項(xiàng)目市場(chǎng)研判暨產(chǎn)品定位分析報(bào)告西安旅游集團(tuán)小寨項(xiàng)目策略提案

二零零七年宏圖大展駿業(yè)宏開2007:西旅集團(tuán)品牌擴(kuò)張&地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)年

2007·擴(kuò)張·地產(chǎn)·運(yùn)營(yíng)

—西旅集團(tuán)多元化擴(kuò)張布局重點(diǎn)項(xiàng)目—城市核心商圈經(jīng)典項(xiàng)目/個(gè)性化地產(chǎn)項(xiàng)目—整合企業(yè)內(nèi)外部資源\跨越式發(fā)展模式123全面透視市場(chǎng)

區(qū)域市場(chǎng)概況分析項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目定位系統(tǒng)思考產(chǎn)品與規(guī)劃配套設(shè)施整合推廣與銷售策略PART1:區(qū)域市場(chǎng)概況分析到西高新小寨曲江新區(qū)地理位置[小寨商圈綜述]

一、小寨商圈人流動(dòng)線

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前以小寨十字為中心，東至大雁塔十字、西至吉祥村、南至電視塔、北到南二環(huán)范圍內(nèi)，云集眾多商家，每日人流量?jī)H次于鐘樓。其人流主要來自周邊的各大專院校、打工一族、附近居民區(qū)和企事業(yè)單位。鑒于高校集中的特點(diǎn)，其業(yè)態(tài)組成就有著比較明顯的年輕化傾向。優(yōu)勢(shì)一、大雁塔北廣場(chǎng)游人如織，小寨商圈大受其利。長(zhǎng)安縣撤縣設(shè)區(qū)后，小寨人流進(jìn)入西安的畢經(jīng)之路。西高新的快速發(fā)展必將帶動(dòng)消費(fèi)水平的增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)二、西安雁塔文化新天地廣場(chǎng)、小寨藝術(shù)文化中心與長(zhǎng)安路全面拓寬及多處過街天橋的興建，使區(qū)域內(nèi)人流更為順暢，帶動(dòng)小寨商圈人氣一路飆升的同時(shí)地價(jià)隨之節(jié)節(jié)攀高優(yōu)勢(shì)三、曲江新區(qū)開發(fā)建設(shè)如火如荼，大唐不夜城、長(zhǎng)安芙蓉園以及大西安“一城雙心”格局的初步形成，小寨已經(jīng)成為連接老城與新城的樞紐和財(cái)富中心。[二、小寨商圈商業(yè)優(yōu)勢(shì)分析]

[三、小寨區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析]人文環(huán)境：小寨是年輕人的購物陣地、新潮流、新概念的集散地。城南是西安市的文化地，高素質(zhì)的人群多居住于此，人文氛圍是不言而喻的。地區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況：商圈發(fā)展日趨成熟，隨著整個(gè)區(qū)域的改造、物業(yè)供給不足的局面將得到改善。時(shí)尚潮流百貨店——百盛的順利入駐提升了整個(gè)商圈的檔次與消費(fèi)。交通條件：規(guī)劃中的地鐵二號(hào)線口岸物業(yè),據(jù)了解朱雀大道將在年后貫通，貫通后的朱雀大道將成為繼長(zhǎng)安路、含光路、之后第三條南北主干道，對(duì)于子午路至丈八路沿線人口去小寨商圈的首選線路。人群的覆蓋面：開店資金要求低，貨品無品牌設(shè)置是這個(gè)商圈的一大特色（許多店主為18-25歲的年輕人和未畢業(yè)的在校學(xué)生）。由于其所在環(huán)境特殊、形成也是依靠了一群特殊的消費(fèi)群，所以其現(xiàn)在還不能滿足整個(gè)城南人口的日常購物、文化、娛樂、休閑。但我們可以清晰地看到其發(fā)展的目標(biāo)——城南的鐘樓商圈。市政設(shè)施：隨著大雁塔北廣場(chǎng)的建成，以及曲江新區(qū)、高新新區(qū)的建設(shè)，給小寨地區(qū)大規(guī)模改造提供了良好的契機(jī)。市政設(shè)施配套完善。［小寨居住住圈的特點(diǎn)點(diǎn)］：目前小寨主要是是以商業(yè)為為主的功能能定位.由由于商業(yè)設(shè)設(shè)施發(fā)達(dá),人流流量大,顯顯得繁華和和喧囂,因因此并不適適合于永久久居住.火爆的商業(yè)業(yè)使地價(jià)飛飛漲,開發(fā)發(fā)住宅樓盤盤可謂是得得不償失.但由于目前前流動(dòng)人口口多,租務(wù)務(wù)市場(chǎng)可觀觀,很多住住宅和商住住項(xiàng)目銷售良良好!商業(yè)地位：：小寨，商業(yè)業(yè)氣氛濃厚厚，始終是是西安除鐘鐘樓之外的的第二大商圈圈商業(yè)形態(tài)態(tài)：小寨商圈圈目前以以好又多小型商城居多，個(gè)體商戶經(jīng)營(yíng)為主、品牌專賣店為輔，經(jīng)營(yíng)范圍：以時(shí)尚、潮流的服飾、小商品為主，餐飲、娛樂、為輔；

