歷屆助理房地產(chǎn)策劃師考試試題（三級）一?單項選則1、（）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并出售出租的房屋。A?經(jīng)濟適用房B?廉租房C?商品房D?信貸房2、（）的創(chuàng)新首先是在開發(fā)理念上的創(chuàng)新。A?房地產(chǎn)開發(fā)項目B?房地產(chǎn)建設(shè)項目C.房地產(chǎn)策劃項目D?房地產(chǎn)投資項目3、發(fā)展規(guī)劃是政府對（）的綜合部署和調(diào)整，是一種法律的行為。A.農(nóng)村土地、空間布局、農(nóng)村性質(zhì)B.城市土地、城市布局、城市性質(zhì)C.城市土地、空間布局、城市性質(zhì)D.農(nóng)村土地、農(nóng)村布局、農(nóng)村性質(zhì)4、策劃是按特定（）的系統(tǒng)工程程序運作B.目的C.機構(gòu)D.規(guī)劃5、（）是為了更好地了解市場，明確項目成敗的原因或減少決策中的不確定性。A?問卷調(diào)查B?消費者調(diào)查C?項目調(diào)查D?市場調(diào)查6、項目的（）調(diào)研又稱為項目開發(fā)條件分析。A.宏觀環(huán)境B.市場環(huán)境C.自然環(huán)境D.微觀環(huán)境7、（）的目的是為了滿足目標(biāo)消費者的需要和欲望。A?市場調(diào)查B?市場營銷C.品牌營銷D?市場評估8、房地產(chǎn)市場（）數(shù)據(jù)處理中最常用的方法是頻數(shù)分析及列連分析。A.調(diào)查問卷B.策劃C.網(wǎng)絡(luò)調(diào)查D.調(diào)查數(shù)據(jù)9、一般來講，（）以市場供需為立足點。A.非定向研究B.定向研究C.非可行性研究D.可行性研究10、在房市場中，（）對房地產(chǎn)產(chǎn)品有不同的欲望和需求，這是構(gòu)成房市場細分的依據(jù)。A.需求者或銷售者B.購買者或租賃者C.購買者或求租者D.租賃者或銷售者11、房地產(chǎn)項目策劃是一個從市場到市場的過程：（）A.市場需求一一研發(fā)產(chǎn)品一一銷售產(chǎn)品B.市場調(diào)查生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品C.市場調(diào)查一一研發(fā)產(chǎn)品一一銷售產(chǎn)品D.市場需求生產(chǎn)產(chǎn)品銷售產(chǎn)品12、（）是對已經(jīng)找出的問題作如實的反應(yīng)和具體的回答。A.探索性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.預(yù)測性調(diào)查13、（）是由調(diào)查者根據(jù)調(diào)查目的，擬定調(diào)查提綱或設(shè)計調(diào)查問卷，然后向被調(diào)查者以提問回問卷的方式請他們回答，在被調(diào)查者的回答中收集所需資料。實驗法B.觀察法C.訪問法D.問卷法14、市場調(diào)查經(jīng)常采用的抽樣方法主要是（b）。A.簡單隨機抽樣、分層抽樣、判斷抽樣B?簡單隨機抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣C?分層抽樣、重點抽樣、非隨機抽樣D?重點抽樣、判斷抽樣、簡單隨機抽樣15、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成主要是由三方面組成：（b）A?地租年數(shù)總額、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅B?土地開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地開發(fā)利潤、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅土地價格、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本與利潤、房地產(chǎn)稅16、對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括：（）A?樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、綠化率樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、美化率和四周環(huán)境樓宇質(zhì)量、戶型、建筑風(fēng)格、小區(qū)設(shè)計、周圍環(huán)境17、市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)現(xiàn)新的（）的有效手段營銷計劃B.目標(biāo)市場C.營銷方案D.市場機會18、（）的人力、物力、財力和信息資源有限，在整體房地產(chǎn)市場和較大的分市場競爭中缺乏優(yōu)勢。小型房地產(chǎn)企業(yè)B.中型房地產(chǎn)企業(yè)C.大型房地產(chǎn)企業(yè)D.中、小型房地產(chǎn)企業(yè)19、購房的敏感點和動機在于：對（）要求很高。則其為為休閑度假購買。A.交通和配套B.環(huán)境和交通C.環(huán)境和經(jīng)濟D.環(huán)境和配套20、蒙特卡洛風(fēng)險分析法的要點是需要準(zhǔn)確估計各變量的變化（）。A.范圍及概率B.區(qū)別及概率C.數(shù)量及機率D.范圍及數(shù)量21、房地產(chǎn)定位不是對（）本身作實質(zhì)性的改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)。A.消費者B.樓盤C.環(huán)境D.經(jīng)濟22、房地產(chǎn)（）的構(gòu)成主要體現(xiàn)在以下兩個方面質(zhì)”和用”A.產(chǎn)品營銷B.經(jīng)營規(guī)劃C.策劃D.產(chǎn)品規(guī)劃23、（）的最后一步是尋找最佳切入點。A.市場定位準(zhǔn)則B.市場定位目標(biāo)C.市場定位流程D.市場定位策略24、項目的（）是房地產(chǎn)市場調(diào)查中的核心問題之一。要進行項目成本調(diào)查，必須了解房地產(chǎn)價格的構(gòu)成。

A.成本調(diào)查B.問卷調(diào)查C.收益調(diào)查D.費用調(diào)查25、形成市場差異化產(chǎn)品的（）是形象定位。A.房地產(chǎn)流程定位E.房地產(chǎn)項目定位C.房地產(chǎn)價格定位D.房地產(chǎn)市場定位26、發(fā)展規(guī)劃是政府對城市土地、空間布局、城市性質(zhì)的綜合部署和調(diào)整，是一種（）行為。A.行政的B.經(jīng)濟的C.人為的D.法律的27、在物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計中，介紹（）屬于說明性設(shè)計。A?景點與景物B?景區(qū)C?戶型D?設(shè)計風(fēng)格28、建筑是（）的統(tǒng)一體，它要達到實用和美觀兩個目的。A.內(nèi)容和設(shè)計B.內(nèi)容和形式C.設(shè)計和形式D.風(fēng)格和形式29、在景觀設(shè)計準(zhǔn)則中，（）是住區(qū)的主體，（）而是住區(qū)的基礎(chǔ)。A.住宅、環(huán)境B.環(huán)境、經(jīng)濟C.住宅、經(jīng)濟D.環(huán)境、住宅30、（）又稱數(shù)學(xué)分析法，是在占有多種有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)預(yù)測的目的、要求選擇合適的數(shù)學(xué)模式進行預(yù)測，然后根據(jù)企業(yè)內(nèi)部和外部變化加以分析，以取得預(yù)測值的方法。A.可進入性預(yù)測方法B.可行性預(yù)測方法C.定性預(yù)測方法D.定量預(yù)測方法多選題1、規(guī)劃設(shè)計創(chuàng)新可以從（）等方面加以體現(xiàn)A.建筑風(fēng)格、B.景觀設(shè)計C.會所與配套設(shè)施D.戶型設(shè)計22、政策限制包括（）A.價格限制B.物價水平限制3、開發(fā)上獲得土地的主要途徑有（A.劃撥B.轉(zhuǎn)讓C.買賣4、物業(yè)管理包括：（）A.物業(yè)管理的內(nèi)容2、政策限制包括（）A2、政策限制包括（）A.價格限制B.物價水平限制3、開發(fā)上獲得土地的主要途徑有（A.劃撥B.轉(zhuǎn)讓C.買賣4、物業(yè)管理包括：（）A.物業(yè)管理的內(nèi)容C.稅收限制D.土地限制）D.招標(biāo)B.管理情況C.管理費D.管理公司5、項目開發(fā)現(xiàn)狀包括（）A.土地的成熟度B.地塊附著物C.市政配套情況D.項目的進展6、對于樓盤來說質(zhì)量的特征包括（）A.樓宇質(zhì)量B.建筑風(fēng)格C.周圍環(huán)境D.