白石洲舊改項目

整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略1234項目使命與發(fā)展條件案例研究借鑒發(fā)展思路及整體定位規(guī)劃藍圖項目重要屬性：占地面積59.46公頃，現(xiàn)狀建筑面積174.4萬平方米，深圳中心城區(qū)目前可見的最大規(guī)模城市更新項目，大規(guī)模的城中村改造項目位于深圳最重要的城市主軸線——深南大道絕版城市界面坐擁華僑城6平方公里生態(tài)版塊，集高爾夫、地鐵站、高檔商圈、人氣旅游景點等眾多頂級資源于一身白石洲59.46公頃區(qū)域作為深南大道沿線最后的、最大規(guī)?？杀P活用地...合理的思考維度應“立足自身、站位城市、大畫面切入”白石洲的轉(zhuǎn)型方向和模式該如何確定？世聯(lián)從以下兩個角度對項目發(fā)展方向進行初判成功的城市大規(guī)模區(qū)域改造均基于以下幾大方面對開發(fā)方向作出合理選擇：站位城市立足自身大畫面切入站位城市，大畫面切入

——對城市發(fā)展機會進行挖掘立足本體

——對項目自身特質(zhì)進行挖掘角度一：角度二：帶著思考，白石洲，全新待發(fā)……城市進化·區(qū)域升級·自我超越基于本項目所具備的影響力，為其制定制勝的發(fā)展戰(zhàn)略和定位是實現(xiàn)項目成功開發(fā)的首要工作——城市進化水貝科技園經(jīng)歷了30年快速增長的深圳，跨越前兩個城市發(fā)展階段，開始向更高形態(tài)的第三階段邁進前海羅湖傳統(tǒng)中心區(qū)東門福田CBD？華強北？前?？萍紙@水貝產(chǎn)業(yè)進化？華強北東門城市名片？福田CBD羅湖傳統(tǒng)中心區(qū)城市形態(tài)黃金珠寶首飾加工與交易基地

高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)市場、交易，城市原始聚集點，密集、嘈雜商務樓宇、大尺度空間、冰冷、硬線條的現(xiàn)代化緊湊、多樣、高效、生態(tài)……百年商賈集市，深圳商貿(mào)業(yè)的旗幟中國電子第一街國際名片……20世紀80——90年代20世紀90年代——21世紀初21世紀初——隨著GDP進入萬億時代，城市戰(zhàn)略定位提出“國際化城市”目標，開始實現(xiàn)從“深圳速度”向“深圳質(zhì)量”的華麗轉(zhuǎn)身深圳及時調(diào)整自身定位，明確了以“深圳質(zhì)量”為導向的“國際化城市”目標深圳GDP總量進入萬億時代，人均GDP從向2萬美元邁進1996年總規(guī)確立現(xiàn)代化國際性城市目標，“達到二十一世紀國際性城市相應的社會、經(jīng)濟與環(huán)境水平，建成高度發(fā)達的、融合中華與世界文明精華的現(xiàn)代化城市”2010年總規(guī)再次強調(diào)“深圳是我國的經(jīng)濟特區(qū)，全國性經(jīng)濟中心城市和國際化城市”，國務院批復要求把深圳建設(shè)成為經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好、特色鮮明的現(xiàn)代化城市“十二五”規(guī)劃綱要明確提出了“深圳質(zhì)量”的發(fā)展理念，率先建成國家創(chuàng)新型城市，加快建設(shè)智慧深圳，推動低碳綠色發(fā)展

深圳總體GDP即將突破萬億大關(guān)（單位：億元）+25.8%2010年深圳人均GDP接近1.5萬美元，預計2014年將達2.1萬美元（單位：美元）物質(zhì)和經(jīng)濟硬實力是打造國際化城市的基礎(chǔ)，而以精神文化和創(chuàng)造力為代表的軟實力是決定城市全球控制力和影響力的關(guān)鍵因素建設(shè)國際化城市需在以下兩大層面建立國際影響力物質(zhì)層面：主要指經(jīng)濟硬實力，核心指標包括GDP、經(jīng)濟密度、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（研發(fā)、金融、現(xiàn)代服務業(yè)）、經(jīng)濟國際化程度（國際貿(mào)易）等非物質(zhì)層面：包括社會、政治、文化軟實力等，文化感召力（精神文化符號、信息傳播與交流）科教創(chuàng)造力（城市創(chuàng)造力、商務吸引、科技創(chuàng)新、教育、商務吸引）城市凝聚力（活力、和諧，服務與體驗，先進生活方式，政府執(zhí)政力）形象傳播力（高級城市形態(tài)、建筑魅力）國際影響力（國際組織、重大活動場所，政治影響）城市軟實力城市硬實力國際化城市競爭力的構(gòu)建要素整體可分為硬實力和軟實力兩個層面硬實力只是建設(shè)世界城市的基礎(chǔ)，軟實力才是制勝的關(guān)鍵，是最堅實、最持久的競爭力內(nèi)核！尤其是文化影響力，文化永遠都是不可復制的核心競爭力！所有的世界城市都是文化城市！制勝關(guān)鍵——精神文化、創(chuàng)造力、科技創(chuàng)新、城市活力、先進生活方式、高級城市形態(tài)、建筑魅力、國際影響……基礎(chǔ)層面——