消費(fèi)群體：消費(fèi)群體覆蓋整個(gè)西安。主要以城南人群主，群體非常龐大；年齡上以30歲以下的中青年人群為主；

商業(yè)缺陷：缺乏真正的一站式的集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的大型購物中心

商業(yè)價(jià)值：小寨作為年輕人基地、時(shí)尚潮流的代言人其租金水平居西安前列，平均租金水平高達(dá)400元/㎡·月；PART２:區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目概況況雁塔文化化新天地地項(xiàng)目位置置：緯二街十十字西南南角價(jià)格：目前首首先推出出夾層、、地下一一層、地地下二層層，均價(jià)價(jià)在25000元/㎡樓層定位夾層、地下一層、地下兩層休閑、娛樂、服裝、餐飲、工藝品價(jià)位均價(jià)25000元/㎡［項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)］：：◎規(guī)模模大,能能自成氣氣候，但但是遠(yuǎn)離離核心商商圈，價(jià)價(jià)值得不不到充分分體現(xiàn)◎定位位新穎，，以娛樂樂為主題題的構(gòu)思思很吸引引人２．萬萬萬代(鐘樓)定位、主主力商家家、管理理機(jī)構(gòu)：：定位主力商家管理機(jī)構(gòu)數(shù)碼家電北京大中電器西安五星物業(yè)管理開盤銷售售情況：：銷售時(shí)間樓層推出面積認(rèn)購價(jià)格銷售率銷售政策2005-7-61層1600㎡2．5萬/㎡20%左右包租10年,一年后無條件退鋪，年回報(bào)9%，每月返一次2005-7-62層2300㎡1.5萬/㎡2005-7-63層2300㎡1萬/㎡３．新興興24G（輕工））定位、主主力商家家、管理理機(jī)構(gòu)：：定位主力商家管理機(jī)構(gòu)家居大賣場(chǎng)無開發(fā)商開盤銷售售情況：：銷售時(shí)間樓層推出面積認(rèn)購價(jià)格銷售政策2005-51層4000㎡1．6萬/㎡包租3年,年回報(bào)10%，即返3年30%2005-52層4000㎡1.2萬/㎡2005-53層4000㎡0．89萬/㎡新興24G銷售售較理想想分析：：價(jià)格便宜宜，性價(jià)價(jià)比高定定位位準(zhǔn)確４．東方方龍·安安南城定位主力商家管理機(jī)構(gòu)小型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＩ家樂?？系码u保利電影院順時(shí)來商業(yè)管理公司銷售時(shí)間樓層推出面積認(rèn)購價(jià)格銷售政策200６-３－1層７２00㎡1萬/㎡－1層包租3年,年回報(bào)10%，即返３年；１層包租２年，即返２年；200６-３１層７２00㎡1.９萬/㎡1).新新一代國(guó)國(guó)際公寓寓地理位置置：太白白路與科科技路交交匯處東東南角開發(fā)商商：西西安偉鑫鑫房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司建筑面積積：9萬萬㎡建筑形式式：3棟棟高層，，1-4層底商商，5層層以上住住宅。A棟32層3梯8戶，，B棟32層2梯5戶戶，C棟棟31層層6梯24戶，，總套數(shù)1012套，，目前剩剩余100套。。戶型面積積：A、、B棟面面積C棟面面積47--157㎡銷售均價(jià)價(jià)：3500元元/㎡銷售率率：整整體銷售售65%，其中中AB兩兩棟大面面積銷售售良好，，銷售約80%，C棟小戶戶型銷售售不是很很理想，，銷售約約40%。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：位置優(yōu)越越，兩面面臨街，，商業(yè)價(jià)價(jià)值較高高。其小戶型型面積雖雖在市場(chǎng)場(chǎng)需求范范圍內(nèi)，，產(chǎn)品功功能也相相對(duì)齊全全，但產(chǎn)產(chǎn)品有硬傷，C棟東西西向房多多為標(biāo)間間式一房房(如右右圖)，，進(jìn)深較較長(zhǎng)，可可分割成成廳與臥兩部分分，但兩兩部分舒舒適型均均不強(qiáng)；；項(xiàng)目為為商住混混雜，功功能不純純粹，造造成需要純商商或者純純住的客客戶流失失；項(xiàng)目目交房為為毛坯房房，無裝裝修，造造成部分分投資客戶流流失。［住宅小小戶型市市場(chǎng)調(diào)研研］2900210025002500200059001500戶型面積樓號(hào)套數(shù)戶型比一室一室一廳47.62C2765164.33%一室一廳50.16C27一室一廳50.69C27一室一廳53.41C216一室一廳55.5C27一室一廳56.25A28一室一廳57.44A28一室一廳59.99C162一室一廳60.12A28一室一廳63.38C27一室一廳63.55C54兩室兩室兩廳76.02C2727727.37%兩室兩廳83.52A28兩室兩廳86.7A28兩室兩廳90.77A28兩室兩廳92.14B28兩室兩廳96.82C27兩室兩廳97.15B28兩室兩廳97.51C27兩室兩廳97.46A28兩室兩廳103.82A28三室三室兩廳132.49B28848.30%三室兩廳136.98B28三室兩廳156.65B28總套數(shù)1012新一代國(guó)國(guó)際公寓寓戶型配配比地理位置置：科創(chuàng)創(chuàng)路與太太白南路路丁字路路口西北北角開發(fā)商商：西西安嘉天天實(shí)業(yè)有有限公司司建筑面積積：約2萬㎡建筑形式式：獨(dú)棟棟19層層高層，，1-3層商鋪鋪，4-19公寓，4梯26戶，戶型面積積：25．67—82.08㎡，，精裝修修，全套套美標(biāo)潔具具。銷售均價(jià)價(jià)：4300元元/㎡銷售率率：86%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：銷售率86%，，現(xiàn)剩余余約40套，年年底入住住。精裝裝小戶型型，在地地段一般般的情況況下，以以精裝低低總價(jià)吸吸引客戶戶。項(xiàng)目目無沙盤盤模型，，利用1/2半半層整體體裝修樣樣板間取取得良好好的銷售售業(yè)績(jī)。。其中功功能齊全全的兩室室一廳與與一室一一廳迅速速售空，，剩余產(chǎn)產(chǎn)品多為為使用功功能缺失失的標(biāo)間間式戶型型。戶型面積（㎡）套數(shù)戶型比一室標(biāo)間式25.2-38.0336896.2％1-149.44161-164.3616兩室2-181.96163.8％總套數(shù)416套2）.MINI國(guó)度3）.摩摩登BOBO地理位置置：白沙沙路南開發(fā)商商：文文華地產(chǎn)產(chǎn)建筑面積積：2.1萬㎡㎡建筑形式式：獨(dú)棟棟點(diǎn)式高高層，戶型面積積：41－101㎡㎡，精裝裝修銷售均價(jià)價(jià)：4500元元/㎡銷售率率：86%項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：項(xiàng)目面市市較早，，與當(dāng)時(shí)時(shí)市場(chǎng)水水平比較較，其單單價(jià)較高高。項(xiàng)目目一室戶戶型除STUDIO外外基本滿滿足使用用功能，，總價(jià)不不高，且且精裝修修適合年年輕人過過渡性居居住，極極具投資資價(jià)值，，故小戶戶型銷售售較好。。但其兩兩室性價(jià)價(jià)比不高高，導(dǎo)致致拉長(zhǎng)銷銷售周期期，至今今仍有剩剩余。戶型面積2-2-298.12㎡100.98㎡2-2-197.38㎡1-1-156.41㎡60.38㎡STUDIO41.79㎡42.20㎡4）.丹丹楓國(guó)際際地理位置置：高新新四路中中段開發(fā)商商：高高新地產(chǎn)產(chǎn)建筑形式式：三棟棟連體高高層建筑面積積：41302㎡戶型區(qū)間間：22--127㎡㎡銷售均價(jià)價(jià)：均價(jià)價(jià)3800元/㎡項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)評(píng)：西北大學(xué)學(xué)桃園校校區(qū)對(duì)面面，地段段較號(hào)。。高新地地產(chǎn)出品品，形象象包裝新新穎，臨臨街商業(yè)業(yè)氛圍較較好，周周邊生活活配套成成熟。戶型設(shè)計(jì)計(jì)一般，，三棟高高層程““工工”形形圍合，，50㎡㎡以下戶戶型集中中在樓體體連接處處，不易易采光，，且宜造造成對(duì)視視。9月月16日日開盤，，前期采采用累計(jì)計(jì)減免房房款優(yōu)惠惠，認(rèn)購購尚可，，但開盤盤后價(jià)格格上漲，，銷售一一般。設(shè)施配套套無熱水水、不裝裝修，整整體均價(jià)價(jià)已達(dá)到到3800元/㎡，性性價(jià)比不不高，預(yù)預(yù)計(jì)將對(duì)對(duì)銷售造造成一定定影響。。戶型面積每層套數(shù)總套數(shù)總戶型比1-124.424420830.77%1-1-141.9112442.0312461.1124622441-2-149.2812449.431242-1-184.524839658.58%84.6224884.9412485.1912486.1524495.151242-1-286.8424487.4724499.941242-2-167.2512491.0312491.31243-2-2128.811247210.65%128.97124129.27124合計(jì)676

５）.皇皇家公館館皇家公館館＆英郡郡位于小小寨西路路臨街南南側(cè)，與與東方大大酒店（（四星級(jí)級(jí)）隔路路相望皇皇家公館館由三棟棟高層建建筑組成成，建筑筑面積90000平方方米。以以公館住住宅為主主體，英英郡白金金公寓、、氣勢(shì)恢恢弘的商商場(chǎng)為撐撐.主力力戶型為為82--164㎡.銷售均均價(jià)3600元元/平方方米,公公寓基本本售罄.商住部部分基本本過半.記錄時(shí)間物業(yè)類型均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)實(shí)際銷售均價(jià)2006-8-10公寓3600元/平方米4500元/平方米3890元/平方米4020元/平方米６）.陽陽陽國(guó)際際廣場(chǎng)陽陽國(guó)際際廣場(chǎng)位位于朱雀雀路、緯緯二街兩兩條城市市雙向主主干線交交匯點(diǎn)，，坐擁城城南核心心地段，近近距最具具活力的的小寨商商圈，項(xiàng)項(xiàng)目占地地約37畝，單單體建筑筑面積約約14萬萬㎡，高近100米，，東西寬寬近200米，，地上31層，，地下兩兩層，是是集商業(yè)業(yè)、辦公公、住宅宅、公寓、、酒店于于一身的的綜合建建筑體擁擁有15000㎡城市市主題廣廣場(chǎng)、35000㎡繁繁華商業(yè)中心心、500㎡豪豪華酒店店式大堂堂、26部品牌牌電梯、、14000㎡㎡地下停停車場(chǎng).記錄時(shí)間物業(yè)類型均價(jià)最高價(jià)最低價(jià)實(shí)際銷售均價(jià)2006-11-17普通住宅4000元4635元3700元3738元/平方米７.福滿滿園福滿園項(xiàng)項(xiàng)目位于于興善寺寺西街，，距離小小寨核心心地段好好又多購購物購物廣場(chǎng)場(chǎng)、飛炫炫廣場(chǎng)等等僅百米米之遙，，生活便便利又安安靜適合合居住，是一一個(gè)鬧中中取靜的的好場(chǎng)所所。福滿滿園項(xiàng)目目由兩棟棟小高層層組成，臨近近西街的的是國(guó)立立座，總總共12層，底底下三層層為商鋪鋪，4-12層層為住宅宅，面積積從140—160平平米；另另外一棟棟為雍華華座，總共8層層，全部部為住宅宅，面積積從89—125平米米.８.一又又二分之之一國(guó)際際公寓結(jié)構(gòu)：框框架結(jié)結(jié)構(gòu)。外外墻：高高級(jí)外外墻瓷磚磚。內(nèi)內(nèi)墻墻：水水泥壓光光。門門窗窗：預(yù)預(yù)留門洞洞，高級(jí)級(jí)塑鋼窗窗，雙曾曾玻璃。。大大堂：：

