精準(zhǔn)拿地與城市戰(zhàn)略選擇房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理

任輝2011年6月17日

精準(zhǔn)拿地與城市戰(zhàn)略選擇教材課件

任輝先生：深圳市道然企業(yè)管理顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理，清華房地產(chǎn)總裁商會(huì)主任委員，深港房地產(chǎn)聯(lián)合商會(huì)顧問(wèn)，深圳市新聯(lián)益裝飾材料有限公司總經(jīng)理，廣東省黑龍江齊齊哈爾商會(huì)監(jiān)事長(zhǎng)；清華大學(xué)、中山大學(xué)、百年建筑、搜房研究院、深圳房地產(chǎn)商會(huì)等多家教育、研究機(jī)構(gòu)特約講師、顧問(wèn)。

《規(guī)律造就萬(wàn)科》作者，從1990年始從事房地產(chǎn)行業(yè)，曾就職于香港金朝陽(yáng)集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)。在萬(wàn)科集團(tuán)企劃部主導(dǎo)萬(wàn)科集團(tuán)“未來(lái)十年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃”（10年1000億）工作。其在地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)主要從事以下工作:1.主持制定集團(tuán)未來(lái)10年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。2.負(fù)責(zé)集團(tuán)一線公司土地儲(chǔ)備的資源配置和集團(tuán)所有新項(xiàng)目論證工作。3.負(fù)責(zé)集團(tuán)與國(guó)土資源部、建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)等職能部門、單位的溝通工作并參與政府房地產(chǎn)行業(yè)的政策制定工作。4.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題的研究，包括美國(guó)房地產(chǎn)、老年住宅、客戶細(xì)分、房地產(chǎn)金融、未來(lái)土地政策、供給研究等。5.參與流程、制度制定。任輝簡(jiǎn)介

任輝先生：深圳12億86億139.5億524億1000億億年在萬(wàn)科發(fā)展的前20年中，其銷售額從未突破100億；而從2005年至2014年的10年間，其銷售額將從140億到1000億。12億86億139.5億524億1000億億年在萬(wàn)科發(fā)展的前

一位曾經(jīng)的萬(wàn)科人，揭示萬(wàn)科如何把握規(guī)律，快速發(fā)展并取得巨大成功的過(guò)程。本書(shū)重點(diǎn)解答以下五個(gè)問(wèn)題

問(wèn)題1：萬(wàn)科如何把對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況和發(fā)展規(guī)律的研究成果應(yīng)用到企業(yè)戰(zhàn)略中？

問(wèn)題2：萬(wàn)科如何應(yīng)用美國(guó)房地產(chǎn)極其四大住宅企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，從而打破前20年未超過(guò)100億的僵局？

問(wèn)題3：2005年后，萬(wàn)科憑借什么以每年100億的高速度增長(zhǎng)？

問(wèn)題4：萬(wàn)科如何應(yīng)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的迷局？

問(wèn)題5：如何以全新的理念和思維方式來(lái)闡述中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的制度和發(fā)展趨勢(shì)？

規(guī)律造就萬(wàn)科一位曾經(jīng)的萬(wàn)科人，揭示萬(wàn)科如何把握規(guī)律，

任輝簡(jiǎn)介任輝簡(jiǎn)介

任輝簡(jiǎn)介任輝簡(jiǎn)介6格林斯潘政策延遲了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)前言：經(jīng)濟(jì)危機(jī)與歷史性的機(jī)遇6格林斯潘政策延遲了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)前言：經(jīng)濟(jì)危機(jī)與歷史性的機(jī)7美國(guó)房?jī)r(jià)的下降是不可避免的前言：經(jīng)濟(jì)危機(jī)與歷史性的機(jī)遇7美國(guó)房?jī)r(jià)的下降是不可避免的前言：經(jīng)濟(jì)危機(jī)與歷史性的機(jī)遇1950年夏天，李嘉誠(chéng)憑借自己的積蓄及借來(lái)的5萬(wàn)港元，開(kāi)辦了“長(zhǎng)江塑膠廠”，靠生產(chǎn)塑料花維持經(jīng)營(yíng)，甚至到1964年，李嘉誠(chéng)靠生產(chǎn)塑料花獲得千萬(wàn)港元的利潤(rùn)，并成為世界最大的塑料花生產(chǎn)基地。1965年2月，香港發(fā)生金融危機(jī)，銀行信用一瀉千里，人人自危，為自保，很多投資者瘋狂拋售房產(chǎn)，香港房產(chǎn)也一落千丈，房產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)。1967年反英暴動(dòng)，無(wú)疑又推波助瀾，香港房地產(chǎn)進(jìn)入低迷期。1973年，中東戰(zhàn)爭(zhēng)和石油危機(jī)影響，石油價(jià)格一路飆升，全球經(jīng)濟(jì)走下坡路，香港經(jīng)濟(jì)受到波及，樓市低迷。李嘉誠(chéng)趁機(jī)再次大量吃進(jìn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，香港經(jīng)濟(jì)四大支柱之一和記黃埔因?yàn)l臨破產(chǎn)而被匯豐銀行收購(gòu)，1979年李嘉誠(chéng)購(gòu)買和黃22.4%的股份，增資到40%，成為和黃董事局主席，事業(yè)開(kāi)始了質(zhì)的飛躍。1997年，香港回歸前，香港局勢(shì)動(dòng)蕩，英資紛紛撤出香港，很多港商逃離香港，深怕香港回歸后有什么變數(shù)。英資、港資倉(cāng)皇出逃時(shí)，李嘉誠(chéng)穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，堅(jiān)信回歸后的香港會(huì)更好，低價(jià)接手了外商、港商倉(cāng)促拋出的資產(chǎn)，再次賺得盆滿缽盈。8危機(jī)造就的神話（只能借助經(jīng)濟(jì)上漲的趨勢(shì)）前言：經(jīng)濟(jì)危機(jī)與歷史性的機(jī)遇1950年夏天，李嘉誠(chéng)憑借自己的積蓄及借來(lái)的5萬(wàn)港元，開(kāi)辦了

戰(zhàn)略思維的重要性美國(guó)房地產(chǎn)的研究未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間未來(lái)十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略整合

目錄目錄10別把萬(wàn)科當(dāng)神，它只是更接近規(guī)律，萬(wàn)科可以復(fù)制也可以被超越！萬(wàn)科坂雪崗項(xiàng)目萬(wàn)科符合規(guī)律不管房?jī)r(jià)漲或跌，萬(wàn)科都賺錢。萬(wàn)科的發(fā)展路徑與美國(guó)最大的住宅企業(yè)的發(fā)展路徑是完全一樣的。07年11月萬(wàn)科的拐點(diǎn)論，萬(wàn)科在最高點(diǎn)大量拋售，目前萬(wàn)科獲取土地的價(jià)格低于04年以前的水平。大型公司的成長(zhǎng)是依靠危機(jī)中的機(jī)會(huì)的把握。地價(jià)10億元：拍賣價(jià)9.7億元＋契稅3000萬(wàn)內(nèi)部收益率8％項(xiàng)目本身盈利能力差，主要是土地增值帶來(lái)盈利。金色家園內(nèi)部收益率30%以上，是萬(wàn)科最賺錢的產(chǎn)品。目錄一：戰(zhàn)略思維的重要性10別把萬(wàn)科當(dāng)神，它只是更接近規(guī)律，萬(wàn)科可以復(fù)制也可以被超越11萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)科現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)周期可以做到4個(gè)月，以前是14個(gè)月,理論極限值是8.5個(gè)月住宅產(chǎn)業(yè)化將推動(dòng)萬(wàn)科將在2009年爆發(fā)。產(chǎn)品十年內(nèi)在做產(chǎn)品方面，萬(wàn)科難以被超越。唯一途徑是制度上的創(chuàng)新。金融業(yè)務(wù)（按揭）是可行途徑。把不良資產(chǎn)賣給專業(yè)公司，讓利給市場(chǎng)，提高資金周轉(zhuǎn)率，降低風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在央行很支持，萬(wàn)科已經(jīng)試水。11萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)科現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)周期可以做到4個(gè)月，以前是141200年總部地產(chǎn)化2010年集團(tuán)主要做戰(zhàn)略、資金、人力資源和品牌專業(yè)能力與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐卣钩绦驈馁I地、市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工到賣樓，萬(wàn)科在實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化之后需要4個(gè)月，融資成本為7.5％。萬(wàn)科2010年預(yù)計(jì)銷售額為億，147個(gè)項(xiàng)目，有2個(gè)未通過(guò)，將支付地價(jià)款的時(shí)間后移到接近規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候，可以將周期縮短10個(gè)月，則可節(jié)省（600億*7.5％*10/12＝）37.5億，而其成本僅為兩份外包的市場(chǎng)定位報(bào)告費(fèi)用（30萬(wàn)*2＝）60萬(wàn)。萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？1200年總部地產(chǎn)化專業(yè)能力與嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐卣钩绦蛉f(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)213萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力并購(gòu)萬(wàn)科做并購(gòu)就是因?yàn)楹诵母?jìng)爭(zhēng)力的互補(bǔ)和商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)05年萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，看重的是其拿地能力，二者互補(bǔ)性很強(qiáng)，這在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有里程碑意義，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)向并購(gòu)模式。南都融資7000萬(wàn)美元來(lái)買地，萬(wàn)科以現(xiàn)金18億來(lái)收購(gòu)，節(jié)省了成本和時(shí)間，雙方各取所需。河南建業(yè)在河南排第一，與萬(wàn)科的互補(bǔ)性不太強(qiáng)，且要價(jià)很高，所以當(dāng)時(shí)沒(méi)有合作。萬(wàn)科3大區(qū)域已經(jīng)布點(diǎn)完成，接下來(lái)是中原，與河南建業(yè)還有合作可能，可能從項(xiàng)目開(kāi)始合作。2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？13萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)力并購(gòu)萬(wàn)科做并購(gòu)就是因?yàn)楹诵母?jìng)爭(zhēng)力的互補(bǔ)和商業(yè)并購(gòu)原則……物業(yè)管理銷售施工管理規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)研與定位土地萬(wàn)科南都公司并購(gòu)，不是以大并大，也不是以大并小，而是基于公司競(jìng)爭(zhēng)力的互補(bǔ)和商業(yè)利益的驅(qū)動(dòng)，尋找優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的公司予以優(yōu)勢(shì)的補(bǔ)充，最大化企業(yè)的優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力。劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于除去土地的其他方面，南都的優(yōu)勢(shì)僅僅就在于土地，因此兩者的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)能夠提升公司的競(jìng)爭(zhēng)能力。并購(gòu)原則……萬(wàn)科南都公司并購(gòu)，不是以大并大，也不是以大并小，15廣州富力無(wú)意中走上正確的道路，卻又走上錯(cuò)誤的道路。其在珠江新城的購(gòu)地嚴(yán)重影響發(fā)展，要么是用5-8年的時(shí)間來(lái)消化、解套。喪失了成為最大中國(guó)房地產(chǎn)公司的機(jī)會(huì)。

