保利西海岸2013年營銷策略報告廣州世聯(lián)保利西海岸項目組2012-12謹呈：廣東保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司◆【2012年推售鋪排】◆【大盤銷售業(yè)績】◆【關(guān)于大盤的思考】Ⅰ.回顧2012年，《冠軍煉成之路》2012年推售鋪排全年小步快跑，高頻推售奠定王者勝局2012年，保利西海岸整體銷售理想，完成約４5億銷售額（截至12月20日）；全年共15次推售——14次自然推售、1次大開盤，多頻次開盤，持續(xù)走量。3月15日英倫堡開售2月18日星海10#A梯推售6月1日英倫堡二期推售12月2月6月10月8月4月5月9月11月3月7月3月24日匯海2#C梯推售4月28日英倫121#推售5月中旬英倫120#加推6月匯海3#AB梯推售7月14日匯海3#AB梯推售7月24日英倫119#推售8月匯海3#C梯推售9月8日匯海7#C梯推售10月，匯海7#AB梯推售11月3日匯海6#B梯推售12月8日匯海6#C梯推售12月18日英倫122#B梯大開盤6月星海12#推售12月8日瀚海1#推售業(yè)績回顧數(shù)據(jù)來源自房王網(wǎng)，統(tǒng)計時間截至12.20登頂廣州年度「金額、套數(shù)」雙料冠軍2012年，保利年，更是保利西海岸年2012年，項目網(wǎng)簽1990套，簽約金額約35.5億，年度套數(shù)、金額排名均位列廣州全市第一，終由中心區(qū)第一大盤晉升為廣州第一大盤大盤銷售業(yè)績整體銷售回顧全年持續(xù)走量，９月出現(xiàn)簽約波峰價格低開高走，均價從９月開始順勢上揚大盤銷售業(yè)績數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易數(shù)據(jù)庫保利西海岸2012年每月網(wǎng)簽套數(shù)及均價走勢圖年末三月均價逐步上揚，實現(xiàn)溢價。3-5月別墅熱銷，拉動均價上揚。5月120#、121#熱銷，6月陸續(xù)簽約拉升套數(shù)7、8月匯海3#熱銷，9月陸續(xù)簽約拉升套數(shù)別墅銷售回顧大盤銷售業(yè)績別墅開年一期銷售理想，后續(xù)續(xù)銷乏力年底受推廣帶動成交有所起色保利英倫堡2012年每月網(wǎng)簽套數(shù)走勢圖一期別墅銷售較理想，二期銷售困難，別墅累計銷售40套，未售含板房共計70套，約10億。線上推廣：加推時，以組團帶大盤各組團形象鮮明，以系列稿形式輸出關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點回顧英倫堡：都鐸風(fēng)格、城央美墅星海：江岸水岸、浪漫愛情英倫花苑：英倫風(fēng)情、墅邊別院

線上推廣：組團帶大盤，各自形象鮮明營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——塑造第一大盤形象線上推廣：續(xù)銷時，軟文硬作稿、熱銷稿穿插亮相，在市場上持續(xù)發(fā)聲！營銷亮點回顧關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——塑造第一大盤形象

線上推廣：軟文硬作稿、熱銷稿穿插亮相，持續(xù)發(fā)聲！線上線下緊密切合保利地產(chǎn)各階段推廣主題，整合品牌資源擴大項目影響力營銷亮點回顧線上契合保利“2080/半年破百億/大時代…”等階段性推廣主題炒作，高調(diào)高頻亮相；線下承辦保利品牌客戶答謝集體婚禮活動、領(lǐng)銜開展“保利品牌大巡展”等活動。關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——保利品牌資源整合線下活動：注重對老業(yè)主的維系，顯著促進老帶新成交占比營銷亮點回顧海洋之心新品發(fā)布會既業(yè)主晚宴2012年，保利西海岸加強老業(yè)主維系，效果顯著，每周成交分析中【介紹】占比皆較大以122#開盤為例（上圖），【介紹】占比27%，遠超其他獲知途徑關(guān)于大盤的思考—洋房營銷亮點一：逐步建立廣州第一大盤的地位——大盤業(yè)主維系緊握市市場脈脈搏，，靈巧巧應(yīng)對對市場場熱度度變化化全年階階段性性進行行優(yōu)惠惠促銷銷輸出出保利西西海岸岸，沒沒有淡淡季！！營銷亮亮點回回顧契合傳傳統(tǒng)銷銷售旺旺季，，五一推推售121#，國慶慶推售售119#，金九銀銀十海海洋之之心7#、匯海海3#、光華入入市。。常規(guī)節(jié)節(jié)點，，出擊擊！自造““保利利20周年慶慶”、、“西西海岸岸回饋季季“、、”大大時代代鉅惠惠“等等節(jié)點點，乘勢推推售匯匯海3#、英倫倫120#、星海12#，逆市市狂掀掀購房房熱潮潮。沒有節(jié)節(jié)點，，自造造！緊抓市市場脈脈搏，，密切切關(guān)注注市場場熱度度變化：：開年年2月，乘乘市場場回暖暖東風(fēng)風(fēng)加推星星海10#B梯；年年末，，緊跟跟市場場火熱態(tài)態(tài)勢，，1#、122#重拳并并出?。∈袌雒}脈搏，，緊抓抓！關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點二二：在在推售售及促促銷上上，積積極應(yīng)應(yīng)對市市場熱熱度變變化，，跑贏贏大市市不斷釋釋放政政策、、市場場及規(guī)規(guī)劃利利好信信息拔高客客戶價價格預(yù)預(yù)期，，奠定定溢價價基礎(chǔ)礎(chǔ)營銷亮亮點回回顧政策、、市場場、規(guī)規(guī)劃利利好深深挖，，及時、、高調(diào)調(diào)、高高頻對對外釋釋放。。關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點三三：低低開高高走，，產(chǎn)品品逐步步溢價價，快快速消消化滯滯銷高高價產(chǎn)產(chǎn)品建立價價格標標桿，，「有有貨站站崗，，有貨貨賣」」互為掩掩護，，攻克克難題題，實實現(xiàn)溢溢價營銷亮亮點回回顧匯海1#接近售罄昔日“聞?wù)呱儭碑?dāng)即“一搶即賺”瀚海1#熱賣傾城雙證、三證都并非“疑難雜癥"122#開盤勁銷鼎立片區(qū)剛需天花刷新區(qū)域價值猜想海洋之之心組組團高高價站站崗關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點三三：低低開高高走，，產(chǎn)品品逐步步溢價價，快快速消消化滯滯銷高高價產(chǎn)產(chǎn)品建立價價格標標桿「有貨貨站崗崗，有有貨賣賣」關(guān)于大大盤的的思考考—洋房營銷亮亮點回回顧營銷亮亮點一一：逐逐步建建立廣廣州第第一大大盤的的地位位塑造第第一大大盤形形象／／保利利品牌牌資源源整合合／大大盤業(yè)業(yè)主維維系營銷亮點二二：在大盤盤推售及促促銷上，積積極應(yīng)對市市場熱度變變化，跑贏贏大市營銷亮點三三：低開高高走，實現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的逐逐步溢價，，快速消化化滯銷高價價產(chǎn)品，實實現(xiàn)全年大大盤持續(xù)熱熱銷啟示明年：：持續(xù)以事事件活動發(fā)發(fā)聲，深挖業(yè)主資資源，高調(diào)調(diào)炒作“配配套兌現(xiàn)””可改進之處處下半年無大大活動聲勢漸弱業(yè)主資源挖挖掘淺瑰寶塵封配套漸現(xiàn)無無人曉實彈虛發(fā)大型線下活活動——520婚禮、業(yè)主主宴集中2012年上中段舉舉辦，下半段市場場火熱，全市項目目斗香爭艷艷，保利西海岸岸作為全市市第一大盤盤卻聲勢漸漸弱。