綠化率房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具有（A.房地產(chǎn)的區(qū)位環(huán)境具有（A.交通環(huán)境B.自然地理環(huán)境8、定量預(yù)測的常用方法有（A.時間序列法B.顧客意見法）性質(zhì)。C.人文環(huán)境D.經(jīng)濟地理環(huán)境）。C.統(tǒng)計需求分析法D德爾非法.9、下列采用頭腦風(fēng)暴法的又（）A.客戶定位的方法B.形象定位的方法C.主題定位的方法D.功能定位的方法10、進行價格定位的方法主要有（）。A.市場比較法B.市場競爭法C.未來收益法D.成本定價法TOC\o"1-5"\h\z11、一般按照影響置業(yè)需求因素來細化市場的變數(shù)，主要可以概括為（）。A.地理變數(shù)B.人口變數(shù)C.心理變數(shù)D.行動變數(shù)12、建筑方案研究與解決項目的技術(shù)程序分為（）。A.局部規(guī)劃B.總體規(guī)劃C.建筑設(shè)計D.施工建造13、成本定價法的主要類型有（）。A.收益成本定價法B.成本加成定價法C.競爭成本定價法D.目標(biāo)成本定價法14、小區(qū)用地按功能性質(zhì)劃分為：（）A.住宅用地B.公建用地C.道路用地D.綠化用地15、下列建筑風(fēng)格屬于現(xiàn)代風(fēng)格的事（）A.中海名都B.東風(fēng)廣場C.江南世家D.錦城花園16、投資行為的基本要素包括（）。A?投資主體B?投資客體C?投資目標(biāo)D?投資方式17、按投資客體的性質(zhì)不同，可分為（）。A?實物資產(chǎn)B?固定資產(chǎn)C.流動資產(chǎn)D?金融資產(chǎn)E?無形資產(chǎn)18、社會環(huán)境要素包括（）。A.社會制度B社會保障.C社會服務(wù).D.社會信譽E.社會制度19、下列屬于文化要素的是（）。A.風(fēng)俗習(xí)慣B.語言文字C.宗教信仰D.價值觀念E.文化傳統(tǒng)F.教育水平20、財務(wù)比率包括（)A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.速動比率D.負債經(jīng)營率20、財務(wù)比率包括（)A.資產(chǎn)負債率B.流動比率C.速動比率D.負債經(jīng)營率21、一般應(yīng)小企業(yè)易犯的營銷近視癥”主要有()A.價格近視癥B.節(jié)奏近視癥C.效應(yīng)近視癥D.效力近視癥22、廣告時限策略包括廣告（）策略。TOC\o"1-5"\h\zA.時序B.時效C.時機D.時點23、下列屬于報紙傳媒的優(yōu)點的事（）。有廣泛地域性有較高可信度有快速的時效性高質(zhì)量再現(xiàn)畫面TOC\o"1-5"\h\z24、下列符合產(chǎn)品自身的特征的具體表現(xiàn)時（）。A.產(chǎn)品品牌B.生產(chǎn)資料C.消費品D.服務(wù)性質(zhì)的行業(yè)25、下列屬于媒體選擇相關(guān)的人文素質(zhì)是（）。A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.審美觀念26、廣告?zhèn)鞑シ秶梢詫V告區(qū)域分為（）。

A.地方型A.地方型B.地區(qū)型C.全國型D.世界型27、展覽（銷）會按性質(zhì)劃分，可分為（A.單一展覽（銷）會B.貿(mào)易展覽（銷）會28、對房地產(chǎn)營銷渠道的評估一般采用（經(jīng)濟性市場性控制性適應(yīng)性29、下列屬于銷售推廣的缺點是（）銷售推廣的應(yīng)用和實施是局限性的損害樓盤自身形象被競爭者模仿傷害老顧客30、下列不屬于低價開盤策略的優(yōu)點是（便于市場滲透便于日后的價格控制）。專題展覽（銷）會D.混合展覽（銷）會）個方面來評估。便于加快資金回籠便于樓盤形象的提升判斷題：TOC\o"1-5"\h\z1、一般來說，項目的策劃都是從拿地的那一刻開始的。（）2、土地承載力越小，越容易進行地基處理，建設(shè)費用越省，所以土地承載力越小，越應(yīng)作為好的投資地段來對待。（）3、拆遷安置費是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給與補償所需的費用。（）4、行為參數(shù)是指人們對住宅的知識、態(tài)度、使用或反應(yīng)。（）5、可營利性是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。