墻面面高級(jí)花花崗巖，，地面高高級(jí)瓷磚磚，輕鋼鋼龍骨吊吊頂。廚廚房：防防水處處理，預(yù)預(yù)留上下下水。衛(wèi)衛(wèi)生間：：

防水水處理。。安安防：：

智能能安防系系統(tǒng)。供供電：市市政電電網(wǎng)，自自備發(fā)電電機(jī)卡式式電表。。供供氣系統(tǒng)統(tǒng)：天天然氣入入戶采采暖空調(diào)調(diào)系統(tǒng)：：

獨(dú)立立供暖，，壁掛鍋鍋爐電電梯梯設(shè)備：：

6部部名牌高高速電梯梯［結(jié)論研研判］：：商業(yè)檔次次低，目目前小寨寨的消費(fèi)費(fèi)群體已已在校學(xué)學(xué)生為主主，雖然它的的所銷售售物品檔檔次不高高，但是是他的消消費(fèi)力強(qiáng)強(qiáng)，這主主要是由于學(xué)生生的消費(fèi)費(fèi)觀念比比較超前前，喜歡歡透支，，因此消消費(fèi)力不不容忽視視。購物主要要是以市市場(chǎng)為主主，購物物環(huán)境一一般臨街店面面的拆除除使得小小寨店面面供不應(yīng)應(yīng)求的局局面更加加嚴(yán)重大百貨競(jìng)競(jìng)相入住住，如百百盛等，，提升小小寨商圈圈整體檔檔次和地地位回報(bào)率與與去年持持平：目前新推推商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的回回報(bào)率，，依舊保保持在去去年的水平平：8%～10%。買鋪即返返年限增增加：競(jìng)爭(zhēng)的激激烈，銷銷售速度度的放緩緩，投資資者風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)的加加強(qiáng)，政政策調(diào)整整與宏觀觀調(diào)控帶帶來的負(fù)負(fù)面影響響，逼迫迫開發(fā)商商加大銷售售優(yōu)惠力力度，由由去年的的1年年后返到到即返3各月、、6個(gè)月月，再到即返1年；200６６年開始始即返2年、3年，說說明隨著競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的激烈烈，為搶奪有有限的投投資客戶戶，開發(fā)發(fā)商已經(jīng)經(jīng)“不計(jì)計(jì)血本””。產(chǎn)權(quán)型商商鋪大量量缺乏：：目前小寨寨商圈大大量商鋪鋪都是出出租型商商鋪，全全產(chǎn)權(quán)型商商鋪大量量缺乏，，市場(chǎng)需需求旺盛盛！沿長(zhǎng)安路路是小寨寨商圈的的絕對(duì)核核心：長(zhǎng)安路是是西安的的南北主主干道，，交通便利，，周邊高高校云集集，商業(yè)業(yè)成熟，，人流量量巨大．．1.平層層精裝修修均價(jià)4５00元/㎡㎡－５000元元/㎡，，毛坯坯房均價(jià)價(jià)在4200元元/㎡。。2.45-60㎡一室室一廳一一廚一衛(wèi)衛(wèi)的功能能齊全型型的精裝裝戶型銷銷量最好好?？蛻魬魧?duì)小戶戶型的毛毛坯房接接受度不不高。30㎡以以下功能能缺失型型戶型即即使精裝裝銷售狀狀況亦不不佳。3.主流流緊湊型型兩房市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量不大大，仍有有很大開開發(fā)潛力力。4.項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊配套齊齊全、自自身配套套豐富（（設(shè)置會(huì)會(huì)所、提提供熱水水、集中中供暖等等），能能夠有效效支撐高高售價(jià)。。5.租務(wù)市場(chǎng)場(chǎng)火爆：：由于小寨寨商圈人人流量大大，大量量未成家家群體及及流動(dòng)人人口，對(duì)對(duì)投資型型小戶型型物業(yè)需需求旺盛盛．從皇皇家公館館＼陽陽陽國(guó)際廣廣場(chǎng)的旺旺銷既可可見端倪倪．PART３:項(xiàng)項(xiàng)目定位位系統(tǒng)就本項(xiàng)目目而言，，開發(fā)模模式無外外乎兩種種：一為為普通產(chǎn)產(chǎn)品模式式，一為為中高端端精品模模式。這這里所區(qū)區(qū)分的普普通與高高端，是是相對(duì)于于西安市市現(xiàn)有物物業(yè)檔次次的劃分分，并非非指物業(yè)業(yè)絕對(duì)檔檔次。下面我們們將就這這兩種開開發(fā)模式式做出分分析抉擇擇：類別成本利潤(rùn)地塊要求供需狀況營(yíng)銷能力開發(fā)實(shí)力品牌貢獻(xiàn)項(xiàng)目狀況成本較高保證利潤(rùn)優(yōu)質(zhì)地塊周邊產(chǎn)品眾多，需求基礎(chǔ)厚專業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟企業(yè)實(shí)力雄厚待樹立品牌高端路線成本高利潤(rùn)高占有希缺景觀資源市場(chǎng)供需狀況一般，面臨版塊競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)要求實(shí)力強(qiáng)經(jīng)驗(yàn)豐富品牌貢獻(xiàn)大中高路線成本較高利潤(rùn)較大相對(duì)較高存在市場(chǎng)空缺，競(jìng)爭(zhēng)不足較強(qiáng)資源優(yōu)化創(chuàng)造價(jià)值品牌貢獻(xiàn)大普通路線成本不會(huì)太低，利潤(rùn)少相對(duì)較低市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈較強(qiáng)企業(yè)資源閑置品牌貢獻(xiàn)小1.做什什么樣的的產(chǎn)品?2.運(yùn)用用什么樣樣的營(yíng)銷銷模式?3.設(shè)計(jì)計(jì)什么樣樣的概念念主題?4.借鑒鑒哪些成成功項(xiàng)目目的模式式?定位思考考出路——品牌牌之路建立賣方市場(chǎng)場(chǎng)空間建立買方市場(chǎng)場(chǎng)空間挖掘山水水美美地地產(chǎn)品品價(jià)值值挖掘掘消費(fèi)費(fèi)者者購房房心心理理推廣廣手段段123挖掘掘產(chǎn)品品價(jià)值值[地地塊塊與與企企業(yè)業(yè)資資源源研研判判]1.位位于于成成熟熟核核心心商商圈圈主主干干道道,未未來來地地鐵鐵二二號(hào)號(hào)線線口口岸岸,寸寸土土寸寸金金!人流流量量大大,潛潛在在和和顯顯在在客客戶戶群群體體眾眾多多,地地段段卓卓越越,升升值值空空間間巨巨大大.2.周周邊邊生生活活配配套套齊齊全全\交交通通方方便便,人人文文環(huán)環(huán)境境濃濃厚厚。3.商商(業(yè)業(yè))務(wù)務(wù)新新地地標(biāo)標(biāo),引引領(lǐng)領(lǐng)商商圈圈潮潮流流,成成為為小小寨寨商商圈圈全全新新商商業(yè)業(yè)和和小小戶型型居居住住\投投資資復(fù)復(fù)合合體體!滿滿足足投投資資形形物物業(yè)業(yè)強(qiáng)強(qiáng)勁勁需需求求.4.產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位及及運(yùn)運(yùn)作作空空間間大大,多多樣樣化化產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位方方向向和和開開發(fā)發(fā)模模式式.具有有寬寬廣廣的的適適應(yīng)應(yīng)性性.包包容容性性和和協(xié)協(xié)同同性性!5.開開發(fā)發(fā)商商——西西旅旅集集團(tuán)團(tuán)具具有有雄雄厚厚的的資資金金實(shí)實(shí)力力和和廣廣泛泛的的旅旅游游資資源源,為項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期開開發(fā)發(fā)和和中中期期銷銷售售\招招商商及及后后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)奠奠定定良良好好基基礎(chǔ)礎(chǔ)!小寨寨商商圈圈復(fù)復(fù)合合型型投投資資物物業(yè)業(yè)核核心心引引擎擎![結(jié)結(jié)論論]權(quán)威威性性：：開開發(fā)發(fā)商商的的資資金金實(shí)實(shí)力力和和品品牌牌支支撐撐!唯唯一一性性：：首首個(gè)個(gè)鮮鮮明明提提出出區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)升升級(jí)級(jí)的的抗抗大大旗旗者者排排他他性性：：區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)單單體體規(guī)規(guī)模模最最大大\影影響響力力最最強(qiáng)強(qiáng)!本項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)主主題題定定位位[方方向向一一]:產(chǎn)權(quán)權(quán)酒酒店店式式+大大型型綜綜合合性性購購物物中中心心酒店店式式公公寓寓+大大型型綜綜合合性性購購物物中中心心[方方向向二二]:[項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位體體系系]：：[產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位]:1.純純小小戶戶型型精精裝裝修修酒酒店店式式公公寓寓[產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店]2.鉑鉑金金商商圈圈鉆鉆石石地地段段臨臨街街旺旺鋪鋪,綜綜合合型型休休閑閑\購購物物\娛娛樂樂中中心心3.（（酒酒店店式式工工作作室室類類商商住住樓樓＋＋產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式商商務(wù)務(wù)酒酒店店套套房房））4.