建筑與建材行業(yè)專題報(bào)告：關(guān)注節(jié)能建材、鋼結(jié)構(gòu)、裝配式1政策加碼，探索保障性租賃住房新模式1.1政策定位提升，發(fā)展方向明確保障性安居工程包括保障性住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和游牧民定居工程、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程四類。棚改主要針對(duì)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易難以滿足抗震設(shè)防和居住安全要求、平房或低層住宅（2-3層）為主、房屋成新率低或破損率高、住房功能或配套設(shè)施不齊全、衛(wèi)生環(huán)境差、治安和消防隱患大的居住區(qū)。2008年在全國(guó)范圍內(nèi)全面啟動(dòng)并開啟“十年棚改”，2017-2018年全國(guó)公共財(cái)政保障性安居工程支出中，棚改占比達(dá)到40%以上。2018年以來棚改退潮、“舊改”

接棒，棚改占比明顯降低。住房保障體系不是新名詞，結(jié)構(gòu)與內(nèi)容在不斷更新，當(dāng)下，保障性租賃住房，是住房保障體系中的重要組成部分。政府加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。2011年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，住建部定義保障性住房建設(shè)包括廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房四項(xiàng)。2014年起各地廉租房與公租房體系并軌；同時(shí)，政府提出共有產(chǎn)權(quán)住房以整合經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房制度，作為租賃與自有、保障與市場(chǎng)的過渡；2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及要高度重視保障性租賃住房建設(shè)。其中，定位提高，保障房成為十四五期間關(guān)注焦點(diǎn)。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及高度重視保障性租賃住房建設(shè)，隨后1年政策不斷加碼，從重點(diǎn)城市、目標(biāo)群體等角度保障落實(shí)。2021年12月中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議均提及保障性住房建設(shè)，并置于房地產(chǎn)

政策前列。2021年12月，中共中央政治局召開會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”；12月10日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次提及“堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。1.2建設(shè)特點(diǎn)：目標(biāo)更明確、市場(chǎng)化程度更高相較于公租房、共有產(chǎn)權(quán)住房，我們認(rèn)為保障性租賃住房有目標(biāo)更明確、投資供給更市場(chǎng)化等主要特點(diǎn)：目標(biāo)群體不設(shè)收入門檻：公租房主要面向城市中偏下收入住房困難家庭；有產(chǎn)權(quán)住房供給主要面對(duì)中低收入者；而保障性租賃住房主要解決符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題，住建部明確不設(shè)收入線門檻。投資、供給更加市場(chǎng)化：公租房建設(shè)資金以及租賃補(bǔ)貼資金由財(cái)政部安排；共有產(chǎn)權(quán)住房政府與購房者共有產(chǎn)權(quán)，政府與個(gè)人產(chǎn)權(quán)份額、房屋定價(jià)原則、上市交易分配份額等由政府主導(dǎo)（參考試點(diǎn)城市）；保障性租賃住房責(zé)任主體為城市人民政府，政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，堅(jiān)持“誰投資，誰所有”，有新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將政府閑置住房用作保障性租賃住房等多種供給方式。實(shí)施區(qū)域更加明確：保障性租賃住房明確實(shí)施區(qū)域?yàn)槿丝趦袅魅氪蟪鞘泻褪〖?jí)人民政府確定城市，針對(duì)性更強(qiáng)。保障性住房的基礎(chǔ)制度逐步落地，支持力度逐漸加大。2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，以明確對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)多方參與、堅(jiān)持供需匹配、嚴(yán)格監(jiān)督管理、落實(shí)主體責(zé)任等為基礎(chǔ)制度，明確保障性租賃住房：

1）目標(biāo)群體為符合條件新市民、青年人等群體住房困難問題2）建筑面積不超過70平米小戶型3）租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房4）參與機(jī)制堅(jiān)持“誰投資誰負(fù)責(zé)”

