PAGE 中文題目：佛山保利天璽花園前期策劃報告英文題目：TheearlierstageprogrammereportoffoshanPolygarden佛山保利天璽花園前期策劃報告摘要隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的日益激烈，前期策劃報告因其不可替代的作用而越來越受到開發(fā)商的重視，它的重要性日益彰顯。本畢業(yè)設計是在參考和借鑒有關(guān)案例和相關(guān)理論成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合所研究項目的實際情況，運用SWOT、客戶細分、重點調(diào)查和訪問等方法，最終形成一份詳細、完整和可行性較強的策劃報告。關(guān)鍵詞前期策劃市場分析SWOT分析開發(fā)定位TheearlierstageprogrammereportoffoshanPolygardenTheauthorlinhanwenmajorclasengineeringmanageclassoneGuideteachershenyatingprofessionalpostteachingassistantAbstractWiththerealestatemarketbecominggraduallyripeandthecompetitionbecomingintensedaybyday,aearlierstageprogrammereportisbecomingmoreandmoreimportantandtherealestatecompanybegintopaymuchattentiontoit.Thisgraduationprojectbaseonreferringtomanyrelationalcasesandtheoriesachievement,combinerealsituation,applytoSWOTanalysismethodsandsoon,finallyachieveadetailedandcompleteprogrammereport.KeywordsEarlierstageprogrammemarketanalysisSWOTanalysispositionninganddevelopment目錄HYPERLINK\l"_Toc291364858"1佛山市房地產(chǎn)市場研究3HYPERLINK\l"_Toc291364859"1.1佛山市城市總體規(guī)劃發(fā)展分析3HYPERLINK\l"_Toc291364860"1.1.1“2＋5”組團的城市發(fā)展戰(zhàn)略3HYPERLINK\l"_Toc291364861"1.1.2建立水陸空互相銜接的綜合交通網(wǎng)絡3HYPERLINK\l"_Toc291364862"1.1.3加強綠化建設進一步改善佛山城市生態(tài)環(huán)境3HYPERLINK\l"_Toc291364863"1.2佛山市城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場起著積極的推動作用3HYPERLINK\l"_Toc291364864"1.2.1佛山市城市規(guī)劃建設狀況小結(jié)3HYPERLINK\l"_Toc291364865"1.3佛山市禪城區(qū)城市總體規(guī)劃狀況分析4HYPERLINK\l"_Toc291364866"1.3.1規(guī)劃定位：工業(yè)強區(qū)、服務旺區(qū)、文化名區(qū)，佛山現(xiàn)代化和諧都心4HYPERLINK\l"_Toc291364867"1.3.2總體規(guī)劃分兩個階段進行4HYPERLINK\l"_Toc291364868"1.3.