（）6、形象定位內(nèi)容主要包括對產(chǎn)品與客戶的訴求。（）7、建筑策劃流程一般包括尋求目標(biāo)、調(diào)查分析、方案構(gòu)想、產(chǎn)品定位等四個程序。（8、按投資主體分類分為直接投資和間接投資。（）9、市場機制就是價值規(guī)律作用的機制，即市場機體內(nèi)的價格、供給、需求與競爭等要素互為因果、互相影響的過程和結(jié)果。（）10、房地產(chǎn)產(chǎn)品價格完全依賴于地產(chǎn)價格和生產(chǎn)成本。11、在我國，所謂房地產(chǎn)，是指土地建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益（權(quán)利）的總和。（）12、房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮調(diào)整一一衰退一一調(diào)整復(fù)蘇一一繁榮。調(diào)整一一衰退一一調(diào)整復(fù)蘇一一繁榮。13、階段性是社會組織的任何一種戰(zhàn)略策劃的基本特征。14、利潤分析法是商業(yè)項目操盤慣用手法，通過緊緊抓住消費者的最關(guān)鍵的利益點（合法TOC\o"1-5"\h\z性、投資性）進行操盤。（）15、營銷目標(biāo)評估模式的重點是評估房地產(chǎn)營銷組織完成計劃目標(biāo)的能力。（）16、銷售利潤率=利潤總額/銷售收入水平（）17、項目營銷策劃是整個房地產(chǎn)項目銷售推廣的基本出發(fā)點，也是該項目能否取得成功的關(guān)鍵所在。（）18、培訓(xùn)步驟主要是：制定培訓(xùn)計劃一一組織銷售講習(xí)一一實戰(zhàn)指導(dǎo)以強帶弱、以老帶新――培訓(xùn)效果調(diào)查（）19、承接驗收是政府行為，是由政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)，組成綜合驗收小組，對施工質(zhì)量和建設(shè)質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定。（）20、物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)就是對物業(yè)驚醒日常維修保養(yǎng)和計劃修理工作。（）技能題一、問答題3-10分/題?某房地產(chǎn)公司近幾個月來的銷售量下降，公司一時無法弄清楚是宏觀經(jīng)濟形勢不好的原因，還是廣告支出減少、銷售代理效率低的原因，抑或是消費者偏好轉(zhuǎn)變等原因。在這種情況下，可以采用哪種市場調(diào)查設(shè)計？它與另一種市場調(diào)查設(shè)計的主要區(qū)別是什么？2.某公司財務(wù)資料如表6—5所示，試據(jù)此分析其財務(wù)杠桿系數(shù)。表:XXX公司財務(wù)資料表項目數(shù)額備注普通股數(shù)量120萬股債券金額1200.00萬元10元/股資本總額2400.00萬元利率8%稅前利潤360.00萬元利率8%支付債券利息96.00力兀稅率33%繳納所得稅87.12力兀凈利潤176.88萬元項目數(shù)額備注稅前利潤增長率20%增長后稅前利潤432.00萬元利率8%支付債券利息96.00力兀稅率33%繳納所得稅110.88萬元凈利潤225.12萬元3?某房地產(chǎn)開發(fā)公司建造并出售了一幢寫字樓，取得了1200萬元人民幣的銷售收入。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的綜合稅率為6.43%。該公司為建造寫字樓支付了100萬元地價款,建造此樓是又投入了500萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本。由于種種原因該公司不能提供出準(zhǔn)確的利息支出情況。試計算轉(zhuǎn)讓此寫字樓的土地增值稅。（假設(shè)房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)局確定的費

