第十八章土地金融(LandFinance)

【重點(diǎn)】

1、土地金融概述2、中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展及其對(duì)策【重點(diǎn)】

1、土地報(bào)酬規(guī)律的概念和內(nèi)涵；2、土地報(bào)酬運(yùn)動(dòng)三階段分析；3、土地集約經(jīng)營原理。

首頁第四章土地集約利用與規(guī)模利用第一節(jié)土地集約利用第二節(jié)土地規(guī)模利用首頁第四章土地集約利用與規(guī)模利用第一節(jié)土地集約利用一、土地集約利用概述二、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的形成和演進(jìn)三、土地報(bào)酬的實(shí)質(zhì)及其形態(tài)四、報(bào)酬變化的階段分析五、土地報(bào)酬遞減規(guī)律的應(yīng)用目錄是指在單位土地面積上合理增加物質(zhì)和勞動(dòng)投入，以提高土地收益的經(jīng)營方式。土地集約利用一、土地集約利用概述土地利用集約度

與集約利用形式資本集約型:單位土地面積上投入的資本較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為資本集約型；勞動(dòng)集約型:單位土地面積上投入的勞動(dòng)較多時(shí)，這種土地集約利用形式稱為勞動(dòng)集約型。

土地利用集約度：是指在生產(chǎn)過程中，單位面積的土地上投入的資本和勞動(dòng)的數(shù)量。（一）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”的早期表述（二）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的中期演變（三）“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展與完善（四）幾點(diǎn)啟示二、“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的形成和演進(jìn)威廉·配第最早注意到

“土地報(bào)酬遞減”現(xiàn)象

一定面積的土地的生產(chǎn)力有一最大限度，超過這一限度之后，土地生產(chǎn)物的數(shù)量就不可能隨著勞動(dòng)的增加而增加了杜爾閣對(duì)“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”

的內(nèi)涵進(jìn)行了詳細(xì)表述

撒在一塊天然肥沃的土地上的種子，增加勞動(dòng)投入后，產(chǎn)品產(chǎn)量增加的比例會(huì)大于投資增加的比例，直到這一比例達(dá)到它所能達(dá)到的最大限度為止。超過這一點(diǎn)再增加投資，產(chǎn)量的增加會(huì)越來越少，直到土地的肥力被耗盡，投資的增加不會(huì)使產(chǎn)量有任何提高安德森首先注意到了

科學(xué)技術(shù)因素的影響作用

在合理的經(jīng)營制度下，土地的生產(chǎn)率可以無限制地逐年提高但在一定的科學(xué)技術(shù)條件下，這種提高是有限的。土地肥力會(huì)遞減，一定量的土地能供養(yǎng)的人口是有限的威斯特首次正式提出