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)用地布局4HYPERLINK\l"_Toc291364869"1.4禪城區(qū)房地產(chǎn)分析5HYPERLINK\l"_Toc291364870"1.4.1市場定位：具有嶺南歷史文化底蘊和濱水特色的現(xiàn)代化中心城區(qū)5HYPERLINK\l"_Toc291364871"1.4.2市場規(guī)劃：5HYPERLINK\l"_Toc291364872"1.4.3房地產(chǎn)市場狀況：5HYPERLINK\l"_Toc291364873"1.4.4禪城區(qū)重點板塊發(fā)展特征6HYPERLINK\l"_Toc291364874"1.4.5重點板塊價格分析8HYPERLINK\l"_Toc291364875"1.4.6禪城區(qū)樓市特征：地產(chǎn)市場潛力巨大10HYPERLINK\l"_Toc291364876"1.4.7禪城區(qū)市場總結(jié)：全面開發(fā)熱潮開始，樓價將整體上揚10HYPERLINK\l"_Toc291364877"1.5佛山市房地產(chǎn)分析總結(jié)10HYPERLINK\l"_Toc291364878"2項目區(qū)位分析與地塊價值研判11HYPERLINK\l"_Toc291364879"2.1項目區(qū)位分析—SWOT分析法11HYPERLINK\l"_Toc291364880"2.1.1優(yōu)勢分析11HYPERLINK\l"_Toc291364881"2.1.2劣勢分析12HYPERLINK\l"_Toc291364882"2.1.3機會分析13HYPERLINK\l"_Toc291364883"2.1.4威脅分析13HYPERLINK\l"_Toc291364884"2.2地塊價值研判13HYPERLINK\l"_Toc291364885"2.2.1項目概況13HYPERLINK\l"_Toc291364886"2.2.2項目現(xiàn)狀14HYPERLINK\l"_Toc291364887"2.2.3項目周邊配套14HYPERLINK\l"_Toc291364888"2.2.4項目周邊環(huán)境15HYPERLINK\l"_Toc291364889"2.2.5五大市政配套15HYPERLINK\l"_Toc291364890"3佛山市房地產(chǎn)消費市場研究16HYPERLINK\l"_Toc291364891"3.1對佛山市消費市場的調(diào)查及分析16HYPERLINK\l"_Toc291364892"3.1.1佛山消費水平調(diào)研16HYPERLINK\l"_Toc291364893"3.1.2佛山市民對物業(yè)總額的心理承受價位18HYPERLINK\l"_Toc291364894"3.1.3佛山市民消費意向調(diào)研18HYPERLINK\l"_Toc291364895"3.2對佛山房地產(chǎn)市場消費能力的研判21HYPERLINK\l"_Toc291364896"3.2.1佛山房地產(chǎn)市場消費能力的特征總結(jié)22HYPERLINK\l"_Toc291364897"3.2.2佛山房地產(chǎn)市場消費能力將呈現(xiàn)日趨成熟的趨勢23HYPERLINK\l"_Toc291364898"4項目開發(fā)定位與整體發(fā)展策略24HYPERLINK\l"_Toc291364899"4.1目標客戶定位24HYPERLINK\l"_Toc291364900"4.1.1總體目標客戶劃分24HYPERLINK\l"_Toc291364901"4.1.2本項目目標客戶特征分析24HYPERLINK\l"_Toc291364902"4.2項目開發(fā)概念定位25HYPERLINK\l"_Toc291364903"4.2.1項目開發(fā)概念定位25HYPERLINK\l"_Toc291364904"4.2.4本項目原創(chuàng)概念推廣及運用27HYPERLINK\l"_Toc291364905"4.3產(chǎn)品核心定位分析27HYPERLINK\l"_Toc291364906"4.3.1核心開發(fā)思路27HYPERLINK\l"_Toc291364907"5項目產(chǎn)品設計建議28HYPERLINK\l"_Toc291364908"5.1項目產(chǎn)品設計建議28HYPERLINK\l"_Toc291364909"6項目推廣策略32HYPERLINK\l"_Toc291364910"6.1項目推廣策略32HYPERLINK\l"_Toc291364911"6.2宣傳策略及渠道32HYPERLINK\l"_Toc291364912"參考文獻33HYPERLINK\l"_Toc291364913"致謝341佛山市房地產(chǎn)市場研究1.1佛山市城