第二章房地產(chǎn)產(chǎn)品概念本章主要內(nèi)容：房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及其策劃住宅類產(chǎn)品商業(yè)類產(chǎn)品產(chǎn)品定位的步驟及定位報(bào)告的撰寫2.1房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及其策劃房地產(chǎn)產(chǎn)品是指凡是提供給市場(chǎng)的，能滿足某種需要和欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和相關(guān)無形服務(wù)。包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、品牌、服務(wù)、保證和企業(yè)形象等。房地產(chǎn)整體產(chǎn)品=有形實(shí)體+無形服務(wù)萬輝·國(guó)際城上聯(lián)：九華山麓顯莆陽(yáng)大地新光景下聯(lián)：延壽溪畔映萬輝人家好風(fēng)光橫批：山水福居

/wan_1/2.2住宅類產(chǎn)品建筑類型與風(fēng)格景觀類型與風(fēng)格戶型小區(qū)會(huì)所2.2.1建筑類型與風(fēng)格住宅的種繁多，主要分為高檔住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、別墅等按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，主要分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪力墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑結(jié)構(gòu)一、磚木結(jié)構(gòu)：用磚墻、磚柱、木屋架作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，像大多數(shù)農(nóng)村的屋舍、廟宇等。這種結(jié)構(gòu)建造簡(jiǎn)單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低。二、磚混結(jié)構(gòu)：“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻睢⑺?、沙石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住宅，由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。這是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。三、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：即主要承重構(gòu)件包括梁、板、柱全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅。

鋼筋混凝土建筑里又有框架結(jié)構(gòu)、框架-----剪力墻結(jié)構(gòu)、框------筒結(jié)構(gòu)等。目前25—30層左右的高層住宅通常采用框架-----剪力墻結(jié)構(gòu)。

四、鋼結(jié)構(gòu)：主要承重構(gòu)件全部采用鋼材制作，它自重輕，能建超高摩天大樓；又能制成大跨度、高凈高的空間，特別適合大型公共建筑，如鋼鐵廠房、大型體育場(chǎng)等。按房屋型分類，主要分為普通單元式住宅、公寓式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅、花園洋房式住宅、小戶型住宅（超小戶型）等。按房屋政策屬性分類，主要分為廉租房、已購(gòu)公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。

低層住宅低層住宅主要是指（一戶）獨(dú)立式住宅、（二戶）聯(lián)立式住宅和（多戶）聯(lián)排式住宅。與多層和高層住宅相比，低層住宅最具有自然的親合性（其往往設(shè)有住戶專用庭院），適合兒童或老人的生活；住戶間干擾少，有宜人的居住氛圍。這種住宅雖然為居民所喜愛，但受到土地價(jià)格與利用效率、高政及配套設(shè)施、規(guī)模、位置等客觀條件的制約，在供應(yīng)總量上有限。

并聯(lián)式住宅

一般由兩戶住宅并靠拼聯(lián)組成。每戶形成三面臨空的獨(dú)用庭院，既有獨(dú)院式住宅的優(yōu)點(diǎn)，又比獨(dú)院式住宅節(jié)省用地。二、三層并聯(lián)式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下歸一戶使用，但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院可分戶專用。

聯(lián)排式住宅

一般由多個(gè)獨(dú)戶居住的單元拼聯(lián)組成。各戶在房前房后有專用的院子，供戶外活動(dòng)及家務(wù)操作之用。這類住宅的日照及通風(fēng)條件都比較好。

