標(biāo)準(zhǔn)的開盤籌備及銷售執(zhí)行世聯(lián)：標(biāo)準(zhǔn)的開盤準(zhǔn)備工作和銷售執(zhí)行世聯(lián)培訓(xùn)資料客戶積累價格方案開盤、選房1234營銷跟進(jìn)客戶積累定價開盤、選房123客戶積累認(rèn)籌（VIP卡）（取得預(yù)售許可證前禁止）客戶登記產(chǎn)品推介會會員卡、積分卡展會及活動發(fā)展商客戶資源世聯(lián)客戶資源

客戶積累定價開盤、選房123定價定價是從用戶的角度精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程。定價可以說是營銷組合諸要素中最重要的一個要素，因?yàn)橐粋€組織為其產(chǎn)品制定的價格在決定該組織的收入、利潤并在競爭上起著非常重要的作用。價格制定步驟選擇定價目標(biāo)測定需求估計(jì)成本分析競爭者的成本、價格和提供物123564選擇定價方法選定最終價格在制定價格政策時，必須考慮多種因素，可以將其分成6個步驟價格目標(biāo)選定定價目標(biāo)利潤導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤投資回報(bào)率銷售速度市場份額穩(wěn)步增長避開競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場選擇定價方法價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。圖中歸納了在制定價格的3種主要考慮因素。成本規(guī)定了某價格的最低底數(shù)競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標(biāo)定點(diǎn)獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)是其價格的最高限度低價格高價格在這個價格上不可能獲利在這個價格上不可能有需求成本競爭者的價格和代用品價格顧客評估獨(dú)特的產(chǎn)品特點(diǎn)通過在這3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。然后，該定價方法有希望導(dǎo)致一個特定的價格。選擇定價方法——3C3C——需求、成本、競爭目標(biāo)收益定價認(rèn)知價值定價通行價格定價成本加成定價拍賣式定價集團(tuán)定價心理定價收益風(fēng)險定價選擇定定價方方法——3C3C——需求、、成本本、競競爭目標(biāo)收收益定定價認(rèn)知價價值定定價通行價價格定定價成本加加成定定價拍賣式式定價價集團(tuán)團(tuán)定定價價選定價價格心理定定價價收益風(fēng)風(fēng)險定定價價影響因因素品牌質(zhì)質(zhì)量（（正相相關(guān)））廣告宣宣傳（（正相相關(guān)））房地產(chǎn)產(chǎn)市場場定價價方法法選擇定定價目目標(biāo)客戶意意向競爭市場12354選擇定定價方方法選定最最終價價格房地產(chǎn)產(chǎn)市場場定價價方法法市場比比較法法客戶分分析法法競爭定定價法法類比法法上限法法BCG矩陣法法市場比比較法法選定參參照目目標(biāo)，，權(quán)重重很重重要相同條條件下下，參參照目目標(biāo)的的權(quán)重重關(guān)系系如下下：高檔盤盤：同同檔次次>同目標(biāo)標(biāo)客戶戶類型型>同樓盤盤所在在區(qū)域域中低檔檔盤：：同樓樓盤所所在區(qū)區(qū)域>同檔次次>同目標(biāo)標(biāo)客戶戶類型型適用范范圍：：完全全競爭爭市場場，有有同質(zhì)質(zhì)替代代產(chǎn)品品確定市市場調(diào)調(diào)查的的范范圍和和重點(diǎn)點(diǎn)對影響響價格格的各各因素素以及及權(quán)重重進(jìn)行行修正正對每個個重點(diǎn)點(diǎn)調(diào)差差項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)差交易情情況修修正比較結(jié)結(jié)果表表——比準(zhǔn)價價格綜合、、分析析、提提出核核心實(shí)實(shí)收價價范圍圍和建建議核核心實(shí)實(shí)收價價1234651、篩選選可比比樓盤盤2、確定定權(quán)重重3、打分分4、比準(zhǔn)準(zhǔn)價形形成產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)相相似、、區(qū)域域接近近目標(biāo)客客戶相相似，，銷售售期重重合根據(jù)與與項(xiàng)目目的競競爭關(guān)關(guān)系。。