市總體規(guī)劃發(fā)展分析1.1.1“2＋5”組團的城市發(fā)展戰(zhàn)略按照規(guī)劃，2005年佛山市實施“2＋5”組團（“2＋5組團”中的“2”是指：中心組團和大良容桂組團；“5”是指獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團和九江組團）的城市發(fā)展戰(zhàn)略，按照“拉開建設，合理布局，生態(tài)優(yōu)先”的思路，進行老城區(qū)改造、東平水道的“一河兩岸”城市景觀、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)城西園、工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)的規(guī)劃建設。以新區(qū)建設帶動老城區(qū)改造，將老城區(qū)置換出來的土地用于建設綠地、公園、廣場和停車場。1.1.2建立水陸空互相銜接的綜合交通網(wǎng)絡城市交通方面，佛山市正抓緊鐵路、城際與市內(nèi)軌道、高速公路，快速路、主干路、港口、客運港的建設。隨著這些規(guī)劃的實施，佛山城市交通將更加完善。1.1.3加強綠化建設進一步改善佛山城市生態(tài)環(huán)境生態(tài)方面，佛山正全面實施“青山綠地”和“藍天碧水”工程，大力進行城市林帶、城市林區(qū)、城市園林綠地建設，進一步提高城市綠化覆蓋率，增加公共綠地面積。1.2佛山市城市規(guī)劃對房地產(chǎn)市場起著積極的推動作用1.2.1佛山市城市規(guī)劃建設狀況小結(jié)佛山市城市規(guī)劃將以“2＋5”組團的城市發(fā)展戰(zhàn)略為指導，按照“拉開建設，合理布局，生態(tài)優(yōu)先”的思路進行。佛山市的公路和軌道交通規(guī)劃及建設將使廣州城市交通更加完善，同時也有利于城市經(jīng)濟提速。1.3佛山市禪城區(qū)城市總體規(guī)劃狀況分析1.3.1規(guī)劃定位：工業(yè)強區(qū)、服務旺區(qū)、文化名區(qū)，佛山現(xiàn)代化和諧都心按照規(guī)劃，禪城區(qū)將用15—20年左右的時間，全面實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化，達到世界中等發(fā)達地區(qū)的水平，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、資源和環(huán)境相協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展。建成制造業(yè)發(fā)達、現(xiàn)代服務業(yè)繁榮、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城市功能完善、嶺南文化突出、社會和諧穩(wěn)定、適宜創(chuàng)業(yè)和居住的現(xiàn)代化中心城區(qū)。積極促進廣佛一體化發(fā)展，與廣州共建現(xiàn)代化廣佛大都市區(qū)。1.3.2總體規(guī)劃分兩個階段進行第一階段，從2007-2010年，建構(gòu)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群、商貿(mào)物流業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為核心的經(jīng)濟架構(gòu)；將禪城打造成珠三角的特色產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代商貿(mào)物流中心以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；通過優(yōu)化、調(diào)整和創(chuàng)新，全面提升禪城區(qū)作為中心城區(qū)的綜合競爭力。第二階段，從2011-2020年，品牌企業(yè)全面帶動園區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，工業(yè)具備強大的技術(shù)創(chuàng)新能力，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展走向規(guī)?