二、三層聯(lián)排式住宅一般每個(gè)單元樓上樓下歸一戶使用。但也有樓上樓下分戶居住的，前后小院則分戶專用。

聯(lián)排式住宅的組合方式變化很多，有拼聯(lián)成排的，也有拼聯(lián)成團(tuán)的。例如，現(xiàn)在比較受歡迎的TOWNHOUSE住宅。TOWNHOUSEV.SVILLA別墅（Villa或Cottage）是指在風(fēng)景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。townhouse又叫聯(lián)排別墅，為鄉(xiāng)村住宅，它來自歐美。由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)。多層住宅多層住宅主要是借助公共樓梯垂直交通，是一種最具有代表性的城市集合住宅。它與中高層（小高層）和高層住宅相比，有一定的優(yōu)勢(shì)：在建設(shè)投資上，多層住宅不需要像中高層和高層住宅那樣增加電梯、高壓水泵、公共走道等方面的投資。在戶型設(shè)計(jì)上，多層住宅戶型設(shè)計(jì)空間比較大，居住舒適度較高。在結(jié)構(gòu)施工上，多層住宅通常采用磚混結(jié)構(gòu)，因而多層住宅的建筑造價(jià)一般較低。但多層住宅也有不足之處，主要表現(xiàn)在：

（1）底層和頂層的居住條件不算理想，底層住戶的安全性、采光性差，廁所易溢糞返味；頂層住戶因不設(shè)電梯而上下不便。此外屋頂隔熱性、防水性差。

（2）難以創(chuàng)新。由于設(shè)計(jì)和建筑工藝定型，使得多層住宅在結(jié)構(gòu)上、建材選擇上、空間布局上難以創(chuàng)新，形成“千樓一面、千家一樣”的弊端。如果要有所創(chuàng)新，需要加大投資又會(huì)失去價(jià)格成本方面的優(yōu)勢(shì)。

多層住宅的平面類型較多，基本類型有梯間式、走廊式和獨(dú)立單元式。小高層住宅

一般而言，小高層住宅主要指7層~12層高的集合住宅。從高度上說具有多層住宅的氛圍，但又是較低的高層住宅，故稱為小高層。對(duì)于市場(chǎng)推出的這種小高層，似乎是走一條多層與高層的中間之道。這種小高層較之多層住宅有它自己的特點(diǎn)：

（1）建筑容積率高于多層住宅，節(jié)約土地，房地產(chǎn)開發(fā)商的投資成本較多層住宅有所降低。

（2）這種小高層住宅的建筑結(jié)構(gòu)大多采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，從建筑結(jié)構(gòu)的平面布置角度來看，則大多采用板式結(jié)構(gòu)，在戶型方面有較大的設(shè)計(jì)空間。

（3）由于設(shè)計(jì)了電梯，樓層又不是很高，增加了居住的舒適感。但由于容積率的限制，與高層相比，小高層的價(jià)格一般比同區(qū)位的高層住宅高，這就要求開發(fā)商在提高品質(zhì)方面花更大的心思。

高層住宅高層住宅是城市化、工業(yè)現(xiàn)代化的產(chǎn)物，依據(jù)外部形體可將其分為塔樓和板樓。

（1）高層住宅的優(yōu)點(diǎn)：高層住宅土地使用率高，有較大的室外公共空間和設(shè)施，眺望性好，建在城區(qū)具有良好的生活便利性，對(duì)買房人有很大吸引力。

（2）高層住宅的缺點(diǎn)：高層住宅，尤其是塔樓，在戶型設(shè)計(jì)方面增大了難度，在每層內(nèi)很難做到每個(gè)戶型設(shè)計(jì)的朝向、采光、通風(fēng)都合理。而且高層住宅投資大，建筑的鋼材和混凝土消耗量都高于多層住宅，要配置電梯、高壓水泵、增加公共走道和門窗，另外還要從物業(yè)管理收費(fèi)中為修繕維護(hù)這些設(shè)備付出經(jīng)常性費(fèi)用。

