房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證與科學(xué)決策張躍松yuesong51@sina.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!可行性研究國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)可行性研究工作階段房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本框架房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!可行性研究的國(guó)內(nèi)外現(xiàn)狀可行性研究

可行性研究是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。可行性研究的根本目的

可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!

銀行等金融機(jī)構(gòu)可行性研究報(bào)告是建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)貸款的先決條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

可行性研究的“效益分析”不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

可行性研究報(bào)告從各個(gè)角度描繪某個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!可行性研究工作的四個(gè)階段

投資機(jī)會(huì)研究初步可行性研究詳細(xì)可行性研究項(xiàng)目的評(píng)估和決策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

(1)項(xiàng)目概況(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置

(3)市場(chǎng)分析和建設(shè)規(guī)模的確定

(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇

(5)資源供給

(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)

(7)項(xiàng)目開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和管理費(fèi)用研究

(8)開發(fā)建設(shè)計(jì)劃

(9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!

1項(xiàng)目總論1.1項(xiàng)目背景

1.1.1項(xiàng)目名稱

1.1.2開發(fā)公司

1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位1.1.4研究工作依據(jù)1.1.5項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容1.1.6項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè)

1.2.2項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度1.2.3投資估算和資金籌措1.2.4項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告基本框架房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!3項(xiàng)目分析及評(píng)價(jià)

3.1地塊解析

3.1.1交通條件

3.1.2地形、地勢(shì)

3.1.3水電氣保障

3.1.4規(guī)劃限制條件

3.2項(xiàng)目SWOT分析

3.3項(xiàng)目評(píng)價(jià)4市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估

4.1項(xiàng)目定位

4.2方案評(píng)估意見

5項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排

5.1有關(guān)工程計(jì)劃說明

5.2施工橫道圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本及費(fèi)用的構(gòu)成

土地費(fèi)用前期工程費(fèi)

房屋開發(fā)費(fèi)管理費(fèi)銷售費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用

其他費(fèi)用

不可預(yù)見費(fèi)

稅費(fèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!機(jī)構(gòu)屬性指標(biāo)名稱聯(lián)合國(guó)工發(fā)組織方案排序指標(biāo)凈現(xiàn)值、凈現(xiàn)值率、內(nèi)部收益率方案比較指標(biāo)財(cái)務(wù)比率：長(zhǎng)期債務(wù)-凈值-資產(chǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等效益比率：凈現(xiàn)值率、雇用人員和投資之間比率、庫存周轉(zhuǎn)率中國(guó)項(xiàng)目排序和方案比較指標(biāo)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值率國(guó)內(nèi)外項(xiàng)目排序和方案比較指標(biāo)分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!

項(xiàng)目的單目標(biāo)評(píng)價(jià)FIRR評(píng)價(jià)NPV評(píng)價(jià)

3-定量化方法.pptDEA方法AHP方法模糊綜合評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!（6）中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行是否過熱的比較分析,沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2005，2

（7）層次分析法（AHP）在城市小區(qū)物業(yè)管理中的應(yīng)用,沈陽建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2000.1

（8）建設(shè)項(xiàng)目可行性論證中質(zhì)量與壽命評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置,哈爾濱建筑大學(xué)學(xué)報(bào),2001.4

（9）基于結(jié)構(gòu)可靠度的建設(shè)工程質(zhì)量與安全使用壽命的綜合評(píng)價(jià),低溫建筑技術(shù),2001.4

（10）基于模糊數(shù)學(xué)的工程安全耐久性比較法研究,土木工程學(xué)報(bào)（建設(shè)工程與管理分冊(cè)）,2002，期

（11）建設(shè)項(xiàng)目多目標(biāo)優(yōu)化決策方法的研究,沈陽建筑工程學(xué)院學(xué)報(bào),2002.3

（12）建筑工程質(zhì)量與使用壽命的預(yù)測(cè)及定量關(guān)系分析建筑科學(xué),2001.8

（13）基于模糊聚類分析的房地產(chǎn)運(yùn)行階段的比較研究,沈陽建筑大學(xué)學(xué)報(bào)2005，2

（14）國(guó)外及香港物業(yè)管理模式的分析與借鑒.2000年跨世紀(jì)城市發(fā)展國(guó)際研討會(huì)論文集,2000.1

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!（23）中國(guó)的城市經(jīng)營(yíng)，2005

（24）淺談建筑工程設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量與壽命評(píng)價(jià)，2005.6