步履沉重的富力返回目錄15廣州富力無(wú)意中走上正確的道路，卻又走上錯(cuò)誤的道路。

戰(zhàn)略思維的重要性美國(guó)房地產(chǎn)的研究未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間未來(lái)十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略整合

目錄目錄美國(guó)四大房地產(chǎn)公司比較PulteHomesCentexLennarD.R.Horton目錄二：美國(guó)房地產(chǎn)的研究美國(guó)四大房地產(chǎn)公司比較PulteHomesCentexLe

美國(guó)四大房地產(chǎn)公司發(fā)展歷程美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域市場(chǎng)美國(guó)四大房地產(chǎn)公司并購(gòu)歷史對(duì)比美國(guó)四大房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)范圍對(duì)比美國(guó)四大房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備美國(guó)四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略安排目錄目錄

1、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程

1、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的發(fā)展歷程PulteHomes公司的歷史簡(jiǎn)介18歲的公司創(chuàng)始人BillPulte賣出自己生平第一套房；PulteHomes公司正式注冊(cè)成立，業(yè)務(wù)主要集中在Detroit郊區(qū)修建住房和部分商業(yè)用房；50年代末，BillPulte調(diào)整業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)集中在住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)上，并開(kāi)設(shè)了第一家分公司。公司將業(yè)務(wù)成功拓展到華盛頓特區(qū)、芝加哥和亞特蘭大等市郊，該地區(qū)逐漸成為公司主要業(yè)務(wù)來(lái)源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首發(fā)普通股20萬(wàn)股。70年代中期，公司股票在美國(guó)證券交易所（AMEX）上市交易，股票代碼是PHM。1983年,公司的股票開(kāi)始在NYSE上市進(jìn)行交易;公司并購(gòu)了ICM抵押公司（現(xiàn)為PULTE抵押公司），以更好的管理整個(gè)住房買賣過(guò)程，為客戶提供優(yōu)質(zhì)購(gòu)買服務(wù);在新任總裁BobBurgess領(lǐng)導(dǎo)下，在全公司以及服務(wù)/原材料供應(yīng)商推廣質(zhì)量領(lǐng)先計(jì)劃（PQL），承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進(jìn)行商業(yè)的質(zhì)量保險(xiǎn)，解除顧客的擔(dān)憂，開(kāi)行業(yè)先河。正是開(kāi)始了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段；公司實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張計(jì)劃，在25個(gè)州、超過(guò)40個(gè)地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，包括在96年進(jìn)軍Mexico市場(chǎng)；同時(shí)在內(nèi)部進(jìn)行精益化生產(chǎn)管理，對(duì)土地確認(rèn)、客戶細(xì)分和房屋價(jià)格等方面進(jìn)行一系列的精化管理?，F(xiàn)金收購(gòu)Blackstone房地產(chǎn)公司在老年人住宅業(yè)務(wù)合資公司里凈資產(chǎn)的股權(quán)；PulteHomes公司與DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并購(gòu)，新的PULTE公司成為全國(guó)最大的房屋建筑商，每年將會(huì)有超過(guò)60億美元的營(yíng)業(yè)收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月PulteHomes公司的歷史簡(jiǎn)介18歲的公司創(chuàng)始人BiCentex公司的歷史簡(jiǎn)介開(kāi)始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963年開(kāi)始了在建筑材料制造領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng),由于在在這一領(lǐng)域的積極擴(kuò)張與卓越業(yè)績(jī),1994年公司屬下的建材生產(chǎn)集團(tuán)又獨(dú)立上市,公司出售了該集團(tuán)49%的股權(quán),從而又融資18.6億美元；1969年集團(tuán)上市。在并購(gòu)了J.W.Bateson公司之后,進(jìn)入建筑管理與服務(wù)領(lǐng)域。隨后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并購(gòu)了該行業(yè)的若干公司，使公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)成為全國(guó)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者；涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融服務(wù)；在并購(gòu)了聯(lián)邦儲(chǔ)備與信貸保險(xiǎn)公司西南分公司之后,公司進(jìn)入商業(yè)銀行領(lǐng)域；對(duì)公司發(fā)展有著重要意義的并購(gòu)是1972年兼并Fox&Jacobs公司，該公司在達(dá)拉斯、福特沃茨市場(chǎng)占有15%的份額。此后，新成立的F&J公司一直在這兩個(gè)市場(chǎng)上占有相當(dāng)重要的地位。公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略性的大調(diào)整,將原有的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)信貸商業(yè)銀行業(yè)務(wù)合并、擴(kuò)展為更為全面的房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。開(kāi)始涉足物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從而形成了一套從建材、建筑服務(wù)、建筑、金融服務(wù)、到物業(yè)服務(wù)一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。1952年1966年1973年1988年1996年2002年Centex公司的歷史簡(jiǎn)介開(kāi)始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963D.R.Horton的歷史簡(jiǎn)介荷頓先生開(kāi)始他在Dallas的建筑生意荷頓（Horton）公司成立于特拉華州,收購(gòu)了25個(gè)前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)發(fā)展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過(guò)內(nèi)部生長(zhǎng)和外部并購(gòu)擴(kuò)張，公司在發(fā)展壯大的過(guò)程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨(dú)戶新屋房。實(shí)現(xiàn)第一次公開(kāi)上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時(shí)只服務(wù)8個(gè)市場(chǎng)；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。市場(chǎng)從原有的8個(gè)擴(kuò)張到24個(gè)，收入從原有的1.53億增長(zhǎng)到5.47億美元，凈利潤(rùn)從810萬(wàn)增長(zhǎng)到2740萬(wàn)美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬(wàn)增長(zhǎng)到1.77億美元。又和其他公司組建了金融抵押貸款公司：DRHMortgage,LLC,主要服務(wù)California市場(chǎng)。通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)加強(qiáng)了跟客戶的關(guān)系。Horton住房72%的客戶通過(guò)Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長(zhǎng)，公司今后會(huì)繼續(xù)對(duì)金融服務(wù)投入物資人員，以期得到更大的回報(bào)。但在其他一些次級(jí)市場(chǎng)，公司不通過(guò)金融抵押貸款公司提供金融服務(wù)，而是跟當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)協(xié)商合作，同時(shí)公司都及時(shí)充分為客戶提供這些公司的服務(wù)產(chǎn)品信息，目的是通過(guò)穩(wěn)定的收費(fèi)手段（聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)）協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年1991年1992年6月1992年到1996年1998年2002年D.R.Horton的歷史簡(jiǎn)介荷頓先生開(kāi)始他在Dallas2、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域市場(chǎng)2、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域市場(chǎng)美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域、市場(chǎng)對(duì)比PULTE20個(gè)州44個(gè)市場(chǎng)CENTEX25個(gè)州92個(gè)市場(chǎng)LENNAR24個(gè)州D.R.HORTON22個(gè)州44個(gè)市場(chǎng)美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域、市場(chǎng)對(duì)比PULTEPulteHomes的區(qū)域市場(chǎng)PulteHomes的區(qū)域市場(chǎng)Centex區(qū)域市場(chǎng)情況Centex區(qū)域市場(chǎng)情況Dr.Horton的區(qū)域市場(chǎng)狀況Dr.Horton的區(qū)域市場(chǎng)狀況Lennar公司的區(qū)域市場(chǎng)狀況19541972199119951997199819992000200220022003Lennar公司的區(qū)域市場(chǎng)狀況195419721991199特點(diǎn)分析四大公司將資源配置在東西部。顛覆的原因：（市場(chǎng)份額限制的原因。工業(yè)化生產(chǎn)的部品運(yùn)輸限制的原因。機(jī)會(huì)把握的力度限制的問(wèn)題。管理資源的限制）東西部經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，中部土地放任不管政策。四大公司份額：8.5％萬(wàn)科的資源如果全放到京廣線，10年后將占到3％的市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額配置：中部70％，東部15％，西部15％一個(gè)公司在一個(gè)城市的份額只能在8％左右，避免同公司項(xiàng)目展開(kāi)惡性競(jìng)爭(zhēng)，減少邊際收益率。不能把公司所有的資金和技術(shù)集中在幾個(gè)城市。美國(guó)四大公司萬(wàn)科特點(diǎn)分析四大公司將資源配置在東西部。萬(wàn)科的資源如果全放到京廣美國(guó)各地政府對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目控制措施的不同較強(qiáng)的地產(chǎn)增長(zhǎng)管理職能。比如郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應(yīng)的公共設(shè)施等。最嚴(yán)格控制的地區(qū)該地區(qū)基本采用放任不管的政策。政府對(duì)土地項(xiàng)目的管控比較少。該地區(qū)試圖通過(guò)大型區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)控制地產(chǎn)項(xiàng)目。large-lotzoningtocontrolgrowth.美國(guó)各地政府對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目控制措施的不同較強(qiáng)的地產(chǎn)增長(zhǎng)管理職能。31京廣線地價(jià)將大幅上漲？萬(wàn)科實(shí)行3+X戰(zhàn)略模式：3指環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角，X指武漢、成都等最優(yōu)規(guī)模市場(chǎng)占有率8%單一地塊地價(jià)5億中海、金地、招商、華僑城等都是做滾動(dòng)戰(zhàn)略，比如01-06年，02-07年。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期一般是4-5年，做5年戰(zhàn)略規(guī)劃沒(méi)多大意義，萬(wàn)科要做10年規(guī)劃。萬(wàn)科的戰(zhàn)略2.如何尋找房地產(chǎn)的規(guī)律？31京廣線地價(jià)將大幅上漲？最優(yōu)規(guī)模市場(chǎng)占有率8%單一地塊地價(jià)“3+X”理論成都深圳上海北京天津鞍山沈陽(yáng)大連武漢中山長(zhǎng)春廣州南昌南京佛山環(huán)渤海區(qū)域長(zhǎng)三角區(qū)域珠三角區(qū)域珠海海南東莞杭州“3+X”理論成都深圳上海北京天津鞍山沈陽(yáng)大連武漢中山長(zhǎng)3＋X發(fā)展模式適合中國(guó)地產(chǎn)商發(fā)展的理由：市場(chǎng)份額