高層住宅內(nèi)部空間的組合方式主要受住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)的影響。按住宅內(nèi)公共交通系統(tǒng)分類，高層住宅分單元式和走廊式兩大類。其中單元式又可分為獨(dú)立單元式和組合單元式，走廊式又分為內(nèi)廊式、外廊式和躍廊式。超高層住宅超高層住宅多為30層以上。超高層住宅的樓地面價(jià)最低，但其房?jī)r(jià)卻不低。這是因?yàn)殡S著建筑高度的不斷增加，其設(shè)計(jì)的方法理念和施工工藝較普通高層住宅和中、低層住宅會(huì)有很大的變化，需要考慮的因素會(huì)大大增加。例如，電梯的數(shù)量、消防設(shè)施、通風(fēng)排煙設(shè)備和人員安全疏散設(shè)施會(huì)更加復(fù)雜，同時(shí)其結(jié)構(gòu)本身的抗震和荷載也會(huì)大大加強(qiáng)。別外，超高層建筑由于高度突出，多受人矚目，因此在外墻面的裝修上檔次也較高，造成其成本很高。若建在市中心或景觀較好地區(qū)，雖然住戶可欣賞到美景，但對(duì)整個(gè)地區(qū)來講卻不協(xié)調(diào)。因此，許多國(guó)家并不提倡多建超高層住宅。公寓式住宅公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層樓房，標(biāo)準(zhǔn)較高；每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥房、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等；有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。

花園式住宅花園式住宅一般稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華并富有變化。住宅內(nèi)水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通迅、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般是高收入者購(gòu)買。

躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩個(gè)樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助空間用戶可以分層布置，上下層之間不通過公共樓梯而采用戶都內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。

優(yōu)點(diǎn)是：（1）每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；（2）戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；（3）布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在較高的樓層中增建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等；上層供休息睡眠和貯藏用。智能化住宅

智能化住宅是指將各種家用自動(dòng)化設(shè)備、電器設(shè)備、計(jì)算機(jī)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)和藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，以獲得一種居住安全、環(huán)境健康、經(jīng)濟(jì)合理、生活便利、服務(wù)周到的感覺，使人感到溫馨舒適，并能激發(fā)人的創(chuàng)造性的住宅型建筑物。

一般認(rèn)為具備下列四種功能的住宅為智能化住宅：

（1）安全防衛(wèi)自動(dòng)化；

（2）身體保健自動(dòng)化；

（3）家務(wù)勞動(dòng)自動(dòng)化；

（4）文化、娛樂、信息自動(dòng)化。商住住宅

商住住宅是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它既屬于住宅，同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)功能，使居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)。商住住宅適合于小型公司以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。建筑風(fēng)格歐洲風(fēng)格北美風(fēng)格中式風(fēng)格歐洲風(fēng)格希臘風(fēng)格羅馬風(fēng)格哥特式風(fēng)格巴洛克式風(fēng)格古希臘建筑古希臘建筑風(fēng)格的特點(diǎn)主要是和諧、完美、崇高。而古希臘的神廟建筑則是這些風(fēng)格特點(diǎn)的集中體現(xiàn)者，也是古希臘，乃至整個(gè)歐洲最偉大、最輝煌、影響最深遠(yuǎn)的建筑。

古希臘的“柱式”，不僅僅是一種建筑部件的形式，而且更準(zhǔn)確地說，它是一種建筑規(guī)范的風(fēng)格，這種規(guī)范和風(fēng)格的特點(diǎn)是，追求建筑的檐部（包括額枋、檐壁、檐口）及柱子（柱礎(chǔ)、柱身、柱頭）的嚴(yán)格和諧的比例和以人為尺度的造型格式。古希臘最典型、最輝煌，也是意味最深長(zhǎng)的柱式主要有三種，即多立克柱式(DoricOrder)、愛奧尼柱式(IonicOrder)和科林斯柱式(CorinthianOrder)。

羅曼式建筑風(fēng)格古羅馬的建筑藝術(shù)：是古希臘建筑藝術(shù)的繼承和發(fā)展。如果說，古希臘人崇拜人是通過崇

拜“神”來體現(xiàn)的話，那么，古羅馬人對(duì)人的崇拜。古羅馬的建筑理論家維特魯威，在其

《建筑十書》中曾經(jīng)指出，建筑的基本原則應(yīng)當(dāng)是“須講求規(guī)例、配置、勻稱、均衡、合

宜以及經(jīng)濟(jì)”。這可以說是對(duì)古羅馬建筑特點(diǎn)及其藝術(shù)風(fēng)格的一種理論總結(jié)。從而在屋頂

造型方面，出現(xiàn)了在古希臘建筑中很難見到的“穹拱”屋頂。正是這種“穹拱”屋頂，成為了古羅馬建筑，特別是房屋類建筑與古希臘房屋類建筑最明顯的區(qū)別。以“圓”為主的