“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”在耕作改進(jìn)的過程中，原生產(chǎn)物數(shù)量的增加將耗費(fèi)日益增大的費(fèi)用，或者換句話說，土地純產(chǎn)品和它的總產(chǎn)品的比例是持續(xù)遞減的“土地報(bào)酬遞遞減規(guī)律”思思想的中期演演變馬爾薩斯最早早提出“土地地肥力遞減規(guī)規(guī)律”主要觀點(diǎn)：““按耕作進(jìn)進(jìn)展的比例而而增加的年產(chǎn)產(chǎn)量，和以前前的平均增加加額比較起來來，必然是逐逐漸地并不不變地減少下下去的”與杜爾閣的區(qū)區(qū)別：1、從宏觀角角度分析問題題2、分析的是是人類整個(gè)社社會(huì)生產(chǎn)過程程3、分析對(duì)象象是不同年代代、土地、作作物的不同投投入所帶來的的產(chǎn)量的平均均變化4、只看到報(bào)報(bào)酬遞減，而而沒看到此前前的遞增西尼爾給其內(nèi)內(nèi)涵增加了““農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技技術(shù)保持不變變”這一重要要條件引入“若干生生產(chǎn)要素投入入量保持不變變”作為其發(fā)發(fā)生作用的前前提條件研究報(bào)酬的領(lǐng)領(lǐng)域從農(nóng)業(yè)生生產(chǎn)部門回到到了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)單位報(bào)酬作為不變變生產(chǎn)要素的的生產(chǎn)率，演演變成可變生生產(chǎn)要素的生生產(chǎn)率把“報(bào)酬遞減減規(guī)律”從農(nóng)農(nóng)業(yè)領(lǐng)域推廣廣到一般生產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”思想的發(fā)展和完善土地報(bào)酬遞減減規(guī)律：由于受土地生生產(chǎn)力的因素素限制的作用用，在技術(shù)和和其他條件不不變的前提下下，人們?cè)谕坏貕K上連連續(xù)投入勞動(dòng)動(dòng)和資本，土土地報(bào)酬增加加隨投入量的的增加而增加加；當(dāng)達(dá)到一一定限度時(shí)，，隨著投入量量的增加土地地報(bào)酬就會(huì)遞遞減的現(xiàn)象。。1、土地報(bào)酬與土地肥力不是同一概念念2、“土地報(bào)報(bào)酬遞減規(guī)律律”命題沒有有準(zhǔn)確表達(dá)該該規(guī)律的本質(zhì)質(zhì)（變動(dòng)要素素的變化規(guī)律律）3、“土土地報(bào)酬酬遞減規(guī)規(guī)律”不不是針對(duì)對(duì)歷史過過程，而而是在一一定生產(chǎn)產(chǎn)條件下下，一季季作物的的生產(chǎn)過過程4、“土土地報(bào)酬酬遞減規(guī)規(guī)律”屬屬于與生生產(chǎn)關(guān)系系無關(guān)的的生產(chǎn)力力范疇5、土地地單產(chǎn)的的提高重重要的一一條是品品種，而而品種不不在“報(bào)報(bào)酬遞減減”研究究之列幾點(diǎn)啟示示土地報(bào)酬酬的實(shí)質(zhì)質(zhì)及其形形態(tài)實(shí)質(zhì)形態(tài)實(shí)物形態(tài)態(tài)；價(jià)值形態(tài)態(tài)；價(jià)格形形態(tài)對(duì)一定定面積積土地地投入入中某某項(xiàng)變變動(dòng)要要素素的生生產(chǎn)率率三、土地報(bào)報(bào)酬的實(shí)質(zhì)質(zhì)及其形態(tài)態(tài)產(chǎn)出的實(shí)物物量報(bào)酬酬=—————————————————（實(shí)物形態(tài)態(tài)）某某單項(xiàng)項(xiàng)變動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)要素的實(shí)實(shí)物量產(chǎn)出物的價(jià)價(jià)值（或產(chǎn)產(chǎn)值）報(bào)酬酬=—————————————————（價(jià)值形態(tài)態(tài)）某某單項(xiàng)項(xiàng)變動(dòng)生產(chǎn)產(chǎn)要素的價(jià)價(jià)值量產(chǎn)出物的價(jià)價(jià)格（或貨貨幣額）報(bào)酬酬=——————————————————————（價(jià)格形態(tài)態(tài)）某某單項(xiàng)變動(dòng)動(dòng)生產(chǎn)要素素的價(jià)格（（或貨幣額額）四、報(bào)酬變變化的階段段分析1、自然科科學(xué)是研究究“報(bào)酬遞遞減規(guī)律””的基礎(chǔ)2、報(bào)酬變變化階段的的數(shù)學(xué)分析析3、土地報(bào)報(bào)酬的階段段分析1、自然科科學(xué)是研究究“報(bào)酬遞遞減規(guī)律””的基礎(chǔ)李比希的““最小因子子律”：作物產(chǎn)量量的多少受受所施元素素的最小因因子的制約約；作物產(chǎn)產(chǎn)量與養(yǎng)分分成正相關(guān)關(guān).后來有人將將最小限制制因子定律律又形象地地稱為“木桶定律律”，即一個(gè)由由分別代表表生態(tài)環(huán)境境因子的不不同高度的的木塊拼合合成的一個(gè)個(gè)木桶，其其最大儲(chǔ)水水量取決于于高度最小小的那塊木木塊。限制因子定定律的主要要價(jià)值是使使生態(tài)學(xué)家家掌握了一一把研究生生物與環(huán)境境復(fù)雜關(guān)系系的鑰匙，，因?yàn)楦鞣N種生態(tài)因子子對(duì)生物來來說并非同同等重要，，生態(tài)學(xué)家家一旦找到到了限制因因子，就意意味著找到到了影響生生物生存和和發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵性因子子。2、報(bào)酬變變化階段的的數(shù)學(xué)分析析MPPAPP?Y?Xxydydxxy農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的的函數(shù)關(guān)系系：Y=f(X1,X2，X3，’’’’Xn)研究一種生生產(chǎn)要素與與總產(chǎn)量的的關(guān)系的函函數(shù)表達(dá)式式：Y=ФФ(Xi)平均產(chǎn)量(APP)=Y/X邊際產(chǎn)量(MPP)=??Y/?X研究報(bào)酬變變化規(guī)律，，主要是研研究邊際產(chǎn)產(chǎn)量生產(chǎn)彈性（（EPP)==··（（或或EPP=··）），表示報(bào)報(bào)酬的變化化強(qiáng)弱及變變化方向。。