5）責(zé)任主體為城市人民政府等，并提出完善土地支持政策、簡(jiǎn)化審批流程、給予中央補(bǔ)助資金支持、降低稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、執(zhí)行民用水電氣價(jià)格、加強(qiáng)金融支持等六大支持政策。1.3推進(jìn)目的：新發(fā)展模式探索，帶來增量需求在共同富裕大背景以及房住不炒地產(chǎn)政策下，推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)具有重大意義。新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，尤其是在人口凈流入城市，而住房保障體系中租賃住房環(huán)節(jié)仍存較大改善空間。2021H1人口凈流入城市租金漲幅明顯，加快保障性租賃住房建設(shè)有利于租房模式探索，若該模式能走通，則購房需求壓力會(huì)明顯緩解。穩(wěn)增長(zhǎng)基調(diào)下重視保障性住房帶來需求增量。2021Q4以來地產(chǎn)政策有邊際放松跡象，但數(shù)據(jù)環(huán)比仍未明顯改善，在當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)下行壓力較大的大背景下，12月6日中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)明年經(jīng)濟(jì)工作穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，而保障性租賃住房有望成為“十四五”期間經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)重要一環(huán)，部分緩解房地產(chǎn)增速下行壓力，同時(shí)為專項(xiàng)債提供新增投資領(lǐng)域。復(fù)盤近5年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策描述，2020年會(huì)議有較大篇幅談房地產(chǎn)問題，其中關(guān)于租賃市場(chǎng)描述由“加快發(fā)展租賃市場(chǎng)”升級(jí)為“高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。結(jié)合2020年和2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議地產(chǎn)政策表述，以下兩點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：

1）租購?fù)瑱?quán)提上日程。2020年會(huì)議提出逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，有助于房地產(chǎn)回到其本身居住價(jià)值；

2）明確政策傾斜，合理調(diào)控租金水平。2020年會(huì)議提出探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，土地問題上給以保障性租賃住房支撐；同時(shí)提出降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，減輕目標(biāo)群體租金負(fù)擔(dān)。2保障性租賃住房對(duì)地產(chǎn)投資影響測(cè)算2021下半年以來，多地公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃。我們根據(jù)不完全數(shù)據(jù)測(cè)算（部分城市尚未披露），各地“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)分別為：

1）一線城市平均規(guī)劃建設(shè)44.25萬套；

2）新一線城市平均規(guī)劃建設(shè)20.67萬套；

3）二線城市平均規(guī)劃建設(shè)8.0萬套；

4）剩余城市人口多為凈流出，考慮到保障性租賃住房明確實(shí)施區(qū)域?yàn)槿丝趦袅魅氪蟪鞘泻褪〖?jí)人民政府確定城市，目標(biāo)群體為新市民、青年人，我們假設(shè)剩余城市保障性租賃住房占整體比重為5%。根據(jù)各城市“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃數(shù)及近年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，測(cè)算結(jié)果為：2022年保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)236萬套，建設(shè)面積對(duì)房屋新開工面積有4%拉動(dòng)作用，建安投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%拉動(dòng)作用。1）“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃總數(shù)測(cè)算結(jié)果為767萬套：根據(jù)上文測(cè)算各類別城市規(guī)劃建設(shè)保障性租賃住房套數(shù)，“十四五”期間保障性住房總套數(shù)約767萬套。2）2022年保障性租賃住房建設(shè)提速，測(cè)算結(jié)果為236萬套。“十四五”期間保障性租賃住房總套數(shù)767萬套，2021年1-9月已開工72萬套，占全年計(jì)劃76.9%，全年40個(gè)重點(diǎn)城市新籌集94.2萬套。結(jié)合①2021年保障性租賃住房建設(shè)套數(shù)占“十四五”規(guī)劃比重較低、②近1年國(guó)家政策頻出、③政治局會(huì)議定調(diào)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)、④2021H2以來多城陸續(xù)公布其“十四五”期間保障性租賃住房規(guī)劃，我們假設(shè)2022-2025年將分別完成“十四五”剩余規(guī)劃（753-94=659萬套）的35%、25%、25%、15%，即2022年全國(guó)保障性住房建設(shè)套數(shù)約236萬套。與住建部披露的240萬套建設(shè)籌集計(jì)劃基本吻合，我們認(rèn)為以上測(cè)算較為合理，未來4年的推測(cè)數(shù)據(jù)具備參考意義。2022年1月20日，住建部表示要繼續(xù)推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。堅(jiān)持租購并舉，多主體供給、多渠道保障，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入、大城市為重點(diǎn)，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間），與我們測(cè)算的236萬套相近。3）2022年保障性租賃住房開工面積對(duì)房屋新開工面積有4%的拉動(dòng)作用（假設(shè)50%保障房為新建）。政策明確建筑面積不超過70平米小戶型，即2022年對(duì)應(yīng)保障性租賃住房開工面積最多為0.83億平。2020年全國(guó)房屋新開工面積22.44億平，2021年19.89億平，則2022年保障性租賃住房開工面積對(duì)應(yīng)2020年、2021年總房屋新開工面積占比分別為3.68%、4.15%。4）2022年保障性租賃住房建安投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有2%的拉動(dòng)作用（假設(shè)50%保障房為新建）。假設(shè)每平米建安成本3500元（保障性租賃住房建設(shè)以一二線城市為主，建筑成本相對(duì)較高），2022年對(duì)應(yīng)保障性租賃住房建安投資約2886億元，“十四五”期間總建安投資為18782億元。2020年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資14.14萬億，2021年14.76萬億，則2022年保障性租賃住房建安投資對(duì)應(yīng)2020年、2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比分別為2.04%、1.96%。我們提示保障性租賃住房開工面積、建安投資測(cè)算結(jié)果，仍需綜合考慮以下因素：

