2010中原營銷大賞之中原后市觀2010中原營銷大賞之中原后市觀目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)二級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積3月份全市新增供應(yīng)1558套，17.2萬平米，兩個指標(biāo)環(huán)比大幅增長了5.1倍和6.2倍，不過相對去年仍處于低水平，同比則分別減少了41.7%和54.1%。二級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)三級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級市場。全市各區(qū)10年3月份全市總放盤量為18816套，環(huán)比大幅增長了2倍，所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍以上的增幅。三級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級市場。全市各區(qū)10年3二級市場·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。3月份全市總成交2959套，25.6萬平米，兩個指標(biāo)環(huán)比分別大幅增長了1.9倍和2.1倍，但同比來看，由于新增供應(yīng)仍處于較低水平，且不少項目自然推售，3月份成交量同比減少了64.8%和68.4%。仍低于2009年各月水平。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積二級市場·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。三級市場·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.7萬平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比分別增長了5.1倍和4.9倍，同比也增長了兩成。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積三級市場·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)二級市場·成交價格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受中小戶型成交增加、豪宅成交比重減少、關(guān)外成交比重增加的影響，3月份全市實現(xiàn)成交均價20433元/平米，環(huán)比下跌了15.4%，同比大漲了84.1%，從個盤價格看，房價穩(wěn)中有升，個別項目升幅較明顯

二級市場·成交價格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受三級市場·成交價格3月份中原二手買賣成交均價為18186元/平米，環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。三級市場·成交價格3月份中原二手買賣成交均價為18186元/目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)市場總結(jié)供需矛盾仍然明顯。價格上漲趨勢不減市場供應(yīng)：三月份二級市場新批預(yù)售17.2萬平米，環(huán)比增長5倍以上，同比則減少近五成。開盤項目僅有兩個，為去年同期水平的1/10。供應(yīng)嚴(yán)重不足。三月份中原的二手市場新增放盤18816套，環(huán)比大幅增長了203.5%，全市所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍的增幅。市場需求：三月份中原二手住宅買賣成交量為3375套，30.7萬平米，環(huán)比增長了五倍左右，同比也增長了兩成。市場成交：三月份全市一手房成交2959套，25.6萬平米，環(huán)比減幅約2倍，同比減幅度也超過60%；成交價格受到成交結(jié)構(gòu)的變化影響，二級市場3月樓價環(huán)比下跌了15.4%，但同比大漲了84.1%，從個盤價格看，房價穩(wěn)中有升，個別項目升幅較明顯三月份三級成交價格環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。整體表現(xiàn)出穩(wěn)定上漲趨勢結(jié)論市場總結(jié)供需矛盾仍然明顯。市場供應(yīng)：結(jié)論目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別化房貸政策國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。解讀：差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房者，用以遏制非自住購房需求。該政策最終能使成交量短期有所下降，同時客戶結(jié)構(gòu)也會發(fā)生相應(yīng)改變。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應(yīng)。解讀：增加住房有效供給，旨在從源頭上改變供需矛盾從根本上緩解“供不應(yīng)求”的局面，讓市場這個無形的手進(jìn)行自動調(diào)整。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。解讀：加快保障性安居工程建設(shè)，用以緩解中低收入者購房需求，減輕中低收入者置業(yè)的負(fù)擔(dān)，有效應(yīng)對群眾“購房難”“房價高”的呼聲。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。解讀：加強(qiáng)市場監(jiān)管，為防止土地閑置，捂盤惜售，保證供應(yīng)平穩(wěn)。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測深圳05年至今住宅市場供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)深圳05年至今住宅市場供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房價短期內(nèi)會保持平穩(wěn)