土地投入產(chǎn)出階段分析第I階段：：MP＞0，，TP、、AP成上上升趨勢(shì)；；并MP＞＞AP；；當(dāng)MP=AP時(shí)時(shí)，第一階階段結(jié)束。。第II階段段：MP＞0，，TP成上上升趨勢(shì)，，AP、MP下降；；AP＞MP；當(dāng)MP=0時(shí)，TP達(dá)到最大大，第二階階段結(jié)束。。第III階階段：MP<0，AP和TP呈下降趨趨勢(shì)。3、土地報(bào)報(bào)酬的階段段分析生產(chǎn)要素的的合理投入入?yún)^(qū)間：第II階段段在第Ⅰ階段段，平均產(chǎn)量一一直在增加加，邊際產(chǎn)產(chǎn)量大于平平均產(chǎn)量。。表明在這這一階段，，相對(duì)于投投入不變的的資本來說說，勞動(dòng)量量缺乏；所所以，勞動(dòng)動(dòng)量的增加加可以使資資本的作用用得到充分分利用，從從而使產(chǎn)量量增加。說說明在這一一階段應(yīng)繼繼續(xù)投入勞勞動(dòng)量才能能使資本得得到充分利利用。第Ⅱ階段，，平均產(chǎn)量開始始下降，邊際際產(chǎn)量遞減，，即增加勞動(dòng)動(dòng)投入量仍可可使邊際產(chǎn)量量增加，但增增加的比率是是遞減的。由由于邊際產(chǎn)量量仍然大于零零，總產(chǎn)量仍仍在增加。第Ⅲ階段，當(dāng)勞動(dòng)量增加加到這一階段段后，邊際產(chǎn)產(chǎn)量為負(fù)數(shù)，，總產(chǎn)量開始始絕對(duì)減少。。土地投入產(chǎn)出階段分析最佳投資點(diǎn)的的確定：（1）實(shí)物形形態(tài)：最佳投投資點(diǎn)為C點(diǎn)點(diǎn)，可通過MPP=0來來確定；（2）價(jià)格形形態(tài)：最佳投投資點(diǎn)通過，，邊際成本=邊際收益來來確定。當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是是點(diǎn)函數(shù)時(shí)，，用△y/△△x=Px/Py來確定定最佳點(diǎn)；當(dāng)當(dāng)生產(chǎn)函數(shù)是是連續(xù)性函數(shù)數(shù)時(shí)，用Dy/Dx=Px/Py來來確定最佳點(diǎn)點(diǎn)。Px（Py））：單位投入入（產(chǎn)出）量量價(jià)格；五、土地報(bào)酬酬遞減規(guī)律的的應(yīng)用土地投投入的的現(xiàn)實(shí)實(shí)意義義：1、要要獲得得土地地利用用的高高效益益，就就要有有大量量的投投入；；2、如如果某某項(xiàng)固固定資資產(chǎn)投投入已已達(dá)到到最佳佳點(diǎn)，，就不不應(yīng)再再增加加這種種投入入了；；3、在在現(xiàn)實(shí)實(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中，，應(yīng)把把所有有投入入（包包括固固定資資產(chǎn)的的投入入）作作為一一個(gè)整整體納納入變變動(dòng)生生產(chǎn)要要素類類，按按照?qǐng)?bào)報(bào)酬遞遞減規(guī)規(guī)律的的思想想，求求得這這些投投入的的最適適量。。第一部部分土地規(guī)規(guī)模利利用原原理第二部部分農(nóng)業(yè)土土地規(guī)規(guī)模利利用第三部部分城市土土地規(guī)規(guī)模利利用第二節(jié)節(jié)土土地地規(guī)模模利用用目錄一、土土地利利用規(guī)規(guī)模土地利用規(guī)模：指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體（如企業(yè)、城市等）占用土地面積的大小第一部部分土土地地規(guī)模模利用用原理理1、土土地利利用規(guī)規(guī)模是是反映映土地地生產(chǎn)產(chǎn)要素素集中中程度度的一一個(gè)指指標(biāo)。。2、農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模不不等于于農(nóng)業(yè)業(yè)土地地利用用規(guī)模模，但農(nóng)農(nóng)業(yè)經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模的的大小小很大大程度度上取取決于于土地地利用用規(guī)模模。3、土土地利利用規(guī)規(guī)模對(duì)對(duì)工商商企業(yè)業(yè)的經(jīng)經(jīng)營規(guī)規(guī)模不不具決決定意意義。。只有有當(dāng)土土地成成為勞勞動(dòng)對(duì)對(duì)象，，即在在合理理確定定城市市規(guī)模模和城城市房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的用用地規(guī)規(guī)模上上才有有意義義。節(jié)目錄錄固定土土地規(guī)規(guī)模報(bào)報(bào)酬—規(guī)模模擴(kuò)大大幅度度等于于規(guī)模模報(bào)酬酬的增增長幅幅度遞增土地地規(guī)模報(bào)報(bào)酬—規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大幅度度小于規(guī)規(guī)模報(bào)酬酬的增長長幅度遞減土地地規(guī)模報(bào)報(bào)酬—規(guī)模擴(kuò)擴(kuò)大幅度度大于規(guī)規(guī)模報(bào)酬酬的增長長幅度二、土地地規(guī)模報(bào)報(bào)酬所有生產(chǎn)產(chǎn)要素同同比例增增加或減減少，稱稱為“純純粹規(guī)模模變動(dòng)””，由純粹規(guī)規(guī)模變動(dòng)動(dòng)引起的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益的變化化，稱為為規(guī)模報(bào)報(bào)酬1、土地規(guī)模模擴(kuò)大與規(guī)規(guī)模報(bào)酬變化之間有三種情況是使土地利用用處于報(bào)酬遞遞增階段以獲獲得土地規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)。2、土地規(guī)模模利用規(guī)模經(jīng)濟(jì)3、土地規(guī)模模經(jīng)濟(jì)是土地規(guī)模的的擴(kuò)大能獲得得的經(jīng)濟(jì)利益益。