藍山錦灣2008年營銷策略及銷售執(zhí)行報告謹呈：廣東君鑫房地產投資有限公司東莞世聯(lián)地產藍山錦灣項目組2008年1月21日08年營銷需要重點解決的問題：08年淡市市場背景之中，本項目應該如何應對？樓盤全年營銷既有別墅又有洋房，兩種差異很大的產品如何同時進行推廣？本項目的由于位處深圳和龍崗邊緣，客戶群來源非常分散，應該如何針對不同的區(qū)域進行針對性營銷推廣？第一部分別墅/洋房的營銷思路分析第二部分別墅/洋房的營銷策略梳理第三部分08年銷售回款及營銷費用預估第四部分附件第一部分別墅/洋房的營銷思路分析PARTI別墅營銷思路梳理PARTII洋房營銷思路梳理PARTI別墅營銷思路梳理PARTI別墅營銷思路梳理1.2別墅產品與營銷小結1.1二期別墅推廣背景分析1.3別墅08年推廣競爭分析1.4關于別墅的競爭出路思考鳳崗/雁田市場平湖市場龍崗中心城市場07年東莞別墅

07年東莞別墅市場發(fā)展特征回顧:

07年9.27新政前深圳投資客戶大量涌入/別墅價格快速上揚/銷售速度快;

新政后面臨著投資客迅速退場/價格高企/銷售速度放緩的尷尬處境項目名稱主力產品開盤時間推售套數(shù)均價(元/平)開盤銷售率開盤后銷售情況深圳客比例常平萬科城雙拼、聯(lián)排5月161.7萬60%月均銷售5-6套50%半島城邦1期獨棟5月421.2-2,390%開盤當月基本售罄40%森林1號聯(lián)排、疊加7月127聯(lián)排2.2萬疊加1.7萬90%開盤當月基本售罄70%松山湖1號TH、雙拼9月117TH2.2-4萬雙拼4萬77%新政后只售出1套60%加州陽光獨棟自然銷售——9000-12000——5-8月份每月銷售約5套30%1.1二期別墅推廣背景分析項目名稱主力產品開盤時間推售套數(shù)均價(元/平)開盤銷售率開盤后銷售情況深圳客比例半島城邦2期獨棟9月431.5-2.5萬30%無銷售很少中信森林湖聯(lián)排、獨棟10月67獨棟2.8—3.5萬聯(lián)排2萬25%無銷售10%森林1號疊加11月541.7—2.3萬13%月均銷售約1套60%常平萬科城雙拼12月(兩次推貨)60(合計)約1050075%剩余約5套20%錦繡山河獨立12月544.5萬20%月均銷售1-2套很少加州陽光獨棟自然銷售——9500-13000——9月以后無銷售10%新政前新政后1.1二期別墅推廣背景分析05-07年鳳崗/雁田別墅市場發(fā)展特征回顧:

供應量逐年增長/區(qū)域內自身需求有增長，但增長相對緩慢

價格攀升迅速/區(qū)域內需求隨著外來投資需求的增長而增長

本區(qū)域的客戶對價格的接受度原本不高，受深圳客的影響大典型價格150001100050008000200520062007新政前2007新政后在售項目客戶特征供應量藍山錦灣2期水岸山城翡翠山湖4期藍山錦灣1期翡翠山湖2期——約130套約100套客戶較為分散，以鳳崗周邊區(qū)域（鳳崗、雁田、平湖、龍崗）客戶為主，基本為自住客戶深圳投資客開始進入，所占比例逐漸攀升，部分樓盤開始面向深圳的推廣投資需求急速膨脹，深圳投資者占據(jù)大半江山，所有項目都主推深圳市場臥龍山別墅深圳投資客大規(guī)模退場，成交量直線下滑，客戶以周邊區(qū)域自住需求為主藍山錦灣1期臥龍山別墅翠湖豪苑136套藍山錦灣2期聯(lián)排別墅翡翠山湖四期疊加別墅水岸山城疊加別墅翡翠山湖2期獨棟別墅消化情況——全年消化量約90%翡翠山湖4期余約5套售出34套

07年平湖/中心城別墅市場特征分析:

平湖市場07年及以前別墅供應量很少；平湖高端客戶以前主要選擇在中心城或鳳崗等周邊區(qū)域進行購買

中心城市場07年別墅供應量很少;中心城客戶有前往鳳崗購買別墅,追求投資/性價比1.1二期別墅推廣背景分析項目產品類型開盤時間推售套數(shù)開盤銷售率價格（元/㎡）公園大地TH4月41套78%3.6萬中海大山地疊加、聯(lián)排、雙拼9月154套34%3.3萬四個片區(qū)整體別墅市場特征以新政為重要的分界點：客戶來源與購買目的：新政前深圳客和投資客比例高，新政后區(qū)域內客戶、自住客戶是主流?？蛻魧r格的接受度：新政前客戶受升值潛力預期的影響，對不斷走高的價格接受度高，新政后客戶對價格的判斷趨于理性。銷售速度：新政前別墅大多銷售速度較快；新政后別墅的銷售速度非常緩慢。1.1二期別墅推廣背景分析

本項目二期別墅推廣背景小結：07年周邊別墅市場特征分析別墅產品小結：贈送面積帶來附加值，使總價偏高，在區(qū)域市場內總價較高。1.2別墅產品與營銷小結別墅銷控表（截至1月1日）湖坡墅美林墅獨棟聯(lián)排聯(lián)排315-0118-0523-0228-0533-0234-0137-04415-0219-0123-0329-0133-0334-0238-01515-0319-0224-0229-0233-0434-0338-02615-0423-0424-0329-0333-0534-0438-03715-0524-0125-0129-0433-0634-0538-04816-0119-0325-0230-01