應(yīng)切合“入市市兩周年””契機，以大活動動在市場上上再度強勢發(fā)聲。520婚禮、業(yè)主主宴對“老老帶新成交交”促進效效果明顯，，但后段時時間卻再沒沒有沿用；；而取消老帶新新優(yōu)惠亦打打擊業(yè)主““帶新”積積極性。明年應(yīng)深度挖掘掘?qū)氋F的業(yè)業(yè)主資源，以多樣化化優(yōu)惠方式式使“帶新””效果最大大化。2013年為西海岸岸配套兌現(xiàn)現(xiàn)年，但配套信息之前僅通過過少量物料料及銷售傳傳遞予客戶戶，并未高調(diào)體體現(xiàn)于線上上。明年應(yīng)“配套利利好不離口口”，高調(diào)高頻頻向客戶強強勢輸出。。關(guān)于大盤的的思考—洋房有針對性的的別墅圈層層活動參與與度高對成交有較較直接幫助助營銷亮點回回顧關(guān)于大盤的的思考—別墅4月12日：別墅藏藏品鑒賞活活動5月-6月：別墅私私宴別墅圈層活活動是別墅營銷銷中的亮點點，效果較較好，直接接促進成交交，提升別別墅產(chǎn)品及及大盤影響響力。活動當(dāng)天直接促進成交4套，其中2套領(lǐng)海大戶型，2套別墅，銷售金額額高達3300萬。來訪來電及成成交出現(xiàn)瓶頸頸后整改及時、推推廣到位，情情況迅即扭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)營銷亮點回顧顧關(guān)于大盤的思思考—別墅【英倫堡】展示及時得到整改第四季度加強【英倫堡】形象的線上輸出展示整改、推推廣加強后來電、來訪、、成交明顯上上升可改進之處關(guān)于大盤的思思考—別墅1、推廣上不夠夠延續(xù)，出現(xiàn)現(xiàn)斷層尚未真真正建立項目目高端形象記記憶點，線上推廣線下下活動配合少少。2、錯失市場良良機，熱銷過過后名聲沉寂寂，乘勝不追造困困局。3、未能營造高高端氛圍，接待服務(wù)待提提升。別墅營銷中線線上形象、線線下圈層活動動配合發(fā)力，，通過事件活活動建立項目目高端形象記記憶點傳遞別墅熱銷銷信息，制造造別墅稀缺感感不斷提升別墅墅接待服務(wù)體體驗，及時調(diào)整別墅墅展示情況◆【2013年大勢預(yù)判】◆【市場競爭格局局洋房房/別墅】Ⅱ.寫一本好的劇劇本之前，先研究劇中矛矛盾人物的關(guān)關(guān)系樓市春天驟臨臨，現(xiàn)階段““回暖”已成成定局目前市場聲音音多對明年大大市前景樂觀觀2013年大勢預(yù)判近期市場火熱，交投激烈，一片積極上行態(tài)勢專家、購房者齊看漲明年樓市近期市場回顧顧政策不變或現(xiàn)現(xiàn)大漲，政府府或?qū)⒊雠_政政策降溫滅泡，明明年中下旬仍仍存諸多不確確定性根據(jù)市場量價價模型預(yù)測，，如政策不變變，明年將出現(xiàn)求求大于供，量量價齊升。市場出現(xiàn)擔(dān)憂調(diào)控的情情緒2013年大勢預(yù)判5月起，全市高高速走量，成成交穩(wěn)站高位位全年網(wǎng)簽呈現(xiàn)現(xiàn)“量價齊升升”態(tài)勢廣州整體格局局市場競爭格局局2012年廣州每月網(wǎng)簽套數(shù)及均價走勢圖年末回暖跡象明顯，高端物業(yè)扎堆入市，拉動均價上揚。政府控制年頭高端物業(yè)推售，延后至6月集中入市，導(dǎo)致7月均價上揚。全市成交量從從5月開始處于高高位走量，全全年呈“量價價齊升”態(tài)勢勢，簽約價格格整體呈穩(wěn)中中有升的態(tài)勢勢，局部受高高端物業(yè)集中中簽約的影響響，全市高端物業(yè)業(yè)成交火爆，，市場回暖跡跡象明顯2013年全市供貨量量處于高位，，全市熱點區(qū)域域發(fā)生轉(zhuǎn)移，，金沙洲熱度度下降廣州整體格局局市場競爭格局局未來半年十區(qū)二市新增供應(yīng)套數(shù)占比數(shù)據(jù)來源：世世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺臺、網(wǎng)易數(shù)據(jù)據(jù)庫2013年全市貨應(yīng)量量達11.2萬套，仍處高高位，其中花花都、增城等等遠郊占比最最高，中心城區(qū)則以天河河與白云區(qū)占占比較高；明年全市的熱熱銷區(qū)域發(fā)生生轉(zhuǎn)移，將主主要集中在南南沙、蘿崗、、芳村、白云云新城、珠江江新城等區(qū)域，傳統(tǒng)統(tǒng)熱點區(qū)域金金沙洲熱度下下降。2013年區(qū)域競品貨貨量累計約3000套整體存量一般般，供量足洋房競爭格局局市場競爭格局局金沙灣金域藍灣西海岸御景半島御金沙星匯金沙明月金岸深業(yè)地塊金名都12月1、2月6月10月8月4月5月9月11月3月7月御金沙星匯金沙御景灣金名都深業(yè)江悅灣中信西關(guān)海金域藍灣明月金岸金沙灣西海岸余貨約100套；預(yù)計1月及3月新推共約500套預(yù)計3月新推約84套余貨約30套預(yù)計4月起新推約500套余貨約250套預(yù)計1月起新推約700套預(yù)計3月新推約600套余貨約240套預(yù)計3月中起新推約600套余貨約50套預(yù)計新推約2500套余貨約619套余貨約80套余貨約20套新貨年初集中中入市，貨源源充足區(qū)域內(nèi)明年開開年競爭激烈烈洋房競爭格局局市場競爭格局局御金沙D1-3棟為剛需二三三房，126套，1.6-1.7萬元/㎡帶簡裝，預(yù)計計1月開售。洋房競爭個案案市場競爭格局局重點關(guān)注個盤盤——御金沙洋房湖景別墅區(qū)山景別墅區(qū)C3/C4C1/C2C5/C6C7/C8D1-3#D1、D2、D3棟樣板房現(xiàn)可參參觀，位于D3棟4層，價格口徑1.6-1.7萬元/㎡帶簡單裝修，，預(yù)計1月中旬開盤，，現(xiàn)未收籌。