購(gòu)房陷阱規(guī)避（四）

制作者：尹科2/1/20232/1/20232/1/20232/1/2023

2．有關(guān)房屋的相關(guān)術(shù)語(yǔ)

（1）住房功能細(xì)分術(shù)語(yǔ)①使用面積。房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。②住宅的開(kāi)間。住宅的開(kāi)間就是住宅的寬度。在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，對(duì)住宅的開(kāi)間在設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1m、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m。2/1/2023③住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深。住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.5m、4.8m、5.1m、5.4m、5.7m、6.0m。2/1/20232/1/2023

為了保證住宅具有良好的天然采光和通風(fēng)條件，從理論上講，住宅的進(jìn)深不宜過(guò)大。在住宅的高度（層高）和寬度（開(kāi)間）確定的前提下，住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型、距離門(mén)窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。如果人為地將狹長(zhǎng)空間分隔，則分隔出的一部分房間就成為無(wú)天然光的黑房間。黑房間當(dāng)然不適于人們居住，補(bǔ)數(shù)的措施之一是將黑房間用于次要的生活功能和設(shè)施安置，如儲(chǔ)藏室、走道等，用人工照明來(lái)彌補(bǔ)天然光的不足。2/1/2023內(nèi)有天井的住宅

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另一措施是在住宅內(nèi)部建造內(nèi)天井，將光線不足的房間布置于內(nèi)天井四周，通過(guò)內(nèi)天井來(lái)解決采光、通風(fēng)不足的問(wèn)題。但內(nèi)天井住宅也存在廚房串味、傳聲、干擾大、低層采光不足的問(wèn)題。2/1/2023④住宅的層高。住宅的層高是指下層地板或樓板面刀上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑層高采用的參數(shù)為：2.6m、2.7m、2.8m。2/1/2023

層高2/1/2023⑤住宅的凈高。住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高–樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。2/1/2023

商品住宅的開(kāi)間、進(jìn)深和層高（即住宅的寬度、長(zhǎng)度和高度），這三大指標(biāo)是確定住宅價(jià)格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即開(kāi)間、進(jìn)深、層高越大），建筑工藝相應(yīng)就越復(fù)雜，建造的難度就越大，同時(shí)所消耗的建材也會(huì)越多，導(dǎo)致建造的成本也就越高。當(dāng)然人們居住的空間會(huì)有所增大，但要付出的房?jī)r(jià)就會(huì)更高。2/1/2023⑥住宅的戶型。住宅的戶型是以每戶所含居室數(shù)量多少而劃分的型號(hào)。如一個(gè)居室的稱一室戶型，二個(gè)居室的稱二室戶型，依此類(lèi)推。2/1/2023一居室

2/1/2023二居室

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根據(jù)居室面積多少將居室劃分為大、中、小三種。一般居室面積在12㎡以上的稱為“大居室”，12㎡以下的、8㎡以上的稱為“中居室”，8㎡以下、6㎡以上的稱為“小居室或半室”。相應(yīng)在戶型上就出現(xiàn)了一室小戶型、二室半戶型等。在住宅建設(shè)中，由于每戶面積的大小和平面設(shè)計(jì)的處理方式不同，使某些戶型打破了“室”的概念，如兼作交通、起居雜務(wù)、就餐或可設(shè)床位的多功能小方廳，所以相應(yīng)也出現(xiàn)了一室一廳、二室一廳等戶型。這些戶型使住宅的布局更加合理，更具有靈活多變的功能和現(xiàn)代生活的氣息。2/1/2023二室半戶型2/1/2023⑦住宅的套型?！疤住笔侵敢蝗思彝オ?dú)立使用的居住空間范圍，即指每家所用的住宅單位的面積大小。住宅的套型：根據(jù)1999年3月頒布的《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，套型是按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類(lèi)型。2/1/2023（2）房屋面積術(shù)語(yǔ)①房屋使用面積。是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門(mén)內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算。2/1/2023②房屋建筑面積。房屋建筑面積亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)之一，所以對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。在住宅建筑中，計(jì)算建筑面積的范圍和方法是：2/1/2023