評定定指標(biāo)標(biāo)：1)客戶重重疊程程度2）和項(xiàng)項(xiàng)目距距離的的遠(yuǎn)近近29項(xiàng)比準(zhǔn)準(zhǔn)指標(biāo)標(biāo)：區(qū)位類：區(qū)區(qū)域印象/發(fā)展前景/周邊環(huán)境/交通規(guī)劃/生活便利性性規(guī)劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)類：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)模/容積率/商業(yè)配套/車位數(shù)量比比/園林規(guī)劃/會所規(guī)劃/梯戶比/實(shí)用率/設(shè)備及智能能化戶型結(jié)構(gòu)類類：實(shí)用性性/采光通風(fēng)/贈送面積/戶型創(chuàng)新景觀及視野野：景觀內(nèi)內(nèi)容/景觀面寬品質(zhì)展示類類：建筑外外觀/園林效果/公共部分品品質(zhì)/物管形象/樣板房效果/交樓標(biāo)準(zhǔn)展展示項(xiàng)目品牌類類：發(fā)展商商品牌/專業(yè)陣容/前期推廣形形象例：市場比比較法進(jìn)行行步驟比較項(xiàng)目確確定方法：：定位或部部分戶型相相近且質(zhì)素素相當(dāng)?shù)耐跇潜P1、篩選可比樓盤2、確定權(quán)重3、打分4、比準(zhǔn)價形成片區(qū)自然升值市場同期項(xiàng)目比較客戶投資收益項(xiàng)目名稱實(shí)收均價比準(zhǔn)系數(shù)比準(zhǔn)均價權(quán)重權(quán)重均價興業(yè)華庭47001.0955149.0330%1544.71濱海春城48001.0304944.8030%1483.44香檳廣場55000.8524686.0025%1171.5麗晶國際50000.864300.0015%645比準(zhǔn)均價4824.65在不考慮項(xiàng)目目溢價因子的的情況下，項(xiàng)項(xiàng)目的比準(zhǔn)價價格為：——4824.65元/平方米——客戶分析法投資者關(guān)注投投資收益率。。因此對價格格非常敏感，，一旦價格超超過預(yù)期時，，便放棄購買買；首置客戶戶關(guān)注月供與與租金比值關(guān)關(guān)系，此類客客戶需要進(jìn)行行測算；當(dāng)客戶購買意意向及價格意意向非常清楚楚時，對客戶戶意向的分析析直接指導(dǎo)價價格生成。分析客戶構(gòu)成成分析置業(yè)目的的客戶價格取向向分析確定均價城市主場價格格報(bào)告分析客戶構(gòu)成成分析置業(yè)目的的客戶價格取向向分析根據(jù)3月25日—4月8日登記的客戶戶群分析來看看，本項(xiàng)目90%以上的客戶是是投資客和周邊中低低端自用客戶戶（包括過渡渡性居?。?，因此他們較較關(guān)注的是租租金和投資回回報(bào)率。因此本區(qū)區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)產(chǎn)品的租金頗頗具參照意義義。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10%40%50%構(gòu)成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對價格的關(guān)注點(diǎn)總價首期月供與租金的關(guān)系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本項(xiàng)目客戶構(gòu)構(gòu)成圖示例：泰華俊庭庭投資客戶關(guān)注注點(diǎn)：投資回回報(bào)率片區(qū)自然升值法市場比較法投資收益法按市場住宅投投資回報(bào)率5%-8%之間計(jì)算，一一般投資客戶戶預(yù)期于10-15年內(nèi)收回成本本。設(shè)：本項(xiàng)目均均價為P面積：60平米的兩房現(xiàn)現(xiàn)租金：1500元/平米（參照好好旺角）則：月供=P*60*80%*81.762/10000≤1500+200P’max≤≤4949元/平方米結(jié)論三：根據(jù)投資收益益法推算，得得出本項(xiàng)目合理價格應(yīng)小小于4949元/平方米：競爭定價法將本項(xiàng)目的各各個產(chǎn)品與其其他項(xiàng)目中可可能會與之產(chǎn)產(chǎn)生競爭的產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行點(diǎn)對對點(diǎn)的分析各個不同面積積不同總價的的單元的客戶戶是不一樣的的，他們只會會將你的三房房和競爭對手手的三房比，，而不是將你你的三房和你你的四房比單單價。