D1、D2、D3棟：16層高，共126套，為80-110兩至三房；價格口徑1.6-1.7萬元/㎡帶約兩千每平平簡裝。深業(yè)江悅灣與與項目僅一路路之隔，售樓樓部及首批單單位接近封頂頂，即將入市市但暫無推廣廣洋房競爭個案案市場競爭格局局重點關(guān)注個盤盤——深業(yè)江悅灣由4棟9層、13棟26層、7棟25層住宅樓以及及4棟1層的商業(yè)項目目組成目前各樓棟均均施工中，售售樓部（會所所）已封頂；；首批共推售14棟，其中臨江江4棟小高層已封封頂，預(yù)計2013年3月推售。一期深業(yè)江悅灣首首期產(chǎn)品包含含望江大戶型型及剛需小戶戶型，貨源充充足，產(chǎn)品線線豐富洋房競爭個案案市場競爭格局局重點關(guān)注個盤盤——深業(yè)江悅灣首期單位14棟基本封頂，正進行外墻打造；臨江4棟9層高小高層，一線望江，戶型偏大，其余10棟高層以剛需戶型為主。西海岸別墅將將面臨區(qū)內(nèi)別別墅競品及全市千萬級高高端物業(yè)激烈烈競爭別墅競爭格局局市場競爭格局局區(qū)內(nèi)競品及全全市千萬級高高端物業(yè)競爭爭格局：西海岸別墅同同區(qū)域及相鄰鄰區(qū)域競爭激激烈，同時還將面臨來自自全市中心區(qū)區(qū)域過千萬級級的大平層項項目的競爭，全市來看，，明年高端物物業(yè)將會有一一個集中放量量，競爭激烈烈。玉蘭湖棕櫚湖御景半島在售售產(chǎn)品總價與與英倫堡相近近，付款方式式具吸引力，，容易分流英英倫堡客戶別墅競爭個案案市場競爭格局局重點關(guān)注個盤盤——御景半島近期推廣主打“首付90萬”，實質(zhì)為開發(fā)商商為貸款客戶戶墊付首付，，具體如下：1.首套客戶商貸貸，首付為40%，可分5年免息支付，，第1年支付總價的的12%，第2-5年，每年分別別支付總價的的7%，5年合計支付40%；2.二套客戶商貸貸，首付則為為60%，可分5年免息支支付，第第1年支付總總價的32%，第2-5年，每年年分別支支付總價價的7%，5年合計支支付40%.在售產(chǎn)品品目前在售售【御璽二期期】，雙拼基基本售罄罄；獨棟在售售總價1200萬起，單單價區(qū)間間2.6-3.5萬不等；獨棟大致致分為臨臨洋房獨獨棟（單單價約2.6萬）、臨臨江首排排望江獨獨棟（單單價約3萬）及園園林中心心望湖獨獨棟（單單價約3.5萬）。2013年推售約50套雙拼及5套獨棟公交站垃圾壓縮縮場變電站唐寧公館館采用英英倫風(fēng)格格、城央央?yún)^(qū)位，，瞄準專專業(yè)市場場主，與與英倫堡堡形成直直接競爭爭別墅競爭爭個案市場競爭爭格局重點關(guān)注注個盤——唐寧公館館近期動態(tài)態(tài)2012年11月板房開開放，交交誠意金金20萬方可參參觀；12月22日推售，，對外口口徑約5萬一平。。產(chǎn)品信息息戶型包括括了245平方米、、290平方米和和306平方米，，僅52戶。贈送送53平方米-422平方米私私家花園園及露臺臺，戶戶戶帶電梯梯；6米層高中中空大宴宴會廳、、6.3米開間；；負一層層逾73平方米，，30平米雙車車位私家家車庫。。市場小結(jié)結(jié)與啟示示現(xiàn)階段市市場回暖暖明顯，，明年大大市被看看好，但但明年中下下半年不不確定性性因素多多，樓市市過熱，，調(diào)控或或?qū)⒊雠_臺降溫樓樓市；全市購房房熱點片片區(qū)逐漸漸轉(zhuǎn)移，，金沙洲熱熱度下降降；保利西海海岸作為為廣州銷銷冠樓盤盤，將面臨區(qū)區(qū)外諸多多熱點區(qū)區(qū)域熱點點大盤的的激勵競競爭；區(qū)內(nèi)洋房房市場存量較今今年明顯顯減少、供量一一般，但多集中明明年初推推售；別墅及高高端物業(yè)業(yè)市場明明年扎堆堆放量，，整體競爭爭態(tài)勢嚴嚴峻。市場小結(jié)結(jié)上半年搶搶開市場場，盡快快出貨，，規(guī)避下下半年不不可控風(fēng)風(fēng)險；鍛造大盤新支支撐點，制造造大盤新影響響力，自我熱熱點化。營銷啟示◆【洋房客戶分析析及變化】◆【別墅客戶分析析及變化】Ⅲ.寫一本好的劇劇本之前，先研究觀眾的的喜好洋房成交客戶戶多集中在白白云區(qū)、越秀秀區(qū)、荔灣區(qū)區(qū)，以地緣性性較強的區(qū)域域為主成交客戶分析析洋房客戶分析析及變化統(tǒng)計時間：2012年7月-11月累積統(tǒng)計：431人次（世聯(lián)單邊數(shù)數(shù)據(jù)）白云區(qū)越秀區(qū)荔灣區(qū)海珠區(qū)天河區(qū)番禺區(qū)花都區(qū)佛山南海成交客戶地圖圖成交客戶主主要為專業(yè)業(yè)市場的私私企業(yè)主、、個體戶獲知途徑主主要為朋友友介紹、報報紙廣告洋房客戶分分析及變化化【專業(yè)市場拓拓客】成交客戶以以私企業(yè)主、、個體戶（68%）為主?？煽芍攸c拓展展白云、越秀、荔灣灣區(qū)域的專業(yè)市場場?！纠蠘I(yè)主營銷銷】成交客戶獲獲知途徑主主要以朋友介紹（31%）為為主主，，客客戶戶購購買買決決策策受受朋友友影影響響大大，，做做好好舊業(yè)業(yè)主主維維護護及適當(dāng)當(dāng)老老帶帶新新優(yōu)優(yōu)惠惠措措施施，為為項項目目帶帶來來高成成交交量量。。成交交客客戶戶分分析析洋房房客客戶戶分分析析及及變變化化雙證證客客戶戶成成交交分分析析雙拼拼客客戶戶定定性性分分析析：：1、主主要要為為生活活在在廣廣州州的的外外地地人人，其其中中以潮潮汕汕人人居居多多，多多數(shù)數(shù)為為專專業(yè)業(yè)市市場場主主；；2、購購買買雙證證的的名名額額多多數(shù)數(shù)是是用用外外地地親親戚戚的的名名額額，再再想想辦辦法法補補稅稅單單；；3、客客戶戶認可可江江景景資資源源的的稀稀缺缺性性，愿愿意意為為擁擁有有江江景景資資源源的的產(chǎn)產(chǎn)品品買買單單；；4、認認可可瀚瀚海海1#的戶型設(shè)計，，尤其是三證證單位的大客客廳，感覺很很氣派，尤其是潮汕客客戶，特別喜喜歡大客廳大大陽臺；5、覺得雙證單單位性價比高，低于自己的預(yù)預(yù)期，愿意找名額額來購買。關(guān)鍵詞借鑒：：強勢資源/稀缺/展示/戶型設(shè)計/購房預(yù)期大盤價格不斷斷拔升，對應(yīng)應(yīng)客群悄然發(fā)發(fā)生變化2013年西海岸的客客群又會有些些變化？成交客戶變化化分析洋房客戶分析析及變化隨著西海岸在在下半年的逐逐步提價，海海洋之心的成成交價格已高高達2.5萬/平，隨著價格的拔拔升，客群也必然會會發(fā)生變化；西海岸年初的的部分剛需客客戶、絕大多多數(shù)的剛剛需需客戶，已然然不再是西海海岸2013年的目標客群群。