經(jīng)濟、交通、信息、城市建設(shè)......注：2010年8月15日，全球管理咨詢公司科爾尼公司、芝加哥全球事務委員會以及《外交政策》雜志日前聯(lián)合推出了第二屆全球城市指數(shù)，對全世界65個大城市進行了排名。衡量標準包括影響力、全球市場、文化以及革新等綜合實力。

紐約倫敦東京巴黎香港新加坡北京上海深圳123457122054歐洲最大都會區(qū)世界之都，文化多樣性亞太地區(qū)金融中心藝術(shù)和建筑之都，時尚浪漫之都世界文化遺產(chǎn)最多的城市，中華文化近代文明底蘊，海派文化城市排名城市硬實力城市軟實力中西合璧文化，自由與秩序人口最多的城市，中國首都中國最大城市，金融、經(jīng)濟、貿(mào)易和航運中心中國第一個經(jīng)濟特區(qū)，“深圳速度”？？？工業(yè)文明，創(chuàng)意之都，多元文化全球金融經(jīng)濟中心，最大城市和港口全球經(jīng)濟中心之一，亞洲最大城市日本教育和文化中心，大和文化亞洲最重要的金融、服務和航運城市花園城市歐洲最大都會區(qū)之一因此城市軟實力的提升才是深圳下一個階段的發(fā)展重點，這直接決定了向真正國際化大都市邁進目標的成敗那么，提升深圳城市創(chuàng)造能力和文化影響力的動力引擎何在？哪個區(qū)域能夠擔當城市軟實力的制動核心，與前海金融服務中心、羅湖時尚消費中心并駕齊驅(qū)，引領(lǐng)深圳大步邁向真正的國際化城市……基于以上分析，提升城市軟實力成為深圳步入真正意義上的“國際化城市”行列的必然選擇；其中戰(zhàn)略資源的國際價格形成中心、國際政治的影響中心與國家整體國力、經(jīng)濟實力密不可分，是城市發(fā)展自然演化的結(jié)果。而創(chuàng)造力和文化影響力的提升便成為深圳市國際化城市建設(shè)的必然之舉!城市進化深圳，軟實實力的國際際化深圳是一座座年輕的移移民城市另一方面有著很強的的開創(chuàng)性和和包容性城市創(chuàng)造力力的激發(fā)要從最先進進的生產(chǎn)力力入手本土的，就就是世界的的一方面城市軟實力力的文化基基因要從深圳本本土文化的的根部去尋尋找……國際化的共共識是……——區(qū)域升級有著悠久深深厚的歷史史文脈的南南山區(qū)，是是“深港歷歷史之根””，本土文文化的源頭頭月亮灣新石石器時代人人類遺址證證明，至少少在6000年前深圳已已有先民繁繁衍生息；；曾入選“中國考古十十大新發(fā)現(xiàn)現(xiàn)”的屋背嶺墓墓葬群，表表明商時期期的與中原原文化同樣樣輝煌的嶺嶺南文化；；自公元331年東晉在南南頭古城一一帶設(shè)立東東官郡以來來，至上世世紀50年代，這里里長期作為為歷代郡治治或縣治所所在地，被被譽為“深港歷史之之根”；1979年，蛇口的的第一聲開開山炮響，，拉開了中中國改革開開放的序幕幕……歷史文化底底蘊深厚的的南山區(qū)。。建區(qū)于1990年的現(xiàn)代南南山是深圳圳與世界對對接的前沿沿，培育最最先進生產(chǎn)產(chǎn)力的基地地高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地現(xiàn)代物流基地旅游基地教育科研基地科技園，留留仙洞工業(yè)業(yè)園蛇口、赤灣灣、媽灣、、東角頭四四大碼頭，，深港西部部通道華僑城，中中山公園，，海上世界界，新安古古城，青青青世界深圳大學，，華南科技技大學，深深圳虛擬大大學園，深深圳高職院院，深港產(chǎn)產(chǎn)學研基地地，深圳大大學城但“業(yè)強城城弱”的發(fā)發(fā)展格局使使南山區(qū)的的“城市””屬性相對對弱于羅湖湖和福田，，對全市的的引領(lǐng)作用用并未完全全突顯羅湖中心：：地王、國貿(mào)貿(mào)、京基金金融中心福田中心：：市民中心、、13朵金花、新新證券交易易所大樓、、卓越中心心、平安銀銀行大廈（（待建）南山：？分析南山區(qū)區(qū)現(xiàn)有功能能布局和用用地空間，，白石洲－－華僑城片片區(qū)或是盤盤活全局的的一子，成成為城市軟軟實力的突突破口后海中心區(qū)區(qū)蛇口工業(yè)區(qū)區(qū)南油工業(yè)區(qū)區(qū)華僑城科技園深圳大學城城西麗平山工工業(yè)區(qū)南頭古城寶安中心區(qū)區(qū)前海深港現(xiàn)現(xiàn)代服務業(yè)業(yè)合作區(qū)深圳大學前海中心華僑城－白白石洲：生生態(tài)、文化化、創(chuàng)造力力科技園：科科技創(chuàng)新深圳大學：：人才基地地南頭古城：：歷史之根根雙核驅(qū)動粵海門村南苑新村大沖村白石洲水灣村南山區(qū)作為為全市節(jié)約約集約利用用土地典范范，堅持在在有限的土土地上“精耕細作”，核心城區(qū)區(qū)開發(fā)建設(shè)設(shè)用地以城城市更新供供地為主。。