規(guī)模經(jīng)濟(jì)的對(duì)對(duì)立面是規(guī)模模不經(jīng)濟(jì)三、土地規(guī)模模經(jīng)濟(jì)的一般般來源第一部分土土地規(guī)模利用用原理1、內(nèi)部規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)和內(nèi)部規(guī)模不經(jīng)經(jīng)濟(jì)2、外部規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)和外部規(guī)模不經(jīng)經(jīng)濟(jì)1、各自定義義2、規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)生的原因因：①單個(gè)個(gè)生產(chǎn)產(chǎn)設(shè)備備的不不可分分；②②各生生產(chǎn)要要素相相互聯(lián)聯(lián)系的的不可可分性性；③③在購購銷階階段，，交易易成本本和運(yùn)運(yùn)費(fèi)的的降低低。四、集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)——空間間意義義上的的規(guī)模模經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)生集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的主要要原原因與聚集集經(jīng)濟(jì)濟(jì)相對(duì)對(duì)的是是聚集集不經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)——將將生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營活動(dòng)動(dòng)集中中在某某一地地點(diǎn)所所得到到的空空間意意義上上的規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。由于城城市的的集聚聚經(jīng)濟(jì)濟(jì)和集集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益是是由人人口、、勞動(dòng)動(dòng)力和和資本本等生生產(chǎn)要要素在在二、、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的集中中所產(chǎn)產(chǎn)生的的，主主要是是：（1））同類類行業(yè)業(yè)集聚聚在同同一地地區(qū)，，便于于專業(yè)業(yè)化協(xié)協(xié)作、、相互互促進(jìn)進(jìn)，加加強(qiáng)聯(lián)聯(lián)系，，給行行業(yè)之之間的的人流流、五五六、、信息息溝通通方面面創(chuàng)造造條件件，亦亦有利利于公公平競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，，相互互提高高技術(shù)術(shù)水平平和產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量。。（2）不不同企業(yè)業(yè)集聚在在一個(gè)地地區(qū)，可可以形成成產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)齊全全的技術(shù)術(shù)與產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)體體系，相相互提供供所需原原料和產(chǎn)產(chǎn)品，縮縮短運(yùn)距距、減少少運(yùn)費(fèi)，，節(jié)省時(shí)時(shí)間，提提高效益益外部性問題題“內(nèi)部化化”產(chǎn)生的的規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)外部性；外部經(jīng)濟(jì)性性；外部不經(jīng)濟(jì)濟(jì)性外部性問題題“內(nèi)部化化”外部經(jīng)濟(jì)問問題“內(nèi)部部化”后產(chǎn)產(chǎn)生的效益益外部不經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題“內(nèi)內(nèi)部化”后后產(chǎn)生的效效益節(jié)目錄一、農(nóng)業(yè)業(yè)土地經(jīng)營營規(guī)模的變變動(dòng)趨勢(shì)1.國外農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)第二次世界界大戰(zhàn)后，，伴隨西方方國家迅速速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，勞勞動(dòng)力大量量轉(zhuǎn)移，土土地經(jīng)營規(guī)規(guī)模呈迅速擴(kuò)大之之勢(shì)2.中國農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的變動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)高級(jí)社（1956年年）——200公頃頃人民公社（（1958年）———4000公頃生產(chǎn)隊(duì)———20公公頃承包戶（1978年年以來）———0.53~0.63公頃頃第二部分農(nóng)農(nóng)業(yè)規(guī)模模利用節(jié)目錄二、擴(kuò)大農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模的的經(jīng)濟(jì)機(jī)制制縮小收入差差距，提高高農(nóng)業(yè)勞動(dòng)動(dòng)生產(chǎn)率擺脫小規(guī)模模經(jīng)營在市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中中的不利地地位，享受受購銷階段段的規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)充分利用農(nóng)農(nóng)業(yè)機(jī)械，，獲得生產(chǎn)產(chǎn)階段的規(guī)規(guī)模經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)土土地經(jīng)營規(guī)規(guī)模的條件件非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)農(nóng)機(jī)化水平平的提高農(nóng)業(yè)社會(huì)化化服務(wù)的加加強(qiáng)經(jīng)營者素質(zhì)質(zhì)的提高農(nóng)業(yè)土地適適度經(jīng)營規(guī)規(guī)模的概念念概念：能取得最佳佳土地規(guī)模模效益的農(nóng)農(nóng)業(yè)土地經(jīng)經(jīng)營規(guī)模特征：地區(qū)性；動(dòng)動(dòng)態(tài)性；層層次性；適適應(yīng)性實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土土地