34-0638-05916-0220-0125-0330-02

35-0139-011016-0320-0225-0430-03

35-0239-021116-0420-0326-0131-01

35-0339-031216-0520-0426-0231-02

35-0439-041317-0121-0126-0331-03

35-0540-01

17-0221-0226-0431-04

35-0640-02雙拼17-0321-0327-0132-01

36-0140-031-0117-0421-0427-0232-02

36-0240-041-0217-0522-0127-0332-03

36-0340-052-0118-0122-0228-0132-04

36-0441-012-0218-0222-0328-0232-05

37-0141-0214-0118-0322-0428-0332-06

37-0241-0314-0218-0423-0128-0433-01

37-0341-04已售單位獨棟總面積8208.37㎡套均面積746.22㎡銷售率45%雙拼總面積3319.47㎡套均面積553.25㎡銷售率0%聯(lián)排48670.32㎡套均面積408.99㎡銷售率24%兩個組團中中，湖坡墅墅的聯(lián)排面面積比美林林墅的聯(lián)排排面積要大大50平米米左右，但但美林墅處處于洋房的的包圍中，，位置相對對較差。從從銷售情況況看，湖坡坡墅比美林林墅好，可可以看出，，除了價格格因素外，，產品舒適適度是客戶戶考慮的重重要因素，，體現(xiàn)出了了自住客戶戶的特征。。1.2別別墅產產品與營銷銷小結湖坡墅聯(lián)排棟號面積棟號面積棟號面積15-01396.2421-01479.228-02393.0415-02374.8921-02394.5828-03393.115-03376.6221-03394.5728-04398.6415-04368.4521-04479.3128-05401.9515-05494.7422-01479.229-01488.8816-01490.2522-02394.5829-02378.216-02374.6922-03394.5729-03378.216-03374.722-04479.3129-04489.0116-04374.5923-01484.8330-01395.0916-05491.0623-02371.7430-02383.2217-01396.2423-03371.7430-03489.3917-02374.8923-04484.6631-01490.0217-03376.6224-01410.1731-02383.5917-04368.4524-02385.0231-03382.1117-05494.7424-03483.8531-04398.4318-01484.9525-01483.6432-01392.5918-02387.1225-02369.1232-02408.7418-03397.0125-03368.9832-03407.9218-04379.0325-04406.8332-04407.9218-05483.7126-01502.0332-05407.9219-01398.7726-02393.432-06504.5119-0242126-03393.4133-01504.5119-03474.7826-04502.0233-02407.9220-01479.9227-01404.2233-03407.9220-02419.0727-02400.1733-04407.9220-03420.2227-03502.3633-05408.7420-04397.4528-01500.0733-06392.59美林墅聯(lián)排棟號面積棟號面積34-01417.2237-04410.8734-02367.8538-01394.7434-03367.2238-02375.2534-04367.3738-03374.5934-05368.0138-04374.5934-06417.3938-05373.1435-01417.2239-01376.6835-02367.8539-02374.7835-03367.2239-03375.4435-04367.3739-04394.0435-05368.0140-01411.0135-06417.3940-02363.5836-01410.8540-03362.3336-02362.5740-04362.8636-03361.2840-05361.6236-04365.241-01365.1937-01365.1941-02361.2737-02361.2741-03362.5737-03362.5741-04410.87湖坡墅聯(lián)排排總面積34285.85㎡㎡套均面積423.28㎡銷售20套套美林墅聯(lián)排排總面積14384.47㎡㎡套均面積378.53㎡銷售9套余貨盤點：：美林墅與與湖坡墅已已經全部推推出；其中中湖泊墅銷銷售相對較較多。獨棟棟、雙拼、、聯(lián)排均有有較多存貨貨。1.2別別墅產產品與營銷銷小結湖坡墅（銷銷售26%）獨棟：11套，銷售售5套，銷銷售率45%；雙拼：6套套，銷售0套，銷售售率0%；；端頭聯(lián)排：：38套，，銷售10套，銷售售率26%；內聯(lián)排：43套，銷銷售10套套，銷售率率23%；；美林墅（銷銷售24%）端頭聯(lián)排：：16套，，銷售3套套，銷售率率19%；；內聯(lián)排：22套，銷銷售6套，，銷售率27%；銷售情況小小結：獨棟均為一一線臨湖單單位，內部部消化較為為理想；雙拼面積大大、總價高高，銷售難難度大；聯(lián)聯(lián)排單位內內聯(lián)比端頭頭單位銷售售套數(shù)略多多。1.2別別墅產產品與營銷銷小結客戶情況小小結：別墅墅客戶來源源較為分散散，鳳崗、、雁田、平平湖、龍崗崗中心城和和羅湖分別別有一定數(shù)數(shù)量。1.2別別墅產產品與營銷銷小結客戶情況小小結：客客戶的購買買目的主要要是用于自自住，少量量是用于自自住兼投資資。