酒酒店店式式專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)四四星星級(jí)級(jí)裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)[主主題題定定位位]：：復(fù)復(fù)合合價(jià)價(jià)值值產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店投投資資型型物物業(yè)業(yè)[形形象象定定位位]：：1.thisistheembassorddistrictofxi’’an西安安大大使使級(jí)級(jí)物物業(yè)業(yè)[形象象大大使使,經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)大大使使,建建筑筑大大使使]2.thisistheworldwidebankingcenterofwestChina酒店店化化生生存存酒酒店店式式社社區(qū)區(qū)[時(shí)時(shí)尚尚超超前前區(qū)區(qū)域域地地標(biāo)標(biāo)國(guó)國(guó)際際化化酒酒店店西西旅旅集集團(tuán)團(tuán)鼎鼎力力鉅鉅獻(xiàn)獻(xiàn)]3.thisishigh-classmulti-fuctionalflatcomplex四星星級(jí)級(jí)國(guó)國(guó)際際公公寓寓-CEO私私家家官官邸邸[目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群定定位位]：：購買買群群體體的的輻輻射射的的區(qū)區(qū)域域范范圍圍：1.西安乃至至全省的生意意人群體（品牌商家、、個(gè)體工商戶戶）2.項(xiàng)目周邊邊及小寨商圈圈內(nèi)的傳統(tǒng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶（在周邊經(jīng)營(yíng)營(yíng)多年的商戶戶）3.陜西各地地市的富裕人人群（關(guān)中\(zhòng)陜北北地區(qū)的有錢錢人）4.品牌經(jīng)營(yíng)營(yíng)商、代理商商（全國(guó)各地地看好或想進(jìn)進(jìn)入西安的品品牌商）購買群體的構(gòu)構(gòu)成包括：生意人群體（個(gè)體工商戶戶、私營(yíng)業(yè)主主）公務(wù)員群體（有灰色收收入的高收入入群體）城市居民（高收入群群體，有一定定積蓄，投資資渠道少，通過購買本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行投資資）單位的干部職職工（高收入群體體）高知群體（高校教師、、中小學(xué)教師師）為什么要做產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店式?地段卓越+國(guó)國(guó)際級(jí)旅游名名城+開發(fā)商商豐厚的旅旅游資源+廣廣泛的市場(chǎng)需需求+獨(dú)特定定位突圍謹(jǐn)以：新新經(jīng)濟(jì)商務(wù)聯(lián)聯(lián)邦中國(guó)經(jīng)濟(jì)中最最活躍、最閃閃亮的成長(zhǎng)型型新經(jīng)濟(jì)企業(yè)業(yè)西安地產(chǎn)投資資創(chuàng)富的先知知先覺者，不不動(dòng)產(chǎn)投資的的原始股民告別商鋪，進(jìn)進(jìn)入新投資時(shí)時(shí)代的知本英英雄最具投資價(jià)值值的產(chǎn)權(quán)式酒酒店[公寓]獻(xiàn)給:［產(chǎn)權(quán)酒店的的概念解析］］產(chǎn)權(quán)酒店由““時(shí)權(quán)酒店””演變而來，，“時(shí)權(quán)酒店店”，即由消消費(fèi)者或個(gè)人投資者者買斷旅游目目的地酒店客客房特定時(shí)間間里的所有權(quán)。這一概念念的首創(chuàng)者是是瑞士的亞歷歷山大.耐提提。1976年，法國(guó)阿爾卑斯斯山地區(qū)的旅旅游酒店開創(chuàng)創(chuàng)了真正意義義的時(shí)權(quán)酒店店經(jīng)營(yíng)，即向旅旅客出售特定定時(shí)間內(nèi)旅館館住宿和娛樂樂設(shè)施的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)酒店店則是買斷產(chǎn)產(chǎn)權(quán)而不是買買斷時(shí)段，即即開發(fā)商將酒酒店的每間客房房分割成獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)出售給給投資者，投投資者一般不不在酒店居住，，而是將客房房委托給酒店店管理公司進(jìn)進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)營(yíng)獲取年度客房房利潤(rùn)分紅，，同時(shí)獲得酒酒店管理公司司贈(zèng)送的一定定期限的免費(fèi)入入住權(quán)。［產(chǎn)權(quán)酒店的的基本特點(diǎn)］］地點(diǎn)要求產(chǎn)權(quán)酒店一般般位于著名旅旅游城市，如如夏威夷，海海南等擁有充充足的客源，能夠保證證足夠的客房房出租率。經(jīng)營(yíng)方式投資者將客房房委托給酒店店管理公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，獲獲取分紅以及及一定時(shí)間的免費(fèi)入住住權(quán)。投資收益巨大大業(yè)主在取得客客房出租收益益的同時(shí)還坐坐享房產(chǎn)增值值收益并可通通過轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)。運(yùn)營(yíng)成本低酒店開業(yè)之前前，已收回部部分投資，在在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中避避免了巨大的的財(cái)務(wù)費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)成本本比常規(guī)酒店店低的多，從從而在經(jīng)營(yíng)政政策上非常靈靈活，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占占據(jù)絕對(duì)主動(dòng)動(dòng)。二、產(chǎn)權(quán)酒店店在中國(guó)的現(xiàn)現(xiàn)狀1995年以以來，青島、、北海、珠海海、北京、昆昆明、深圳、、上海、南京、杭州、、海南等地均均開始陸續(xù)建建設(shè)形勢(shì)各異異的產(chǎn)權(quán)酒店店，產(chǎn)權(quán)酒店將酒酒店業(yè)與房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了了完美的投資資組合，形成成了獨(dú)特風(fēng)格，在在市場(chǎng)開拓和和盤活房地產(chǎn)產(chǎn)方面有著不不可低估的潛潛力。三、產(chǎn)權(quán)酒店店目標(biāo)客戶群群體及購買動(dòng)動(dòng)機(jī)一).個(gè)人客客戶以投資和和自住為主:1.主要是經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)的企業(yè)高層層和私營(yíng)業(yè)主主;金融\貿(mào)貿(mào)易\網(wǎng)絡(luò)\證券\演藝界人士和和不動(dòng)產(chǎn)投資資人.2.年齡在35—55歲歲之間,家庭庭年收入在20萬左右,可以自由支支配50萬以以上的資產(chǎn).3.一般擁有有第二套甚甚至第三套住住宅,擁有豐豐富的置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn).4.經(jīng)常出入入商務(wù)場(chǎng)所,經(jīng)常旅游,使用名貴產(chǎn)產(chǎn)品和高檔消消費(fèi)品,關(guān)心心國(guó)家大事和商務(wù)信息息,緊跟時(shí)代代潮流.5.對(duì)小寨商商圈高度認(rèn)可可,或者在周周邊居住,做做生意,對(duì)小小寨周圍很熟熟悉.如周圍的音樂學(xué)學(xué)院\長(zhǎng)安大大學(xué)教師,軍軍區(qū)離退休老老干部等二).企業(yè)客客戶以接待會(huì)會(huì)議培訓(xùn)和療療養(yǎng)渡假為主主:1.主要是一一些與酒點(diǎn)所所在地有密切切商務(wù)聯(lián)系的的公司;2.西安的外外資企業(yè)\國(guó)國(guó)有企業(yè)\股股份制企業(yè)或或政府機(jī)關(guān);3.用做接待待客戶\渡加加\會(huì)議和培培訓(xùn),為員工工發(fā)放福利.［產(chǎn)權(quán)式酒店店經(jīng)營(yíng)模式］］１．名牌酒店店管理公司管管理：２．業(yè)主委托托經(jīng)營(yíng)：業(yè)主投資后后，委托酒店店管理公司代代為經(jīng)營(yíng)管理理。酒店管理理公司對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店進(jìn)行全全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理理，業(yè)主獲得得協(xié)議承諾的的消費(fèi)權(quán)利和和投資收益，，不得干涉酒酒店管理公司司的日常管理理。３．業(yè)主權(quán)益益保障：從酒店開業(yè)業(yè)起，即成立立業(yè)主委員會(huì)會(huì)，對(duì)酒店經(jīng)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)管管理進(jìn)行監(jiān)督督。委托會(huì)計(jì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)對(duì)產(chǎn)權(quán)酒店的的財(cái)務(wù)進(jìn)行審審計(jì)，保證酒酒店管理公司司財(cái)務(wù)管理和和利潤(rùn)分配的的透明度和公公正性。４．客房利潤(rùn)潤(rùn)多元化；為滿足企業(yè)業(yè)客戶及常客客的需要，同同時(shí)建立一個(gè)個(gè)固定的客戶戶網(wǎng)絡(luò)，酒店店管理公司專專門設(shè)計(jì)了酒酒店客房會(huì)員員卡，該卡以以一定面值進(jìn)行行銷售，持卡卡人將獲得本本酒店客房?jī)?yōu)優(yōu)先定房權(quán)和和根據(jù)不同消消費(fèi)額確定的的不同折扣優(yōu)優(yōu)惠。會(huì)員卡卡的銷售收入入，將作為客客房營(yíng)業(yè)收入入的一部分，，參與到利潤(rùn)潤(rùn)分配。［業(yè)主權(quán)益及及投資收益分分析］1、基本權(quán)益益1．