海上名邸策劃報告2007年8月市場背景條件研判看大勢·知區(qū)域·察板塊大勢背景研判一整體市場：全市住宅供求開發(fā)商惜售·客戶需求釋放·價格上揚宏觀面大勢向好，穩(wěn)步走高政策走向研判二2006年政策回顧2006房地產(chǎn)宏觀調(diào)控成效不彰出臺政策結(jié)果規(guī)范外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)小投資者減少，但大型外資基金依然蜂擁而入要求各地建設供應經(jīng)濟適用房至今僅北京表示要在今年擴大經(jīng)濟適用房建設國稅總局強制征收物業(yè)轉(zhuǎn)讓差價的20％個人所得稅各地二手交易并未明顯下降，出現(xiàn)買賣雙方采取各種方法避稅的情況7090政策建設部承認，至去年底，大面積住房仍是市場供應主流嚴把土地閘門，限制地方政府亂批地政府被指限制供應，反而推高房價嚴限銀行對開發(fā)商放寬信貸利益驅(qū)動下，銀行有禁不止比比皆是“十七大”臨近，關心國計民生、開好“十七大”已成為近期黨和國家政治生活中的重頭戲。近年房地產(chǎn)調(diào)控收效不明顯，如何關注民生、調(diào)控房價很有可能已經(jīng)成為本次“十七大”的焦點之一。2007年可能出臺政策可能出臺政策預計結(jié)果央行進一步提高存款準備金與加息房地產(chǎn)企業(yè)融資成本增加央行將組織全面清查房地產(chǎn)貸款，排查問題，重申制度。房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大提高土地出讓金的回收及新建樓盤預售貸款管理房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加大顯著增加經(jīng)濟適用房與廉租房的供應量分流中低端市場需求開征物業(yè)稅增加物業(yè)持有成本，制定復雜，效果有待觀察進一步開放單位建房分流市場需求清查房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地增加市場供應出臺相關規(guī)定規(guī)范集資合作建房民心所向，但可行性不高宏觀政策的目的著力于解決民生問題，即主要針對中低端市場，除物業(yè)稅政策外，對本項目影響較小。著力于民生.著重于執(zhí)行體現(xiàn)和諧政策面政策前景比較穩(wěn)定前景謹慎樂觀區(qū)域走勢研判三區(qū)域市場：：徐匯住宅宅供求住宅存在需需求·成成交外擴擴致使價格格稍有回落落.中心區(qū)區(qū)域供應稀稀缺區(qū)域面面區(qū)域需求有有支撐··前景較較樂觀板塊狀狀況況研判判四四內(nèi)環(huán)環(huán)中環(huán)環(huán)本項項目目競爭爭區(qū)區(qū)域域：：徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)中中環(huán)環(huán)間間區(qū)區(qū)域域強銷銷項項目目不不多多，，成成交交集集中中。。競爭爭市市場場：：在在售售項項目目分分布布尾盤盤項項目目多多，，有有效效供供應應少少；；區(qū)域域內(nèi)內(nèi)目目前前：：板塊塊市市場場：：板板塊塊價價格格沿沿革革競爭爭市市場場：：在在售售項項目目概概況況總面積已推面積已售面積已推住宅總套數(shù)住宅銷售套數(shù)銷售率開盤時間目前價格中海瀛臺32萬981328609274266288%2006年8月16500(裝修)百匯園34萬277172059118714774%2007年4月20000(裝修)徐匯臨江豪園7.4萬5690210503349148298%2006年7月16000(毛坯)競爭市場場：主力力產(chǎn)品特特征一房二房三房四房復式中海瀛臺/100-110120-130120-130140-160190-220/35%7%9%44%3%百匯園/110-120130-150160-190/290-44029%33%34%4%徐匯臨江豪園60-8090-100100-120130-140150-160160-170/8%8%43%25%7%1%本項目60-65100-105110127-138140-148166-17319118%12.5%6%12%32%19%1%100150200250300350400競爭市場場：主力力總價分分布區(qū)間間(萬元元)160280135210180340150225本項目徐匯臨江江豪園百匯園中海瀛臺臺競爭市場場：客戶戶來源區(qū)區(qū)域徐匯浙江閔行其他徐匯區(qū)區(qū)域客客戶為為主競爭市市場：：客戶戶年齡齡結(jié)構(gòu)構(gòu)25-30歲30-35歲35-40歲40-45歲45-50歲50-55歲55-60歲其他中年客客戶為為主加工制制造業(yè)業(yè)服務業(yè)業(yè)高新技技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府機機關教育業(yè)業(yè)個體經(jīng)經(jīng)營者者自由職職業(yè)其他競爭市市場：：客戶戶職業(yè)業(yè)、職職務特特征多從業(yè)業(yè)于徐徐匯區(qū)區(qū)企事事業(