經(jīng)過2009年樓市的熱銷令開發(fā)商資金回籠速度加快。由于資金的回籠，開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源中通過融資的獲得的比例下降，上市房企凈負(fù)債率有不同程度的下降。資金相對充裕的情況下，開發(fā)商不再需要通過打折促銷的方式回籠資金，房價短期下降可能性不大。上市房企凈負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：中金《業(yè)績與估值雙提升》Codeofthisreport|19短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房價短期內(nèi)會保持平穩(wěn)消費者購房成本高，可降價空間不大，大規(guī)模降價甩盤的可能性不大，買賣雙方博弈現(xiàn)象持續(xù)數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部注：此數(shù)據(jù)為簽預(yù)售合同數(shù)據(jù)短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)消費者購房成本高，可降價空間不大，大規(guī)模降價甩盤的可能性不大經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成熟。2008年房價一路下滑，但從2009年3月到12月，僅10個月的時間，很多樓盤價格創(chuàng)新高，房價的“V”型走勢使得開發(fā)商及業(yè)主對短期房價波動的承受能力增強(qiáng)。開發(fā)商及業(yè)主心態(tài)更加成熟短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成中期房價小幅波動，成交量回升中期房價小幅波動，成交量回升2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2萬億左右，而且每到末期銀行放款沖動格外強(qiáng)烈，可以預(yù)計后期銀行放款壓力大，銀行貸款將會通過不同渠道流入房地產(chǎn)。中期房價小幅波動，成交量回升1開發(fā)商會有一些資金壓力，從而被迫對房價進(jìn)行一些調(diào)整；一些業(yè)主也可能由于資金壓力，放低放盤價2新增供應(yīng)增加，樓盤競爭激烈，一些性價比相對低的樓盤出于資金壓力，難免降價3大量銀行貸款尋找出路，最終將流回房地產(chǎn)2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2長期深圳房價仍會穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平長期深圳房價仍會穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平人民幣升值進(jìn)入倒計時，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：

美聯(lián)儲主席伯南克，國際貨幣基金組織（IMF），20國集團(tuán)（G20），西方七國特別會議(G7)均要求人民幣升值。外界普遍預(yù)計，中國將或多或少地允許人民幣升值。億萬游資瞄準(zhǔn)中國：摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠指出：全球有多達(dá)１萬億美元的游資在豪賭人民幣大幅升值。對沖基金已瞄上中國內(nèi)地。只要人民幣兌美元略微放寬波動區(qū)間，國際熱錢就會步步進(jìn)逼。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)人民幣升值進(jìn)入倒計時，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：人民幣升流動性效應(yīng)：

當(dāng)市場預(yù)期人民幣將要升值時，意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會多，而且收益水平相對可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，所以大量的投機(jī)性資金將涌入中國，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所。進(jìn)而推高房價。人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅2010年第一季度，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額就反彈，達(dá)到30億美元，同比增長約為27%。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)流動性效應(yīng)：人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅20人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財富效應(yīng)：人民幣升值意味著進(jìn)口商品價格的下降帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低。剩余的購買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)風(fēng)險小，將成為剩余購買力貨幣進(jìn)入的主要領(lǐng)域。2010年第一季度消費品價格經(jīng)過高升后急劇下降。僅今年3月份的剩余購買力達(dá)到100多億美元。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財富效應(yīng)：2010年第一季度國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇

全球金融中心指數(shù)（GFCI）排名：深圳首次上榜排名第五，超過北京和上海，成為我國內(nèi)地城市中排名最為靠前的金融中心。

前四名：倫敦、紐約、香港、新加坡。而上海和北京僅為第10和第22。GFCI介紹：

現(xiàn)在最為權(quán)威的世界各大金融中心競爭力排名。結(jié)合競爭力的各種指數(shù)（如，瑞士世界經(jīng)濟(jì)論壇公布的“全球國家競爭力指數(shù)”）綜合計算分析得出。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇全球金融中心指數(shù)2010年：通脹預(yù)期升溫數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Codeofthisreport|29“順?biāo)浦?，水漲船高”---PPI是CPI的先行指標(biāo),PPI的變動會影響CPI的變動。價格變動首先會出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域,然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向現(xiàn)有產(chǎn)品擴(kuò)散,最后波及消費品。PPI向CPI進(jìn)行傳導(dǎo)的時滯一般為3-9個月。通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動動樓市需求釋放1、長期寬松的貨幣政策，帶來愈來愈強(qiáng)烈的通貨膨脹需求。09年極度寬松的貨幣政策10年適當(dāng)寬松的貨幣政策2、外部環(huán)境加大通貨膨脹壓力西南旱災(zāi)、油價上調(diào)傳導(dǎo)的疊加效應(yīng)3、CPI、PPI數(shù)據(jù)顯露通脹苗頭3月CPI較2月回落--2月受春節(jié)假期以及寒冷天氣影響，食品價格環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲,3月食品價格環(huán)比出現(xiàn)正常下滑3月PPI大幅上漲--全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，大宗商品價格出現(xiàn)恢復(fù)性上漲，因此，今年上半年生產(chǎn)資料出廠價格同比漲幅都會處于高位2010年：通脹預(yù)期升溫數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Codeof通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)2010年2月25日，國內(nèi)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率正式上調(diào)至16.5%，這是繼2010年1月18日后第二次上調(diào)國內(nèi)存款準(zhǔn)備金利率，意味著中央對通脹的擔(dān)憂增加，雖然這次上調(diào)還不能完全說明貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，但中央強(qiáng)有力的調(diào)控措施也必須引起關(guān)注。數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動動樓市需求釋放通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金率上調(diào)2010年2月25日，國內(nèi)存款深圳土地市場2010年度商品住房用地預(yù)安排：2010年深圳市規(guī)劃用地面積大大減少，可以預(yù)測2010年深圳房地產(chǎn)供應(yīng)會更加緊張。序號地塊名稱地塊位置用地面積（公頃）1塘朗車輛段上蓋物業(yè)商住南山區(qū)地鐵環(huán)中線（5號線）塘朗車輛段4.362塘朗車輛段上蓋物業(yè)居住南山區(qū)地鐵環(huán)中線（5號線）塘朗車輛段2.343地鐵4號線車輛段上蓋物業(yè)一期寶安區(qū)民治街道地鐵4號線龍華站8.044地鐵蛇口線（2號線）蛇口西車輛段上蓋物業(yè)南山蛇口5.955南山地塊南山街道月亮灣社區(qū)4.966南約地塊龍崗龍城5.197鹽田區(qū)委舊址地塊鹽田沙頭角街道2.518尖崗山地塊四寶安尖崗山地區(qū)4.869坪山新區(qū)地塊坪山街道燕子嶺石井片區(qū)4.5910光明新城拆遷安置萬丈坡地塊光明新區(qū)光明辦事處8.4411光明新城拆遷安置高新西地塊光明新區(qū)光明辦事處7.3712坪山體育中心（二期）拆遷安置小區(qū)坪山3.14總計————61.75有限的土地供應(yīng)，難以緩解強(qiáng)大的購房需求供需矛盾，一定時期內(nèi)無法緩和深圳土地市場2010年度商品住房用地預(yù)安排：2010年深圳市吸納周期：深圳樓市吸納周期較低，代表存量緊張。供需矛盾，一定時期內(nèi)無法緩和12.31吸納周期：深圳樓市吸納周期較低，代表存量緊張。供需矛盾，一定保障性住房供應(yīng)，變相減少商品房供應(yīng)２０１０年住宅用地計劃供應(yīng)總量４００公頃，其中新供應(yīng)用地９０公頃，更新改造用地３１０公頃。新供應(yīng)的９０公頃用地中，有３０公頃即三分之一將用于保障性住房建設(shè)，計劃安排建設(shè)保障性住房２．２３萬套，并優(yōu)先安排在軌道沿線地區(qū)、特區(qū)內(nèi)、特區(qū)外低收入家庭集中區(qū)域以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地。政府大量供應(yīng)保障性住房，達(dá)到新增土地供應(yīng)的三分之一1基于保障性住房申請相當(dāng)困難，此舉反而使得土地供應(yīng)量減少2商品房減少，使得剛性需求更加旺盛3保障性住房導(dǎo)致供應(yīng)量下降結(jié)論供需矛盾，一定時期內(nèi)無法緩和保障性住房供應(yīng)，變相減少商品房供應(yīng)２０１０年住宅用地計劃供應(yīng)中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，大量購房需求涌入一線城市%中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅猛，據(jù)專家估計至2050年城鎮(zhèn)化率會達(dá)到70%。未來城市對住房需求會越來越大。供需矛盾，一定時期內(nèi)無法緩和中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，大量購房需求涌入一線城市%中國城鎮(zhèn)化進(jìn)短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)中期房價小幅波動，成交量回升長期看深圳房價仍會穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平后市預(yù)測小結(jié)短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)后市預(yù)測小結(jié)ThanksforyourattentionWishyouagoodday!ThanksforyourattentionWish演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！2010中原營銷大賞之中原后市觀2010中原營銷大賞之中原后市觀目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)二級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積3月份全市新增供應(yīng)1558套，17.2萬平米，兩個指標(biāo)環(huán)比大幅增長了5.1倍和6.2倍，不過相對去年仍處于低水平，同比則分別減少了41.7%和54.1%。二級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)三級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級市場。全市各區(qū)10年3月份全市總放盤量為18816套，環(huán)比大幅增長了2倍，所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍以上的增幅。三級市場·供應(yīng)量數(shù)據(jù)來源：深圳中原三級市場。全市各區(qū)10年3二級市場·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。3月份全市總成交2959套，25.6萬平米，兩個指標(biāo)環(huán)比分別大幅增長了1.9倍和2.1倍，但同比來看，由于新增供應(yīng)仍處于較低水平，且不少項目自然推售，3月份成交量同比減少了64.8%和68.4%。仍低于2009年各月水平。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積二級市場·成交量由于2月購房需求受到抑制，3月需求得到釋放。三級市場·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.7萬平米，創(chuàng)歷史新高，環(huán)比分別增長了5.1倍和4.9倍，同比也增長了兩成。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。套數(shù)面積三級市場·成交量3月份中原二手買賣全市成交3375套，30.目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)二級市場·成交價格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受中小戶型成交增加、豪宅成交比重減少、關(guān)外成交比重增加的影響，3月份全市實現(xiàn)成交均價20433元/平米，環(huán)比下跌了15.4%，同比大漲了84.1%，從個盤價格看，房價穩(wěn)中有升，個別項目升幅較明顯