◆2013年西海岸的客客群將是能普遍接受2萬以上單價，，200萬以上總價，，具備一定購買買力的客群，，正如購買海洋洋之心的客群群。故研究促使海洋洋之心客群高高價格成交的的因素對確保西海岸岸2013年的客群成交交具備借鑒意意義成交客戶變化化分析洋房客戶分析析及變化促使海洋之心心客群高價格格成交的因素素:1、產(chǎn)品具有稀稀缺江景、園園林景觀資源源，具備稀缺缺性；2、現(xiàn)場展示到到位，容易打打動客戶；3、看好大盤的的升值利好，，認為以后價價格還會更高高；4、花了錢，就就一定要買最最好的、甚至至最貴的，這這樣才有面子子；5、面積小，總總價合適，能能接受。海洋之心成交交客戶語錄:“就是看中了你們這這里的江景和和環(huán)境，家人都很喜歡，就就十幾層，還還都是一線望望江的，廣州其他地方方都找不到“““保利很牛，那那么大一個樓樓盤，配套還是很好得，環(huán)境又又好，我很多多朋友都買了了這““都花了兩萬萬多買你們這這，就一定要挑最好好的單位、最好好的樓層啦，雖然貴，但總總價也還能接受““當(dāng)初買7#沒買到，那么么多人搶，最最后才買了6#，雖然貴了三三四千，但想想想就這幾十十套賣完了就就沒了，稀缺的東西大大家都喜歡搶搶“關(guān)鍵詞借鑒：：強勢資源/稀缺/展示/大盤升值/總價/要買就買最好好的◆【洋房客戶分析析及變化】◆【別墅客戶分析析及變化】別墅客戶分析析別墅客戶分析析及變化別墅客戶定性性分析：客戶職業(yè)：別墅客戶主要要為私企業(yè)主或企企業(yè)高管，大部分是服裝裝、鞋業(yè)、皮皮具工廠主；；來源區(qū)域：項目目前別墅墅客戶主要來來源于金沙州周邊，包括白云、、荔灣、佛山山等區(qū)域，但但別墅高端客客戶對于區(qū)域的依依賴性不強，并不局限于于金沙洲周邊邊，項目客源源廣泛；購買行為習(xí)慣慣：別墅客戶獲知知途徑主要為為圈層活動及朋朋友介紹，注重圈層感感與標簽感，，更愿意居住住在朋友認同同的居所，有朋友及生意意伙伴聚居的的偏好；客戶活動喜好好：別墅客戶喜歡歡的活動偏向向于投資理財類、休閑旅游類；其次，還有有養(yǎng)生類、奢侈侈品收藏類活活動也有部分客戶戶喜好。別墅客戶來源源更為廣泛，，獲知途徑更更為多樣朋友介紹作用用越來越明顯顯別墅客戶變化化別墅客戶戶分析及及變化近期別墅墅成交客客戶與早早期客戶戶變化對對比：1、客戶來源源更為廣廣泛，除了火火車站周周邊專業(yè)業(yè)市場生生意人之之外，珠珠江新城城等區(qū)域企企業(yè)老板板客戶比比例有所所上升；；2、客戶獲知知途徑多多樣化，除占比比最大的的途徑客客戶外，，部分客客戶是通通過報廣廣、報紙紙新聞、、短信、、戶外廣廣告等途途徑上門門成交；；3、由于別別墅來訪訪客戶的的基數(shù)不不斷增加加，朋友介紹紹上門的的客戶數(shù)數(shù)量有了了明顯提提升；4、近期客客戶較早早期，對對別墅的的園林展示示認可度度有了較較大幅度度提高。關(guān)鍵詞借借鑒：客戶來源源廣泛化化/獲知途徑徑多樣化化/朋友介紹紹、現(xiàn)場場展示重重要化客戶分析析借鑒針對洋房房客戶：：１、對擁擁有強勢勢資源的的產(chǎn)品，，強化對對資源的的展示，，制造稀稀缺性；；２、賦予予大盤新新的刺激激點，持持續(xù)打造造大盤升升值利好好，意義義重大；；３、拔升升客戶心心理預(yù)期期，通過過價格比比對，加加速客戶戶成交。。針對別墅墅客戶：：１、加強強別墅客客戶維系系，促成成老帶新新；２、通過過多渠道道深挖，，覆蓋更更廣泛的的別墅客客群，提提升別墅墅客戶上上門量。?！簟敬蟊P貨量量盤點】◆【2013年全年營營銷目標標理解】◆【2013年全年營營銷總策策略】Ⅳ.主角的使使命設(shè)定定大盤貨量量盤點保利西海海岸2013年洋洋房可售售貨量約約為2450套，金額額約46億其中匯海存貨貨約22億，英倫倫花苑存存貨約17億，瀚海海存貨約約5億別墅可售售75套，金額額約10億存貨共計計約2500套，金額額約56億2013年推售重重點為匯匯海、英英倫花苑苑及別墅墅組團力爭大盤盤清盤，，實現(xiàn)““三高””全年營銷銷目標開發(fā)商目目標理解解：——走貨實現(xiàn)現(xiàn)“三高高”(高速、高高價、高高美譽度度）——2013年西海岸岸銷售目目標56億高速、高高價、高高美譽度度2013年全年營營銷目標標：力爭大盤盤清盤，，實現(xiàn)““三高””營銷目標標梳理【高速】實現(xiàn)大盤盤清盤，，12個月力爭爭完成銷銷售金額額56億，廣州住宅宅項目史史上唯一一【高價】逐步實現(xiàn)現(xiàn)大盤的的溢價，，從122#A梯1.86萬／平的的開盤均均價，逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)明年部分分梯棟開開盤均價價過2.5萬／平，，最高超超３萬的的洋房價價格，溢價較2012年1.3萬/平的最低低價格翻翻接近一一番【高美譽度度】通過大盤盤利好的的兌現(xiàn)及及大盤責(zé)責(zé)任，建建立萬千千業(yè)主及及客戶的的高美譽譽度，最終形成西海海岸廣州州大盤的的第一影影響力目標之下下的營銷銷重點：：目標實現(xiàn)現(xiàn)的現(xiàn)實困難難【高價】從122#A梯1.86萬／平的的開盤均均價，逐逐步實現(xiàn)現(xiàn)明年部部分望江江梯棟開開盤均價約2.5萬／平，，最高超超３萬的的洋房價價格困難解析析：從目前約約1.9萬的均價價，逐步步溢價，，無強勢勢資源的的產(chǎn)品單單價普遍遍過2萬，其銷銷售速度度必然下降降，如望望江單位位溢價過過2.5萬，其客客群將發(fā)發(fā)生變化化，高價價單位將將面臨中中心城區(qū)區(qū)競爭的的格局高溢價→必須實現(xiàn)現(xiàn)項目價價值的再再度拔升升，更好好的支撐撐高價格格【高速】大盤清盤盤，12個月力爭爭完成金金額56億，約2500套困難解析析：除去春節(jié)節(jié)前后約約1個月，正正常銷售售時間約約11個月，實實現(xiàn)熱銷銷56億，約2500套；；平平均均每每月月熱熱銷銷約約5億，，227套，，銷銷售售壓壓力力巨巨大大，，廣州州住住宅宅項項目目史史上上罕罕有有!高銷銷售售目目標標→必須須保保證證持持續(xù)續(xù)的的高高上上門門量量，，每每月月目目標標227套，，按按8%的較較高高成成單單率率，，每月月需需積積累累上上門門客客戶戶3783批，，即即每每周周需需保保證證上上門門客客戶戶880批。。高速速&高價價，，難難上上加加難難需營營銷銷發(fā)發(fā)力力，，對對大大盤盤價價值值進進行行最最大大化化挖挖掘掘面對對難難上上加加難難的的卓卓越越目目標標，，更需需營營銷銷發(fā)發(fā)力力，，更更需需對對西西海海岸岸大大盤盤價價值值進進行行最最大大化化挖挖掘掘?。』