部品運(yùn)輸限制把握機(jī)會(huì)

管理資源的限制2014年萬(wàn)科集團(tuán)產(chǎn)值到1000億元，占當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的3％。一般情況中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)份額布局大致是東部市場(chǎng)份額占70％，中部和西部均是15％，萬(wàn)科集團(tuán)這樣的巨型戰(zhàn)艦主要行駛在東部的深水中行駛，在中部和西部把握一下機(jī)會(huì)的策略?？總鹘y(tǒng)的一磚一瓦的建筑模式，萬(wàn)科集團(tuán)要做到每年1000億元的規(guī)模，是不可想象的，標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)、工業(yè)化大量復(fù)制的生產(chǎn)是必不可少的。雖然目前中國(guó)建筑工業(yè)化生產(chǎn)還不成熟，但這是未來(lái)的發(fā)展發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科集團(tuán)布局相對(duì)集中，為工業(yè)化生產(chǎn)提供可能。萬(wàn)科在成都、武漢等二線城市都進(jìn)行多年的開(kāi)發(fā)，積累了品牌和經(jīng)驗(yàn)，抓住了一定的機(jī)會(huì)。資源分布相對(duì)集中，可以進(jìn)行區(qū)域管理，萬(wàn)科集團(tuán)在三個(gè)區(qū)域設(shè)立了深圳區(qū)域、上海區(qū)域、北京區(qū)域管理，將相關(guān)房地產(chǎn)的項(xiàng)目發(fā)展、營(yíng)銷管理、設(shè)計(jì)、工程、成本等房地產(chǎn)管理職能放到區(qū)域管理實(shí)行的區(qū)域管理解決了管理。目前區(qū)域管理的效果非常好，在這方面的管理萬(wàn)科集團(tuán)已經(jīng)超過(guò)美國(guó)房地產(chǎn)公司的管理水平。3＋X發(fā)展模式適合中國(guó)地產(chǎn)商發(fā)展的理由：市場(chǎng)份額部品運(yùn)3、美國(guó)四大公司并購(gòu)歷史對(duì)比3、美國(guó)四大公司并購(gòu)歷史對(duì)比PulteHomes并購(gòu)歷史（94年后）1996并購(gòu)LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購(gòu)N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購(gòu)RadnorHomes3321998并購(gòu)DiVostaandCo.8502001并購(gòu)DelWebbCorp.8,4192003并購(gòu)ColRich-SanDiego1502003并購(gòu)Sivage-ThomasHomes1,073含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)PulteHomes并購(gòu)歷史（94年后）1996并購(gòu)LCentex公司并購(gòu)歷史（94年后）1995并購(gòu)VistaPropertiesn/a1997并購(gòu)CavcoIndustries,Inc.01998并購(gòu)WayneHomes6341998并購(gòu)TealHomes1291999并購(gòu)CaltonHomes,Inc.2971999并購(gòu)NomasCorp.n/a1999并購(gòu)SundanceHomes,Inc.6521999并購(gòu)RealHomes5002001并購(gòu)TheSelectiveGroup2232001并購(gòu)CityHomes1502002并購(gòu)TheJonesCo.727Centex公司并購(gòu)歷史（94年后）1995并購(gòu)VistaLennar公司并購(gòu)歷史（94年后）1996并購(gòu)FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購(gòu)BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購(gòu)ReinaissanceHomes,Inc.581997并購(gòu)PacificGreystoneCorp.1,9611998并購(gòu)WinncrestHomes5601998并購(gòu)ColRichCommunitiesn/a1998并購(gòu)NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購(gòu)PolygonCommunitiesCo.3302000并購(gòu)U.S.HomeCorp.9,2462001并購(gòu)DonGallowayHomes,Llc.3252001并購(gòu)SunstarHomes3252002并購(gòu)PatriotHomes3662002并購(gòu)B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購(gòu)PacificCenturyHomes8102002并購(gòu)CambridgeHomes5962002并購(gòu)ConcordHomes1,2222002并購(gòu)SummitHomes4192003并購(gòu)SeppalaHomes4002003并購(gòu)ColemanHomes400含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Lennar公司并購(gòu)歷史（94年后）1996并購(gòu)FrienD.R.Horton公司并購(gòu)歷史（94年后）1994并購(gòu)AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購(gòu)MillerConstruction,Inc.3501994并購(gòu)MilburnHomes8021995并購(gòu)ArappcoHomes1771995并購(gòu)RegencyHomes5361996并購(gòu)WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購(gòu)TrimarkCommunities,Llc.1851996并購(gòu)SGSCommunities,Inc.2801997并購(gòu)TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購(gòu)C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購(gòu)ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購(gòu)MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購(gòu)RMPProperties,Inc.2201999并購(gòu)CamridgeProperties1,0102001并購(gòu)Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購(gòu)EmeraldBuilders1,3942002并購(gòu)SchulerHomes,Inc.5,561含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購(gòu)歷史（94年后）1994并購(gòu)A4、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對(duì)比4、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對(duì)比美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對(duì)比公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營(yíng)業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場(chǎng)居民住房各種細(xì)分市場(chǎng)公共設(shè)施建設(shè)

建筑材料

建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍對(duì)比公司名稱PulteHome5、土地儲(chǔ)備5、土地儲(chǔ)備PULTE公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Control）PULTE公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Control）Centex公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Control）-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲(chǔ)備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲(chǔ)備Centex公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Control）-10.Lennar公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Own）Lennar公司近10年的土地儲(chǔ)備Lennar公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Own）Lennar公司Horton公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Own）Horton公司近10年的土地儲(chǔ)備Horton公司的發(fā)展軌跡（土地儲(chǔ)備Own）Horton公司土地儲(chǔ)備美國(guó)四大公司土地儲(chǔ)備量保持低水平，原因在于這四大公司對(duì)現(xiàn)有土地的規(guī)劃開(kāi)發(fā)能力極強(qiáng)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的趨勢(shì)要傾向于自身開(kāi)發(fā)能力的增長(zhǎng)，而不是傾向大量的土地儲(chǔ)備。土地儲(chǔ)備方向：現(xiàn)今在大城市拿地的可能性已經(jīng)基本沒(méi)有，主要拿地的集中點(diǎn)應(yīng)該放在三、四線城市。土地價(jià)格高：高在二級(jí)土地資本，直接推高了房?jī)r(jià)，并且增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科通過(guò)合作和收購(gòu)來(lái)增加拿地的手段，減少成本（與泰達(dá)、中糧和一航的合作）。土地儲(chǔ)備47土地期權(quán)，控制但不擁有。一方面自用，一方面出售。30％擁有，70％控股。土地獲取專業(yè)化比萬(wàn)科更專業(yè)化，固定的團(tuán)隊(duì)在不同地區(qū)操作同一類型產(chǎn)品；萬(wàn)科是一個(gè)分公司同一團(tuán)隊(duì)操作各類產(chǎn)品。學(xué)習(xí)PULTE什么？47土地期權(quán)，控制但不擁有。一方面自用，一方面出售。30％擁48房地產(chǎn)規(guī)律之老年住宅Webb是美國(guó)最大的老年住宅公司，2001年被Pulte收購(gòu)。中美土地制度有差別。世界上土地制度主要分為英美兩大流派。領(lǐng)導(dǎo)者和領(lǐng)跑者的區(qū)別：第1名是第2名的5倍才叫領(lǐng)導(dǎo)者，領(lǐng)跑著只是比第二名跑得快一點(diǎn)。在中國(guó)未來(lái)15-20年占領(lǐng)老年住宅第一才可以領(lǐng)先。55歲以上會(huì)所（學(xué)香港）、物業(yè)都有老年住宅的特點(diǎn)例如北京太陽(yáng)城，主要客戶是各部委退休的有灰色收入的司局級(jí)干部，學(xué)得比較到位。48房地產(chǎn)規(guī)律之老年住宅Webb是美國(guó)最大的老年住宅公司，2