客戶戶購買的主主要了解途途徑是多次次上門、路路過、親友友介紹和短短信。1.2別別墅產產品與營銷銷小結客戶情況小小結：四個個片區(qū)客戶戶購買別墅墅的價值點點分別分析析鳳崗、雁田田客戶購買買的主要原原因分析：：山湖環(huán)境；；區(qū)域情結結；產品價價值。平湖、龍崗崗客戶購買買的主要原原因分析：：地緣關系；；高性價比比；山湖環(huán)環(huán)境。1.2別別墅產產品與營銷銷小結客戶情況小小結：四個個片區(qū)客戶戶不購買別別墅的原因因分別分析析鳳崗、雁田田客戶不購購買的主要要原因分析析：面積太大總總價過高；；覺得配套不不完善，居居住不方便便；調控政策頻頻出，擔心心價格會降降。平湖、龍崗崗客戶不購購買的主要要原因分析析：周邊環(huán)境及及配套不好好；調控政策頻頻出，擔心心價格會降降；認為總價偏偏高。1.2別別墅產產品與營銷銷小結08推廣啟啟示：1、推廣力力度必須加加大，多運運用主流媒媒體，建立立項目在區(qū)區(qū)域內的霸霸主地位，，從而樹立立品牌影響響力；2、要充分分利用老客客戶資源，，持續(xù)的老老客戶維系系工作相當當關鍵；3、促銷銷要配合現(xiàn)現(xiàn)場活動策策應。從推廣力度度看，主要要以戶外和和短信為主主，報紙和和電視等主主流媒體投投放非常少少，項目的的品牌度和和知名度沒沒有很好建建立；從上門及成成交的客戶戶來看，親親友介紹比比例較大，，但07年年基本上沒沒有舉行針針對性的老老客戶維系系工作，對對于老客戶戶資源的利利用還遠遠遠不夠；營銷和工程程的配合不不夠緊密，，推貨基本本集中在11月份以以后，造成成前面積累累的客戶流流失嚴重。。促銷沒有活活動配合，，效果一般般。1.2別別墅產產品與營銷銷小結07年年推推廣廣小小結結08年年鳳鳳崗崗/雁雁田田別別墅墅市市場場特特征征分分析析:僅下下半半年年有有一一個個競競爭爭對對手手，，區(qū)區(qū)域域市市場場競競爭爭不不強強烈烈；；1.308年年別別墅墅推推廣廣競競爭爭分分析析競爭樓盤規(guī)模產品類型入市時間主力戶型主要賣點綜合點評三正黃洞村項目占地16萬，建面16萬，容積率為1.0產品規(guī)劃未定，但受90/70政策限制預計08年下半年根據(jù)地塊1.0的容積率看，肯定有別墅產品，估計與臥龍山花園類似，以獨立別墅為主預計以周邊居民及企業(yè)主為主該地塊是三正地產以5.54億的價格拍下，折合樓面地價達到3432.2元/平方米，將成為三正繼在鳳崗臥龍山花園之后又一高端項目2007年年2008年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度翡翠翠山山湖湖臥龍龍山山花花園園翠湖湖豪豪苑苑藍山山錦錦灣灣約1萬萬㎡㎡，，28套套約1.2萬萬㎡㎡，，40套套約1.1萬萬㎡㎡，，25套套約4萬萬㎡㎡，，共共136套套約5萬萬㎡㎡三正正黃黃洞洞村村項項目目鳳崗崗雁田田08年年新新供供應應約約5萬萬㎡㎡全年年消消化化約約4萬萬㎡㎡07年年供供應應約7萬萬㎡㎡08年年供供應應約8萬萬㎡㎡本項項目目在在區(qū)區(qū)域域市市場場具具備備一一定定唯唯一一性性，，在需需求求量量未未明明確確體體現(xiàn)現(xiàn)的的市市場場，，如何何激激發(fā)發(fā)需需求求和和促促進進客客戶戶購購買買成成為為項項目目營營銷銷需需要要解解決決的的關關鍵鍵問問題題。。1.308年年別別墅墅推推廣廣競競爭爭分分析析08年年典典型型樓樓盤盤和和黃黃的的御御峰峰園園;其其特特征征是是品品牌牌發(fā)發(fā)展展商商/緊緊湊湊類類別別墅墅/舒舒適適度度與與闊闊綽綽度度弱弱.競爭樓盤規(guī)模產品類型入市時間主力戶型主要賣點綜合點評御峰園占地22.4萬㎡建面30.4萬㎡其中住宅27.6萬㎡親地疊墅、山體疊墅水岸雙拼、水岸聯(lián)排預計年后入市雙拼：200-220聯(lián)排：180疊加：90-155大面積贈送，發(fā)展商品牌，規(guī)模從面積看，屬于緊湊型別墅產品，比較符合關內客戶的購買習慣，但投資客戶退場后，本地客戶能否接受，或者項目能否吸引關內客戶成為其成敗關鍵，預計定價比較穩(wěn)健平湖湖08年年別別墅墅市市場場特特征征分分析析:2007年年2008年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度藍山山錦錦灣灣約4萬萬㎡㎡，，共共136套套07年年無無別別墅墅產產品品約8萬萬,約約500套套御峰峰園園平湖湖08年年供供應應約5萬萬㎡㎡08年年新新供供應應約約8萬萬㎡㎡1.308年年別別墅墅推推廣廣競競爭爭分分析析平湖湖的的御御峰峰園園是是區(qū)區(qū)域域內內第第一一個個真真正正中中高高檔檔的的別別墅墅盤盤，，其將將啟啟動動平平湖湖高高端端市市場場,吸吸納納平平湖湖大大量量高高端端客客戶戶群群的的目目光光，，在推推廣廣上上本本項項目目的的推推廣廣可可以以考考慮慮制制定定該該項項目目有有針針對對性性地地進進行行推推廣廣。。1.308年年別別墅墅推推廣廣競競爭爭分分析析龍崗崗中中心心城城08年年別別墅墅市市場場特特征征分分析析:中心心城城08年年將將有有2-3個個輻輻射射全全深深圳圳的的高高端端別別墅墅推推出出,其其將將較較大大程程度度上上吸吸納納中中心心城城及及周周邊邊高高端端客客;由由于于其其定定位位較較高高,該該兩兩個個項項目目的的總總價價預預計計在在600-1000萬萬或或以以上上,本本項項目目尤尤其其是是聯(lián)聯(lián)排排產產品品在在總總價價上上有有著著一一定定相相對對優(yōu)優(yōu)勢勢.競爭樓盤規(guī)模產品類型入市時間主力戶型主要賣點綜合點評萬科清林徑項目占地20萬㎡，建面35.7萬㎡，約100套聯(lián)排連排別墅、小高層預計上半年入市戶均面積約200㎡的聯(lián)排別墅萬科品牌、人工濕地項目、清林徑公園該項目為萬科在龍崗打造的第一個人工濕地項目，有著較好大環(huán)境資源，加上項目規(guī)模及萬科品牌的號召力，預計入市價格較高深業(yè)紫林山深業(yè)項目：20萬，1.4容積率一期約5萬平方別墅產品預計5月份入市聯(lián)排、雙拼區(qū)域位置、產品、發(fā)展商品牌該項目是龍崗中心城片區(qū)少有的較低容積率的項目，比較令人期待2007年年2008年年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度藍山山錦錦灣灣約4萬萬㎡㎡，，共共136套套08年年新新供供應應約約7萬萬㎡㎡全年年消消化化約約1.8萬萬㎡㎡占地地20萬萬㎡㎡，，建建面面35.7萬萬㎡㎡萬科科清清林林徑徑項項目目龍崗崗中中心心城城一期約5萬平平方別墅產品品深業(yè)紫林山公園大地一期66套TH，建面約約1.8萬㎡㎡別墅產品08年供應約7萬㎡07年供應約1.8萬㎡㎡1.308年別墅推推廣競爭分析析龍崗中心城08年別別墅墅放量比07年有較大幅幅度增加，新新推項目皆為為中大規(guī)模項項目，且為品品牌開發(fā)商開開發(fā)。從項目的體量量及開發(fā)商的的影響力看，，龍崗中心城城新的別墅項項目的推出，，不僅僅是影影響本地客戶戶，也將輻射射關內客戶及及周邊區(qū)域客客戶。藍山錦灣和黃御峰園深業(yè)紫林山三正黃洞村項項目萬科清林徑項項目約5萬㎡，預預計以獨立別別墅為主區(qū)域別墅市場場102套獨立立、雙拼、聯(lián)聯(lián)排別墅約8萬㎡，雙雙拼、聯(lián)排、、疊加別墅約5萬㎡，雙雙拼、聯(lián)排別別墅約100套聯(lián)聯(lián)排，戶均200㎡08年區(qū)域別別墅市場特征征總結:主要的競爭項項目均為知名名發(fā)展商所開開發(fā)的大型項項目；