目前除填填海區(qū)外白白石洲和大大沖村是核核心區(qū)域僅僅存的2處大規(guī)模用用地。大沖村改造造：占地68.4公頃，現(xiàn)狀狀建面103萬平方米，，規(guī)劃建面面300萬平方米，，容積率4.39，定位為高高新產(chǎn)業(yè)后后勤基地，，新型現(xiàn)代代化高尚居居住社區(qū)。。華僑城只是是社區(qū)，而而白石洲作作為大華僑僑城片區(qū)唯唯一僅存的的大規(guī)模可可開發(fā)用地地，理應主主動補缺城城市功能聚聚核，擔當當城市發(fā)展展先鋒華僑城已將將旅游地產(chǎn)產(chǎn)“旅游＋居住住”的模式發(fā)展展到終極階階段，并不不能再承擔擔城市功能能的高度聚聚集，且再再無可開發(fā)發(fā)用地作為為生長空間間以華僑城為主主體價值的大大片區(qū)內(nèi)，旅旅游、居住、、綠地、單體體MALL均不足以成為為城市功能硬硬核，區(qū)域再再升級需要制制造一個新的的生長極益田假日廣場場京基百納廣場場沙河世紀廣場場立足先進生產(chǎn)產(chǎn)力基礎(chǔ)，制制動創(chuàng)新引擎擎挖掘本土文化化，放大文化化的國際影響響力提升城市軟實實力打造世界級城城市名片推動區(qū)域再升升級開創(chuàng)南山區(qū)的的引領(lǐng)地位補缺城市功能能聚核城市進化區(qū)域升級制動城市創(chuàng)造造能力和文化化的國際影響響力，打造世世界級的城市市名片，推動動城市軟實力力的進化和區(qū)區(qū)域再升級區(qū)域升級南山，領(lǐng)跑深深圳下一個30年從水平低效到到垂直高效從封閉的到開開放的“旅游+居住”的簡單單組合到城市市功能的聚集集與復合從南山的到深深圳的從中國的到世世界的理念升級功能升級地位升級那么，白石洲洲自身條件是是否足以承擔擔這樣的使命命呢？制動城市軟實實力的世界級都市示范區(qū)——自我超越不是所有區(qū)域域都能打造為為制動城市軟軟實力的世界界級都市示范范區(qū)，首先先需具齊眾多多先天特質(zhì)核心區(qū)位大型規(guī)模傳統(tǒng)文脈產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)便捷交通優(yōu)質(zhì)資源人口支撐倫敦南岸東京六本木紐約SOHO巴黎香榭麗舍舍大街香港西九龍新加坡濱海灣灣金沙上海新天地……我們研究了眾眾多國際大都都市的示范區(qū)區(qū):都市示范區(qū)的的先天必備條條件而白石洲占據(jù)據(jù)城市關(guān)鍵節(jié)節(jié)點，擁有得得天獨厚的資資源優(yōu)勢，完完全具備各項項條件要求【大型規(guī)?！?9公頃的大規(guī)模模開發(fā)保證了了足夠的容量量和影響力【傳統(tǒng)文脈】傳奇的成長歷歷史提供了豐豐富的、值得得發(fā)現(xiàn)和保留留利用的文化化基因【產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)】坐擁科技園高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地和華僑僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)基地，堅實實的先進生產(chǎn)產(chǎn)力基礎(chǔ)和新新銳創(chuàng)意力量量【便捷交通】四通八達的交交通保障了土土地高效利用用的配套承載載力、對人群群的吸納能力力以及對周邊邊的連通和輻輻射力【優(yōu)質(zhì)資源】得天獨厚的資資源稟賦注定定了非凡品質(zhì)質(zhì)和對企業(yè)、、人才的巨大大魅力【人口支撐】周邊是城區(qū)內(nèi)內(nèi)最密集的豪豪宅片區(qū)及主主題旅游區(qū)，，數(shù)量龐大的的高消費居住住人群和旅游游客群保證了了未來的市場場消化能力【核心區(qū)位】占據(jù)城市核心心區(qū)位和主軸軸線絕版界面面，區(qū)域知名名度高，昭示示性極佳如何站在在世界的的高度上上打造國國際化，，從全球球經(jīng)典案案例尋找找經(jīng)驗——自我超越越白石洲，，未來深深圳的國國際名片片代表城市市國際化化水準、、制動城城市軟實實力的世界級都都市示范范區(qū)占據(jù)城市市關(guān)鍵節(jié)節(jié)點、放放大優(yōu)質(zhì)質(zhì)資源效效應的未來城市市名片文化影響響力·創(chuàng)造力城市功能能核·文脈·產(chǎn)業(yè)【啟示1—都市產(chǎn)業(yè)業(yè)】以某類先先鋒產(chǎn)業(yè)業(yè)為核心心驅(qū)動，，通過多多元產(chǎn)業(yè)業(yè)互動，，形成生生產(chǎn)、生生活和休休閑平衡衡發(fā)展的的復合都都市產(chǎn)業(yè)業(yè)體系商業(yè)商務娛樂旅游居住休閑先鋒產(chǎn)業(yè)（如文化創(chuàng)意）特色鮮明明的創(chuàng)意意文