單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓）也應(yīng)計(jì)算建筑面積2/1/2023③安居房。指實(shí)施國(guó)家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類(lèi)）。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自支自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷(xiāo)售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非營(yíng)利性住房。2/1/2023④商品房。是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的住宅。由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是20世紀(jì)80年代后才出現(xiàn)的。其價(jià)格由成本、稅金、利潤(rùn)、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價(jià)等組成。2/1/2023⑤集資房。集資房是改變住房建設(shè)有國(guó)家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全額產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)：一種是該房屋出售的價(jià)格高于當(dāng)年的房改成本價(jià)，其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)年的房改成本價(jià)格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價(jià)房。2/1/2023⑥公房。又稱公有住宅才、公產(chǎn)住房、國(guó)有住房，它是指（中央政府或地方政府）以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅從，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：有企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售。2/1/2023⑦房改房。房改房是有一定的福利性質(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每年公布的房改價(jià)格出售給本單位職工的住房。這類(lèi)房屋來(lái)源一般是單位購(gòu)買(mǎi)的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個(gè)級(jí)別：成本價(jià)產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)。2/1/2023⑧微利房。亦稱微利商品房，指由各級(jí)政府房產(chǎn)管理部門(mén)組織建設(shè)和管理，以低于市場(chǎng)價(jià)格和租金、高于福利房?jī)r(jià)格和租金，用于解決部分企業(yè)職工住房困難和社會(huì)住房特貧戶的房屋。2/1/2023⑨平價(jià)房。是根據(jù)國(guó)家安居工程實(shí)施方案的有關(guān)規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對(duì)象，通過(guò)配售形式供應(yīng)、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對(duì)象及配售價(jià)格由政府管理部門(mén)審核認(rèn)定。2/1/2023⑩再上市房。是指職工按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房首次上市出售的房屋。

2/1/2023⑾廉租住房。是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住房居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。2/1/2023⑿安居工程住房。是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中住房困難戶，不售給高收入家庭。成本價(jià)由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，一半由城市人民政府承擔(dān)，一半計(jì)入房?jī)r(jià)）、1%~3%的管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素構(gòu)成。2/1/202313、經(jīng)濟(jì)適用住房。是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。2/1/202314、房屋買(mǎi)賣(mài)程序管理。根據(jù)建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局“關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知”的規(guī)定，進(jìn)行房地產(chǎn)交易的單位和個(gè)人必須持有有關(guān)的證件，到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記、簽證、評(píng)估、立契過(guò)戶的手續(xù)。辦理房地產(chǎn)立契過(guò)戶的手續(xù)，必須遵循以下的程序：2/1/2023

·受理。房地產(chǎn)商品買(mǎi)賣(mài)雙方必須按照當(dāng)?shù)卮_定的分工范圍，到有關(guān)部門(mén)辦理房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)立契過(guò)戶手續(xù)?！を?yàn)證。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，在受理房地產(chǎn)交易立契申請(qǐng)后，必須嚴(yán)格審查以下的證件：產(chǎn)權(quán)證，主要是房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，身份證，有關(guān)部門(mén)的審批證件，如銷(xiāo)售許可證等，其他有關(guān)證件，如已出租的房屋、共有房屋等的有關(guān)證明文件。2/1/2023

·確權(quán)。主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行審查，確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬是否清楚，有無(wú)權(quán)屬糾紛，以及他項(xiàng)權(quán)利不清的問(wèn)題等?！ふ{(diào)查。在房地產(chǎn)交易時(shí)，除了進(jìn)行驗(yàn)證、確權(quán)等，還必須到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查研究，以避免買(mǎi)賣(mài)發(fā)生糾紛?！す纼r(jià)。進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易的房地產(chǎn)，必須進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，以便確定房屋的現(xiàn)行價(jià)格。2/1/2023

·報(bào)批。在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)，當(dāng)完成上述工作后，還必須上報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人審查批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)后，才能立契成交?！ち⑵?。經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)房地產(chǎn)交易以后，經(jīng)辦人要通知房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方，辦理立契手續(xù)。立契必須使用統(tǒng)一的契紙。填寫(xiě)完畢有關(guān)內(nèi)容后，由當(dāng)事人雙方簽名簽章，繳納立契手續(xù)和契稅。至此房地產(chǎn)交易才算完成。2/1/2023房產(chǎn)證辦理程序2/1/2023房產(chǎn)證一2/1/2023房產(chǎn)證二

2/1/202315、房屋預(yù)售。商品房預(yù)購(gòu)預(yù)售，實(shí)際上就是房地產(chǎn)的期貨交易。它是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有把房屋建設(shè)起來(lái)以前，或房地產(chǎn)還沒(méi)有竣工以前，以預(yù)售的方式把房屋賣(mài)出去。也就是先付款，后交貨。在香港也叫買(mǎi)賣(mài)樓花或炒樓花。2/1/202316、房屋預(yù)售條件。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，必須符合下列條件：·交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。·有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2/1/2023

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期?！は蚩h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。凡是符合以上條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，向市房地產(chǎn)管理部門(mén)提出預(yù)售申請(qǐng)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理主管部門(mén)核查批準(zhǔn)，領(lǐng)取預(yù)售房產(chǎn)許可證，并辦理預(yù)售登記，即可以進(jìn)行房屋預(yù)售。2/1/202317、期房。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。2/1/202318、現(xiàn)房。是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)具備即買(mǎi)即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已辦妥所售的商品房的房產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。2/1/2023