區(qū)域域內08年別別墅供應量有有大幅增長，，5個項目合合計有23萬萬㎡；

從產產品來看，市市場供應以聯(lián)聯(lián)排為主，兼兼有獨棟、雙雙拼、疊加。。1.308年別墅推推廣競爭分析析以本地客戶為為主，強勢建建立鳳崗本土土第一豪宅形形象，引導本本地客戶進行行置業(yè)；平湖和龍崗客客戶則應該以以現(xiàn)有老客戶戶資源的深入入挖掘為主，，加強圈層滲滲透，有針對對性的推廣，，以節(jié)約推廣廣成本。區(qū)域區(qū)域內競爭情況本項目在該區(qū)域的競爭機會點獲取該區(qū)域客戶的可能性評判本項目針對該推廣的介定鳳崗08年市場供應量超過15萬平方米，競爭較為激烈有景觀資源優(yōu)勢，符合本地客戶“山水豪宅”的喜好☆☆☆☆重點推廣區(qū)域雁田無競爭區(qū)域內唯一在售別墅項目☆☆☆☆☆重點推廣區(qū)域平湖有一個別墅項目推出，區(qū)域內基本無競爭本項目與該區(qū)域較強的地緣關系及高性價比，☆☆重點輻射區(qū)域龍崗有多個別墅項目，區(qū)域內競爭比較激烈本項目與該區(qū)域較強的地緣關系及高性價比，☆☆重點輻射區(qū)域1.4關于于別墅的競爭爭出路思考PARTII洋洋房營銷思思路梳理2.1洋洋房產品與營營銷小結2.2洋房房08年推廣廣競爭分析2.3關關于洋房的競競爭出路思考考2.1洋洋房產品與與營銷小結洋房余貨盤點點：目前剩余余129套；；洋房剩余產品品主要集中在在低樓層、景景觀視野較差差單位。雅郡1棟雅郡2棟雅郡3棟雅郡4棟雅郡5棟雅郡6棟雅郡7棟20120220320420120220320420120220320420120220320420120220320420120220320420120220320430130230330430130230330430130230330430130230330430130230330430130230330430130230330440140240340440140240340440140240340440140240340440140240340440140240340440140240340450150250350450150250350450150250350450150250350450150250350450150250350450150250350460160260360460160260360460160260360460160260360460160260360460160260360460160260360470170270370470170270370470170270370470170270370470170270370470170270370470170270370480180280380480180280380480180280380480180280380480180280380480180280380480180280380490190290390490190290390490190290390490190290390490190290390490190290390490190290390410011002100310041001100210031004100110021003100410011002100310041001100210031004100110021003100410011002100310041101110211031104110111021103110411011102110311041101110211031104110111021103110411011102110311041101110211031104已售單位雅郡銷控表（截至1月1日）1棟：銷售率65%；2棟：銷售率67%；3棟：銷售率60%；4棟：銷售率13%；5棟：銷售率33%；6棟：銷售率75%；7棟：銷售率55%。6層以上景觀觀資源良好銷售率88%6層以下景觀觀資源較差銷售率35%2.1洋洋房產品與營營銷小結洋房銷售情況況小結：景觀觀、位置好的的產品暢銷；；產品好的單單位暢銷；帶帶有空中院館館的高附加值值單位暢銷。。景觀資源最優(yōu)，銷售率為67%景觀資源較差，銷售率為35%洋房產品小結結:洋房的面積區(qū)區(qū)間集中在82-151平方米，戶戶型以2房和和3房為主，，整體產品舒舒適度較佳，，產品比較區(qū)區(qū)域客戶需求求，戶型方正正實用，戶戶戶附帶入戶花花園、凸窗等等，部分戶型型帶有空中院院館，產品具具有較強的市市場競爭力。。2.1洋洋房產品與營營銷小結戶型2房2+13房3+1面積(㎡)82.18-84.9795.18-95.26131.63-133.62147.28-151.51套數(shù)806012020比例29%21%43%7%雅郡戶型配比比2.1洋洋房產品與與營銷小結成交客戶情況況小結：洋房房的客戶中，，雁田及龍崗崗區(qū)域的客戶戶最多，所占占比例同為25%，其次次為平湖客戶戶，所占比例例為21%，，基本上呈現(xiàn)現(xiàn)出雁田、龍龍崗、平湖三三分天下的局局面。2.1洋洋房產品與與營銷小結客戶購買目的的：用于自住住/改善生活活條件；客客戶了解途徑徑：親友介紹紹和之前來過過這兩個比例例最多，而在在廣告渠道中中，戶外廣告告作用最大，，其次為短信信。2.1洋房房產品與營銷銷小結分別四個片區(qū)區(qū)客戶購買的的主要價值點點分析：鳳崗、雁田客客戶購買的主主要原因分析析：山湖環(huán)境；區(qū)區(qū)域情結；覺覺得別墅大盤盤的檔次感較較高。龍崗、平湖客客戶購買的主主要原因分析析：高性價比；山山湖環(huán)境；交交通比較方便便。分別四個片區(qū)區(qū)客戶上門不不購買原因分分析：2.1洋洋房產品與營營銷小結鳳崗、雁田客客戶不購買的的主要原因分分析：價格偏高；周周邊配套比較較欠缺；沒有有戶口指標。。龍崗、平湖客客戶不購買的的主要原因分分析：周邊配套比較較欠缺；首付付比例增加；；政策不明朗朗。洋房客戶與產產品分析結論論：洋房戶型主要要以居家型的的中等戶型為為主，2房和和3房比例相相當，比較符符合符合住家家客戶的需求求，戶型方正正實用，有入入戶花園、凸凸窗等增加附附加值的設計計，部分單位位有空中院館館，產品的整整體均好性較較強?？蛻舨怀山辉蚩?，來自自于政策等不不可抗力的原原因占較大比比例，如首付付比例的提高高及入戶政策策的取消等，，其次為來自自于項目本身身的周邊配套套不足的硬傷傷。2.1洋房產產品與營銷小小結在后續(xù)推廣中中，要放大項項目價值點，，同時統(tǒng)一現(xiàn)現(xiàn)場口徑，盡盡量減少政策策性因素及短短期內無法改改變得周邊環(huán)環(huán)境帶來的成成交抗力。雁田/鳳崗區(qū)區(qū)域洋房市場場特征：市市場供應量大大，同質化較較為嚴重2.2洋洋房08年年市場競爭分分析雁田/鳳崗洋洋房市場08年新供應應約32萬㎡㎡全年消化約28萬㎡上郡2007年2008年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度翡翠山湖嘉輝豪庭翠湖豪苑水岸山城約0.5萬㎡㎡，44套約7.2㎡，，773套約5.6萬㎡㎡，439套套約11萬㎡約5萬㎡，152套，剩剩余10多套套財富新地永江大廈景泰花園三正黃洞村項項目約7.1萬㎡㎡，640套套約3.3萬㎡㎡，434套套約6萬㎡，460套錦龍又一城約11萬㎡，，約1049套約5萬㎡，654套藍山錦灣雅郡08年供應約37萬㎡07年供應約33萬㎡區(qū)域競爭分析析：