用扣除比例為10%;財政部規(guī)定的其他扣除項目，對于從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為開發(fā)成本的20%）4?嘉和苑，其發(fā)展商一一香港嘉華集團本著在最好的地方建最好的房子”的原則，選擇了廣州市得天獨厚的流花湖畔開發(fā)高檔房地產(chǎn)物業(yè)。他們了解到：隨著香港與內(nèi)地經(jīng)貿(mào)往來的不斷加強，越來越多的香港公司和香港市民會到廣州市置業(yè)。于是，其首期的目標(biāo)便定位于這一群購買者，并從他們的需求角度進行物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)。結(jié)果，其商業(yè)中心很快便整棟賣給了香港匯豐銀行作為地區(qū)總部。其首期推出的高檔豪宅也迅即售馨，其中的80%以上賣給了香港客戶。這一案例印證了房地產(chǎn)營銷的哪個戰(zhàn)略？簡要說明這一戰(zhàn)略的思路和風(fēng)險分析。二、簡答題3-10分/題?簡述房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃的關(guān)系。就其性質(zhì)而言，城市規(guī)劃也是政府行為；房地產(chǎn)開發(fā)，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)，就其性質(zhì)是企業(yè)行為。前者，要以人為本，反映城市公眾的意愿，保障市民的合法權(quán)益，堅持社會、經(jīng)濟和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展；后者，主要是追求最大的利潤，并克服房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期長、投資大的不利因素，縮小風(fēng)險因素，以期獲取最大的經(jīng)濟利益。城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的內(nèi)涵不同，在編制城市規(guī)劃和進行房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，各自考慮問題的側(cè)重點也不同：從發(fā)展戰(zhàn)略方面看，城市規(guī)劃側(cè)重于從宏觀的角度分析城市的發(fā)展條件，確定城市的發(fā)展方向，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從微觀的角度考慮企業(yè)的發(fā)展；從時間上看，城市規(guī)劃側(cè)重考慮長遠的和遠景的效果，并兼顧近期的發(fā)展建設(shè)，而房地產(chǎn)開發(fā)更注重近期的效果；從空間上看，城市規(guī)劃注重整體的空間結(jié)構(gòu)組織和各類用地功能的配置，而房地產(chǎn)開發(fā)則多從局部考慮項目的區(qū)位選擇；從效益看，城市規(guī)劃注重研究經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的相互統(tǒng)一，側(cè)重研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益，而房地產(chǎn)開發(fā)更關(guān)心開發(fā)項目、開發(fā)土地或企業(yè)的經(jīng)濟效益；從信息反饋角度看，城市規(guī)劃側(cè)重聽取市民的反饋意見，滿足大多數(shù)市民的需要，而房地產(chǎn)開發(fā)側(cè)重搜集市場信息，適應(yīng)市場的需要。歸納以上分析，城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)是宏觀與微觀、整體與局部、長期與短期的關(guān)系，是后者應(yīng)服從前者、前者應(yīng)兼顧后者的相輔相成的關(guān)系；但是，不能否認(rèn)，因兩者的側(cè)重點不同，必然會產(chǎn)生矛盾的一面，若處理不當(dāng)，就會給城市建設(shè)與發(fā)展帶來問題。?簡述房地產(chǎn)項目籌資中按資金來源渠道分類的籌資方式。（一）負債融資尋求金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目進行貸款。（二）項目產(chǎn)權(quán)融資將房地產(chǎn)項目進行分解，對有營運能力和充足凈現(xiàn)金流量的項目的產(chǎn)權(quán)進行交易與配置，通過該部分房權(quán)嫁接進行融資。（三）租賃融資對房地產(chǎn)項目的設(shè)備與裝置，對國內(nèi)和國際的租賃公司的融資性租賃方式進行獲取并盡早投入營運。（四）項目融資對于房地產(chǎn)項目中有充足凈現(xiàn)金流量的資產(chǎn)，構(gòu)成一個資產(chǎn)池（Assetspool）采用資產(chǎn)證券化（Asset-backedsecuritization）進行融資。?簡述房地產(chǎn)項目營銷的機會