；?，總部經(jīng)濟和現(xiàn)代都市型工業(yè)全面形成。打造區(qū)域性的商貿(mào)流通中心，實現(xiàn)經(jīng)濟跨越式協(xié)調(diào)發(fā)展。形成傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)互動并進的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)區(qū)，現(xiàn)代城市景觀與生態(tài)環(huán)境交相輝映的魅力城區(qū)，適宜居住、適宜生活的人文和諧區(qū)。

1.3.3產(chǎn)業(yè)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)用地布局以佛山大道為界，西部以制造、高新技術(shù)、商貿(mào)、物流等生產(chǎn)型服務產(chǎn)業(yè)為主，東部以商貿(mào)、旅游、商務、居住等城市服務產(chǎn)業(yè)為主，并在此基礎(chǔ)上具體落實東華里文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、佛高區(qū)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)中心、禪城高新技術(shù)區(qū)、禪城新港港口物流園區(qū)、南莊區(qū)域物流園區(qū)、吉利現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)區(qū)的空間布局。從以上禪城未來的定位和產(chǎn)業(yè)布局可以看出，禪城區(qū)不僅適宜居住，更適宜創(chuàng)業(yè)工作。未來禪城區(qū)明確的定位、科學的空間發(fā)展格局和合理的產(chǎn)業(yè)布局令該區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展獲得了實質(zhì)性的支持，加上自身已有的發(fā)達的產(chǎn)業(yè)、核心區(qū)域和獨特的嶺南水鄉(xiāng)風情等優(yōu)勢，是真正“宜工、宜商、宜居”的理想地方。1.4禪城區(qū)房地產(chǎn)分析1.4.1市場定位：具有嶺南歷史文化底蘊和濱水特色的現(xiàn)代化中心城區(qū)根據(jù)佛山城市發(fā)展戰(zhàn)略，作為佛山市五區(qū)之首和中心組團的核心區(qū)的禪城區(qū)在新的總體規(guī)劃中“綠色生態(tài)”將成為禪城區(qū)最核心的發(fā)展方向。強調(diào)“宜工、宜商、宜居”三大規(guī)劃概念。其核心概念“”是以尊重環(huán)境為前提，突出禪城區(qū)獨有的文化資源，發(fā)揮祖廟、梁園、陶瓷在人文、景觀、工藝方面的優(yōu)勢，并通過禪城區(qū)內(nèi)的路網(wǎng)設計，使禪城區(qū)成為一個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級與新興產(chǎn)業(yè)互動并進的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市景觀與生態(tài)環(huán)境建設交相輝映的魅力生態(tài)區(qū)、富裕安康生活與知榮明辱風尚相得益彰的人文和諧區(qū)的和諧的現(xiàn)代化中心城區(qū)。1.4.2市場規(guī)劃：新的規(guī)劃中，禪城區(qū)規(guī)劃將低矮的物業(yè)，破舊的民房，雜亂的城中村進行改造提升，為城市發(fā)展拓展空間；加快老城區(qū)的改造，為禪城的發(fā)展贏得新的發(fā)展空間；推動西部新區(qū)的建設。1.4.3房地產(chǎn)市場狀況：表1-1禪城區(qū)房地產(chǎn)市場狀況市場狀況具體內(nèi)容歷史狀況總體經(jīng)濟發(fā)展水平平處于中等的的水平，以前前的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展始終終處于不溫不不熱的狀態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀已形成了南莊、普普君、祖廟、石石灣、張槎、城城南、環(huán)市、瀾瀾石和升平板板塊的格局，眾眾多實力開發(fā)發(fā)商進駐到各各板塊發(fā)展重心針對發(fā)展條件和現(xiàn)現(xiàn)狀，禪城區(qū)區(qū)政府明確提提出要打造東東平河為“城市動脈”，形成“世紀風景線”1.4.4禪城區(qū)重點板塊發(fā)展特征1.