谟趯?013年全全年年市市場場競競爭爭、、大大盤盤銷銷售售目目標標的的梳梳理理與與思思考考，，以以及及西西海海岸岸2013年大大盤盤面面臨臨的的困困局局，，提提出出解解決決思思路路正正是是本本報報告告的的重重點點。。1、大大盤盤價價值值如如何何繼繼續(xù)續(xù)拔拔升升，，支支撐撐大大盤盤價格格的的逐逐步步溢溢價價，，力力爭爭大大盤盤清清盤盤？？2、全全市市高高端端別別墅墅影影響響力力如如何何建建立立？？如何何保保證證別別墅墅高高端端客客戶戶上上門門量量？？關(guān)鍵鍵詞詞：：大大盤盤價價值值兌兌現(xiàn)現(xiàn)＆＆價價值值最最大大化化關(guān)鍵鍵詞詞：：高高端端占占位位＆＆高高端端客客戶戶營銷銷總總策策略略1、開開年年以以別別墅墅大大事事件件立立勢勢，，別墅墅帶帶洋洋房房，洋洋房房產(chǎn)產(chǎn)品品合合理理搭搭配配，，全年年整整體體小小步步快快跑跑，，短蓄蓄短短開開，階階段段性性實實現(xiàn)現(xiàn)大大爆爆破破；；2、洋洋房房：：在在區(qū)區(qū)域域熱熱度度下下降降，，客客群群發(fā)發(fā)生生變變化化的的情情況況下下，，通通過過再度度拔升升大大盤盤形形象象，緊緊抓抓配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)與業(yè)主主收收樓樓等契契機機，，借借力力保利利品品牌牌，通過過真真正正打造造第第一一大大盤盤的的影影響響力力，最最終終實實現(xiàn)現(xiàn)““三三高高””；；3、別墅：：產(chǎn)品重新新組合包包裝，線上、、線下、、展示、、服務(wù)全系統(tǒng)配配合，

持續(xù)續(xù)建立高端別墅墅影響力力，

緊抓抓收樓契機機營造圈層層，增增加別墅附加加值，增加新新刺激點點，力爭爭別墅突突破?！簟狙蠓坎呗月詧?zhí)行】◆【別墅策略略執(zhí)行】Ⅴ.2013年好戲開開場，，《王者成就就之路》西海岸2013年大盤價價值再梳梳理【洋房策略略執(zhí)行】1》客戶升級級2》配套完善善3》業(yè)主收樓樓客戶升級級剛需將不不再獨占占鰲頭接收高價價的客戶戶追求也也更高客戶升級級，他們的選選擇范圍圍更廣，，要求更更高，置業(yè)態(tài)度度必將更更加理性性，如何讓客戶愿愿意為“高價價”買單？價值〉價格！大盤氣質(zhì)與形形象再拔升！！曾經(jīng)的金沙洲洲，多盤鼎立，因因性價比成為為“剛需的天堂”，風(fēng)頭一時時無兩；曾經(jīng)的保利西西海岸，各組團合理搭搭配，無特別資源的的剛需產(chǎn)品從從未斷貨，匯海1#甚至因價格高高而一度滯銷銷，然而2013年，區(qū)域熱點轉(zhuǎn)移移，西海岸將徹徹底告別“價格剛剛需時代”?。∩壌蟊P價值再梳梳理配套完善地鐵—2013.6水上BRT，實現(xiàn)直達達“小蠻腰腰”廣百—2013.12三甲醫(yī)院—2013.6投入使用華僑中學(xué)—2013.11竣工曾經(jīng)的保利利西海岸，，提前消費規(guī)規(guī)劃配套利利好，喊了2年的地鐵、、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、廣百百…為業(yè)主畫了了極美好的的生活藍圖圖2013年，這些配配套將逐一一兌現(xiàn)，我們將告別別“畫餅充充饑”，進入“眼見見為實”的的大盤新時時代！每一次配套套的兌現(xiàn)，，對客戶來說說，就是一次升值??！對我們來說說，就是一個機會?。∨涮讓⒅鹨灰粌冬F(xiàn)每兌現(xiàn)一次次就是一次次項目增值值大盤價值再再梳理業(yè)主收樓業(yè)主入住帶帶來大城的的成熟也使業(yè)主價價值得以最最大化發(fā)揮揮曾經(jīng)的保利利西海岸，，一直直唱唱著著“空空城城計計””不足足的的生生活活氛氛圍圍，，散散落落在在城城市市各各處處的的眾眾多多業(yè)業(yè)主主…2013年，，近3000戶業(yè)業(yè)主主將將入入住住，，西海海岸岸將將煥煥發(fā)發(fā)強強大大的的生生命命力力，，將成成為為真真正正的的“成成熟熟生生活活大大城城””居住住氛氛圍圍更更濃濃，，客戶戶對對幸福生生活的的感觸觸則會更更深；；業(yè)主維維系更更緊密密，老帶新新的作作用則會最最大化化發(fā)揮揮；每交一一次樓樓，就就是一一次機機會??！大盤價值再再梳理大盤價值再再梳理小結(jié)結(jié)大盤客戶升升級——大盤形象拔拔升大盤配套完完善——大盤配套利利好兌現(xiàn)大盤業(yè)主收收樓——大盤業(yè)主維維系針對以上提提出系列問問題，世聯(lián)定制解解決方案，，實現(xiàn)項目價價值最大化化保利西海岸岸大盤價值值再提升保利西海岸岸配套兌現(xiàn)業(yè)主維系保利品牌一個中心兩個基本點點品牌、配套套、業(yè)主，，三者共助助大盤價值值提升【大盤價值提提升針對性性解決方案案】【洋房策略執(zhí)執(zhí)行】1》大盤形象拔拔升2》大盤配套兌兌現(xiàn)3》大盤業(yè)主維維系大盤形象拔拔升針對性解決決方案１請見附件【形象演繹PPT】磨劍三年，，登頂廣州州套數(shù)金額額雙冠軍似乎已經(jīng)地地位超然，，但是還不不夠!對客戶而言言，銷冠≠第一大盤，，暢銷≠足以溢價項目已具備備廣州第一大大盤的市場資質(zhì)質(zhì)，兼具收樓年、配配套兌現(xiàn)年年等提高品牌美美譽度的良好時機，，如拔高項目目形象，將將其打造成成保利品牌牌的標桿、標志志、標簽，代言保利利“個性””，未來在廣州州，提及項項目便會盛盛贊保利，，提及保利利其它項目目，人們就就會類比保保利西海岸岸對保利而言言，西海岸岸的意義，，還可以更更多！項目作為第第一大盤的的聲音并未未深深植入入客戶心中中，銷冠只代表表暢銷，還無法支支撐項目溢溢價，要成為真正的第第一大盤盤，需要精神內(nèi)核核支撐，，需要建建立鮮明明形象與與獨特定定位【保利西海海岸大盤盤價值再再拔升形形象定位位】央企敬獻獻城市的的責(zé)任之之作，第一影響響力的地標級大大盤大盤形象象拔升針對性解解決方案案１大盤形象象拔升需需拔升產(chǎn)產(chǎn)品力進進行支撐撐匯海8-10#應(yīng)運而生生8-10#具備打造造成西海海岸大盤盤樓王的的資質(zhì)，，西海岸岸沒有真真正推出出過樓王王的概念念，對8-10#的包裝有有利于更更好的支支撐大盤盤的形象象拔升。。保利西海海岸大盤盤形象再再拔升，，屬于大大盤新的的精神內(nèi)內(nèi)核與大大盤氣質(zhì)質(zhì)，需有與之之相匹配配的物理理屬性的的產(chǎn)品力力，產(chǎn)品品力的拔拔升也支支撐著大大盤新的的形象。?？v觀保利利西海岸岸整個大大盤，有3棟樓，點點式設(shè)計計，氣宇宇非凡，，可觀山山、可望望江、360度中央水水景公園園環(huán)繞、、三面單單邊，距距中心者者謂之王王也！