總結(jié)與回顧----為什么學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度、開(kāi)發(fā)水平高；美國(guó)是一個(gè)大陸性的全國(guó)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資源秉賦類似。美國(guó)四大房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略區(qū)域選擇對(duì)中國(guó)準(zhǔn)備做大做強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的借鑒意義。企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，采取并購(gòu)的方式是做大做強(qiáng)的快捷路徑。培育自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在各自的細(xì)分市場(chǎng)做到最強(qiáng)。房地產(chǎn)企業(yè)的核心要素并非盡可能多的土地儲(chǔ)備，而是合理的儲(chǔ)備與高效的開(kāi)發(fā)能力，資源整合能力?？蛻魪?qiáng)分，多元化的市場(chǎng)定位。返回總結(jié)與回顧----為什么學(xué)習(xí)美國(guó)房地產(chǎn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化程

戰(zhàn)略思維的重要性美國(guó)房地產(chǎn)的研究未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間未來(lái)十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略整合

目錄目錄目錄三：未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間

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戰(zhàn)略思維的重要性美國(guó)房地產(chǎn)的研究未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間未來(lái)十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略整合

目錄目錄53目錄四：未來(lái)十年土地政策的研究第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價(jià)格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢(shì)53目錄四：未來(lái)十年土地政策的研究第一章中國(guó)土地資源狀況及現(xiàn)階段土地政府進(jìn)行征用，然后政府再賣給房地產(chǎn)商，低買高賣，中間的二級(jí)購(gòu)地成本巨大?，F(xiàn)在絕大多數(shù)地產(chǎn)商都是在依靠地價(jià)的升值賺取利潤(rùn)。萬(wàn)科已經(jīng)將未來(lái)10年各進(jìn)駐城市的地價(jià)做了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。（不包含熱錢因素在內(nèi)）精準(zhǔn)拿地與城市戰(zhàn)略選擇教材課件目錄－中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究我國(guó)土地資源狀況分析。未來(lái)10年中國(guó)土地資源規(guī)劃與住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模用地的比較與分析。對(duì)未來(lái)10年中國(guó)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預(yù)計(jì)和分析。土地資源利用、規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)模式的影響。目錄－中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究我國(guó)土地資源狀況分析。56一、我國(guó)土地資源狀況分析56一、我國(guó)土地資源狀況分析57據(jù)一般預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，我國(guó)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源量，主要來(lái)源于城市增量土地與存量土地；其中城市增量土地可提供10億m2；城市存量土地可提供8.3-15.6億m2來(lái)源比例及數(shù)量產(chǎn)業(yè)關(guān)注方向城市增量土地未來(lái)10年城市住宅用地占建成區(qū)擴(kuò)張?jiān)隽康?0%，10億平方米在未來(lái)受國(guó)家控制政策影響很大，但仍是住宅產(chǎn)業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)城市存量土地城市住宅用地存量挖潛約占城市土地比例的8%—15%，未來(lái)10年城市存量土地為住宅產(chǎn)業(yè)可提供大約為8.3—15.6億平方米的土地資源與國(guó)家政策相關(guān)度高，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注開(kāi)發(fā)區(qū)土地住宅用地占開(kāi)發(fā)區(qū)比例的20%，大約可提供72億平方米的發(fā)展空間，如果扣除違規(guī)和不同發(fā)展重點(diǎn)，未來(lái)10年估計(jì)為住宅產(chǎn)業(yè)提供20億平方米左右土地資源受國(guó)家宏觀調(diào)控政策控制，目前具體整改政策還沒(méi)有出臺(tái)，應(yīng)關(guān)注未來(lái)政策走向，同時(shí)考慮開(kāi)發(fā)區(qū)住宅開(kāi)發(fā)是非正規(guī)的開(kāi)發(fā)，存量較大，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)有一定沖擊。農(nóng)村新增建設(shè)用地農(nóng)村住宅新增用地占全國(guó)新增建設(shè)用地的14%左右，應(yīng)關(guān)注位于城市郊區(qū)的1%—2%的土地資源應(yīng)關(guān)注集體土地流轉(zhuǎn)的政策住宅開(kāi)發(fā)商現(xiàn)有儲(chǔ)備土地估計(jì)大約在5億平方米土地資源儲(chǔ)備部分土地開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，為進(jìn)行資源整合提供了機(jī)會(huì)。57據(jù)一般預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，我國(guó)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源量，主58造成我國(guó)土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)化加速；生態(tài)建設(shè)加快；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整GDP增長(zhǎng)與建成區(qū)面積擴(kuò)展高度相關(guān)，相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.97。通過(guò)分析得出每增加1億元的GDP可使建成區(qū)面積擴(kuò)張0.15平方公里，未來(lái)10年GDP大約可增長(zhǎng)59315億元，如果按照這種消耗可使未來(lái)城市發(fā)展需要消耗增量資源8897平方公里經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)我國(guó)自1996年城鎮(zhèn)化達(dá)到30%以后，按照國(guó)際城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)達(dá)到了加速發(fā)展時(shí)期，在2003年城鎮(zhèn)化達(dá)到了40.5%，1997-2003年每年平均上升1.4個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)分析，可知城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與建成區(qū)面積相關(guān)程度達(dá)到0.946，城鎮(zhèn)化每提高一個(gè)百分點(diǎn)，可使建成區(qū)面積擴(kuò)張617平方公里，在未來(lái)10年城鎮(zhèn)化提高10個(gè)百分點(diǎn)，這大約可促使城鎮(zhèn)擴(kuò)張6170平方公里。城鎮(zhèn)化加速根據(jù)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《全國(guó)生態(tài)環(huán)境建設(shè)規(guī)劃》，我國(guó)未來(lái)2002-2010年需要退耕近4880萬(wàn)畝。生態(tài)建設(shè)加快進(jìn)入90年代后半期，中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品供給由過(guò)去的全面短缺轉(zhuǎn)向總量基本平衡和結(jié)構(gòu)性、地區(qū)性相對(duì)過(guò)剩，農(nóng)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)論：我國(guó)土地資源的變化主要取決于耕地變化，在未來(lái)國(guó)家對(duì)耕地保護(hù)進(jìn)一步加強(qiáng)的情況下，住宅開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)將受到較大的約束，應(yīng)關(guān)注其他形式的土地資源，例如城市土地存量、農(nóng)村集體土地、開(kāi)發(fā)區(qū)待處理、開(kāi)發(fā)商儲(chǔ)備土地等。應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注土地存量58造成我國(guó)土地資源狀況變化的原因主要有以下幾點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)快速增59未來(lái)10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間（一）從上圖可以看出，新增建設(shè)用地中可為住宅提供出24%的發(fā)展空間來(lái)（村莊與城鎮(zhèn)合計(jì)）。農(nóng)村占14%59未來(lái)10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米60未來(lái)10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間（二）全國(guó)可為住宅住宅提供的資源空間約為20%，預(yù)計(jì)大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米的資源空間。60未來(lái)10年，城市增量土地大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供10億平方米61(1)城鎮(zhèn)閑置地：通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提供約為1%—2%的住宅用地，大約為2.9-5.1億平方米發(fā)展空間。（產(chǎn)權(quán)不明晰的地塊）(2)城市用地結(jié)構(gòu)調(diào)整：通過(guò)土地置換可以為住宅用地提供5%—10%的開(kāi)發(fā)空間，大約為14.5-29.0億平方米發(fā)展空間。(3)城市容積率提高：按照我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和資源稟賦條件，城市整體容積率可規(guī)劃為0.4-0.45，最高可控制為0.6以內(nèi)(深圳是1.5）,將來(lái)落實(shí)規(guī)劃也可為住宅用地提供2.9-5.1億平方米發(fā)展空間。(4)人均城鎮(zhèn)用地面積降低：目前我國(guó)的城鎮(zhèn)人均用地為133平方米，如果按城鎮(zhèn)人均用地120平方米的上限來(lái)計(jì)算，大約可以為住宅用地提供將近2.9億平方米發(fā)展空間。未來(lái)10年，城市住宅存量土地在約可提供8.3-15.6億平方米的發(fā)展空間(三)小結(jié)：

在未來(lái)若對(duì)城市存量土地進(jìn)行整理，大約可以為住宅用地提供8%—15%左右開(kāi)發(fā)空間。目前全國(guó)城市建成區(qū)面積25973平方公里，這大約可為住宅提供空間20.77億—38.95億平方米,如果按照未來(lái)10年能夠挖潛40%計(jì)算，大約可提供8.3-15.6億平方米的發(fā)展空間。（此提供量不做其他用途，預(yù)計(jì)只能供發(fā)展3－4年）61(1)城鎮(zhèn)閑置地：通過(guò)收購(gòu)儲(chǔ)備整理大約可為住宅產(chǎn)業(yè)提62二、未來(lái)10年中國(guó)土地資源規(guī)劃與住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模用地的比較與分析62二、未來(lái)10年中國(guó)土地資源規(guī)劃與住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模用地的比較與63