08年年鳳崗區(qū)域內內的洋房項目目與雅郡比產產品具有較強強的同質性，，競爭激烈，，不排除其他他項目會打價價格戰(zhàn)的可能能。2.2洋洋房08年市市場競爭分析析競爭樓盤三正財富新地翠湖豪苑錦龍又一城規(guī)模占地4.6萬㎡，總建筑面積10萬㎡占地8.4萬㎡，總建筑面積20萬㎡占地約5萬㎡，總建面約14萬㎡，產品類型多層、小高層別墅、小高層小高層入市時間07年12月30日2期預計08年5月預計08年3月入市價格5300元/㎡————主力戶型2房95-104平米3房95-177平米拼合戶型138－143平米2房91平米3房126-148平米4房136－165平米二房：約85㎡三房：約88~130㎡四房：約130~145㎡復式：約250~320㎡目標客群鳳崗本地居民、公務員、新莞人、深圳投資客鳳崗本地居民、新莞人、深圳客——綜合點評地段優(yōu)勢明顯，商業(yè)價值突出，周邊配套成熟，受到鳳崗本地自住客戶認可。在開盤前一月在深圳進行較大規(guī)模推廣，從成交客戶來看，效果并不明顯。翠湖豪苑1期07年中以低價推出，取得了良好的銷售成績，同時對周邊的樓盤形成了不小的沖擊。2期預計將于08年5月份左右推出，鑒于其一期的價格策略，該項目入極有可能引鳳崗區(qū)域內的價格戰(zhàn)。地段具有一定優(yōu)勢，產品設計一般，屬于中端居家型產品，極有可能價格競爭線路雁田/鳳崗洋洋房市場上郡與區(qū)域內內的競爭項目目比較，戶型型舒適度優(yōu)勢勢較為明顯，，可吸納更高高端的居住升升級客群，以以更高端形象象建立競爭壁壁壘。2.2洋洋房08年市市場競爭分析析雁田/鳳崗洋洋房市場本土區(qū)域市場場未來競爭較較為激烈，本本地客源爭奪奪將十分激烈烈，不僅僅是是產品的競爭爭，也是營銷銷手段的競爭爭；要時刻關注對對手的促銷策策略，并采取取相應的措施施。2.2洋房08年市市場競爭分析析平湖洋房市場場市場供應：新新推項目不多多，但大盤領領銜，后續(xù)放放量較大2007年2008年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度威鳳山莊九號院館茗萃園一、二期共約約2.9萬㎡㎡尾盤48套約30萬㎡，，首皮推出495套，目目前剩余300余套三期，共約2萬㎡08年新供應應約10萬㎡㎡全年消消化約約7萬萬㎡08年年供應應約14萬㎡㎡翠峰麗麗景尾盤27套套07年年供應應約11萬㎡㎡競爭樓盤九號院館茗萃園規(guī)模占地面積4㎡，總建筑面積8㎡占地面積10㎡，總建筑面積30㎡產品類型高層、小高層、別墅小高層入市時間07年12月15日07年12月30日入市價格10000元/㎡6800元/㎡主力戶型三房118-125平米四房140-162平米五房194-195平米復式264平米兩房77-90平米三房100-103平米復式87-117平米拼合128-131平米目標客群龍崗本地人，部分關內客戶平湖本地人，部分布吉、關內客戶綜合點評作為平湖最高檔次的洋房項目，九號院館一直以來堅持高價高形象策略。三期銷售成績一般，反映出現(xiàn)階段客戶的趨于理性。其在展示及推廣上較為成功，值得項目借鑒。茗萃園采取低價入市策略，在淡市下取得了較為理想的銷售成績。實實在在的價格優(yōu)惠，是淡市下打開銷售大門的最有力武器。核心媒體+階段性覆蓋的推廣策略也是其取得成功的重要因素。2.2洋房08年年市場場競爭爭分析析平湖洋洋房市市場平湖洋洋房市市場特特征分分析：：九號院院館由由于產產品和和價格格等因因素與與本項項目差差異較較大，，與本本項目目的直直接競競爭性性不強強；茗茗萃萃園的的較低低價格格入市市，給給較為為平靜靜的平平湖市市場帶帶來了了一定定的沖沖擊，，本項項目洋洋房相相對于于平湖湖市場場較大大的價價格落落差也也隨之之縮小小，性性價比比有所所削弱弱，本本項目目獲取取平湖湖客戶戶的難難度將將增加加。龍崗洋房房市場特特征分析析：08年供供應量持持續(xù)增加加，競爭爭白熱化化，投資資客退場場以后，，本地消消化壓力力非常大大。2.2洋洋房房08年年市場競競爭分析析龍崗洋房房市場東方明珠珠城/12萬萬平米2007年2008年2009年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度天健陽光光城/20萬平平米鴻榮源公公園大地地/約約70萬萬平米，，一期10萬平平米萬科新老老西項目目天健現(xiàn)代代城/14萬平平米愛聯(lián)村改改造項目目/40萬平米米君悅龍庭庭（龍光光項目））/16.9萬萬平米星河龍崗崗項目/30萬萬平米歐景城三三期13.35萬平米米深房龍鳳山莊莊/16萬平平米中央悅三期7.6萬龍城國際二期期約13.4萬依山郡二期為為8棟9-11層小高層層三期為7棟18層小高層層。二、三共共有1500套。共分十期開發(fā)發(fā)二期13萬平平米，三三期在10萬左右共50多萬，，10萬商業(yè)業(yè)龍城華府/9棟小高層，，建面9.7萬，3容積積率風臨域/1期期1萬，2期期3萬東方沁園四期期：7-8萬萬，1.8容容積率深業(yè)項目：20萬，1.4容積率回龍鋪項目55萬3.1容容積率城龍花園：6.7萬，2.35容積積率同樂舊改75萬3容積率率寶荷振業(yè)項目目30萬，容容積率3黃閣坑中海項項目/38萬萬，容積率3.2世紀豐源一期期9萬平米，，二期4.8萬平米徽王府11.5萬平米和御苑4.26萬平米天集雅苑4.2萬平米俊榮項目/15萬平米水岸新都三期期4萬四四期7萬平米米五五期5萬平平米城市峰尚/7.5萬平米米，中大戶型型和興花園5/4.26平平米，中大戶戶型錦峰森鄰/3.6平米/3-4房公園盛世/5.6平米，，4房以上泰源項目/11.2萬平平米潤澤翰園/13.3萬平平米華業(yè)玫瑰郡/8萬平米/3-4房瑞華園/9.21萬平米米，中大戶型型水藍灣/10萬平米/2-3房萬科清林徑項項目/36萬萬平米08年新供應應約190萬萬㎡全年消化約90萬㎡07年供應約126萬㎡㎡08年供應約226萬㎡㎡龍崗洋房競爭爭分析：龍崗崗洋房市場中中大規(guī)模項目目占據(jù)主流，，產品以中大大戶型為主，，同質化嚴重重，價格高企企，高性價比比將是本項目目可能吸引龍龍崗客戶的最最大驅動因素素。