物流、工業(yè)、商業(yè)、商住用地之間的轉換用地定義用地性質轉換的概念及方式用地性質轉換的目的及原因提綱（一）、倉儲物流用地的定義一、用地定義（規(guī)劃局可買城市規(guī)劃圖10-20年調整更新）

倉儲用地是指國家、省（自治區(qū)、直轄市）及地方的儲備、中轉、外貿、供應等各種倉庫、油庫、材料堆場及其附屬設備等用地。倉儲用地一般為工業(yè)用地里面的工業(yè)倉儲。

在城市規(guī)劃中，倉儲用地是指城市中專門用作儲存物資的用地，主要包括倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設施，并不包括工業(yè)企業(yè)

內部、對外交通設施內部或商業(yè)服務業(yè)內部的專用倉庫。倉儲用地是城市用地組成部分之一，它與城市其他功能部分，如工業(yè)、對外交通、城市道路、生活居住等有著非常密切的聯系，是保障城市良性運轉的物質條件之一。由于其儲藏的物資種類多，數量大，出人頻繁，對城市交通與環(huán)境有很大影響，由于它在城市中的布置牽涉面廣，影響因素復雜，在進行城市用地布局時必須注意。（二）、工業(yè)用地的定義

工業(yè)用地是指獨立設置的工廠、車間、手工業(yè)作坊、建筑安裝的生產場地、

排渣（灰）場地等用地。（三）、商業(yè)用地的定義

商業(yè)用地，是指用于開展商業(yè)、旅游、娛樂活動所占用的場所，如用于建造商店、糧店、飲食店、公園、游樂場、影劇院和俱樂部等用地。出讓后用地的使用年限為40年。（四）、商住用地的定義“商住用地”是指兼容商業(yè)和住宅的綜合用地，在現行法律中并未對此做出明確規(guī)定。在國土資源部頒布的《全國土地分類》(試行)中，將城鎮(zhèn)居民以居住為主的住宅與商業(yè)等混合用地定義為城鎮(zhèn)混合住宅用地歸入了住宅用地。國有土地出讓的時候，因為規(guī)劃土地的使用用途不同而劃分為居住用地（70年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；綜合或者其他用地（50年），主要區(qū)別是用途及使用年限不同，開發(fā)商交納的土地出讓金多少也有區(qū)別。關于“商住用地”的性質、出讓年限要看《土地出讓合同》或土地使用權證，有兩種可能：按照居住用地70年、商業(yè)用地40年分別計算，或者按照綜合用地50年統(tǒng)一計算。

十屆全國人大第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，根據《中華人民共和國物權法》第三編“用益物權”第十二章“建設用地使用權”第一百四十八條：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”

規(guī)劃范圍內除居住區(qū)用地以外的各種用地，應包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。（五）、其它用地的定義二、用地性質轉換的概念及方式（一）、物流倉儲用地與工業(yè)、商業(yè)、綜合用地的關系與轉換

物流用地性質問題一直以來是困惑物流發(fā)展的主要問題。根據國家土地管理相關規(guī)定，工業(yè)用地包括倉儲用地，所以，倉儲用地肯定是工業(yè)用地性質；但是，各地方政府的做法也有不同，在物流發(fā)展早期，由于對物流性質的認識不同，也按使用用途劃分：倉儲叫倉儲用地、停車叫停車用的，運輸叫運輸用地等，但統(tǒng)稱為“綜合用地”。至于你的倉儲用地的性質，一般說來，應該是工業(yè)用地，使用期限應該為50年；但如果是綜合用地，使用期限只有40年（相當于商業(yè)用地）。你不妨查看一下你的土地證，如果使用期限是50年，肯定是工業(yè)用地；如果使用期為40年，屬綜合用地（相當于商業(yè)用地）；如果是綜合用地的話，就要據理力爭，估計對你是有利的，補繳的土地款要少一些。此外，不管你現在是工業(yè)或商業(yè)用地，如果想變成住宅用地（使用期限為70年），一定要去政府土管部門和規(guī)劃部門辦理相關用地手續(xù)。主要的手續(xù)有：變更用地性質，交納土地差額金；規(guī)劃部門查看該地塊現有規(guī)劃是否為住宅用地，如不是，還要規(guī)劃部門調整規(guī)劃；這些辦理好以后，作為住宅項目，還要辦理項目規(guī)劃，如：規(guī)劃建筑總面積、容積率、綠化率、道路預留區(qū)等等很多事項?？傊缦雽崿F你的愿望，一定要與政府及相關部門溝通與交流，符合政府的法定要求，并辦理相關手續(xù)。各地辦理的步驟是不一樣的，具體可以去當地土管與規(guī)劃部門打聽。由于你是“老地主”，按一般規(guī)定是不用招標的，是否掛牌，各地做法也是有所不同的，有的一定要掛牌，有的不要掛牌，你最好還是去當地土地管理部門聯系，以他們說的或相關規(guī)定為主。（二）、物流倉儲用地如何轉換為住宅用地

