項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)與能力提升

講師：副總經(jīng)理蒯學(xué)躍創(chuàng)造幸福生活創(chuàng)造幸福生活前言項(xiàng)目經(jīng)理是一個(gè)項(xiàng)目全面管理的核心和焦點(diǎn)，是公司派駐項(xiàng)目的“CEO”，直接決定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況以及項(xiàng)目的服務(wù)水平，因此項(xiàng)目經(jīng)理的素質(zhì)高低、能力強(qiáng)弱，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的”全生命周期”管理結(jié)果，起著至關(guān)重要的作用。創(chuàng)造幸福生活項(xiàng)目經(jīng)理要管好那幾件事情？？？創(chuàng)造幸福生活人、財(cái)、物、品質(zhì)、公共關(guān)系創(chuàng)造幸福生活項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)壓力體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？創(chuàng)造幸福生活人力成本、稅收、公共能耗、設(shè)備維護(hù)、風(fēng)險(xiǎn)管控。創(chuàng)造幸福生活項(xiàng)目經(jīng)理每天上班第一件事干什么？？？創(chuàng)造幸福生活每天下班最后一件事干什么？？？創(chuàng)造幸福生活項(xiàng)目經(jīng)理一天的工作時(shí)間如何分配？？？創(chuàng)造幸福生活30%的時(shí)間用于現(xiàn)場(chǎng)30%的時(shí)間用于思考40%的時(shí)間用于溝通創(chuàng)造幸幸福生生活項(xiàng)目經(jīng)理溝溝通對(duì)象有有哪些？？？？創(chuàng)造幸幸福生生活業(yè)主、開(kāi)發(fā)發(fā)商（施工工單位）、、政府、公司（領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、職能部部門）、員員工。創(chuàng)造幸幸福生生活以總平面圖圖看項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理綜合能能力創(chuàng)造幸幸福生生活創(chuàng)造幸幸福生生活通過(guò)總平圖圖能否做出出管理方案案？？？管理方案為為何物？？？創(chuàng)造幸幸福生生活一、項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理應(yīng)具備備的素質(zhì)和和能力職業(yè)道德專業(yè)素養(yǎng)個(gè)性和魅力力創(chuàng)造幸幸福生生活（一）、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理的的職業(yè)道德德要求敬業(yè)忠誠(chéng)謹(jǐn)慎正氣責(zé)任心創(chuàng)造幸幸福生生活敬業(yè)：不能把工作作當(dāng)工作，，而應(yīng)該把把工作當(dāng)成成事業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)。項(xiàng)目的任何何事情都有有你身影的的存在，揮揮也揮不去。言傳不如身身教，你將是第一一個(gè)來(lái)，也也是最后一一個(gè)走。攻關(guān)克難啃啃骨頭是工工作職責(zé)。。辦法總比困困難多，沒(méi)沒(méi)有不能，，只有我行行。創(chuàng)造幸幸福生生活忠誠(chéng)：一旦選擇，，就無(wú)怨無(wú)無(wú)悔，金剛剛不可磨其其志。企業(yè)不是旅旅館受人之托，，忠人之事事（企業(yè)、、業(yè)主、同同事）。時(shí)時(shí)處處心心存感恩堅(jiān)守本分，，不可妄念念。創(chuàng)造幸幸福生生活謹(jǐn)慎：任何事情都都不能抱有有僥幸心理理不可輕易結(jié)結(jié)論，不可可隨意承諾諾切勿在情緒緒不穩(wěn)定（（喜怒哀樂(lè)樂(lè)）時(shí)決策策細(xì)節(jié)決定成成敗創(chuàng)造幸幸福生生活正氣：正人先正己己正氣方可長(zhǎng)長(zhǎng)存，正直直無(wú)懼鬼神神堅(jiān)持原則，，把守底線線拿人手短，，吃人嘴軟軟，管理者者，切不可可見(jiàn)利忘義義，見(jiàn)錢眼眼開(kāi).盡量做到公公平創(chuàng)造幸幸福生生活責(zé)任心：項(xiàng)目經(jīng)理只只能拿得起起，不可全全放下。履責(zé)方能免免責(zé)既要重視結(jié)結(jié)果，更要要注重過(guò)程程。