2004-2014年未來(lái)建筑投資及用地面積預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)平方米年份商品房需求面積用地面積200423984.915989.93200525559.017039.31200627133.018088.69200728707.119138.07200830281.220187.45200931855.221236.83201033429.322286.22004-2010200949.7133966.5201135003.423335.58201236577.424384.96201338151.525434.34201439725.626483.722010-2014149457.999638.62004-2014350407.6233605.1住宅用地需求：綜合考慮多種因素，我們認(rèn)為將來(lái)10年發(fā)展中商品房投資增加將不少于35億平方米，估計(jì)在35-40億平方米之間，需占用土地23.3-26.6億平方米以1987—2002年商品房銷售面積為基礎(chǔ)，利用歷年商品房銷售面積增長(zhǎng)與GDP、居民年收入等增長(zhǎng)關(guān)系，進(jìn)行函數(shù)擬合、求和平均計(jì)算（因?yàn)槿莘e率的上升，未來(lái)的房型必然向高密度方向發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)行業(yè)高度發(fā)展的地域）63

2004-2014年未來(lái)建筑投資及用地面積預(yù)測(cè)64住宅用地資源供給：未來(lái)土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應(yīng)緊張將是未來(lái)長(zhǎng)期趨勢(shì)我國(guó)未來(lái)10年城市增量資源大約能提供10億平方米土地資源潛力，城市存量開(kāi)發(fā)能提供8.3-15.6億平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)、開(kāi)發(fā)商及農(nóng)村土地大約還可提供至少10億平方米資源。未來(lái)10年預(yù)計(jì)可為住宅開(kāi)發(fā)提供28.3—35.6億平方米的土地資源。據(jù)判斷，在增量土地資源在未來(lái)五年大約每年可提供1.2-1.5億的空間，存量資源未來(lái)5年大約每年在0.5-0.8億左右，開(kāi)發(fā)區(qū)、農(nóng)村土地和開(kāi)發(fā)商估計(jì)提供資源每年在1億左右。小結(jié)：

我國(guó)在未來(lái)10年間，如果城市土地整理能夠大規(guī)模開(kāi)展，未來(lái)能夠提供的資源量從總量是滿足需求的，但由于局部資源稟賦的不均衡性以及我國(guó)土地整理的緩慢進(jìn)展，實(shí)際上我國(guó)在未來(lái)土地資源供需矛盾是非常尖銳的，尤其在大中城市和沿海城市土地供應(yīng)緊張將是未來(lái)長(zhǎng)期趨勢(shì)，應(yīng)關(guān)注土地獲取門檻較低的中部和西部部分地區(qū)的重點(diǎn)城市。64住宅用地資源供給：未來(lái)土地資源供需矛盾非常尖銳的，尤其在65三、對(duì)未來(lái)10年中國(guó)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模上的預(yù)計(jì)和分析65三、對(duì)未來(lái)10年中國(guó)可供住宅開(kāi)發(fā)的土地資源在地域上、規(guī)模66東部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià)——杭州、天津、大連綜合潛力較高

根據(jù)區(qū)域因素及可能進(jìn)入的城市分析，我們選擇了東部20個(gè)城市，中部10個(gè)城市和西部12個(gè)城市作為對(duì)照參考，由于北京、上海、天津、深圳在資源經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)方面與其他城市存在差異，因此單獨(dú)進(jìn)行分析。1、東部城市

綜合潛力高的城市為(0.7-1.0)：杭州、天津、大連

綜合潛力較高城市為(0.6-0.7)：無(wú)錫、寧波、沈陽(yáng)、福州、?？凇⒅猩?/p>

綜合潛力一般城市為(0.5-0.6)：徐州、南京、蘇州、青島、濟(jì)南

綜合潛力低的城市為(０-０.5)：珠海、秦皇島、石家莊、唐山、南通、保定杭州：按照當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诘慕Y(jié)構(gòu)進(jìn)行土地供應(yīng)。但投資者多，導(dǎo)致地價(jià)增長(zhǎng)。66東部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià)——杭州、天津、大連綜合67

2、中部城市

潛力高的城市為(1.0-0.8)：哈爾濱、武漢、長(zhǎng)春、

較高的城市為(0.8-0.7)：南昌

潛力一般的城市為(0.6-0.7)：合肥、長(zhǎng)沙、太原、洛陽(yáng)、鄭州

潛力低的城市為(0-0.6)：大慶

結(jié)論：根據(jù)中部各城市的土地資源潛力，應(yīng)結(jié)合地價(jià)增長(zhǎng)及自身資源等因素，合理進(jìn)行資源的投放與分配。中部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià)——哈爾濱、武漢、長(zhǎng)春潛力較高672、中部城市

潛力高的城市為(1.0-0.8)683、西部城市

綜合潛力高的城市為(0.8-1.0)：成都、重慶

綜合潛力較高的城市為(0.7-0.8)：昆明、呼和浩特、貴陽(yáng)、蘭州、烏魯木齊、

綜合潛力一般的城市為(0.6-0.7)：南寧、西安、西寧

綜合潛力較低的城市為（0.5-0.6）：包頭西部城市可獲住宅用地資源總體評(píng)價(jià)——成都、重慶潛力較高683、西部城市

綜合潛力高的城市為(0.8-1.69住宅總面積的需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析：2003——2014年住宅需求增加最多的城市為重慶2003——2014年增加最多的城市為重慶，其余依次為武漢、天津、沈陽(yáng)、成都、南京、濟(jì)南；最少的為保定，其余依次為西寧、秦皇島、銀川、南通、呼和浩特。城市結(jié)構(gòu)不均衡，繁榮程度與離江的遠(yuǎn)近成反比69住宅總面積的需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)和分析：2003——2014年住70未來(lái)10年，重慶、武漢、濟(jì)南、鄭州等城市住宅與土地供求短缺程最高供求短缺程度高的城市為（2.5-3.0）：重慶、武漢、濟(jì)南、鄭州

供求短缺程度較高的城市為(1.5-2.5)：西安、石家莊、南京、珠海、成都、沈陽(yáng)、哈爾濱

供求短缺程度一般的城市為(1.0-1.5)：天津、福州、青島、大慶、長(zhǎng)沙、?？?、太原、銀川、貴陽(yáng)、徐州、烏魯木齊、蘇州、唐山、昆明、南寧、長(zhǎng)春、洛陽(yáng)、廈門

供求短缺程度低的城市為(0.5-1.0)：合肥、無(wú)錫、南昌、包頭、大連、南通、蘭州、呼和浩特、西寧、寧波、杭州、秦皇島、保定。

結(jié)論：供需短缺程度反映了城市未來(lái)住宅市場(chǎng)的價(jià)格走向，應(yīng)關(guān)注未來(lái)短缺程度較高地價(jià)升值潛力較大的城市。70未來(lái)10年，重慶、武漢、濟(jì)南、鄭州等城市住宅與土地供求短71北京、上海、廣州、深圳分析北京、上海城市擴(kuò)張及存量挖潛除了具有一般城市的特點(diǎn)外，在資源短缺與需求競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下住宅資源的安排往往具有自己的特點(diǎn)；廣州與深圳是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最早的兩個(gè)城市，其在資源的需求方面較其他城市具有一定的超前性。71北京、上海、廣州、深圳分析北京、上海城市擴(kuò)張及存量挖潛除72四、土地資源利用、規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)模式的影響72四、土地資源利用、規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)模式的影響73根據(jù)未來(lái)我國(guó)土地資源規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響及資源短缺的供求矛盾現(xiàn)實(shí)，將來(lái)開(kāi)發(fā)模式必須實(shí)施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)未來(lái)我國(guó)土地資源規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響及資源短缺的供求矛盾現(xiàn)實(shí)，將來(lái)開(kāi)發(fā)模式必須實(shí)施多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，從整體上看，中高層、集約型住宅將是今后開(kāi)發(fā)的主流產(chǎn)品，存量開(kāi)發(fā)將是今后住宅開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)關(guān)注的方向，可持續(xù)發(fā)展將成為今后住宅開(kāi)發(fā)的核心理念。在規(guī)劃、資源、環(huán)境及社會(huì)發(fā)展理念的剛性約束及彈性支持下，住宅開(kāi)發(fā)在增量與存量開(kāi)發(fā)選擇中應(yīng)根據(jù)城市資源的稟賦特點(diǎn)擇域而用，品牌化戰(zhàn)略、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、建立中長(zhǎng)期土地資源儲(chǔ)備將是住宅獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的重要手段。未來(lái)10年內(nèi)我國(guó)土地資源利用及規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)模式的影響：1.住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)采取合作形式將成趨勢(shì)（如萬(wàn)科和中糧、泰達(dá)的合作）；2.未來(lái)十年規(guī)?；放茢U(kuò)張型住宅開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)勢(shì)將顯著增強(qiáng)（廣州四季花園）；3.開(kāi)發(fā)企業(yè)建立中長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備模式將成趨勢(shì)；4.郊區(qū)型開(kāi)發(fā)模式擇域而用；5.可持續(xù)發(fā)展的住宅開(kāi)發(fā)模式將成主流開(kāi)發(fā)模式。73根據(jù)未來(lái)我國(guó)土地資源規(guī)劃對(duì)住宅開(kāi)發(fā)影響及資源短缺的供求矛74目錄第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價(jià)格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢(shì)74目錄第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究目錄－土地價(jià)格及成本變化分析土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律土地價(jià)格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價(jià)格變化規(guī)律預(yù)計(jì)不同區(qū)域的土地價(jià)格變化趨勢(shì)，哪些地區(qū)的土地價(jià)格存在較大增長(zhǎng)空間土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：目前在開(kāi)發(fā)主體、資金來(lái)源等方面的模式及其未來(lái)開(kāi)發(fā)模式預(yù)計(jì)土地收益支配現(xiàn)狀、問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展預(yù)計(jì)土地稅費(fèi)改革的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)稅的開(kāi)征，對(duì)土地開(kāi)發(fā)的影響、對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的影響等目錄－土地價(jià)格及成本變化分析土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律76一、土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律76一、土地成本的構(gòu)成要素及其變化規(guī)律77