政府收購——整理——規(guī)劃——變性——招拍掛——運作公關——成交。主要牽涉到的就是國土局和規(guī)劃局，兩大部門，但這個變更責任太大，需要更高級別的領導批準，起碼副市長，市長級別的人點頭，才可以。大致程序首先要到規(guī)劃部門變更規(guī)劃，其次憑變更的規(guī)劃到國土部門變更土地使用性質，并補交土地出讓金?，F在基本改不了，如果你要開發(fā)，基本的思路就是“掛羊頭賣狗肉”：做產業(yè)園區(qū)，但是你的產品應該是控制單棟面積的類別墅或者類洋房的，可以辦公，但關鍵是要做到滿足基本的居住功能，說白了就是商住兩用房，然后運作銷售，還要規(guī)避水電費用高的問題、不通煤氣的問題、產證40年的問題。（三）、如何把工業(yè)用地轉換為商業(yè)用地【一】、土地法中明確規(guī)定改變用途的條款：建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規(guī)定使用土地;確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規(guī)劃行政主管部門同意?！径俊⒏淖冇猛镜拇笾鲁绦颍ㄟm用所有土地變更）1、寫個變更用途的申請，然后報送到土地局，逐級上報到主管土地規(guī)劃的副市長簽字。2、然后拿著批復到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃變更。3、和土地局重新簽定土地出讓合同或者變更土地合同，然后補交土地出讓金?！救?、現在的情況：1、但是現在變更土地用途沒有特別充分的理由，一般是不會批下來的，因為國家現在對于城市規(guī)劃管理的非常嚴，如果不合規(guī)定變性了，到時候規(guī)劃審查的時候所有簽字的人都得受牽連，所以他們一般不會冒這個風險。2、所以很可能的結局就是，如果要變性就是政府收回土地使用權，重新公開出讓。

工業(yè)用地轉商業(yè)用地必須符合城市控制性詳細規(guī)劃，即：現行城市控規(guī)已將工業(yè)用地調整為商業(yè)用地。根據《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號）工業(yè)用地改變?yōu)榻洜I性用地必須實行招拍掛出讓”的規(guī)定，工業(yè)用地調整為商業(yè)用地后，應收回原工業(yè)用地重新按商業(yè)用地依法招拍掛出讓。具體操作程序如下：1、原土地使用者向國土部門申請交回土地，并由原土地使用者委托雙方共同認可的評估機構確定補償價格，對原土地使用者進行補償。2、國土部門根據規(guī)劃部門出具的原地塊調整后新的用途及規(guī)劃條件，在綜合考慮政府公布的土地出讓金標準、土地成本、市場教育參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上，經規(guī)劃、國土、財政、監(jiān)察部門集體會審確定土地出讓起始價，并由土地交易機構依法組織招拍掛出讓。3、經招拍掛出讓后產生新的土地使用者。新的土地使用者與土地交易機構簽訂成交確認書，并與國土部門簽訂土地出讓合同，按合同約定繳納土地出讓價款。4、土地使用者按土地出讓合同繳清全部土地出讓價款后，辦理土地使用權證。（四）、如何把工業(yè)用地轉化為商住用地1、前提條件：必須符合城市總體規(guī)劃，并需經過規(guī)劃部門批準，需要土地部門的領導簽字意見2、如果符合城市規(guī)劃可以改變?yōu)樯虡I(yè)用途的，按照現行土地出讓辦法的規(guī)定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業(yè)用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。但有一個問題就是，把土地拿出去拍拍掛如何保證我們還能拿的到呢？到時候又是很多家公司競爭怎么辦？如果用途的變更符合城市規(guī)劃，按政策只要按市場價格補交差價就可以了，這是一個基本的原則（如果不想交差價，那就另當別論了）。但是，在實際操作中，不同的地方政府對這一原則的理解程度和政策執(zhí)行方式都不盡相同，比如規(guī)定對這類土地必須進入市場公開交易（招拍掛）。歸總起來，這些操作的差別實際上可以理解為“應補交的市場價”如何實現的問題，政策對此并沒有規(guī)定得很具體，地方如何操作就有了很大的靈活性，也就是說如果地方在執(zhí)行上頭的政策時可以采取更為嚴格的措施，比如“必須招拍掛”等等。但是“必須招拍掛”需要有一定的前提，那就是土地使用權的取得方式，如果是以出讓方式取得的工業(yè)用地，由于使用權已經被買斷，因此強制性要求“招拍掛”的做法不妥當，有違物權的基本準則；但如果是劃撥用地，那政府就完全有權利要求進入有形市場公開交易。對于要將未建的工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，必須要經過招標或拍賣、掛牌等手續(xù)；對于要將已建的符合規(guī)劃的工業(yè)用地轉為商業(yè)用地，必須補交地價。費用：工業(yè)用地轉為商業(yè)用地如果經過規(guī)劃部門審查并市政府同意，需要補交土地出讓金改變用地性質，價格與此地塊價格有關，國家沒有統(tǒng)一的標準，建議您去當地的國土部門咨詢。

三、用地性質轉換的目的及原因總的來說企業(yè)還是以盈利為根本目的，如果沒有現成需要的用地指標，就先拿下地塊再申請轉換新的用地性質。另外通過用地性質轉換，可以獲得更多的土地使用年限和省去更多的手續(xù)費和補償費等。以住宅用地轉換為商業(yè)用地為例：

從用地性質來講，住宅用地與商業(yè)用地是不同的。商業(yè)用地只能建商業(yè)建筑，住宅用地只能建住宅。而且由于用地性質不同，其相應的控制性指標，包括建筑密度、系數、