在日常常管理和服服務(wù)中切不不可做飲鴆鴆止渴之事事，更不能能“拆東墻墻、補(bǔ)西墻墻”創(chuàng)造幸幸福生生活（二）、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備專業(yè)業(yè)素養(yǎng)和能能力法律意識(shí)服務(wù)意識(shí)成本意識(shí)安全意識(shí)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)團(tuán)隊(duì)意識(shí)指揮運(yùn)作能能力協(xié)調(diào)溝通能能力成本管控能能力突變應(yīng)急能能力團(tuán)隊(duì)協(xié)作能能力創(chuàng)造幸幸福生生活法律意識(shí)：：學(xué)習(xí)、理解解相關(guān)的法法律（包括括地方法規(guī)規(guī)和部門文文件）管理、服務(wù)務(wù)要依法辦辦事，做事事講程序、、講規(guī)則從規(guī)避企業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的角角度去運(yùn)用用法，使用用法律維護(hù)護(hù)企業(yè)利益益從和諧共處處的角度去去影響他人人守法（業(yè)業(yè)主和物業(yè)業(yè)使用人））創(chuàng)造幸幸福生生活服務(wù)意識(shí)：：正確定位，，要保持服服務(wù)者的心心態(tài)項(xiàng)目經(jīng)理就就是為業(yè)主主服務(wù)，為為運(yùn)作團(tuán)隊(duì)隊(duì)服務(wù)的人人項(xiàng)目經(jīng)理不不是來(lái)當(dāng)官官的創(chuàng)造幸幸福生生活成本意識(shí)：：項(xiàng)目成本包包括哪些內(nèi)內(nèi)容？如何去進(jìn)行行項(xiàng)目的收收、支平衡衡？經(jīng)營(yíng)管理是是項(xiàng)目經(jīng)理理的本職不會(huì)算賬的的項(xiàng)目經(jīng)理理是不合格格的創(chuàng)造幸幸福生生活安全意識(shí)：：安全是物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的保障和和基礎(chǔ)善于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的安全全隱患及時(shí)處置項(xiàng)項(xiàng)目的安全全隱患把控安全，，安全面前前絕不能抱抱有僥幸創(chuàng)造幸幸福生生活風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)：：物業(yè)行業(yè)也也是高風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)行業(yè)（行行業(yè)、業(yè)主主、自身））忽視風(fēng)險(xiǎn)，，無(wú)異于謀謀財(cái)害命做任何事情情，都要預(yù)預(yù)估結(jié)果。。防患于未然然(江澤民視察察部隊(duì)題詞詞）創(chuàng)造幸幸福生生活團(tuán)隊(duì)意識(shí)：：打造與企業(yè)業(yè)匹配的團(tuán)團(tuán)隊(duì)抓大事，更更應(yīng)防小事事正人先正己己，言傳不不如身教只應(yīng)有企業(yè)業(yè)的面子，，不能有個(gè)個(gè)人的面子子包容、理解解、換位不能當(dāng)群眾眾的尾巴，，不能做老老好人。創(chuàng)造幸幸福生生活指揮運(yùn)作能能力：物業(yè)人是““萬(wàn)金油””，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理必須熟熟知物業(yè)管管理服務(wù)各各個(gè)流程的的工作。有項(xiàng)目整體體運(yùn)作的定定位、想法法、措施、、考核熟悉項(xiàng)目的的所有情況況（能否做到到在地庫(kù)不不迷路）不紙上談兵兵狠抓基礎(chǔ)工工作（客服、工工程、秩序序、清潔、、綠化）善于總結(jié)和和提高項(xiàng)目經(jīng)理一一定要有帥帥才創(chuàng)造幸幸福生生活協(xié)調(diào)溝通能能力：溝通能消除除一切障礙礙內(nèi)部協(xié)調(diào)的的藝術(shù)性外部協(xié)調(diào)的的必要性（（涉及的所所有關(guān)聯(lián)方方：業(yè)委會(huì)會(huì)、房管、、街道、社社區(qū)、公安安、消防、、環(huán)衛(wèi)、工工商、稅務(wù)務(wù)等）協(xié)調(diào)溝通的的方法（及及時(shí)、客觀觀、公正、、大局）創(chuàng)造幸幸福生生活成本管控能能力：收費(fèi)率的重重要性。低低收費(fèi)率無(wú)無(wú)談管理和和服務(wù)資本本（你對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的收支支清楚嗎？？開(kāi)過(guò)收費(fèi)費(fèi)專題會(huì)嗎嗎？分析過(guò)過(guò)欠費(fèi)原因因嗎？親自自上門收過(guò)過(guò)費(fèi)嗎？））成本的橫向向、縱向比比較從細(xì)節(jié)做起起，從螺絲絲釘開(kāi)支做做起，成本本控制就需需要斤斤計(jì)計(jì)較（試問(wèn)問(wèn)：你知道道每月所用用垃圾袋多多少錢嗎？？知道換了了多少個(gè)燈燈泡嗎？