8-10#包裝成樓樓王組團團，在案名及及組團形形象上要要與大盤盤定位相相契合央企敬獻獻城市的的責(zé)任之之作第一影響響力的地地標級大大盤保利西海海岸全新新樓王【**】組團耀世世登場大盤形象象拔升針對性解解決方案案１匯海8-10#應(yīng)運而生生形象上定定位樓王王，在產(chǎn)產(chǎn)品力上上提升附附加值匯海8-10#定位樓王王，具有有先天的的資源優(yōu)優(yōu)勢，建議能通通過上調(diào)裝修修標準，，來提升升產(chǎn)品的的附加值值，打造真正正與樓王相契契合的產(chǎn)產(chǎn)品力，同時更好好的與其他的的組團產(chǎn)產(chǎn)品進行行有限的的區(qū)隔。建議匯海海8-10#樓王的裝修標準準參考攬攬江江公館組組團的交交標對外報價價5000元/平并對交標標進行重重點的展展示及在線上對對樓王產(chǎn)產(chǎn)品升級級進行集集中炒作作真正正意意義義上上提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值大盤盤配配套套案例例借借鑒鑒嶺南南新新世世界界———教育育配配套套提提升升項項目目價價值值地地鐵鐵開開通通、、拍拍地地利利好好提提升升溢溢價價速速度度3200公建建配配套套時間間軸軸開發(fā)發(fā)時間間軸軸洋房房均價價走走勢勢220002010200220052009201120122013華師師附附中中正正式式開開學(xué)學(xué)百佳佳等等超超市市開開業(yè)業(yè)嘉禾禾望望崗崗地鐵鐵站站開開通通集賢賢小小學(xué)學(xué)成成立立華師師附附中中實實驗驗小小學(xué)學(xué)成成立立永泰泰拍拍地地利利好好10萬㎡㎡商商業(yè)業(yè)中中心心白云云新新城城地地王王頻頻出出20102002200520092011201220134300120001400016000地鐵鐵開開通通擴擴增增客客戶戶來來源源層層次次，，拍拍地地和和政政府府利利好好進進一一步步推推高高物物業(yè)業(yè)價價值值先發(fā)發(fā)展展教教育育配配套套，，逐逐步步完完善善其其他他生生活活配配套套配套套案案例例借借鑒鑒小小結(jié)結(jié)大盤盤配配套套的的逐逐步步兌兌現(xiàn)現(xiàn)對對推高高物物業(yè)業(yè)價價值值有明明顯顯作作用用配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)將是是保利利西西海海岸岸2013年營營銷銷的的重要要機機會會點點大盤盤配配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)針對性解決決方案２保利西海岸岸大盤【優(yōu)居生活增增值計劃】炒作主題示示意：愈三千業(yè)主主幸福入伙伙，醇熟大大城生活，，完美起航航2年時間，實實現(xiàn)對廣州州的承諾2年時間，保保利西海岸岸已改變10000人回家方向向保利西海岸岸，2年終成，廣廣州請驗收收保利西海岸岸，5大生活體系系，給廣州州一個標桿桿，給自己己一個世界界配合交房，，從業(yè)主入入伙的角度度，打出成成熟大盤優(yōu)優(yōu)局生活增增值計劃的的概念2013年是保利西西海岸大盤盤配套兌現(xiàn)現(xiàn)年，建議議對全年配配套利好進進行整合包包裝，作為項目利利好信息階階段性的釋釋放給客戶戶大盤配套兌兌現(xiàn)保利西海岸岸大盤優(yōu)居居生活增值值計劃價值不斷兌兌現(xiàn)，生活活不斷增值值針對性解決決方案２2月6月10月8月12月4月5月9月11月3月7月路燈公交站匯海園林下沉式會所所中英幼兒園園華僑中學(xué)地鐵、水上上BRT主力店簽約約炒作主題點亮生活幸福回家長在公園里里的樣板房房寶貝的成長長，我要國國際范兒金沙洲，久久等了兩年時間，，保利西海海岸已改變變10000人的回家路路線活動內(nèi)容配套兌現(xiàn)中央樓王盛妝揭幕家門口！頂頂級商圈??！擁抱百萬大大盤唯一會會所大盤，傍名名校公交站臺揭揭牌儀式主力店意向向簽約儀式式學(xué)校簽約儀儀式高速生活，，屬于我們們的時代在在不斷刷新新大盤配套兌兌現(xiàn)針對性解決決方案２保利西海岸岸大盤優(yōu)居居生活增值值計劃——地鐵6號線、水上上BRT開通關(guān)鍵動作1：全年重點點對地鐵開開通等交通通改善利好好進行包裝裝宣傳◆全年分階段段、有主題題的舉行地鐵、、BRT等交通利好好的主題暖暖場活動；◆在銷售現(xiàn)場對對地鐵、水上上BRT進行地鐵模型型等的情景展展示包裝，提前釋放地地鐵即將開通帶來來的便捷與利利好；◆贈送上門及成成交客戶帶有有西海岸大盤盤專屬標識的的地鐵羊城通通等相關(guān)紀念念物，及時傳遞西海海岸與地鐵、、BRT等利好的相連連關(guān)系。大盤配套兌現(xiàn)現(xiàn)針對性解決方方案２保利西海岸大大盤優(yōu)居生活活增值計劃——地鐵6號線、水上BRT開通◆全年分階段、、有主題的舉行地鐵、BRT等交通利好的的主題暖場活活動地鐵主題系系列活動建議：1、廣州地鐵鐵發(fā)展模型型展；2、全球地鐵鐵等軌道交交通模型展展；3、廣州地鐵鐵6號線全程解解密大講堂堂。關(guān)鍵動作1：全年重點點對地鐵開開通等交通通改善利好好進行包裝裝宣傳大盤配套兌兌現(xiàn)針對性解決決方案２鑒于明年將將有更多業(yè)業(yè)主（近3000戶）入住，，從大盤的責(zé)任任心和影響響力來看，，建議督促促相關(guān)部門，在年初初完成夜間燈光工工程（路燈燈）建設(shè)。保利西海岸岸大盤優(yōu)居居生活增值值計劃——點亮生活，，幸?；丶壹谊P(guān)鍵動作2：及早完成成彩濱北路路夜間燈光光工程的建建設(shè)大盤配套兌兌現(xiàn)針對性解決決方案２保利西海岸岸大盤優(yōu)居居生活增值值計劃——已交樓樓棟棟屋頂燈光光工程配合活動：：西海岸大大盤亮燈儀儀式關(guān)鍵鍵動動作作3：在在已已交交樓樓樓樓棟棟屋屋頂頂安安裝裝燈燈光光工工程程，，提提升升項項目目昭昭示示性性大盤盤配配套套兌兌現(xiàn)現(xiàn)針對對性性解解決決方方案案２２保證證290路、、55路公公交交路路線線始始發(fā)發(fā)站站調(diào)至至西西海海岸岸星星海海組組團團家家門門口口；；爭取取更多多公公交交線路路和和班班次次；；同同時時對對公公交交站站臺臺進進行行包包裝裝。。落實實公公交交站點點冠冠名名權(quán)權(quán)。