yè)單單位、、政府府、私私營企企業(yè)競爭市市場：：客戶戶職業(yè)業(yè)、職職務特特征企業(yè)主主中高層層管理理者私營老板普通受薪者高級白領政府官員教師其他中高層管理者者、私營業(yè)主主為主競爭爭市市場場：：后后續(xù)續(xù)供供應應體體量量項目在建項目現(xiàn)有項目后續(xù)匯成項目上房項目上房南站項目本項目百匯園中海瀛臺地址長橋華發(fā)路南站康健龍華長橋后續(xù)面積（㎡）11萬20萬11萬7萬32萬22萬合計103萬㎡未來來后后續(xù)續(xù)供供應應主主要要集集中中于于徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)以以外外區(qū)區(qū)域域，，目目前前康康健健田田林林板板塊塊處處于于供供應應空空白白期期，，在在建建項項目目預預計計08年年以以后后才才能能上上市市，，后后市市高高端端項項目目供供應應量量大大，，板板塊塊價價格格將將繼繼續(xù)續(xù)拉拉升升供應應集集中中在在徐徐匯匯內(nèi)內(nèi)中中環(huán)環(huán)··常常規(guī)規(guī)二二房房三三房房為為主主導導目前前康康健健田田林林板板塊塊市市場場供供應應空空白白主力力總總價價150－－200萬萬··單單價價在在15000元元/平平米米水水平平上上纏纏斗斗徐匯匯區(qū)區(qū)域域客客戶戶為為主主··存存在在高高端端需需求求板塊面面市場上升升期··中高高端競爭爭強··田林林板塊““有機可可乘”關注點一一：宏觀觀形勢———價量齊升升市場向好好關注點二二：徐匯匯區(qū)域———需求充足足房源去化化穩(wěn)定關注點三三：競爭爭板塊———田林供應應空白··有機機可乘區(qū)域客戶戶為主總體市市場場背景景項目定位位方向研研判區(qū)位··產(chǎn)品··客戶定位考量量因素區(qū)位角度客觀因素適合途徑產(chǎn)品角度客觀因素適合途徑區(qū)位產(chǎn)品項目定位位方向成熟康健健教育配套套交通便利利土地稀缺缺臨近南站站區(qū)位價價值值基礎礎整體戶型型種類多多樣三房以上上舒適戶戶型為主主力二房產(chǎn)品品面積較較常規(guī)三房以上上產(chǎn)品空空間尺度度跳升產(chǎn)品房型面積范圍套數(shù)比例(％)1R59.95-64.88101182R/199.69-106.97012.52R/2109.12346.13R/1127.51356.23R/2132.46-138.92325.7合計小于14027248.53R/2140.05-147.6418032.14R/2166.19-172.9910618.9復式4R/2190.830.5合計140以上28951.5總計561100本案目標標客戶細細化分區(qū)區(qū)研究目標客戶戶群體區(qū)域內(nèi)區(qū)域外換屋需求求江浙客戶戶西南其他他區(qū)域徐匯區(qū)域域本案目標客戶戶主要來源區(qū)區(qū)域分布特征描述年齡特征：年年齡跨度較大大，35—45歲中年為為主。工作特征：工工作或經(jīng)商，，主要集中在在徐匯區(qū)域，，收入穩(wěn)定。。其他特征：或或久居于康健健田林區(qū)域，，或因工作或或生意等原因因由外地遷入入，在該區(qū)域域已有較長時時間的居住經(jīng)經(jīng)歷，因先前前居所難以滿滿足當前的生生活需求而產(chǎn)產(chǎn)生換屋動機機。這部分客戶長長時間“蟄伏伏”于該區(qū)域域，對區(qū)域現(xiàn)現(xiàn)狀已很適應應，對各項規(guī)規(guī)劃及發(fā)展前前景也非常了了解。需求特征：大大兩房、三房房為主。外區(qū)導入客戶戶主要以地鐵一一號線和滬閔閔路為延伸輻輻射的城市西西南區(qū)域；沿A4入滬的的江浙客戶外區(qū)客戶特征描述年齡特征：30—45歲歲左右為主工作特征：工工作或生意主主要集中于上上海西南及市市中心區(qū)域，，有較高的職職業(yè)地位。其他特征：目目前未居于本本區(qū)域，但因因工作及社交交、親屬圈層層等關系，對對本區(qū)域有較較高認同度，，了解該區(qū)域域現(xiàn)狀及規(guī)劃劃。經(jīng)濟實力力較強，對生生活空間尺度度有一定要求求。需求特征：改改善性需求為為主，以兩房房以上戶型為為主。大處著眼：立足區(qū)域中高高端客戶·積極向外拓展展小處著手：以緊抓區(qū)域內(nèi)內(nèi)潛在的中高高端購房客戶戶，實現(xiàn)大體體量房源去化化為目標，以激發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)部客戶購買買熱情，從而而吸引區(qū)域外外的購房客戶戶為手段。本案客戶定位位策略本案客戶定位位結(jié)論徐匯內(nèi)中環(huán)間間區(qū)域經(jīng)濟實實力較強的二二次購房者為為主；外來（江浙、、西南其他區(qū)區(qū)域）客戶為為輔。住宅的區(qū)域因因素是客觀的的、直觀的。。住宅的個別因因素是根據(jù)我我們的SWOT分析，產(chǎn)產(chǎn)品定位和目目標客戶定位位，結(jié)合我們們的專業(yè)經(jīng)驗驗、項目運作作經(jīng)驗制定。。價格定位住宅區(qū)域因素直接比較表