土地成本主要包含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)及利息。1.隨著城市土地供應(yīng)緊縮及城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市整體素質(zhì)不斷提高的情況下，土地出讓成本在將來(lái)會(huì)有不同程度的提高，在未來(lái)10年大約可提高30%左右；2.隨著征地制度改革不斷深化，農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將不斷提高，在近期補(bǔ)償出現(xiàn)多樣化的基礎(chǔ)上，未來(lái)補(bǔ)償將統(tǒng)一按照農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程技術(shù)規(guī)范所確定的市場(chǎng)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來(lái)補(bǔ)償，預(yù)計(jì)補(bǔ)償額度將比現(xiàn)行法律規(guī)定高出2-3倍，估計(jì)在未來(lái)增值收益中將占到30%-40%左右；3.經(jīng)營(yíng)性用地范圍縮小，將導(dǎo)致未來(lái)供地的機(jī)會(huì)成本增大。4.房屋拆遷補(bǔ)償也將更多的從資產(chǎn)屬性來(lái)關(guān)注物的補(bǔ)償；5.稅費(fèi)補(bǔ)償成本，將隨著將來(lái)稅費(fèi)改革不斷深化，預(yù)計(jì)未來(lái)在比例上將有所下降。

對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，土地成本提高必然導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)成本的提高，但在政府管理市場(chǎng)化程度不斷提高和管理日益透明的情況下，土地成本的交易費(fèi)用在一定程度上又會(huì)降低（這對(duì)有利）。同時(shí)，土地成本提高也將會(huì)引起產(chǎn)業(yè)內(nèi)部重新整合，小規(guī)模的住宅企業(yè)將被淘汰，實(shí)力雄厚的住宅企業(yè)將從中收益。隨著城市土地供應(yīng)緊縮及城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市整體素質(zhì)不斷提高的情況下，土地出讓成本在將來(lái)會(huì)有不同程度的提高，在未來(lái)10年大約可提高30%左右77土地成本主要包含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、有關(guān)稅費(fèi)78二、土地價(jià)格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價(jià)格變化規(guī)律預(yù)計(jì)78二、土地價(jià)格的影響因素及其變化規(guī)律，土地變化價(jià)格變化規(guī)律79預(yù)計(jì)未來(lái)10年城市地價(jià)上漲的增值空間應(yīng)將近40%，其中全國(guó)主要大城市的地價(jià)上漲在60%以上相關(guān)因素與城市基準(zhǔn)地價(jià)關(guān)系表參評(píng)指標(biāo)指標(biāo)與城市基準(zhǔn)地價(jià)相關(guān)系數(shù)地方預(yù)算內(nèi)收入（萬(wàn)元）0.640社會(huì)消費(fèi)品總額（億元）0.558人均消費(fèi)品零售額（元）0.656工業(yè)總產(chǎn)值（億元）0.545圖書(shū)館總藏量（萬(wàn)冊(cè)）0.412職工平均工資（元）0.648醫(yī)院床位數(shù)（個(gè)）0.379建成區(qū)土地面積（平方公里）0.573年末非農(nóng)業(yè)人口（萬(wàn)人）0.412人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元/人）0.509年末儲(chǔ)蓄余額（億元）0.542城市居民年收入（元）0.497住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）0.580固定資產(chǎn)投資總額（億元）0.486國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）0.586影響地價(jià)的因素是多種多樣的，但對(duì)于城市地價(jià)的整體水平來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)因素將是決定地價(jià)水平的主要因素。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的常態(tài)發(fā)展因素考慮，未來(lái)全國(guó)城市地價(jià)將平均上漲接近30%左右，考慮國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)緊縮及產(chǎn)生的關(guān)聯(lián)效應(yīng)，預(yù)計(jì)未來(lái)10年城市地價(jià)上漲的增值空間應(yīng)將近40%，其中全國(guó)主要大城市的地價(jià)上漲在60%以上?？紤]經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)影響，我國(guó)未來(lái)土地價(jià)格在經(jīng)濟(jì)周期與住宅周期的綜合影響下，土地價(jià)格上漲速度估計(jì)在2006—2007年將有所波動(dòng)，地價(jià)上漲的速度可能有所減緩。79預(yù)計(jì)未來(lái)10年城市地價(jià)上漲的增值空間應(yīng)將近40%，其中全80

未來(lái)10年土地交易價(jià)格將上漲約26%，如果考慮其他因素的貢獻(xiàn)，交易價(jià)格的上漲指數(shù)應(yīng)在30%左右，如果進(jìn)一步考慮政策的影響，這個(gè)數(shù)值可能會(huì)達(dá)到40%。?一般情況主要城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值平均上漲一個(gè)億時(shí)，城市地價(jià)水平將提高1.3元/m2。?通過(guò)分析2004年全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的關(guān)系，得出相關(guān)系數(shù)為0.7,如果剔除個(gè)別因素，相關(guān)性可達(dá)到75％，也就是說(shuō)，城市房?jī)r(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)具有較強(qiáng)的相關(guān)性。?按照不同城市歸類分析地價(jià)上漲的速度：

特大城市地價(jià)速度（北京、上海、南京、武漢、沈陽(yáng)、成都、大連、重慶、天津、鄭州）在未來(lái)10年大約上漲64％；

較大城市包括地價(jià)上漲速度（杭州、太原、廣州、深圳、蘭州、長(zhǎng)春、烏魯木齊、合肥、青島、長(zhǎng)沙、石家莊）在未來(lái)的10年大約上漲57％；

一般性城市地價(jià)（銀川、南通、西寧、寧波、福州、呼和浩特、南昌、貴陽(yáng)、南寧）在未來(lái)10年大約上漲62％；

從總體上來(lái)看，我國(guó)未來(lái)大城市的地價(jià)上漲速度大約在60％左右，其中，西安、武漢、長(zhǎng)春、?？诘瘸鞘猩蠞q大約在100％左右。地價(jià)未來(lái)變化規(guī)律預(yù)計(jì)80未來(lái)10年土地交易價(jià)格將上漲約26%，如果考慮其81三、不同區(qū)域的土地價(jià)格變化趨勢(shì)，哪些地區(qū)的土地價(jià)格存在較大增長(zhǎng)空間81三、不同區(qū)域的土地價(jià)格變化趨勢(shì)，哪些地區(qū)的土地價(jià)格存在較8243個(gè)城市2014年基準(zhǔn)地價(jià)比較——南京、杭州、天津、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢基準(zhǔn)地價(jià)較高在全國(guó)范圍內(nèi)，選取了43個(gè)代表城市（一線城市北京、上海、廣州、深圳不在范圍之內(nèi)），其中東部地區(qū)21個(gè)，中部地區(qū)11個(gè)，西部地區(qū)11個(gè)。說(shuō)明：除去一線城市主要是這幾個(gè)城市地價(jià)與其他城市地價(jià)偏差相差太大，各個(gè)地區(qū)所選擇的城市標(biāo)準(zhǔn)是：經(jīng)濟(jì)發(fā)展在全省位于前列、可能進(jìn)入、能夠反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。市場(chǎng)價(jià)一般為基準(zhǔn)價(jià)的50—60％43個(gè)城市2014年基準(zhǔn)地價(jià)高低進(jìn)行分級(jí)：

基準(zhǔn)地價(jià)高的城市（3000-5500）：南京

杭州、天津、成都、大連、沈陽(yáng)、武漢；

基準(zhǔn)地價(jià)較高的城市（2000-3000）：

寧波、重慶、珠海、秦皇島、福州、烏魯

木齊、哈爾濱、徐州、無(wú)錫、青島、廈門

昆明、濟(jì)南、鄭州、南通、蘭州、長(zhǎng)沙；

基準(zhǔn)地價(jià)中等的城市（1500-2000）：

蘇州、石家莊、長(zhǎng)春、南昌、南寧、合肥

西安、中山、唐山、保定、太原；

基準(zhǔn)地價(jià)較低的城市（1000-1500）：

呼和浩特、貴陽(yáng)、大慶、?？凇⒙尻?yáng)；

基準(zhǔn)地價(jià)低的城市（800-1000）：

西寧、吉林、銀川。8243個(gè)城市2014年基準(zhǔn)地價(jià)比較——南京、杭州、天津、成83?43個(gè)城市按照基準(zhǔn)地價(jià)漲幅高低進(jìn)行分級(jí)：

基準(zhǔn)地價(jià)漲幅高的城市（600-1200）：杭州、天津、武漢、重慶、南京、大連、沈陽(yáng)、成都、濟(jì)南、寧波、青島、長(zhǎng)春；