邀請請領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)與與業(yè)業(yè)主主一一起起為為公公交交車車通通車車揭揭牌牌包裝裝公公交交站站臺臺，，增增強強項項目目識識別別性性保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——公交回家家，包裝裝站臺關(guān)鍵動作作4：兌現(xiàn)公公交利好好，公交交站臺揭揭牌儀式式大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２學(xué)校建議議：省一級或或市一級級的小學(xué)學(xué)或幼兒兒園活動建議議：合作作學(xué)校簽約儀式式西海岸共共有業(yè)主主7000多戶，對對教育資源源的需求求缺口很大，業(yè)業(yè)主對子女的的教育十十分關(guān)注注。通過引進進優(yōu)質(zhì)教教育資源源，既能能滿足項項目業(yè)主主的需求求，同時時能進一步拉拉升大盤盤的物業(yè)業(yè)價值，對銷售起到推波波助瀾的的巨大作作用。保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——引進優(yōu)質(zhì)質(zhì)教育資資源關(guān)鍵動作作5：兌現(xiàn)教教育利好好，引進進優(yōu)質(zhì)教教育資源源，舉行行簽約儀儀式大盤配套套兌現(xiàn)針對性解解決方案案２保利西海海岸大盤盤優(yōu)居生生活增值值計劃——沿江商鋪鋪、下沉沉式會所所下沉式會會所——明確會所所功能分分區(qū)，并進行行宣傳展展示風(fēng)情商業(yè)業(yè)街——引進華潤萬家家等商超，，舉辦知名超市市意向簽簽約儀式式；并發(fā)布相關(guān)關(guān)招商成成果（如較出出名的便便利店等等），從從而促進進現(xiàn)場成成交。關(guān)鍵動作作6：跟進完完善自身身配套，，不斷向向市場釋釋放相關(guān)關(guān)利好大盤業(yè)主主維系針對性解解決方案案３以自助餐餐美食和和精彩暖暖場活動動，回饋饋老業(yè)主主，維系系業(yè)主感感情，同同時增強強潛在客戶對項目的好好感。強化螢火蟲蟲活動的積積極意義，，宣傳社區(qū)區(qū)的生態(tài)環(huán)境，提升樓盤盤的人文情懷和和文化內(nèi)涵涵。在鬧市區(qū)，，以“尋找螢火蟲蟲”為主題，發(fā)發(fā)起倡導(dǎo)““關(guān)愛環(huán)境境及生態(tài)和和諧”的行為藝術(shù)，并通過報報紙等媒體體的廣泛報報道，迅速速提升了本本次活動的的知名度。。業(yè)主幸福收收樓活動1:保利西海岸岸2013年幸福收樓樓螢火蟲放飛飛活動制造全市話話題新聞，，從而擴大大項目知名名度業(yè)主幸福收收樓系列活活動大盤業(yè)主維維系針對對性性解解決決方方案案３３在業(yè)業(yè)主主收收樓樓期期間間，，與與宜宜家家合合作作舉舉辦辦““收收納納整整理理””和和房房間間裝裝飾飾的的家居居講講座座。同時時發(fā)發(fā)動動老帶帶新新，業(yè)業(yè)主主介介紹紹成成交交可可獲獲得得3000-10000的宜宜家家家家俬俬抵抵用用券券。。業(yè)主主幸幸福福收收樓樓活活動動2:保利利西西海海岸岸2013年幸幸福福收收樓樓“家家居居講講座座和和體體驗驗””系系列列活活動動與宜宜家家合合作作，，在在西西海海岸岸現(xiàn)現(xiàn)場場開開設(shè)設(shè)家家具具講講堂堂，，舉舉辦辦發(fā)發(fā)動動老老帶帶新新，，吸吸引引客客戶戶上上門門業(yè)主幸福收樓樓系列活動大盤業(yè)主維系系針對性解決方方案３目前已交樓1000多戶，2013年預(yù)計共3000戶。尤其是攬攬江公館2-5#交樓，在主干干道邊、售樓樓部處，舉行行昭示性強的售售樓儀式，宣傳炒作效效果好，也能能給業(yè)主以尊貴貴感和溫馨感感。景點布置以橙為主導(dǎo)全面展開，向向客戶傳遞成熟、圓圓滿、新鮮的的社區(qū)生活。展板更新，售售樓處全情展展示，吸引客戶關(guān)注注并引導(dǎo)客戶產(chǎn)生生購買欲望。業(yè)主幸福收樓樓活動3:保利西海岸2013年幸福收樓“鮮橙假日””幸福派送活活動向客戶傳遞成成熟、圓滿、、新鮮的社區(qū)區(qū)生活業(yè)主幸福收樓樓系列活動大盤業(yè)主維系系保利家書——體現(xiàn)客戶服務(wù)務(wù)的細節(jié)，更更好地維系客客戶和傳達項項目信息。針對性解決方方案３“萬科家書”——包含致客戶的的一封信，項目工程進展展并附照片，項目區(qū)域利好好，客戶關(guān)懷手手冊，客戶經(jīng)經(jīng)理面對面等等內(nèi)容。能讓讓客戶感受到到一種親切的的服務(wù)態(tài)度，同時能及時時傳遞項目利好好及相關(guān)銷售售信息。一本家書/一本手冊大盤業(yè)主主維系西海岸大大盤優(yōu)居居生活手手冊——體現(xiàn)大盤盤生活的的優(yōu)越性性針對性解解決方案案３“生活手冊冊”——包含項目目周邊生生活出行行方方面面面的信信息，體體現(xiàn)大盤生活活的優(yōu)越越性，突出項項目配套套的完善善，從而而提高項項目的價價值感知知。一本家書書/一本手冊冊大盤價值值提升小小結(jié)大盤形象象拔升——增強大盤盤的影響響力，拔拔升客戶戶購房預(yù)期，提提升大盤盤的溢價價空間大盤配套套兌現(xiàn)——吸引客戶戶上門，，增強客客戶購買買決心，，同時更好好的支撐撐大盤的的高價高高速大盤業(yè)主主維系——提升大盤盤的美譽譽度及影影響力，，加速業(yè)主老帶帶新成交交最大化拔拔升項目目價值，，提升西西海岸大大盤第一一影響力力價值之外外，大盤如何何更好的的整合大大盤營銷銷力【洋房策略略執(zhí)行】1》保利品牌牌優(yōu)化整合合2》大盤影響響持續(xù)炒作作3》大盤資源源強力展示示4》渠道拓展展深挖客戶戶保利品牌牌優(yōu)化整整合大盤營銷銷力整合合１保利西海海岸作為為“央企敬獻獻城市的的責(zé)任之之作”，與保利品品牌“互為成就就”，2012年，保利利以速度度創(chuàng)造神神話，收收縱開闔闔遍立標標桿，在在廣州形形成極大大影響力力，借力保利利品牌，，可切實實提高項項目影響響力，為為實現(xiàn)““三高””提供加加速度；而作為廣廣州第一一大盤，，保利西西海岸與與保利其其它項目目的聯(lián)動動，亦將將為保利利品牌聚聚焦更多多的市場場關(guān)注。。整合保利利各項目目資源，，進行品品牌聯(lián)動動，形成成“合力力”1、一個大大主題貫貫穿始終終！——保利地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年2、兩次大優(yōu)優(yōu)惠引爆節(jié)節(jié)點！