區(qū)域因素權(quán)重估價對象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺成熟程度0.3100909085交通條件0.2100909390配套設施0.2100858585環(huán)境條件0.1100908590城市規(guī)劃0.2100939093小計110089.689.188.1住宅個別因素直接比較表

個別因素權(quán)重估價對象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺外

觀0.2100105100103公共裝修0.1100120103115公建配套0.310010598103園林環(huán)境0.410010496103小計1100106.198.1104.2綜合修正是在在考慮了區(qū)域域因素和項目目個別因素后后制定。權(quán)重的劃分是是根據(jù)目標對對象相比的重重要性來確定定。通過市市場比比較法法，本本項目目住宅宅均價價建議議為19500元/平平米左左右本項目住宅價格市場比較法綜合修正系數(shù)表項目名稱修正因素估價對象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺標準價（元/m2）

200001600016500區(qū)域因素修正10089.689.188.1個別因素修正100106.198.1104.2本項目住宅相對價格

210381830519549本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項目名稱估價對象百匯園徐匯臨江豪園中海瀛臺住宅相對價格

210381830519549權(quán)重100%30%50%20%加權(quán)后的相對價格

631191523910本項目住宅銷售價格19373

產(chǎn)品分析部分容積率許可，追求利潤最大化地塊南北窄、東西寬住宅層數(shù)高建筑密度低日照間距大小區(qū)景觀應該以集中綠化為主由此，，應牢牢牢把把握本本項目目集中中綠化化率高高的優(yōu)優(yōu)勢，，對客客戶進進行啟啟發(fā)與與引導導，從從而促促進整整體去去化速速度。。項目總總平圖圖項目目經(jīng)經(jīng)濟濟技技術術指指標標總建設用地面積47840M2

建筑占地面積13982M2占用街坊道路面積1940M2

建筑密度29.20%住宅及商業(yè)用地面積36300M2

總綠地面積16984M2文化設施用地面積5400M2

綠地率35.50%幼托中心用地面積4200M2

集中綠地面積9000M2總建筑面積100574M2

集中綠地面積率18.80%地上建筑面積85603M2

居住總戶數(shù)562戶住宅建筑面積72649M2

機動車停車位354輛（其中架空層面積）3166M2

地下停車位314輛商業(yè)建筑面積3789M2

地上停車位40輛文化設施建筑面積5131M2

自行車停車面積3651M2地下建筑面積14971M2

綜合容積率1.72（其中車庫面積）10027M2

小區(qū)內(nèi)內(nèi)集中中綠化化占綠綠化總總量的的53.0%，，形成成獨特特的景景觀特特色。。

住宅項項目底底層架架空，，設置置小型型便利利商業(yè)業(yè)及會會客大大堂，，品質(zhì)質(zhì)高貴貴。

地下自自行車車庫通通過電電梯直直接入入戶。。

戶型設設計跨跨度大大，滿滿足各各階層層業(yè)主主的需需求（（其中中三房房比重重過大大、二二房相相對不不足））。。

住宅朝朝向普普遍較較好，，充分分利用用了小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的集集中景景觀資資源。。