重點板塊市場概況表1-2發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢板塊構(gòu)成發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展趨勢南莊板塊該板塊位于禪城區(qū)區(qū)的西部，廣廣佛高速從其其境內(nèi)穿過交通更加便捷，開開發(fā)力度加大大綠景板塊該板塊位于中心城城區(qū)的中南部部，靠近廣佛佛地鐵口商業(yè)定位將帶動經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)展，片片區(qū)的購買力力和置業(yè)水平平將會大幅上上升湖景板塊該板塊位于中心城城區(qū)的東部，環(huán)境優(yōu)美開發(fā)潛力巨大普瀾板塊該板塊位于中心城城區(qū)的中部，靠近廣佛地鐵口商業(yè)圈逐漸形成，發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠罂姘鍓K該板塊位于中心城城區(qū)的南部，社區(qū)環(huán)境完善配套設施逐步完善善，不利因素素不斷削減季華路板塊該板塊位于中心城城區(qū)的中南部部，靠近廣佛佛地鐵口，商商業(yè)繁華，配配套成熟商業(yè)發(fā)展前景明朗朗，消費力逐逐步上升汾江路板塊該板塊位于中心城城區(qū)的北部，靠近火車站和市汽車站，配套齊全市場供應量不會很很大2.禪城區(qū)各板塊代表項目情況表1-3禪城區(qū)各板塊代表項目基本情況項目項目占地面積開發(fā)面積（㎡）主要產(chǎn)品均價（元/㎡）戶型面積佛山雅居樂花園（綠綠景板塊）約400畝40萬高層8430兩房、復式五房195㎡—3511㎡、87㎡—355㎡帝景藍灣（綠景板板塊）138874㎡277749小高層5000天湖酈都（湖景板板塊）高層14000逸彩美寓（普瀾板板塊）小高層、高層8000二房、四房84㎡、127㎡㎡美陶花園（魁奇板板塊）15300㎡67500高層6200一房、二房、三房房56㎡76-88㎡900-118㎡㎡天御盈品（魁奇板板塊）9539㎡55895.544小高層、高層11800公寓36-78㎡怡翠世嘉（季華路路板塊）9.3萬㎡39萬高層6000兩房、三房74-109㎡文華尚領(lǐng)（季華路路板塊）3.9萬㎡13.3萬高層9028一至兩房、三房兩兩廳31-67㎡877-93㎡鴻業(yè)城市花園（季季華路板塊）小高層、高層800090-160㎡雅庭豪苑（汾江路路板塊）7808㎡38000高層980083-126㎡利豪名郡（汾江路路板塊）43156㎡143303小高層、高層9645星星華園國際（汾汾江路板塊）10萬㎡27萬高層40000新中源國際商務公公寓（南莊板板塊）12500㎡7萬多高層12000港宏世家（南莊板板塊）14萬㎡36萬小高層15000四房二廳五房二二廳245㎡2666-279㎡㎡323㎡海盛東方城（南莊莊板塊）60萬㎡小高層、高層150001.4.5重點板塊價格分析1.重點板塊價格狀況表1-4重點板塊價格走勢板塊名稱均價（元/㎡）物業(yè)形態(tài)在售主力戶型主力樓盤數(shù)量社區(qū)規(guī)模南莊板塊12000-155000小高層、高層四房二廳、五房二二廳3綠景板塊5000-84330小高層、高層兩房、復式五房2湖景板塊14000高層1普瀾板塊8000小高層、高層二房、四房1魁奇板塊6200-118800小高層、高層一房、二房、三房房、公寓2季華路板塊6000-80000小高層、高層一、二、三房3汾江路板塊9645-400000小高層、高層32.重點板塊樓市均價圖1-1重點板塊樓市均價走勢分析柱形圖3.