二級市場·成交價格數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。受三級市場·成交價格3月份中原二手買賣成交均價為18186元/平米，環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。數(shù)據(jù)來源：深圳市國土資源與房地產(chǎn)管理局。三級市場·成交價格3月份中原二手買賣成交均價為18186元/目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)目錄樓市概況供需情況價格走勢熱點政策解讀后市預(yù)測市場小結(jié)市場總結(jié)供需矛盾仍然明顯。價格上漲趨勢不減市場供應(yīng)：三月份二級市場新批預(yù)售17.2萬平米，環(huán)比增長5倍以上，同比則減少近五成。開盤項目僅有兩個，為去年同期水平的1/10。供應(yīng)嚴(yán)重不足。三月份中原的二手市場新增放盤18816套，環(huán)比大幅增長了203.5%，全市所有區(qū)域的放盤量均有超過1倍的增幅。市場需求：三月份中原二手住宅買賣成交量為3375套，30.7萬平米，環(huán)比增長了五倍左右，同比也增長了兩成。市場成交：三月份全市一手房成交2959套，25.6萬平米，環(huán)比減幅約2倍，同比減幅度也超過60%；成交價格受到成交結(jié)構(gòu)的變化影響，二級市場3月樓價環(huán)比下跌了15.4%，但同比大漲了84.1%，從個盤價格看，房價穩(wěn)中有升，個別項目升幅較明顯三月份三級成交價格環(huán)比上漲了8.0%，同比上漲了37.0%。整體表現(xiàn)出穩(wěn)定上漲趨勢結(jié)論市場總結(jié)供需矛盾仍然明顯。市場供應(yīng)：結(jié)論目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別化房貸政策國務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個人住房消費、調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。解讀：差別化的信貸和稅收政策直指投機(jī)炒房者，用以遏制非自住購房需求。該政策最終能使成交量短期有所下降，同時客戶結(jié)構(gòu)也會發(fā)生相應(yīng)改變。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——更為嚴(yán)格的差別國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管二是增加住房有效供給。房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。加快普通商品住房項目審批，盡快形成有效供應(yīng)。解讀：增加住房有效供給，旨在從源頭上改變供需矛盾從根本上緩解“供不應(yīng)求”的局面，讓市場這個無形的手進(jìn)行自動調(diào)整。根據(jù)4月15日國土資源部的全國住房供地計劃，其中中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。解讀：加快保障性安居工程建設(shè)，用以緩解中低收入者購房需求，減輕中低收入者置業(yè)的負(fù)擔(dān)，有效應(yīng)對群眾“購房難”“房價高”的呼聲。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)加強(qiáng)市場監(jiān)管四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目，對囤積房源、哄抬房價等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。解讀：加強(qiáng)市場監(jiān)管，為防止土地閑置，捂盤惜售，保證供應(yīng)平穩(wěn)。國務(wù)院部署遏制部分城市房價上漲過快的措施