明廚明明衛(wèi)，，滿足足通風風要求求。

廚房工工作陽陽臺結(jié)結(jié)合餐餐廳觀觀景，，在簡簡約面面積的的前提提下達達到功功能多多樣化化的效效果。。住宅宅項項目目綜綜述述海上名邸戶型配比一覽表樓號門牌層數(shù)（層）1房1廳（套）1房2廳（套）2房2廳（套）3房2廳（套）4房2廳（套）復式（套）小計（套）1號樓17號18341717——————6818號18341716——————672號樓15號21——————2020——4016號21——————2020——403號樓11號11————1010————2012號11————1010————2013號10————99————1814號10————99————184號樓7號10————99————188號10————99————189號8————77————1410號8————77————145號樓1號18——————17161342號18——————35————356號樓3號18——————17161344號18——————35————357號樓5號18——————17161346號18——————35————35總計————6834103266883562權(quán)重————12.10%6.05%18.33%47.33%15.66%0.53%100%一號樓樓一號樓樓（17、、18號））以一一房和和兩房房為主主，總總計135套，，其中中：一房一一廳共共68套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.4%。一房二二廳共共34套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的25.2%。兩房二二廳共共33套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的24.4%。17、、18號AA戶型型（二二室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：客廳、、餐廳廳方正正大氣氣、實實用，，分戶戶門側(cè)側(cè)面的的儲藏藏空間間設計計巧妙妙，不不占用用額外外空間間。17號號A型型客廳廳、次次臥飄飄窗朝朝向西西南（（朝向向有利利，缺缺少景景觀）），18號號A型型飄窗窗朝向向偏東東北（（享受受集中中綠化化資源源，朝朝向略略差））。明廚、、明衛(wèi)衛(wèi)外加加北向向工作作陽臺臺，利利于堆堆物及及通風風。BBCB戶型型（一一室一一廳一一衛(wèi)））、、C戶戶型（（一室室二廳廳一衛(wèi)衛(wèi)）分分析：：由于本本幢采采用一一梯四四戶的的小戶戶型設設計，，每戶戶的南南向開開間有有限，，因此此在保保證臥臥室朝朝南的的前提提下，，造成成客廳廳采光光面小?。˙戶型型）或或超向向有缺缺陷（（C戶戶型））。B戶型型臥室室南向向飄窗窗出挑挑較大大，極極大拓拓展了了小戶戶型住住宅的的使用用空間間，深深受廣廣大業(yè)業(yè)主的的喜愛愛。建議為為裙房房商業(yè)業(yè)添加加屋頂頂綠化化，以以彌補補C戶戶型客客廳朝朝北而而且缺缺乏景景觀的的尷尬尬。二號樓樓（15、、16號））以三三房和和四房房為主主，總總計80套套，其其中：：三房二二廳共共40套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.0%。四房二二廳共共40套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的50.0%。二號樓樓A戶型型（四四室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：主臥、、書房房、衣衣帽、、衛(wèi)生生空間間組合合緊湊湊合理理，使使主人人具有有安靜靜獨立立的生生活工工作區(qū)區(qū)。針對對小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)中中心心綠綠化化，，采采用用轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角角飄飄窗窗設設計計，，引引入入更更多多的的景景觀觀，，相相對對來來說說16號號A型型效效果果最最佳佳。。客廳、、餐廳廳距離離較遠遠而且且套內(nèi)內(nèi)純交交通面面積浪浪費較較大。。A純交通面積15、、16號15、、16號B屋頂綠化B戶型型（三三室二二廳二二衛(wèi)））分析析：：餐廳、、客廳廳錯位位且距距離較較遠，，不符符合大大多數(shù)數(shù)業(yè)主主的選選房標標準。。雖然有兩個個衛(wèi)生間，，但距離客客廳仍較遠遠，使用不不便。由于變形縫縫導致主臥臥及衛(wèi)生間間空間的不不規(guī)則，影影響使用效效率。針對朝向景景觀較少的的北廳，可可同1號樓樓C型房那那樣在底商商設置屋頂頂花園，提提升住宅品品質(zhì)。四號樓（7、8、9、10號）以二房和三房為主，總計64套，其中：二房兩廳共32套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三房兩廳共32套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三號樓（11、12、13、14號）以二房和三房為主，總計76套，其中：二房兩廳共38套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三房兩廳共38套，占本幢總套數(shù)的50.0%。三、四號樓樓AB7、8、11、12號A戶型（三三室二廳二二衛(wèi)）分析析：房型規(guī)整，，經(jīng)濟實用用，主臥景景觀飄窗美美觀、大方方。儲藏位于餐餐廳與臥室室之間，位位置合理，，做到兩邊邊兼顧。主臥、次臥臥、書房被被雙廳分隔隔得較遠，，每去另一一個空間都都需要貫穿穿公共區(qū)域域。B戶型（二二室二廳一一衛(wèi)）分析析：房型較好，，方正大氣氣，預計去去化速度快快。北陽臺略小小，導致用用餐時由于于視野受限限容易產(chǎn)生生壓抑感。。