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)滲透透到倫敦敦南岸的的方方面面面，造造就了倫倫敦都市市創(chuàng)意文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)體系先鋒產(chǎn)業(yè)業(yè)：金融商務務文化藝術(shù)術(shù)創(chuàng)意設(shè)計計傳媒產(chǎn)業(yè)業(yè)休閑娛樂樂城市旅游游會議會展展總部經(jīng)濟濟……【啟示2—功能組合合】建立在土土地高效效利用基基礎(chǔ)上的的空間復復合的功功能體系系，以辦辦公、商商業(yè)、休休閑等典典型城市市屬性的的功能為為核心環(huán)球貿(mào)易易廣場（（ICC）100樓設(shè)有公公眾觀景景層頂部15層香港九九龍麗嘉嘉酒店六六星級酒酒店48及49樓空中大大堂商務辦公公91-93層：“至至高無上上”，至至尊三層層復式單單位，含含天際游游泳池和和私人花花園【啟示3—城市形態(tài)態(tài)】縱觀全球球范圍內(nèi)內(nèi)先鋒產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)上的先先進地區(qū)區(qū)，已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向生態(tài)態(tài)的、人人文的內(nèi)內(nèi)涵式城城市形態(tài)態(tài)倫敦——傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)中心城城市倫敦敦已告別別霧都時時代，大大力低碳碳、高附附加值的的創(chuàng)意文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)，華麗麗轉(zhuǎn)型為為世界創(chuàng)創(chuàng)意之都都香港——已經(jīng)發(fā)展展到先進進城市形形態(tài)的香香港，在在物質(zhì)文文明高度度發(fā)達的的基礎(chǔ)上上全力打打造西九九龍文娛娛區(qū)，沉沉淀文化化、享受受文化【啟示4—區(qū)域標識識】富有創(chuàng)意意的標志志性建筑筑在大大大提高城城市知名名度的同同時，也也為區(qū)域域帶來巨巨大的經(jīng)經(jīng)濟效益益和社會會效益?zhèn)惗啬习栋稑酥局弧獋惗匮塾皞惗匮邸蹦μ燧?000年建成開開放的第第一年，，就吸引引世界游游客300萬人次左右右，倫敦敦旅游市市場經(jīng)濟濟效益增增加了10%，同時還還帶動倫倫敦旅游游就業(yè)約1萬人。目前也是是倫敦市市的標志志之一。。環(huán)球貿(mào)易易廣場（（ICC）——香港新高高度倫敦眼高達海拔拔490米，共118層，香港最高高建筑物物，高踞全全球第三三位。國際投資資銀行摩摩根士丹丹利租用用環(huán)球貿(mào)貿(mào)易廣場場16個樓層作作為亞太太區(qū)總部部；香港港九九龍龍麗麗嘉嘉酒酒店店（（TheRitz-CarltonHongKong,Kowloon）坐坐落落于于環(huán)環(huán)球球貿(mào)貿(mào)易易廣廣場場最最頂頂?shù)牡?5層內(nèi)內(nèi)，，成成為為全球球最最高高的的六六星星級級酒酒店店。創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)每每年年創(chuàng)創(chuàng)收收210億英鎊鎊，，占占倫倫敦敦年年度度經(jīng)經(jīng)濟濟總總增增加加值值的的16%；到到2012年倫倫敦敦奧奧運運會會時時，，倫倫敦敦的的創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值值將將達達到到300億英鎊鎊，，比比金金融融業(yè)業(yè)的的產(chǎn)產(chǎn)值值更更大大。。產(chǎn)業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展，，帶帶動動了了就就業(yè)業(yè)。。如如今今，，大大倫倫敦敦地地區(qū)區(qū)有有52萬人人從從事事創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，每每增增加加5個新新的的工工作作崗崗位位，，就就有有1個在在創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中。。。。