20、基價(jià)。經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層、朝向差價(jià)后而得出21、樓盤(pán)的均價(jià)。“均價(jià)”，顧名思義當(dāng)然是樓盤(pán)的平均價(jià)格，它代表一個(gè)項(xiàng)目的整體價(jià)位水平。但購(gòu)房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，用標(biāo)著“均價(jià)”來(lái)買(mǎi)房，往往想買(mǎi)的房子與打出的“均價(jià)”有很大差別?！熬鶅r(jià)”到底是什么樣的一個(gè)價(jià)格？2/1/2023“均價(jià)”的內(nèi)涵“均價(jià)”不是簡(jiǎn)單的算術(shù)平均值，而是發(fā)展商根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)情況專(zhuān)門(mén)制定的，以收回成本并獲得利潤(rùn)的價(jià)格。一個(gè)樓盤(pán)在推向市場(chǎng)時(shí)，先有“均價(jià)”，通過(guò)它來(lái)計(jì)算出每棟樓中的每個(gè)單元戶型的價(jià)位，它是整個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格控制的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，是這個(gè)樓盤(pán)售價(jià)的平均值。根據(jù)這個(gè)平均值，在給每一戶定價(jià)前，先定出要銷(xiāo)售的小區(qū)中每棟樓的均價(jià)，在這里就要應(yīng)用到價(jià)差系數(shù)，它是根據(jù)每棟樓在總平面中的位置不同、朝向不同、景觀不同等定出來(lái)的。用擬定的均價(jià)乘以每棟樓的系數(shù)，得出這棟樓的銷(xiāo)售平均價(jià)。2/1/2023三、現(xiàn)代樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)（1）第一大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——樓盤(pán)硬件。產(chǎn)品時(shí)代與營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代似乎是一個(gè)循環(huán)，然而好房子是決定購(gòu)買(mǎi)行為的最終要素。樓盤(pán)的硬件價(jià)值體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)當(dāng)中，我們要從中發(fā)現(xiàn)最有打動(dòng)力的一個(gè)。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：戶型賣(mài)點(diǎn)、配套設(shè)施、交通賣(mài)點(diǎn)、精裝修賣(mài)點(diǎn)、板式住宅、建材與配置、景觀賣(mài)點(diǎn)、新工藝新材料、使用率賣(mài)點(diǎn)、樓間距賣(mài)點(diǎn)、會(huì)所賣(mài)點(diǎn)、泳池賣(mài)點(diǎn)、創(chuàng)新技術(shù)、綠化率賣(mài)點(diǎn)等。2/1/2023精裝修賣(mài)點(diǎn)

2/1/2023景觀賣(mài)點(diǎn)

2/1/2023（2）第二大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——建筑風(fēng)格。如果說(shuō)兩年前大家還在討論建筑風(fēng)格是否可以當(dāng)作產(chǎn)品的核心要素，那么今天建筑風(fēng)格幾乎是影響住宅魅力的第一元素。風(fēng)格有很多種，哪些適合我們的項(xiàng)目？哪些具有更強(qiáng)的殺傷力？賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：建筑藝術(shù)、德國(guó)風(fēng)格、歐陸風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、意大利風(fēng)格、海派建筑風(fēng)格、日式筑居、新加坡風(fēng)格等。2/1/2023德國(guó)風(fēng)格

2/1/2023歐陸風(fēng)格

2/1/2023法國(guó)風(fēng)格2/1/2023意大利風(fēng)格2/1/2023海派建筑風(fēng)格2/1/2023日式筑居2/1/2023新加坡風(fēng)格2/1/2023（3）第三大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——空間價(jià)值?？臻g與時(shí)間，構(gòu)成了我們的生命。年華似水，不可扭轉(zhuǎn)。好在人類(lèi)對(duì)空間還有發(fā)言權(quán)，于是我們的時(shí)間里存放過(guò)去的記憶。在空間里自由打造未來(lái)的設(shè)想。賣(mài)點(diǎn)的構(gòu)成：錯(cuò)層賣(mài)點(diǎn)、躍式賣(mài)點(diǎn)、復(fù)式賣(mài)點(diǎn)、空中花園、大露臺(tái)賣(mài)點(diǎn)等。2/1/2023（4）第四大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——園林主題。環(huán)境作為居住空間的重要組成，可是為了讓房子賣(mài)得最好，我們非得有很多說(shuō)法，但愿買(mǎi)房子的人們多年以后還可以感覺(jué)那么好。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：中心花園、加拿大風(fēng)情園林、主題園林、藝術(shù)園林、亞熱帶園林、園林規(guī)模、歐陸園林、江南園林、自然園林、樹(shù)木賣(mài)點(diǎn)、新加坡式園林、嶺南園林、園林社區(qū)、澳洲風(fēng)情、海濱風(fēng)情、熱帶園林等。2/1/2023主題園林