因此點(diǎn)點(diǎn)對點(diǎn)的競爭爭分析是至關(guān)關(guān)重要的適用范圍：競競爭市場、定定價細(xì)化新天地名居價價格報(bào)告類比法項(xiàng)目有市場新新產(chǎn)品類型，，無法直接定定價以片區(qū)外其他他項(xiàng)目的該類類產(chǎn)品與其他他產(chǎn)品的比值值作為參照制制定本項(xiàng)目中中該產(chǎn)品的價價格區(qū)間例：以市區(qū)TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)產(chǎn)品的比值作作為相對參照照的類比定價價，可為第五五園中的TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價格格區(qū)間項(xiàng)目名稱物業(yè)類型不同物業(yè)均價（元）不同物業(yè)價格確定基準(zhǔn)價格比率（其它物業(yè)類型/TH）第五園價格比率熙園洋房錯躍式洋房10000明星產(chǎn)品1：1.67第五園TH占總套數(shù)的23%，總建筑面積的21%。承擔(dān)了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤最大化的重要角色。修正比率后，確定本項(xiàng)目價格比率為：多層：1：1.86洋房：1：1.67小高層：1：1.64高層：1：1.78林語洋房9000小高層8500現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.76TOWNHOUSE15000標(biāo)桿產(chǎn)品----------中旅.國際公館多層8200現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.83小高層8500現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.76復(fù)式10000明星產(chǎn)品1：1.5TOWNHOUSE15000明星產(chǎn)品----------中信紅樹灣高層平面8500現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.88復(fù)式9500明星產(chǎn)品1：1.68TOWNHOUSE16000標(biāo)桿產(chǎn)品----------瑞和耶納多層9000現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.89小高層12000現(xiàn)金牛產(chǎn)品1：1.42洋房14000明星產(chǎn)品1：1.21TOWNHOUSE17000標(biāo)桿產(chǎn)品----------第五園物業(yè)類型均價（萬元/㎡）類比其他物業(yè)類型與TOWNHOUSE的比值第五園TOWNHOUSE均價區(qū)間（萬元/㎡）情景洋房0.55-0.61：1.670.92－1多層0.5-0.551：1.860.93－1.02不考慮本項(xiàng)目目TOWNHOUSE在產(chǎn)品和營銷銷中可能的溢溢價因素，TOWNHOUSE的單價在10000元/平米上限法項(xiàng)目有市場新新產(chǎn)品類型，，無法直接定定價以上游的可替替換產(chǎn)品為上上限創(chuàng)新產(chǎn)品定價價原則——以上游的可替替換產(chǎn)品為上上限0成本客戶感知價值值：客戶愿意支付付的最高價（（上限）售價客戶驅(qū)動力營銷的作用：：1、提升客戶的的感知價值；；2、找到愿意支支付更高價格格的客戶（市市場細(xì)分）萬科城寬HOUSE的上游產(chǎn)品為為城市核心區(qū)區(qū)域100萬元總價的準(zhǔn)準(zhǔn)二次置業(yè)單單位，因此130平方米的寬HOUSE的高限單價為為7500元/平方米；面積區(qū)間（㎡）

均價（元/㎡）總價（萬元）中信紅樹灣230-24011000250-260天鵝堡230-25012000270-300第五園TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為為中信紅樹灣灣和天鵝堡的的大平面單位位，即總價的的高限在230-250萬元；第五園合院TH面積區(qū)間為180-200㎡，合院TH定價為1.15-1.25萬元/㎡BCG矩陣法項(xiàng)目有多種產(chǎn)產(chǎn)品組合，每每一種的市場場競爭性各有有不同，應(yīng)對對每一種產(chǎn)品品分別進(jìn)行定定價，同時為為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目目標(biāo)，考慮一一個最有利的的價格組合適用于較大規(guī)規(guī)模、多種產(chǎn)產(chǎn)品組合的項(xiàng)項(xiàng)目第五園中A、B類TOWNHOUSE分別具有產(chǎn)品品優(yōu)勢和景觀觀資源，可以以作為產(chǎn)品組組合中的明星星產(chǎn)品，A類定價為1.2萬元/平方米，B類定價為1.5萬元/平方米。