倫敦敦創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)對對經(jīng)經(jīng)濟濟的的推推動動作作用用全球球三三大大廣告告產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中心心之一一全球球三三大大最最繁繁忙忙的的電影影制制作作中中心心之一一享譽譽全全球球的的國際際設(shè)設(shè)計計之之都都、、創(chuàng)創(chuàng)意意之之都都2/3以上上的的國國際際知知名名廣廣告告公公司司的的歐歐洲洲總部部設(shè)在在倫倫敦敦………創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為倫倫敦敦市市帶帶來來的的美美譽譽【啟示示5——城市市意意義義】政府府與與企企業(yè)業(yè)的的珠珠聯(lián)聯(lián)璧璧合合造造就就了了區(qū)區(qū)域域的的成成功功，，繼繼而而帶帶動動整整座座城城市市的的繁繁榮榮，，推推助助產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)升升級級與與城城市市進進化化產(chǎn)業(yè)的不斷升升級，使倫敦敦從工業(yè)城市市進化到世界界金融中心再再到世界創(chuàng)意意之都集世界之大成成，創(chuàng)時代之先鋒鋒，做城市之未來來……集世界之大成成【都市產(chǎn)業(yè)】充分借勢科技技園和華僑城城的“科技””和“創(chuàng)意””雙邊效應，，形成智創(chuàng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地28港口、旅游制造、金融、、貿(mào)易金融、服務物流、電子、、高科技前海白石洲CBD蔡屋圍—筍崗智力創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)業(yè)運用創(chuàng)造性智智慧進行研究究、開發(fā)、生生產(chǎn)、交易的的各種行業(yè)，，主要包括廣廣告、建筑藝藝術(shù)、手工藝藝品、時尚設(shè)設(shè)計、電影與與錄像、音樂樂、表演藝術(shù)術(shù)等?！竟δ芙M合】將傳統(tǒng)形態(tài)上上相互獨立的的各種功能融融合為有機體體系，并在空空間組合上由由水平延伸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為向上的垂垂直復合旅游休閑工業(yè)居住商業(yè)/娛樂居住居住【城市形態(tài)】延續(xù)與傳承華華僑城為代表表的區(qū)域文脈脈和綠色人文文的整體環(huán)境境基調(diào)O：ORGANIC（有機）C：CREATIVITY（創(chuàng)想）T：TAILOR-FIT（對應）華僑城綠色滲透文化傳承人群交流白石洲人文內(nèi)涵立體生態(tài)新都市主義【區(qū)域標識】以獨特的創(chuàng)造造力樹立具有有非凡氣質(zhì)的的不可復制的的標志性建筑筑，而非容易易被超越的高高度地標從地王大廈到京基金融中心，再到平安國際金融中心，高度地標充當“地標”的時間不斷縮短……地王大廈高度383.95米1996年建成時是亞洲第一高樓京基金融中心高度439米2007年破土動工，預計2011年建成并投入使用平安國際金融中心設(shè)計高度588米計劃于2014年竣工濱海灣金沙酒酒店——新加坡的時尚尚新地標新加坡濱海灣灣金沙酒店引引人入勝的建建筑設(shè)計讓新新加坡“一箭雙雕”，在一個發(fā)展展項目里就出出現(xiàn)了兩大地地標性的建筑筑，連接三座座酒店的空中中花園、室內(nèi)內(nèi)運河和狀似似蓮花盛開的的藝術(shù)科學博博物館都讓人人嘆為觀止，，給游人留下下深刻印象。。借整體更新的的契機，白石石洲有機會達達成世界首個個多極綜合體體群的創(chuàng)舉，，做未來城市市的新標桿單個城市綜合合體向多極綜綜合體群自發(fā)發(fā)進化的趨勢勢地王大廈地王大廈華潤中心地王大廈華潤中心京基金融中心心從城市發(fā)展規(guī)規(guī)律來看，曾曾被公認為城城市增長極的的單個綜合體體由于在區(qū)域域中的孤立和和對周邊的帶帶動作用不強強，已逐漸自發(fā)地地向多極聚合合的格局發(fā)展展但由于無前瞻瞻性規(guī)劃而造造成的定位趨同，限限制了多極綜綜合體群本應應具有的幾何何增長效應因而未來城市市需要大手筆的綜合合體群差異化化疊加，組合合為城市的超超級中心，呈呈現(xiàn)功能效益益和輻射范圍圍的乘數(shù)放大大世界首創(chuàng)多極綜合體群未來城市的超級中心樣本白石洲先天具具備的諸多優(yōu)優(yōu)勢和整體改改造契機，使使其完全有條條件成為——創(chuàng)時代之先鋒鋒做中國之創(chuàng)舉舉集世界之大成成理念發(fā)展樹未來新標桿桿引領(lǐng)深圳下一一個30年從中國先鋒鋒走向世界前前沿……天空之城世界首創(chuàng)超大大規(guī)模的多極極綜合體群垂直花園城市市新都市市生活活藝術(shù)人人文之之城垂直花花園城城市——立體生生態(tài)空空間：：垂直直向上上，有有機生生長生態(tài)辦辦公開放商商業(yè)國際配配套多元居居住原創(chuàng)文文化智力娛娛樂風格酒酒店功能在在垂直直空間間上的的有機機復合合：新都市市生活活——格調(diào)生生活：：屬于于智力力人群群的新新都市市主義義人群特特征：：高智商商、高高品位位·高收入入·高消費費現(xiàn)代商商業(yè)休閑娛娛樂業(yè)業(yè)酒店旅旅游業(yè)業(yè)高端購物高檔餐飲高層次次休閑娛娛樂高尚居住……人際社社交智力人群群，城市市新貴熱愛文學學與藝術(shù)術(shù)，崇尚尚運動與與行動，，不刻意意特立獨獨行，更更不隨波波逐流，，有相對對成熟的的價值觀觀與審美美觀，對對認定的的事物，，會堅持持不懈的的追求。。