燈燈泡質(zhì)保期期多長(zhǎng)時(shí)間間，使用壞壞了是否可可以更換？？每個(gè)車位位耗用多少少度電？））創(chuàng)造幸幸福生生活突變應(yīng)急能能力：預(yù)防為主，，形成一種種機(jī)制應(yīng)急程序、、應(yīng)急方案案必須完善善立足項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情況，，不能有““拿來(lái)”思思想。好的預(yù)案需需要實(shí)戰(zhàn)演演練來(lái)印證證、修改、、完善。項(xiàng)目經(jīng)理要要具備慌而而不亂的能能力創(chuàng)造幸幸福生生活團(tuán)隊(duì)協(xié)作能能力：利益共同體體團(tuán)隊(duì)與群體體的區(qū)別（（1＋1＞2）項(xiàng)目經(jīng)理在在團(tuán)隊(duì)中的的作用兵熊熊一個(gè)個(gè)將熊熊一一窩王石用人觀觀創(chuàng)造幸幸福生生活（三）、項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)應(yīng)具備的個(gè)個(gè)性與魅力力：項(xiàng)目經(jīng)理的的個(gè)性不是是“裝瘋賣傻”。陽(yáng)光心態(tài)，，樂(lè)觀向上。區(qū)別于他人人的辦事作作風(fēng)?？蛇h(yuǎn)觀，亦亦可近看。?？蓽\談，，亦可深交交。變不可能為為可能。項(xiàng)目經(jīng)理可可不干事，，但一定要要扛事。創(chuàng)造幸幸福生生活二、、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理的的日日常常工工作作重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)區(qū)域域———容易易出出現(xiàn)現(xiàn)狀狀況況的的區(qū)區(qū)域域重點(diǎn)點(diǎn)崗崗位位———領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、客客戶戶關(guān)關(guān)注注的的位位置置重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)設(shè)備備———老化化、、新新置置、、運(yùn)運(yùn)行行中中的的設(shè)設(shè)備備狀狀況況重點(diǎn)點(diǎn)時(shí)時(shí)間間———上午午和和下下午午黃黃金金兩兩小小時(shí)時(shí)重點(diǎn)點(diǎn)客客戶戶———業(yè)主主、、領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、、終終端端客客戶戶聯(lián)聯(lián)系系重點(diǎn)點(diǎn)工工作作———節(jié)點(diǎn)點(diǎn)性性工工作作的的跟跟蹤蹤及及協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)落落實(shí)實(shí)創(chuàng)造造幸幸福福生生活活(一））、、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理日日常常工工作作計(jì)計(jì)劃劃包包含含的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容。。做為為一一個(gè)個(gè)優(yōu)優(yōu)秀秀的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理面面對(duì)對(duì)的的是是一一線線的的具具體體工工作作首首先先應(yīng)應(yīng)做做好好工工作作計(jì)計(jì)劃劃。。日計(jì)劃：1、上下班所所轄區(qū)域的各各部位巡視與與工作記錄的的檢查；2、做好業(yè)主主投訴回訪工工作安排；3、下班前安安排好第二天天每位員工的的工作；創(chuàng)造幸福福生活活4、檢查區(qū)域域安全情況；；5、檢查設(shè)施施設(shè)備的運(yùn)行行；6、做好日收收費(fèi)、臺(tái)帳工工作；7、做好日工工作日記。周計(jì)劃1、區(qū)域各項(xiàng)項(xiàng)工作進(jìn)行大大檢查一次；；2、檢查空置置房、出租房房的情況，了了解房屋動(dòng)態(tài)態(tài)。3、走訪5戶業(yè)主創(chuàng)造幸福福生活活月計(jì)劃：1、制定工作作報(bào)告和下月月的工作計(jì)劃劃，培訓(xùn)計(jì)劃劃；2、已收物業(yè)業(yè)費(fèi)用明細(xì)，，欠費(fèi)情況；；3、員工及業(yè)業(yè)主投訴回訪訪；4、項(xiàng)目考勤勤的會(huì)審及物物資申購(gòu)；5、大掃除一一次；6、走訪業(yè)主主（每星期至至少5戶）創(chuàng)造幸福福生活活季度計(jì)劃1、消防安全全方面大檢查查；2、隱患工程程（下水道）），雨水溝等等檢查；3、機(jī)電設(shè)施施設(shè)備的檢查查；4、二次供水水檢查；5、第一季度度抓培訓(xùn)、第第二季度抓規(guī)規(guī)范管理、第第三季度抓服服務(wù)品質(zhì)、第第四季度抓收收費(fèi)工作。