業(yè)主每年年可享受4-10月份（（除法定節(jié)假假日外）20天或法定節(jié)節(jié)假日10天天的免費(fèi)度假假入住權(quán)（二二者選其一，，并提前一個(gè)個(gè)月通知酒店店管理公司））2．業(yè)主可可將免費(fèi)使用用天數(shù)折合成成使用套數(shù)。。3．如當(dāng)年沒沒有享用或沒沒有享用完，，可累計(jì)至下下一年.4．業(yè)主可將將應(yīng)享有的免免費(fèi)度假入住住權(quán)自由轉(zhuǎn)移移、贈(zèng)送。5．業(yè)主在自自用期間可享享受酒店配套套服務(wù)6-8折優(yōu)惠。6．業(yè)主在其其他時(shí)間入住住本酒店可享享受最低折扣扣優(yōu)惠即：淡淡季4-10月5折，旺季季及節(jié)假日8折（均以當(dāng)當(dāng)時(shí)市價(jià)為基基數(shù)）。2、附加權(quán)益益與延伸服務(wù)務(wù)１）全市范圍圍內(nèi)的交換機(jī)機(jī)制：充分發(fā)揮西旅旅集團(tuán)的資源源優(yōu)勢(shì)，業(yè)主主可將應(yīng)享有有的免費(fèi)度假假入住權(quán)，按按其價(jià)值折合合成西旅集團(tuán)團(tuán)其他類似項(xiàng)項(xiàng)目甚至全國(guó)國(guó)范圍內(nèi)的其其他產(chǎn)權(quán)酒店店的消費(fèi)權(quán)，，真正體現(xiàn)““一處置業(yè)，，多處為家””。２）免費(fèi)訂機(jī)機(jī)票＼四星級(jí)級(jí)酒店服務(wù)＼＼預(yù)定,交換換,客房出租租等;3)洗衣\保保安,商品代代購\代理旅旅行服務(wù)等;4)業(yè)主擁有有本酒店配套套設(shè)施的消費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠權(quán);5)業(yè)主在購購買超過70㎡以上,在在同等條件下下,擁有子女女優(yōu)先錄用為為酒店員工.小結(jié)：業(yè)主只只需交納30%的首期款款，便可獲得得如下回報(bào)：：1.還清按揭揭貸款后便可可獲得這套酒酒店房間的100%的永永久50年物物業(yè)產(chǎn)權(quán)。淡季1000天（或旺季季500天））的免費(fèi)入住住權(quán)（５0年年總和），并并可轉(zhuǎn)移贈(zèng)送給親朋好好友。2.近50年年的客房利潤(rùn)潤(rùn)分紅。50年客房房產(chǎn)產(chǎn)的增值空間間。[做產(chǎn)權(quán)式酒酒店的支撐點(diǎn)點(diǎn)]:1.天文級(jí)海海量旅游經(jīng)濟(jì)濟(jì)2006年上上半年，西安安市接待海外外旅游者356091人人次，其中外外國(guó)人304203人次，臺(tái)灣灣同胞25137人次，，香港同胞24132人人次，澳門同同胞2619人人次，創(chuàng)匯1.88億美美元接待國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游者1264萬人次次,國(guó)內(nèi)旅游收入84.9億元。。完成全年計(jì)計(jì)劃51.36%。旅游游業(yè)總收入100.32億元。2006年全年接接待海外旅游游者85.25萬元，創(chuàng)創(chuàng)匯4.62億元，接待國(guó)內(nèi)游客2602萬元元，國(guó)內(nèi)旅游游收入165.3億元。。旅游業(yè)總收收入達(dá)203億元。。2．曲江新區(qū)區(qū)是帶動(dòng)我市市旅游的一大大亮點(diǎn)曲江新區(qū)兩大大景點(diǎn)大唐芙芙蓉園、海洋洋館，2006年上半年年接待人數(shù)保持較高接待待量，上半年年大唐芙蓉園園接待游客83.09萬萬人次，海洋館接待游客31.5萬人人次，成為我市對(duì)對(duì)外宣傳產(chǎn)品品的一大亮點(diǎn)點(diǎn)。3．各種會(huì)展展活動(dòng)對(duì)上半半年旅游帶來來大量客源據(jù)西安市會(huì)展展辦提供的相相關(guān)數(shù)據(jù)顯示示，2006年1—6月月份，西安市市舉辦的各種會(huì)展展達(dá)到50多多個(gè)，其中規(guī)規(guī)模較大的37個(gè)，成交交額180億億元，創(chuàng)造綜合社會(huì)會(huì)效益15億億元，前來參參觀的游客本本地外地游客客120萬人次。4．開發(fā)商雄雄厚的資金和和品牌實(shí)力及及旅游資源.西安旅游(集集團(tuán))股份有有限公司西北北最早上市的的旅游企業(yè)““2006最最具競(jìng)爭(zhēng)力的中國(guó)國(guó)上市公司（（旅游類）””獎(jiǎng)。2006中國(guó)旅旅游行業(yè)中國(guó)國(guó)上市公司競(jìng)爭(zhēng)前前10強(qiáng)”.擁有鐘樓飯飯店,解放飯飯店,勝利飯飯店,西北大大酒點(diǎn)野生動(dòng)物園,中旅國(guó)際旅旅行社等重量量級(jí)旅游資源源.5.產(chǎn)品的自自身特性及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避因素素.從產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃因素素來看,東\西西塔樓普普遍存在在通風(fēng)\采光不不足,黑黑衛(wèi)現(xiàn)象象,銷售抗性性很大.從開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的的規(guī)避角角度看,開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒點(diǎn)不僅僅可以化解產(chǎn)品品硬傷缺缺陷,實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售利潤(rùn),還可以以通過后后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)帶來附附加利潤(rùn).[客房規(guī)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析]：：一、客房房規(guī)劃1、客房房總建筑筑面積4.9萬萬平米，，按精裝裝修6000元元/㎡總值2.92億億元。2、東\西\北北三連棟棟塔樓,六梯44戶,約20層,合合計(jì)房間間數(shù)8-900間，，平均每每間50-60平米。。[項(xiàng)目投投入投入入產(chǎn)出初初步預(yù)算算]:一、基礎(chǔ)礎(chǔ)參數(shù)確確定為了能夠夠?qū)⒎康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格、、建筑成成本、項(xiàng)項(xiàng)目收益益率等復(fù)復(fù)雜變量量與不同建建筑形式式建立相相應(yīng)的有有效、清清晰的關(guān)關(guān)系模型型，我們們首先基基于對(duì)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)的的認(rèn)識(shí)及及市場(chǎng)調(diào)調(diào)研所掌掌握的數(shù)數(shù)據(jù)，確確定不同同建筑形形式下計(jì)計(jì)算參數(shù)數(shù)。本次測(cè)算算按占地地面積11畝計(jì)計(jì)算，土土地成本本按市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)取400萬萬元/畝畝，不計(jì)算城城市配套套費(fèi)；2.本本次測(cè)算算取了一一種建筑筑形式——點(diǎn)式高高層；3．建安安成本和和各項(xiàng)取取費(fèi)見下下表；建筑形式高層容積率10.6建安成本（不含電梯設(shè)備）元/㎡1550電梯費(fèi)用21.85萬元/部(38元/㎡)管理費(fèi)3.0%不可預(yù)見費(fèi)3.0%銷售費(fèi)用3.0%銷售均價(jià)公寓:6000商業(yè):15000(1\2層)二、基礎(chǔ)礎(chǔ)參數(shù)三.政政府交費(fèi)費(fèi)及其他他取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目取值單位計(jì)算基礎(chǔ)質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)0.20%建安成本老保統(tǒng)籌費(fèi)3.55%建安成本定額編制管理費(fèi)0.13%建安成本新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)6元/㎡建筑面積規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)30-35元/㎡建筑面積地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)0.15%建安成本設(shè)計(jì)審查費(fèi)1.3元/㎡建筑面積預(yù)算編制費(fèi)1.6元/㎡建筑面積決算費(fèi)2元/㎡建筑面積沉降觀測(cè)費(fèi)1元/㎡建筑面積天然氣入網(wǎng)費(fèi)1500元/戶總戶數(shù)建筑形式高層26F建筑密度47.0%容積率10.6總建筑面積87919平方米一投資合計(jì)2.7億1土地成本4500萬2前期費(fèi)用7101.54城建費(fèi)市政公用設(shè)施配套0.00質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1600×0.2%×87919=28萬老保統(tǒng)籌費(fèi)1600×3.555%×87919=500萬定額編制管理費(fèi)1600×0.13%×87919=18萬新型墻體材料專項(xiàng)52.7萬前期工程規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)260萬地質(zhì)勘探測(cè)繪費(fèi)1318設(shè)計(jì)審查費(fèi)11.4萬預(yù)算編制費(fèi)14萬臨電、臨水接入費(fèi)20.00萬三.政政府交費(fèi)費(fèi)及其他他取費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)3基礎(chǔ)配套及設(shè)備費(fèi)87919㎡