藝術(shù)人文文城市——內(nèi)涵品質(zhì)質(zhì)：藝術(shù)術(shù)文化無無處不在在小而精的的代表作作，全社社區(qū)的氛氛圍滲透透一“實”點睛：空中視野野特色5A級沙龍式式藝術(shù)交流流中心，大師手手筆，建建筑本身身就是藝藝術(shù)（安安藤，妹妹島），，功能靈靈活轉(zhuǎn)變變成就多多重身份份（展覽覽、演藝藝、先鋒鋒新銳作作品、交交流……）多“虛”滲透：將文脈提煉煉為元素，，滲透整個個社區(qū)空間間，雕塑小小品、記憶憶長廊、文文化符號……廣州時代美美術(shù)館——4A級社區(qū)美術(shù)術(shù)館，廣州州美術(shù)館分分館，雷姆姆·庫哈斯和阿阿蘭·費勞克斯設(shè)設(shè)計，家門門口的藝術(shù)術(shù)寶庫森大廈52-53層（距地面面約250米）的空中中美術(shù)館，，一年客流流量為150萬人次天璽頂級豪豪華私人會會所“d‘Oro”，設(shè)有“銀銀影池”和和“金鏡池池”泳池，，占地近2萬平方英尺尺，會所備備專為小孩孩、嬰兒而而設(shè)的“千千卡運動園園”，引入入“米芝蘭蘭高級餐廳廳”。藍圖發(fā)展【地塊價值分分析】評定地塊價價值的指標標體系1、交通便捷捷度：考慮公交便便捷度——公交線路、、公交站點點的情況考慮對外交交通便捷度度——距火車站、、飛機場的的距離考慮相鄰道道路通達性性——道路性質(zhì)、、車流量、、寬度等2、環(huán)境條件件：考慮環(huán)境質(zhì)質(zhì)量——大氣、噪音音的污染及及綠地覆蓋蓋情況考慮自然條條件——景觀資源、、地形和地地勢情況考慮文體設(shè)設(shè)施——距公園、體體育場館、、圖書館的的距離3、市政及公公共設(shè)施狀狀況：考慮市政設(shè)設(shè)施完善度度——供水供電、、環(huán)衛(wèi)情況況考慮公共設(shè)設(shè)施完善度度——學校、醫(yī)院院、郵局及及城市娛樂樂設(shè)施（如如影劇院等等）4、限制條件件：考慮區(qū)內(nèi)對對規(guī)劃布局局影響較大大的因素；；5、區(qū)域影響響：考慮周邊地地塊現(xiàn)狀功功能及環(huán)境境等考慮地塊塊周邊區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃方向定定位，及及對本地地塊的影影響指標體系住宅權(quán)重商業(yè)權(quán)重環(huán)境條件35%10%交通便捷度15%35%市政及公用設(shè)施狀況25%10%限制條件5%20%區(qū)域影響20%25%合計100%100%住宅用地地和商業(yè)業(yè)用地的的評價指指標權(quán)重重表·39··40·地塊評價ABCDE交通便捷度★★★★★★★★★★★★★★★環(huán)境及配套★★★★★★★★★★★★★★★★★★商業(yè)價值★★★★★★★★★★★★居住氛圍★★★★★★★★★★★★★★★★★★適應性商業(yè)用地居住用地商住混合用地居住用地商住混合用地CABDE依據(jù)價值值梯度將將地塊劃劃分為五五個片區(qū)區(qū)，并定定義用地地功能“1+4”多極綜合合體群【整體規(guī)劃劃構(gòu)想】五大中心心構(gòu)成世世界首創(chuàng)創(chuàng)的超大規(guī)模模綜合體體群科技智能能中心體育生態(tài)態(tài)中心娛樂活力力中心文教博覽覽中心智創(chuàng)時尚尚中心娛樂活力力中心體育生態(tài)態(tài)中心文教博覽覽中心科技智能能中心智創(chuàng)時尚尚中心智創(chuàng)時尚尚中心：：集合辦公公、商業(yè)業(yè)、酒店店、公寓寓打造城城市功能能聚核，，創(chuàng)意標標志性建建筑樹立立城市名名片中的的名片精裝公寓寓：還遷出租租物業(yè)，，居住和和小型辦辦公靈活活轉(zhuǎn)換的的SOHO空間生態(tài)寫字字樓：可作為還還遷集體體物業(yè)或或自有經(jīng)經(jīng)營物業(yè)業(yè)，以全全深圳最最生態(tài)、、最靈活活的辦公公區(qū)為亮亮點生態(tài)寫字字樓＋創(chuàng)創(chuàng)意購物物中心＋＋城市豪豪宅：項目核心心價值區(qū)區(qū)，最能能代言區(qū)區(qū)域發(fā)展展理念的的“生態(tài)文化化智創(chuàng)中中心”標志性建建筑：以生態(tài)和和創(chuàng)意為為特色的的“雙子星”，空中通通過連廊廊打通，，內(nèi)部多多重功能能復合，，空中城城市典范范寫字樓酒店城市會所所SHOPPINGMALL城市功能能聚核與與區(qū)域生生長原點點，匯聚聚一座城城市的想想象力和和創(chuàng)造力力以獨特的的建筑造造型，聚聚集生態(tài)態(tài)寫字樓樓、城市市會所、、空中酒酒吧、時時尚酒店店、創(chuàng)意意購物中中心等功功能，形形成城市市功能聚聚核，空空間復合合典范，，區(qū)域標標志性建建筑，城城市名片片區(qū)娛樂活力力中心：：娛樂先鋒鋒、文化化陣地、、時尚氣氣場的活活力碰撞撞，智力力人群的的創(chuàng)想天天地納米公寓寓/酒店空中酒吧吧尚品街區(qū)區(qū)文化交流流與休閑閑娛樂共共融：建筑形式式表達對對場地記記憶的懷懷念，個個性夸張張的空間間，在玩玩樂中激激蕩出創(chuàng)創(chuàng)作的靈靈感。奢侈品的的“前店后廠廠”：充滿情趣趣的“弓”字型和“回”字型街區(qū)區(qū)，打造造針對小小眾人群群的時尚尚展示空空間，強強調(diào)休閑閑格調(diào)的的大空間間公寓將將生活和和事業(yè)融融洽合一一。大師設(shè)計計的風格格酒店：：以建筑風風格和大大師標簽簽取勝，，針對小小眾奢華華人群既適應生生態(tài)環(huán)境境，又不不破壞生生態(tài)環(huán)境境的居住住區(qū)，具具有節(jié)水水、節(jié)能能、改善善生態(tài)環(huán)環(huán)境、低低污染、、無毒、、無害、、延長建建筑使用用壽命等等功能特特點；通過空中中花園和和空中平平臺將生生活與交交流空間間轉(zhuǎn)移到到空中，，體現(xiàn)垂垂直向上上的功能能復合；；景觀面朝朝向華僑僑城，高高度層層層推移，，西側(cè)建建筑可望望高爾夫夫景觀。。巴比倫空空中花園園代表著著人類的的居住理理想韻·動休閑中中心空中疊墅墅：景觀資源源最大化化利用，，打造區(qū)區(qū)域內(nèi)的的居住價價值峰值值區(qū)，強強烈的生生態(tài)景觀觀意象化化解與華華僑城的的“強邊邊”體育生態(tài)態(tài)中心：：實現(xiàn)天空空之城的的居住理理想歷史文教教中心：：營造濃郁郁的人文文氛圍，，延續(xù)城城市記憶憶，領(lǐng)先先于世界界之未來來村民還遷區(qū)宋室祠堂堂：保留五村村宗室祠祠堂，尊尊重原住住民家族族根脈與與文化傳傳統(tǒng)生活商業(yè)業(yè)配套：：利用華僑僑城北區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)配套空空缺的市市場機會會，設(shè)置置生活配配套商業(yè)業(yè)，服務務于片區(qū)區(qū)內(nèi)外包包括首地地容御、、僑香諾諾園等樓樓盤在內(nèi)內(nèi)大量居居住人群群，可作作為還遷遷經(jīng)營性性物業(yè)新塘公園園：將公園改改造注入入文化元元素，體體現(xiàn)人文文社區(qū)特特色，在在環(huán)境氛氛圍中提提升居民民素質(zhì)國際雙語語學校：：雙語教學學、西式式教育，，培養(yǎng)孩孩子的國國際視野野文化藝術(shù)術(shù)交流中中心/白石洲文文化歷史史博物館館：小巧精致致的社區(qū)區(qū)型文化化交流平平臺，自自由與包包容可吸吸引非主主流文化化成果；；博物館館內(nèi)陳列列白石洲洲從清朝朝至今包包括改造造更新過過程的發(fā)發(fā)展史，，留存城城市記憶憶，總結(jié)結(jié)城市發(fā)發(fā)展經(jīng)驗驗兒童職業(yè)業(yè)體驗館館：孩子們可可以在這這里體驗驗和扮演演100多種職業(yè)業(yè)和角色色，學習習社會規(guī)規(guī)則，積積累生活活經(jīng)驗科技智能能中心：未來科技技的標桿桿，智能能住宅的的典范科技體驗驗中心：：以“SonyStyle”索尼銷售售體驗店店和“蘋蘋果旗艦艦店”為為核心，，體驗新新技術(shù)、、新產(chǎn)品品、新展展示和新新的推廣廣活動，，是參觀觀體驗、、休閑娛娛樂、旅旅游消費費的理想想場所。。意趣商業(yè)街(可作還遷經(jīng)營物業(yè))村民還遷區(qū)科技體驗中心波茨坦廣廣場索尼尼中心第五大道道蘋果體體驗店智創(chuàng)藍軸軸——以商務、、商業(yè)、、休閑娛娛樂等核核心城市市功能為為載體，，集合智智力與創(chuàng)創(chuàng)造性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、時時尚展示示、本土土制造、、文化交交流、藝藝術(shù)創(chuàng)想想等智創(chuàng)創(chuàng)力量，，形成具具有國際知名名度的藝藝術(shù)人文文長廊，，是城市市軟實力力的最佳佳展示面面。生態(tài)綠軸軸——沿線匯聚聚一系列列特色的的公共空空間、景景觀節(jié)點點，是區(qū)區(qū)域立體生態(tài)態(tài)特色的的集中體體現(xiàn)，也也是參觀觀體驗“垂直花園園城市”的最佳游游線。視覺通廊廊——打通與燕燕棲湖、、世界之之窗的視視覺通廊廊，降低低沿線建建筑高度度，在生生態(tài)延續(xù)續(xù)上形成成與華僑僑城的交交流互動動，化解解“強邊”帶來的空空間硬傷傷。