——王的盛宴，，十月圍城城保利品牌優(yōu)優(yōu)化整合大盤營銷力力整合１線上炒作如：保利西西海岸岸《責(zé)任綱綱領(lǐng)》綱領(lǐng)一一：深深耕廣廣州廿廿載，，堅決決為廣廣州貢貢獻高高品質(zhì)質(zhì)樓盤盤（保保利品品牌））綱領(lǐng)二二：始始終為為廣州州提供供置業(yè)業(yè)無憂憂房源源（（保利利品牌牌）綱領(lǐng)三三：改變城城市格格局，，提升升城市市價值值，建建立廣廣州第第一影影響力力大盤盤（項目目品牌牌）綱領(lǐng)四四：三年三三銷冠冠，引引領(lǐng)廣廣州主主流大大盤開開發(fā)形形式（項目目品牌牌）綱領(lǐng)五五：三年助助20000人樂享享安居居，為為業(yè)主主提供供最佳佳保值值增值值方式式（項目目品牌牌）綱領(lǐng)六六：地地鐵貫貫穿，，七個個天河河城體體量商商業(yè)環(huán)環(huán)繞，，為業(yè)業(yè)主提提供最最優(yōu)質(zhì)質(zhì)便捷捷生活活（交交通及及商業(yè)業(yè)配套套）綱領(lǐng)七七：為為片區(qū)區(qū)提供供12年無憂憂一站站式教教育；；（學(xué)學(xué)校））綱領(lǐng)八八：國國家一一級物物業(yè)資資質(zhì)，，提供供“全全生命命周期期呵護護”的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)（物物業(yè)））………保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責(zé)責(zé)任任年年（一一個個大大主主題題貫貫穿穿始始終終））轉(zhuǎn)項項目目價價值值點點為保保利利地地產(chǎn)產(chǎn)及及項項目目對對城城市市的的責(zé)責(zé)任任，與保保利利其其它它項項目目配配合合，，合合力力提提出出保利利地地產(chǎn)產(chǎn)責(zé)責(zé)任任年年概念念，，以各各項項目目分分別別推出出《責(zé)任任綱綱領(lǐng)領(lǐng)》的形形式式，，細細化化各各項項目目價價值值體體系系貫貫穿穿始始終終——保利責(zé)責(zé)任乘乘數(shù)效效應(yīng)，，四城城多盤盤共推推《責(zé)任綱綱領(lǐng)》保利品品牌優(yōu)優(yōu)化整整合大盤營營銷力力整合合１保利地地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年年（一個個大主主題貫貫穿始始終））保利地地產(chǎn)八八大責(zé)責(zé)任綱綱領(lǐng)新新聞發(fā)發(fā)布會會——保利地地產(chǎn)踐踐行城城市責(zé)責(zé)任新新聞發(fā)發(fā)布會會主題：：責(zé)任任綱領(lǐng)領(lǐng)發(fā)布布會時間：：2013年3月中旬旬對象：：房地地產(chǎn)開開發(fā)商商及代代理商商、政政府官官員、、媒體體人員員內(nèi)容：：保利利地產(chǎn)產(chǎn)城市市責(zé)任任年啟啟動+責(zé)任綱綱領(lǐng)發(fā)布會會保利品品牌優(yōu)優(yōu)化整整合大盤營營銷力力整合合1保利地地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年年（一個個大主主題貫貫穿始始終））回聲藝藝術(shù)巡巡展邀邀請第第三方方全程程互動動籌備期期間分分三期期炒作作：前期期炒作作不透透露項項目的的任何何信息息及活活動幕幕后人人“保保利””，中中期炒炒作逐逐步釋釋放活活動操操作人人，后后期重重點炒炒作活活動與與操作作人的的的活活動意意圖；；講述保保利地地產(chǎn)““和者者筑善善”的的造城城理念念，關(guān)關(guān)注城城市環(huán)環(huán)境，，作為為城市市責(zé)任任年起起勢；；在城市市聽見見我的的聲音音——關(guān)注城城市環(huán)環(huán)境保保利利地產(chǎn)產(chǎn)回聲聲藝術(shù)術(shù)展活動出出發(fā)點點：城市建建筑的的鋼筋筋水泥泥已區(qū)區(qū)隔開開人類類原本本的友友善與與美好好，當(dāng)當(dāng)人類類渴望望體會會回聲聲時，，能想想到的的唯一一地方方只有有山谷谷叢林林，原原生態(tài)態(tài)的優(yōu)優(yōu)美環(huán)環(huán)境在在這個個城市市已不不復(fù)存存在，，活動動旨在在為了了喚醒醒社會會對于于環(huán)境境的關(guān)關(guān)注與與愛護護，重重拾城城市生生活信信心與與向往往活動類類別：2013年品牌牌起勢勢活動動活動時時間：2013年3月明修棧棧道，，暗渡渡陳倉倉，實實為保保利各項項目的的環(huán)境境優(yōu)勢勢造勢勢保利品品牌優(yōu)優(yōu)化整整合大盤營營銷力力整合合1保利地地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年年（一個個大主主題貫貫穿始始終））活動形形式：：通過舉舉辦保護中中華白白海豚豚的系系列環(huán)環(huán)保活活動，號召更更多客客戶一一起護護佑生生命中中的美美麗。?；顒颖潮尘埃海褐腥A白白海豚豚是唯唯一以以“中華”名字命命名的的海洋洋豚類類，也也是中中國海海洋鯨鯨豚中中唯一一的國國家一一級保保護動動物，，因其其珍稀稀被稱稱為“海上大大熊貓貓”、“海上國國寶”。1997年香港港回歸歸祖國國，中中華白白海豚豚更被被定為為香港港的“回歸吉吉祥物物”。由于于海洋洋污染染等人人為因因素，，這一一海洋洋珍稀稀物種種面臨臨著日日益嚴嚴峻的的生存存威脅脅，而而珠江口口就是是重點點保護護區(qū)域域之一一。靠近我我，溫溫暖你你，點點亮白白海豚豚的回回家的的路保利品品牌優(yōu)優(yōu)化整整合大盤營營銷力力整合合1保利地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年（一個大主主題貫穿始始終）目前在保利利地產(chǎn)業(yè)主主中，60歲以上老齡齡住戶的家家庭眾多，，而未來社社區(qū)老人數(shù)數(shù)量還將會會大幅增長長通過社區(qū)引進多多方優(yōu)質(zhì)資資源，提供特色長者服服務(wù)，滿足長者日日常生活的的不同需要要，讓老人人盡享天倫倫之樂與舒舒適的生活活活動出發(fā)點點：公益先行，，通過“善善居養(yǎng)老””的活動，，營造尊老老、敬老的的社區(qū)氛圍圍，同時引引起社會對對社區(qū)養(yǎng)老老的關(guān)注活動類別：：業(yè)主維系類類活動活動時間：：2013年12月在城市中心心呼喚愛——保利地產(chǎn)和和基金?善居養(yǎng)老計計劃保利品牌優(yōu)優(yōu)化整合大盤營銷力力整合1保利地產(chǎn)責(zé)責(zé)任年（一個大主主題貫