CC戶型（三三室二廳一一衛(wèi)）分析析：書房朝向不不佳，有嚴嚴重的西曬曬；而且成成為通往臥臥室的過道道廳，對業(yè)業(yè)主平時工工作學習有有較大影響響。餐廳、客廳廳距離遠且且錯位，為為順利通往往南北兩側(cè)側(cè)的陽臺，，需留出的的必要交通通空間較多多，導致功功能空間實實際使用面面積有限。。面積積大大于于90M2或三三房房以以上上（（含含三三房房））的的住住宅宅建建議議設設計計兩兩衛(wèi)衛(wèi)，，適適合合三三代代五五口口居居住住。。建筑筑為為貼貼合合集集中中景景觀觀的的走走勢勢，，使使得得主主臥臥外外墻墻斜斜率率較較大大，，只只有有部部分分空空間間可可做做小小型型衣衣帽帽間間。。由由于于小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)類類似似戶戶型型套套數(shù)數(shù)較較多多，，綜綜合合上上述述其其他他問問題題，，建建議議選選取取本本戶戶型型做做樣樣板板房房用用以以展展示示不不利利條條件件的的化化解解方方式式。。7、、8、、11、、12號號DD戶戶型型（（二二室室二二廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)））與與C房房型型類類似似。。9、、10、、13、、14號號與與7、、8、、11、、12號號對對稱稱，，恕不不累累述述。。7、8、11、、12號五號樓樓（1、2號））、六六號樓樓（3、4號））、七七號樓樓（5、6號））以三三房、、四房房為主主，每每幢各各為69套套，其其中：：三房二二廳共共52套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的75.4%。四房二二廳共共16套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的23.19%。。復式住住宅一一套，，占本本幢總總套數(shù)數(shù)的1.45%。五、六六、七七號樓樓1、3、5號AA戶型型（四四室二二廳二二衛(wèi)））分析析：客廳三三面留留出必必要的的交通通空間間，使使得實實際使使用空空間在在無形形中減減小，，不利利于家家俬的的擺放放與流流線的的組織織。主臥、、童臥臥等常常用休休息空空間通通過子子母門門與公公共空空間隔隔開，，動靜靜分區(qū)區(qū)明確確。書房與與次臥臥相結(jié)結(jié)合，，距離離主臥臥較遠遠；以以客廳廳為中中心，，形成成南、、北兩兩個生生活區(qū)區(qū)。明廚明明衛(wèi)、、衛(wèi)生生間做做到干干濕分分離。。B戶型型（三三室二二廳二二衛(wèi)））分析析：（（與后后頁2、4、6號的的B戶戶型相相似））客廳、餐餐廳方正正、直通通，有利利于采光光與通風風。利用餐廳廳開間要要求小的的特點，，合理挖挖出主臥臥室的衣衣帽間與與儲藏柜柜。餐廳廳、、廚廚房房共共用用3.6M2的觀觀景景陽陽臺臺，，雖雖然然面面寬寬小小，，但但也也能能享享受受北北側(cè)側(cè)的的小小區(qū)區(qū)集集中中景景觀觀資資源源。。主臥臥與與書書房房距距離離較較遠遠，，且且須須穿穿越越雙雙廳廳，，不不便便于于業(yè)業(yè)主主工工作作學學習習，，建建議議書書房房與與次次臥臥位位置置對對調(diào)調(diào)。。B1、、3、、5號號復式式戶戶型型（（四四室室二二廳廳三三衛(wèi)衛(wèi)））分分析析：：本戶戶型型總總共共三三套套，，屬屬于于稀稀缺缺產(chǎn)產(chǎn)品品。。附送送大大型型露露臺臺正正對對集集中中景景觀觀。。每個個臥臥室室都都配配備備附附屬屬衛(wèi)衛(wèi)生生間間，，居居住住寬寬敞敞舒舒適適。。餐廳廳和和樓樓層層次次臥臥西西曬曬嚴嚴重重。。1、、3、、5號號復復式式房房型型2、、4、、6號號ABA戶戶型型（（三三室室二二廳廳二二衛(wèi)衛(wèi)））分分析析：：主臥飄窗出挑挑0.9M，，拓展了室內(nèi)內(nèi)使用空間。。餐廳北側(cè)有觀觀景陽臺，眺眺望小區(qū)集中中景觀?？蛷d、餐廳部部分錯位，不不符合大多數(shù)數(shù)客戶的喜好好習慣與衛(wèi)生生要求。書房到主臥、、衛(wèi)生間均需需繞過3M多多長的儲藏室室，使用尤為為不便。2號B戶型與與前頁1號的的B戶型類似似（添加飄窗窗元素），恕恕不累述。商業(yè)定位與包裝商業(yè)總建面積積為8747平方米，其其中沿街商鋪鋪約4000平方米商業(yè)基本情況況幢號/門牌號面積（平方米）平均面積（平方米）1幢21、23、25、27號（桂林路）645.47161.371幢227、229、231、233、235、237號（浦北路）749.43107.062幢213、215、217、219、221、223、225號（浦北路）739.00105.573幢195、197、199、201、203、205、207、209、211號（浦北路）952.32105.814幢177、179、181、183、185、187、189、191、193號（浦北路）952．86105.87文化綜合樓4708.06/合計8747.14/我們的關注點點？商業(yè)定位對未來生活形形態(tài)上的維新新商業(yè)不僅是消消費也可以是是一種文化既能滿足日常常生活需要又又具有一定文文化特質(zhì)的綜綜合商業(yè)模式式商業(yè)定位商業(yè)延展面———生活配套套類商業(yè)———海上生活館商業(yè)核——文文化休閑類商商業(yè)——海上文化館商業(yè)定位沿街商鋪目標標商家商業(yè)定位商家類型面積需求（平方米）建議的商家便利店50-100可的、羅森美容美發(fā)200-400克麗緹娜點心房50-60可頌坊、元祖干洗店50-60金象醫(yī)藥店100-150國大藥房音像店50-60美亞音像禮品店50-60/服飾店50-100休閑服飾中介店50-100中原床上用品店100-200澳西奴沖印店100-200柯達綜合文化樓目目標商家商業(yè)定位商家類型面積需求（平方米）建議的商家Spa會館200-400一米陽光足浴100-200大桶大足浴美容保健200-400香山瘦身茶室200-300天仁名茶館