適度度規(guī)模經(jīng)營營的組織形形式家庭經(jīng)營型型：集體經(jīng)營型型：聯(lián)合經(jīng)營型型：規(guī)模服務(wù)型型種植專業(yè)戶戶、家庭農(nóng)農(nóng)場(chǎng)村辦集體農(nóng)農(nóng)場(chǎng)廠廠辦農(nóng)業(yè)業(yè)車間聯(lián)戶農(nóng)場(chǎng)糧糧農(nóng)聯(lián)合合體合作社+農(nóng)農(nóng)戶、公司司+農(nóng)戶實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)土土地規(guī)模經(jīng)經(jīng)營的途徑徑土地流流轉(zhuǎn)節(jié)目錄第三部分城城市土土地規(guī)模利利用節(jié)目錄●城市規(guī)模與與土地利用用●房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)與土地規(guī)規(guī)模利用我國不同規(guī)規(guī)模城市的的經(jīng)濟(jì)效益益比較城市規(guī)模與與土地利用用城市規(guī)模與與土地利用用由于集聚經(jīng)經(jīng)濟(jì)的存在在，城市規(guī)規(guī)模越大，，經(jīng)濟(jì)效益益就越高表現(xiàn)：下一一層次城市市的地均GDP為上上一層次的的1/2；；小城市的的人均GDP為中等等城市的1/4來源：隨著城城市規(guī)模的擴(kuò)擴(kuò)大人均創(chuàng)造造的GDP不不斷提高；隨隨著城市規(guī)模模的擴(kuò)大人均均占用的土地地面積不斷節(jié)節(jié)約城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)濟(jì)