重點板塊價格狀況結(jié)論分析表1-5結(jié)論分析板塊劃分價格分布及分析南莊板塊均價都較高，多數(shù)數(shù)為15000元每平方綠景板塊價格上漲空間巨大大湖景板塊均價基本維持在114000元每平方，短短期內(nèi)價格不不會上漲太快快普瀾板塊價格上漲趨勢明顯顯魁奇板塊受周邊環(huán)境影響，配配套設施數(shù)量量的多少所限限，價格不是是很高季華路板塊價格總體比較低，價價格較分散汾江路板塊均價較高結(jié)論一：禪城區(qū)價格受多方因素綜合誘導—區(qū)域發(fā)展規(guī)劃形成價格上漲的誘因；—位置決定了生活、工作半徑和時間成本，因此對價格產(chǎn)生不可低估的作用；—新盤的戶型設計將成為影響價格與消費者的敏感因素；—開發(fā)商的品牌效應和樓盤的綜合素質(zhì)決定了價值取向。結(jié)論二：禪城區(qū)總體價格會有較高提升，前景看好1.4.6禪城區(qū)樓市特征：地產(chǎn)市場潛力巨大特征一：樓市價格總體偏低，上升潛力巨大；特征二：多元化格局開始出現(xiàn)；特征三：生態(tài)概念是最大賣點；特征四：戶型分布依地段而定；特征五：客戶群范圍較廣；特征六：市場供應充足，市場交易活躍。1.4.7禪城區(qū)市場總結(jié)：全面開發(fā)熱潮開始，樓價將整體上揚隨著廣佛地鐵、舊城區(qū)改造、新區(qū)開發(fā)建設、商業(yè)圈等一系列工程的開展，該區(qū)交通、環(huán)境會得到改善，出行更加便捷，并將大大地刺激該地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，引發(fā)全面開發(fā)的熱潮，樓價將整體上揚。1.5佛山市房地產(chǎn)分析總結(jié)表1-62011年第一季度佛山市房地產(chǎn)（住宅部分）交易情況2011年第一季季度佛山市房房地產(chǎn)（住宅宅部分）交易易情況

日期：20111年4月2日指

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位本季度去年同期數(shù)同比增幅一、新建住宅銷售售（含預售）————成交套數(shù)套242391375976.17%成交面積萬㎡262.69167.9356.43%成交金額萬元2155086..431140081..1189.03%平均成交價格元/㎡8203.916789.0320.84%二、存量住宅買賣賣————成交套數(shù)套882311109-20.58%成交面積萬㎡104.93135.16-22.37%注：佛山市20111年第一季度度新建住宅銷銷售中，不含含別墅、高檔檔公寓、經(jīng)濟濟適用房的住住宅平均成交交價格為7882..95元/㎡2011年第一季季度禪城區(qū)房房地產(chǎn)（住宅宅部分）交易易情況

日期：20111年4月2日指

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位本季度去年同期數(shù)同比增幅一、新建住宅銷售售（含預售）————成交套數(shù)套27631253120.51%成交面積萬㎡28.5717.3364.86%成交金額萬元317069.888165881.44091.14%平均成交價格元/㎡11098.0009571.9215.94%二、存量住宅買賣賣————成交套數(shù)套9058407.74%成交面積萬㎡8.887.9911.14%注：禪城區(qū)20111年第一季度度新建住宅銷銷售中，不含含別墅、高檔檔公寓、經(jīng)濟濟適用房的住住宅平均成交交價格為104922.86元/㎡2項目區(qū)位分析與地塊價值研判2.1項目區(qū)位分析—SSWOT分析法2.1.1優(yōu)勢分分析表2-1優(yōu)勢分分析優(yōu)勢條件具體細節(jié)區(qū)位條件優(yōu)異所在區(qū)域正是禪城城區(qū)的政治、經(jīng)經(jīng)濟和文化中中心；項目緊臨兩條禪城城區(qū)主干道；；3.該區(qū)文教、衛(wèi)生、生生活、休閑娛娛樂配套一應應俱全雙景+地鐵東面自4層以上的的住宅業(yè)主可可以足不出戶戶欣賞到文華華花園和亞洲洲藝術(shù)公園“雙景”；廣佛地鐵的順利通通車有效改善善了該區(qū)的交交通狀況競爭樓盤較少在售住宅項目中，“佛山雅居樂樂花園”和“帝景藍灣”已經(jīng)銷售完完畢，目前只只剩尾盤市場潛力大項目地處禪城區(qū)的的中心地帶，由由于舊城改造造工作不能得得以大規(guī)模的的開展，但是是也因此在該該地區(qū)積聚了了一定的市場場需求利潤空間較大由于市場容量較大大，該地區(qū)的的物業(yè)價格仍仍有一定的上上漲空間，項項目利潤空間間較大劣勢分析表2-2劣勢分分析劣勢條件具體細節(jié)項目西部城中村一旦項目建成并交交付使用，市市政府對該地地區(qū)的改造工工作必然會對對本項目業(yè)主主的生產(chǎn)、生生活造成負面面的影響交通問題由于該區(qū)是老城區(qū)區(qū)，人口密集集，人流量較較大；加之目目前廣佛地鐵鐵仍處在緊張張施工階段，這這也給交通帶帶來了很大的的負擔小區(qū)規(guī)劃欠缺本項目幾乎不存在在小區(qū)規(guī)劃。