智創(chuàng)藍軸生態(tài)綠軸視覺通廊【空間軸線線】以智創(chuàng)藍藍軸和生生態(tài)綠軸軸形成一一主一輔輔的空間間骨架，，分別匯匯聚智創(chuàng)創(chuàng)力量和和景觀節(jié)節(jié)點，并并打通與與華僑城城的視覺覺通廊以“先鋒、、創(chuàng)造、、文化、、生態(tài)、、活力力”為標簽的的世界級級都市示示范區(qū)，，將使這這座年輕輕充滿活活力的國際化先先鋒城市市——創(chuàng)造性的的多極綜綜合體群群將成為為城市超超級中心心，及代代言城市市軟實力力的世界界級都市市示范區(qū)區(qū)，推助助深圳走走向領(lǐng)馭馭全球的的國際化化先鋒城城市深圳，這這座中國國最年輕輕的移民民城市，，將在下一一個30年，以不不息的活活力和創(chuàng)創(chuàng)造激情情，向國國際化先先鋒城市市整裝待待發(fā)既有筋骨骨肉又有精氣氣神創(chuàng)造力與與商務吸吸引力：：智創(chuàng)綜合合體（EOD靈感辦公公空間、、跨界藝藝術(shù)酒店店）/原創(chuàng)尚品品街區(qū)/原創(chuàng)音樂樂酒吧——華僑城OCT/智慧廣場場/歡樂海岸岸生態(tài)辦辦公區(qū)/……精神文化化：歷史文教教中心（（白石洲洲歷史博博物館/宗室祠堂堂/5A級社區(qū)文文化藝術(shù)術(shù)交流中中心）——何香凝美美術(shù)館/華夏藝術(shù)術(shù)中心/華美術(shù)館館/……先鋒科科技：：科技智智能中中心（（科技技體驗驗館、、云社社區(qū)））城市活活力：：娛樂活活力中中心（（24小時光光影派派對/名人跨跨界ONLYONE）/空中城城市會會所/小型主主題園園——世界之之窗/歡樂谷谷/錦繡中中華/民俗村村/歡樂海海岸/………格調(diào)生生活：：體育生生態(tài)中中心（（空中中別墅墅、運運動休休閑中中心、、空中中花園園）/創(chuàng)意情情景式式SHOPPINGMALL/定制商商業(yè)/兒童名名品——益田假假日廣廣場/京基百百納/沙河世世紀廣廣場/高爾夫夫/………先進城城市形形態(tài)：：垂直花花園城城市/藝術(shù)人人文之之城建筑魅魅力：：大師設(shè)設(shè)計/文化符符號/創(chuàng)意與與靈感感/開放性性國際影影響：：世界性性/必游之之地/名人圈圈層創(chuàng)造文化先鋒活力生態(tài)科技智智能中中心體育生生態(tài)中中心娛樂活活力中中心智創(chuàng)時尚尚中心文教博覽覽中心CBDEA【規(guī)劃指標標】本項目規(guī)規(guī)劃指標標確定的的關(guān)鍵在在于容積積率如何在滿滿足巨大大還遷量量的條件件下保證證合理的的利潤空空間？要保證項項目獲得得收益，，則需在在創(chuàng)新規(guī)規(guī)劃理念念下保證證高品質(zhì)質(zhì)的同時時將開發(fā)發(fā)強度發(fā)發(fā)揮到極極致地塊占地面積建筑面積容積率A12.8128(70+38+20)10B11.3686C9.69610D12968E13.8836總計59.54718綠色之美美·人文之美美·繁華之美美點石成金金：集粹城市市精華魅魅力，綻綻放都市市前沿繁繁華超級城市市綜合體體群·超前30年的極致致精彩9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Sunday,January1,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。13:16:1013:16:1013:161/1/20231:16:10PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2313:16:1013:16Jan-2301-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。13:16:1013:16:1013:16Sunday,January1,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。1月-231月-2313:16:1013:16:10January1,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。01一一月月20231:16:10下下午午13:16:101月月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月231:16下午午1月-2313:16January1,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/113:16:1013:16:1001January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；