高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗DOG相對市場份額額波士頓矩陣CASHCOW讓合院TOWNHOUSE成為現(xiàn)金?！显憾▋r為1.1—1.2萬元/平方米均價的確定均價代表什么么從習(xí)慣上說，，一個樓盤的的均價代表了了市場對其物物業(yè)質(zhì)素的綜綜合評價在本質(zhì)上，均均價表現(xiàn)為開開發(fā)商對項(xiàng)目目總體銷售額額的預(yù)期價格表生成朝向差確定實(shí)地勘察——確定關(guān)鍵影響響因素——打分表——不同專業(yè)打分分——確定極差——確定朝向差層差實(shí)地勘察確定關(guān)鍵樓層層差別——確定層差局部調(diào)整價格表價格表生成——價格表分析（（價格分布、、極差、開花花）——外部競爭分析析（點(diǎn)對點(diǎn)））——調(diào)整到位認(rèn)知價值方法法——溢價因子利用在營銷組組合中的非價價格變量在購購買者心目中中建立起認(rèn)知知價值產(chǎn)品溢價（附附送面積、空空間、形象高高檔、獨(dú)特配配套、獨(dú)特權(quán)權(quán)益）營銷溢價（高高形象、高推推廣）資源溢價（與與稀缺度成正正比）品牌溢價價格策略價格的核心：：技術(shù)重要，，策略更重要要價格策略的工工具：核心均均價、銷控與與價格走勢、、層差、朝向向差、折扣率率折扣率促銷銷控價格走勢市場供應(yīng)內(nèi)容策略的考慮因因素市場競爭性夠夠不夠保證近期目標(biāo)標(biāo)完成保證銷售走勢勢與目標(biāo)吻合合最終目標(biāo)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)我們在制定價價目表的過程程中，不時回回過頭來看一一看，這幾個個方面是否都都考慮到了，，并且作出相相應(yīng)的安排.即使無法解決決，也是思考考和努力之后后的選擇。當(dāng)信息不對稱稱的局面逐漸漸改變，原有有的一些手段段逐漸失效，，價格表和價價格策略的設(shè)設(shè)置變得非常常關(guān)鍵不同質(zhì)量價格格戰(zhàn)略1.溢價戰(zhàn)略2.高價值戰(zhàn)略3.超值戰(zhàn)略4.高價戰(zhàn)略5.中等價值戰(zhàn)略6.優(yōu)良價值戰(zhàn)略7.騙取戰(zhàn)略8.虛假經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略9.經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略高高中低低中產(chǎn)品質(zhì)量價格各玩各的競爭戰(zhàn)略騙取戰(zhàn)略均價價策策略略的的方方式式時間間價格格1.理想2常見4糟糕3市場5？資源源集集中中市場場競競爭爭劣勢勢地地位位不同同策策略略的的選選擇擇策略發(fā)展商狀況市場狀況產(chǎn)品狀況可達(dá)成目的1提升無資金壓力，品牌需求平穩(wěn)，可控，體量大，較平庸占領(lǐng)份額，逐步提升2.取脂有回籠要求，體現(xiàn)檔次動蕩，但有機(jī)會一般，考慮少量后期提升盡快獲得利潤3.綜合前期要求舒緩資金壓力，價值最大變化，機(jī)會和威脅參半較小，不考慮后期提升可變化，降低風(fēng)險客戶戶積積累累定價價開盤盤、、選選房房123選房房選房房的的功功能能是是什什么么？？首先先是是廣廣告告。。VIP卡對對項(xiàng)項(xiàng)目目的的最最大大價價值值并并不不在在于于誠誠意意客客戶戶本本身身，，而而在在于于買買卡卡客客戶戶具具有有傳傳播播功功能能，，在在卡卡量量達(dá)達(dá)到到一一定定程程度度便便具具有有了了媒媒體體特特征征；；其次次才才是是蓄蓄水水造造場場，，保保證證相相當(dāng)當(dāng)比比例例成成交交的的手手段段；；同時時，，具具有有對對項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行價價格格測測試試的的功功能能。。選房房的的本本質(zhì)質(zhì)：：對項(xiàng)項(xiàng)目目充充分分了了解解并并具具有有絕絕對對誠誠意意的的客客戶戶，，以以充充足足的的房房源源以以相相對對多多的的展展示示促促進(jìn)進(jìn)成成交交，，提提高高銷銷售售率率和和價價格格，，奠奠定定項(xiàng)項(xiàng)目目銷銷售售的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。