這這樣必然降低低了業(yè)主的生生活質(zhì)量，從從而降低本項項目的市場競競爭力商住項目不足之處處低層商業(yè)物業(yè)的運運作會影響高高層業(yè)主的正正常生活價格相對較高如果該地區(qū)物業(yè)售售價持上升趨趨勢，那么必必然會降低消消費者的需求求，削弱消費費者的購買力力2.1.3機會分分析機會一：項目板塊塊市場整體趨趨勢良好；機會二：項目將成成為該區(qū)的標標志性建筑；；機會三：良好的環(huán)環(huán)境和配套；；機會四：競爭樓盤盤較少。2.1.4威脅分析析威脅一：國家緊縮縮房地產(chǎn)政策策；威脅二：產(chǎn)品在容容積率、小區(qū)區(qū)規(guī)劃、配套套等方面存在在問題；威脅三：沿街項目目易受污染。2.2地塊價值研研判2.2.1項目概概況表2-3項目概概況概述事項具體內(nèi)容地塊位置項目地塊位于佛山山禪城區(qū)綠景景路北側(cè)、文文華花園東側(cè)側(cè)，項目所在在區(qū)域以商業(yè)業(yè)、住宅、休休閑娛樂為主主，人文氛圍圍非常濃厚基礎(chǔ)設施已達“五通”（即通上水、通下下水、通燃氣氣、通信、通通路）。公共共服務設施方方面，郵政、電電信、金融、教教育、餐飲、娛娛樂、購物等等設施齊全，便便利度高交通狀況該區(qū)域內(nèi)有1055、127、132、138、141、146、259、203B等順禪城巴巴等多路公交交車站，交通通非常便捷人文環(huán)境該區(qū)域工作、生活活、購物、人人文環(huán)境質(zhì)量量優(yōu)良，已經(jīng)經(jīng)形成了較發(fā)發(fā)達的商業(yè)環(huán)環(huán)境和旺盛的的人氣，相比比老城區(qū)是較較為理想的生生活和工作區(qū)區(qū)域項目現(xiàn)狀表2-4項目現(xiàn)現(xiàn)狀研究事項具體內(nèi)容項目綜合評價地塊位于綠景路北北側(cè)，總占地地面積；項目土地性質(zhì)為商商業(yè)和住宅，使使用年限：商商業(yè)40年，住宅50年；地塊規(guī)劃設計要求求容積率≤2.5,綠地率﹥35%,建筑密度≤26%項目地質(zhì)條件項目地塊屬于三角角洲沖積平原原項目地形條件地塊形狀規(guī)則，呈呈長方形形狀狀；項目周邊是住宅樓樓、綠地、商商業(yè)街、河流流項目景觀條件項目地塊的南部有有一條河流，河河流對面是文文華公園；景景觀視野開闊闊地上建筑物及其他他全部村民已搬遷，房房屋拆遷工作作也基本完成成2.2.3項目周周邊配套項目地處佛山禪城城區(qū)政治中心心、商業(yè)中心心和文化中心心。項目距離離市委市政府府和禪城區(qū)政政府都很近，至至新一城和沃沃爾瑪購物中中心季華店很很近，區(qū)域生生活配套齊全全，居住條件件優(yōu)越。周邊邊社區(qū)配套資資源包括：表2-5周邊社社區(qū)配套資源源周邊配套相關(guān)細項教育資源深村小學、綠景幼幼兒園、啟聰聰學校人文配套國公廟、塔坡廟、祖祖廟、黃飛鴻鴻紀念館購物休閑新一城、沃爾瑪購購物廣場、聯(lián)聯(lián)華、凱倫百貨、玫玫瑰公園飲食娛樂御品人家、湛江漁漁港交通105、127、132、138、141、146、259、203B等順禪城巴巴等多路公交交車站醫(yī)院保健市第一人民醫(yī)院、同同濟醫(yī)院、佛佛山體育館周邊社區(qū)宏城?文華花園、恒?；ɑ▓@項目周邊環(huán)境表2-6項目周周邊環(huán)境方位地塊特征地塊以東為宏城?文華花園園，環(huán)境較好好地塊以北為嶺南大道，交通通便捷地塊以南為文華中路、交通通便捷地塊以西為綠景路，交通便便捷地塊東北角市第一人民醫(yī)院地塊東南角為文華公園、環(huán)境境優(yōu)美地塊西北角禪城區(qū)政府、沃爾爾瑪購物廣場場、新一城2.2.5五大市政政配套表2-7市政配配