健身房300-500/畫展1000以上陳十發(fā)藝術展企劃前的思考考認清現(xiàn)狀：眾多客戶翹首首以盼，銷售售不是難點。。企劃目目的：：并非為為了積積累客客群達達到盡盡快去去化，，而是是為了了提升升產(chǎn)品品形象象，進進而提提升銷銷售價價格格，并并使消消費者者能認認同價價格。。主題概念導入是品牌社社區(qū)（知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商中中星，，值得得信賴賴）是規(guī)模模社區(qū)區(qū)（10萬萬方）有地段段價值值（南站新新中心心、康康健板板塊）有教育育優(yōu)勢勢（傳統(tǒng)文文教區(qū)區(qū)，眾眾多學學校包包圍）客戶眼中,本項目目的優(yōu)優(yōu)點西南門門戶，，康健健板塊塊最后后的大大型居居住社社區(qū)南站經(jīng)經(jīng)濟樞樞紐，，優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)業(yè)配套套（依托托南站站，打打造自自身））優(yōu)良的的教育育條件件，便便利的的交通通規(guī)劃劃中星品品牌實實力巨巨獻中環(huán)線線內(nèi)低低容積積率旺旺地靜靜宅50米米棟距距，9千M2大手筆筆集中中景觀觀用地地。近5千千M2文化綜綜合樓樓豐富富居住住生活活近4千千M2社區(qū)商商業(yè)貼貼心便便利地段價價值、、屬性性價值值、社社會價價值優(yōu)勢細分提提煉利益核心價值提升人、健康社社區(qū)與文化化居所的和諧關系系地段——徐匯區(qū)·中中環(huán)線·康康健板塊最最后一個大大型居住社社區(qū)品質(zhì)——倡導一種有有文化、有品品質(zhì)的城市經(jīng)典生生活稀缺——新的都都市中心低低容積率健康住宅主題概念主題概念引引導讓經(jīng)典融入生活文化名宅，，健康社區(qū)概念切入點點和諧，凝結(jié)完美。珍藏，源于稀有。當多數(shù)人的欲望成為少數(shù)人的擁有，優(yōu)越感便會油然心生。優(yōu)越健康健康，不僅僅僅是身體體的健康，，還有心靈靈的健康、、精神的健健康以及社社區(qū)生活的的健康。文化文化，不僅僅僅體現(xiàn)于于讀了多少少書，擁有有多高的學學歷，更在在于日常的的熏陶和點點滴的積累累。品質(zhì)好的社區(qū)，，不僅住人人，還能養(yǎng)養(yǎng)心。當社社區(qū)生活模模式成為一一種理想生生活模式，，品質(zhì)便成成為我們的的口碑。概念落地——現(xiàn)實體驗綜合樓及社社區(qū)商業(yè)深深度宣傳社區(qū)商業(yè)貼心、便民民、溫馨關關愛人無我有，人有我全，人全我精程十發(fā)畫廊廊絕無僅有的的頂尖藝術術精品賞鑒鑒茶藝館地方名茶品品鑒及茶道道研習交流流健身俱樂部部更專業(yè)的場場所和教練練SPA會館館靜心、養(yǎng)身身，享受身身心放松的的愉悅提升素養(yǎng)、、身心健康康、鄰里互互動架空層提升升產(chǎn)品附加加值要點目的·多樣化形式打造·與綜合樓相對陽春白雪的功能定位錯開·以社區(qū)泛會所概念豐富業(yè)主生活，和諧鄰里關系?！ひ愿H民的形式落實社區(qū)文化，實現(xiàn)身心健康?？梢允怯H子子樂園小型兒童游游樂設施及及可擦洗心心情涂鴉板板，在家門門口與孩子子盡情嬉耍耍、親情互互動?？梢允清谙胂肟臻g某個潮濕的的雨天，或或僅僅是不不愿呆在房房間的一個個午后，可可以在此看看報、閑聊聊甚至是獨獨自發(fā)呆。?？梢允青徖锢锘硬挥门苋ス珗@，也不不用和別人人搶位，自自家樓下圍圍坐就可以以下棋、打打牌，當然然也可以家家長里短。。可以是自動動售貨點再也無須為為買一聽可可樂或一包包薯片特地地趕去超市市了?？梢允潜诋嫯嬚故具@樣的社區(qū)區(qū)，這樣的的居所，誰誰能不心動動？可以是雅致致古韻文化墻、書書法墻，在在日常生活活細節(jié)中便便能品味傳傳統(tǒng)文化意意境。可以是品茗茗回廊聊聊茶經(jīng)，，交流心得得，不花錢錢也可以?。】