典型樓盤公園大地中央悅城徽王府規(guī)模占地面積36萬㎡，總建筑面積83萬㎡占地面積10萬㎡，總建筑面積24萬㎡占地面積5萬㎡，總建筑面積14萬㎡產品類型高層高層小高層入市時間07年8月07年6月07年6月入市價格11500元/㎡10000元/㎡11500元/㎡主力戶型四房134-183平米五房194-195平米復式263-273平米三房122-181平米四房183-186平米兩房78平米三房115-128平米四房131-148平米目標客群龍崗中心城本地私企業(yè)主、管理層龍崗本地私營企業(yè)主、公務員、生意人龍崗中心城及周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶綜合點評在深圳投資客退場后，公園大地仍取得開盤良好的銷售業(yè)績，在很大程度上得益于其較為合理的定價及其到位的營銷手段，“城中央、公園上、大邸”的形象在龍崗具有的市場號召力純南朝向的戶型、戶戶贈送的空中花園、多戶贈送的入戶花園，產品均好性較好；前期推廣高端形象樹立較為成功，在中心城客戶中的口碑不錯。徽王府的產品應該來說還較有特色的，但沒有把展示做到位，加上對投資客退場的準備不足，導致定價及開盤策略上偏差，以致于開盤遭遇冷場。龍崗洋房市場場2.2洋洋房08年年市場競爭分分析2.3洋房房競爭出路思思考區(qū)域區(qū)域內競爭情況本項目在該區(qū)域的競爭機會點獲取該區(qū)域客戶的可能性評判本項目針對該推廣的介定鳳崗08年鳳崗洋房市場供應充足，而且產品線較為單一，整體競爭較為激烈有山湖景觀優(yōu)勢，戶型舒適☆☆以線下渠道階段滲透及“老帶新”挖掘為主雁田面臨翠湖豪苑的競爭社區(qū)成熟度、戶型、景觀優(yōu)于競爭對手☆☆☆☆重點推廣區(qū)域平湖未來市場供應量較大，區(qū)域市場自身消化壓力較大本項目與該區(qū)域較強的地緣關系及較高性價比☆☆☆☆重點推廣區(qū)域龍崗洋房市場成為中災區(qū)，市場供應量急劇放大，趨于白熱化本項目與該區(qū)域較強的地緣關系及高性價比☆☆☆☆重點推廣區(qū)域洋房周邊市場場競爭小結：：主抓雁田、平平湖及龍崗市市場，推廣重重點覆蓋本土土區(qū)域；鳳崗崗市場不建議議針對洋房進進行較大推廣廣，以線下渠渠道及老客戶戶資源挖掘為為主。第一部分別別墅/洋房的的營銷思路分分析第二部分別別墅/洋房的的營銷策略梳梳理第三部分08年銷售回回款及營銷費費用預估第四部分附附件第二部分別別墅/洋房的的營銷策略梳梳理PARTII目目標下的營營銷策略PARTI本本項目08年年營銷目標提提出PARTII本項目目08年營銷銷目標提出08年整體營營銷目標結合合宏觀調控與與市場背景、、項目剩余貨貨量所提出，，最終的目標標需根據(jù)發(fā)展展商自身目標標最終確定。。Ⅰ.本項目08年目標提提出1、目標前提提一：08年年洋房、別墅墅剩余貨量均均多，需考慮慮合理的出貨貨策略。剩余貨量盤點點：別墅：102套洋房：129套新推貨量盤點點：上郡8~10棟高高層：312套二期剩余貨量量盤點及08年新推貨量量盤點：2、目標前提提二：預計08年市場仍仍處于整固期期，下半年可可能才逐漸步步入恢復期(樂觀估計））。宏觀調控控下嚴峻的市市場環(huán)境中，，高端（別墅））不是本階段段能實現(xiàn)回款款的重點，洋洋房應成為項項目營銷的重重點。從08年政策策走向來看，，宏觀政策采采取“雙緊””主題；雙緊緊將對市場成成交帶來巨大大的影響。一“緊”為開發(fā)商貸款直直接融資、外外資與銀行信信貸“緊”；；二“緊”為個個人貸款首付付、利率、轉轉讓限制“緊緊”整固期恢復期平穩(wěn)期快速上漲期客戶情況客戶購買信心不足，市場觀望氣氛嚴重自用型剛性需求市場作主導自用型客戶占市場主流，投資市場啟動，市場購買信心逐漸增強投資客戶比例快速上升，自用型客戶也交投活躍，市場購買信心強甚至出現(xiàn)恐慌性購買行為市場表現(xiàn)市場低迷，成交量下降，部分樓盤降價促銷高端市場“走價不走量”，一般物業(yè)“走量不走價”，個別具有核心競爭力的項目在速度上可形成市場熱點量價平衡恢復，價格穩(wěn)步上揚，個盤表現(xiàn)差異較大，明星項目逐漸增多價格全面上漲，銷售速度逐漸加快，豪宅市場上漲速度快于一般物業(yè)樓盤應對策略找到剛性需求市場，尋找速度價格平衡點/延遲銷售或降價銷售找到剛性需求市場，利用項目獨特的競爭力，實現(xiàn)速度的突破，形成市場熱點憑借競爭力及營銷作為，在競爭中突圍，在量價上跑贏大勢抓住豪宅市場價格上升快于一般物業(yè)的快速上升特點，實現(xiàn)樓盤價值最大化2008年2007年2009年……Ⅰ.本項目08年目標提提出淡市之下高端端物業(yè)很難通通過簡單的推推廣及促銷手手段來達到快快速銷售，除除非犧牲利潤潤，走超低價價格（如常平平萬科城），，就本項目來來看，別墅產品是項目的主要要利潤來源，，不建議大幅幅度優(yōu)惠促銷銷策略，而是是加強產品展示示，將營銷動動作做到位，，保證穩(wěn)定利利潤及回款，，穩(wěn)重求快。洋房類產品則應以快速走量為宜宜，以保證企業(yè)業(yè)現(xiàn)金流的順順暢。但洋房房市場面臨的的市場壓力較較大，要達成成快速銷售的的目標，在產品展示，營營銷動作上進一步提升升。根據(jù)洋房房存貨情況，，上半年以消消化雅郡為主主，下半年以以推售上郡為為主。三期建議發(fā)展展商暫緩開發(fā)發(fā)，到08年年中根據(jù)二期期銷售情況及及市場形勢再再制定三期別別墅及高層的的開發(fā)計劃。。2、目標前提提二：預計08年市場仍仍處于整固期期，下半年可可能才逐漸步步入恢復期。。宏觀調控下下嚴峻的市場場環(huán)境中，高端（別墅））不是本階段段能實現(xiàn)營銷銷實現(xiàn)速度的的重點，洋房房應成為項目目營銷速度實實現(xiàn)的重點。。Ⅰ.本項目08年目標提提出2、08年藍藍山錦灣目標標溝通建議：：別墅銷售50-60套，，月均銷售4-5套左右（參考數(shù)據(jù)：：07年除開開盤月外，12月銷售售3套）建議雅郡洋房的目目標定為5月月底前完成剩剩余單位80%左右。到到年底完成95%-100%的銷售售率。其中1-3月月（受春節(jié)影影響）銷售為為淡季，為了了確保雅郡的的銷售目標的的完成及提前前為上郡進行行蓄客，建議議在4月份加加大推廣及促促銷力度，對對雅郡進行集集中推售。根據(jù)工程進度度預計6月份份可以推出上上郡8～10棟高層洋房房，高層目標為08年12月月底前完成60%的銷售售率，約180套左右。。Ⅰ.