（據(jù)王小小魯?shù)热说难醒芯浚?00萬人時(shí)時(shí)規(guī)模凈效益益最大小于200萬萬人，規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)超過200萬萬人，規(guī)模不不經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下的城市規(guī)規(guī)模適度城市規(guī)模模的確定在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條條件下，現(xiàn)實(shí)實(shí)的城市規(guī)模模，就是由集集聚經(jīng)濟(jì)和集集聚不經(jīng)濟(jì)的的平衡關(guān)系所所決定。如果用人均效效用水平U的的變化來反映映集聚經(jīng)濟(jì)和和集聚不經(jīng)濟(jì)濟(jì)的綜合作用用的結(jié)果，那那么在其他條條件完全相同同的情況下，，U就會(huì)隨著著城市規(guī)模P的擴(kuò)大而呈呈現(xiàn)如下的變變化：開始時(shí)時(shí)隨著城市規(guī)規(guī)模的增大而而增加，到達(dá)達(dá)一定城市規(guī)規(guī)模P0后，效用反而而隨著城市規(guī)規(guī)模的增加而而下降。城市市人均效用水水平U最高時(shí)時(shí)的規(guī)模P0，就是適度城城市規(guī)模，或或稱最佳城市市規(guī)模。適度城城市規(guī)規(guī)模適度城城市規(guī)規(guī)模———城城市人人均效效用水水平最最高時(shí)時(shí)的規(guī)規(guī)模大于適適度城城市規(guī)規(guī)模的的城市市規(guī)模模是穩(wěn)穩(wěn)定的的市場(chǎng)場(chǎng)均衡衡，市市場(chǎng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)不不存在在對(duì)這這種狀狀況進(jìn)進(jìn)行自自我修修正的的機(jī)制制在城市市建設(shè)設(shè)中采采取控控制大大城市市的做做法具具有經(jīng)經(jīng)濟(jì)合合理性性房地產(chǎn)開開發(fā)與土土地規(guī)模模利用房地產(chǎn)開開發(fā)過程程中的外外部性與與土地規(guī)規(guī)模利用用公共設(shè)施施的不可可分性與與土地規(guī)規(guī)模利用用節(jié)目錄公共設(shè)施施的不可可分性與與土地規(guī)規(guī)模利用用房地產(chǎn)開開發(fā)中，，存在一一個(gè)能夠夠滿足開開發(fā)項(xiàng)目目功能發(fā)發(fā)揮所需需的基本本公共設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的要求求，并使使得基本本公共設(shè)設(shè)施得以以充分利利用的最最低的合合理用地地規(guī)模。。以居住小小區(qū)開發(fā)發(fā)為例，，其合理理用地規(guī)規(guī)模主要要的制約約因素為為：（1）公公共設(shè)施施服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性和和合理的服服務(wù)半徑徑；（2）城城市道路路交通方方面的條