1）保障性租賃住房平均建設(shè)面積可能達(dá)不到70平米。保障性租賃住房建設(shè)規(guī)劃多在一線城市、新一線城市（測(cè)算結(jié)果合計(jì)為63%），目標(biāo)人群為新市民、青年人。考慮到以上城市人均居住面積較?。ū鄙铣擎?zhèn)人均居住面積30-40平米），且目標(biāo)人群租金壓力大、居住空間舒適度需求低，一線城市、部分新一線城市單套保障性租賃住房建設(shè)面積未必能達(dá)到70平米；建設(shè)可能為單間房或單床位而非完整住宅。以上海為例，《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》指出，“十四五”時(shí)期形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套(間、宿舍床位)，其中租賃房22萬套(間)，宿舍床位20萬張。同樣考慮到建設(shè)規(guī)劃多在一線城市、新一線城市，一線城市、部分新一線城市會(huì)建設(shè)宿舍床位或單間房而非完整住宅，實(shí)際上建設(shè)面積、建安成本可能會(huì)偏低。3建筑建材受益方向梳理3.1建材受益方向：節(jié)能建材加速滲透住建部《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》未包含保障性租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)具體指引，因此我們參考各省市自行制定標(biāo)準(zhǔn)，《成都市租賃住房規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》對(duì)戶型各區(qū)域建材配置標(biāo)準(zhǔn)做出較為詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)此前測(cè)算，2022年保障性租賃住房建安投資對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動(dòng)作用≤4%。我們認(rèn)為保障性租賃住房中建材行業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注：1）性價(jià)比優(yōu)、基建市政占比高的建材企業(yè)考慮到保障性租賃住房主要建設(shè)區(qū)域?yàn)槌痪€城市、一線城市以及二線城市，其建安成本預(yù)計(jì)將高于公租房，但由于居住要求等差異建安成本仍低于商品房。一二線城市精裝修占比高，以精裝修和保障性租賃住房作比較：精裝修房企有單建材品類（如瓷磚、防水等）品牌庫，建材企業(yè)需進(jìn)入品牌庫再向房企/工程方進(jìn)行投標(biāo)，且頭部房企多為全國(guó)化布局，因此精裝修要求建材企業(yè)具備較強(qiáng)保供能力、墊資能力、成本控制能力以及品牌力；而保障性租賃住房目的是為滿足大城市新市民、青年人等群體住房困難問題，硬性居住要求而非改善生活品質(zhì)是其首要出發(fā)點(diǎn)。因此保障性租賃住房中裝修材料在滿足環(huán)保和質(zhì)量要求后，性價(jià)比將成為建材企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。此外保障性租賃住房多由地方政府主導(dǎo)，與當(dāng)?shù)卣诨?、市政方面有良好合作?jīng)驗(yàn)的企業(yè)將更占優(yōu)。2）綠色建材、節(jié)能建材我們認(rèn)為，保障性租賃住房建設(shè)由政府主導(dǎo)，政府將更關(guān)注建筑材料環(huán)保性、節(jié)能性，綠色建材使用占比有望提升。重點(diǎn)關(guān)注節(jié)能門窗、節(jié)能墻體材料、系統(tǒng)解決方案等方向，外墻、門窗是控制建筑耗能的關(guān)鍵，系統(tǒng)化門窗、保溫材料應(yīng)用均可有效降低用電量。1）節(jié)能玻璃，low-e中空玻璃或者三玻兩腔，通過加鍍銀層、夾層、加厚等方式來減少外部熱量交換或者太陽能輻射，需要傳熱系數(shù)K和太陽得熱系數(shù)SHGC合理組合來實(shí)現(xiàn)節(jié)能效。旗濱集團(tuán)節(jié)能玻璃已投產(chǎn)能2195萬平（2021H1），在建投產(chǎn)后預(yù)計(jì)達(dá)到4735萬平