創(chuàng)造幸福福生活活年計(jì)劃1、走訪全區(qū)區(qū)業(yè)主一遍；；2、編制第二二年項(xiàng)目費(fèi)用用預(yù)算；3、編制第二二年維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計(jì)劃；4、每半年進(jìn)進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)見(jiàn)調(diào)查；5、制定年度度工作總結(jié)報(bào)報(bào)告；6、制定下年年度的工作計(jì)計(jì)劃、培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，并考慮慮組織實(shí)施。創(chuàng)造幸福福生活活（二）工作計(jì)計(jì)劃編制的要要求1、實(shí)施項(xiàng)目目（有內(nèi)容、、有亮點(diǎn)、有有重點(diǎn)）、2、實(shí)施時(shí)間間（重點(diǎn)有完完成時(shí)間）、、3、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)4、實(shí)施責(zé)任任人創(chuàng)造幸福福生活活（三）工作計(jì)計(jì)劃的實(shí)施(PDCA)創(chuàng)造幸福福生活活計(jì)劃實(shí)施的四四個(gè)階段第一階段按按計(jì)劃內(nèi)容容進(jìn)行實(shí)施第二階段按按計(jì)劃的要要求進(jìn)行檢查查第三階段將將不合格項(xiàng)項(xiàng)進(jìn)行糾正、培訓(xùn)、、整改。第四階段復(fù)復(fù)查并記錄錄總結(jié)創(chuàng)造幸福福生活活三、通過(guò)十大大案例詮釋項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理的綜綜合要求（一）、牢記記“質(zhì)量第一，，業(yè)戶至上””是不變的真真理為一切管理工工作的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)，是項(xiàng)目服服務(wù)的核心。。這是關(guān)系到到公司的口碑碑、聲譽(yù)、品品牌的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)。公司對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理的責(zé)任考核，服服務(wù)質(zhì)量占相相當(dāng)大的比例例。案例：有些項(xiàng)目經(jīng)理，自以為很“搞搞得定”，搞搞得定業(yè)主（（物業(yè)費(fèi)收得得好），搞得得定手下員工工們（對(duì)他言言聽(tīng)計(jì)從），，搞得定公司司領(lǐng)導(dǎo)，但當(dāng)當(dāng)公司品質(zhì)部門對(duì)該項(xiàng)目目進(jìn)行創(chuàng)造幸福福生活活服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)檢查時(shí)，發(fā)發(fā)現(xiàn)其基礎(chǔ)工工作中存在許許多問(wèn)題，直直接影響到提提供服務(wù)的水水準(zhǔn)，埋下隱隱患，公司最最終會(huì)因?yàn)樵O(shè)設(shè)備癱瘓，員員工流動(dòng)而造造成損失。創(chuàng)造幸福福生活活（二）、業(yè)績(jī)績(jī)?yōu)橄?，成本控制，要有一定的的?jīng)濟(jì)頭腦和和財(cái)務(wù)管理能能力。贏利是企業(yè)生生存的基礎(chǔ)，，如人要吃飯飯這般簡(jiǎn)單，，所以若項(xiàng)目經(jīng)理未把業(yè)績(jī)做出來(lái)來(lái)，很難得到到公司的肯定定。因此，作為項(xiàng)目經(jīng)理，要做以下幾點(diǎn)點(diǎn)：第一，掌握和和控制物業(yè)管管理費(fèi)收繳工工作，層層落落實(shí)收繳指標(biāo)標(biāo)，讓每個(gè)員員工都要有經(jīng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)。創(chuàng)造幸福福生活活第二，做好成成本費(fèi)用控制制。一個(gè)項(xiàng)目目一般在每個(gè)個(gè)年度前會(huì)有有一個(gè)具體的的費(fèi)用預(yù)算（（包括人員費(fèi)費(fèi)用與各類消消耗費(fèi)用），項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)嚴(yán)格把各種費(fèi)費(fèi)用控制在預(yù)預(yù)算范圍內(nèi)。。