基準(zhǔn)地價(jià)漲幅中等的城市（400-600）：廈門、烏魯木齊、蘇州、西安、哈爾濱、昆明、福州、無(wú)錫、

鄭州、南通、中山、合肥、長(zhǎng)沙、珠海、石家莊；

基準(zhǔn)地價(jià)漲幅較低的城市（200-400）：海口、呼和浩特、貴陽(yáng)、南寧、南昌、蘭州、大慶、唐山、

秦皇島、保定、徐州、銀川、吉林、太原、洛陽(yáng)；

基準(zhǔn)地價(jià)漲幅低的城市（150-200）：西寧。43個(gè)城市基準(zhǔn)地價(jià)漲幅比較——杭州、天津、武漢、重慶、南京、大連、沈陽(yáng)、成都、濟(jì)南、寧波、青島、長(zhǎng)春地價(jià)漲幅較高83?43個(gè)城市按照基準(zhǔn)地價(jià)漲幅高低進(jìn)行分級(jí)：43個(gè)城市基84?43個(gè)城市按照地價(jià)增值能力進(jìn)行分級(jí)：

城市地價(jià)增值能力強(qiáng)的城市（0.8-1.3）：長(zhǎng)春、?？?、吉林、西安、武漢；

城市地價(jià)增值能力較強(qiáng)的城市（0.6-0.8）：濟(jì)南、銀川、呼和浩特、秦皇島、青島、

貴陽(yáng)、重慶、徐州、南通、中山、烏魯木齊、廈門、唐山、合肥；

城市地價(jià)增值能力一般的城市（0.5-0.6）：珠海、天津、昆明、蘇州、哈爾濱、石家

莊、大慶、長(zhǎng)沙、大連、沈陽(yáng)、杭州、鄭州、寧波；

城市地價(jià)增值能較弱的城市（0.4-0.5）：無(wú)錫、洛陽(yáng)、保定、南寧、福州、南昌、成

都；

城市地價(jià)增值能力弱的城市（0.2-0.4）：西寧、太原、蘭州、南京。

43個(gè)城市地價(jià)增值能力比較——長(zhǎng)春、?？?、吉林、西安、武漢地價(jià)增值能力較強(qiáng)84?43個(gè)城市按照地價(jià)增值能力進(jìn)行分級(jí)：43個(gè)城市地價(jià)增85?43個(gè)城市按照綜合升值潛力進(jìn)行分級(jí)：

城市綜合升值潛力大的城市（70-100）：武漢、西安、重慶、長(zhǎng)春、天津、杭州、烏魯木齊；

城市綜合升值潛力較大的城市（60-70）：成都、?？凇⒑艉秃铺?、昆明、濟(jì)南、青島、貴陽(yáng)、大連、沈陽(yáng)、銀川、廈門、寧波、南通、南京、蘇州、中山、哈爾濱；

城市綜合升值潛力一般的城市（40-60）：珠海、秦皇島、南寧、無(wú)錫、合肥、福州、徐州、長(zhǎng)沙、石家莊、鄭州、唐山、蘭州；

城市綜合升值潛力小的城市（20-40）：保定、南昌、西寧、大慶、太原、洛陽(yáng)、吉林。43個(gè)城市綜合升值潛力比較——武漢、西安、重慶、長(zhǎng)春、天津、杭州、烏魯木齊綜合升值能力較強(qiáng)說(shuō)明：綜合升值潛力主要考慮的是地價(jià)絕對(duì)升值潛力與地價(jià)增值能力進(jìn)行綜合比較判斷得出。85?43個(gè)城市按照綜合升值潛力進(jìn)行分級(jí)：43個(gè)城市綜合升86東部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力86東部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜87