梢允蔷坝^延延伸通透了視野，，更多了綠意意，居住的品品質(zhì)真實可見見。推廣訴求點傳播調(diào)性確立立大氣、品味、、格調(diào)、珍藏藏新城·新家··新生活推廣語設計見證城市經(jīng)典典傳傳承名宅風風范（展開層面：：南站城市新新中心+中星星品牌實力+中星城南塊塊商業(yè)前景+文化名宅打打造）居住，是一種種氣質(zhì)的表達達推廣語設計新居住空間，，新鄰里氛圍圍（展開層面：：社區(qū)文化氛氛圍熏陶+區(qū)區(qū)域傳統(tǒng)文教教優(yōu)勢+和諧諧健康鄰里生生活）推廣語語設計計（展開開層面面：寬寬棟距距視野野+大大面積積綠化化+景景觀小小品組組團+架空空層多多樣優(yōu)優(yōu)化））沉迷于于風景景直到沉沉迷成成了風風景在城市市中修修行在自然然中養(yǎng)養(yǎng)生雅士的的住所所，總總在動動與靜靜之間間。一面是是成熟熟的繁繁華，，一面面是幽幽雅的的靜謐謐。尊貴的的居住住，雅雅致的的生活活，擁有了了品質(zhì)質(zhì)之后后，我我們還還需要要的，，是氣氣質(zhì)。。有素養(yǎng)養(yǎng)的人人際環(huán)環(huán)境，，更容容易在在有文文化的的社區(qū)區(qū)中形形成。。而我們們還希希望優(yōu)優(yōu)良的的教育育氛圍圍，可以影影響孩孩子的的一生生。文字訴訴求位置決決定價價值，，眼光光影響響人生生。當生活活穿過過了流流金歲歲月，，文化在在歷史史的沉沉淀中中彌久久彌淳淳，在這里里養(yǎng)生生、養(yǎng)養(yǎng)心，，閑暇時時品茶茶、賞賞畫、、健身身、下下棋………古今多多少事事，都都付笑笑談中中。當文化化融入入生活活，當當和諧諧無處處不在在，我們向向往的的健康康社區(qū)區(qū)生活活，正正在款款款展展開………文字訴訴求樓棟推推廣名名建議議名筑雅郡上苑尊品領秀大觀天驕海怡閣海清閣閣海悅閣閣海天閣閣海云軒軒海逸軒海風風軒軒市場場傳傳播播前前的的思思考考傳播播要要點點：：重點點加加強強案案場場包包裝裝，，售售樓樓處處氛氛圍圍的的營營造造。。相相關關物物料料的的設設計計及及制制作作力力求求精精美美。。媒體體投投放放：：大眾眾媒媒體體僅僅在在開開盤盤時時廣廣而而告告之之，，擴擴大大品品牌牌影影響響、、提提升升樓樓盤盤形形象象。。無須須過過多多投投放放。。包裝要點及推廣計劃包裝裝樓書、折折頁設計計風格大大氣而不不貴氣、、典雅而而非奢華華形式及制制作用料料務必精精美傳播通路路時間推廣渠道規(guī)格/數(shù)量價格備注07年10月時代報10月19or26（周五）封底半版硬廣約3.96萬元形象廣告及開盤預告新聞晨報10月18or25（周四）彩半版硬廣約8.8萬元形象廣告及開盤預告新民晚報10月or11月彩半版軟文一次約5萬元從地段、產(chǎn)品、社區(qū)文化等各方面做深度宣傳總計：約18萬元開盤前后后媒體計計劃Logo確認廣告調(diào)性性確立VI應用用設計稿案場logo墻設計初稿完成樓書、折頁、展板設計初稿完成VI應（名片、胸牌、手袋、便箋等）Logo墻設計并制作完成樓書、折頁、展板設計并制作完成報紙稿設計稿完成9月10月8月視覺準備期物料準備期開盤前準準備工作作節(jié)點銷售執(zhí)行行策略銷售目標標設定推盤策略略價格策略略銷售配合合銷售目標標設定整盤銷售售周期預預計：18個月月左右二批08/01首批07/10三批08/05四批08/10五批09/01六批09/03首批二批二批三批三批四批五批推盤策略略首批：1＃、2＃二批：3＃、4＃、17＃三批：5＃、6＃、18＃四批：15＃、、16＃五批：7＃、8＃、9＃、10＃、、11＃＃、12＃、13＃、、14＃＃從每期房房源配比比合理性性考慮，，建議推推盤打破破幢單位位，以單單元號區(qū)區(qū)分單位位三批戶型配比比房源套數(shù)數(shù)推出理由由3房74%.4房24%.