關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)法律盡職調(diào)查的清單普華永道發(fā)布的《中國房地產(chǎn)并購市場(chǎng)2017年中期回顧》指出，2017年上半年，中國境內(nèi)地產(chǎn)相關(guān)的并購交易總金額達(dá)到446億美元，同比增加78.5%，并購交易數(shù)量207起，同比增加24.7%，房地產(chǎn)并購市場(chǎng)持續(xù)活躍。值得注意的是，2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。銷售金額方面，各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢(shì)。其中排名前二十的房企銷售金額已超過全國總銷售金額的三分之一，較去年上升了10多個(gè)百分點(diǎn)，前50家房企的銷售金額集中度則達(dá)到49.1%。進(jìn)入11月后房企的整合速度加快，特別是14日、15日連續(xù)兩天發(fā)生多筆并購案涉及華僑城、中航地產(chǎn)、龍光地產(chǎn)、億達(dá)股份等，涉及金額超150億元?？磥恚髽I(yè)并購成為了房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張的主要方式。企業(yè)并購是企業(yè)兼并、收購與合并行為的總稱。除此之外，并購還包括混合公司、控股收購、溢價(jià)收購、接管等形式。雙方主體為并購或收購企業(yè)和目標(biāo)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)并購的操作流程房地產(chǎn)企業(yè)并購是一個(gè)非常復(fù)雜的運(yùn)作過程，涉及很多法律、經(jīng)濟(jì)、政策等方面的問題。稍有不慎，可能會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)失調(diào)、股價(jià)下跌，嚴(yán)重的甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。并購階段實(shí)施步驟并購準(zhǔn)備階段并購時(shí)機(jī)的選擇聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)目標(biāo)企業(yè)的調(diào)查制定初步收購方案并購實(shí)施階段與目標(biāo)企業(yè)談判確定收購價(jià)格和支付方式簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議報(bào)批和信息披露辦理股權(quán)交割手續(xù)等相關(guān)法律手續(xù)并購整合階段進(jìn)駐目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營整合債務(wù)整合組織制度整合人力資源整合文化整合盡職調(diào)查是房地產(chǎn)企業(yè)并購業(yè)務(wù)中的一項(xiàng)重要組成部分。盡職調(diào)查，也被稱為審慎性調(diào)查，是指投資人在與目標(biāo)企業(yè)達(dá)成初步合作意向后，經(jīng)協(xié)商一致，投資人對(duì)目標(biāo)企業(yè)一切與本次投資有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)，以求準(zhǔn)確了解目標(biāo)公司的真實(shí)狀況，是一種保障商業(yè)活動(dòng)有效、合理進(jìn)行的重要手段。盡職調(diào)查的種類包括四類:法律盡職調(diào)查、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、業(yè)務(wù)盡職調(diào)查、其他盡職調(diào)查。其中，應(yīng)由企業(yè)法務(wù)和外部律師完成的，是法律盡職調(diào)查，它的具體分類有很多，例如IPO盡職調(diào)查、投資并購盡職調(diào)查、融資租賃盡職調(diào)查等等。就一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購而言，企業(yè)法務(wù)或者外聘律師對(duì)目標(biāo)公司及項(xiàng)目進(jìn)行盡調(diào)，其主要目的就是要去查清楚目標(biāo)公司的各方面情況，以明確擬實(shí)施的交易存在的法律風(fēng)險(xiǎn)，并判斷該等風(fēng)險(xiǎn)是否在可接受或可控范圍之內(nèi)，并最終根據(jù)該等調(diào)查結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合評(píng)估，確定是否繼續(xù)實(shí)施交易。目前，我國已經(jīng)形成了以《合同法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等為核心、系列行政法規(guī)并列，諸多行政規(guī)章想補(bǔ)充的房地產(chǎn)法律體系。但是，盡職調(diào)查的目的絕不是阻止交易，相反，通過盡職調(diào)查，能夠最大程度上發(fā)現(xiàn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)而為交易雙方提供解決思路，調(diào)整交易路徑，從而促成交易。從這個(gè)意義上說，盡職調(diào)查的主要目的是降低信息不對(duì)稱造成的風(fēng)險(xiǎn)，為并購價(jià)格談判及并購方案選擇提供參考依據(jù)。