中部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力87中部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值88西部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力88西部城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜89北京、上海、廣州、深圳城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅、地價(jià)增值能力、綜合升值潛力89北京、上海、廣州、深圳城市比較——基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)漲幅90四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：目前在開(kāi)發(fā)主體、資金來(lái)源等方面的模式及其未來(lái)開(kāi)發(fā)模式預(yù)計(jì)90四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)：目前在開(kāi)發(fā)主體、資金來(lái)源等方面的模式及91土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要由政府控制，政府開(kāi)發(fā)會(huì)有城市建設(shè)債券、土地證券化及不動(dòng)產(chǎn)信托等新的融資渠道當(dāng)前一級(jí)開(kāi)發(fā)主要由政府來(lái)控制，政府擔(dān)當(dāng)開(kāi)發(fā)主體一方面是由城市土地的所有權(quán)歸政府所有的天然職責(zé)所決定，另一方面則與開(kāi)發(fā)商擔(dān)當(dāng)開(kāi)發(fā)主體具有弱質(zhì)性有關(guān)（主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商資金實(shí)力與在各部門配合及公益性行為較弱有關(guān)）。觀點(diǎn)一：我們認(rèn)為，在當(dāng)前城市土地參與宏觀調(diào)控職責(zé)安排及經(jīng)營(yíng)土地的城市發(fā)展理念下，未來(lái)城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體仍然是政府（約60％），形式仍然是通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備來(lái)運(yùn)作，開(kāi)發(fā)商介入可能性還很小，可能在局部部分地區(qū)開(kāi)發(fā)商會(huì)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)，但政策給予的活動(dòng)范圍極為有限。建議：不要進(jìn)入一級(jí)開(kāi)發(fā)，（即使進(jìn)入，投資不可超過(guò)5000萬(wàn)，利潤(rùn)率一定要達(dá)到100％，）將資源集中在二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。觀點(diǎn)二：當(dāng)前城市政府一級(jí)開(kāi)發(fā)的資源來(lái)源主要靠財(cái)政撥款與銀行信貸，在未來(lái)隨著土地融資不斷發(fā)展的情況下，城市建設(shè)債券、土地證券化及不動(dòng)產(chǎn)信托將成為新的融資渠道。觀點(diǎn)三：91土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要由政府控制，政府開(kāi)發(fā)會(huì)有城市建設(shè)債券、土92五、土地收益支配現(xiàn)狀、問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展預(yù)計(jì)92五、土地收益支配現(xiàn)狀、問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展預(yù)計(jì)93土地收益目前主要用于耕地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)等方面，在整個(gè)增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例在60%左右，未來(lái)的收益安排中，用于補(bǔ)償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大當(dāng)前地方政府土地收益用途方向多種多樣，國(guó)家并沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)在新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)一般用于耕地開(kāi)發(fā)方面，城市政府征地及存量收益方面，主要用于城市建設(shè)。觀點(diǎn)一：在整個(gè)增值收益比例中，地方在政府所占的增值收益比例大約在60%，開(kāi)發(fā)商大約可獲取增值收益30%左右，10%在中介（在開(kāi)發(fā)階段）。觀點(diǎn)二：在未來(lái)的收益安排中，用于補(bǔ)償農(nóng)民及拆遷戶的比例將增大，增值收益中地方政府所獲得比例將降低，開(kāi)發(fā)商增值收益也會(huì)受到一定的影響，影響大小主要取決于地方政府收益損失是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁。觀點(diǎn)三：93土地收益目前主要用于耕地開(kāi)發(fā)和城市建設(shè)等方面，在整個(gè)增值94六、土地稅費(fèi)改革的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)稅的開(kāi)征，對(duì)土地開(kāi)發(fā)的影響、對(duì)住宅開(kāi)發(fā)的影響等94六、土地稅費(fèi)改革的發(fā)展趨勢(shì)，物業(yè)稅的開(kāi)征，對(duì)土地開(kāi)發(fā)的影95目錄第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價(jià)格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢(shì)95目錄第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究目錄－土地政策及其變化趨勢(shì)土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì)土地出讓政策的變化和趨勢(shì)存量土地市場(chǎng)化流通的管理政策土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化。國(guó)家土地征用、管理、供應(yīng)的模式及流程未來(lái)的變化及趨勢(shì)。未來(lái)趨勢(shì)是征地范圍縮小、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開(kāi)放集體土地市場(chǎng)；嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強(qiáng)。土地政策對(duì)增量供應(yīng)的限制性肯定增強(qiáng)；存量開(kāi)發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；土地價(jià)格將有比較穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。目錄－土地政策及其變化趨勢(shì)土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì)97一、土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì)——以物權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善；集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來(lái)將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。依照“建立歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”的要求，將來(lái)我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)變化的基本態(tài)勢(shì)是在堅(jiān)持土地公有制的前提下，明確土地所有權(quán)主體和所有權(quán)實(shí)現(xiàn)方式，強(qiáng)化國(guó)家統(tǒng)一所有、政府分級(jí)監(jiān)管的管理體制，構(gòu)建更具效力和活力的委托－代理體系。觀點(diǎn)一：土地產(chǎn)權(quán)逐漸從“土地所有”為中心逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴巴恋乩谩睘橹行?，以物?quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體系將不斷完善，權(quán)能設(shè)置更加明確。（土地產(chǎn)權(quán)制度改革以物權(quán)為主，物權(quán)法，城市住房改造，通過(guò)市場(chǎng)配置合理分配產(chǎn)權(quán)。）觀點(diǎn)二：集體土地產(chǎn)權(quán)地位將逐步獲得與國(guó)有土地相同的產(chǎn)權(quán)地位，集體土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)在將來(lái)將成為產(chǎn)權(quán)制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。觀點(diǎn)三：國(guó)有土地使用制度改革將繼續(xù)深化，市場(chǎng)配置土地資源的范圍逐步擴(kuò)大。觀點(diǎn)四：97一、土地產(chǎn)權(quán)制度的變化或改革趨勢(shì)——以物權(quán)為中心的產(chǎn)權(quán)體98二、土地出讓政策的變化和趨勢(shì)——土地出讓將納入到國(guó)家的宏觀調(diào)控管理中；未來(lái)會(huì)更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)；政府將將嚴(yán)管住宅土地供應(yīng)，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序。土地出讓將納入到國(guó)家的宏觀調(diào)控管理中，嚴(yán)格按規(guī)劃計(jì)劃供地、集中統(tǒng)一供地、根據(jù)需求市場(chǎng)化供地將是未來(lái)出讓政策繼續(xù)堅(jiān)持的重要內(nèi)容。（制定政策的基本出發(fā)點(diǎn)：保持一定的稀缺性）觀點(diǎn)一：未來(lái)將在出讓中更加注意出讓政策與相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的協(xié)調(diào)，推動(dòng)土地按照集約、合理方向發(fā)展。觀點(diǎn)二：政府在未來(lái)的出讓政策管理中，將嚴(yán)管住宅土地供應(yīng)，規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，并通過(guò)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)引導(dǎo)企業(yè)投資行為，合理投放土地供應(yīng)量。觀點(diǎn)三：98二、土地出讓政策的變化和趨勢(shì)——土地出讓將納入到國(guó)家的宏99三、存量土地市場(chǎng)化流通的管理政策——存量土地管理將逐漸規(guī)范、暢通，住宅企業(yè)介入存量市場(chǎng)的門檻降低。國(guó)家將為存量土地入市創(chuàng)造政策條件，降低交易許可門檻，逐步提供寬松、方便的流通環(huán)境。觀點(diǎn)一：政府對(duì)存量土地管理將進(jìn)一步細(xì)化，規(guī)劃控制、計(jì)劃引導(dǎo)作用將增強(qiáng)，存量流通將趨向于集約化利用方向。觀點(diǎn)二：將來(lái)住宅企業(yè)從存量資源中獲取土地的難度將降低。觀點(diǎn)三：99三、存量土地市場(chǎng)化流通的管理政策——存量土地管理將逐漸規(guī)100四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化——土地規(guī)劃剛性約束增強(qiáng)，市場(chǎng)在規(guī)劃控制范圍內(nèi)作用能力增大。根據(jù)當(dāng)前新一輪規(guī)劃制定的原則思路，在未來(lái)土地規(guī)劃調(diào)整肯定受到嚴(yán)格限制。觀點(diǎn)一：對(duì)于確需變更的土地必須得到有關(guān)部門批準(zhǔn)，并補(bǔ)交有關(guān)出讓金，而且經(jīng)營(yíng)性用地變更調(diào)整也將逐步納入到市場(chǎng)化配置范圍內(nèi)。觀點(diǎn)二：100四、土地規(guī)劃用途變更、調(diào)整的政策及變化——土地規(guī)劃剛性101五、從征地—補(bǔ)償—拆遷—一級(jí)開(kāi)發(fā)—土地儲(chǔ)備中心—公開(kāi)出讓，國(guó)家土地征用、管理、供應(yīng)的模式及流程未來(lái)的變化及趨勢(shì)未來(lái)政策變化主要的環(huán)節(jié)在征地—補(bǔ)償—拆遷方面，主要表現(xiàn)為用地門檻提高，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)將來(lái)仍由政府來(lái)控制，土地統(tǒng)一供應(yīng)、市場(chǎng)化配置將是今后土地供應(yīng)的趨勢(shì)。101五、從征地—補(bǔ)償—拆遷—一級(jí)開(kāi)發(fā)—土地儲(chǔ)備中心—公開(kāi)出102六、未來(lái)趨勢(shì)是征地范圍縮小、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開(kāi)放集體土地市場(chǎng)；嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍；出讓金的征收管理將增強(qiáng)。未來(lái)征地制度改革的發(fā)展趨勢(shì)是：縮小征地范圍、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開(kāi)放集體土地市場(chǎng)。征地制度改革(1)嚴(yán)格限制強(qiáng)制性拆遷范圍，區(qū)分公益性拆遷和經(jīng)營(yíng)性拆遷；(2)尊重公民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，充分實(shí)行按價(jià)補(bǔ)償；(3)進(jìn)一步明確被拆遷人對(duì)補(bǔ)償方式的選擇權(quán)，繼續(xù)堅(jiān)持以貨幣補(bǔ)償為主，兼顧產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并規(guī)定采取統(tǒng)一的住宅市場(chǎng)評(píng)估辦法，確定被拆遷房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格；(4)進(jìn)一步規(guī)范房屋拆遷的行政管理，規(guī)范拆遷行為。住宅拆遷制度出讓金全面改為年租制可能性不大，出讓金的征收管理將增強(qiáng)。出讓金：(1)從總體上看，當(dāng)前住宅市場(chǎng)土地及商品房供需不會(huì)出現(xiàn)尖銳矛盾，地價(jià)、房?jī)r(jià)將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)；(2)局部地區(qū)以及住宅結(jié)構(gòu)性矛盾會(huì)突出一些，地價(jià)、房?jī)r(jià)可能有所上漲，但地價(jià)、房?jī)r(jià)不會(huì)形成大幅度飆升的局面；(3)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地對(duì)當(dāng)前住宅供求關(guān)系的影響不是很大，但可能帶來(lái)人們心理預(yù)期的變化，從而影響增加住宅市場(chǎng)的有效需求。國(guó)家運(yùn)用土地來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的系列政策對(duì)住宅開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)的影響102六、未來(lái)趨勢(shì)是征地范圍縮小、按照市價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償、開(kāi)放集體103七、土地政策對(duì)增量供應(yīng)的限制性肯定增強(qiáng)；存量開(kāi)發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；土地價(jià)格將有比較穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。從土地政策的變化趨勢(shì)來(lái)看，土地政策對(duì)增量供應(yīng)的限制性肯定增強(qiáng)，但在新一輪規(guī)劃合理修編的情況下，土地增量供應(yīng)在將來(lái)將會(huì)有相對(duì)比較明確的預(yù)期；觀點(diǎn)一：在存量開(kāi)發(fā)與流通方面將有寬松的政策環(huán)境；觀點(diǎn)二：土地政策對(duì)土地價(jià)格的影響，將主要反映在土地取得成本的提高上，但在土地交易日益規(guī)范、透明的情況下，土地的“隱性”成本將顯化，交易成本降低；觀點(diǎn)三：在規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境下，土地價(jià)格將有比較穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)。觀點(diǎn)四：103七、土地政策對(duì)增量供應(yīng)的限制性肯定增強(qiáng)；存量開(kāi)發(fā)與流通

總結(jié)與回顧第一章中國(guó)土地資源狀況及規(guī)劃研究第二章土地價(jià)格及成本變化分析第三章土地政策及其變化趨勢(shì)

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戰(zhàn)略思維的重要性美國(guó)房地產(chǎn)的研究未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間未來(lái)十年土地政策的研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分戰(zhàn)略整合

目錄目錄PulteHomes公司客戶細(xì)分PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，通過(guò)老年人住宅實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者地位PulteHomes開(kāi)始采用一套全新的客戶細(xì)分方法，逐漸放棄傳統(tǒng)的客戶細(xì)分方法PulteHomes客戶細(xì)分的緯度：生命周期需求+支付能力PulteHomes客戶細(xì)分的三大步驟PulteHomes為何要做廣泛的客戶定位？PulteHomes的多功能社區(qū)目錄五：房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)細(xì)分PulteHomes公司客戶細(xì)分PulteHomes公司PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，通過(guò)老年人住宅實(shí)現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)者地位PulteHomes公司的戰(zhàn)略描述持續(xù)擴(kuò)大的市場(chǎng)份額

通過(guò)占領(lǐng)不同細(xì)分市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)通過(guò)老年人住宅建設(shè)確立行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位出色的精細(xì)化生產(chǎn)

通過(guò)改善建筑工序提高邊際效應(yīng)變革

性的建設(shè)方案

高質(zhì)量實(shí)現(xiàn)價(jià)值

網(wǎng)站成功溝通客戶焦點(diǎn):

供給逐漸萎縮的市場(chǎng)上成功的土地戰(zhàn)略逐漸發(fā)展壯大：增大市場(chǎng)占有率發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)通過(guò)提高生產(chǎn)效率提高邊際收益PulteHomes公司的戰(zhàn)略：持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，通過(guò)老年P(guān)ulteHomes開(kāi)始采用一套全新的客戶細(xì)分方法，逐漸放棄傳統(tǒng)的客戶細(xì)分方法

傳統(tǒng)上認(rèn)為：如果你建了房屋，就一定有人來(lái)買

更高級(jí)的建筑商用3大步驟來(lái)分類他的購(gòu)房者按照購(gòu)買者類型：首次置業(yè)、二次置業(yè)、三次置業(yè)按照產(chǎn)品類型按照零售價(jià)格區(qū)間

這些方法的優(yōu)勢(shì)就是能夠簡(jiǎn)單化的處理問(wèn)題，但它們不是消費(fèi)者細(xì)分市場(chǎng)的模式傳統(tǒng)客戶細(xì)分方法PulteHomes開(kāi)始采用一套全新的客戶細(xì)分方法，逐漸放PulteHomes客戶細(xì)分的緯度：生命周期需求+支付能力支付能力生命周期SingleFamilyStarterWithoutkidsFamilyStarterWithkid<12Maturefamily