風(fēng)格，是典型的古羅馬建筑的特點(diǎn)。代表：古羅馬大斗獸場(chǎng)、古羅馬的潘泰翁神廟（又稱

萬神廟）。古羅馬風(fēng)格以豪華、壯麗為特色，券柱式造型是古羅馬人的創(chuàng)造，兩柱之間是一個(gè)券洞，形成一種券與柱大膽結(jié)合極富興味的裝飾性柱式，成為西方室內(nèi)裝飾最鮮明的特征。

巴洛克建筑

巴洛克建筑是17～18世紀(jì)在意大利文藝復(fù)興建筑基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一種建筑和裝飾風(fēng)格。其特點(diǎn)是外形自由，追求動(dòng)態(tài)，喜好富麗的裝飾和雕刻、強(qiáng)烈的色彩，常用穿插的曲面和橢圓形空間。

巴洛克一詞的原意是奇異古怪，古典主義者用它來稱呼這種被認(rèn)為是離經(jīng)叛道的建筑風(fēng)格。

哥特式建筑哥特式建筑主要由石頭的骨架券和飛扶壁組成。其基本單元是在一個(gè)正方形或矩形平面四角的柱子上作雙圓心骨架尖券，四邊和對(duì)角線上各一道，屋面石板架在券上，形成拱頂。采用這種方式，可以在不同跨度上作出矢高相同的券，拱頂重量輕，交線分明，減少了券腳的推力，簡(jiǎn)化了施工。由于采用了尖券、尖拱和飛扶壁等建筑形式，哥特式教堂的內(nèi)部空間高曠、單純、統(tǒng)一。裝飾細(xì)部也都用尖券作主題，使建筑風(fēng)格與結(jié)構(gòu)手法形成有機(jī)整體。

代表作品：

巴黎圣母院

亞眠主教堂（法國(guó)）

蘭斯主教堂（法國(guó)）

沙特爾主教堂（法國(guó)）等哥特式建筑是11世紀(jì)下半葉起源于法國(guó)，13～15世紀(jì)流行于歐洲的一種建筑風(fēng)格。主要見于天主教堂，也影響到世俗建筑。哥特式建筑以其高超的技術(shù)和藝術(shù)成就，在建筑史上占有重要地位。北美風(fēng)格廣州美林湖國(guó)際社區(qū)別墅拱券，文化石外墻，鐵藝掛件海派建筑江南園林風(fēng)格2.2.3景觀類型住宅小區(qū)的建筑策劃應(yīng)反應(yīng)小區(qū)特色

房地產(chǎn)主題上來定位的話，我們可以把房地產(chǎn)的市場(chǎng)目標(biāo)分為健康住宅、創(chuàng)新住宅、生態(tài)住宅、家園住宅、花園住宅、智能住宅、體育住宅、文化住宅、歷史住宅等等健康住宅應(yīng)該是能使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好的狀態(tài)的住宅?？梢詽M足宅內(nèi)和住區(qū)的居住環(huán)境兩方面的要求。不僅可以包括與居住相關(guān)聯(lián)的物理量值，諸如溫度、濕度、通風(fēng)換氣、噪音、光和空氣質(zhì)量等，而且還包括主觀性的心理因素值：平面空間布置，私密保護(hù)、視野景觀，感官色彩、材料選擇等。

生態(tài)是目前房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)時(shí)髦詞語(yǔ)。生態(tài)住宅，就是滿足人們對(duì)自然環(huán)境下的綠色和環(huán)保、和諧和自由的心理需求而營(yíng)建的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