案例：有的項(xiàng)目經(jīng)理，僅記住了一切切以業(yè)主為尊尊，把預(yù)算拋拋在了腦后，，滿足業(yè)主提提出的任何要要求，如經(jīng)常常讓員工加班班加點(diǎn)而產(chǎn)生生了大量的加加班費(fèi)用，超超出預(yù)算，無(wú)無(wú)休止的提供供超出界線的的服務(wù)，最終終創(chuàng)造幸福福生活活使項(xiàng)目整體入入不敷出，業(yè)業(yè)主們是滿意意了，公司可可笑不出來(lái)，，該項(xiàng)目虧本本了，該項(xiàng)目經(jīng)理也就被打道回府府了。（三）、擺正角色位置置，以上級(jí)公公司為尊，懂懂得服從，從從全局出發(fā)，，維護(hù)公司聲聲譽(yù)和品牌。第一、要清醒醒地知道“皮皮之不存，毛毛之焉附？””這個(gè)簡(jiǎn)單的的道理。不能能居功自傲，，你僅是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者，即便能能獨(dú)擋一面，，但委托方是是與你上級(jí)公公司簽訂的物物業(yè)管理合同同，你是公司司派駐項(xiàng)創(chuàng)造幸福福生活活目的代表，受受公司的統(tǒng)一一管理和領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)，是眾多小小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理中的一名。故故千萬(wàn)不能不不把公司當(dāng)回回事，不要做做自恃老資格格或認(rèn)為自己己的水平高出出公司那般指指手劃腳的人人。在此衷心心地提醒項(xiàng)目經(jīng)理門：一方面，，謙虛是種美美德，只有半半瓶水才會(huì)晃晃蕩，要懷有有一種空杯心心態(tài)，有容乃乃大，學(xué)無(wú)止止境。另一方方面，你是公公司任務(wù)的執(zhí)執(zhí)行者，處處處要以公司為為榮，你要做做的是按照公公司戰(zhàn)略規(guī)劃劃，嚴(yán)格執(zhí)創(chuàng)造幸福福生活活行公司的戰(zhàn)略略決策。第二、少些““自我保護(hù)主主義”，多些些“大公無(wú)私私”的精神。。善于與公司司其他項(xiàng)目經(jīng)理交流互通，取取長(zhǎng)補(bǔ)短，分分享管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，并能在需需要的時(shí)候提提供支持和幫幫助。案例：有位項(xiàng)目經(jīng)理受過(guò)過(guò)消防專業(yè)培培訓(xùn)，他就經(jīng)常親親自出馬給其其他項(xiàng)目的秩秩序員提供操操作和隊(duì)列培培訓(xùn)。而我們們有些項(xiàng)目的的維修師傅也也會(huì)參與其他他創(chuàng)造幸福福生活活項(xiàng)目的突擊搶搶修任務(wù)。項(xiàng)項(xiàng)目不是孤立立存在的，是是在公司母親親大家庭下的的兄弟姐妹的的親情關(guān)系，，應(yīng)提倡“家家庭榮譽(yù)”至至上。第三、帶領(lǐng)項(xiàng)項(xiàng)目員工及業(yè)業(yè)主們?nèi)谌牍疚幕?，宣宣傳公司的現(xiàn)現(xiàn)象和管理服服務(wù)理念。有有的項(xiàng)目離公公司本部很遠(yuǎn)遠(yuǎn)，對(duì)公司了了解也很少，，這時(shí)項(xiàng)目經(jīng)理就應(yīng)經(jīng)常傳達(dá)達(dá)公司的精神神、宣傳公司司的信息，分分享公司刊物物并要求員工工們能積極參參與投稿，跟跟上公創(chuàng)造幸福福生活活司的步伐，感感受到“大家家庭”的溫暖暖。第四、做好委委托方與公司司的紐帶。因因?yàn)轫?xiàng)目經(jīng)理是直接面對(duì)業(yè)業(yè)主群體的，，有第一手業(yè)業(yè)主資料，因因此，要及時(shí)時(shí)向公司通報(bào)報(bào)業(yè)主的各類類信息，為公公司簽訂下一一年度合同提提供充分的依依據(jù)；以及物物業(yè)費(fèi)提價(jià)的的前期調(diào)研工工作；另一方方面項(xiàng)目經(jīng)理也是公司形象象在業(yè)主面前前的第一宣傳傳者。創(chuàng)造幸福福生活活案例：有位項(xiàng)目經(jīng)理，項(xiàng)目管理能能力的確較強(qiáng)強(qiáng)，管理費(fèi)用用收取也完成成較好，但他他趾高氣揚(yáng)，，自己形成項(xiàng)項(xiàng)目管理內(nèi)小小氣候，對(duì)公公司的要求陽(yáng)陽(yáng)奉陰違，與與公司整體文文化和總體戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)生偏差差，公司發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有對(duì)其甚至至整個(gè)項(xiàng)目失失控的苗子，，及時(shí)忍痛割割愛(ài)，快刀斬?cái)貋y麻，懸崖崖勒馬。公司司是要求各項(xiàng)項(xiàng)目保持步調(diào)調(diào)一致的，協(xié)協(xié)調(diào)配合運(yùn)作作，企業(yè)之舟舟才可穩(wěn)步前前進(jìn)，抵御風(fēng)風(fēng)浪。