集中供熱入網(wǎng)費(fèi)含于地價(jià)款中

天然氣入網(wǎng)費(fèi)1500元×1026=153.9萬

電梯設(shè)備費(fèi)38元/㎡×87919㎡=330萬4建安費(fèi)用87919㎡×1550=1.362億精裝修費(fèi)用:5000萬5其他費(fèi)用

管理費(fèi)3%

監(jiān)理費(fèi)0.6%

沉降觀測(cè)費(fèi)1元/㎡

決算費(fèi)2元/㎡合計(jì)約300萬6銷售費(fèi)用3％1000萬7不可預(yù)見3％1000萬

8營(yíng)業(yè)稅費(fèi)5%1750萬二銷售收入

商業(yè)(出售1-2層)約1億

高層公寓(6000元/㎡)2.92億

后期運(yùn)營(yíng)收入約3000萬/年三稅前利潤(rùn)（扣除營(yíng)業(yè)稅）1.2四成本利潤(rùn)率44.4%項(xiàng)目間數(shù)單位面積總面積房?jī)r(jià)（元）普通間8030平方米2400平米288商務(wù)標(biāo)間22050平方米11000平米388蜜月間18050平方米10000平米388家庭套間16070平方米11200平米588豪華套間16080平方米12800平米688戶型配比比與概念念設(shè)計(jì)(客房類類型)：：二、經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析（一）、、客房營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入產(chǎn)權(quán)式酒酒店間900客客房的加加權(quán)平均均價(jià)為468元元，平均均開房率率按60%計(jì)，計(jì)計(jì)算如下下：每天的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入為：468元元×900間××60%=252000元每月的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入為：252000元×30天=7560000元每年的營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入為：7560000元××12月月=9000萬萬元（二）、、客房營(yíng)營(yíng)業(yè)成本本：通常星級(jí)級(jí)酒店客客房的營(yíng)營(yíng)業(yè)成本本為營(yíng)業(yè)業(yè)收入的的8-——10%，我們們按10%計(jì)算為為：756萬元元×10%=75.6萬元/月（三）酒酒店管理理公司提提取的毛毛利：通常為毛毛利潤(rùn)的的2%，，即756萬元元×2%=15.12萬元（四）、、客房營(yíng)營(yíng)業(yè)費(fèi)用用總計(jì)：：192萬元/月，詳詳細(xì)如下下:1、工資資：客房房人員配配備=客客房總數(shù)數(shù)量（900間間）×0.6=540人，人均工資資按1500元元/月計(jì)計(jì)算，每每月工資資總額為為540×1500=81萬萬元，；；2、廣告告費(fèi)：按按營(yíng)業(yè)收收入的1%計(jì)為為7.56萬元元/月3、水、、電、油油費(fèi)：按按營(yíng)業(yè)收收入的5%計(jì)為為37.8萬元元/月4、維修修保養(yǎng)費(fèi)費(fèi)：按營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的2%計(jì)為15.12萬元元5、培訓(xùn)訓(xùn)費(fèi)：每每年10萬元，，合8333元元/月月6、服裝裝費(fèi)：每每年10萬元,合8333元元/月7、辦公公差旅費(fèi)費(fèi)：按營(yíng)營(yíng)業(yè)收入入的0.5%計(jì)計(jì)為3.78萬萬元/月月8、稅費(fèi)費(fèi)：營(yíng)營(yíng)業(yè)稅5%,計(jì)計(jì)37.8萬元元/月9、折舊舊費(fèi)計(jì):7.56萬元元/月10.酒酒店消耗耗品12.5%:90.72萬元元/月運(yùn)行成本本合計(jì):373.72萬元/月月每月支付付業(yè)主分分紅:756萬萬元×8%=60.48萬元元總成本合合計(jì):434萬萬元酒店月凈凈利潤(rùn):756萬元元－434萬元元=322萬元元五.業(yè)主主投資回回報(bào)測(cè)算算范例1.現(xiàn)金金回報(bào):房號(hào)A8002建筑面積40㎡單價(jià)6000元/㎡總房款240000元按揭首付30%=7.2萬月分紅系數(shù)25%按揭月供20年,1100元月固定回報(bào)72000×25%÷12=1500現(xiàn)金回報(bào)報(bào)測(cè)算:50年總總收入=(每月月固定回回報(bào)－每月月月供)××12月×20年＋＋每月固定定回報(bào)×12月月×30年=(1500－－1100)××12×20＋1500×12×30=96000＋＋540000=63.6萬元元平均每年年現(xiàn)金投投入:63.6萬÷50=12720元總投資回回報(bào)率:63.6萬元元÷7.2萬元元=883%年投資回回報(bào)率:883%÷50=17%2.資產(chǎn)產(chǎn)回報(bào):完全擁擁有一套套鉆石級(jí)級(jí)地段全全產(chǎn)權(quán)酒酒店客房房,地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值及及酒店品品牌增值值以后,客房?jī)r(jià)價(jià)值將會(huì)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于起房房屋總價(jià)價(jià)24萬萬.3.免費(fèi)費(fèi)居住價(jià)價(jià)值回報(bào)報(bào):每年免費(fèi)費(fèi)免費(fèi)居居住權(quán)價(jià)價(jià)值回報(bào)報(bào):20天×288元元/天=5760元50年免免費(fèi)居住住權(quán)價(jià)值值回報(bào):5760元元×50年=28.8萬元4.總價(jià)價(jià)值回報(bào)報(bào):63.6萬元＋＋28.8萬萬元=92.4萬元投資產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店與與銀行儲(chǔ)儲(chǔ)蓄比較較:源于“家家無余糧糧心底慌慌”的傳傳統(tǒng)理財(cái)財(cái)觀念，，銀行儲(chǔ)儲(chǔ)蓄一直直是中國(guó)人投投資理財(cái)財(cái)?shù)氖走x選。但隨隨著中產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)的的形成，，社會(huì)的的大理財(cái)觀觀已發(fā)生生了根本本性的變變化銀行行在三年年中進(jìn)行行了8次次利率的調(diào)調(diào)整（包包括7次次降息、、1次征征收利息息稅），，也是政政府對(duì)居民理理財(cái)觀念念的政策策引導(dǎo)。。在如此此的宏觀觀背景下下，銀行行儲(chǔ)蓄將不不再是居居民，尤尤其是中中產(chǎn)階級(jí)級(jí)投資理理財(cái)?shù)氖资走x。比較項(xiàng)目銀行儲(chǔ)蓄投資產(chǎn)權(quán)酒店投資回報(bào)率年存款利息最高為2.85%（加征20%利息稅）僅承諾固定回報(bào)就高8--10%,二倍于銀行儲(chǔ)蓄。投資風(fēng)險(xiǎn)較小，但面臨通貨膨脹的貶值風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)伴隨一定的通貨膨脹，這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)處于上升階段的中國(guó)，是必然的立足經(jīng)營(yíng)，廣辟銷售渠道，使業(yè)主絕對(duì)零風(fēng)險(xiǎn)投資，坐享無盡的回報(bào)空間。連帶回報(bào)無擁有多項(xiàng)連帶回報(bào)，如：50年物業(yè)產(chǎn)權(quán)增值潛力，淡季1000天的免費(fèi)入住權(quán)等。與投資其其他地產(chǎn)產(chǎn)品種比比較比較項(xiàng)目投資住宅投資商鋪投資產(chǎn)權(quán)酒店投資回報(bào)方式增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)出租、增值后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、自用委托經(jīng)營(yíng)獲取年度分紅，增值后可變現(xiàn)、同時(shí)享有免費(fèi)入住權(quán)等多種回報(bào)產(chǎn)權(quán)通常為70年通常為50年50年投資額投資較大單價(jià)高，投資額根據(jù)鋪面大小浮動(dòng)。