青島天泰陽(yáng)光海岸商住小區(qū)，就是以生態(tài)主題為定位的一個(gè)成功典型圍繞生態(tài)主題，聘請(qǐng)了生態(tài)專家參與規(guī)劃，按生態(tài)學(xué)的規(guī)律，選擇了60多種植被，采用一些氧產(chǎn)量高，吸收煙塵和危害氣體強(qiáng)、降噪音效率高的品種。同時(shí)，也很講究物種的季節(jié)搭配和色彩搭配，陽(yáng)光海岸的水系也與眾不同，不僅有宏觀上的“流動(dòng)活水”從微觀上更有藻類浮游生物、魚類、草木等生態(tài)組合，由此形成了一個(gè)純自然的活物水體。在居住領(lǐng)域，奧林匹克花園倡導(dǎo)“科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的開發(fā)理念，并在房地產(chǎn)領(lǐng)域積極實(shí)踐，取得了輝煌的成就。

奧林匹克花園將奧林匹克文化所傳遞的“平等、參與、和平、發(fā)展”的理念在社區(qū)生活中合理體現(xiàn)，符合全面建設(shè)小康社會(huì)

的時(shí)代要求。

“奧林匹克花園”品牌始創(chuàng)于1999年，堅(jiān)持“復(fù)合地產(chǎn)”的理論，提出并實(shí)施“奧龍計(jì)劃”，形成了品牌全國(guó)連鎖的發(fā)展格局，成功創(chuàng)立了房地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟的品牌。

目前奧林匹克花園在全國(guó)已覆蓋了16個(gè)省、4個(gè)直轄市，共49個(gè)項(xiàng)目，其中開盤的28個(gè)，包括上海奧林匹克花園、北京奧林匹克花園、廣州奧林匹克花園、天津奧林匹克花園、沈陽(yáng)奧林匹克花園等。

戶型178.14戶型配比戶型配比對(duì)產(chǎn)品的成本與收益影響不大但戶型合理與否直接影響消費(fèi)者最終購(gòu)買決策因此，戶型安配比合理與否，直接反應(yīng)產(chǎn)品適應(yīng)市場(chǎng)的程度市場(chǎng)的問題不能依賴設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)，必須靠策劃師的指導(dǎo)完成戶型配比得出的方法競(jìng)爭(zhēng)樓盤的戶型配比競(jìng)爭(zhēng)樓盤消化速度最快的戶型消費(fèi)者需求最多的戶型根據(jù)以上各因素，來確定自己項(xiàng)目的戶型配比1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤戶型比例樓盤名稱指標(biāo)細(xì)項(xiàng)第一主力第二主力第三主力博瑞都市花園面積（平米）135115180戶型比例40%20%15%博瑞新項(xiàng)目面積（平米）140120185戶型比例50%15%15%金沙園面積（平米）130170戶型比例50%20%金沙西園面積（平米）12211197戶型比例25%25%15%蜀風(fēng)花園城面積（平米）175160170/138戶型比例19%15%13%地塊周邊在售項(xiàng)目的第一主力戶型大都在130平米以上博瑞新項(xiàng)目（未售）定位為高檔大盤，未來主力戶型的面積也比較大對(duì)戶型配比定位的案例：金沙片區(qū)某項(xiàng)目2、競(jìng)爭(zhēng)樓盤最熱銷戶型樓盤名稱最熱銷戶型博瑞都市花園120平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)金沙園130平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)金沙西園111平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)蜀風(fēng)花園城138平米三房?jī)蓮d兩衛(wèi)從各樓盤的市場(chǎng)反應(yīng)來看，面積120-130平米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷售速度最快2.2.4小區(qū)會(huì)所2.3商業(yè)類產(chǎn)品阿聯(lián)酋迪拜七星級(jí)酒店酒店建在海濱的一個(gè)人工島上，是一個(gè)帆船形的塔狀建筑，一共有56層，321米高，由英國(guó)設(shè)計(jì)師W.S.Atkins設(shè)計(jì)。它正對(duì)著JumeirahBeach酒店（被認(rèn)為是世界上最棒的酒店），以202套復(fù)式客房、200米高的可以俯瞰迪拜全城的餐廳以及世界上最高的中庭，成為后者最強(qiáng)勁的對(duì)手。它的中庭是金燦燦的，它的最豪華的780平方米的總統(tǒng)套房也是金燦燦的。客房面積從170平方米到780平方米不等，最低房?jī)r(jià)也要900美元，最高的總統(tǒng)套房則要18000美元。總統(tǒng)套房在第25層，家具是鍍金的，設(shè)有一個(gè)電影院，兩間臥室，兩間起居室，一個(gè)餐廳，出入有專用電梯。套房的特色是帶有紅色頂棚的圓形臥床，床下的地板可以旋轉(zhuǎn)。主人浴室內(nèi)有圓形極可意牌按摩浴缸。套房擁有一部獨(dú)立電梯和電影廳。10900USD2.3商業(yè)類產(chǎn)品何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)的類型商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場(chǎng)所廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營(yíng)這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。