——增加住房供應(yīng)目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測目錄樓市概況熱點政策解讀后市預(yù)測深圳05年至今住宅市場供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)深圳05年至今住宅市場供需情況短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房價短期內(nèi)會保持平穩(wěn)

經(jīng)過2009年樓市的熱銷令開發(fā)商資金回籠速度加快。由于資金的回籠，開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金來源中通過融資的獲得的比例下降，上市房企凈負(fù)債率有不同程度的下降。資金相對充裕的情況下，開發(fā)商不再需要通過打折促銷的方式回籠資金，房價短期下降可能性不大。上市房企凈負(fù)債率數(shù)據(jù)來源：中金《業(yè)績與估值雙提升》Codeofthisreport|56短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)房地產(chǎn)企業(yè)資金充裕，買賣雙方博弈的存在，房價短期內(nèi)會保持平穩(wěn)消費者購房成本高，可降價空間不大，大規(guī)模降價甩盤的可能性不大，買賣雙方博弈現(xiàn)象持續(xù)數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃和國土資源委員會、深圳中原市場研究部注：此數(shù)據(jù)為簽預(yù)售合同數(shù)據(jù)短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)消費者購房成本高，可降價空間不大，大規(guī)模降價甩盤的可能性不大經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成熟。2008年房價一路下滑，但從2009年3月到12月，僅10個月的時間，很多樓盤價格創(chuàng)新高，房價的“V”型走勢使得開發(fā)商及業(yè)主對短期房價波動的承受能力增強(qiáng)。開發(fā)商及業(yè)主心態(tài)更加成熟短期內(nèi)成交萎縮，房價平穩(wěn)經(jīng)歷過2008-、2009年的起伏，目前買賣雙方的心態(tài)更加成中期房價小幅波動，成交量回升中期房價小幅波動，成交量回升2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2萬億左右，而且每到末期銀行放款沖動格外強(qiáng)烈，可以預(yù)計后期銀行放款壓力大，銀行貸款將會通過不同渠道流入房地產(chǎn)。中期房價小幅波動，成交量回升1開發(fā)商會有一些資金壓力，從而被迫對房價進(jìn)行一些調(diào)整；一些業(yè)主也可能由于資金壓力，放低放盤價2新增供應(yīng)增加，樓盤競爭激烈，一些性價比相對低的樓盤出于資金壓力，難免降價3大量銀行貸款尋找出路，最終將流回房地產(chǎn)2010年新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右，一季度完成2長期深圳房價仍會穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平長期深圳房價仍會穩(wěn)步走高，成交保持在較穩(wěn)定水平人民幣升值進(jìn)入倒計時，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：