僅需交納30%的首期款，投資小。升值保障國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)，地價(jià)保持不跌國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)相好，所在商鋪保持長(zhǎng)久競(jìng)爭(zhēng)力，商鋪供需平衡等。國(guó)際或國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，酒店所在城市旅游業(yè)發(fā)展情況，酒店的管理等市場(chǎng)現(xiàn)狀市場(chǎng)供需基本平衡，近年內(nèi)房?jī)r(jià)只有微幅上調(diào)商鋪面積供大于求，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，價(jià)格下跌國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、西安旅游業(yè)保持持續(xù)增長(zhǎng)，星級(jí)酒店供應(yīng)不足，投資前景廣闊2.與投投資股票票證券比比較比較項(xiàng)目投資股票投資產(chǎn)權(quán)酒店投資額多少不限幾萬元投資風(fēng)險(xiǎn)股市瞬息萬變，可能一夜暴富也可能傾家蕩產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)巨大零風(fēng)險(xiǎn)投資，坐享廣闊回報(bào)空間精神成本承受巨大壓力專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，簽訂承諾書，無需業(yè)主費(fèi)心。投資回報(bào)低吸高拋，賺取差價(jià)，利潤(rùn)分紅等利潤(rùn)分紅、經(jīng)營(yíng)良好創(chuàng)造的廣闊房產(chǎn)增值空間、淡季1000天免費(fèi)入住權(quán)、連鎖消費(fèi)權(quán)等3.投資資產(chǎn)權(quán)酒酒店與投投資人壽壽保險(xiǎn)的的比較比較項(xiàng)目投資人壽保險(xiǎn)投資產(chǎn)權(quán)酒店投資額分期小額投資，總額幾萬元一次性投資，幾萬元性質(zhì)儲(chǔ)蓄型抗意外投資低風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)投資投資期數(shù)年、數(shù)十年不等一次付清30%，即可回報(bào)時(shí)間退休或遇到意外傷害時(shí)刻得到回報(bào)，通常只有20~30年的回報(bào)期。50年回報(bào)期，可獲得利潤(rùn)分紅，物業(yè)增值等多種回報(bào)城市居住住模式革革命城市中心心地段價(jià)價(jià)值、優(yōu)優(yōu)質(zhì)區(qū)域域發(fā)展價(jià)價(jià)值、優(yōu)優(yōu)勢(shì)品牌牌支撐價(jià)價(jià)值，實(shí)實(shí)現(xiàn)城市市最高居居住模式式。[三大革革命]全民投資資模式革革命真正從投投資者角角度建立立完善的的服務(wù)體體系，實(shí)實(shí)現(xiàn)全民民性自由由創(chuàng)富投投資模式式。不動(dòng)產(chǎn)開開發(fā)模式式革命突破傳統(tǒng)統(tǒng)酒店式式物業(yè)初初級(jí)階段段,首創(chuàng)創(chuàng)“酒店店居所+購物中中心”復(fù)復(fù)合型酒酒店商務(wù)務(wù)社區(qū)。。自由進(jìn)出出永永無擔(dān)憂憂為項(xiàng)目制制訂合理理靈活的的退出機(jī)機(jī)制租約期內(nèi)內(nèi)未達(dá)到到基本回回報(bào)，即即可選擇自由由退出，，變現(xiàn)\轉(zhuǎn)讓。[四大保保障]西旅集團(tuán)團(tuán)恒大置置業(yè)公司司全城在在為業(yè)主主提供租租、售服服務(wù)，實(shí)實(shí)行全程程服務(wù)，，代為打打理。全城租售售全全程服務(wù)務(wù)專家團(tuán)隊(duì)隊(duì)專專業(yè)打理理專業(yè)的物物業(yè)管理理公司、、置業(yè)服服務(wù)公司司、酒店店管理公公司將為為投資者者建立專專門投資資檔案，，實(shí)現(xiàn)專專家理財(cái)財(cái)服務(wù)。。品牌后盾盾信信心保證證擁有二十十年發(fā)展展歷程和和上市公公司的優(yōu)優(yōu)厚資源源和雄厚厚資金的的西旅游游集團(tuán)做做堅(jiān)固后后盾，為為投資注注入信心心保證。。[鏡鑒項(xiàng)項(xiàng)目]:1.深圳圳999丹楓白白露日均逾200個(gè)個(gè)電話進(jìn)進(jìn)線和60余批批到訪的的人流量量，25天創(chuàng)創(chuàng)下112套價(jià)價(jià)值逾億億元的成成交天量量深圳999丹楓楓白露酒酒店座落落于深南南東路與與沿河路路交匯處處，紐結(jié)結(jié)深港兩兩地、深圳商業(yè)業(yè)中心、、羅湖繁繁華的心心臟區(qū)域域，距羅羅湖關(guān)口口和文錦錦渡口岸岸咫尺之之遙，距火火車站僅僅5分鐘鐘車程、、交通便便捷。以以親水音音樂園林林為主題題的“四四季中庭“與與三九大大酒店共共鑄”城城東1號(hào)號(hào)“高級(jí)級(jí)商務(wù)居居住區(qū)，，地下設(shè)設(shè)有兩層層停車場(chǎng)，地面面充足的的車位，，解決泊泊車的后后顧之憂憂，一至至三層是是商業(yè)裙裙樓，第第四層層為為戶戶外外亭亭臺(tái)臺(tái)花花園園和和露露天天泳泳池池及及健健身身房房，，五五層層以以上上為為酒酒店店。。丹楓楓··白白露露，，從從深深圳圳地地產(chǎn)產(chǎn)一一騎騎絕絕塵塵而而出出。。產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身全全面面創(chuàng)創(chuàng)新新而而帶帶來來的的屬性性先先進(jìn)進(jìn)性性、、功功能能多多重重性性、、使使用用價(jià)價(jià)值值放放大大性性，，使使得得丹丹楓楓··白白露露物物超超所所值，，這這是是丹丹楓楓··白白露露市市場(chǎng)場(chǎng)制制勝勝關(guān)關(guān)鍵鍵之之道道。。但但創(chuàng)創(chuàng)富富意意識(shí)識(shí)、、創(chuàng)創(chuàng)富富觀觀念念的的全全面更更新新以以及及創(chuàng)創(chuàng)富富市市場(chǎng)場(chǎng)、、創(chuàng)創(chuàng)富富時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)的的逐逐步步成成熟熟，，是是丹丹楓楓··白白露露得得以以應(yīng)應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生生，，應(yīng)應(yīng)時(shí)時(shí)而而生生。。2.西西安安水水晶晶島島酒店店式式公公寓寓首首層層西西端端為為公公寓寓后后勤勤裝裝卸卸貨貨服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，公公寓寓東東側(cè)側(cè)二二層層為為銀銀行行辦辦公公，，三層層為為商商務(wù)務(wù)中中心心和和物物業(yè)業(yè)管管理理，，公公寓寓的的西西側(cè)側(cè)二二層層為為洗洗衣衣及及醫(yī)醫(yī)務(wù)務(wù)室室，，三三層層為為住住戶使使用用的的健健身身中中心心。。公公寓寓四四層層以以上上為為排排列列在在南南北北兩兩翼翼的的公公寓寓，，公公寓寓由由一一房房，，二房房和和三三房房三三種種戶戶型型組組成成。。他他們們的的構(gòu)構(gòu)成成比比為為6:3:1，，面面積積分分別別為為35、、60和和80平平方方米米，，公公寓寓數(shù)數(shù)量量為為570套套，，公公寓寓的的屋屋面面設(shè)設(shè)有有機(jī)機(jī)械械設(shè)設(shè)備備用用房房。。辦辦公公樓樓和和公寓寓地地下下停停車車庫庫可可停停放放車車輛輛427部部。。共共設(shè)設(shè)有有三三個(gè)個(gè)出出入入口口，，地地下下室室還還分分別別設(shè)設(shè)有供供辦辦公公樓樓和和公公寓寓的的機(jī)機(jī)械械設(shè)設(shè)備備用用房房。。地地下下車車庫庫的的西西側(cè)側(cè)完完全全對(duì)對(duì)外外敞敞開開，，提提供供了良良好好的的采采光光和和通通風(fēng)風(fēng)。。