（25）TheInfluentialElementsandTrendofChina’sHousingMarketDevelopment，2005

（26）ApplicationofDEAinProjectEvaluationofRealEstateEnterprises，2005

（27）DiagnosisandoptimizationofDEAineffectivenessoftheconstructionprojects，2005

（28）FromRiskManagementtoUncertaintyManagement:asignificantchangeinProjectManagement，2005

（29）項(xiàng)目評(píng)價(jià)及優(yōu)化的ＤＥＡ應(yīng)用，2005

（30）ApplicationofDEAinEvaluationofhousingprojectsinChina，2005

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)國(guó)外研究現(xiàn)狀國(guó)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)方法與評(píng)價(jià)理論世界銀行實(shí)行的項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法項(xiàng)目評(píng)價(jià)方法的新發(fā)展國(guó)外項(xiàng)目評(píng)價(jià)的指導(dǎo)性著作房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!我國(guó)房地產(chǎn)可行性分析如何真正“可行”可行性報(bào)告在房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部格式必須一樣，統(tǒng)一游戲規(guī)則，便于分析和評(píng)估加快專業(yè)化及市場(chǎng)培育工作提高從業(yè)人員素質(zhì)建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!可行性研究基本框架房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!如何進(jìn)行可行性研究接受委托方案優(yōu)化財(cái)務(wù)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)編制報(bào)告調(diào)查研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!2項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究

2.1市場(chǎng)宏觀背景

2.1.1全國(guó)投資環(huán)境

2.1.2本市投資宏觀背景

2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)

2.1.4宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展借鑒

2.2區(qū)域市場(chǎng)分析

2.2.1區(qū)域市場(chǎng)界定

2.2.2供給分析

2.2.3需求分析

2.2.4競(jìng)爭(zhēng)分析

2.2.5典型物業(yè)調(diào)查

2.2.6市場(chǎng)分析有關(guān)結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!

6投資估算與資金籌措

6.1項(xiàng)目總投資估算

6.2資金籌措

6.3投資使用計(jì)劃7銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定8財(cái)務(wù)與敏感性分析8.1盈利能力分析8.2項(xiàng)目不確定性分析8.3社會(huì)效益和影響分析9可行性研究結(jié)論與建議9.1擬建方案的結(jié)論性意見

9.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議

9.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值動(dòng)態(tài)投資回收期成本利潤(rùn)率成本收益率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!項(xiàng)目的評(píng)價(jià)及決策方法調(diào)查研究確定決策目標(biāo)搜集決策目標(biāo)預(yù)測(cè)未來的情況擬定各種可行方案方案評(píng)估方案選擇方案實(shí)施預(yù)測(cè)技術(shù)可行性研究決策準(zhǔn)則實(shí)施情況反饋意見決策后預(yù)決策決策決策程序房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!

有量化分析的文章更易于發(fā)表（1）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-MakingforConstructionProjectsProceedingsof2001InternationalConferenceonManagementScience&Engineering,2001.8收錄ISTP（2）StudyontheComparisonMethodofSafetyandDurabilityofEngineeringProjectsProceedingsof2003InternationalConferenceonManagementScience&Engineering.2003.8收錄ISTP（3）Studyontherationalreturnoninvestmentinthefinancialevaluationofconstructionproject.Proceedingsof2003InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2003.10收錄ISTP（4）TheComparisonandAnalysisofRealEstateOperationinChina.JOURNALOFHARBIN

INSTITUTEOFTECHNOLOGY，2004.12收錄EI,獨(dú)立作者（5）面向客戶關(guān)系管理的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì).哈爾濱工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004.12收錄EI房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證共25頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!（15）建設(shè)工程質(zhì)量與壽命關(guān)系模型的研究.

（16）DEA在建設(shè)項(xiàng)目多目標(biāo)評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

（17）StudyontheMethodofMulti-ObjectiveOptimizationandDecision-Making.Proceedingsof2002(2001)InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2002(2001)

（18）ComparisonandAnalysisofRealEstateMarketOverheatinginChina

Proceedingsof2004InternationalConferenceonConstruction&RealEstateManagement.2004.12

（19）建設(shè)項(xiàng)目多目標(biāo)優(yōu)化決策（DEA）方法,全國(guó)投資與建設(shè)研究成果集，2004.9

（20）建設(shè)項(xiàng)目非DEA有效方案的診斷與優(yōu)化,化工技