本項目08年目標提提出目標分解時間07年1-2月3-4月5-6月7-8月9-10月11-12月別墅累計套數(shù)數(shù)別墅08年目目標雅郡累計套數(shù)數(shù)工程與銷售節(jié)節(jié)點階段銷售目標標雅郡08年目目標別墅累計比例例雅郡累計比例例5月上郡樣板板房開放6月上郡開盤6套8套12套10套12套12套40套48套60套70套82套94套29%35%44%51%60%69%20套60套20套上郡累計套數(shù)數(shù)上郡08年目目標上郡累計比例例50-60套套20-40套套70-90套套10-20套套50-60套套約19%約22%約51%約58%10套10套9套83%90%93%97%100%61%171套231套251套261套271套280套08年08年總計計60套34套25%151套54%129套約180套套Ⅰ.本項目目08年目目標提出9月上郡第二次推貨貨2月美林墅墅樣板房開開放75-95套145-165套175-185套淡市營銷：：注重推廣廣的針對性性與有效性性！攻略一：推售策略略——階段段性制造營營銷節(jié)點攻略二：客戶營銷銷策略———老客戶資資源的深度度挖掘攻略三：形象策略略——針對對性形象樹樹立攻略四：渠道整合合策略———分區(qū)域新新客戶吸引引攻略五：活動攻略———營銷活活動鋪排、、暖場活動動攻略六：客戶必殺殺計——展展示、賣場場、促銷及及銷售技巧巧Ⅱ.目標下下的營銷策策略攻略一：推推售策略———階段性性制造營銷銷熱點本項目07年推售方方式回顧：本項目07年12月月，二期別別墅湖泊墅墅、美林墅墅已經全部部推向市場場同時洋房雅雅郡1-7棟也全部部推向市場場——07年采用用的是全面面推出的推推售策略。一方面相對對較大化地地留住目標標客戶，給給予客戶充充分選擇的的余地，——但同時時在市場上上形成的口口碑效應一一般（單批批推貨銷售售率不是很很高）——因為工工程原因造造成了全部部貨量集中中在對最后后一個季度度推出，推推售時間的的推遲造成成了前面累累計的客戶戶流失嚴重重08年推售售方式建議議：08年淡市市環(huán)境中，，建議采用用多次推貨，，小步快跑跑的推售策策略，不斷創(chuàng)造市市場熱點的的方式進行行營銷，不斷提升項項目的市場場關注度和和制造階段段性熱銷！?、?目標下下的營銷策策略成功案例借借鑒：天驕驕峰景在07年淡市市中入市，，兩次少量量多推每次次實現(xiàn)70%以上銷銷售率，實實現(xiàn)市場較較佳口碑，，確保項目目的銷售速速度。（相似操作作手法的成成功案例：：時尚島等等）第一波：2007年年12月8日：推1#、4#、7#部部分單位，，推售銷售售率75%產品組合：：140㎡㎡-160㎡㎡三房，160-180㎡㎡四房，共共251套套第二波：2007年年12月30日：推推4#、2#、8#部分單位位，推售銷銷售率70%產品組合：：140㎡㎡-160㎡三房，180㎡四房房，共約60套08年計劃劃，分8次次進行全年年推售，階階段性不斷斷制造市場場亮點！08.013.155.16.288.910.111.81.109.0399套152套94套84套119套58套66套86套持溫期熱熱銷強推期期持持續(xù)熱銷銷保溫期二二次次熱銷強推推期持持續(xù)銷銷售期攻略一：推推售策略———階段性性制造營銷銷熱點Ⅱ.目標下下的營銷策策略少量多推的的成功推售售方式KPI：1、提前進進行市場宣宣傳，并釋釋放將售單單位信息，，進行大量量有效客戶戶的積累（第一次推推售前，積積累了約200余批批VIP客客戶；第二二次推售前前，積累約約80-100名誠誠意客戶））2、在推售售過程中均均衡搭配高高、中、低低產品線相相對均衡搭搭配3、在上一一批余貨剩剩余不到20%再推推新貨，相相對減少內內部競爭，，確保每批批出貨量4、根據(jù)有有效客戶量量決定每次次推貨量，，確保60%以上的的銷售率。。成功案例借借鑒：天驕驕峰景在07年淡市市中入市，，兩次少量量多推每次次實現(xiàn)60%以上銷銷售率，實實現(xiàn)市場較較佳口碑，，確保項目目的銷售速速度。（相似操作作手法的成成功案例：：時尚島等等）攻略一：推推售策略———階段性性制造營銷銷熱點Ⅱ.目標下下的營銷策策略別墅重新包包裝。細分分美林墅和和湖泊墅產產品線，將將別墅分批批推售，結結合相應的的促銷策略略與針對性性營銷策略略，制造市市場亮點；；推售原則，，每個組團團的推出時時間到了以以后無論銷銷售情況如如何，都進進“封盤””（如有客客戶購買仍仍可進行銷銷售），推推出下一組組團，以給給客戶制造造稀缺感和和緊張感。。根據(jù)07年年成交的單單位面積和和總價，在在剩余單位位中找出較較為接近的的來作為08年的重重點推售單單位，以保保證全年60套目標標的實現(xiàn)。。根據(jù)07年成交的的別墅看，，深圳客戶戶購買的聯(lián)聯(lián)排單位面面積區(qū)間集集中在360-400平方方方米之間，，成交的平平均總價約約為370萬，而鳳崗崗和雁田的的客戶成交交的面積集集中在370-480平方米米之間，成成交的平均均總價為461萬。攻略一：推推售策略———階段性性制造營銷銷熱點Ⅱ.目標下下的營銷策策略別墅剩余貨貨量分析——獨棟單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅3#149.83560.79710.621535別墅7#199.51671.73871.242025別墅8#289.02640.40929.422068別墅9#183.44501.72685.161460別墅10#222.53467.62690.151310別墅13#183.44501.72685.161218獨立別墅單單位總價較較高，出貨貨較難，剩剩余數(shù)量只只有6棟，，沒有必要要分批推售售，有客戶戶需求都可可以推薦。。單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅1#-01151.23393.65544.88859別墅1#-02145.30385.34530.64890別墅2#-01151.23393.65544.88978別墅2#-02145.30385.34530.64990別墅14#-01164.43431.48595.91942別墅14#-02165.92406.60572.52930別墅剩余貨貨量分析——雙拼雙拼別墅單單位總價較較高，07年沒有銷銷售，08年建議重重點推售總總價相對較較低的1棟棟的兩套單單位。