酒店店式式公公寓寓為為22層層混混凝凝土土框框架架抗抗震震墻墻結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。占占地地面面積積為為2900平平方方米米。。建建筑平平面面為為““Y””字字形形。。北北翼翼為為19層層，，南南翼翼為為21層層，，中中間間為為一一至至二二十十一一層層的的中中庭空空間間。?；颈局W(wǎng)網(wǎng)尺尺寸寸為為7．．6Hxl0.5N。。建建筑筑外外墻墻維維護(hù)護(hù)為為外外掛掛鋼鋼板板，，內(nèi)內(nèi)墻維維護(hù)護(hù)為為石石膏膏板板。。中中間間為為100-75厚厚保保溫溫巖巖棉棉。。保保證證建建筑筑物物的的有有效效節(jié)節(jié)能能。。標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層層層高高為為3.3米米。。怎么么做做酒酒店店式式公公寓寓?地段段卓卓越越+國(guó)國(guó)際際級(jí)級(jí)旅旅游游名名城城+開開發(fā)發(fā)商商豐豐厚厚的的旅旅游游資資源源+廣廣泛泛的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求+獨(dú)獨(dú)特特定定位位突突圍圍酒店店式式公公寓寓既既吸吸收收了了星星級(jí)級(jí)酒酒店店的的服服務(wù)務(wù)功功能能和和管管理理模模式式，又又吸吸收收了了信信息息時(shí)時(shí)代代寫寫字字樓樓的的特特點(diǎn)點(diǎn)，，是是一一種種綜綜合合性性很很強(qiáng)的的物物業(yè)業(yè)管管理理概概念念，，集集住住宅宅，，酒酒店店、、會(huì)會(huì)所所等等多多種種功功能能于一一體體。。酒店店式式服服務(wù)務(wù)公公寓寓與與傳傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店的的本本質(zhì)質(zhì)區(qū)區(qū)別別在在于于，，這這種種樓樓盤盤可可將將每個(gè)個(gè)單單元元出出售售給給個(gè)個(gè)體體買買房房者者，，由由于于擁擁有有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)的的業(yè)業(yè)主主居居住住或或委委托酒酒店店物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司統(tǒng)統(tǒng)一一出出租租經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，所所以以從從本本質(zhì)質(zhì)上上來來說說，，它它是擁有私私家產(chǎn)權(quán)權(quán)的酒店店。[本案作作為酒店店式公寓寓運(yùn)營(yíng)模模式建議議]:1.將每每個(gè)單元元出售給給個(gè)體買買房者，，然后由由西旅集集團(tuán)統(tǒng)一一回租;2.租賃賃回報(bào)為為每年租租金為房房屋總價(jià)價(jià)的6%-8%左右;3.租賃賃期限為為1至3年.一一次性簽簽定1年年租期的的為6%;一次次性簽定1年租租期的為為8%;租金自自簽定之之日起開開始支付付第一年年度租金,依次次類推.[確保保業(yè)主稅稅后穩(wěn)定定回報(bào)]4.產(chǎn)品品設(shè)計(jì)與與裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店相當(dāng)當(dāng).銷售售價(jià)格相相當(dāng).[酒店式式服務(wù)公公寓與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店區(qū)別別]:1.在同同樣地段段做同樣樣產(chǎn)品,運(yùn)用兩兩種開發(fā)發(fā)模式,有很大大的區(qū)別別.產(chǎn)權(quán)權(quán)式酒店店將很多分分散的小小業(yè)主組組織在一一起,與與開發(fā)商商捆綁在在一起,成為利利益共同同體,可以起到到風(fēng)險(xiǎn)共共擔(dān)的作作用;組組合型投投資回報(bào)報(bào)對(duì)客戶戶具有很很強(qiáng)的誘誘惑力,對(duì)項(xiàng)目銷售售和快速速回籠資資金,緩緩解酒店店建設(shè)資資金壓力力有很大大幫助.2.酒店店式服務(wù)務(wù)公寓基基本是在在產(chǎn)品銷銷售之后后,產(chǎn)權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)移之之后,與與客戶是是房東與與租戶關(guān)系系.有可可能能提提高酒店店的效益益和利潤(rùn)潤(rùn),但也也可能加加大酒店店的運(yùn)行行風(fēng)險(xiǎn).商業(yè)部分分定位策策略西安首席席HappyMallMALL：大大型、、綜合性性休閑\娛樂\購物中中心HAPPY：購購并快快樂著購物不再再是單純純的消費(fèi)費(fèi)，而是是樂趣。。在這里里，你不不但能找到時(shí)時(shí)尚、潮潮流，感感受西安安時(shí)尚和和流行的的脈動(dòng)；；你還能體驗(yàn)驗(yàn)?zāi)贻p的的活力，，享受流流行和時(shí)時(shí)尚帶來來的感官官和物質(zhì)上的的快樂。。[分層定定位]樓層定位商品特點(diǎn)消費(fèi)人群定位負(fù)一層地下停車場(chǎng)一層都市秀場(chǎng)時(shí)尚服飾18-30歲，上班族及大學(xué)生二層都市秀場(chǎng)時(shí)尚服飾18-30歲，上班族及大學(xué)生三層四層動(dòng)感地帶網(wǎng)吧、慢搖吧、酒吧18-35歲五至八層小寨飯店18-40歲八層以上產(chǎn)權(quán)式酒店投資型客戶以服裝、飾飾品為主，以以青年時(shí)時(shí)尚人群群為目標(biāo)標(biāo)的，充充分展現(xiàn)現(xiàn)年輕個(gè)性的服服飾精品品的購物物中心。。因其其自由的還還價(jià)方式式，可以讓讓消費(fèi)者獲得得物美價(jià)價(jià)廉的商商品。商家的進(jìn)進(jìn)貨沒有有嚴(yán)格的的檢驗(yàn)程程序，這這就大大大減少了了運(yùn)營(yíng)成成本，這這部分利潤(rùn)潤(rùn)直接反反映到商商家的高高利潤(rùn)和和貨品的的低廉的的價(jià)格。。因而可可以滿足一一樓的較較高售價(jià)價(jià)。他所針對(duì)對(duì)的消費(fèi)費(fèi)群是即即將畢業(yè)業(yè)的大學(xué)學(xué)生和工工作幾年年的年輕輕人，他他們有一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力，，并且這這種集市市形式是是他們購購物的主主要愛好好。一\二層層：都市秀場(chǎng)場(chǎng)這些都是是年輕人人的愛玩玩的東西西，符合合他們的的天性。。網(wǎng)吧非常常能聚人人氣，去去網(wǎng)吧已已經(jīng)是人人們最常常見的休閑方式式之一，，因此選選擇去網(wǎng)網(wǎng)吧的人人群是不不會(huì)介意上樓的的麻煩。。酒吧、、慢搖吧吧、KTV、這這些是年年輕人最樂樂意選擇擇的聚會(huì)會(huì)方式，，而這些些行業(yè)也也是小寨目前商商業(yè)的一一個(gè)空白白，因此此這就給給我們的的項(xiàng)目日后的推推廣工作作做了鋪鋪墊。好好吃街以以賣地方方特色小吃為主主，作為為以上行行業(yè)的補(bǔ)補(bǔ)充。三、四層層：動(dòng)感感地帶網(wǎng)吧、慢慢搖吧、、酒吧、、KTV、好吃吃街價(jià)位適中中、分割割合理、、放水養(yǎng)養(yǎng)魚、租租售并舉舉[項(xiàng)目獲獲利原則則]：樓層系數(shù)價(jià)格對(duì)應(yīng)租金4F0.39000元/㎡1003F0.4914700元/㎡1202F0.720000元/㎡280元/㎡/月1F130000元/㎡400元/㎡/月PART4:產(chǎn)品規(guī)劃劃與配套套設(shè)施緊鎖西安安交通龍龍脈[長(zhǎng)長(zhǎng)安中路路,地鐵鐵口岸]地標(biāo)建筑筑雄踞鉆鉆石領(lǐng)地地[小寨寨商圈]對(duì)接國(guó)際際弄潮潮西部旅旅游\地地產(chǎn)\酒酒店業(yè)酒店化新新理念[產(chǎn)權(quán)式式酒店模模式]國(guó)際人商商務(wù)家家[面向向全球的的客戶群群][產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)建議議]:1.四星星級(jí)酒店店裝修檔檔次與配配套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn);四星星級(jí)公寓寓式酒店店商務(wù)居住住、會(huì)客客、高級(jí)級(jí)招待、、酒店式式辦公……..2.主力力戶型為為30--80㎡為主