2/1/2023中心花園2/1/2023加拿大風(fēng)情園林2/1/2023藝術(shù)園林2/1/2023江南園林2/1/2023嶺南園林

2/1/2023蘇州園林

2/1/2023歐陸園林

2/1/2023海濱風(fēng)情

2/1/2023（5）第五大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——自然景觀。擁有自然景觀資源的房子，本身便構(gòu)成了一道風(fēng)景。在風(fēng)景與風(fēng)景的對(duì)話中，我們渴望發(fā)現(xiàn)一種源自夢(mèng)想的最大價(jià)值。江、河、山、水、房子以及人，將構(gòu)成一幅完美圖景。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：全海景賣(mài)點(diǎn)、一線江景、二線江景、園景賣(mài)點(diǎn)、人工湖景、山水景觀、山景賣(mài)點(diǎn)、河景賣(mài)點(diǎn)、自然湖景等。2/1/2023全海景房屋2/1/2023（6）第六大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——區(qū)位價(jià)值。對(duì)于區(qū)位價(jià)值的爭(zhēng)論其實(shí)沒(méi)有意義，區(qū)位對(duì)不同定位的居所來(lái)說(shuō)，影響各不相同，但都是決定性的。有些項(xiàng)目的核心價(jià)值正是體現(xiàn)于區(qū)位之上的，盡管顯而易見(jiàn)，卻需要更具創(chuàng)造性的發(fā)揮。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：繁華路段、CBD概念、中心區(qū)概念、奧運(yùn)村概念、地鐵概念、商業(yè)地段等。2/1/2023（7）第七大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——產(chǎn)品類(lèi)別。人以群分、房以類(lèi)聚。某些特殊類(lèi)型產(chǎn)品定位，往往可以更加精確地捕捉特定的目標(biāo)客戶群。這是一次對(duì)產(chǎn)品定位與賣(mài)點(diǎn)宣傳的雙重考驗(yàn)。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：小戶型物業(yè)、Townhouse、產(chǎn)權(quán)式酒店、獨(dú)立別墅、酒店式公寓、大戶型物業(yè)、商務(wù)公寓、國(guó)際公寓、學(xué)院派公寓、新獨(dú)院住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等。2/1/2023（8）第八大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——人以群分。不同買(mǎi)家對(duì)住宅品質(zhì)的要求也不同。所謂好的產(chǎn)品，就是最適合某種類(lèi)型的人的樓盤(pán)。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：豪宅賣(mài)點(diǎn)、白領(lǐng)賣(mài)點(diǎn)、單身公寓、工薪階層、外銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)、先鋒人士、國(guó)際化社區(qū)等。2/1/2023（9）第九大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——原創(chuàng)概念。白紙上可以有許多發(fā)揮。地產(chǎn)商們?yōu)橘?gòu)房創(chuàng)造了許多概念。有些牽強(qiáng)附會(huì)、有些動(dòng)人心扉。在這個(gè)資訊過(guò)剩的時(shí)代，我們總是需要一些簡(jiǎn)潔而強(qiáng)大的詞匯。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：居住主題、新都市主義、宣言賣(mài)點(diǎn)、度假式概念、現(xiàn)代主義、游戲規(guī)劃等。2/1/2023（10）第十大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——功能提升。為購(gòu)房者創(chuàng)造剩余價(jià)值，往往要通過(guò)功能提升來(lái)實(shí)現(xiàn)，這些價(jià)值提升，或者是超越了樓盤(pán)的先天資源，但是同時(shí)也對(duì)開(kāi)發(fā)商的操作提出了更高的要求。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：健康概念、投資概念、綠色概念、E概念賣(mài)點(diǎn)、環(huán)保概念、生態(tài)概念等。2/1/2023（11）第十一大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——產(chǎn)品嫁接。在另外一個(gè)領(lǐng)域找尋靈感，已經(jīng)成為地產(chǎn)界聰明人士的秘密。不管是叫產(chǎn)品嫁接，還是叫復(fù)合地產(chǎn)，這種創(chuàng)造都將更好地激發(fā)人們對(duì)美好生活的向往。然而，找到成功的嫁接點(diǎn)絕非拍腦袋即可。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：教育概念、音樂(lè)概念、藝術(shù)概念、運(yùn)動(dòng)概念、旅游概念等。2/1/2023旅游概念

2/1/2023（12）第十二大類(lèi)型賣(mài)點(diǎn)——樓盤(pán)軟性附加值。生活是無(wú)形的，發(fā)展商在為人們提供有形的居住空間的同時(shí)，還應(yīng)該為住戶們構(gòu)筑一個(gè)無(wú)形空間?？床灰?jiàn)的東西更難做到。這是區(qū)別一個(gè)杰出地產(chǎn)商與平庸地產(chǎn)商的關(guān)鍵所在。賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：服務(wù)