單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅15#-01111.09285.15396.24480別墅15#-0297.81277.08374.89392別墅15#-0397.81278.81376.62395別墅15#-0497.80270.65368.45398別墅15#-05148.17346.57494.74620別墅16#-01147.96342.29490.25575別墅16#-02100.92273.77374.69388別墅16#-03101.14273.56374.70388別墅16#-04100.92273.67374.59388別墅16#-05147.96343.10491.06558別墅17#-01111.09285.15396.24510別墅17#-0297.81277.08374.89422別墅17#-0397.81278.81376.62409別墅17#-0497.80270.65368.45383別墅17#-05148.17346.57494.74563別墅剩余貨貨量分析——湖坡墅聯(lián)聯(lián)排15-17棟，共15套，07年年沒有銷售售，是東區(qū)區(qū)聯(lián)排中位位置較差的的單位，總總價較低，，內聯(lián)單位位總價在383-422萬之之間，端頭頭單位大部部分在600萬以內內。建議作作為08年年重點推售售組團。08年重點點推售組團團單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅18#-01126.59358.36484.95659別墅18#-02112.83274.29387.12432別墅18#-03106.52290.49397.01458別墅18#-04111.12267.91379.03422別墅18#-05118.87364.84483.71750別墅19#-01111.49287.28398.77468別墅19#-02119.15301.85421.00453別墅19#-03124.52350.26474.78739別墅20#-01124.68355.24479.92578別墅20#-02119.05300.02419.07450別墅20#-03118.9301.32420.22445別墅20#-04111.49285.96397.45466別墅22#-04117.41361.90479.31608別墅23#-01122.99361.84484.83628別墅23#-04122.99361.67484.66725別墅24#-01111.56298.61410.17486別墅24#-02115.44269.58385.02396別墅24#-03122.92360.93483.85626別墅25#-01122.99360.65483.64586別墅25#-02113.06256.06369.12385別墅剩余貨貨量分析——湖坡墅聯(lián)聯(lián)排18-25棟，處于聯(lián)聯(lián)排中較好好的位置，，共31套套，已銷售售11套，，剩余22套，剩余內內聯(lián)單位總總價較高，，大部分集集中在430-480萬之間間，端頭單單位總價基基本上在600萬以以上。建議議該組團不不作為08年的主推推單位。單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅27#-01111.43292.79404.22478別墅27#-02106.35293.82400.17430別墅27#-03145.59356.77502.36638別墅28#-01145.59354.48500.07588別墅28#-02106.30286.74393.04420別墅28#-03106.30286.8393.10420別墅28#-04106.30292.34398.64430別墅30#-01109.15285.94395.09466別墅30#-02103.56279.66383.22410別墅31#-01146.79343.23490.02576別墅31#-02103.96279.63383.59410別墅31#-03103.20278.91382.11410別墅31#-04109.15289.28398.43470別墅剩余貨貨量分析——湖坡墅聯(lián)聯(lián)排26-31棟，處于聯(lián)聯(lián)排中較好好的位置，，共23套套，已銷售售10套，，剩余13套，價格適適中。建議議該組團作作為08年年的主推單單位。08年重點點推售組團團單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅32#-01102.50290.09392.59520別墅32#-02117.77290.97408.74443別墅32#-03117.77290.15407.92426別墅32#-04117.77290.15407.92426別墅32#-05117.77290.15407.92440別墅32#-06145.12359.39504.51680別墅33#-01145.12359.39504.51585別墅33#-02117.77290.15407.92435別墅33#-03117.77290.15407.92435別墅33#-04117.77290.15407.92435別墅33#-05117.77290.97408.74436別墅33#-06102.50290.09392.59488別墅剩余貨貨量分析——湖坡墅聯(lián)聯(lián)排32-33棟，共12套，07年年沒有銷售售。該組團團為靠近山山野公園組組團，價格格適中。建建議作為08年重點點推售組團團。08年重點點推售組團團單元號地下面積地上面積整棟面積掛牌總價別墅34#-01124.57292.65417.22427別墅34#-06124.57292.82417.39419別墅35#-01124.57292.65417.22435別墅35#-03117.12250.10367.22318別墅35#-04117.12250.25367.37319別墅35#-05117.59250.42368.01318別墅35#-06124.57292.82417.39428別墅36#-01138.04272.81410.85420別墅36#-02117.59