創(chuàng)造幸福福生活活（四）、善于于溝通，掌握握溝通技巧，，項(xiàng)目經(jīng)理要與被服務(wù)的關(guān)關(guān)聯(lián)方溝通，，與公司溝通通，坦誠(chéng)布公公，取得委托托方、關(guān)聯(lián)方方與公司的信信任，并在相相互信任的基基礎(chǔ)上來(lái)推動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目的發(fā)展展和自身的職職業(yè)發(fā)展。溝溝通能力從來(lái)來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在在這樣成為現(xiàn)現(xiàn)代人成功的的必要條件。。創(chuàng)造幸福福生活活案例：有位項(xiàng)目經(jīng)理，主觀十分努努力，一不怕怕苦二不怕累累，就怕與業(yè)業(yè)主方說(shuō)話，，與公司也不不主動(dòng)溝通，，與下屬也盡盡量少說(shuō)話，，盡量自己多多干活，所以以結(jié)果反而會(huì)會(huì)吃力不討好好，一方面可可能你未理解解對(duì)方的意思思，另一方面面也可能你所所做的工作未未被對(duì)方理解解，這就栽在在了不善溝通通上，誤會(huì)重重重，積重難難返了。最終終公司是下了了狠心，從項(xiàng)項(xiàng)目中招回，，回爐培訓(xùn)，，因?yàn)樗€不不具備作為一一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理所必需的溝通通能力。創(chuàng)造幸福福生活活（五）、善于于領(lǐng)導(dǎo)，深入入一線，樹(shù)立立榜樣。在項(xiàng)目管理中中，經(jīng)理不是是站在廣大員員工的后面去去推動(dòng)、去督督促，而是作作為帶頭人來(lái)來(lái)引導(dǎo)他們前前進(jìn)，鼓舞員員工去奮斗實(shí)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。拿拿破侖說(shuō)過(guò)：：“只有糟糕糕的將軍，沒(méi)沒(méi)有糟糕士兵兵?！钡拇_是是這樣，什么么樣的項(xiàng)目經(jīng)理帶出什么樣的員員工。創(chuàng)造幸福福生活活案例：有位項(xiàng)目經(jīng)理，該項(xiàng)目人員員配置較緊，，且管理費(fèi)收收取較少，該該項(xiàng)目經(jīng)理沖鋒在第一線線，清潔工來(lái)來(lái)不及干，自自己卷起袖子子掃廁所，工工程人員去維維修了，業(yè)主主要求掛橫幅幅，他搭著梯梯子上去掛，，甚至有時(shí)幫幫業(yè)主搬物送送水，從不抱抱怨和邀功，，手下員工沒(méi)沒(méi)一個(gè)不佩服服他，沒(méi)一個(gè)個(gè)會(huì)偷懶的，，他們對(duì)我說(shuō)說(shuō)，有了這么么個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，我們還有什什么偷懶的理理由。創(chuàng)造幸福福生活活（六）、懂得得授權(quán)，懂得得知識(shí)經(jīng)驗(yàn)的的分享，懂得得培養(yǎng)接班人人。有的項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理?yè)?dān)心教教了徒徒弟餓餓死師師傅，，大權(quán)權(quán)牢牢牢在握握，凡凡事親親力親親為，，累死死自己己，而而員工工的工工作積積極性性則會(huì)會(huì)被打打擊，，不擔(dān)擔(dān)責(zé)任任，缺缺乏主主動(dòng)性性，結(jié)結(jié)果可可想而而知。。再者者，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理如此做法也也堵住住了自自己上上升的的空間間，沒(méi)沒(méi)人接接班，，有更更好的的項(xiàng)目目公司司也不不會(huì)想想到你你。所所以，，會(huì)授授權(quán)的的人才才會(huì)掌掌權(quán)，，授創(chuàng)造造幸幸福福生生活活權(quán)是大大勢(shì)所所趨，，是明明智之之舉。。（七））、懂懂得利利用上上級(jí)公公司的的資源源，尋尋求公公司的的支持持。項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理必必須通通過(guò)并并偕同同他人人才能能完成成任務(wù)務(wù)，關(guān)關(guān)于此此處的的“他他人””，有有一個(gè)個(gè)最重重要，，那就就是你你的頂頂頭上上級(jí)。。