開盤盤的的目目的的與與前前提提條條件件前提提條條件件：：銷售售法法律律手手續(xù)續(xù)完完備備工程程形形象象良良好好現(xiàn)場場包包裝裝到到位位宣傳資資料齊齊備銷售資資料齊齊備目的：：營造市市場關(guān)關(guān)注，，制造造熱銷銷氛圍圍，達(dá)達(dá)到短短期促促銷。。加深老老業(yè)主主及其其親友友對項(xiàng)項(xiàng)目的的美好好印象象，通通過口口碑傳傳播樓樓盤形形象，，形成成擴(kuò)散散效應(yīng)應(yīng)，加加大市市場影影響力力繼續(xù)鞏鞏固項(xiàng)項(xiàng)目的的市場場形象象，實(shí)實(shí)現(xiàn)價價格支支撐開盤活活動的的具體體內(nèi)容容活動時時間活動宗宗旨與與目的的主要內(nèi)內(nèi)容活動地地點(diǎn)參加單單位和和人員員活動議議程安安排現(xiàn)場包包裝各單位位的分分工細(xì)細(xì)化費(fèi)用預(yù)預(yù)算開盤期期的階階段營營銷措措施活動的的目的的：持續(xù)引引起公公眾關(guān)關(guān)注，，發(fā)動動老業(yè)業(yè)主客客戶資資源；；整合品品牌資資源，，建立立客戶戶信心心；聚集現(xiàn)現(xiàn)場人人氣，，營造造銷售售氛圍圍?；顒拥牡脑瓌t則：應(yīng)有針針對性性，目目的明明確應(yīng)與項(xiàng)目優(yōu)優(yōu)勢相結(jié)合合應(yīng)符合項(xiàng)目目形象合理整合各各種資源，，控制成本本1.活動開盤期的階階段營銷措措施2.優(yōu)惠、促銷銷送全屋精裝裝修或裝修修款折上折送全屋家私私電器大抽獎送保險老帶新團(tuán)購優(yōu)惠開盤期的階階段營銷措措施3.媒體發(fā)布開盤信信息邀請記者報(bào)報(bào)道炒作增加上門量量強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣賣點(diǎn)展會9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:58:0603:58:0603:581/5/20233:58:06AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2303:58:0603:58Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。03:58:0603:58:0603:58Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:58:0603:58:06January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月20233:58:06上上午03:58:061月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月月233:58上上午午1月月-2303:58January5,202316、行動出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2023/1/53:58:0603:58:0605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。3:58:06上上午3:58上上午03:58:061月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。03:58:0603:58:0603:581/5/20233:58:06AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2303:58:0603:58Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。03:58:0603:58:0603:58Thursday,January5,202313、不知香積積寺，數(shù)里里入云峰。。。1月-231月-2303:58:0603:58:06January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月20233:58:06上午03:58:061月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月233:58上上午1月-2303:58January5,202316、少少年年十十五五二二十十時時，，步步行行奪