美聯(lián)儲主席伯南克，國際貨幣基金組織（IMF），20國集團(tuán)（G20），西方七國特別會議(G7)均要求人民幣升值。外界普遍預(yù)計，中國將或多或少地允許人民幣升值。億萬游資瞄準(zhǔn)中國：摩根士丹利亞太區(qū)董事總經(jīng)理謝國忠指出：全球有多達(dá)１萬億美元的游資在豪賭人民幣大幅升值。對沖基金已瞄上中國內(nèi)地。只要人民幣兌美元略微放寬波動區(qū)間，國際熱錢就會步步進(jìn)逼。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)人民幣升值進(jìn)入倒計時，萬億美元游資瞄準(zhǔn)中國升值壓力：人民幣升流動性效應(yīng)：

當(dāng)市場預(yù)期人民幣將要升值時，意味著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體向好，投資機(jī)會多，而且收益水平相對可觀，或者投資者預(yù)期貨幣將持續(xù)升值，所以大量的投機(jī)性資金將涌入中國，股市和房地產(chǎn)等市場由于流通性較好將成為這些資金集中的場所。進(jìn)而推高房價。人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅2010年第一季度，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額就反彈，達(dá)到30億美元，同比增長約為27%。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)流動性效應(yīng)：人民幣升值預(yù)期響——大量投機(jī)性資金流入樓市僅20人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財富效應(yīng)：人民幣升值意味著進(jìn)口商品價格的下降帶動國內(nèi)一般消費品價格的走低。剩余的購買力將大量進(jìn)入資產(chǎn)領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)風(fēng)險小，將成為剩余購買力貨幣進(jìn)入的主要領(lǐng)域。2010年第一季度消費品價格經(jīng)過高升后急劇下降。僅今年3月份的剩余購買力達(dá)到100多億美元。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)人民幣升值預(yù)期影響——剩余購買力財富效應(yīng)：2010年第一季度國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇

全球金融中心指數(shù)（GFCI）排名：深圳首次上榜排名第五，超過北京和上海，成為我國內(nèi)地城市中排名最為靠前的金融中心。

前四名：倫敦、紐約、香港、新加坡。而上海和北京僅為第10和第22。GFCI介紹：

現(xiàn)在最為權(quán)威的世界各大金融中心競爭力排名。結(jié)合競爭力的各種指數(shù)（如，瑞士世界經(jīng)濟(jì)論壇公布的“全球國家競爭力指數(shù)”）綜合計算分析得出。人民幣升值預(yù)期，樓市成為長期受益行業(yè)國內(nèi)一線城市成為游資首選，深圳將是不二選擇全球金融中心指數(shù)2010年：通脹預(yù)期升溫數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Codeofthisreport|66“順?biāo)浦?，水漲船高”---PPI是CPI的先行指標(biāo),PPI的變動會影響CPI的變動。價格變動首先會出現(xiàn)在生產(chǎn)領(lǐng)域,然后通過產(chǎn)業(yè)鏈向現(xiàn)有產(chǎn)品擴(kuò)散,最后波及消費品。PPI向CPI進(jìn)行傳導(dǎo)的時滯一般為3-9個月。通貨膨脹預(yù)期進(jìn)一步推動動樓市需求釋放1、長期寬松的貨幣政策，帶來愈來愈強(qiáng)烈的通貨膨脹需求。09年極度寬松的貨幣政策10年適當(dāng)寬松的貨幣政策2、外部環(huán)境加大通貨膨脹壓力西南旱災(zāi)、油價上調(diào)傳導(dǎo)的疊加效應(yīng)3、CPI、PPI數(shù)據(jù)顯露通脹苗頭3月CPI較2月回落--2月受春節(jié)假期以及寒冷天氣影響，食品價格環(huán)比出現(xiàn)大幅上漲,3月食品價格環(huán)比出現(xiàn)正常下滑3月PPI大幅上漲--全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇，大宗商品價格出現(xiàn)恢復(fù)性上漲，因此，今年上半年生產(chǎn)資料出廠價格同比漲幅都會處于高位2010年：通脹預(yù)期升溫數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局Codeof通脹預(yù)期升溫：存款準(zhǔn)備金