；南玻中空、鍍膜玻璃合計(jì)3401萬平（2020）；

北玻2條Lowe玻璃設(shè)備產(chǎn)能3.6萬平/日（2020），自有Lowe產(chǎn)能偏少，產(chǎn)銷566萬平（2020）；

金晶本部lowe產(chǎn)線2020.12月點(diǎn)火。2）再升科技

VIP芯材供應(yīng)綠色家電致力保溫節(jié)能，賽特新材真空絕熱板（VIP板）、食品保溫箱供應(yīng)家電、冷鏈、冷柜等領(lǐng)域。VIP板是一種新型絕熱保溫材料，導(dǎo)熱系數(shù)可達(dá)傳統(tǒng)聚氨酯材料十分之一，更適用于長(zhǎng)時(shí)間、極端溫度、長(zhǎng)效穩(wěn)定保溫等要求，主要應(yīng)用于冰箱冰柜、冷鏈物流、醫(yī)用及科研低溫設(shè)施、自動(dòng)販?zhǔn)蹤C(jī)、保溫型熱水器等具備保溫保冷需求行業(yè)。VIP芯材是VIP板核心絕熱材料。VIP板可在綠色家電領(lǐng)域替代傳統(tǒng)聚氨酯保溫材料。聚氨酯泡沫是冰箱和冰柜重要保溫材料，VIP板較傳統(tǒng)聚氨酯材料有以下優(yōu)點(diǎn)：1）絕熱性能是聚氨酯6倍以上；2）綠色環(huán)保，不消耗臭氧層物質(zhì)或產(chǎn)生溫室氣體物質(zhì)，可回收利用。VIP板也可應(yīng)用于建筑節(jié)能保溫領(lǐng)域。建筑用VIP板具有防火阻燃性能好、導(dǎo)熱系數(shù)低、使用壽命長(zhǎng)、生產(chǎn)過程低能耗等性能，可滿足以裝配式建筑和被動(dòng)房為代表的綠色建筑對(duì)墻體高效保溫節(jié)能要求。3）豪美新材系統(tǒng)門窗業(yè)務(wù)。與傳統(tǒng)門窗不同，系統(tǒng)門窗設(shè)計(jì)、制造和安裝需遵循嚴(yán)格流程。系統(tǒng)門窗通過基礎(chǔ)技術(shù)研發(fā)、材料選用、構(gòu)造設(shè)計(jì)、上墻安裝等全過程嚴(yán)格質(zhì)量控制，可實(shí)現(xiàn)優(yōu)異的隔熱性能、隔音性能、抗風(fēng)壓性、水密性、氣密性等多項(xiàng)性能，并實(shí)現(xiàn)綠色節(jié)能降耗作用。4）北新建材從綠色原料、綠色生產(chǎn)、綠色建造、綠色應(yīng)用、綠色回收等環(huán)節(jié)打造全生命周期綠色建筑產(chǎn)業(yè)鏈，為各類建筑提供石膏板龍骨萬能板礦棉板“全屋裝配”室內(nèi)系統(tǒng)、金邦板裝飾保溫節(jié)能一體化外墻系統(tǒng)、粉料涂料砂漿防水系統(tǒng)，為客戶提供綠色建筑系統(tǒng)解決方案。5）保溫砂漿、巖棉、保溫裝飾板，各地區(qū)氣候、濕度等條件不同，全國(guó)尚未形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，例如上海2020年10月出臺(tái)政策禁止巖棉保溫裝飾復(fù)合板外墻外保溫系統(tǒng)的應(yīng)用。6）華新水泥擁有綜合環(huán)保墻材年產(chǎn)能3.6億塊（2020年底）。3.2建筑受益方向：鋼結(jié)構(gòu)、裝配式建筑我們同樣參考《成都市租賃住房規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》，文件明確規(guī)定租賃住房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行綠色建筑、裝配式建筑相關(guān)政策，宜采用裝配式裝修。2019年新開工裝配式建筑中，商品住房、公共建筑、保障性住房占比分別為40.7%、21.6%、13.4%。2020年全國(guó)新開工裝配式建筑面積達(dá)6.3億平，假設(shè)保障性住房占比仍維持13.4%，則2020年新開工保障性住房裝配式建筑面積達(dá)8442萬平。政策推動(dòng)保障性租賃住房量級(jí)提升，裝配式建筑有望受益。根據(jù)上文測(cè)算，樂觀情形下2022年保障性租賃住房開工面積為1.65億平，若其全部采用裝配式建筑，將對(duì)全國(guó)新開工裝配式建筑面積起到明顯拉動(dòng)效果。裝配式可滿足速