生的矛盾時(shí)不要亂承擔(dān)其實(shí)是開發(fā)商所要承擔(dān)的責(zé)任，有需要時(shí)，能主動(dòng)為業(yè)主解決問題，日常服務(wù)要注意員工的素養(yǎng)。催繳物業(yè)費(fèi)一定要掌握的是收費(fèi)技巧?？梢耘紶柦o業(yè)主一點(diǎn)小福利，比如通過繳費(fèi)即送大米、食用油等日常生活用品，鼓勵(lì)大業(yè)主們提前繳費(fèi);多組織一些業(yè)主與物業(yè)公司員工的活動(dòng)和會(huì)議，增加彼此之間的交流，爭(zhēng)取更多的業(yè)主理解和支持物業(yè)服務(wù)公司的工作。還有要注意催繳費(fèi)用的時(shí)機(jī)問題，比如有些經(jīng)商，從事金融行業(yè)的春節(jié)期間最忌諱被上門“追債”，物業(yè)服務(wù)公司最好能避開類似節(jié)日;物業(yè)工作人員最好與小區(qū)業(yè)主交朋友，見面來個(gè)微笑打個(gè)招呼，提供服務(wù)時(shí)態(tài)度積極主動(dòng)，都有助于與業(yè)主建立長(zhǎng)期和諧的關(guān)系，在催費(fèi)時(shí)可能有“意外之喜”。物業(yè)服務(wù)合同中，一要明確約定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這樣能減少服務(wù)爭(zhēng)議;二要約定物業(yè)費(fèi)拖欠時(shí)的滯納金交納條款，高的違約金一般對(duì)對(duì)方的違約行為更有控制力;三要約定糾紛產(chǎn)生后的解決辦法。合同雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)通過聘請(qǐng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)的方式對(duì)物業(yè)服務(wù)作出鑒定，評(píng)估費(fèi)用由首先對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出異議者承擔(dān)。在以上這些法律意見之后所要說的就是要堅(jiān)持守法守約的底線。業(yè)主遲延履行物業(yè)合同條款時(shí)通常都會(huì)會(huì)找出很多不利于物業(yè)管理公司的理由和借口，比如服務(wù)不好啊，管理有缺陷啊，最常見的就是設(shè)施缺陷。雖然法理上業(yè)主不能因?yàn)檫@些原因履行物業(yè)合同。因此，物業(yè)服務(wù)公司最先要做到遵守法律法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)合同的約定，防止業(yè)主從這方面下手找出服務(wù)方面的瑕疵。這是物業(yè)服務(wù)公自己做到“問心無愧”，業(yè)主也不能“找茬”了。在解決拖欠問題上并不提倡走訴訟途徑，應(yīng)該更人性化的解決業(yè)主遲延履行的問題，要擅長(zhǎng)通過協(xié)商解決問題。才能更好的促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展參考文獻(xiàn)盧玉文.我國(guó)物業(yè)管理的問題分析和對(duì)策研究[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì),2005,(7):249