而同同樣，，對(duì)于于上級(jí)級(jí)公司司來(lái)講講，其其人力力，物物力資資源有有限，，它會(huì)會(huì)注重重將資資源投投入到到產(chǎn)生生回報(bào)報(bào)最大大的項(xiàng)項(xiàng)目中中去，，有時(shí)時(shí)會(huì)忽忽略小小的項(xiàng)項(xiàng)目，，但若若不幸幸你正正是那那個(gè)小項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理，不要?dú)鈿怵H，，要學(xué)學(xué)會(huì)適適創(chuàng)造造幸幸福福生生活活時(shí)地爭(zhēng)爭(zhēng)取、、適時(shí)時(shí)地表表現(xiàn)，，并努努力讓讓公司司能看看到該該項(xiàng)目目的美美好前前景和和發(fā)展展?jié)摿αΑ?shí)實(shí)際上上，很很簡(jiǎn)單單的道道理，，你是是在第第一線線最了了解項(xiàng)項(xiàng)目情情況，，在不不偏離離公司司戰(zhàn)略略主流流的前前提下下，及及時(shí)匯匯報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目各各方面面的信信息包包括取取得的的成績(jī)績(jī)和面面臨的的困難難，從從而取取得公公司理理解和和重視視。創(chuàng)造造幸幸福福生生活活（八））誠(chéng)信信為本本這是做做一名項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理最關(guān)鍵的的素質(zhì)質(zhì)，對(duì)對(duì)業(yè)主主誠(chéng)信信、對(duì)對(duì)員工工誠(chéng)信信、對(duì)對(duì)公司司誠(chéng)信信。匯匯報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目情情況千千萬(wàn)不不能陽(yáng)陽(yáng)奉陰陰違、、報(bào)喜喜不報(bào)報(bào)憂，，隱瞞瞞不報(bào)報(bào)或假假報(bào)。。喪失失誠(chéng)信信的人人，其其他能能力再再?gòu)?qiáng)也也終將將被淘淘汰。。創(chuàng)造造幸幸福福生生活活案例：：非典疫疫情自自2002年11月月在廣廣東被被發(fā)現(xiàn)現(xiàn)以后后，直直至2003年年4月月中旬旬，疫疫情擴(kuò)擴(kuò)散才才引起起各方方面的的高度度重視視。創(chuàng)造造幸幸福福生生活活（九））、要要有危危機(jī)意意識(shí)、、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)意識(shí)識(shí)我們不不能小小看物物業(yè)管管理危危險(xiǎn)中中所存存在的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，因因?yàn)閺膹哪撤N種程度度而言言，由由于從從業(yè)人人員素素質(zhì)、、工作作環(huán)境境等諸諸多因因素的的影響響，管管理服服務(wù)中中的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)其其實(shí)無(wú)無(wú)處不不在，，無(wú)時(shí)時(shí)不要要面臨臨的。。服務(wù)務(wù)工作作做好好是應(yīng)應(yīng)該的的，讓讓業(yè)主主平安安度過(guò)過(guò)每一一天是是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)最樸樸創(chuàng)造幸幸福福生活活素的愿望望，而此此樸實(shí)的的心愿往往往會(huì)被被一些突突發(fā)事件件或一時(shí)時(shí)的疏忽忽所打破破，抹去去事前的的平安功功勞。案例：有個(gè)項(xiàng)目目，平時(shí)時(shí)管理服服務(wù)一向向細(xì)致入入微，沒(méi)沒(méi)有發(fā)生生過(guò)一起起業(yè)主投投訴事件件，但在在某天，，因一保保安在夜夜班時(shí)偷偷懶未作作巡檢而而未查覺(jué)覺(jué)自行車車庫(kù)有一一消防栓栓嚴(yán)重漏漏水，水水漫車庫(kù)庫(kù)，使業(yè)業(yè)主車庫(kù)庫(kù)內(nèi)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失，，雖該保保安員已已被開(kāi)除除，但公公司承擔(dān)擔(dān)了賠償償責(zé)任，，因員工工管理不不善，公公司信譽(yù)譽(yù)也受損損，當(dāng)創(chuàng)造幸幸福福生活活然還有正正面例子子，突發(fā)事件件處理能能力是體體現(xiàn)一個(gè)個(gè)項(xiàng)目管管理服務(wù)務(wù)質(zhì)量的的關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)，有個(gè)別墅墅項(xiàng)目，，業(yè)主剛剛裝修好好的房子子，由于于廚房間間水管壓壓力問(wèn)題題，業(yè)主主外請(qǐng)的的維修工工因技術(shù)術(shù)不到位位，操作作有誤，，致使水水管破裂裂，全體體辦公室室當(dāng)班員員工奮斗斗合作，，按以前前培訓(xùn)過(guò)過(guò)的應(yīng)急急預(yù)案協(xié)協(xié)力配合合，有條條不紊，，關(guān)閥門門，拿沙沙袋，吸吸水，擦擦地………使業(yè)主主方損失失降到最最小。創(chuàng)造幸幸福福生活活（十）、、熟悉物物業(yè)管理理法律法法規(guī)相關(guān)的法法律知識(shí)識(shí)是項(xiàng)目經(jīng)理理所必需掌握握和靈活活運(yùn)用的的。