何為商業(yè)地產(chǎn)莆田市總部商務(wù)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、SHOPPINGMALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購(gòu)買者在購(gòu)買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的

發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長(zhǎng)期持有大多數(shù)購(gòu)買者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營(yíng)、推廣作為第一等大事來對(duì)待商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)中涉及到三個(gè)層面商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容資本運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為開發(fā)行為投資行為經(jīng)營(yíng)行為商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的四元素開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國(guó)外人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車擁有率15－20％，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60％，才是成熟發(fā)展階段。歐美：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)10－15％。亞洲及國(guó)內(nèi)：商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國(guó)際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營(yíng)管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)購(gòu)物中心市場(chǎng)型商鋪社區(qū)型商鋪底商型商鋪寫字樓商鋪按開發(fā)形式劃分地產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別交通設(shè)施商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)購(gòu)物中心——SHOPPINGMALLMall——林蔭道在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多商店、娛樂設(shè)施和餐館組成的大型零售綜合體。

ShoppingMall——

規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售、娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。

2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。

3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。

4、專賣店：包括國(guó)際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。

SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)按投資價(jià)值劃分社區(qū)型專業(yè)型便利型都市型其他商鋪專業(yè)型商鋪商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營(yíng)某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營(yíng)電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長(zhǎng)期成功經(jīng)營(yíng)，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)按業(yè)態(tài)劃分綜合型零散型特色型商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)銷售模式整體轉(zhuǎn)讓零散銷售自由出租返租銷售商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤(rùn)。返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)實(shí)質(zhì)：商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)利益：國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品。可見，售后包租并非只是開發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與投資人的雙贏。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長(zhǎng)期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。

返租銷售商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)租金（元/平米/天）＝銷售單價(jià)（元/平米）＊回報(bào)率／３６５天／出房率公式商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)6%-10%左右是合理回報(bào)率

商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。

某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。

商鋪定價(jià)操作程序

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)層別總價(jià)

=

（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100%

，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。）

系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)

∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)

商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)（層別總價(jià)÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)

設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)

∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)

商業(yè)地產(chǎn)的客戶商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)投資者最關(guān)心什么？商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)物業(yè)是否能增值怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營(yíng)要求價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營(yíng)者，因?yàn)樗麄儾攀歉訉I(yè)、更加挑剔的客戶。影響客戶決斷的因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開發(fā)的公司品牌項(xiàng)目本身內(nèi)在因素外在因素客戶自身實(shí)力、知識(shí)、年齡、偏好、……其他（唯一性）外在因素商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)參與開發(fā)的公司品牌開發(fā)商物業(yè)、運(yùn)營(yíng)公司發(fā)展商建筑設(shè)計(jì)公司實(shí)力信譽(yù)經(jīng)驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)外在因素項(xiàng)目本身硬件軟件商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)硬件軟件地理位置交通狀況周邊商業(yè)市場(chǎng)同類市場(chǎng)整體水平周邊居民水平建筑形式鋪位劃分配套設(shè)施●●●銷售策略進(jìn)駐品牌優(yōu)惠政策未來前景推廣力度運(yùn)營(yíng)管理●●●成功案例分析商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)上谷商業(yè)街項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司總建筑面積：56289平米地上建筑面積：42109平米