法律盡職調(diào)查的范圍相關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)經(jīng)營模式房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等行業(yè)資質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)流程等主要經(jīng)營模式目標(biāo)公司目標(biāo)公司合法設(shè)立存續(xù)情況、資質(zhì)目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)、股東出資情況目標(biāo)公司章程審查目標(biāo)公司各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利目標(biāo)公司主要合同目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)情況涉及訴訟、仲裁、行政處罰勞動(dòng)人事事宜其他核心資產(chǎn)項(xiàng)目批復(fù)征地拆遷規(guī)劃審批土地獲取建設(shè)施工項(xiàng)目銷售房地產(chǎn)企業(yè)法律盡職調(diào)查的程序盡職調(diào)查沒有固定的程序，但總體來說，其一般流程如下:1、由收購并購方指定一個(gè)由律師組成的法律盡職調(diào)查小組。2、由收購并購方和律師、目標(biāo)企業(yè)簽署“保密協(xié)議”。3、法律盡職調(diào)查小組準(zhǔn)備一份要求目標(biāo)企業(yè)提供材料的盡職調(diào)查清單。4、目標(biāo)企業(yè)根據(jù)盡職調(diào)查清單的要求提供相關(guān)文件，并制作資料索引。5、盡職調(diào)查小組實(shí)施盡職調(diào)查，通過各種渠道收集并分析有關(guān)的資料。6、盡職調(diào)查小組報(bào)告盡職調(diào)查結(jié)果，出具法律盡職調(diào)查報(bào)告。房地產(chǎn)企業(yè)盡職調(diào)查清單公司文件1、公司營業(yè)執(zhí)照正副本2、公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、公司章程4、公司歷次股東會(huì)，董事會(huì)決議5、公司的銀行開戶證明和貸款卡6、公司從成立至現(xiàn)在的股東變更情況和注冊(cè)資本法人代表變更的情況7、公司歷次的注冊(cè)和增資的驗(yàn)資報(bào)告ft目的:確定目標(biāo)企業(yè)的設(shè)立和合法存續(xù)、股東及其注冊(cè)資本繳納情況。目標(biāo)公司開發(fā)項(xiàng)目資質(zhì)文件1、“一書二證”，指建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證;2、國有土地使用權(quán)證;3、國有土地出讓合同及動(dòng)拆遷補(bǔ)償合同;4、發(fā)改委立項(xiàng)文件或可行性方案批復(fù);5、施工許可證;6、預(yù)售許可證;7、房屋所有權(quán)證;8、規(guī)劃審核意見書或規(guī)劃部門對(duì)方案的批復(fù);9、項(xiàng)目擴(kuò)初的批復(fù);10、項(xiàng)目各類市政配套部門的征詢意見;11、項(xiàng)目的方案文本、擴(kuò)初文本或施工圖;12、項(xiàng)目的地質(zhì)勘探報(bào)告;13、項(xiàng)目的各類驗(yàn)收?qǐng)?bào)告;14、項(xiàng)目面積測(cè)繪資料;15、項(xiàng)目環(huán)評(píng)、消防、衛(wèi)生、等配套建設(shè)的審查文件。審查項(xiàng)目公司合同1、土地出讓合同;2、建設(shè)工程設(shè)計(jì)合同;3、景觀設(shè)計(jì)及施工合同;4、勘探測(cè)繪合同;5、建設(shè)工程施工合同以及甲指分包合同;6、勞務(wù)分包合同;7、監(jiān)理合同;8、相關(guān)設(shè)施采購合同;9、配套設(shè)施相關(guān)合同（涉及水、電、煤氣、管道、通訊）;10、物業(yè)合同;11、營銷策劃合同;12、房屋預(yù)售合同;13、合同的履行進(jìn)展變更情況，已付款、未付款的情況。ft目的:除了審核合同文本外，還需要審查以上合同的履行情況，以便判斷合同履行中可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。目標(biāo)公司負(fù)債情況1、公司的所有賬本，包括:總賬、明細(xì)賬、現(xiàn)金日記賬、成本臺(tái)賬等;2、銀行及非金融機(jī)構(gòu)貸款的明細(xì);3、對(duì)外擔(dān)保的明細(xì);ft目的:確定主要債權(quán)是否實(shí)現(xiàn)、主要債務(wù)是否履行完畢，是否存在潛在的糾紛或其他重大法律風(fēng)險(xiǎn)。目標(biāo)公司組織結(jié)構(gòu)和人力資源狀況1、公司章程2、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、股東大會(huì)、職工代表大會(huì)、職工大會(huì)等關(guān)于董、監(jiān)、高人員變動(dòng)會(huì)議決議或會(huì)議記錄3、企業(yè)的雇傭人員的數(shù)額4、企業(yè)是否存在激勵(lì)措施5、企業(yè)勞動(dòng)合同ft目的:確定本次收購并購是否存在程序上的障礙。目標(biāo)企業(yè)納稅狀況1、國稅與地稅登記證、年度財(cái)務(wù)報(bào)表、最近3年的納稅申報(bào)表等文件資料2、企業(yè)執(zhí)行的稅種、稅率及是否享受稅收優(yōu)惠政