復復式2%70套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃南臨高架架,處小小區(qū)中相相對不佳佳位置，，先行推推出，低低價試水水，探知知市場反反映時值07年底，，小幅放放量，觀觀效預判判，以求求蓄勢后后發(fā)7＃.8＃9＃.10＃511＃.12＃＃13＃.14＃＃6推盤策略略戶型配比比房源套數(shù)數(shù)推出理由由1房37%,2房12%,3房38%,4房12%.復復式1%二批138套，，三批137套套12341＃.2＃15＃.16＃＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃通過前期期試水，，重組房房源，優(yōu)優(yōu)化價格格體系；；以單元元配比比充足足戶型型以應應各類類需求求，利利用季季節(jié)及及形勢勢的回回暖，，打開開銷售售局面面，現(xiàn)現(xiàn)場促促熱，，初步步樹立立熱銷銷品牌牌根據(jù)不不同產(chǎn)產(chǎn)品的的市場場接受受度，，預判判后市市，指指導未未來戰(zhàn)戰(zhàn)略7＃.8＃＃9＃.10＃511＃.12＃13＃.14＃6推盤策略戶型配比房源套數(shù)推出理由3房50%.4房50%80套12341＃.2＃15＃.16＃3＃.4＃.17＃5＃.6＃.18＃推升總價杠桿桿，為景觀房房源上市做好好價格鋪墊；；房源重組，向向上篩選客戶戶層次，逐漸漸置換目標市市場結(jié)合小區(qū)成熟熟，強化品質(zhì)質(zhì)賣點，撥升升樓盤形象7＃.8＃9＃.10＃＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盤策策略戶型配配比房源套套數(shù)推出理理由2房50%，3房50%五批70套套、六六批70套套12341＃.2＃＃15＃＃.16＃＃3＃.4＃＃.17＃＃5＃.6＃＃.18＃＃緊湊型型熱銷銷戶型型應需需供應應，延延長熱熱銷態(tài)態(tài)勢；；最佳景景觀區(qū)區(qū)位房房源集集中公公開，，兩批批次短短頻分分段，，自然然提價價，實實現(xiàn)利利潤平平衡；；樹立品品質(zhì)標標桿，，鞏固固市場場形象象，升升華項項目品品牌7＃.8＃＃9＃.10＃511＃＃.12＃＃13＃＃.14＃＃6推盤策策略戶型所占比例（%）首批二批三批四批五批六批一房9.09.0二房3.03.06.75.7三房9.29.29.27.1%6.75.7四房3.03.03.07.1%復式0.20.20.2合計12.424.424.214.213.511.3推盤策策略分期戶戶型配配比表表－－－價格策策略平開穩(wěn)穩(wěn)走，，持續(xù)續(xù)遞揚揚；高高頻快快進，，順勢勢自然然定價原則批次單元號總建面均價預估總銷測算一1＃2＃988916518163346502二3＃4＃17＃1501117180257888980三5＃6＃18＃1488817380258753440四15＃16＃1259917600221742400五11＃12＃13＃14＃789018250143992500六7＃8＃9＃10925118500171143500總計69528175021216867322價格走勢預預測（按市市場比較均均價為17500測測算）－－－價格策略銷售配合工作內(nèi)容時間節(jié)點支撐條件售樓處選址確定，現(xiàn)場包裝落成開盤前4－6周銷售形象營造方案通過銷售團隊組建、案場管理體系開盤前4－6周－－媒體發(fā)布開盤前4－6周整盤營銷思路確立推廣計劃確認專用看房通道、樣板區(qū)落成同媒體發(fā)布起開盤方案（含一房一價）開盤前２周跟蹤性市場調(diào)研如期進行——THEEND———9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。03:17:1903:17:1903:171/5/20233:17:19AM11、以我獨沈沈久，愧君君相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