最基基本的當(dāng)當(dāng)然是《《物業(yè)管理理?xiàng)l例》、《民民法通則則》、《《合同法法》等，，可用法法律的武武器來(lái)解解決沖突突和調(diào)解解相鄰之之間的矛矛盾，因因?yàn)橛梅ǚ烧Z(yǔ)言言，有威威信，令令人信服服；也可可在法律律允許的的范圍內(nèi)內(nèi)爭(zhēng)取自自己正當(dāng)當(dāng)?shù)臋?quán)益益；據(jù)理理力爭(zhēng)，，如對(duì)分分等級(jí)收收費(fèi)的規(guī)規(guī)定，對(duì)對(duì)有償服服務(wù)的規(guī)規(guī)定、酬酬金制與與包干制制的創(chuàng)造幸幸福福生活活相應(yīng)規(guī)定定等，知知曉法律律與人于于己皆有有利，例例如再三三強(qiáng)調(diào)要要對(duì)保安安巡邏、、人員進(jìn)進(jìn)出等事事項(xiàng)加以以詳細(xì)記記錄，這這是科學(xué)學(xué)管理的的基礎(chǔ)工工作，也也是萬(wàn)一一案件發(fā)發(fā)生可為為警方提提供的有有力線索索，同時(shí)時(shí)更是證證明物業(yè)公司司沒(méi)有不作作為的有有力證據(jù)據(jù)，物業(yè)業(yè)公司可可以少承承擔(dān)或不不承擔(dān)相相應(yīng)損失失的法律律責(zé)任。。創(chuàng)造幸幸福福生活活案例一：：物業(yè)公司司不是““第二警警力”。。2000年1月，陳某某與某物物業(yè)公司司簽訂了了前期物物業(yè)協(xié)議議，某日日，陳某某晚上下下班后將將自己的的摩托車車未加防防盜裝置置就停放放在了小小區(qū)內(nèi)，，等第二二天上班班時(shí)，陳陳某發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的摩托車車已不在在停放點(diǎn)點(diǎn)了，便便立即報(bào)報(bào)了警，，但至今今未破案案。今年年10月月，陳某某起訴至至法院，，請(qǐng)求法法院判令令物業(yè)公公司賠償償摩托車車的損失失。創(chuàng)造幸幸福福生活活分析：陳某在入入住后，，與物業(yè)業(yè)公司簽簽訂了物物業(yè)協(xié)議議，該合合同是物物業(yè)公司司對(duì)陳某某提供物物業(yè)管理理服務(wù)的的承諾和和陳某愿愿意接受受服務(wù)和和物業(yè)管管理的明明確表示示。雙方方并未就就陳某的的財(cái)產(chǎn)由由物業(yè)公公司保管管簽訂過(guò)過(guò)保管合合同或有有其他約約定，物物業(yè)公司司無(wú)保管管陳某摩摩托車的的義務(wù)。。盡管物物業(yè)公司司對(duì)小區(qū)區(qū)的安全全負(fù)有日日常管理理的義務(wù)務(wù)，但其其所承擔(dān)擔(dān)的小區(qū)區(qū)安全防防范的義義務(wù)只是是協(xié)助義義務(wù)。創(chuàng)造幸幸福福生活活點(diǎn)評(píng):當(dāng)前，業(yè)業(yè)主與物物業(yè)公司司的糾紛紛不少已已經(jīng)開(kāi)始始轉(zhuǎn)移到到家庭財(cái)財(cái)產(chǎn)的失失竊方面面。由于于業(yè)主家家里的財(cái)財(cái)產(chǎn)被盜盜事件經(jīng)經(jīng)常發(fā)生生，于是是許多業(yè)業(yè)主片面面理解物物業(yè)公司司就是小小區(qū)的““第二警警力”，，一旦自自己家庭庭財(cái)產(chǎn)遭遭遇損失失動(dòng)輒就就將物業(yè)業(yè)公司推推上被告告席，然然而這并并不代表表物業(yè)公公司必須須承擔(dān)業(yè)業(yè)主失竊竊的后果果。創(chuàng)造幸幸福福生活活案例二：：業(yè)主以以非前期期物業(yè)服服務(wù)合同同當(dāng)事人人為由抗抗辯，拒拒繳物業(yè)業(yè)費(fèi)。前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同是在在業(yè)主大大會(huì)還未未成立時(shí)時(shí)，由建建設(shè)單位位和物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)就物物業(yè)的有有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)所達(dá)成成的協(xié)議議。合同同的簽訂訂主體并并非業(yè)主主主要是是因?yàn)樾⌒^(qū)在建建設(shè)之初初，面臨臨著入住住率低等等現(xiàn)實(shí)情情況，無(wú)無(wú)法成立立業(yè)主大大會(huì)，不不能行使使選聘、、管理等等權(quán)利，，所以由由建設(shè)單單位代為為行使。。雖然業(yè)主主并未加加入前期期物業(yè)服服務(wù)合同同的訂立立過(guò)程，，非合同同的簽訂訂主體，，創(chuàng)造幸幸福福生活活但是該合合同的內(nèi)內(nèi)容卻是是與業(yè)主主的利益益息息相相關(guān)的，，業(yè)主仍仍受合同同效力的的約束，，這主要要是由于于在商品品房買賣賣合同簽